Nota grond- en vastgoedbeleid (concept)

Om baatafroming bij voorbaat uit te sluiten worden hier de volgende drie zaken vastgelegd: o Doelbestemming: waarvoor wordt het geld ingezet? o Toedeling: hoe wordt de bijdrage berekend? En hoe wordt deze bijdrage toebedeeld aan elke grondexploitant? o Uitvoerbaarheid: inzicht in de kans dat de bestedingsvoornemens gerealiseerd zullen worden, hoe realistisch zijn ze? • Relatie tussen bestedingen en betalende exploitatiegebieden: de gemeente dient van tevoren de ‘samenhang’ of ‘ruimtelijke/functionele relatie’ tussen de bestedingen en de betalende exploitatiegebieden te onderbouwen. Dit wordt hier gedaan. Doelbestemming en uitvoerbaarheid De te ontvangen bijdragen zullen worden besteed aan een reeks van tekortlocaties verspreid over de gemeente.

75/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Bijlage 5: Didam arrest In het 'Didam'-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Dat betekent dat overheden niet zonder meer vrij zijn om grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden moeten gelijke kansen bieden bij uitgifte van grond. Deze uitspraak heeft veel stof doen opwaaien bij gemeenten. Ook voor Leudal heeft dit gevolgen. Voor alle lopende dossiers zijn de processtappen die als gevolg van het arrest (extra) nodig zijn, in beeld gebracht. Per casus wordt dit opgepakt. Daarnaast is van belang dat het arrest de uitgifte van gronden in brede zin raakt. Bij de uitgifte van gronden of vastgoed ten behoeve van projectmatige ontwikkelingen wordt gewerkt met een marktconsultatie. Daarbij wordt reeds via de systematiek van het arrest gewerkt. Dit blijft ook in de toekomst zo. Dus bij één-op-één vragen van marktpartijen om aankoop van perceel grond wordt naar deze systematiek verwezen en wordt geen één-op-één onderhandeling gevoerd. Tenzij sprake is van een beoogde functie waarvoor slechts één partij aan de selectiecriteria kan voldoen. De criteria worden vooraf bepaald en het voornemen tot verkoop wordt altijd bekend gemaakt/gepubliceerd.

In gevallen waar burgerinitiatieven betrokken zijn, gebeurde verkoop via selectiecriteria nog niet (dit waren immers geen marktpartijen met een commercieel belang). Dit zal in de toekomst moeten wijzigen. Er wordt uitgiftebeleid gemaakt c.q. criteria gesteld voor uitgifte van (vrijkomende) maatschappelijke locaties ten behoeve van (collectieve) burgerinitiatieven. Daarbij kan het college van burgemeester en wethouders nog steeds, zij het door het formuleren van criteria, sturen op (woon- of leefbaarheids)concepten die worden ontwikkeld door en voor inwoners. Denk aan wooncoöperatieve vormen of CPOconcepten.

76/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Bijlage 6: Grondprijzen methodiek Actualiseren grondwaardes Hanteer gelijkblijvende grondprijzen voor wonen Hanteer gelijkblijvende grondprijzen voor wonen ten opzichte van 2022, maar monitor de markt goed. Door het externe bureau is geadviseerd de grondprijzen voor 2023 voor de geselecteerde project ten opzichte van 2022 gelijk te houden. Dit blijkt uit hun residuele benadering door middel van indexatie van de input (VON-prijzen en stichtingskosten). Benadrukt wordt dat het prijsadvies een momentopname is. Het aantal transacties (zowel in de bestaande bouw als de nieuwbouw) is beperkt dat kan dienen als referentie. Binnen de bestaande markt is er al sprake van prijsdalingen, terwijl dit in de prijssetting van de nieuwbouwwoningen in projecten nog niet zichtbaar is (prijsaanpassingen vinden doorgaans minder snel plaats binnen nieuwbouwprojecten).

Figuur 36: Ontwikkeling mediane transactieprijzen bestaande bouw en nieuwbouw in NL (bron: NVM kwartaalrapportage K3 2022) In onderstaande figuren is de nieuwbouw in Nederland weergegeven. Zoals hier uit blijkt, ligt de verkoop van nieuwbouwwoningen in het 2e en 3e kwartaal van 2022 een stuk lager dan daarvoor. Ook is te zien dat het aanbod aan nieuwbouwwoningen (vanwege de terugloop van verkopen) toeneemt ten opzichte van voorgaande kwartalen.

Figuur 37: Ontwikkeling markt nieuwbouwwoningen Nederland (bron: NVM kwartaalrapportage K3 2022)

77/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Het bureau ziet echter dat veel nieuwbouwprojecten niet worden opgestart vanwege onzekerheid in de markt en dat grondposities worden teruggegeven aan gemeenten. Dit komt vanwege de algemeen economische situatie (recessie vanwege hoge inflatie, hoge energieprijzen), minder financieringsmogelijkheden door huishoudens vanwege de sterk gestegen hypotheekrentes en vraaguitval. Daarnaast zorgen sterke bouwkostenstijgingen van het afgelopen jaar er voor dat grondwaardes onder druk komen te staan. Zoals aangegeven hanteren we de residuele methode voor ons grondprijsadvies aan u. In onderstaande figuur staat de opbouw (en daarmee de berekening) van de residuele berekening. Op basis van de actuele input voor deze berekening komen we voor u tot een zeer beperkte indexering / aanpassing van uw huidige grondprijzen, waarmee we aangeven dat u de grondprijzen voor begin 2023 gelijk kunt laten. In de volgende paragrafen gaan we in op actuele VON-prijzen, stichtingskosten en bijkomende kosten en vervolgens de residuele grondwaarde.

Residuele grondwaardeberekening Denkwijze van deze methode is dat de waarde van het eindproduct, dus het vastgoedobject (grond en opstal(len)), de waarde van de grond bepaalt. De grondwaarde is het residu dat overblijft als je de marktwaarde vermindert met de btw en de bouw- en bijkomende kosten.

BTW (21%)

Marktwaarde (VON-waarde)

Stichtingskosten (Bouw- en bijkomende kosten, waaronder winst en risico)

Residuele grondwaarde (grondopbrengst)

Figuur 38: Residuele grondwaardeberekening De prijzen voor nieuwbouwwoningen zijn naar verwachting gestegen met circa 6,0% per m² gbo Op basis van de transacties in de regio in de afgelopen 12 maand zien we over het afgelopen jaar binnen de bestaande bouw, afhankelijk van het woningtype een gemiddelde stijging van 3,9 – 10,4 % per m², afhankelijk van het woningtype. Dit komt deels door de samenstelling van het aanbod aan bestaande woningen toen en nu. De kwaliteit van de nieuwbouwwoningen ten opzichte van voorgaande jaren is constant en minder afhankelijk van het aanbod uit oudere bouwperiodes. We vinden daarom een gemiddelde stijging van 5,5 a 6,0 % ten opzichte van de VON-prijzen per m² van vorig jaar een goed uitgangspunt voor de input voor de grondprijzen voor 2023.

Figuur 39: Ontwikkeling transactieprijzen (per m²) bestaande bouw NVM-Regio Weert e.o.

78/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Figuur 40: Ontwikkeling vraagprijzen (per m²) bestaande bouw NVM-Regio Weert e.o. (Bron: Brainbay/NVM 2022) De stichtingskosten zijn begin 2023 ten opzichte van begin 2022 gestegen met circa 7,7% Onderstaande tabel toont de gehanteerde prijzen voor de bepaling van de totale stichtingskosten per woning. De stichtingskosten zijn het afgelopen jaar sterk gestegen. Figuur 42 toont de ontwikkeling van de bouw- en aanbestedingsindex. De aanbestedingsindex – de feitelijke prijs waarvoor werk wordt aangenomen door bouwers is ten opzichte van een jaar geleden gestegen met circa 7,7% (dit is het gemiddelde van de index van het Bouwkostenkompas en de index van Metafoor). De bouwkosten en bijkomende kosten zijn sterk gestegen door de sterk gestegen energiekosten, algemene inflatie, loonstijgingen, hogere rentelasten en grotere onzekerheid in de markt. Bron Metafoor Bouwkostenkampas Gemiddeld

Kwartaal Q2-Q3 2022 2,4% 1,4% 1,9%

Jaar Q3 2021-Q3 2022 10,0% 5,5% 7,7%

Figuur 41: Bouwkosten en aanbestedingsindex januari 2020-oktober 2022 (2015 = 100)

Figuur 42: Bouwkosten en aanbestedingsindex januari 2020-oktober 2022 (2015 = 100) (Bron: Bouwkostenindex.nl (2021), bewerking Stec Groep (2021)) Reken voor begin 2023 met gelijkblijvende grondprijzen per m² kavel Residueel doorrekenend, betekent voorgaande voor de grondwaardes in gemeente Leudal dat

79/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

deze gemiddeld genomen grofweg gelijkblijvend is in 2023 ten opzichte van 2022. Daarom adviseren we geen opslag per locatie te hanteren. De liberalisatiegrens voor 2023 (de huurprijsgrens voor sociale huurwoningen) wordt met circa 5% verhoogd tot € 808,06 per maand. Voor de sociale huurwoningen gaan we daarom uit van een grondprijs die stijgt met 2%. Indien gedurende 2023 zich sterke bouwkostenstijgingen voordoen en er sprake is van een sterke daling van de VON-prijzen, dan adviseren we u de grondprijzen nogmaals te bepalen of rekening te houden met een fikse correctie in 2024. kern

plan

kenmerken woning Woonopp. kavel in m² in m² Patiobungalow 100 240 Sociale huur per 185-265 kavel Vrijstaand 150 450 Vrijstaand 170 610 2-1-kap 120 220 2-1-kap 130 300 Vrijstaand 130 340 Vrijstaand 120 400 Vrijstaand 150 500 vrijstaand 170 600 Vrijstaand 220 840 Vrijstaand 230 1000 Vrijstaand 125 625 vrijstaand 170 640 vrijstaand 200 640 Levensloop bestendig project type

Haler

Pinxtenstraat

Gruttostraat Heibloem

P. v. Donstraat

Grathem Heythuysen

CPO Grathem J van Sonlaan

grondprijs 2022 in €

grondprijs 2023 in €

180 25.500

180 25.500

170 175 190 170 175 165 165 170 155 145 205 250 265 320

170 175 190 170 175 165 165 170 155 145 205 250 265 320

Figuur 43: Ontwikkeling grondprijzen woningbouw voor begin 2023 ten opzichte van 2022 (Bron: Stec Groep 2022) Reken voor uw bedrijventerrein begin 2023 met € 105 per m² kavel De afgelopen jaren heeft u voor uw bedrijventerrein de grondprijs gehouden op € 101 per m². Op basis van onze jaarlijkse benchmark gemeentelijk grondprijsbeleid zien we dat veel gemeenten in uw regio de grondprijzen voor bedrijventerreinen verhogen met 3 tot 5%. Vanwege deze beide zaken adviseren we u de grondprijs te verhogen tot € 105 per m². Indien u echter al uitgaat van enige verdere afkoeling van de economie, dan kunt u de grondprijs handhaven op € 101 per m².

80/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Grondprijzen reststroken

voortuin

€ 10,00 p/m2

voorgevel

woning

zijtuin

achtertuin < 30 m1 vanaf voorgevel € 50,00 p/m2 achtertuin 30-50 m1 vanaf voorgevel

€ 25,00 p/m2

achtertuin > 50 m1 vanaf voorgevel

€ 10,00 p/m2

Figuur 44 Grondprijzen groenstroken Voor overhoeken bij bedrijfsgronden is de waarde van de grond bepaald op € 100,00 p/m² In bijzondere gevallen behoudt het college zich het recht voor om af te wijken van bovenstaande verkoopprijzen.

81/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Bijlage 7: Begrippen Een object met een courante bestemming kan relatief makkelijk verkocht worden. Het object verkeert in goede staat en past binnen de geldende bestemming. Een object is minder courant, gezien de bestemming, bouwaard of functie. In overleg met externe partners zoeken we naar een herbestemming/(her)ontwikkel mogelijkheden van het object, zodat het object makkelijker te verkopen is. Er kunnen ook complexe herbestemmingen zijn: het object is slecht te verkopen gezien de geldende bestemming. Om het object te verkopen, is een herbestemming en transitie noodzakelijk, maar dat vraagt verregaande ingrepen waarvoor we nauw moeten samenwerken met externe partners (bijvoorbeeld provincie en/of ontwikkelaars). Bij verkoop van een object in deze categorie, doen we een beroep op de creativiteit van de markt. De laatste categorie, herontwikkeling of gebiedsontwikkeling zijn: Hierbij is verkoop in de huidige vorm van het object of het terrein (te grootschalig,) te complex of te risicovol. Een gebiedsontwikkeling moet ertoe leiden dat het object (in zijn geheel of) in kleinere delen verkocht kan worden. Vastgoed, ook onroerend goed of onroerende zaak genoemd, omvat de grond en de gebouwen (opstal) op deze grond. De term vastgoed of onroerend goed verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze goederen. De term 'goed' of 'zaak' verwijst naar het materiële karakter.

Vastgoed betreft dus niet-verplaatsbare materiële zaken. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken." (Nederlandse B.W., boek 3, art. 3, lid 1) In het recht wordt de grond aangemerkt als onroerende zaak en bestaat het uit meer dan slechts de bovengrond. Grond is een voorbeeld van een onroerende zaak ingevolge artikel 5:20 van het Burgerlijk Wetboek. De grond bevat - in tegenstelling tot de heersende opvatting - niet slechts de bovengrond. In het recht wordt de eigenaar van de bovengrond, tevens aangemerkt als eigenaar van de onder de bovengrond liggende aardlagen, het grondwater dat door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is gekomen, het water dat zich op de grond bevindt en niet in open gemeenschap met water op eens anders erf staat en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. Gelet op het bovenstaande blijkt duidelijk dat de grond niet slechts de bovengrond omvat. Waardering van vastgoed In geval van gewijzigde omstandigheden, komt het voor dat vastgoed in waarde afneemt.

Vastgoed wordt onderscheiden in vastgoed met een maatschappelijke functie en met een bedrijfseconomische functie. Het overgrote deel van het vastgoed bij gemeenten is maatschappelijk.

82/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Figuur 45: Beslisboom in het kader van de waardering vastgoed Soorten vastgoed Vastgoed met een maatschappelijke functie heeft betrekking op een gemeentehuis of op gebouwen en terreinen met een functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn of maatschappelijke opvang en/of zorg. Kenmerk van vastgoed met een maatschappelijke functie, is dat bij negatieve exploitatiesaldi er feitelijk sprake is van het duurzaam verstrekken van subsidie. Indien de bestuurlijke intentie bestaat om vastgoed met een maatschappelijke functie duurzaam te exploiteren en dit als zodanig in de begroting tot uitdrukking komt, speelt duurzame waardevermindering geen rol. Indien de bestuurlijke intentie bestaat om vastgoed met een maatschappelijke functie te verkopen, of de bestemming ervan te wijzigen naar vastgoed met een bedrijfseconomische functie, dan moet, indien er sprake is van een naar verwachting duurzaam lagere marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde, een duurzame waardevermindering worden verantwoord. Vastgoed met een bedrijfseconomische functie kenmerkt zich door de bestuurlijke intentie om bewust winst en/of waardestijgingen te realiseren. In deze situatie worden panden aangehouden en verhuurd en/of staan in de verkoop.

Duurzame waardevermindering Om vast te stellen of een duurzame waardevermindering moet worden toegepast, moet de directe opbrengstwaarde van het vastgoed worden bepaald, door middel van een onafhankelijke taxatie. In geval van een duurzame waardevermindering wordt deze waardevermindering direct verwerkt. Dit kan bijvoorbeeld via een tijdelijke voorziening waardevermindering, zodat waardeherstel mogelijk blijft. Wanneer de duurzame waardevermindering definitief genomen is, dan is er bij een eventueel later waardeherstel geen mogelijkheid meer om de boekwaarde te vermeerderen. Op de nieuwe boekwaarde wordt gedurende de resterende gebruiksduur afgeschreven. Een naar verwachting duurzame waardevermindering van vaste activa betreft een schattingswijziging die volgens artikel 65, lid 1 BBV onafhankelijk van het resultaat van het boekjaar in aanmerking wordt genomen.

83/84

Nota Grond- en vastgoedbeleid Leudal

Verkoop of buitengebruikstelling van vast actief Indien een object buiten gebruik wordt gesteld en/of wordt afgestoten dan moet afwaardering plaatsvinden indien de marktwaarde naar verwachting lager is dan de boekwaarde. Wanneer een actief daadwerkelijk wordt bestemd voor verkoop, dan moet overboeking plaatsvinden naar de voorraden. Een eventueel verkregen opbrengst wordt als incidentele bate verantwoord in de jaarrekening. Indien het object nog een boekwaarde heeft, dan dient deze boekwaarde geheel afgeboekt te worden. Dit is een incidentele last in de jaarrekening. De verkoopopbrengst en het afboeken van de boekwaarde worden beide afzonderlijk verantwoord en mogen niet met elkaar worden verrekend. De verkoopopbrengst mag ook niet worden verrekend met de aanschafwaarde van een eventueel vervangingsobject. Schema waardevermindering vastgoed

Figuur 46: Waardevermindering vastgoed

84/84