Bijlage 2 Aanvraag omgevingsvergunning 20 woningen Guillaume Derksstraat

Motivering ‘Evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ Realisatie twee woonclusters Vlasstraat ong. te Heythuysen Gemeente Leudal

Colofon Motivering: ‘Woningbouw Vlasstraat ong. te Heythuysen’ Rapportnummer: 2024.3152.1 Status: Definitief Datum: 20 november 2025 Projectlocatie Vlasstraat ong. 6093 EG, Heythuysen Opdrachtnemer Reland Adviseurs B.V.

Bezoekadres:

Mgr. Bekkersstraat 56 5846 AJ Ledeacker

Hurksestraat 60 5652 AL Eindhoven

Correspondentieadres: Postbus 186 5830 AD Boxmeer www.reland.nl Projectleiding Reland

Telefoon 085 043 1949

Email info@reland.nl

© november 2025 Reland

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een geautomatiseerd gegevensbestand worden opgeslagen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Reland. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Reland verwerpt elke aansprakelijkheid voor een ander gebruik van deze tekst dan voor de situatie waarvoor deze wordt uitgebracht. De informatie in deze tekst is onder voorbehoud en kan worden veranderd zonder voorafgaande kennisgeving.

Inhoud HOOFDSTUK 1 Inleiding..................................................................................................... 6 1.1

Aanleiding en doel ............................................................................................ 6

1.2

Projectgebied .................................................................................................. 6

1.3

Het omgevingsplan........................................................................................... 7

1.4

Leeswijzer ........................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 Gebieds- en projectprofiel ......................................................................... 9 2.1

Inleiding .......................................................................................................... 9

2.2

Huidige situatie projectgebied en omgeving ...................................................... 9

HOOFDSTUK 3 Voorgenomen ontwikkeling ...................................................................... 10 3.1

Inleiding ......................................................................................................... 10

3.2

Projectbeschrijving ......................................................................................... 10

HOOFDSTUK 4 Beleid en regelgeving ............................................................................... 12 4.1

Inleiding ......................................................................................................... 12

4.2

Rijksbeleid ...................................................................................................... 12

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ................................................................ 12

4.2.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) .............................................................. 13

4.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking ......................................................... 13

4.2.4

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) .......................................................... 14

4.3

Provinciaal beleid ........................................................................................... 14

4.3.1

Provinciale Omgevingsvisie Limburg ............................................................ 14

4.3.2

Omgevingsverordening Limburg ................................................................. 16

4.4 4.4.1 4.5

Regionaal beleid ............................................................................................. 18 Regionale structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 ....................... 18 Gemeentelijk beleid ........................................................................................ 19

4.5.1

Structuurvisie Leudal ................................................................................... 19

4.5.2

Versnellingsagenda Wonen 2024-2025 ...................................................... 20

HOOFDSTUK 5 Fysieke leefomgeving ...............................................................................23 5.1

Leeswijzer ......................................................................................................23

5.2

Erfgoed..........................................................................................................23

5.3

Beschermen van de gezondheid ......................................................................25

5.4

Bodem .......................................................................................................... 26

5.5

Water(systemen) ............................................................................................27

5.5.1 5.6 5.6.1

Kenmerken huidige watersysteem ...............................................................27 Ecologie .........................................................................................................28 Gebiedsbescherming ...................................................................................28

5.6.2

Soortenbescherming .................................................................................. 29

5.7

Geluid ............................................................................................................ 31

5.8

Kwaliteit van de buitenlucht ............................................................................32

5.9

Geur ..............................................................................................................33

5.10

Externe veiligheid .......................................................................................... 34

5.11

Milieubelastende activiteiten ........................................................................... 37

5.12

Niet-gesprongen explosieven ..........................................................................38

5.13

Kabels, leidingen en hoogspanningslijnen ........................................................ 39

5.13.1

Kabels en leidingen ..................................................................................... 39

5.13.2

Hoogspanningslijnen .................................................................................. 39

5.14

Mobiliteit ....................................................................................................... 39

5.15

Duurzaamheid en klimaatadaptatie ................................................................ 41

5.16

Trillingen ....................................................................................................... 42

5.17

Energietransitie ............................................................................................. 42

5.18

Lichthinder .................................................................................................... 43

5.19

Bezonning ..................................................................................................... 43

5.20

Slagschaduw ................................................................................................. 44

5.21

Windhinder ................................................................................................... 45

5.22

Project-mer-beoordeling ............................................................................... 45

HOOFDSTUK 6 Beperkingengebieden ............................................................................. 47 HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid ...................................................................................... 48 7.1

Economische uitvoerbaarheid ........................................................................ 48

7.1.1

Financieel economische haalbaarheid ......................................................... 48

7.1.2

Kostenverhaal ........................................................................................... 48

7.1.3

Nadeelcompensatie ................................................................................... 48

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................. 48

7.2.1

Participatie ................................................................................................ 48

7.2.2

Procedure .................................................................................................. 48

7.2.3

Bezwaar/ Beroep ....................................................................................... 49

HOOFDSTUK 8 Belangenafweging en conclusie ............................................................... 50 8.1

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? ............ 50

8.2

Conclusie ....................................................................................................... 50

4

BIJLAGEN Bijlage I

Bodemonderzoek

Bijlage II

Infiltratieonderzoek

Bijlage III

Afwatering hemelwater en boven- en ondergrondse infra

Bijlage IV

Aeriusonderbouwing en berekeningen

Bijlage V

Quickscan flora en fauna

Bijlage VI

Nader onderzoek flora en fauna

Bijlage VII

Akoestisch onderzoek verkeersgeluid en installatiegeluid

Bijlage VIII

Mer-beoordeling

Bijlage IX

Omgevingsdialoog

5

HOOFDSTUK 1.1

1 Inleiding

Aanleiding en doel

De initiatiefnemer is eigenaar van de locatie aan de Vlasstraat te Heythuysen. De locatie is in de huidige situatie bestemd als een maatschappelijke functie voor zorgwoningen. Deze zorgwoningen zijn echter nooit gerealiseerd. De initiatiefnemer is daarom voornemens hier (reguliere) woningen te ontwikkelingen. De ontwikkeling betreft de realisatie van 5 vrijstaande levensloopbestendige woningen en twee woonclusters met respectievelijk 8 en 12 nultredenwoningen. Tezamen worden 25 woningen ontwikkeld. De ontwikkeling van de woningen zal gefaseerd plaatsvinden. Zodoende wordt deze gesplitst in twee separate omgevingsvergunningen. De eerste fase is gericht op de ontwikkeling van de twee woonclusters bestaande uit respectievelijk 8 en 12 nultredenwoningen. De tweede fase betreft de realisatie van de 5 vrijstaande woningen. Deze motivering is gericht op de eerste fase. Voor de tweede fase zal een separate omgevingsvergunning worden aangevraagd. Op verschillende vlakken zijn beide fasen echter aan elkaar verbonden. Waar nodig zal in deze motivering de ontwikkeling van beide fasen als een geheel worden beschouwd. Conform het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Leudal is de beoogde ontwikkeling niet rechtstreeks toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient een planologische procedure te worden doorlopen.

De beoogde ontwikkeling is reeds besproken op de ‘intaketafel’ van de gemeente Leudal. Uit de behandeling aan de intaketafel is gebleken dat de beoogde ontwikkeling als wenselijk wordt gezien. Daarnaast is er een conceptaanvraag ingediend als aanvulling op het eerdere principeverzoek. Hieruit is gebleken dat de gemeente het plan als haalbaar inschat. Om de gewenste situatie te realiseren, dient er te worden afgeweken van de geldende planologische mogelijkheden. Hiervoor is het noodzakelijk een planologische procedure te doorlopen, in dit geval een afwijking van het omgevingsplan in de vorm van een ‘Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit’ (BOPA). Onderliggend document betreft de motivering behorende bij de BOPA waarin het plan wordt toegelicht en gemotiveerd.

1.2

Projectgebied

Het projectgebied betreft de locatie aan de Vlasstraat ong. te Heythuysen. Het projectgebied is gelegen binnen het perceel dat kadastraal bekend staat als gemeente Heythuysen, sectie N, nummer 1684 (figuur 1). Het gehele perceel heeft een oppervlakte van circa 8.398 m2.

6

Figuur 1 Projectgebied blauw omkaderd

1.3

Het omgevingsplan

Voor het projectgebied is het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Leudal geldend. Dit tijdelijke omgevingsplan bestaat uit de (voorheen) geldende bestemmingsplannen, aangevuld met regels van het Rijk, de zogenaamde bruidsschat. Voor het projectgebied zijn derhalve de regels zoals vastgelegd in het (voormalige) bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’ van toepassing op het projectgebied. Het projectgebied heeft de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ en dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’ met een bouwvlak, de maatvoering ‘Maximum bebouwingspercentage (%): 60’ en de functieaanduiding ‘zorgwoning’ (figuur 2). Tenslotte zijn er twee gebiedsaanduidingen van toepassing.

Toetsing initiatief

De gewenste ontwikkeling betreft het gebruiken van de gronden ten behoeve van een wonen, dit is niet rechtstreeks mogelijk conform de geldende planregels. Ook de van toepassing zijnde wijzigingsbevoegdheid biedt geen ruimte om onderhavige ontwikkeling toe te staan. Om de gewenste situatie mogelijk te maken is dan ook een wijziging dan wel afwijking van het tijdelijke omgevingsplan van Leudal noodzakelijk.

7

Figuur 2 Uitsnede bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'

1.4

Leeswijzer

Deze motivering ten behoeve van onderhavige vergunningaanvraag ‘Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit’ (BOPA) bestaat uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het gebiedsprofiel en de huidige situatie van het projectgebied. Hoofdstuk 3 betreft een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het relevante beleid en de regelgeving. In hoofdstuk 5 is getoetst of de ontwikkeling al dan niet effect heeft op de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 zijn de beperkingengebieden aangegeven In hoofdstuk 7 zijn de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst en hoofdstuk 8 betreft een afweging van de belangen.

8

HOOFDSTUK

2 Gebieds- en projectprofiel

2.1

Inleiding

2.2

Huidige situatie projectgebied en omgeving

In dit hoofdstuk is een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het projectgebied en de omgeving waarin het zich bevindt.

Het projectgebied is gelegen aan de noordelijke zijde van de kern Heythuysen (figuur 3). Het projectgebied kan het beste worden omschreven als braakliggend grasveld. In het verleden was op deze locatie een agrarisch bedrijf gevestigd. Het bedrijf is omstreeks 2012 geamoveerd. Ten noorden en oosten van het projectgebied zijn akkers aanwezig waarvoor op 15 mei 2024 het bestemmingsplan ‘RvR-kavels Noorderbaan te Heythuysen’ is vastgesteld. Met dit bestemmingsplan is geregeld dat op deze locatie 21 woningen gerealiseerd kunnen worden. Deze woningen worden omgeven door bos en groen in de vorm van landschappelijke inpassingselementen.

Figuur 3 Ligging projectgebied ten opzichte van Heythuysen

9

HOOFDSTUK

3 Voorgenomen ontwikkeling

3.1

Inleiding

3.2

Projectbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de beoogde situatie omschreven. Daarnaast wordt de stedenbouwkundige en landschappelijk inpassing van de beoogde nieuwe woning toegelicht.

De initiatiefnemer is voornemens om twee woonclusters met respectievelijk 8 en 12 nultreden levensloopbestendige woningen te realiseren (figuur 4). De woningen aan de Guillaume Derksstraat zijn geclusterd aan twee gemeenschappelijke binnenhofjes met respectievelijk 8 en 12 nultreden levensloopbestendige hofwoningen. Wonen aan een binnenhof zal de sociale cohesie tussen de bewoners van deze woningen bevorderen, passend bij de beoogde doelgroep naar verwachting bestaande uit senioren. Het parkeren voor deze woningen zal plaatsvinden aan de Guillaume Derksstraat in een groene setting, waardoor beide hofjes autovrij blijven. Uiteraard zijn beide hofjes voor de hulpdiensten wel bereikbaar. De groene open ruimte rond beide clusters wordt als één grote gemeenschappelijke tuin gerealiseerd waardoor de openheid en zichtbaarheid van het project gewaarborgd blijft. Het is toekomstige bewoners van deze 2 clusters niet toegestaan om erfafscheidingen en/of privacy schermen te plaatsen. Dit zal gewaarborgd worden door het oprichten van een Vereniging van Eigenaren waarin de regels omtrent het gebruik van de gezamenlijke tuin, het binnenhof en het privé terras van de hofwoningen wordt vastgelegd. Door deze stedenbouwkundige opzet in het groen wordt er een goede overgang gecreëerd van de bestaande 3 vrijstaande woningen naar het Ruimte voor Ruimte plan “Den Hoeck”.

10

Figuur 5 Stedenbouwkundig plan, de vijf vrijstaande woningen vallen buiten de reikwijdte van deze omgevingsvergunning.

11

HOOFDSTUK 4.1

4 Beleid en regelgeving

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt onderhavige ontwikkeling getoetst aan het algemene Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en regelgeving. Aan het eind van iedere paragraaf is een conclusie/beschrijving van de doorwerking van het specifieke beleid en wet- en regelgeving voor het projectgebied opgenomen. Ondanks dat deze motivering in beginsel enkel betrekking heeft op de realisatie van de twee woonclusters, wordt in de toetsing van dit hoofdstuk ook ingegaan op de vijf vrijstaande woningen die in fase twee worden ontwikkeld. Beide fasen zijn immers met elkaar verbonden.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI. Het gaat om het strategisch beleid, omdat de NOVI een visie is en de hoofdzaken bevat van het beleid voor de fysieke leefomgeving. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: a) Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; b) De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden; c) Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken; d) Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Bij kleinschalige ontwikkelingen op lokaal niveau dient rekening te worden gehouden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is een kleinschalig initiatief passend binnen de NOVI.

Toetsing initiatief

In hoofdstuk 5 van deze motivering is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de van toepassing zijnde omgevingsaspecten en is beoordeeld of (en zo ja, in hoeverre) deze van invloed is op de fysieke leefomgeving. Op basis hiervan is gebleken dat er vanuit de NOVI geen belemmeringen bestaan voor het initiatief.

12

4.2.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Vanuit de algemene rijksregels voor de fysieke leefomgeving zijn vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s) opgesteld. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) geeft instructieregels van het Rijk voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovenlokale belangen werken daarmee door in de vaststelling en wijziging van een omgevingsplan. Deze instructieregels (afdeling 5.1 Bkl) gelden ook voor de omgevingsverordening, het projectbesluit en de omgevingsvergunning (artikel 8.0b, 8.0c, 8.0d en 8.0e). Bij deze regels gaat het over normen voor geluid en geur van bedrijfsmatige activiteiten, externe veiligheid en erfgoed.

Toetsing initiatief

In hoofdstuk 5 van deze motivering is de beoogde ontwikkeling getoetst aan deze rijksregels uit het Bkl en is beoordeeld of (en zo ja, in hoeverre) deze hieraan voldoet. Op basis hiervan is gebleken dat er vanuit het Bkl geen belemmeringen bestaan voor het initiatief. 4.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g ‘zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand’ van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De ladder voor duurzame verstedelijking is een uitwerking van hetgeen is opgenomen in het NOVI en ziet op ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. De ladder is er voor bedoeld dat zorgvuldig wordt nagedacht over nieuwe ontwikkelingen en de plek van de nieuwe ontwikkeling. Zo gaat bijvoorbeeld inbreiding voor uitbreiding. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt daarom dat de ladder doorlopen dient te worden om te bepalen of sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. In eerste instantie is het van belang om te bepalen of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Jurisprudentie heeft ervoor gezorgd dat dit begrip steeds verder gedefinieerd werd en in sommige gevallen zelfs kwantitatief is. Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. De tweede vraag is of het een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Om dit te bepalen moet een vergelijking worden gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in de huidige en toekomstige situatie. In het Bkl is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Op basis van jurisprudentie kan gesteld worden dat de grens in beginsel ligt op het toevoegen van 12 woningen of meer, dan wel 500 m² of meer voor andere ontwikkelingen.

Toetsing initiatief

Met onderhavige ontwikkeling worden in totaal 25 levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Dit totaal bevat zowel de twee woonclusters als de 5 vrijstaande woningen. Hoewel deze motivering enkel betrekking heeft op de realisatie van de twee woonclusters, dient in het kader van de ladder de gehele 13

ontwikkeling te worden beschouwd. Aangezien de realisatie van de woonclusters en de vrijstaande woningen met elkaar zijn verbonden, dient in het kader van de ladder rekening te worden gehouden met beide fasen. Met deze ontwikkeling wordt zodoende de ondergrens van 12 woningen overschreden. Derhalve is wel sprake van een Ladderplichtige ontwikkeling en is een nadere behoefteonderbouwing op dit punt noodzakelijk. Deze behoefteonderbouwing bestaat conform artikel 5.129g van het Bkl uit twee onderdelen: een onderbouwing van de behoefte van de stedelijke ontwikkeling en van de ligging (binnen stedelijk gebied of buiten stedelijk gebied). De locatie komt conform de Versnellingsagenda Wonen 2024-2025 in aanmerking voor transformatie (paragraaf 4.4.1 en 4.5.2). De gemeente acht herontwikkeling wenselijk, omdat op deze locatie géén behoefte meer is aan een maatschappelijke functie. Het realiseren van levensloopbestendige woningen voorziet in de behoefte om in de gemeente Leudal 870 woningen toe te voegen. Een nadere onderbouwing van de behoefte is opgenomen in paragraaf 4.4.1 en 4.5.2. Daarnaast blijkt uit jurisprudentie dat wanneer het gebied op grond van het vigerende bestemmingsplan kan worden beschouwd als een gebied voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, dat het gebied dan aangemerkt kan worden als bestaand stedelijk gebied in het kader van de ladder.

Aangezien in de omgeving van het projectgebied reeds meerdere woningen aanwezig en bestemd zijn en het projectgebied zelf reeds een maatschappelijke functie heeft, kan dit gebied dan ook aangemerkt worden als stedelijk gebied. 4.2.4

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. Het Bal geldt voor alle partijen die actief zijn in de fysieke leefomgeving – burgers, bedrijven en overheid.

Toetsing initiatief

In hoofdstuk 5 van deze motivering is de beoogde ontwikkeling getoetst aan deze rijksregels uit het Bal en is beoordeeld of (en zo ja, in hoeverre) deze hieraan voldoet. Op basis hiervan is gebleken dat er vanuit het Bal geen belemmeringen bestaan voor het initiatief.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1

Provinciale Omgevingsvisie Limburg Op 1 oktober 2021 is de Provinciale Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. In de Omgevingsvisie Limburg wordt de lange termijn visie voor de periode 2021 tot 2030-2050 uitgewerkt en wordt richting gegeven aan toekomstbestendige ontwikkelingen. Hierbij wordt steeds de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving gezocht. Hoofdstuk 3 Limburgse principes en algemene zonering In de Limburgse omgevingsvisie wordt het toekomstbeeld voor 2030-2050 geschetst voor de provincie. Het toekomstbeeld voor Limburg kan worden 14

gevangen in een indicatieve zonering. De begrenzingen van de zoneringen en andere werkingsgebieden die voortkomen uit de Limburgse principes en de uitwerkingen in de thema’s in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in het kaartmateriaal behorende bij de Omgevingsverordening Limburg (zie paragraaf 4.3.2). Er zijn drie hoofdopgaven opgesteld. De eerste uitdaging die wordt benoemd is het zorgen voor een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving, in zowel stedelijk als landelijk gebied. De tweede uitdaging is het zorgen voor een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie, inclusief een landbouwtransitie. Volgens de Limburgse Omgevingsvisie dient er bij nieuwe ontwikkelingen de balans worden gezocht tussen het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Deze afweging wordt gemaakt op basis van de volgende Limburgse principes: • Er wordt gestreefd naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving; • De kenmerken en identiteit van gebieden staat centraal; • Meer stad en meer land; • Er wordt zorgvuldig omgegaan met de ruimte en voorraden bovengronds en ondergronds. Hoofdstuk 5 Wonen en leefomgeving

Provinciaal belang

De provincie Limburg beschouwt alle woningbouwontwikkelingen als een provinciaal belang. Daarnaast is het een provinciaal belang dat er sprake is van een woningaanbod/ planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief en kwantitatief opzicht. Dat betekent dat er voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek op het juiste moment beschikbaar zijn.

Opgave

De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Daarnaast is er sprake van een veranderende woonvraag waardoor het woningaanbod niet altijd aansluit op de vraag. Daardoor is er op korte termijn een vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen waarbij in het bijzonder aandacht nodig is voor het toenemend aantal ouderen, starters en bijzondere doelgroepen. De betaalbaarheid van woningen blijft daarnaast een belangrijk aandachtspunt.

Ambitie

De provincie is voornemens een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt te realiseren met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, op het juiste moment en dat deze woningen betaalbaar zijn. Hierbij zijn zij bereid om te faciliteren in flexibiliteit op de woningmarkt om de behoeften van een diversere groep mensen tegemoet te komen in zowel bestaande bouw als nieuwbouw. De realisatie van nieuwe woningen is nader opgenomen in de woondeal van Limburg. 15

Voor de provincie is het belangrijk dat eerst de kwaliteit van het feitelijk bestaand bebouwd gebied op orde wordt gemaakt. Via het principe van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt de ruimte in bestaand bebouwd gebied optimaal benut. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt in lijn met de Limburgse principes. Dit vraagt een integrale aanpak van locaties en gebieden in de vorm van herstructurering en transformatie/herbestemming in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied.

Toetsing initiatief

Conform de provinciale omgevingsverordening is het projectgebied gelegen in het buitengebied van Heythuysen, echter volgens gemeentelijk beleid bevindt het projectgebied zich aan de rand van de kern en dus in stedelijk gebied. Daarnaast blijkt uit de toetsing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 4.2.3) dat het projectgebied in stedelijk gebied is gelegen en dat de realisatie van nieuwe woningen op deze locatie een wenselijke ontwikkeling is. De woningen zullen in het betaalbare segment gerealiseerd worden en voor diversere doelgroepen zoals ouderen. Door woningen te realiseren op een perceel tussen andere uitbreidingslocatie kan worden gesproken van zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde activiteit (wonen) is dan ook passend in het stedelijke karakter van het gebied en dragen bij aan de leefbaarheid van Heythuysen. Daarnaast zorgt het toevoegen van de nieuwe woningen voor het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Er worden namelijk kwalitatief goede woningen toegevoegd welke voor een langere tijd beschikbaar kunnen zijn op de woningmarkt. De ontwikkeling is daarmee in lijn met de principes zoals opgenomen in hoofdstuk 3. Daarnaast grenst midden Limburg aan de MRE, een groeiend regio. Vanuit die regio komen ook steeds meer woningzoekende richting midden Limburg waardoor de vraag aan woningen toeneemt.

Met de ontwikkeling kan voor een deel voorzien worden in deze woningbehoefte. Het herontwikkelen van het projectgebied van een perceel met een maatschappelijke functie naar 25 woningen, draagt bij aan de opgave en ambitie van de provincie Limburg (hoofdstuk 5) om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken. De transformatie van een reeds bebouwd perceel binnen de bestaande kern sluit aan bij het principe van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling is derhalve in lijn met de Provinciale Omgevingsvisie. 4.3.2

Omgevingsverordening Limburg Op 17 december 2021 is de Omgevingsverordening Limburg 2021 vastgesteld door Provinciale Staten en gewijzigd op 16 december 2022. De Omgevingsverordening is op 1 januari, gelijktijdig met de Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking getreden. In de Omgevingsverordening legt de Provincie regels vast voor onder meer natuur, milieu, (grond-)water, ontgronding, wegen, ruimte (verstedelijking, 16

woon- en werklocaties, agrarische bedrijven). Eén van de hoofdopgaven Limburg-breed is ‘Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving in zowel stedelijk c.q. bebouwd gebied als in landelijk gebied. Conform de omgevingsverordening is het projectgebied gelegen binnen het ‘Buitengebied’. Hoofdstuk 12 Wonen, werken en recreëren Artikel 12.1 Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat:

a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie;

In de voorgaande paragraaf 4.3.1 is nader beschreven hoe rekening wordt gehouden met deze twee hoofdstukken.

b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek;

In de huidige situatie is er sprake van een grotere vraag naar woningen dan het aanbod. Het realiseren van 25 woningen stimuleert dan ook de doorstroming op de woningmarkt. Dit is verder uitgewerkt in paragraaf 4.4.1 en 4.5.2.

c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of ZuidLimburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; Uit paragraaf 4.4.1 blijkt dat onderhavige ontwikkeling in lijn is met de Regionale woonvisie voor Midden-Limburg. Daarnaast is onderhavige ontwikkeling op 4 februari 2025 regionaal afgestemd. Derhalve worden geen belemmeringen verwacht voor de realisatie van de beoogde woningen.

d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; Het plan is meegenomen in de provinciale woningbouwmonitor.

e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

De beoogde situatie zal binnen 5 jaar na vergunningverlening worden gerealiseerd. Deze realisatietermijn is geborgd in een anterieure overeenkomst. Aan deze voorwaarde zal worden voldaan.

Toetsing initiatief 17

De ontwikkeling voldoet aan de Instructieregels voor de nieuwe planvoorraad met betrekking tot wonen. Vanuit de woondeal zijn ambities opgesteld om op gemeenteniveau te streven naar 2/3 betaalbare en 30% sociale woningen. Dit hoeft niet voor elk plan maar wordt gezien als richtlijn. Onderhavige ontwikkeling voldoet aan het realiseren van 2/3 betaalbare woningen en voorziet in het realiseren van woningen voor ouderen. Daarnaast ligt de projectlocatie niet binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. De ontwikkeling is in lijn met de kaders zoals gesteld in de Omgevingsverordening Limburg.

4.4

Regionaal beleid

4.4.1

Regionale structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 Midden-Limburg is het verbindend hart van Limburg, waar wonen aantrekkelijk is. De kwaliteit van de leefomgeving en daarmee dan het wonen is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen, zeker gezien de huidige woningmarkt, uitdagingen, namelijk: het (laten) bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroepen. De structuurvisie Wonen richt zich op het tegemoet komen aan de groeiende woningbehoefte met kwalitatief het juiste aanbod. Daarnaast is er in de komende jaren aandacht voor transformatie en herstructurering. Ook moeten bestaande woningen duurzamer en levensloopbestendiger. In de structuurvisie Wonen wordt ruimte gemaakt om de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment te realiseren. Dit met het doel: het op peil houden van de leefbaarheid in onze dorpen en een huis bieden voor (toekomstige) inwoners. Belangrijke ambities en doelgroepen binnen het beleid zijn onder meer: • Het vergroten van het aandeel huurwoningen: er is regionaal behoefte aan extra huurwoningen. Via jaarlijkse lokale prestatieafspraken worden concrete afspraken gemaakt met woningcorporaties en huurdersorganisaties over het aanbieden van (sociale) huurwoningen. Ook particuliere beleggers kunnen een rol spelen bij het vergroten van het aandeel huurwoningen.

Daarnaast is er ook een grote opgave voor het realiseren van huisvesting voor kwetsbare inwoners (mensen met een psychisch probleem, licht verstandelijke beperking, of mensen zonder sociaal vangnet). • Veranderende bevolkingssamenstelling: de trend in de bevolkingssamenstelling is dat er steeds meer kleinere 1 en 2 persoonshuishoudens zijn. Dit sluit niet goed aan bij de bestaande woningvoorraad doordat er voornamelijk veel traditionele gezinswoningen aanwezig zijn. Er is dan ook meer behoefte aan kleinere en betaalbare woningen voor alle leeftijden (starters, alleenstaanden, gescheiden ouders en senioren). • Wonen met zorg: Vanwege de grote doelgroep (ouderen) is nieuwbouw alleen niet mogelijk, maar moet ook de bestaande woningvoorraad worden aangepast. Zo kunnen ouderen langer zelfstandig thuis blijven wonen zonder de zorg extra te belasten.

18

Ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte staat de regio voor een uitdaging om de komende jaren voldoende woningen van de juiste kwaliteit toe te voegen en te zorgen dat deze (passend bij de behoefte) op de juiste plaats worden gerealiseerd. In algemene zin betekent dit: • meer nadruk op de realisatie van huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor kleinere huishoudens en/of specifieke doelgroepen; • meer aandacht voor transformatie van bestaand vastgoed naar wonen, voor behoud van de leefbaarheid; • meer sturing op toekomstbestendigheid van de woningvoorraad (zowel energetisch als levensloopbestendig).

Toetsing initiatief Kwantitatieve woningbehoefte In de kern Heythuysen en de regio Midden-Limburg neemt de bevolking tot 2032 toe en in gemeente Leudal blijft de bevolking ongeveer gelijk. Alle drie de gebieden laten daarentegen een groei van het aantal huishoudens zien. Als afgeleide van de huishoudensontwikkeling bedraagt een raming van de kwantitatieve woningbehoefte in de regio Midden-Limburg circa 4.320 woningen en gemeente Leudal 870 woningen tot 2032. De Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 benadrukt dat de huishoudensontwikkeling als uitgangspunt moet worden genomen. De harde plancapaciteit is nog niet toereikend om in deze woningbehoefte te voldoen. Hierdoor heeft de gemeente Leudal de ambitie om jaarlijks (tussen 2021 en 2025) 125-150 woningen te realiseren. De kwantitatieve behoefte aan dit initiatief kan daardoor worden verantwoord.

Kwalitatieve woningbehoefte

Met de ontwikkeling zullen betaalbare woningen gerealiseerd worden voor diverse leeftijdsgroepen. Deze woningen zullen duurzaam en levensloopbestendig gerealiseerd worden waardoor de woningvoorraad toekomstbestendig aangevuld zal worden. Daarnaast zijn veel van de vrijstaande woningen, vooral in de nieuwbouwsfeer, te typeren als vrijstaand wonen in een centrumdorpse kern. Het planinitiatief is te omschrijven als landelijk wonen tegen de centrumdorpse kern en is daardoor complementair aan de bestaande voorraad en de harde plancapaciteit. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling passend is binnen de regionale woonvisie van Midden-Limburg.

4.5

Gemeentelijk beleid

4.5.1

Structuurvisie Leudal Op 14 april 2010 is door de gemeenteraad van Leudal de ‘Structuurvisie Leudal’ vastgesteld. Hierin is de hoofdlijn van het ruimtelijk beleid voor de gemeente beschreven. Zo is opgenomen wat er op ruimtelijk gebied wel en niet mogelijk is voor de komende jaren. Conform de structuurvisie maakt de besluitlocatie deel uit van het de woondorpen. De gemeente Leudal zal plannen en initiatieven voor woningbouw en herstructurering/renovatie van de bestaande woningvoorraad beoordelen op 19

de bijdrage aan de kwaliteiten van de woonbuurten en de kern, waar dat bouwplan gerealiseerd gaat worden. Daarnaast worden initiatieven en plannen beoordeeld op de bijdrage aan het vergroten en versterken van de woningvoorraad. Levensloopbestendig bouwen heeft hierbij de voorkeur aangezien op deze wijze meerdere doelgroepen kunnen worden bediend. Als criteria hanteert de gemeente: • De bijdrage aan de gewenste diversiteit van de opbouw van de woningvoorraad in de dorpen; • De bijdrage aan de gewenste verhuisdynamiek (doorstroming) in de dorpen; • De bijdrage aan gewenste stimulering van belangrijke doelgroepen; • De bijdrage aan de ruimtelijke karakteristiek en omgevingskwaliteit van de dorpen; • De duurzaamheid van de ontwikkeling; • De verhouding bebouwing en openbare ruimte (recreatie, spelen, groene ruimte); • Voor uitbreiding van woningen binnen de bebouwde kom hanteert de gemeente op bestemmingsplanniveau de uitgangspunten zoals verwoord in de Beleidsnotitie woondoeleinden.

Toetsing initiatief

Door het realiseren van 25 woningen (5 vrijstaande levensloopbestendige en 20 nultredenwoningen) zal de diversiteit van de woningvoorraad toenemen en zal de woningvoorraad worden aangevuld in de gemeente Leudal. Aangezien dit binnen de criteria punten valt, zal voldaan worden aan de structuurvisie Leudal. 4.5.2

Versnellingsagenda Wonen 2024-2025 Op 11 juni 2024 is door de gemeenteraad van Leudal de ‘Versnellingsagenda Wonen 2024-2025’ vastgesteld. In de gemeente Leudal geeft de Versnellingsagenda Wonen richting aan de gewenste/noodzakelijke lokale bouwontwikkelingen voor de korte termijn vanuit de regionale Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022.

Toetsing initiatief

De projectlocatie is in de versnellingsagenda Wonen 2024-2025 aangewezen als mogelijke transformatielocatie. Voor woningbouwontwikkelingen op transformatielocaties gelden de volgende kwaliteitseisen: 1. Nieuwe woningen worden levensloopbestendig gebouwd. Voor grondgebonden woningen geldt het volgende: de zogenaamde primaire verblijfsruimtes van de woning (woonkamer, keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer) bevinden zich op dezelfde woonlaag en zijn zonder trappen bereikbaar. Dit maakt de woning geschikt voor diverse doelgroepen, ook senioren. De woning mag daarnaast ook een verdieping hebben.

Alle woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. Derhalve wordt voldaan aan deze voorwaarde.

2. Nieuwe woningen hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 65 m2.

20

Alle woningen, waaronder de hofjeswoningen, hebben een minimale oppervlakte van 65 m2. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. 3. Nieuwe woningen passen gedurende 10 jaar binnen een of meer van de volgende segmenten van ‘betaalbare woningen’. De maximale huurprijs of koopsom hangt samen met de gebruiksoppervlakte. a. Voor oppervlaktes van 65 m2 tot 120 m2 geldt bij betaalbare koop een maximale verkoopprijs van €390.000 en huurpijs van 1.123,13 op basis van prijspeil 2024. Voor 2025 geldt een maximale verkoopprijs van €405.000 en huurprijs van €1.184. b. Voor appartementen met oppervlaktes groter dan 120 m2 is de koop- en huursom vrij. Voor bouwkavels geldt dat deze koop- en huursom vrij zijn bij een oppervlakte groter dan 500 m2.

De beoogde hofjeswoningen vallen onder de categorie zoals omschreven in 3a. De maximale verkoop- en/of huurprijs van deze woningen zal dan ook niet meer bedragen dan voorgeschreven. Dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

4. Er is sprake van het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit, waaronder wij minimaal verstaan: a. de transformatie naar wonen binnen (de contouren van) het bestaand hoofdgebouw of bij volledige sloop en nieuwbouw, herbouw binnen de bouwmassa van het gesloopte hoofdgebouw (als richtlijn); b. een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing. Hiermee bedoelen wij dat het pand ruimtelijk esthetisch aansluit bij de uitstraling en bestaande massa en vormgeving van de omgeving en de woningen een goede verbinding én contact hebben met het openbaar gebied. Wonen-achter-wonen is niet wenselijk. Het transformatieplan leggen wij altijd ter beoordeling en advies voor aan de Adviescommissie Fysieke Leefomgeving (AFL). Dit geldt ook voor welstandsvrije gebieden. Daarnaast moet er ook altijd sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Geur, geluid en/of spuitzones kunnen een belemmering zijn; c. de sloop van alle oude (bedrijfsmatige) aan- en bijgebouwen; d. het terugbrengen van of toevoegen van groen in het centrum (tuin); e. dat parkeren, voor wat betreft de toegenomen parkeerbehoefte, plaatsvindt op eigen terrein.

Ad a: De transformatie vindt plaats binnen de contouren van de geldende maatschappelijke bestemming en vindt derhalve plaats binnen het bestaand ruimtebeslag. Ad b: Het stedenbouwkundig plan is afgestemd met de Adviescommissie Fysieke Leefomgeving (AFL). Tevens blijkt uit deze onderbouwing dat er sprake is en blijft van een goed woon- en leefklimaat. Ad c: Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie geen gebouwen aanwezig die gesloopt dienen te worden. Ad d: De woningen worden omringd door groen. De groene open ruimte rond beide woonclusters (hofjeswoningen) wordt als één grote 21

gemeenschappelijke tuin gerealiseerd waardoor de openheid en zichtbaarheid van het project gewaarborgd blijft. Ad e: parkeren vindt plaats op eigen terrein. Aan alle voorwaarden wordt voldaan. 5. Bij toevoeging van vijf of meer woningen kan het college aanvullende (kwaliteits)eisen stellen, bijvoorbeeld een minimum aantal sociale huurwoningen, (aanvullende) sloopeisen, inrichtingseisen, etc.

n.v.t.

6. De kwaliteitseisen en exploitatieverplichtingen worden (ook) contractueel en notarieel vastgelegd.

De kwaliteitseisen en exploitatieverplichtingen worden in een anterieure overeenkomst vastgelegd.

Uit het bovenstaande blijkt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten uit de versnellingsagenda. In basis wordt zodoende ook voldaan aan de provinciale woondeal. In de woondeal is aangegeven dat gestreefd wordt om 2/3e van de woningen betaalbaar en 30% sociaal te realiseren. Aangezien alle hofjeswoningen binnen het betaalbare segment worden uitgevoerd, wordt ruimschoots aan deze voorwaarde voldaan. Binnen de beoogde ontwikkeling is geen sprake van sociale woningen. Bij het bepalen van het woonprogramma is overwogen dat er in Heythuysen andere (meer centraal gelegen) locaties zijn waar wordt ingezet op de realisatie van de benodigde sociale huurwoningen. Daarnaast wordt de locatie, gelegen aan de rand van het dorp, minder geschikt geacht voor het realiseren van nieuwe sociale woningen.

22

HOOFDSTUK 5.1

5 Fysieke leefomgeving

Leeswijzer De Omgevingswet (Ow) is sinds 1 januari 2024 in werking getreden. De

omgevingswet gaat over de ruimte waarin mensen wonen, werken en ontspannen. In deze wet zijn meerdere wetten en regels gebundeld. Er zijn vier AMvB's (Algemene Maatregel van Bestuur) vastgesteld: Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het omgevingsbesluit over bevoegd gezag (welk orgaan is bevoegd en welke procedure is van toepassing). Omdat de onderdelen uit de fysieke leefomgeving, zoals genoemd in art. 1.2 Ow, beoordeeld dienen te worden in het kader van een vergunningsaanvraag voor een ‘Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit’ (BOPA), worden in dit hoofdstuk de activiteiten en/of werkzaamheden van de beoogde ontwikkeling getoetst. In elke paragraaf van dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op hetgeen er over dit aspect is opgenomen in de Omgevingswet, waarna vervolgens de beoogde ontwikkeling op deze punten per aspect wordt getoetst. Ondanks dat deze motivering in beginsel enkel betrekking heeft op de realisatie van de twee woonclusters, wordt in de toetsing van dit hoofdstuk ook ingegaan op de vijf vrijstaande woningen die in fase twee worden ontwikkeld. Beide fasen zijn immers met elkaar verbonden.

5.2

Erfgoed

Het beleidskader Cultureel Erfgoed (art. 5.130 lid 1 Bkl) is opgesteld voor alle aspecten van de fysieke leefomgeving en om als instrument uitvoering te geven aan het archeologiebeleid of voor het aanwijzen en beschermen van gemeentelijke monumenten en provinciale monumenten.

Uitgaande van de wettelijke begripsbepaling kan cultureel erfgoed in het stelsel van de Omgevingswet worden gezien als een soort ‘schijf van vijf’ die bestaat uit de volgende elementen: 1. Monumenten (gebouwd en aangelegd (groen) cultureel erfgoed); 2. Archeologische monumenten; 3. Stads- en dorpsgezichten; 4. Cultuurlandschappen; 5. Roerend en immaterieel erfgoed, voor zover in het omgevingsplan aan een locatie te verbinden.

Cultureel erfgoed

Voor de ontwikkeling dient te worden aangetoond dat er geen negatieve effecten zijn ten aanzien van cultureel erfgoed. Wanneer een van de bovenstaande elementen voorkomt in het ontwikkelingsgebied, dient te worden bekeken welke mogelijkheden er zijn tot bescherming van het cultureel erfgoed. Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet de 23

gemeente rekening houden met bepaalde uitgangspunten. Het Rijk geeft hiervoor instructieregels (art. 5.130 lid 2 Bkl) over: ▪ Ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten; ▪ Verplaatsing van beschermde monumenten; ▪ Gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand; ▪ Aantasting van de omgeving van een beschermd monument; ▪ Aantasting van karakteristieke stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen; ▪ Conserveren en in stand houden van archeologische monumenten. Om het gewenste beschermingsregime te bepalen kunnen als voorbeeld de bijlagen uit de ‘Handreiking begrippenkader cultureel erfgoed onder de Omgevingswet november 2022’ worden gebruikt.

Archeologie

Vanuit artikel 5.130 lid 3, 4 en 5 van het Bkl kan een gemeente lokale regels opstellen over archeologisch onderzoek. Conform het tijdelijke omgevingsplan van Leudal heeft het projectgebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’. In de planregels is opgenomen dat een onderzoeksplicht naar mogelijk aanwezige archeologische waarden verplicht is indien de verstoring dieper is dan 40 cm onder het maaiveld én de oppervlakte van de bodemingreep groter is dan 1.000 m2. Het tijdelijke omgevingsplan van Leudal bestendigd hiermee het beleid uit het beleidsplan archeologische monumentenzorg.

Toetsing initiatief

Op basis van de 'Cultuur Historische Waardenkaart' van de provincie Limburg zijn binnen het plangebied en de directe omgeving geen gebouwde cultuurhistorisch waardevolle elementen aangeduid. Wel is de Vlasstraat aangeduid als een 'andere weg ouder dan 1806'. De ontwikkeling oefent echter geen invloed uit op het verloop en profiel van de Vlasstraat waardoor dit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Met onderhavige ontwikkeling vinden er bodemingrepen plaats die de ontheffingsvrije waarden overschrijden. Echter is er in het verleden ter plaatse van het projectgebied een boerderij aanwezig geweest, welke in 2012 is gesloopt (figuur 5). Tijdens de sanering van de voormalige boerderij is de bodem dermate diep en grondig geroerd, dat de kans op het nog aantreffen van archeologische waarden tot op een behoorlijke diepte marginaal is. De nieuwbouw zal niet dieper gaan de aanwezige verstoring. Archeologisch onderzoek is daardoor niet noodzakelijk.

24

Figuur 7 Sanering voormalig agrarisch bedrijf

5.3

Beschermen van de gezondheid

Conform artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. Hierbij spelen onder andere aspecten zoals geur, bodem, spuitzones, ligging ten opzichte van veehouderijen en externe veiligheid een belangrijke rol. Onderstaand wordt nader ingegaan op het aspect spuitzones. In het vervolg van deze motivering komen de andere aspecten aan bod.

Spuitzones

Kenmerkend voor de land- en tuinbouw zijn de intensieve teeltsystemen met een relatief hoog gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Bij het spuiten van gewasbeschermingsmiddelen komt drift vrij. Drift is een term die gebruikt wordt voor de spuitvloeistof die tijdens de bespuiting buiten het te behandelen gebied terecht komt als gevolg van wind- en luchtstromen. Drift is hoger bij toepassing in fruitteelt op stam (bijv. appels, peren etc.) dan bij de akkerbouw en lage fruitteelt bijvoorbeeld aardbeien en bessen), waarbij voornamelijk neerwaarts wordt gespoten. In het kader van een goed woon- en leefklimaat dient afstand te worden gehouden tussen gevoelige objecten en agrarische gronden. Er zijn geen wettelijke bepalingen over de aan te houden afstand. Door de Raad van State wordt bij beoordeling van nieuwe ruimtelijke situaties vanwege drift een afstand van 50 meter aangehouden.

Toetsing initiatief

De beoogde woningen zijn een gevoelig object ten opzichte van gewasbeschermingsmiddelen. Hiervoor moet in principe een afstand van 50 meter worden aangehouden tussen het gevoelig object en agrarische gronden waar gewasbeschermingsmiddelen toegestaan zijn. Het plangebied ligt niet binnen een afstand van 50 meter van agrarische gronden waar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is toegestaan. Er is inmiddels een start gemaakt aan de realisatie van het bestemmingsplan ‘RvR-kavels Noorderbaan te Heythuysen’. Enkel ten noorden van het plangebied resteert dan nog een stuk grond dat als ‘agrarisch’ bestemd is. Op dit perceel worden landschappelijke inpassingselementen gerealiseerd ten behoeve van de ontwikkeling van het plan aan de Noorderbaan. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst van 25

het bestemmingsplan ‘RvR-kavels Noorderbaan te Heythuysen’. Hierdoor wordt het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen ook op deze gronden uitgesloten. Het aspect spuitzones vormen dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Uit de algehele toetsing van de fysieke leefomgevingsaspecten in het vervolg van dit hoofdstuk blijkt dat er ook op het gebied van andere gezondheidsaspecten geen belemmeringen zijn.

5.4

Bodem

Het onderdeel bodem dient getoetst te worden aan de volgende paragrafen uit artikel 2.34 Bkl: • §5.1.4 Beschermen van de gezondheid en van het milieu; ▪ §5.1.4.5 Bodemkwaliteit; - §5.1.4.5.1 Toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie; - §5.1.4.5.2 Nazorg (in stand houden afdeklagen en tijdelijke beschermingsmaatregelen om blootstelling aan bodemverontreiniging te voorkomen); - §5.1.4.5.3 Aanwijzing bodembeheergebieden en indeling landbodem in bodemfunctieklassen.

Toetsing initiatief

Aangezien in de beoogde situatie nieuwe woningen gebouwd zullen worden is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgesteld op 16 april 2021. Conform artikel 16.5 van de Omgevingswet mogen rapporten ouder dan twee jaar niet gebruikt worden tenzij anders onderbouwd. Om te onderzoeken of dit onderzoek nog representatief is, is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de onderzoekslocatie in de periode na het verkennend bodem- en asbestonderzoek tot heden nog steeds alleen in gebruik is als landbouwgrond (weiland). Het gebruik van de onderzoekslocatie als braakliggend terrein in de periode 2021 tot heden heeft naar verwachting niet geleid tot (additionele) verontreiniging van de bodem. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen. De volledige rapportage is opgenomen in bijlage I. Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat in de opgeboorde grond plaatselijk bijmengingen aan baksteen zijn waargenomen. Daarnaast zijn er geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Toetsing WBB

In de bovengrond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan kwik, zink en/of PAK aangetoond. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium aangetoond.

Toetsing BBK (eindoordeel)

Uit de toetsing aan het Besluit Bodemkwaliteit blijkt dat de bovengrond deels altijd toepasbaar is en deels voldoet aan de maximale klasse wonen. De ondergrond is altijd toepasbaar. 26

Asbest

Uit de analyses van de mengmonsters van de fijne fractie blijkt dat restconcentratienorm van 100 mg/kg.ds en de norm voor nader onderzoek (50 mg/kg.ds) in de actuele contactzone niet wordt overschreden. De resultaten van onderhavig onderzoek vormen geen bezwaar ten aanzien van de voorgenomen bebouwing van de onderzoekslocatie. Hierdoor worden geen belemmeringen verwacht ten aanzien van het aspect bodem.

5.5

Water(systemen)

Op grond van artikel 5.37 van het Bkl moet bij een wijziging of afwijking van het planologisch regime rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Daarbij is aangegeven dat daarbij de opvattingen van de beheerder van deze watersystemen moeten worden betrokken. Er zijn diverse beleidsdocumenten op verschillende bestuursniveaus die ten grondslag liggen aan de uitgangspunten op het gebied van duurzaam waterbeheer. De relevante beleidsdocumenten zijn de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW), het Nationaal Waterplan (NW), het Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21), het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en de Waterwet. Onder de Omgevingswet is het beleid van de waterschappen die de kwaliteit en veiligheid van watersystemen borgen opgenomen in de waterschapsverordeningen. Binnen de ruimtelijke planvorming vormt water een belangrijk aspect. De toename van verhard oppervlak zorgt voor hitte, verdroging en vergroot de kans op wateroverlast. Bij alle ruimtelijke plannen moeten de waterhuishoudkundige doelstellingen binnen het projectgebied op een evenwichtige wijze beschouwd worden. Deze zogenaamde Watertoets is verplicht. In paragraaf 5.1.3 van het Bkl zijn aanvullende eisen gesteld ten aanzien van relevante waterhuiskundige elementen. Aangezien onderhavige ontwikkeling in de nabijheid is gelegen van een vijver is een nadere toetsing niet aan de orde.

5.5.1

Kenmerken huidige watersysteem De kenmerken van de watersystemen, zoals die voorkomen in het projectgebied en de omgeving, kunnen beschreven worden door een onderverdeling te maken in de soorten water die in het gebied aanwezig zijn. De belangrijkste zijn: grondwater, oppervlaktewater, afvalwater en hemelwater.

Grondwater

In het projectgebied zal geen grondwater worden onttrokken. Daarnaast zullen er (geen) activiteiten plaats vinden die het grondwater mogelijk kunnen vervuilen. Er worden ten aanzien van grondwater dan ook geen belemmeringen verwacht.

Oppervlaktewater

27

In het projectgebied zelf is geen oppervlaktewater aanwezig. Aan de overzijde van de Vlasstraat is een vijver aanwezig. In de nieuwe situatie zal hier echter geen verandering aan plaatsvinden. Daarnaast zal er binnen het plangebied geen oppervlaktewater worden gecreëerd.

Afvalwater

In de huidige situatie is er geen afvalwater afkomstig van het projectgebied. Met onderhavige ontwikkeling zal de hoeveelheid afvalwater per saldo toenemen. De riolering van de beoogde woningen zal aangesloten worden op het bestaande stelsel.

Hemelwater

Met de ontwikkeling worden er in totaal 25 woningen gerealiseerd. Hierdoor zal het oppervlak aan verharding ter plaatse toenemen met circa 2.862 m2. Voor het berekenen van het te infiltreren hemelwater is een infiltratieonderzoek uitgevoerd (bijlage II). Hieruit blijkt dat voor een bui van 100 mm in 24 uur, 475 m3 hemelwater geïnfiltreerd dient te worden. Deze bergingseis zal door middel van een wadi en een greppel worden geïnfiltreerd in de bodem. In bijlage III is de uitwerking van de wadi/ waterinfiltratiesysteem verder uitgewerkt. Vanuit het Waterschap Limburg is het advies gekomen dat de wadi gerealiseerd zou kunnen worden aan de noordoostkant van het projectgebied. Dit advies is niet overgenomen om een goede inrichting van het perceel te kunnen behouden. Wanneer aan de noordoostkant de wadi gerealiseerd zou worden moet een gedeelte van de benodigde parkeerplaatsen elders gerealiseerd worden waardoor dit ten kosten zal gaan van de beoogde groenelementen. Hierdoor is gekozen om de wadi niet aan de noordoostkant van het projectgebied te realiseren. Conclusie Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat onderhavige ontwikkeling geen belemmeringen vormt voor de afvoer, kwaliteit of infiltratie van water.

5.6

Ecologie

5.6.1

Gebiedsbescherming Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart te worden gebracht en te worden beoordeeld. Wanneer deze mogelijk een negatief effect hebben op beschermde natuur in een Natura 2000-gebied geldt een vergunningsplicht.

De Omgevingswet regelt activiteiten die met natuur te maken hebben. Deze natuuractiviteiten gaan over dieren en planten in het wild en gebieden waarin ze leven. Het doel van de regels is onder meer het beschermen van soorten en gebieden. Het aspect ecologie kent dan ook twee subcategorieën: Natura 2000-gebieden en (beschermde) flora en fauna.

28

In hoofdstuk 11 van het Bal is bepaald wanneer een vergunning nodig is. Zo is het conform artikel 5.1, lid 1, en onder e Ow verboden om zonder omgevingsvergunning een Natura 2000-activiteit te verrichten. Het verbod geldt: 1. Niet voor een Natura 2000-activiteit in gevallen die zijn aangewezen in een omgevingsverordening. 2. In gevallen aangewezen in een omgevingsverordening niet voor zover het gaat om gevolgen die samenhangen met een bij de omgevingsverordening bepaalde factor die een daarbij bepaalde drempel niet overschrijdt. Er is sprake van een algemene zorgplicht voor alle inheemse flora- en fauna. (Nieuwe) ontwikkelingen kunnen namelijk negatieve gevolgen hebben voor beschermde flora- en faunasoorten. Bij negatieve effecten van ontwikkelingen kan onder andere gedacht worden aan: optische verstoring door het toevoegen van bebouwing, verlies van oppervlakte, verdroging of vernatting, vermesting en verzuring, verstoring door licht, geluid, trilling en dergelijke. Bij ruimtelijke planvorming is daarom een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht.

Toetsing initiatief

Het projectgebied is niet binnen een Natura 2000-gebied gelegen. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden betreffen ‘Leudal’ en ‘Sarsven en De Banen’ welke op een afstand van respectievelijk 1,9 kilometer en 5,8 kilometer van het projectgebied zijn gelegen. Ten behoeve van de totale ontwikkeling van 25 woningen is het noodzakelijk een aeriusberekening uit te voeren, om te berekenen of de ontwikkeling een negatief effect heeft op de natura 2000-gebieden in de omgeving. De stikstofonderbouwing met de berekening uit de Aerius calculator zijn bijgevoegd in bijlage IV. Uit de berekening blijkt dat de voorgestane ontwikkeling geen depositieresultaten boven 0,00 mol/ha/jaar op natuurgebieden oplevert.