BL Nota Nadere Kaderstelling Waterfront 260106

o Op basis van uitgeefbare grond kan gekozen worden voor een meer traditionele marktbenadering waarbij kavels door de overheid worden uitgeven voor woningbouw, waarbij gemeente bouw- en woonrijp maakt, danwel voor een variant waarbij 22

• •

•

risicodragend deelnemen in de grond- en vastgoedexploitatie en er alsdan vanuit een gezamenlijke strategie tot ontwikkeling wordt gekomen. Om te komen tot een keuze zullen beide (en mogelijk tussen) varianten in de komende periode worden uitgewerkt. Vooralsnog is de gemeente primair verantwoordelijk voor de afspraken met het Rijk over eventuele gronduitgifte en de te betalen domeinvergoedingen. In de financiële doorrekeningen is tot op heden altijd uitgegaan van een gemeentelijke grondexploitatie, waardoor ook is gerekend met de jaarlijks vast te stellen gemeentelijke rekenparameter zoals kosten- en opbrengstenstijging, gemeentelijke discontovoet conform BBV en gemeentelijke rente bij grondexploitaties. De komende maanden zullen worden gebruikt om te verkennen of het Rijk open staat voor een samenwerking, bij het vaststellen van het bestemmingsplan en het alsdan openen van de grex zal hier nader op in kunnen worden gegaan.

5.4 Grex Een of twee grondexploitaties •

•

Het Waterfront bestaat uit de deelgebieden Meerdijkhaven en het Bataviakwartier. Voor het Bataviakwartier (inclusief Bataviahaven) is al sprake van een grondexploitatie. Voor het deelgebied Meerdijkhaven zal een (nieuwe) grondexploitatie moeten worden geopend. Op het moment dat een grondexploitatie Meerdijkhaven wordt geopend kan door de Raad worden besloten om deze samen te voegen met de grondexploitatie Bataviakwartier en/of te besluiten om een bijdrage vanuit de grondexploitatie Bataviakwartier te doen ter dekking van de planontwikkelingskosten ten aanzien van deelgebied Bataviakwartier.

Meerdijkhaven •

•

•

Het geprognotiseerde resultaat van de te openen grondexploitatie Meerdijkhaven wordt verwacht positief te zijn, dit op basis van de uitwerkingen die ten grondslag hebben gelegen aan het besluit in het Bestuurlijk Overleg. Hierbij is rekening gehouden met een overall programma van circa 3.000 woningen, het ruimtegebruik, (beleids)uitgangspunten, etc., en een inschatting van prijzen (bouwkosten, VON-prijzen, grondkosten) en prijsontwikkelingen. De haalbaarheid zal afhankelijk zijn van nog te maken keuzes in bijvoorbeeld programma, parkeren en overige beleidseisen/-ambities Bij het openen van de grondexploitatie kan worden aangetoond dat het plan economisch uitvoerbaar is. Wetende dat een gebiedsontwikkeling een langjarig proces is waarbij op voorhand nooit te garanderen is dat een vooraf geraamd plansaldo haalbaar is, maakt dat vertrouwen in de opgave en de mogelijkheid tot bijsturen belangrijk zijn voor het slagen van het dossier. Dit betekent ook dat risico’s voor een deel beheersbaar gemaakt moeten worden en blijven, maar bepaalde risico’s ook geaccepteerd dienen te worden. Ondermeer betekent dit dat de gemeente koerst op een kwalitatief Programma wat flexibel invulbaar is, zodat gedurende de rit bij veranderende marktomstandigheden of uitgangspunten de mogelijkheid blijft bestaan om tijdig bij te sturen dan wel te optimaliseren.

De nu opgenomen 3.000 woningen en voorzieningen zijn een uitgangspunt, maar zijn niet ‘in beton gegoten’. Bovendien is de invulling ervan ook nog geen hard gegeven. Zo zijn bijv. woningverdeling, parkeernormen etc. nog knoppen waaraan gedraaid kan worden en zal de planuitwerking verder uitgekristalliseerd moeten worden. 23

•

•

•

• •

De te openen grondexploitatie ziet toe op het in deze nota gedefinieerde gebied dat ook de basis zal zijn van het bestemmingsplan. Omliggende gebieden (zoals bijv. de Houtribweg) maken geen deel uit van het grondexploitatiegebied. Voorgesteld wordt om de Grondexploitatie Meerdijkhaven pas te openen nadat het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld en er een goed beeld is van de stedenbouwkundige invulling. Hierbij dient ook aandacht te zijn voor de kostenverhaalsregels. De looptijd (zie 5.1) zal meer dan 10 jaar bedragen. Dit gaat conform de BBV gepaard met strengere rekenregels. Zo mogen opbrengsten na 10 jaar niet geïndexeerd worden en moeten aanvullende risicobeperkende maartregelen worden getroffen. Bij het openen van de grondexploitatie zal daarom in het te nemen raadsbesluit extra aandacht worden besteed aan financiering, risicobeheersing en planning. Het reeds verstrekte en te verstrekken voorbereidingskrediet wordt, zoals te doen gebruikelijk, bij het openen van de grondexploitatie als boekwaarde ingebracht. Onderzocht dient te worden of de aanleg van het zandlichaam en de omliggende waterkering (deels) buiten de grondexploitatie om gefinancierd kan worden. Een dergelijke eenmalige investering werkt positief door in de businesscase en in de robuustheid van de langjarige planontwikkeling.

Indien hier mogelijkheden toe zijn zullen deze bij het openen van de grondexploitatie inzichtelijk worden gemaakt.

5.5 Voorbereidingskrediet • •

•

•

Het huidige voorbereidingskrediet is naar verwachting toereikend tot februari/maart 2026. Dit betekent dat aanvullend krediet nodig is om de periode tot aan het openen van de grondexploitatie te overbruggen. Het betreft ca. 2 jaar tot en met het vaststellen van het stedenbouwkundig- en landschapsplan. Deze aanvulling is nodig om proceskosten en benodigde onderzoeken t.b.v. het bestemmingsplantraject te kunnen dragen, de nodige verkenningen te laten uitvoeren en tot een stedenbouwkundig en landschapsplan te komen. Het benodigd aanvullend voorbereidingskrediet is geraamd op 1,4 M€, waarvan 0,46 M€ wordt gereserveerd voor producten (juridisch advies, rapport inpassing dijken, communicatie naar omwonenden en stakeholders, verkenning bouwstenen, stedenbouwkundigplan, landschapsplan). De rest betreft (interne) personeelskosten.

24

Bijlage 1

Figuur 5: voorbeelden van mogelijke indicatieve contouren ter grootte van 23,5 ha landaanwinning bij benadering met minimale aanpassing Verbeelding ten opzichte van ontwerp-bestemmingsplan. Vast uitgangspunt is dat rondom cluster (I)II-III de primaire waterkering wordt verlegd en dat cluster 4 alleen een optie is in combinatie met een regionale waterkering. De overstroombare gedeelten zoals oeverzones vallen buiten de 23,5 ha. Het daadwerkelijk uit te voeren plan wordt opgesteld in 2027 wanneer het bestemmingsplan onherroepelijk is.

25