20210222_Bijlage 1 RV Kader herontwikkeling locatie de Holm.pdf

Bijlage 1: Kaders voor herontwikkeling locatie De Holm

1. Inleiding De locatie de Holm betreft het oude schoolgebouw van de school De Holm met het omliggende schoolplein. Op dit moment is het oude schoolgebouw tijdelijk in gebruik bij de school ‘t Ronde. Het gebouw van ’t Ronde wordt namelijk gerenoveerd. Het is de bedoeling dat ’t Ronde rond de zomer van 2021 weer verhuist naar hun eigen schoolgebouw. Hierna komen het Kompas en de Hobbit uit de wijk Groenhouten tijdelijk naar het oude schoolgebouw van De Holm. Zij zullen hier tot de zomer van 2022 blijven. Daarna komt de locatie vrij voor herontwikkeling. In deze bijlage zijn de kaders op hoofdlijnen opgenomen. Deze werken we vervolgens uit in een bestemmingsplanwijziging, waarmee de bestemming van maatschappelijk naar wonen gewijzigd moet worden. Hiervoor is het nodig een aantal onderzoeken uit te voeren, zoals onder andere quick scan flora en fauna, geluidsonderzoek, luchtkwaliteit, etc. Onze intentie is om de onderzoeken behorend bij het bestemmingsplan de Holm tegelijkertijd uit te voeren met de onderzoeken voor het bestemmingsplan de Leus. Of we beide locaties in één bestemmingsplanprocedure opnemen, beslissen we op een later moment. Programmatische en financiële koppeling vier schoollocaties De locatie De Holm is samen met de Leus (overkant), de Klimrakker en de Meent (Groenhouten) aangewezen als her te ontwikkelen schoollocaties voor woningbouw.

In het college van 19 november 2019 zijn deze vier locaties programmatisch én financieel aan elkaar gekoppeld. Programmatische koppeling houdt in dat we voor het totaal van deze vier locaties uitgaan van een gevarieerd woningbouwprogramma. De sociale huurwoningen komen centraal op één locatie, namelijk de Meent. Er is dus niet voor gekozen om op iedere locatie 30% sociale woningen te realiseren, omdat we dan hele kleine aantallen krijgen per locatie. Dat is niet wenselijk. De dure koopwoningen zijn beoogd op de locatie de Holm, aangezien dit goed aansluit bij wat er omheen staat. Op de Klimrakker-locatie zijn vooralsnog vooral middeldure koopwoningen gepland, eveneens passend bij wat er in de omgeving staat. En indien het financieel mogelijk is, kunnen we op de locatie de Leus woningen voor een specifieke doelgroep realiseren (klein wonen voor starters). In november 2019 heeft het college zoals aangegeven ook besloten dat de vier locaties financieel gekoppeld worden. Dit houdt in dat we voor de genoemde vier locaties uitgaan van een budgettair neutraal saldo. Hierbij hebben we onder andere ook rekening te houden met de boekwaarden van de locaties, de sloopkosten en de bijdragen aan de aanleg van de openbare ruimte rondom de nieuwe scholen en moeten we de normale kosten voor herontwikkeling van de locaties meenemen.

2. Grenzen studiegebied De grenzen van het studiegebied zijn weergegeven in onderstaande afbeelding 1 van de stedenbouwkundige (SAB). Deze gronden zijn geheel in eigendom van de gemeente Leusden. Het studiegebied is net even wat groter getrokken dan sec de grenzen van de school met terrein eromheen. Op deze manier kunnen we het nieuwe plan goed aansluiten op de bestaande wegen in de omgeving. Het is overigens niet de bedoeling de bestaande wegenstructuur te verleggen. We hebben ook het groen tot aan de waterkant meegenomen, omdat we hier wellicht iets willen wijzigen. Het is vooralsnog niet de bedoeling de wandelroute via het houten bruggetje te verwijderen.

1

Figuur 1: Grenzen studiegebied locatie De Holm

3. Ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden Aantal en type woningen Programmatisch is de locatie De Holm gekoppeld aan drie andere locaties, zoals in de inleiding aangegeven. Dit betekent dat we voor De Holm uitgaan van koopwoningen in het dure segment in aansluiting op hetgeen er in de directe omgeving van de locatie staat aan woningen. Voor het aantal vrije kavels zijn we uitgaan van grootte en schaal van de kavels in de omgeving. Verder zijn we uitgegaan van het behouden van de wegenstructuur rondom de locatie, de wandelroute vanaf het houten bruggetje en willen we zoveel mogelijk bestaand groen handhaven aan de randen van de locatie. Dit maakt dat we uitkomen op maximaal 7 vrije kavels. In onderstaand figuur 1 zijn twee mogelijke stedenbouwkundige modellen opgenomen met 7 vrije kavels. Het onderscheid zit in hoe de zuidoostelijke kavel ontsloten wordt. In model 1 is deze bovenlangs ontsloten en in model 2 onderlangs. Het voordeel van model 2 is dat er meer bomen behouden kunnen blijven en er minder verharding nodig is. De ambtelijke voorkeur gaat uit naar model 2, omdat deze het meest recht doet aan de bestaande kwaliteiten van het gebied. Er wordt nog een definitieve keuze gemaakt voor het voorkeursmodel dat nader wordt uitgewerkt. Figuur 2: Schetsontwerp vrije kavels model 1

2

Figuur 3: Schetsontwerp vrije kavels model 2

Doelgroepen: gezinnen en ouderen (levensloop bestendig optie mogelijk) De doelgroep voor deze woningen kunnen ouderen zijn in verband met dat we het mogelijk maken om een bad- en slaapkamer op de begane grond te realiseren. Woningen zijn ook geschikt voor gezinnen, die groter willen gaan wonen. Vanuit beide doelgroepen is er behoefte aan woningen binnen de gemeente Leusden. Wanneer kopers voor een compleet programma op de begane grond kiezen, is het niet de bedoeling daarbovenop een volledige verdieping te realiseren. Dit gaan we met behulp van kavelpaspoorten begrenzen en leggen we ook vast in het bestemmingsplan (maximaal volume). Stedenbouwkundig De bescheiden woningbouwlocatie is gelegen in een rustige woonbuurt. De buurt heeft een informeel karakter en een organische structuur. De sfeer rond de locatie kenmerkt zich als kleinschalig en lommerrijk. Daarnaast speelt de aanwezigheid van de ruime voortuinen een belangrijke rol in de sfeerbeleving. De voormalige schoollocatie is rijk aan groen. Dit bevindt zich met name langs de randen van de locatie. Een groot deel van de bomen en de groene bermen die rondom de Lingewijk aanwezig zijn blijven gehandhaafd. Het resultaat is dat de kavels van de nieuwe woningen altijd gelegen zijn achter een (brede) bermstrook. De kavels worden omzoomd met een lage haag.

De woningen rondom de locatie hebben allemaal een eigen expressie en vorm, geen woning is er hetzelfde. Deze woningen zijn allemaal in opdracht van de toenmalige kavelkopers (en bewoners) tot stand gekomen. De woningen hebben daardoor een eigen uitstraling en vorm. Een duidelijke verwantschap is (naast dat de woningen duidelijk in een periode zijn gebouwd) door het materiaal- en kleurgebruik. De woningen kenmerken zich door het gebruik van schoon metselwerk als basismateriaal voor de gevels waarbij ondergeschikte geveldelen anders zijn in materiaal en kleur. In dit geval veelal houten of kunststof panelen. Ook is het toepassen van architectonische verbijzonderingen als erkers, bloemkozijnen of het aanbrengen van het terugleggen of laten uitkragen van onderdelen van het bouwvolume aan de orde. Dit maakt dat er rondom de Lingewijk een prettige afwisseling in het karakter van de woningen aan te treffen is. Overigens hebben alle woningen een kap. Bij de herontwikkeling van deze locatie is het realiseren van een gelijkwaardige afwisseling een belangrijk doel. Dat betekent dat iedere woning een eigen expressie en vorm kan krijgen. Daarbij wordt een harmonieuze inpassing van de nieuw te bouwen vrijstaande woningen voorgestaan. Dat betekent dat de nieuw te bouwen woningen in basis zijn opgetrokken in schoon metselwerk.

Daarbij kunnen ondergeschikte geveldelen of onderdelen van het gebouwvolume afwijkend worden gematerialiseerd. De woningen hebben altijd ten minste één architectonische verbijzondering in de vorm van een (overhoekse) erker of bloemkozijn, of een verspringing in het hoofvolume waardoor het geheel minder massief oogt. Alle woningen hebben een kap. Om de woningen op deze locatie een ‘eigen onderscheidende identiteit’ te geven is daarbij ook de asymmetrische opbouw van het bouwvolume een belangrijk thema (massa-opbouw en kapvorm). 3

Om de woningbouw goed in te passen in/aan te laten sluiten op de omgeving wordt een eigentijdse vertaling voorgestaan waarbij aandacht wordt gevraagd aan het overnemen van verhoudingen, ingetogen kleurgebruik, en bovenal een individuele benadering! De kavels zijn aan de voorzijde en de langszijde (voor wat betreft het deel dat onderdeel uit maakt van de voortuin) voor zien van een lage haag. De kavel geeft ruimte voor het realiseren van een woning met aan- en uitbouwen en mogelijke bijgebouwen. De kavel is voorzien van een voortuinstrook/zone. Beeldkwaliteit vastleggen via kavelpaspoorten Het idee is om de vrije kavels zelfs te verkopen, net zoals we hebben gedaan in Leusden-zuid en bij het Valleikanaal. We maken hiervoor kavelpaspoorten. Hier staan de regels in waaraan de bouw van de nieuwe woning aan moet voldoen. Regels zoals hoogte van de woning, goothoogte, volume, bebouwd percentage op de verdieping, materialen, etc. Kopers mogen dus zelf een ontwerp laten maken. Deze moeten ze voorleggen aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) van de gemeente Leusden. De gemeente zorgt ervoor dat de kavelpaspoorten die in dit geval het beeldkwaliteitsplan vervangen voorafgaand of tegelijkertijd met het bestemmingsplan aan de raad worden voorgelegd.

4. Openbare ruimte Concept Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) De nieuw aan te leggen openbare ruimte voldoet in ieder geval aan het concept Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) van de gemeente Leusden. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de CROW (Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek) en de ASVV (een door CROW uitgebracht boek met aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom). In dit geval maken we zelf bouw- en woonrijp en hebben we invulling ook zelf in de hand. Voor het parkeren, groen, afval en spelen verwijzen we ook naar het HIOR. In onderstaande geven we echter wel kort weer, wat ten aanzien van deze onderwerpen op hoofdlijnen de randvoorwaarden zijn. Trafohuisje De verwachting is dat er voor zeven kavels op de plek waar momenteel een school zit geen nieuw transformator huis hoeft te komen voor deze 7 woningen. Voor de zekerheid reserveren we wel een plek binnen het plangebied. Het kan zijn doordat er steeds meer gebruik gemaakt wordt van elektriciteit dat het net wel nodig is. Uiteindelijk heeft Stedin hierin de doorslaggevende stem. Groen We hebben als randvoorwaarden meegenomen dat we aan de randen van het plangebied zoveel mogelijk de bestaande bomen proberen te handhaven. Soms is echter niet mogelijk, bijvoorbeeld bij inritten van kavels.

Wat betreft groeninrichting verwijzen we ook naar het HIOR. Afval Voor de vrije kavels zijn geen extra ondergrondse afval containers nodig voor restafval, aangezien er in de directe omgeving al restafvalcontainers staan. De nieuwe bewoners krijgen daarnaast twee eigen containers, één voor groen en één voor plastic. Het tuingroendepot moet beter bereikbaar gemaakt worden en omkleed worden betonnen lego blokken. Toevoeging water bij toename verhard oppervlak Als er verhard oppervlak (dak, verharding en 50% onbebouwde tuin) wordt toegevoegd (bij 1.500 m2 of meer t.o.v. van bestaande situatie) moet er ook wateroppervlak (10% van verhard oppervlak) worden toegevoegd binnen het plangebied. Initiatiefnemers dienen dit zelf af te stemmen met het waterschap. Bij dit project is de verwachting dat het verhard oppervlak afneemt, omdat we het schoolplein en de school verwijderen en hier 7 woningen voor terug komen. Ondergrondse infrastructuur Om te achterhalen wat er aan ondergrondse infrastructuur aanwezig is in het plangebied, is er een Klicmelding gedaan voor de locatie. Het resultaat hiervan is dat we geen problemen verwachten.

4

Alleen de gebruikelijke aansluitingen voor de school van gas, water, elektra en internet lopen vanaf de weg naar het schoolgebouw.

5. Parkeren en verkeer Parkeren Het parkeren mag niet te dominant in de openbare ruimte aanwezig zijn. Het parkeren moet in principe voldoen aan de CROW-richtlijnen. Daarin wordt echter een grote bandbreedte genoemd. Op basis van het type woning (vrije kavels in dure koopsegement) en de locatie komt uit de conceptnota parkeren een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning op eigen terrein en 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekersparkeren. Er dient bij de aanleg van de parkeerplaatsen rekening te worden gehouden met elektrische laadpalen. Hiervoor wordt het gemeentelijke HIOR als uitgangspunt genomen. In overleg met de unit Duurzame Leefomgeving van de gemeente Leusden kan gekeken worden naar de exacte invulling hiervan. Langzaam verkeer (wandelen en fietsen) De wandelroute die langs het huidige schoolplein loopt, blijft gehandhaafd. Er is geen wens en ruimte voor nieuwe routes. Hulpdiensten en pakketdiensten De bereikbaarheid/ontsluiting moet ook voldoen aan de eisen van de hulpdiensten/pakketdiensten. Ook moeten we de benodigde draaicirkels van hulpdiensten en pakketdiensten, die tegenwoordig veel door de wijken rijden, zorgvuldig vormgeven bij de nadere uitwerking.

6. Duurzaamheid en energetica Beleidsregels duurzame nieuwbouw-energieneutraal en circulair In de gemeente Leusden gelden de "Beleidsregels “Duurzame nieuwbouw - energieneutraal en circulair” (https://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Actueel/Leusden/CVDR608492.html). Dit betekent concreet dat de te realiseren woningen zogenaamde “Nul-op-de-meter” of energieleverende woningen zijn. De exploitant dient aan te tonen dat de woning bij normaal gebruik ten minste even veel energie opwekt als er in de woning gebruikt wordt. Dit geldt zowel voor gebouwgebonden energie (waaronder bijvoorbeeld: verwarming, warm water, etc.) als voor gebruikgebonden energie (waaronder bijvoorbeeld: tv, wasmachine, etc.). Hierbij wordt voor de definitie van een Nul-op-de-meter woning verwezen naar de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet.

Definitie Nul-op-de-Meter-woning Een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul of een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste:  3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft;  2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of  1.780 kWh indien het een appartement betreft. Grondstoffen/ cradle tot cradle /MVI Ambitie circulair bouwen In het Rijksbrede programma Nederland Circulair wordt een definitie gegeven van circulaire economie. Een circulaire economie is een economie waarin grondstoffen niet ‘op’ raken. Grondstoffen worden efficiënt ingezet en hergebruikt zonder schadelijke emissies naar het milieu. Voor zover er nieuwe grondstoffen nodig zijn, worden deze op duurzame wijze gewonnen. De bouw is één van de vijf belangrijke ketens uit het Rijksbrede programma Nederland Circulair. Voor de bouw is in het 5

programma een volgende set van strategische doelstellingen uitgewerkt. Op basis daarvan denken we aan de volgende toepassingen in de praktijk in Leusden: 1. Maak bij nieuwbouw zoveel mogelijk gebruik van secundaire grondstoffen3. 2. Maak in tweede instantie gebruik van hernieuwbare grondstoffen4 die op duurzaam wijze zijn gewonnen. 3. Bouw waar mogelijk modulair, zodat objecten duurzaam worden gebouwd, gebruikt en ontmanteld. 4. Maak zoveel mogelijk gebruik van bouwmaterialen met zo klein mogelijke CO2 -emissie. 5. Hanteer deze uitgangspunten ook bij de inrichting van de openbare ruimte en Grond Weg en Waterbouw (GWW). In de praktijk moet circulair bouwen zich nog verder uitkristalliseren. Daarom willen we bij komende gebiedsontwikkelingen ervaring hiermee opdoen en dit evalueren. Er is nog geen vastgesteld gemeentelijk beleid met betrekking tot maatschappelijk verantwoord inkopen. Het is echter wel zeer wenselijk om zo veel als mogelijk maatschappelijk verantwoord in te kopen en te bouwen. De koper wordt uitgenodigd zich hiervoor in te spannen en de gemeente is bereid actief mee te denken en te zoeken naar oplossingen. Denk hierbij niet alleen aan de te gebruiken grondstoffen maar bijvoorbeeld ook efficiënt gebruik van vervoersbewegingen en het betrekken van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.

Stichting Steenbreek Groen en biodiversiteit worden zeer belangrijk gevonden in Leusden. De gemeente oogt groen en er zijn veel tuinenbezitters. Toch zijn er in de bebouwde kom ook versteende plekken waar mensen zich aan ergeren, zoals de winkelcentra. Lering kan worden getrokken uit deze versteende plekken, vooral op het gebied van hittestress en klimaatadaptatie. Maar ook bij oplevering van nieuwbouwwoningen gaat het vaak ‘mis’ met de tuinen. Er wordt gelijk teveel bestraat bij de nieuw op te leveren huizen. Hier liggen kansen, bijvoorbeeld door nieuwe bewoners vóór oplevering te informeren over klimaat- en diervriendelijke tuinontwerpen.

7. Milieuaspecten Geluid Het plangebied wordt qua geluid belast door het gemotoriseerde verkeer vanaf de Lingewijk. Dit is een 30 km-weg. Het plangebied bevindt zich niet binnen een zone van een 50 km/h weg zoals vermeld in de Wet geluidhinder. De kavels komen aan deze Lingewijk te liggen, waar het voor autoverkeer doodloopt. Doordat geen sprake is van een zonering binnen een 50 km/h weg hoeft niet getoetst te worden aan de hogere grenswaarde principe van de Wet geluidshinder. Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening op dit onderdeel wel een afweging plaats te vinden. Dit dient verwerkt te worden binnen de motivatie van het bestemmingsplan. Hoewel niet de verwachting is dat de 48 dB(A) wordt overschreden, kan de gemeente, indien dit het geval is, de geluidsbeleid nota van toepassing verklaren en extra voorwaarden stellen aan de bouw van de woningen. Externe veiligheid Er moet ten behoeve van het bestemmingsplan nog onderzoek naar de externe veiligheid worden uitgevoerd. Mochten de resultaten maken dat het nodig is om maatregelen in het plan te nemen, dan moet dit dan alsnog in het plan worden opgenomen. Ook dit nemen we mee bij het opstellen van het bestemmingsplan. Flora en Fauna We moeten in het kader van de Wet natuurbescherming een quick scan flora en fauna uitvoeren.

Deze quick scan en een nader onderzoek naar aanleiding van de quick zijn reeds opgesteld ten tijden van de ontwikkeling van het kindcentrum Berkelwijk. Daar zijn geen punten uit naar voren gekomen die conflicteren met de kaders en herontwikkeling naar woningbouw. We gaan er vanuit dat het voldoende is deze onderzoeken te actualiseren voor de locatie de Holm.

6

Bodem In het kader van artikel 2.1.5 van de bouwverordening 2018 van de gemeente Leusden is een bodemonderzoek verplicht bij de bouw van woningen. Het bodemonderzoek kan onderdeel uitmaken van de motivatie en bijlagen van het bestemmingsplan. Luchtkwaliteit In het bestemmingsplan dient een luchtkwaliteitstoets plaats te vinden. Vormvrije m.e.r. In het bestemmingsplan dient verantwoordt te worden of sprake is van een activiteit waarbij een vormvrije m.e.r. procedure dient te worden uitgevoerd. N.b. Indien blijkt dat een vormvrije m.e.r. procedure moet worden gevolgd, dan is dit een separaat besluitvormingsproces ten opzichte van het bestemmingsplan. Deze twee procedures dienen afgestemd te worden.

8. Samenleving voorop (participatie & communicatie) Participatie kaders en stedenbouwkundig model Gemeente voert overleg met een klankbordgroep van omwonenden over de ontwikkeling op de locatie. Van februari 2020 tot januari 2021 hebben er drie klankbordgroepbijeenkomsten plaatsgevonden. In de eerste bijeenkomst hebben we gesproken over de kwaliteiten van de locatie en de aandachtspunten. Vervolgens hebben we in de tweede bijeenkomst een aantal mogelijke stedenbouwkundige schetsen besproken. In de derde bijeenkomst hebben we de digitale uitwerking van het model met 7 kavels aan de orde gehad. In februari 2021 hebben we een brede groep omwonenden een nieuwsbrief gestuurd met de laatste stand van zaken. De klankbordgroep betrekken we ook weer bij het opstellen en uitwerken van de kavelpaspoorten. Bestemmingsplan procedure (formele inspraak) Om de ontwikkeling van de woningen mogelijk te maken wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Bij de start van de zienswijzetermijn (van zes weken) van het ontwerpbestemmingsplan informeert de gemeente de belanghebbenden (de omgeving) hierover schriftelijk. Gedurende de zienswijzetermijn kan een reactie gegeven worden op het ontwerpbestemmingsplan. Gebruikelijk is dat voor of tijdens de ontwerpbestemmingsplanfase een avond door de gemeente georganiseerd wordt.

Na afloop van de zienswijzetermijn stelt de gemeente een conceptreactie op de zienswijzen op. Het college neemt het besluit over de reactie op de zienswijzen, voordat het aan de raad wordt toegezonden, voor vaststelling van het bestemmingsplan. In de procedure van de raad, om te komen tot vaststelling van het bestemmingsplan, is er nog de mogelijkheid voor insprekers om het gesprek te voeren met de raad over het plan. Nadat de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, start de beroepstermijn van zes weken waarbinnen beroep aangetekend kan worden tegen het bestemmingsplan (alleen door diegene die ook een zienswijze heeft ingediend).

7