Raadsbesluit 13dec22 + Versnellingsagenda Wonen 2023-2025

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 22 van 34

5. De focus ligt op het versnellen van bouwontwikkelingen, niet op het actief innemen van bouwrechten. Verspreid over de kernen liggen nog zo’n 40 onbenutte bouwtitels, waarvan redelijkerwijs wordt ingeschat dat deze de komende jaren niet tot ontwikkeling worden gebracht. De bouwrechten zijn niet oneindig geldig, maar de focus ligt met de Versnellingsagenda Wonen voor de periode 20232025 bij de benodigde planontwikkeling en bouwversnelling van (nieuwe) gewenste initiatieven. De overweging om op dit moment niet actief in te zetten op het innemen van bouwrechten heeft deels te maken met de huidige beperkte personele capaciteit. Daarnaast staan - met de geactualiseerde Structuurvisie Wonen 2022 - oude bouwrechten nieuwe passende ontwikkelingen kwantitatief niet (meer) in de weg. Via de provinciale Omgevingsverordening is de periodieke heroverweging van bouwrechten en bouwplannen voortaan ook geborgd. Leudal zal dit proces gelijktijdig doorlopen met alle andere Limburgse gemeenten. Indien nodig zullen wij de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan inzetten met het doel om niet passende of verouderde bouwtitels uit de planvoorraad te kunnen halen. De concrete afweging hiervoor volgt een separaat traject en komt verder in dit stuk niet meer aan de orde.

Daarnaast worden bij nieuwe planontwikkelingen de (realisatie)termijnen contractueel vastgelegd, om te stimuleren dat tijdig gebruik wordt gemaakt van de bouwrechten en om in de toekomst zonder (financieel) risico makkelijker te kunnen bijsturen / ingrijpen.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 23 van 34

Bijlage 2 – Uitvoeringsprogramma Wonen 2023-2025: Transformatiegebieden uitgewerkt Transformatiegebieden worden gezien als prioritaire zones waar leefbaarheidsbevordering belangrijk is voor een kern. In deze bijlage (die onlosmakelijk is verbonden met de beleidskeuzen en de ontwikkelrichting) worden op kaart de zones in de kernen aangeduid waarvoor transformatie naar wonen via het Uitvoeringsprogramma Wonen 2023-2025 mogelijk wordt. Het betreft de mogelijke transformatie van publieksfuncties (centrum- en maatschappelijke functies, horeca, bedrijfs- en detailhandelsbestemmingen) naar wonen. Ook monumenten komen in aanmerking. De kerken vallen niet onder de algemene transformatieregel, hiervoor wordt separaat bekeken hoe hier het beste invulling aan kan worden gegeven. Net als in 2022, geldt voor 2023-2025 het ‘Ja, mits...’-principe. Daarbij is transformatie van publieksfuncties naar wonen mogelijk behalve in een aantal situaties. In algemene zin geldt dat: het kernwinkelgebied in Heythuysen is uitgesloten; in het kernwinkelgebied in Roggel, Haelen, Ell en Neer alleen op de verdieping transformatie wordt toegestaan; in Neeritter geen medewerking wordt verleend aan de transformatie van toeristische, recreatieve, horeca of detailhandelsfuncties. Op onderstaande kaarten zijn per kern de specifieke voorwaarden nader geduid. Deze zijn leidend voor het Uitvoeringsprogramma Wonen.

De transformatiegebieden kunnen jaarlijks opnieuw worden vastgesteld door het college, samen met accentverschuivingen binnen de algemene beleidsuitgangspunten.

Kern Baexem: transformatie van monumenten, centrum- en maatschappelijke functies (roze en oranje) en bedrijfsfuncties (paars) binnen de kern, m.u.v. business park St Antoniusstraat.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 24 van 34

Kern Buggenum: transformatie van monumenten, centrumfuncties (roze) en bedrijfsfuncties (paars) binnen de kern, m.u.v. locatie voormalige Kleiwarenfabriek, gelet op recente functiewijziging en besluitvorming daarover.

Kern Ell: transformatie van centrumfuncties (roze) binnen de rode cirkel; alleen op de verdieping. En overige roze en paarse functies buiten de rode cirkel voor de begane grond en de verdiepingen. Monumenten zijn binnen de hele kern te transformeren.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 25 van 34

Kern Grathem: transformatie van monumenten, centrum- (roze) en bedrijfsfuncties (paars) binnen de kern.

Kern Haelen: transformatie van centrumfuncties (roze) binnen de rode cirkel; alleen op de verdieping. Overige centrumfuncties (roze) en functie cultuur en ontspanning buiten de rode cirkel voor de begane grond en de verdiepingen. Monumenten zijn binnen de hele kern te transformeren.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 26 van 34

Kern Haler: transformatie van monumenten, centrum- en maatschappelijke functies (roze en rood) binnen de kern.

Kern Heibloem: transformatie van monumenten, centrum- en maatschappelijke functies (roze en oranje) en bedrijfsfuncties (paars) binnen de kern.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 27 van 34

Kern Heythuysen: geen transformatie van centrum-, maatschappelijke en bedrijfsfuncties (roze, oranje en paars) naar wonen binnen de rode cirkel, wel transformatie van roze en oranje functies buiten de rode cirkel en binnen de kern. Monumenten mogen binnen de rode cirkel alleen op de verdieping worden getransformeerd, daarbuiten ook op de begane grond.

Kern Horn: transformatie van monumenten, centrumfuncties (roze) en maatschappelijk (oranje) binnen de kern, m.u.v. de maatschappelijke locaties aan de Bergerweg.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 28 van 34

Kern Hunsel: transformatie van monumenten, centrumfuncties (roze) en maatschappelijk (oranje) binnen de kern.

Kern Ittervoort: transformatie van monumenten, centrumfuncties (roze) en bedrijfsfuncties (paars) binnen de kern.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 29 van 34

Kern Kelpen-Oler: transformatie van monumenten, centrum- en maatschappelijke functies (roze en oranje) binnen de kern.

Kern Neer: transformatie van centrumfuncties (roze) binnen de rode cirkel; alleen op de verdieping. En overige centrum- en maatschappelijke functies (roze, oranje) en bedrijfsfuncties (paars) buiten de rode cirkel en binnen de kern voor de begane grond en de verdiepingen. Monumenten zijn binnen de hele kern te transformeren.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 30 van 34

Kern Neeritter: geen transformatie van toeristisch, recreatief, horeca of detailhandel naar wonen mogelijk, wel transformatie van monumenten en overige centrum- en maatschappelijke functies (roze en oranje) binnen de kern.

Kern Nunhem: transformatie van monumenten, centrum- en maatschappelijke functies (roze en oranje) binnen de kern.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 31 van 34

Kern Roggel: transformatie van centrumfuncties (roze) binnen de rode cirkel; alleen op de verdieping, daarbuiten centrum- en maatschappelijke functies (roze, oranje) op begane grond en verdiepingen. Monumenten zijn binnen de hele kern te transformeren.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 32 van 34

Bijlage 3 – Uitvoeringsprogramma Wonen 2023-2025: Kwaliteitseisen De volgende kwaliteitseisen worden ten minste gesteld bij het Uitvoeringsprogramma Wonen 20232025. 1. Alle nieuwe woningen dienen gedurende 15 jaar te passen binnen een of meer van de volgende woningsegmenten: a. huurwoningen: - sociale huur (tot liberalisatiegrens) - middeldure huur (tot € 1.000); b. goedkope koopwoningen: - appartement via inpandige verbouwing (tot € 225.000) - appartement via nieuwbouw (tot € 280.000) - grondgebonden woning via nieuwbouw (tot € 355.000); c. tijdelijke woningen binnen bovenstaande huur- of koopsegmenten; d. bij monumenten kan het college besluiten van bovengenoemde woningsegmenten af te wijken. 2. Alle nieuwe woningen dienen in principe levensloopbestendig te worden uitgevoerd, hierbij geldt het volgende: a. benedenwoningen/grondgebonden woningen: de zogenaamde primaire verblijfsruimtes van de woning (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) bevinden zich op dezelfde woonlaag en zijn zonder trappen bereikbaar. Dit maakt de woning geschikt voor senioren. b. één bovenwoning/appartement per bouwlaag: wanneer maximaal één woning wordt toegevoegd als gevolg van de transformatie van de publieksfunctie geldt de levensloopbestendigheidseis niet; c.

twee of meer bovenwoningen/appartementen per bouwlaag: wanneer sprake is van een dermate grote bovenverdieping(en) dat één bovenwoning / appartement niet past binnen het onder 1. genoemde woningsegment, zijn meerdere bovenwoningen/appartementen per bouwlaag mogelijk, mits deze woningen levensloopbestendig worden uitgevoerd en voldoen aan de oppervlakte zoals gesteld onder 3. 3. Er geldt een minimale oppervlakte van 65 m2 per woning. Als het hoofgebouw een kleinere oppervlakte kent, dan kan hiervan worden afgeweken om per bouwlaag toch één woning mogelijk te maken. Stel de oppervlakte is groter, bijvoorbeeld totaal 110 m2, dan geldt de minimale eis wel en wordt maximaal één grotere woning toegestaan, niet twee van 55m2. 4. Er moet sprake zijn van het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit, waaronder ten minste wordt verstaan: transformatie naar wonen enkel binnen (de contouren van het) bestaand hoofdgebouw, sloop oude (bedrijfsmatige) aan- en bijgebouwen en het terugbrengen van of toevoegen van groen in het centrum (tuin)4. Bij volledige sloop en nieuwbouw geldt de bouwmassa van het hoofdgebouw van het gesloopt vastgoed als maximum te herbouwen, bovendien dient de nieuwbouw te passen binnen de bestaande massa en korrel van de omgeving.

Dit betekent dat ook bij sloop en nieuwbouw voldaan moet worden aan sloop van alle oude (bedrijfsmatige) aan- en bijgebouwen en het terugbrengen van of toevoegen van groen in het centrum (tuin). In voorkomende gevallen zal de gemeente het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (of straks de Commissie Fysieke Leefomgeving) vragen over de gewenste stedenbouwkundige inpassing en de mogelijkheden voor afwijking van de toegestane bouwmassa. 5. In geval van toevoeging van vijf of meer woningen kan het college aanvullende (kwaliteits)eisen stellen, bijvoorbeeld een minimum aantal sociale huurwoningen, (aanvullende) sloopeisen, inrichtingseisen, etc. 6. De kwaliteitseisen en exploitatieverplichtingen worden (ook) contractueel en notarieel vastgelegd.

4

Hierdoor wordt bijgedragen op voldoende leefruimte / buitenruimte, minder verstening in de dorpskernen (positieve bijdrage aan klimaatverandering / klimaatadaptatie) en kwaliteitsverbetering.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 33 van 34

Eigen bewoning Bij transformatie van een (geheel) pand naar één enkele woning ten behoeve van ‘eigen bewoning’ worden geen eisen gesteld aan het segment of de prijsklasse. De levensloopbestendigheidseis is eveneens van toepassing, al wordt een toekomstbestendige indeling wel geadviseerd. Indien van toepassing wordt wel gestuurd op het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit, zoals het slopen van oude (bedrijfsmatige) aan- en bijgebouwen en het terugbrengen of toevoegen van groen. Daarnaast wordt contractueel en notarieel een anti-speculatiebeding vastgelegd ingeval de woning binnen 10 jaar wordt doorverkocht. Dit om speculatief handelen te voorkomen.

Versnellingsagenda Wonen 2023-2025 – versie 1.0 (13-12-2022)

Pagina 34 van 34