Woonvisie 2021-2030 (opgemaakt).pdf
Tekst van het document
terug naar inhoud
3.5. Wonen voor mensen met een zorgvraag We willen een stad zijn waar kwetsbare inwoners op een goede manier zelfstandig kunnen wonen en daarbij de benodigde zorg en ondersteuning krijgen. Het kan hierbij gaan om ouderen, inwoners met psychiatrische problematiek, inwoners met een verstandelijke of fysieke beperking of inwoners met een andere medische of sociaal-maatschappelijke ondersteuningsvraag. Het aantal kwetsbare inwoners zal in de komende jaren verder toenemen. Lelystad vergrijst: het aantal senioren groeit in de komende 10 jaren met ca. 25%. Daarnaast is er sprake van extramuralisering, waardoor steeds meer inwoners met een zwaardere zorgvraag zelfstandig gaan of blijven wonen. Vergrijzing en/of extramuralisering heeft vooral invloed op de huisvesting van senioren en inwoners die geestelijke gezondheidszorg ontvangen. Daarom krijgen deze twee groepen specifieke aandacht. Senioren In vrijwel alle wijken in onze stad neemt het aandeel 65+ huishoudens de komende jaren toe. Dit vraagt om aanpassing en uitbreiding van de bestaande woningvoorraad in Lelystad. Ook leidt de vergrijzing tot een toenemende vraag naar ondersteuning en zorg (vanuit de Wmo, Zorgverzekeringswet e.d.).
Er wordt daarom ingezet op levensloopbestendige wijken, waarbij seniorenhuisvesting in de nabijheid van voorzieningen beschikbaar is en ook de woonomgeving daarop is ingericht (zie rapport: Lelystad Seniorproof in de bijlage). Er wordt ingezet op diversiteit: koop en huur, lagere en hogere prijssegment. In de bestaande stad wordt bij vrijkomende locaties op “rollator afstand” (500 meter) van wijkcentra prioriteit gegeven aan senioren huisvesting.
daarnaast streven we er naar dat alle nieuwbouwwoningen gelijkvloers of aanpasbaar worden. Zo zorgen we ervoor dat woningen levensloopbestendig zijn. Huurders en huiseigenaren willen wij vroegtijdig laten nadenken over hun woonbehoeften later en hoe zij hier invulling aan kunnen geven. Huiseigenaren willen we motiveren, faciliteren en ondersteunen bij aanpassingen aan de woning. Mensen met een GGZ problematiek We willen bereiken dat intramurale voorzieningen voor mensen met zware GGZ problematiek (Beschermd Wonen voorzieningen) evenwichtig worden gespreid over de Flevolandse gemeenten. Voor zelfstandig wonende inwoners met zware GGZ problematiek zijn er voldoende kleine, betaalbare huurwoningen (voor uitstroom uit maatschappelijke instellingen) beschikbaar. Daarbij is spreiding over de wijken belangrijk. Een wijk dient altijd te bestaan uit een goede balans tussen draagkrachtige en meer vragende bewoners. Verder moet er ruimte zijn voor het experimenteren met nieuwe woonconcepten, waarbij veel aandacht is voor (sociale) inbedding in de buurt. Wonen met zorg binnen een instelling Wanneer het niet langer mogelijk is om zelfstandig te wonen kunnen personen in aanmerking komen voor een andere vorm van wonen met zorg. Er bestaan diverse woonvormen tussen intramuraal wonen en geheel zelfstandig wonen.
Diversificatie van de woonvormen maakt de spreiding van zorggroepen over de wijken gemakkelijker en daarmee kan worden aangesloten bij de behoeften en draagkracht van een wijk. Het is belangrijk dat de zorg en ondersteuning voor personen die deels zelfstandig wonen goed geregeld zijn. Hierdoor is de kans van slagen van het zelfstandig wonen groter.
Rondom de bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen zijn zogenaamde ‘sterrenzones’ ontwikkeld met een divers aanbod van woonvormen en voorzieningen die het langer zelfstandig wonen ondersteunen. Deze sterrenzones ten behoeve van senioren (rond De Uiterton, Hanzeborg en De Hoven) worden behouden en versterkt. Er wordt eventueel een nieuwe sterrenzone in Warande ontwikkeld.
We zien op basis van het woningbehoefteonderzoek voor Lelystad dat de komende tien jaar het aantal intramurale zorgcliënten zal toenemen. Het gaat onder invloed van de vergrijzing voornamelijk om een toename van het aantal cliënten met een somatische en een psychogeriatrische zorgbehoefte. Ook neemt het aantal lichamelijk en verstandelijk gehandicapten naar verwachting toe.
Wij stimuleren initiatieven van inwoners voor nieuwe woonvormen voor senioren. Dit kan zowel een zelfstandige als een geclusterde vorm van wonen zijn. We willen het aantal gelijkvloerse, nultredenwoningen laten groeien en
In Lelystad moeten daarom voldoende mogelijkheden zijn om zelfstandig passend te kunnen wonen, maar ook om beschermd/intramuraal te wonen, voor als zelfstandig wonen niet (meer) mogelijk is.
Inleiding Inleiding
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud
Uitvoeringsagenda
In de woonvisie hebben we aangegeven wat we willen bereiken en wat we zien als onze opgaven. In de uitvoeringsagenda beschrijven we hoe we uitvoering willen geven aan onze visie en onze woonopgaven. Onderstaand wordt een samenvatting gegeven van de ambities en actiepunten die in de woonvisie worden benoemd. In de uitvoeringsagenda leggen we voor zover mogelijk al vast hoe we de ambities en actiepunten tot uitvoer kunnen brengen.
Inleiding Inleiding
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud Ambitie
Actiepunten in relatie tot woonopgaven
Lelystad is een sterke
1. We faciliteren onze eigen groei door de komende jaren voldoende woningen te ontwikkelen voor onze inwoners.
groeistad
2. We zetten aanvullend in op het opvangen van het regionale en landelijke woningtekort door meer woningen toe te voegen in de nieuwbouw. 3. We zetten in op een vitaal en aantrekkelijk centrumgebied om de aantrekkelijkheid van de stad te vergroten en de schaalsprong met 40.000 woningen mogelijk te maken. 4. We onderzoeken de mogelijkheid om de woningbouw in onze stad te versnellen door in samenwerking met ontwikkelaars grotere aantallen woningen te ontwikkelen in stedelijke plannen.
Lelystad biedt
5. We streven ernaar dat zo veel mogelijk mensen in Lelystad passend en naar tevredenheid kunnen wonen. Dit doen we door te sturen op een
hoogwaardige
aantrekkelijke menging van doelgroepen, woningen en woonmilieus in de wijken. We zoomen daarbij ook in op de buurt zodat er algehele even-
woonkwaliteit
wichtige wijken ontstaan. 6. We zetten in op minimaal het op peil houden en waar mogelijk verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in alle wijken. 7. We zetten extra in op het behouden van draagkrachtige bewoners en zetten waar dat wenselijk is in op het aantrekken van nieuwe bewoners. 8. We zetten in op de revitalisering van de ‘70/’80 wijken om de woonkwaliteit in deze bestaande wijken te verbeteren. 9. We stimuleren woningeigenaren hun woning toekomstbestendig (o.a. courant en levensloopbestendig) te houden of te maken. 10. We maken prestatieafspraken met onze woningcorporaties gericht op leefbaarheid en veiligheid in wijken
Lelystad is een
11.Om de wachttijd voor het verkrijgen van een sociale huurwoning terug te dringen hanteren wij een bredere definitie van betaalbare woningen.
evenwichtige en
Bij toevoeging streven we naar 50% betaalbare woningen.
inclusieve stad
12. We zetten in op het faciliteren van de doorstroming door doorstromers meer mogelijkheden te bieden. Dit bereiken we door de variëteit van woningen te vergroten, in te zetten op de ontwikkeling van betaalbare woningen (waaronder middenhuur) en beter in te spelen op woningbehoeften van onze inwoners. 13. We onderzoeken welke instrumenten nog meer ingezet kunnen worden om de beschikbaarheid van woningen te vergroten. Te denken valt aan een opkoopbescherming of huisvestingsvergunning waarbij de verhuur van een sociale huurwoning voorrang gegeven wordt aan de woningzoekenden die maatschappelijk verbonden zijn aan de gemeente Lelystad. 14. We anticiperen op de vergrijzing door in te zetten op meer geschikte woningen voor senioren zodat zij op een goede manier langer zelfstandig kunnen blijven wonen. We programmeren levensloopbestendige woningen nabij voorzieningen, op goed toegankelijke locaties. We zetten, in overleg met partijen, in op het “senior proof” maken van wijken en de stad. 15. We zetten in op voldoende mogelijkheden om zelfstandig passend te kunnen wonen, maar ook om beschermd/intramuraal te wonen, voor als zelfstandig wonen niet (meer) mogelijk is. 16. We maken prestatieafspraken met de corporaties die actief zijn in Lelystad, gericht op beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. 17.
We maken afspraken met de corporaties over het huisvesten van specifieke zorggroepen.
Inleiding Inleiding
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud Ambitie
Actiepunten in relatie tot woonopgaven
Lelystad is een evenwichtige en inclusieve stad
18. We stellen een afwegingskader op als hulpmiddel om te bepalen of en in welke mate we initiatieven op het gebied van wonen, welzijn en zorg faciliteren. 19. We doen onderzoek om de behoefte aan woonwagenstandplaatsen helder te krijgen zodat de gemeente, in lijn met het beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, de Lelystadse woonwagenbewoner, gelijk aan andere woningzoekenden, binnen een redelijke termijn kans geeft op een woning dan wel standplaats. 20. We zetten in op het beschikbaar stellen van voldoende betaalbare woningen voor vergunninghouders en arbeidsmigranten.
Lelystad is een groene, duurzame en natuur inclusieve stad
21. Binnen de stadsbrede communicatie en wijkuitvoeringsplannen zoeken we naar manieren om particulieren te stimuleren om (gefaseerd) over te gaan op aardgasvrije verwarming. 22. We betrekken inwoners om hen te stimuleren hun woning en tuin te vergroenen. 23. We zetten in op de ontwikkeling van een toetsingskader voor het natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in de vorm van een puntensysteem of een vorm van ‘Ecological Return on Investment’. 24. We zetten in op de ontwikkeling van Lelystad als een klimaatadaptieve en natuurinclusieve stad door het vergroten van de biodiversiteit en bewustwording van natuur bij de inwoners van Lelystad.
Lelystad trekt sterkere schouders aan
25. We zetten in op het aantrekken van sterke schouders en het versterken van de stedelijke structuur in Lelystad om de draagkracht te vergroten door woningen te bouwen voor stellen en gezinnen vooral afkomstig uit de MRA en de regio Zwolle.
Lelystad biedt onderscheidende woonmilieus
26. Om onderscheidende woonmilieus te realiseren is het van belang om duidelijk in te steken op de kernkwaliteiten van Lelystad, te weten: rust, ruimte en groen in combinatie met een stedelijk voorzieningsniveau.
Lelystad biedt de ruimte voor nieuwe initiatieven en woonconcepten
27. We zetten in op aantrekkelijke en kwalitatieve nieuwbouw. We bouwen aan wijken met alle voorzieningen die daarbij horen. 28. We bieden ruimte voor experimenten, innovatieve architectuur, innovatieve bouwstijlen en ontwikkelingen om het behoud van grondstoffen te stimuleren, zoals demontabel en circulair bouwen met houtbouw en bio-based materialen. We ontwikkelen proeftuinen en maken bij nieuwbouw én bestaande bouw afspraken met ontwikkelaars en corporaties om deze manier van bouwen aan te jagen. 29. We stimuleren het oprichten van wooncoöperaties. Daartoe maken we afspraken met de woningcorporaties en helpen initiatiefgroepen waar het kan. 30. We bieden ruimte voor gemeenschappelijk wonen en aan bewoners die over de vormgeving en het ontwerp van hun toekomstige woning mede willen bepalen.
Lelystad stelt kwaliteit boven kwantiteit
31. Lelystad zet in op het kwalitatief groeien van de stad. Dit geldt ook voor de woningbouwprogrammering: de juiste woning op de juiste plek.
Lelystad gaat voor integrale gebiedsontwikkeling - mobiliteit, werkgelegenheid, onderwijs, cultuur en recreatie
32. Bij nieuwe ontwikkelingen hanteren we een integrale blik. Concreet houdt dit in dat bij nieuwe ontwikkelingen niet alleen het woonbeleid als uitgangspunt moet dienen, maar dat bijvoorbeeld een integraal samengesteld team de ontwikkeling beoordeelt.
Lelystad gaat flexibel programmeren in relatie tot conjunctuur
33. We werken in ons woningbouwprogramma met verschillende scenario’s die rekening houden met onze ambities. Dit helpt ons om flexibiliteit te houden in onze nieuwbouwprogrammering waarbij we kunnen bijsturen wanneer dat nodig is.
Inleiding Inleiding
34. We maken waar mogelijk vaker tijdelijke of meer flexibele afspraken met marktpartijen binnen onze woningbouwprogrammering.
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud
Woonbouwprogrammering We vertalen de woningbehoefte / nieuwbouwopgave uit hoofdstuk 3 naar een nieuwbouwprogrammering voor de periode 2021-2025. Daarbij is rekening gehouden met de verschillende groeiscenario’s voor Lelystad. De woningopgave voor de komende 5 jaar is met 3.110 tot circa 11.170 woningen fors. Daarbij is de woningbouwopgave in het 3e scenario fors groter dan in de andere scenario’s. De woningbouwprogrammering voor de periode 2021-2025 is uiteengezet in onderstaande tabel.
Inleiding Inleiding
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud TABEL 4: WONINGBOUWPROGRAMMERING 2021-2025 OP BASIS VAN WONINGBEHOEFTE SCENARIO’S
Appartement / nultredenwoningen Grondgebonden woningen
Scenario 2:
Scenario 3:
Autonome groei
Groei met 15.000 huishoudens
Groei met 40.000 huishoudens
(centrum) stedelijk
Suburbaan / wonen in het groen
(centrum) stedelijk
Suburbaan / wonen in het groen
(centrum) stedelijk
Suburbaan / wonen in het groen
Sociale huur
90
210
90
330
730
520
Vrije sectorhuur
100
150
100
180
190
220
Koop tot €297K
150
200
150
240
330
300
Koop €297K tot €450K
50
90
50
100
80
90
Koop €450K+
10
10
10
10
10
20
TOTAAL
400
660
400
860
1.340
1.190
Sociale huur
130
60
130
300
1.000
770
Vrije sectorhuur
130
60
130
130
320
210
Koop tot €297K
610
460
610
1.110
1.760
1.750
Koop €297K tot €450K
190
260
190
780
880
1.330
Koop €450K+
70
80
70
220
230
390
TOTAAL
1.330
920
1.130
2.540
230
390
1.530
1.580
1.530
3.400
5.530
5.650
Woonmilieu
Totaal periode 2021 - 2025
Inleiding
Scenario 1:
3.110
Visie en ambitie
4.930
Woonopgaven
11.170
Cijfers afgerond op 10-tallen.
Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud TABEL 5: WONINGBOUWPROGRAMMERING 2021-2025 OP BASIS VAN REEDS BEKENDE PLANNEN Woonmilieu en woningtype in plan (centrum) Stedelijk
Suburbaan / wonen in het groen
54
Naam plan
1
Park Houtribhoogte
154
2
Suyderzeeboulevard
39
24
15
3
Batavia Haven
748
102
572
4
Punter
8
8
5
Schoener West
18
18
10
6
Schouw HVL
14
14
14
7
Stationsomgeving overig
1.300
8
HanzePark H12
45
9
HanzePark HP19-HP22/ Stationsomgeving
120
122
90
115
200
32
Onbekend
Koop (€450K+)
100
Nr
Prijs onbekend
Koop (€297K tot €450K)
Koop (tot €297K)
Vrijesector huur
Sociale huur
APP
18
GGB
Koop (€450K+)
21
Prijs onbekend
Koop (€297K tot €450K)
Koop (tot €297K)
Vrijesector huur
Omvang plannen
Sociale huur
APP
GGB
Koppeling woningbouwprogrammering aan concrete plannen Op basis van het planoverzicht van begin 2021 zijn er voor de periode 2021 – 2025 plannen voor toevoeging van circa 4.100 woningen in de verschillende plannen in Lelystad. Dit betreft zowel planologisch harde als zachte plannen voor woningbouw. Het gaat in grote mate om woningen in het koopsegment en appartementen. Locaties waar veel van deze plannen landen zijn Warande (verschillende deelgebieden), Batavia Haven, Campuszone Midden-Zuid en Theaterkwartier, zie hiernaast de tabel.
toevoegingen 2021-2025
127 39
269
74
406 8
8
10
8
8 1.300
380
26
45
120
120
120
30
45
19
262
70
450
400
10
Campuszone Midden
292
292
11
Flexwonen: Campuszone Midden-Zuid
450
450
12
Parkwijk Stadshart
126
115
13
Kustrif
33
14
Waddenlaan
45
15
Buitenhof
215
16
Cannenburgh
45
17
Werkeiland - TNT locatie
8
8
8
8
18
Werkeiland - Havenzicht
30
30
30
30
11
27
49
81
50 33
45
33
33
45
45 215
45
32
135
215
45
13
19
Werkeiland - Markermeerzicht-Cornelis
22
20
Theaterkwartier
206
21
Stadshart - Dekamarkt
23
22
Stadshart - Post NL/TNT
60
23
Zilverpark Oost
35
24
Warande deelplan 2
460
25
Warande deelplan 1
68
49
26
Warande deelplan 3
516
516
27
Overvaartste Hout - Warande (dg2)
1.200
1.200
100
28
Warande II (dg3)
1.500
1.500
100
29
Westerkwartier - Warande (dg4)
400
400
200
30
Warande - overig
4.300
4.300
100
31
Noorderwagenplein 6
81
81
47
32
Plaats 1
38
38
38
33
Maerlant 16
183
183
60
34
Maerlant 8 Totaal
22 24
23 60
46 19
6
206 23
4
60 35
35 443
265
22
22
154
60 35
55 12.845
182
55
55
2.252
386
17
37
44
80
8
102
17
252
9
15
12
13
74
213
97
52
350 19
13 516
34
81
123
183
38
55 422
274
551
18
866
1.418
117
150
44
121
669
118
355
8.793
4.100
APP = appartementen / nultredenwoningen, GGB = grondgebonden woningen
Inleiding
Visie en ambitie
Woonopgaven
Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud Met het aantal woningen in de huidige plannen (4.100 woningen in zowel harde als zachte plannen) kan worden voorzien in de woonbehoefte in de periode 2021-2025 uit scenario 1 en grotendeels in de woonbehoefte uit scenario 2. De plannen voor circa 2.960 woningen zijn planologisch hard. Daarmee is er nog ruimte om harde plancapaciteit toe te voegen. Ook moet gewaakt worden voor vertraging van plannen en planuitval. Het risico van vertraging / planuitval vangen we op door meer woningen in plannen te hebben dan er op basis van de gedestilleerde woningbehoefte toegevoegd dienen te worden. Het voldoen aan de woningbehoefte voor de periode 2021-2025 op basis van scenario 3 vraagt om versnelling van bestaande en toevoeging van nieuwe woningbouwplannen. Belangrijk is dat wanneer we inzetten op dit derde scenario de verstedelijkingsopgave en de versterking van de stad als geheel grotere aandacht vraagt. Naast de inzet op het bouwen van woningen in de uitleglocaties zoals Warande zal dit derde scenario meer inzet vragen op plannen voor inbreiding. Door te kiezen voor inbreiding en verdichting ontstaan in dit scenario kansen voor de noodzakelijke versterking van het centrum van onze stad. Geschikte locaties voor deze verdichting zijn onder andere het Stationsgebied en het Theaterkwartier.
Confrontatie PMC’s behoefte en plannen Wanneer we inzoomen op de woningtypologie en het woonmilieu in plannen dan valt op dat er voornamelijk plannen zijn voor stedelijke appartementen en grondgebonden woningen in een suburbane / groene woonomgeving. In deze segmenten zien we ook de grootste behoefte voor de komende 5 jaar, zie tabel 4. Tegelijkertijd voorzien de plannen onvoldoende in de behoefte naar grondgebonden woningen in een stedelijke woonomgeving. Het gaat dan veelal om grondgebonden woningen op compacte kavels nabij voorzieningen. Passend zijn herenhuizen en stadvilla’s die in blokken / rijen worden gerealiseerd of woningen in de plint van een appartementencomplex.
die de komende vijf jaar gaat spelen. Daarnaast valt het op dat het omgekeerde waar is voor middel dure koopwoningen (koopwoningen met een prijs tussen €297.000 tot €450.000). Hier overstijgt het aantal plannen de behoefte de komende 5 jaar. Bij de dure koopwoningen zien we dat de behoefte en de plannen redelijk in lijn met elkaar liggen. Ook de behoefte aan appartementen en nultredenwoningen in een suburbane / groene woonomgeving is groter dan het aantal woningen dat is opgenomen in de huidige plannen (zie tabellen 4 en 5).Het toevoegen van grondgebonden nultredenwoningen (zoals patio’s en bungalows) sluit aan bij de ruimtelijke kenmerken van een suburbaan / groene woonomgeving. Het toevoegen van appartementen in dit woonmilieu gaat veelal om kleinschalige appartementencomplexen. Dit kunnen ook complexen zijn die in bestaande wijken worden toegevoegd zodat inwoners in Lelystad binnen de eigen wijk wooncarrière kunnen maken. Grootschalige appartementencomplexen in het groen of aan de rand van de stad zijn vanwege het ontbreken van voorzieningen en de afstand tot het centrum of een station minder passend en wenselijk. We zien daarbij dat er uitwisseling mogelijk is tussen een deel van de suburbane vraag naar appartementen en stedelijke plannen met appartementen.
Zo zal een deel van deze woningzoekenden met een suburbane / groene woonvoorkeur die op zoek zijn naar een appartement in Bataviahaven of de Zuiderzeewijk kunnen landen. Dit vanwege het vrije uitzicht over het water en daarmee een suburbaan gevoel / beleving ondanks de stedelijke dichtheid in dit gebied.
Wanneer we de behoefte voor de komende vijf jaar confronteren met de plannen op het gebied van eigendomsvorm, zien we dat de behoefte en het aantal plannen voor sociale huurwoningen met elkaar in lijn liggen. Dit geldt ook voor de vrije sector huurwoningen. Wel zien we dat er veel vraag is naar woningen in het betaalbare koopsegment (koopprijs tot €297.000), zowel in een stedelijk woonmilieu als in een suburbane/ groene woningomgeving. Het aantal plannen in dit segment is nog lang niet toereikend voor de behoefte
Inleiding
Visie en ambitie
Woonopgaven
Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud
Bijlagen
Inleiding Inleiding
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Bijlage 1
Begrippenlijst
Bijlage 2
Nota van participatie
Bijlage 3
Woningbehoefte onerzoek Lelystad
Bijlage 4
Lelystad Seniorproof
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud
Bijlage 1 Begrippenlijst
Inleiding Inleiding
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud Betaalbare koopwoningen
Grondgebonden woning
Voor Lelystad definiëren we dit als koopwoningen die tot de NHG grens behoren, een koopprijs tot de gemiddelde huizenprijs. Conjunctuur of fluctuatie is de verandering van het groeipercentage van de economie of de productie op de korte termijn. Extramurele zorg (letterlijk: zorg buiten de muren) is het fysiek scheiden van wonen en zorg, waarbij (lichtere) zorg wordt verleend in de thuissituatie. Dit is de publiekrechtelijke aanduiding voor een beschikking van een bestuursorgaan waarbij in een individueel geval een uitzondering op een wettelijk verbod of gebod wordt gemaakt in een gebied. Een woning die rechtstreeks toegankelijk is vanaf het straatniveau.
Groslijst
Een lijst met kandidaten.
Conjunctuur Extramuraal Gebiedsontheffing
ICL-bijdrage
Gemeente Lelystad ontvangt sinds 1988 een zoge- aamde ICL-bijdrage. Deze is voor de kosten die voort vloeien uit de ruime aanleg van de openbare ruimte zoals die door de Rijksoverheid aan de gemeente is meegegeven, en de achterblijvende inwonersgroei. Inbreiding Het bouwen binnen de bestaande bebouwing, tegenovergestelde van uitbreiding. Integrale Gebiedsgericht beleid waarbij alle belanghebbenden gebiedsontwikkeling en marktpartijen betrokken worden en waarin meer nadruk ligt op het creëren van kansen dan op het verbieden van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen. Intramuraal Intramurale zorg (letterlijk: zorg binnen de muren) is zorg die geboden wordt in een zorginstelling, zoals een verpleeghuis, een instelling voor verstandelijk gehandicapten of een ggz-instelling. Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is de wettelijk vast gestelde grens die bepaalt of een huurwoning binnen de sociale huur of de vrije sector valt. Ligt de huurprijs op het moment van aangaan van de huurovereenkomst hoger
Inleiding
Visie en ambitie
Nultredenwoning Participatieproces Prognose Revitalisering Sociale cohesie
Sociale huurwoningen
Tenderprocedures
Woningbouwprogrammering Woningen met een middenhuur
Woonopgaven
dan de liberalisatiegrens dan bewoon je een vrij sectorhuurwoning ofwel een geliberaliseerde woning. Een woning die volledig gelijkvloers is, komt voor in de vorm van een appartement of bijvoorbeeld een patiowoning of gelijkvloerse bungalow. Een proces waarbij alle belanghebbende mee mogen denken. Toekomstbeeld van het aantal inwoners of huishoudens. Nieuw leven blazen in een gebied. Revitaliseren van objecten is een lichtere vorm van herstructureren. Mate waarin burgers in de maatschappij verbondenheid ervaren en zich medeverantwoordelijk voelen voor het algemeen welzijn. Maatschappelijke samenhang. Sociale huurwoningen zijn woningen voor mensen met een lager inkomen die door een woningcorporatie worden verhuurd. Een sociale huurwoning kent een begrensde huur. De huur mag nooit hoger zijn dan een bepaald bedrag. Een tender is een procedure waarbij door middel van inschrijving getracht wordt een bepaalde dienst of product te verkrijgen, die op basis van factorenafweging wordt verleend of verstrekt. Het plan voor toekomstige woningbouw in Woningen een bepaalde gemeente. Woningen die via een particuliere verhuurder of woningcorporatie woorden verhuurd waarbij alle inkomens mogelijk zijn. Het middenhuursegment is het segment boven de liberalisatiegrens tot ongeveer € 1.000 huur per maand, het maximum bedrag verschilt per gemeente.
Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud
Bijlage 2 Nota van participatie Het ontwikkelen van een breed gedragen woonvisie door inwoners en betrokken organisaties te spreken was het voornaamste doel van de vier georganiseerde bijeenkomsten op 15 en 16 september 2021. We informeerden de aanwezigen en haalden in verschillende sessies meningen, ervaringen en ideeën op aan de hand van gesprekken en ingebrachte stellingen. Ook hebben we naderhand nog reacties ontvangen via de mail. De input daaruit is verwerkt in deze nota van participatie.
Inleiding Inleiding
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud Variatie woningaanbod en eigenbouw Een deel van de aanwezige inwoners liet weten graag meer variatie te willen in het woningaanbod zodat zij kunnen doorstromen. De belangstelling voor wooninitiatieven met particuliere ontwikkeling was hierbij ook groot. Over de doorstromingsmogelijkheden hebben velen hun zorgen geuit, met name dat starters geen toegang kunnen krijgen tot de woningmarkt en dat senioren geen aantrekkelijk alternatief hebben om naartoe te verhuizen. Zo werd aangegeven dat het alternatief voor senioren vaak duurder is dan wanneer ze blijven wonen waar ze nu wonen. • Over wooninitiatieven en particuliere ontwikkeling is een extra alinea opgenomen in de paragraaf bestaande stad onder de kop particuliere ontwikkeling en communityvorming. • De doorstroming is inderdaad een zorg. Meer informatie over hoe wij de doorstroming willen verbeteren is te vinden in paragraaf betaalbaarheid en beschikbaarheid onder de kop mogelijkheden wooncarrière en doorstroming. Bedachtzaam groeien Over de groeiambitie van Lelystad was tijdens de bijeenkomsten ook veel te zeggen. De reacties van de aanwezigen waren wisselend. Over het algemeen vond de aanwezige inwoner dat Lelystad moet groeien, voornamelijk omdat er een grote woningnood heerst en Lelystad ook altijd gemaakt is op meer inwoners dan hoeveel ze nu heeft.
Om de groei in woningvoorraad te realiseren ziet de aanwezige inwoner kansen voor hoogbouw. Zo zou dit volgens hen uitermate geschikt zijn voor starters, alleenstaanden en senioren. Kansen hiervoor zien ze aan de kust en in het stadshart maar niet in de wijken. Wel werd er gewaarschuwd voor de manier van groeien. Zo moet de gemeente Lelystad haar kernkwaliteiten behouden zoals rust, ruimte, water en groen en moet het de voorzieningen, infrastructuur en werkgelegenheid daarop afstemmen. Het moet dus organisch, waarbij de focus niet moet liggen op te snel groeien. Dit gaat volgens hen namelijk ten koste van het wooncomfort. Volgens aanwezige inwoners moet er goed gekeken worden naar voor ‘wie’ we bouwen, zodat de type woning en het woonmilieu aansluit op de marktbehoefte. Hierdoor voorkom je dat er gebouwd wordt voor de leegstand. Daarnaast werd er ook aangegeven dat Lelystad door haar groeiambitie haar
Inleiding
Visie en ambitie
‘dorpse karakter’ met bijbehorende spontane ontmoeting, inclusiviteit, diversiteit en leefbaarheid niet mag verliezen. • Onafhankelijk van het groeiscenario zetten wij in op de kernkwaliteiten va Lelystad om het wooncomfort te behouden. Groeien moet in verhouding zijn tot wat de stad aan kan qua voorzieningen, door de hele Woonvisie wordt hier aandacht voor gevraagd. • In het Woning Behoefte Onderzoek is uitgebreid aandacht voor de koppeling van de doelgroep aan het woonmilieu en woningtype. Analyses uit dit onderzoek zijn als leidraad gebruikt voor de Woonvisie. Duurzaamheid Over de energietransitie werd tijdens de bijeenkomsten gezegd dat er oog moet zijn voor de mensen met minder middelen zodat ook zij kunnen meekomen. Er kan volgens inwoners gedacht worden aan een aanpak waarbij een woningcorporatie of ontwikkelaar de buurt betrekt als zij ergens aan de slag gaan met de verduurzaming van woningen. Op deze manier zouden buurtbewoners zich kunnen aansluiten om eventueel kosten te besparen en ontlast te worden. Veelzeggend is ook dat de meeste aanwezigen eerder kiezen voor verhuizen naar een duurzame woning dan zelf de eigen woning verduurzamen. Volgens deelnemers zou het ook helpen om samen met de energiebedrijven inzichtelijk te maken wat investeren in duurzaamheidsoplossingen inwoners financieel oplevert.
Er werd tijdens de bijeenkomsten ook een oproep gedaan aan de gemeente om kaders mee te geven aan bewoners zodat zij weten wat ze kunnen doen. Hiermee voorkom je volgens hen verrommeling omdat niet iedereen individueel op zoek hoeft te gaan naar de beste aanpak voor verduurzaming. Volgens een aantal aanwezigen kan Lelystad bovendien niet duurzaam genoeg worden en dan gaat het niet alleen om de woning maar ook om de tuin, transport (laadpalen) en de leefomgeving. • Onder de paragraaf duurzaamheid is aandacht voor de betaalbaarheid van de energietransitie voor elke inwoner. • Uitvoeringssuggesties zijn door ons als nuttig ervaren en worden meegenomen bij de uitvoering van de plannen. • Onder de paragraaf duurzaamheid is aandacht voor de betaalbaarheid van de energietransitie voor elke inwoner.
Woonopgaven
Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud • Uitvoeringssuggesties zijn door ons als nuttig ervaren en worden meegenomen bij de uitvoering van de plannen Bestaande stad Voor de bestaande stad vinden de aanwezige inwoners het belangrijk dat er een evenwichtige samenstelling van bewoners in een wijk moet komen. Hierbij kan gedacht worden aan diversiteit in leeftijd, etniciteit en inkomen. Of dit dan ook betekent dat er een mix van koop- en sociale huurwoningen moet komen zijn de meningen over verdeeld. Een deel van de aanwezigen vind dat we geen gelijkgestemde wijken moeten hebben omdat we samen moeten leven en je dus ook wel mag zien dat er ook andere mensen in je buurt wonen. Diversiteit werd daarbij als goed bevonden omdat je dan ook leert samenleven met anderen en elkaar kunt helpen. Een ander deel van de aanwezigen vindt echter dat het mixen van mensen niet werkt omdat de scheve verhoudingen juist voor kloven zorgt en dit tot ergernissen oproept met betrekking tot het niet netjes houden van de eigen woning/tuin, de achterpaden en de openbare ruimte. Daarnaast zijn er ook zorgen over geluidsoverlast. Een oplossing dat werd aangedragen om bij sociale huurwoningen de buitenruimte netjes te houden was het verkleinen of onderhoudsarm maken van de tuinen. Ook werd als optie voorgedragen om bij sociale huurwoningen helemaal geen tuinen meer aan te bieden.
In plaats daarvan zouden bewoners van sociale huurwoningen dichtbij een openbare ruimte moeten wonen. Hierdoor kunnen ze van ‘het buiten zijn’ genieten zonder dat een investering van tijd en geld in onderhoud nodig is. Ook werd het betrekken van inwoners van een buurt als oplossing genoemd. Zo zou een buurt bijvoorbeeld een gezamenlijke opruimdag kunnen organiseren waarbij de gemeente enkel een container aanlevert. Deze suggestie laat zien dat het niet alleen financiële prikkels hoeven te zijn. • In de paragraaf bestaande woonvoorraad onder de kop differentiatie in doelgroepen en woningvoorraad en kwaliteit bestaande woningen en woonomgeving zijn de suggesties over diversiteit in de wijk en het netjes houden van de eigen woning/tuin, de achterpaden en de openbare ruimte meegenomen. • Uitvoeringssuggesties zijn door ons als nuttig ervaren en worden meegenomen bij de uitvoering van de plannen.
Inleiding
Visie en ambitie
Wonen en zorg Als het gaat over wonen en zorg heeft de aanwezige inwoner belang bij doorstroming van een woning binnen de wijk. Men wilt vaak niet weg uit de omgeving waar ze hun sociale leven hebben opgebouwd. Om de doorstroming binnen een wijk te bevorderen is volgens deelnemers diversiteit en flexibiliteit van woonvormen op het gebied van zorg nodig. Bij voorkeur moet er ruimte zijn voor gezamenlijke activiteiten, een groene buitenruimte en meer levensloop- of fasebestendige woningen. Er zou ook gebouwd moeten worden voor de toekomst; flexibele woningen die ruimte geven aan zowel de starters als senior. Voor de aanwezige inwoner hoeven het geen seniorenwijken te worden, integendeel zij hebben het liefst gemixte woonmilieus voor jong en oud. Een buddysysteem kan daarbij ook werken, dit versterkt de zelfredzaamheid van een buurt. • In de paragraaf betaalbaarheid en beschikbaarheid onder de kop mogelijkheden wooncarrière en doorstroming zijn suggesties als diversiteit en flexibiliteit van woonvormen opgenomen. Betaalbaarheid Als het over betaalbaarheid gaat dan kwam met name de precaire situatie van de starter en de senior ter sprake. Volgens de aanwezigen moet er iets gecreëerd worden voor de lokale starter wat ook betaalbaar is, er werd daarbij gedacht aan meer huur-koop-constructies (woning van de eigenaar, grond van ontwikkelaar of gemeente).
Maar ook een opkoopbescherming werd genoemd als mogelijke oplossing. Daarnaast zijn constructies voorgesteld waarbij een woning de eerste 10 jaar een vast huurbedrag houdt, ook als die van huurder wisselt. Betaalbare woningen hoeven volgens deelnemers ook niet luxe te zijn want dan schieten de kosten omhoog. Om het betaalbaar te houden zouden de woningen bijvoorbeeld casco, in plaats gestoffeerd, kunnen worden opgeleverd. • In de paragraaf betaalbaarheid en beschikbaarheid onder de kop opkoopbescherming zijn suggesties meegenomen om de betaalbaarheid te waarborgen.
Woonopgaven
Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering
terug naar inhoud
Inleiding Inleiding
Bijlage 3 Woningbehoefte onderzoek Lelystad
Visie Visie en en ambitie ambitie
Woonopgaven Woonopgaven
Uitvoeringsagenda Uitvoeringsagenda
Woningbouwprogrammering Woningbouwprogrammering
Woningbehoefte Lelystad Verkennende analyse als input voor de nieuwe woonvisie Stec Groep aan gemeente Lelystad
Anneloes Bouma & Luuk Lentferink 2 april 2021
2
Woningbehoefte Lelystad 19.422
Inhoudsopgave 1
Aanleiding 1.1 1.2
3
Inleiding .................................................................................................... 3 Aanvullende thema’s en ambities .......................................................... 3
2
Woningmarkt
4
3
Demografie
6
4
Scenario’s voor woningvraag
8
4.1 4.2 4.3 4.4
5
Woningbehoefte tot 2040 op basis van autonome groei ..................... 9 Indicatieve woningbehoefte in scenario ‘groeien met 10.000 woningen’ ............................................................................................... 12 Indicatieve woningbehoefte in scenario ‘groeien met 40.000 woningen’ ............................................................................................... 14 Woonvoorkeuren en doelgroepen in ieder scenario .......................... 16
Wonen en zorg
Bijlage A - STEC-doelgroepen
19 23
Profielschets stedelijk georiënteerde doelgroepen .......................................... 23 Profielschets suburbaan georiënteerde doelgroepen...................................... 26
Woningbehoefte Lelystad 19.422
3
1 Aanleiding 1.1 Inleiding Voor u ligt een eerste analyse van de woningbehoefte in Lelystad. De analyses in dit document dienen als input voor de nieuwe woonvisie voor Lelystad, die de komende maanden zal worden uitgewerkt. De woningmarkt is in de afgelopen jaren sterk veranderd. Dit heeft impact op de toegankelijkheid en beschikbaarheid van woningen voor alle inkomensgroepen in Lelystad. Daarnaast heeft u te maken met veel nieuwe wetgeving en de impact van de extramuralisering op de woningmarkt, zowel voor ouderen (scheiden van wonen en zorg), als voor jongeren (uitstroom uit beschermd wonen, jeugdzorg en dergelijke). Dit heeft mogelijk effecten op de vraag naar woningen in het sociale huursegment. Op de koopmarkt spelen de verduurzaming en wijzigingen in de hypotheekverlening een grote rol.
Het woningbehoefteonderzoek biedt handvatten voor het kwantitatief en kwalitatief programmeren afgezet tegen al deze ontwikkelingen: hoe ontwikkelt de woningbehoefte zich de komende 5 jaar (2020-2025), maar ook verder doorkijkend naar 2030 en 2040? En wat zijn belangrijke trends (en trendbreuken) die de woningmarkt beïnvloeden en wat is de impact op Lelystad? Waar doen zich mogelijk fricties voor en voor wie, ook in relatie tot belangrijke thema’s zoals betaalbaarheid en beschikbaarheid, vanuit het licht dat uw gemeente een aantrekkelijke vestigingsgemeente is voor mensen van buiten uw gemeente, of zelfs van buiten de provincie? Wat betekent dit voor uw woningmarkt en uw woningbehoefte? En hoe gaat u hier mee om in uw programmering?
1.2 Aanvullende thema’s en ambities Naast de opgaven die we hierboven noemden heeft u als gemeente enkele kaders en uitgangspunten geschetst die zijn meegegeven vanuit het koersdocument. Deze zijn verwerkt in de uitgangspuntennotitie en vormt de basis voor de Woonvisie en de Woonagenda. De Woonvisie en de Woonagenda kennen daarmee twee hoofdthema’s: 1. Een evenwichtige woningbouwprogrammering 2. Revitalisering van de ’70 / ’80 wijken In dit woningbehoefteonderzoek komen de beide thema’s aan bod. We hebben daarbij onder andere aandacht voor de bestaande woningvoorraad op wijkniveau. Hierdoor ontstaan inzichten over in welke wijken de revitalisering en wijkaanpak voornamelijk zal spelen. Ook kijken we naar de toekomstige woningbehoefte en het woningbouwprogramma: waar is in relatie tot de huishoudensontwikkeling, woonvoorkeuren en de bestaande woningvoorraad behoefte aan in de nieuwbouw? Dit document vormt daarmee de basis voor de verdere uitwerking en invulling van uw gemeentelijke ambities in de woonvisie.
4
Woningbehoefte Lelystad 19.422
2 Woningmarkt Meerderheid woningen betreft een eengezinswoning, relatief veel koopwoningen De woningvoorraad in Lelystad bestaat voor het grootste deel uit eengezinswoningen. Het aandeel eengezinswoningen in Lelystad is met 83% zelfs hoger dan het gemiddeld aandeel eengezinswoningen in Nederland (64%, zie onderstaand figuur rechts). Ook bestaat het grootste deel van de woningvoorraad uit koopwoningen (62%). Daarnaast kent Lelystad relatief weinig particuliere huurwoningen (10%) Het gros van de huurwoningen in Lelystad wordt door corporaties verhuurd (28%), zie onderstaand figuur links. Figuur 1: woningvoorraad naar eigendom en woningtype. Ring buiten: Lelystad, ring binnen Nederland
10%
28%
17%
Koop
13%
29%
58% 62%
Eengezinswoning
36%
Corporatiehuur
64%
Particuliere huur
Meergezinswoning
83%
Bron: CBS (2018), bewerking Stec Groep (2020)
Relatief veel woningen uit periode 1970-1980 Tussen 1960 en 1970 zijn de eerste woningen in Lelystad gebouwd, waarna de stad in de periode tot 1990 flink is gegroeid. Veel van de woningen in Lelystad stammen dan ook uit de periode 1970 tot 1980 (37%) en 1980 tot 1990 (27%). Dit is ook goed te zien op wijkniveau. In de Atolwijk en de Zuiderzeewijk zijn woningen te vinden met een bouwjaar van voor 1970. Het leeuwendeel van de woningvoorraad in de Atolwijk, Bolder, Kustwijk en Zuiderzeewijk bestaat uit woningen met een bouwjaar tussen 1970 en 1980. Relatief jong zijn Warande en Waterwijk-Landerijen. Figuur 2: woningvoorraad naar bouwjaar zowel op gemeentelijk niveau (links) als wijkniveau (rechts). 6.000 5.000
5% 4% voor 1970 13%
1970-1980 37%
14%
27%
1980-1990
4.000 3.000 2.000
na 2010 2000-2010 1990-2000
1990-2000
1.000
1980-1990
2000-2010
-
1970-1980
na 2010
Bron: BAG (2018), bewerking Stec Groep (2020)
voor 1970
Woningbehoefte Lelystad 19.422
5
Relatief gesloten woningmarkt, vooral instroom vanuit Almere en Amsterdam 66% van alle inkomende verhuizingen in Lelystad is intern. Landelijk ligt het percentage op gemiddeld 58%. Dit duidt op een meer gesloten woningmarkt dan gemiddeld. De overige 34% is afkomstig vanuit andere gemeenten. In de directe omgeving gaat het vooral om een instroom vanuit Almere en Amsterdam. De onderstaande figuur geeft de top tien gemeenten weer waar vanuit inkomende verhuisbewegingen optraden in de periode 2012-2017. Zoomen we in op leeftijd, dan valt op dat Lelystad per saldo een vestigingstekort kent van personen tot 30 jaar. De leeftijdsgroep 45 tot 65 en van 65 jaar en ouder kent een laag verhuissaldo (zie onderstaand figuur). Figuur 3: Verhuisde personen naar leeftijd 2012-2017, top 10 herkomst gemeenten instroom woningmarkt Lelystad 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 Tot 30 jaar 30 - 65 jaar
65 plus
Vestiging
Saldo
Vertrek
Bron: CBS (2018), bewerking Stec Groep (2020)
6
Woningbehoefte Lelystad 19.422
3 Demografie Autonome groei van het aantal inwoners in Lelystad: zo’n 11.600 - 14.500 inwoners erbij tot 2040 In 2020 zijn er in Lelystad circa 78.600 inwoners. Op basis van de meest recente Primos prognose (2020) en de gemeentelijke prognose van O&S Lelystad stijgt het totale inwoneraantal van de gemeente Lelystad tussen 2020 en 2040 met zo’n 11.600 - 14.500 inwoners. Medio 2040 kent Lelystad naar verwachting circa 90.200 - 93.100 inwoners, zie onderstaande grafiek. Deze prognoses zijn gebaseerd op een autonome huishoudensontwikkeling van de gemeente Lelystad en houden daarbij geen rekening met verdere gemeentelijke woningambities. Figuur 4: prognose autonome bevolkingsontwikkeling tot 2040 95.000 90.000
Inwoners
85.000 80.000
Historisch
75.000
Prognose ABF Primos Prognose O&S
70.000 65.000 60.000 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Bron: Onderzoek & Statistiek Lelystad (2020) & ABF Primos (2020), bewerking Stec Groep (2021)
Relatief veel gezinnen met kinderen in Lelystad Het aandeel gezinnen in de gemeente Lelystad is relatief hoog (38%). In heel Nederland is 33% van de huishoudens een gezin. Het aandeel alleenstaanden in de gemeente Lelystad is relatief laag, circa 34% van de huishoudens is namelijk een eenpersoonshuishouden. In heel Nederland is het aandeel alleenstaande huishoudens 38%. Het aandeel jonge inwoners is in Lelystad relatief groot ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Circa 42% van alle inwoners in Lelystad is jonger dan 25 jaar. Landelijk is dat 28%. Daarentegen is het aandeel huishoudens van 45 jaar en ouder) licht ondervertegenwoordigd. In de gemeente Lelystad is circa 32% van de inwoners ouder dan 45, in Nederland is dit bijna 47%. Figuur 5: Huishoudensverdeling (links) en leeftijdsklassen bevolking (rechts) Ring buiten: Lelystad, ring binnen: Nederland
16% 34%
38% 33%
38%
19%
Alleenstaand Stellen zonder kinderen Gezinnen
Bron: CBS (2018), bewerking Stec Groep (2021).
0 tot 15 jaar
16%
15 tot 25 jaar 12%
16%
25% 26%
25 tot 45 jaar 24%
28%
29% 28%
18%
45 tot 65 jaar 65 jaar of ouder
7
Woningbehoefte Lelystad 19.422
Autonome groei van het aantal huishoudens: naar verwachting zo’n 6.680 - 7.760 huishoudens erbij tot 2040 Medio 2020 kent Lelystad circa 34.370 huishoudens. Het aantal huishoudens zal op basis van de autonome groei gestegen zijn naar circa 41.050 - 42.130 huishoudens in 2040. Daarmee neemt het aantal huishoudens met circa 6.680 - 7.760 toe. Voor de huishoudensontwikkeling worden twee verschillende prognoses gehanteerd die samen resulteren in een bandbreedte: • De prognose ‘hoog’ gaat uit van de huishoudensontwikkeling op basis van de gemeentelijke bevolkingsprognose gecombineerd met de ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte, beide afkomstig van O&S Lelystad. • De prognose ‘laag’ heeft de bevolkingsontwikkeling op basis van het Primos 2020 als uitgangspunt, gecombineerd met de ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte (O&S Lelystad). Figuur 6: prognose huishoudensontwikkeling tot 2040 44.000
Huishoudens
42.000 40.000 38.000 36.000 34.000 32.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
30.000
Historisch
Prognose Laag (Primos)
Prognose Hoog (O&S)
Bron: Onderzoek & Statistiek Lelystad (2020) & Primos (2020), bewerking Stec Groep (2021)
Gemiddelde huishoudensgrootte daalt naar 2,2 in 2040 Naar verwachting neemt de gemiddelde grootte van de huishoudens in Lelystad de komende jaren af. Dit is in lijn met de landelijke trend. In 2020 bestaat het gemiddelde huishouden in de gemeente Lelystad uit 2,28 personen (het Nederlandse gemiddelde ligt op 2,2), in 2040 zal dit in Lelystad 2,2 personen zijn. Hoewel het aandeel éénpersoonshuishoudens in Lelystad lager is dan landelijk gemiddeld neemt hun aandeel tot 2040 wel sneller toe. In onderstaande figuur is deze ontwikkeling tot 2040 weergegeven. Figuur 7: Aandeel éénpersoonshuishoudens in de gemeente Lelystad
Nederland
39%
5%
Aandeel in 2020 Lelystad
35%
0%
5%
10%
15%
Bron: Primos (2020), bewerking Stec Groep (2021)
Toename in 2040
7%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
8
Woningbehoefte Lelystad 19.422
4 Scenario’s voor woningvraag Woningvraag in drie verschillende scenario’s voor Lelystad In dit hoofdstuk beschrijven we de woningbehoefte in Lelystad tot 2040. Dit doen we op basis van drie verschillende scenario’s. De verschillende scenario’s zijn uiteengezet in onderstaande tabel. Tabel 1: scenario’s voor woningbehoefte Lelystad tot 2040 Scenario
Aantal huishoudens 2020
Autonome groei Groeien met 10.000 huishoudens Groeien met 40.000 huishoudens
Woningbehoefte (uitbreidingsvraag)
2030 39.390 40.510
2040 42.130 44.370
2020 - 2030 +5.020 + 6.140
2030 - 2040 +2.740 + 3.860
2020 - 2040 +7.760 + 10.000
55.510
74.370
+ 21.140
+ 18.860
+ 40.000
34.370
Bron: ABF (2020), O&S (2020), bewerking Stec Groep (2021). Als uitgangspunt wordt de stand van het aantal huishoudens gebruikt op basis van het CBS (januari 2021).
TOELICHTING EN UITGANGSPUNTEN VAN DE SCENARIO’S •
•
•
•
In het eerste scenario ‘autonome groei’ is de autonome huishoudensontwikkeling in Lelystad als uitgangspunt genomen. We gebruiken hiervoor de prognose ‘hoog’ die is samengesteld op basis van de gemeentelijke bevolkingsprognose gecombineerd met de ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte, beide afkomstig van O&S Lelystad (figuur 6). Uitgangspunt hierbij is: 1 extra huishoudens is 1 extra woning. In het 10.000-scenario is de gemeentelijke ambitie verwerkt om tot 2040 te groeien in totaal 10.000 woningen toe te voegen. Het gaat in dit scenario om een toevoeging van circa 2.240 woningen (ambitie) bovenop de autonome ontwikkeling (het basis-scenario). Dit scenario zet in op het behouden van huishoudens die nu in de stad wonen en daarnaast het aantrekken van suburbaan georiënteerde huishoudens met een midden tot hoger inkomen die afkomstig zijn uit de MRA. Aanname in dit scenario is dat de groei de komende 20 jaar de huidige trend volgt. In het 40.000-scenario is de gemeentelijke ambitie verwerkt om tot 2040 in totaal 40.000 woningen toe te voegen. Het gaat in dit scenario om een toevoeging van circa 32.240 woningen (ambitie) bovenop de autonome ontwikkeling (het basis-scenario). Dit scenario zet in op een schaalsprong voor de stad, waarbij ingezet word op het aantrekken van zowel suburbane doelgroepen als stedelijk georiënteerde doelgroepen.
Deze schaalsprong is alleen mogelijk wanneer over de hele linie huishoudens aangetrokken worden. Aanname in dit scenario is dat de groei de komende 20 jaar de huidige trend volgt. Het 10.000 en 40.000 scenario zijn indicatieve scenario’s die gebaseerd zijn op de gemeentelijke ambities Lelystad Next Level (10.000 woningen erbij) en het amendement dat door de gemeenteraad is aangenomen (groeien met 40.000 woningen). Deze scenario’s geven een indicatief beeld van het woningbouwprogramma wanneer er ingezet wordt op meer dan voorzien in alleen de woningbehoefte op basis van de demografische prognose. De scenario’s zijn niet onderbouwd vanuit de huishoudensontwikkeling. Dit maakt het onzeker of deze aantallen gehaald kunnen worden.
9
Woningbehoefte Lelystad 19.422
4.1 Woningbehoefte tot 2040 op basis van autonome groei We vertalen de huishoudensontwikkeling in Lelystad naar een woningbehoefte. We gebruiken hiervoor de prognose ‘hoog’ huishoudensprognose, WoON 2015, WoON 2018 en Syswov 2017 en stellen daarmee een verwachting op van de aanvullende jaarlijkse woningbehoefte in de periode tot 2040. Hiervoor gebruiken we ons doorstroommodel. In dit model worden de verschillende prognoses gecombineerd om over een langere termijn uitspraken te kunnen doen. Het resultaat van het model is een jaar op jaar woningopgave voor Lelystad. UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraag gestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd en omvang huishouden) en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON 2015 & WoON 2018). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Door de simulatie in het model kan de jaar op jaar opgave sterk fluctueren. We adviseren bij grote fluctuaties uit te gaan van de gemiddelde jaarlijkse opgave over een langere periode om zo de pieken te scheren.
Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruit kijken. Additionele behoefte aan circa 7.760 woningen tot 2040 De onderstaande figuren weergeven op basis van het doorstroommodel de jaar op jaar ontwikkeling van de woningbehoefte, uitgesplitst naar woningtype en segment. Optelling van alle staven in de grafiek resulteert in de cumulatieve opgave voor dit type woning. Op basis van het scenario ‘autonome groei’ is de woningbehoefte tot 2040 circa 7.760 woningen. Vooral op korte termijn sterke behoefte aan grondgebonden koopwoningen Opvallend is de sterke behoefte aan grondgebonden woningen in het koopsegment in de eerst komende jaren. Deze behoefte zwakt na 2028 af tot onder de 100 woningen per jaar. Deze relatief grote behoefte kan gelinkt worden aan het relatief grote aandeel gezinnen in Lelystad. Over het algemeen hebben gezinnen een voorkeur voor een grondgebonden woningen.
Figuur 8: additionele behoefte grondgebonden woningen over de periode 2020-2039 scenario ‘autonome groei’ uitgesplitst naar eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel. 600 500 400 300 200 100 -100 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 Sociale huur GGB
Vrijesectorhuur GGB
Koop GGB
Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). GGB = grondgebonden
10
Woningbehoefte Lelystad 19.422
Constante behoefte aan appartementen en levensloopbestendige woningen In de periode 2020-2039 zien we gedurende alle jaren een behoefte aan appartementen en levensloopbestendige woningen in Lelystad. De behoefte naar koopappartementen daalt daarbij licht terwijl de behoefte aan appartementen in de sociale huur sector stijgt. De behoefte naar vrije sector huur appartementen blijft in de periode 2020-2039 erg constant: zo’n 40 tot 50 woningen per jaar. Wanneer we naar de totale behoefte per jaar naar appartementen en levensloopbestendige woningen kijken, zien we een toename, met name na 2030. Dit is resultaat van de verdere vergrijzing van de bevolking en de daarmee veranderende woonvoorkeuren. Figuur 9: additionele behoefte appartementen over de periode 2020-2039 scenario ‘autonome groei’ uitgesplitst naar eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel. 200 100 -100 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 Sociale huur APP / LLB
Vrijesectorhuur APP / LLB
Koop APP / LLB
Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). APP= appartement / LLB = levensloopbestendig
Opgave tot 2040: circa 3.390 grondgebonden woningen en circa 4.370 appartementen / levensloopbestendige woningen De komende 20 jaar is er in de gemeente Lelystad behoefte aan circa 3.390 grondgebonden woningen. Circa 80% van deze behoefte is naar een koopwoning. Naast een behoefte aan grondgebonden woningen bestaat er in de gemeente Lelystad ook een opgave van circa 4.370 appartementen of levensloopbestendige woningen tot 2040. Circa 40% van de behoefte gaat uit naar een koopappartement. Figuur 10: cumulatieve opgave voor de periode 2020-2039 scenario ‘autonome groei’ uitgesplitst naar type en eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel.
Appartement / LLB
Grondgebonden
Sociale huur GGB Vrijesectorhuur GGB
500
1.000
1.500
2.000
420 2.730
Sociale huur APP / LLB
Koop APP / LLB
3.000
240
Koop GGB
Vrijesectorhuur APP / LLB
2.500
1.700 940 1.730
Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). GGB = grondgebonden / APP = appartement / LLB = levensloopbestendig
11
Woningbehoefte Lelystad 19.422
Opgave voor ruimere woningen en woningen in betaalbare segmenten Op basis van de uitkomsten uit de doorstroommodellen die hiervoor zijn weergeven (figuren 8, 9 en 10) is de woningvraag verder te specificeren naar prijs en oppervlakteklasse. Zowel in het grondgebonden segment als voor appartementen en levensloopbestendige woningen is er tot 2040 een opgave voor ruimere woningen en woningen in betaalbare segmenten. Het gaat vooral om appartementen en levensloopbestendige woningen in het (sociale) huur segment en woningen in het koopsegment € 150.000 - € 250.000. Circa 45% van de opgave landt in een stedelijk woonmilieu, en 55% in een meer suburbaan woonmilieu. Dit is weergeven in figuren 10 en 11. Figuur 11: opgave voor de periode 2020-2039 scenario ‘autonome groei’ uitgesplitst naar type, eigendomsvorm prijsklasse, oppervlakteklasse en woonmilieu op basis van het doorstroommodel
KOOP APP/LLB
VSH SH APP/L APP/L LB LB
KOOP GGB
VSH SH GGB GGB
-200
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
tot 120 m² vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot € 150K tot 120 m² € 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² € 350K+ vanaf 120 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot € 150K tot 80 m² € 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² tot € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² tot € 350K+ vanaf 80 m² Stedelijk woonmilieu
Suburbaan woonmilieu
Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). VSH = vrijesectorhuur / SH = sociale huur / GGB = grondgebonden / APP = appartement / LLB = levensloopbestendig
12
Woningbehoefte Lelystad 19.422
4.2 Indicatieve woningbehoefte in scenario ‘groeien met 10.000 woningen’ Op basis van de huishoudensprognose en het scenario ‘autonome groei’ wordt een toename van circa 7.760 huishoudens tot 2040 verwacht. Dit indicatieve scenario zet in op het aantrekken van circa 2.240 huishoudens om de groei met 10.000 woningen mogelijk te maken. Het gaat daarbij vooral om het aantrekken van huishoudens met midden en hogere inkomens die nu elders in de MRA niet landen. Het betreft voornamelijk suburbaan georiënteerde huishoudens die kiezen voor een relatief betaalbare grondgebonden woningen in een groene omgeving die Lelystad hen kan bieden, maar elders de MRA schaars zijn. Figuur 12: additionele behoefte over de periode 2020-2039 in scenario ‘groeien met 10.000 huishoudens in 2040’ uitgesplitst naar type en eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel 700 600 500 400 300 200 100 -100 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP / LLB
VSH APP / LLB
KOOP APP / LLB
Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). VSH = vrijesectorhuur / SH = sociale huur / GGB = grondgebonden / APP = appartement / LLB = levensloopbestendig
Vooral grote vraag naar grondgebonden woningen in de koopsector In bovenstaand figuur is de behoefte over de komende 20 jaar verdeeld naar eigendomssituatie. Met name op de korte termijn is er een grote vraag naar grondgebonden woningen in de koopsector. Deze vraag vlakt af na 2028 maar blijft daarna nog rond de 100 woningen schommelen. Onderstaand figuur geeft dezelfde trend weer, er is met name vraag naar grondgebonden koopwoningen. Ook geeft het figuur een grote vraag naar sociale huurwoningen weer, met name appartementen/levensloopbestendige woningen. Dit heeft deels te maken met de vergrijzing die de komende 20 jaar zal optreden. Figuur 13: cumulatieve opgave voor de periode 2020-2039 in scenario ‘groeien met 10.000 huishoudens in 2040’ uitgesplitst naar type en eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel
Appartement / LLB Grondgebonden
-
500
1.000
Sociale huur GGB
510
Vrijsectorhuur GGB
510
1.500
2.000
koop GGB
Koop APP / LLB
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
4.330
Sociale huur APP / LLB Vrijesectorhuur APP / LLB
2.500
1.850 980 1.820
Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). VSH = vrijesectorhuur / SH = sociale huur / GGB = grondgebonden / APP = appartement / LLB = levensloopbestendig
13
Woningbehoefte Lelystad 19.422
In 10.000 scenario ontstaat er een grotere opgave voor ruimere grondgebonden koopwoningen In het scenario met 10.000 woningen zal een groot deel van de woningzoekers van buiten de gemeente aangetrokken moeten worden. Het gaat vooral om het aantrekken van stellen en gezinnen uit de MRA. Vergeleken met het autonome scenario ontstaat daardoor in het 10.000 scenario vooral een grotere behoefte aan (ruimere) grondgebonden koopwoningen in het segment vanaf € 150.000. Circa 35% van de behoefte landt in een stedelijk woonmilieu en 65% in een suburbaan woonmilieu. Daarmee gaat het in dit scenario vooral om het toevoegen van woningen in groene, ruim opgezette woonwijken buiten het centrum van Lelystad. Figuur 14: opgave voor de periode 2020-2039 scenario ‘groeien met 10.000 huishoudens in 2040’ uitgesplitst naar type, eigendomsvorm prijsklasse, oppervlakteklasse en woonmilieu op basis van het doorstroommodel
KOOP APP/LLB
VSH SH APP/L APP/L LB LB
KOOP GGB
VSH SH GGB GGB
-200
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
tot 120 m² vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot € 150K tot 120 m² € 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² € 350K+ vanaf 120 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot € 150K tot 80 m² € 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² tot € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² tot € 350K+ vanaf 80 m² Stedelijk woonmilieu
Suburbaan woonmilieu
Bron: Primos 2020, O&S Lelystad (2020), WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2021). VSH = vrijesectorhuur / SH = sociale huur / GGB = grondgebonden / APP = appartement / LLB = levensloopbestendig
14
Woningbehoefte Lelystad 19.422
4.3 Indicatieve woningbehoefte in scenario ‘groeien met 40.000 woningen’ Op basis van de huishoudensprognose en het scenario ‘autonome groei’ wordt een toename van circa 7.760 huishoudens tot 2040 verwacht. Dit indicatieve scenario zet aanvullend in op het aantrekken van circa 32.240 huishoudens om de groei met 40.000 woningen mogelijk te maken. Bij deze toename zal de woningvoorraad en daarmee het aantal huishoudens in de gemeente Lelystad bijna verdubbelen. Qua huishoudensaantal wordt Lelystad vergelijkbaar met een stad als Almere (89.300 huishoudens). Een huishoudensgroei van dit formaat heeft niet alleen effect op de woningmarkt, maar heeft effect op de stad als geheel, het voorzieningsniveau, het centrum en de bereikbaarheid van Lelystad. Het vraagt naast inzet op uitbreiding, ook om inbreiding en versteviging van de bestaande stedelijke structuur. De schaalsprong is daarnaast alleen mogelijk wanneer over de hele linie huishoudens aangetrokken worden. Dit scenario zet daarom niet alleen in op het aantrekken van ‘sterke schouders’ uit de MRA met suburbane woonmilieus, maar ook op het aantrekken van stedelijk georiënteerde doelgroepen. Om de effecten op de woningbehoefte op een zo realistisch mogelijke manier te voorspellen, projecteren we de huishoudensverdeling van de gemeente Almere op Lelystad.