BL E Stec Groep - Marktonderbouwing LAB2

Ten derde blijkt het historisch zeer lastig om met een nieuw innovatiemilieu hoogwaardige en innovatieve bedrijven (en de daarbij behorende banen) aan te trekken, als er al bestaande koplopers zijn op dezelfde thema’s. De lijst met succesvoorwaarden voor de eerste aanvliegroute is dan ook langer, complexer en gericht op thema’s waar je als overheden minder sturing op hebt dan de tweede aanvliegroute.

23

Onderbouwing marktpotentie LAB2

…en gebruik deze als startbaan om in een tweede fase juist meer het innovatieve en hoogwaardige segment aan te spreken zoals beoogd in de nota van uitgangspunten Al met al ontbreekt er in de huidige situatie een voldoende stevige voedingsbodem (ecosysteem) om LAB2 gelijk aan de hoogwaardige en uniek gepositioneerde locatie te ontwikkelen zoals in de nota van uitgangspunten wordt geambieerd. Voor het laten slagen van zo’n ontwikkeling, is het belangrijk dat de locatie op natuurlijke wijze aansluit bij een stevige basis, zoals hierboven beschreven. We constateren dat die basis nu te dun is. Er zijn op LAB ook te weinig ankerbedrijven/-gebruikers of faciliteiten die als trekker kunnen fungeren naar de vestigers in de beoogde ontwikkelingsrichtingen uit de nota van uitgangspunten. Deze basis moet eerst opgebouwd worden. Daar kan de eerste fase van LAB2 voor dienen. Als die succesvol is neergezet kan deze als opstap dienen richting een tweede fase waar de focus wel ligt op zeer innovatief/hoogwaardig binnen de beoogde ontwikkelingsrichtingen. Voor een succesvolle ontwikkeling van LAB2 is meer nodig dan een toplocatie; het gaat om het gehele woon-, werk- en leefklimaat van Flevoland Voor het succes van LAB2, zeker als het gaat om hoogwaardige en innovatieve bedrijvigheid, is veel meer nodig dan een toplocatie (zie kader ‘Brainport’).

Het gaat ook om investeringen in de mobiliteit, woningbouw, voorzieningen, cultuur, recreatie, talentontwikkeling, et cetera. Ofwel, het gaat om een upgrade van het totale vestigingsklimaat van Flevoland, Lelystad en omgeving in het bijzonder. Dit is cruciaal om de beoogde bedrijven aan te kunnen trekken, maar ook het bijbehorende talent. Op dit vlak gebeuren al goede dingen in Flevoland, maar zijn nog veel stappen te zetten. Daarbij leent de ligging van LAB2 op enige afstand van Lelystad zich (in de huidige situatie) niet direct voor een fysiek innovatiecluster/-campus van enige omvang.

Brainport Eindhoven: succes strekt veel verder dan een campus Brainport Eindhoven is hét voorbeeld van een succesvolle innovatieregio. De bedrijven in deze regio zijn goed voor 25% van alle Nederlandse private R&D-investeringen (CBS, 2022) en de regio heeft wereldwijd het hoogste aantal toegekende octrooien per inwoner. Vaak wordt het succes van Brainport direct geassocieerd met locaties als de High Tech Campus, Strijp-S en bedrijven als ASML. Het is zeker zo dat deze fysieke hotspots hierin een belangrijke rol hebben. Dergelijke locatiegebonden hotspots bevorderen de overdracht van impliciete kennis (Frenken, 2020) en bovendien is de fysieke co-locatie van R&D een cruciale voorwaarde voor effectieve samenwerking tussen academische en industriële onderzoekers (Ponds et al., 2007). Het succes van deze regio én van deze fysieke hotspots wordt in sterke mate bepaald door een ‘natuurlijke’ aansluiting op het economisch DNA. Er zijn geen locaties vanuit (bestuurlijk) wensdenken bedacht, maar historisch zo gegroeid in antwoord op de economische uitdagingen waarvoor de regio op verschillende momenten heeft gestaan. Het gaat kortom om locaties die volledig ingebed en geworteld zijn in de economische en maatschappelijke vezels van de regio. Daarnaast wordt het succes in sterke mate bepaald door het gehele leef- en vestigingsklimaat van de Brainport.

Denk daarbij aan de sterke samenwerking tussen de bedrijven, overheden en kennisinstellingen in de regio (aangejaagd door Stichting Brainport). Maar ook het woonklimaat, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid, et cetera. De komende jaren wordt via het Project Beethoven door Rijk, provincie en regio € 2,5 miljard geïnvesteerd in deze kwaliteiten en een landelijk talentplan. Deze investering moet de schaalsprong waar Brainport voor staat op het vlak van woningen, bedrijventerreinen, arbeidskrachten, voorzieningen en mobiliteit op een goede manier laten plaatsvinden.

24

Onderbouwing marktpotentie LAB2

Bijlage 1 Bijlagen 1.1 Bijlage A: Toelichting vraag- en aanbodcomponenten per ontwikkelstrategie In deze bijlage geven we een toelichting van de vraag- en aanbodcijfers die we hebben gehanteerd en de achterliggende keuzes per (potentiële) ontwikkelstrategie voor LAB2. In de figuur hieronder geven we schematisch weer hoe we de vraag bepalen per ontwikkelstrategie. Hiervoor gebruiken we de behoefteraming bedrijventerreinen als voornaamste bron. We hanteren per ontwikkelstrategie verschillende vraag- en aanbodcijfers op basis van de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de betreffende ontwikkelstrategie. Hieronder leggen we per ontwikkelstrategie uit hoe we dat precies hebben gedaan.

Figuur 2: Schematische weergave vraagbepaling per ontwikkelstrategie

Bestuursovereenkomst Vraag • Vanuit de bestuursovereenkomst is XXL-logistiek uitgesloten. Vraag vanuit dit werkmilieu nemen we dus niet mee. Voor de overige werkmilieus rekenen we binnen de marktregio (Almere, Dronten, Lelystad en Zeewolde) met 80% van de totale vraag, omdat er hogere (beeld)kwaliteitseisen worden gesteld aan eindgebruikers op LAB2. We gaan ervan uit dat 20% van de eindgebruikers op bedrijventerreinen niet kan of wil voldoen aan de hogere (beeld)kwaliteitseisen van LAB2. • We verwachten dat de marktregio het overgrote deel van de additionele vraag in de provincie aantrekt, omdat de grootste en belangrijkste gemeenten qua economie binnen de marktregio

25

Onderbouwing marktpotentie LAB2

liggen. We rekenen met 90% van de provinciale additionele vraag minus additionele vraag naar een XXL-logistiek werkmilieu, omdat XXL-logistiek uitgesloten is op LAB2. Aanbod • We hebben al het harde (plan)aanbod in de marktregio beoordeeld op (verwachte) (beeld)kwaliteit. Dit hebben we gedaan op basis van deskresearch naar deze ontwikkelingen. Elk terrein beoordelen we als ‘functioneel’, ‘modern’ of ‘hoogwaardig’ qua (verwachte) (beeld)kwaliteit. Aan de hand van deze beoordeling (en andere kenmerken van het aanbod zoals ligging of specifiek profiel) schatten we in of de ontwikkeling concurrentie vormt voor de verschillende ontwikkelstrategieën van LAB2. Aangezien de bestuursovereenkomst minder (beeld)kwaliteitseisen kent dan de nota van uitgangspunten, zal er meer concurrerend aanbod zijn. Zie ook bijlage C. Nota van Uitgangspunten Vraag • In de nota van uitgangspunten wordt per ‘kansrijke ontwikkelrichting’ voor LAB2 (Agrofood, Energietransitie, luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid, circulair bouwen en hoogwaardige (gerelateerde) logistiek) inzichtelijk gemaakt welk deel van de economie in die specifieke sector(en) actief is (bron: Bijlagendocument ota van Uitgangspunten LAB2, 2023). Ook geeft BUITEN voor die specifieke sector(en) aan wat het beroepsniveau is van de mensen die daarin werken.

We rekenen het aandeel ‘hoogwaardige’ banen door binnen de sectoren in de behoefteraming die aansluiten bij de nota van uitgangspunten 1. Hiermee kunnen we de uitbreidingsvraag naar LAB2 bepalen vanuit de kansrijke ontwikkelrichtingen en sluiten we volledig aan bij het onderzoek van BUITEN, zie ook tabel hieronder.

Tabel 3: Aandeel in economie op bedrijventerreinen per kansrijke ontwikkelrichting Kansrijke ontwikkelrichting

Aantal hoogwaardige banen op bedrijventerreinen

Aandeel economie op bedrijventerreinen

Agrofood

Ca. 3.000

3,9%

Energietransitie

Ca. 800

1,1%

Luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid

Ca. 2.300

3,0%

Circulair bouwen

Ca. 3.700

4,8%

Hoogwaardige logistiek

Ca. 3.600

4,7%

Ca. 2.000

2,6%

(excl. XXL) Maakindustrie

Bron: Nota van Uitgangspunten, 2023 & Behoefteraming bedrijventerreinen Stec Groep, 2025.

•

1

We verwachten dat de marktregio het overgrote deel van de additionele vraag in de provincie aantrekt, omdat de grootste en belangrijkste gemeenten qua economie binnen de marktregio

Hierbij hebben we op basis van bureauexpertise de beschikbare informatie verrijkt. Hoofdzakelijk gaat het hierbij om de locatietypevoorkeur van bedrijven die vallen binnen een kansrijke ontwikkelrichting en de aandelen van luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid en circulair bouwen binnen de economie op bedrijventerreinen.

26

Onderbouwing marktpotentie LAB2

liggen. We rekenen met 90% van de provinciale additionele vraag minus additionele vraag naar een XXL-logistiek werkmilieu, omdat XXL-logistiek uitgesloten is op LAB2. Aanbod • We hebben al het harde (plan)aanbod in de marktregio beoordeeld op (verwachte) (beeld)kwaliteit. Dit hebben we gedaan op basis van deskresearch naar deze ontwikkelingen. Elk terrein beoordelen we als ‘functioneel’, ‘modern’ of ‘hoogwaardig’ qua (verwachte) (beeld)kwaliteit. Aan de hand van deze beoordeling (en andere kenmerken van het aanbod zoals ligging of specifiek profiel) schatten we in of de ontwikkeling concurrentie vormt voor de verschillende ontwikkelstrategieën van LAB2. Aangezien de nota van uitgangspunten meer (beeld)kwaliteitseisen kent dan de bestuursovereenkomst, zal er minder concurrerend aanbod zijn. Zie ook bijlage C.

5.3 Bijlage B: Vraag vanuit innovatieclusters en -campussen Kenmerkend aan de ruimtevraag naar innovatieclusters en -campussen is dat deze zich lastig laat ramen vanuit de ramingsmethodiek. Het groeipad van bedrijven op een innovatiemilieu (relatief veel start- en scaleups) is vaak grillig. Daardoor is de ruimtevraag minder goed te voorspellen door langjarige macro-economische groei- en werkgelegenheidsverwachtingen. Ook is de additionele vraag vaak een belangrijke component. Het specifieke profiel en karakter van een campus trekt over het algemeen bovengemiddeld vaak bedrijven en activiteiten ‘van buiten’ aan. Tot slot zijn de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus in de regel afwijkend van de meeste bedrijven op een ‘normaal’ bedrijventerrein. Denk aan het ruimtegebruik dat doorgaans wat intensiever is en het aantal arbeidsplaatsen per hectare dat veelal hoger ligt. Voor een inschatting van de ruimtevraag vanuit innovatieclusters en -campussen, kijken we naar gegevens uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland, informatie van Innovatiespotter en de resultaten van deze behoefteraming. Zo geven we een indicatief beeld van de (1) verwachte autonome uitbreidingsvraag naar innovatieclusters en -campussen in Flevoland en de (2) mogelijke additionele vraag van buiten.

Uitbreidingsvraag innovatieclusters en -campussen De uitbreidingsvraag naar innovatieclusters en -campussen overlapt deels met de vraag naar het werkmilieu ‘gemengd/interactie’. Van de 12 tot 15 hectare uitbreidingsvraag naar gemengde/interactiewerkmilieus zal dus een deel vanuit innovatieclusters en -campussen komen. Maar door het gebruik van test- en productiefaciliteiten kunnen ruimtevragers in een campusmilieu bijvoorbeeld ook behoefte hebben aan een hogere milieucategorie. Om een beeld te krijgen van welk deel van de vraag toe te rekenen is aan innovatieclusters en campussen, kijken we eerst naar de locatiedynamiek op dit soort locaties. De afgelopen tien jaar hebben we in onze Database Locatiebeslissingen Nederland circa zeventig locatiebeslissingen geregistreerd die hoofdzakelijk toe te schrijven zijn aan R&D activiteiten. Dit type ruimtevrager zoekt naar een plek die een goede positie heeft binnen het voor hun relevante innovatieecosysteem. Vaak zijn dat innovatieclusters en -campussen. Vooral de provincies Noord-Brabant en Zuid-Holland trekken veel R&D activiteiten aan. Specifiek locaties als Brainport Industries Campus en Leiden Bio Science Park zijn populair. Dit zijn beide volwassen campussen (bron: Innovatiespotter, 2023).

Wie zien dat dit type ruimtevrager over het algemeen voor 50% op zoek is naar (reguliere) bedrijfsruimte en voor 50% op zoek is naar kantoorruimte. Gemiddeld genomen hebben deze bedrijven een ruimtegebruik van rond de 100 m2 per werknemer. Als we vervolgens de autonome groei van innovatieve banen in Flevoland doortrekken (Innovatiespotter) en rekening houden met het gemiddelde ruimtegebruik in Nederland voor dit type werk, komen we op een indicatieve ruimtevraag van 13.000 tot 37.000 m2 vastgoed tot en

27

Onderbouwing marktpotentie LAB2

met 2040. Jaarlijks komt dit neer op circa 700 tot 2.100 m2. Niet al deze vierkante meters zullen echter op een campus of in een innovatiemilieu landen. Deels zal dit bij bedrijven op bedrijventerreinen landen en deels op (reguliere) kantoorlocaties. We verwachten dat deze vraag zich voornamelijk in Almere (en in mindere mate Lelystad) voordoet. De voornaamste thema’s waar we vraag van verwachten, zijn (de combinatie van) agrofood, hightech en ICT. Vanuit (innovatieve) logistiek en circulaire economie verwachten we in toenemende mate vraag. Additionele vraag innovatieclusters en -campussen In tegenstelling tot provincies als Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant, waar ze een mix hebben van verschillende volwassen campussen, groeicampussen en ontwikkelende campussen, heeft Flevoland (nog) niet een groot aantal campussen. Dit zien we ook in de aantrekkingskracht van de provincie op dit thema terug. In de afgelopen vijf jaar zijn er in Flevoland circa zestig banen (bij twee bedrijven) gecreëerd vanuit innovatieclusters en campussen. Deze twee ontwikkelingen kwamen voort uit het innovatiethema agrofood. Hiervoor is circa 2.300 vierkante meter vastgoed in gebruik genomen. Per jaar komt dit neer op circa 500 m2 vastgoed. We gaan indicatief uit van circa 500 tot maximaal 1.000 m2 jaarlijkse ‘autonome’ additionele vraag vanuit innovatieclusters en -campussen.

In andere woorden: de vraag die je kunt verwachten in de huidige situatie, zonder het toevoegen van nieuwe campussen/innovatiemilieus. We weten echter vanuit de locatiedynamiek van innovatieclusters en -campussen dat aanbod ook deels vraag schept. Zo verwachten we dat het ontwikkelen van het MITC vraag naar enkele tienduizenden vierkante meters vastgoed met zich mee brengt (bron: Laddertoets MITC Marknesse, 2022). Ook voor andere innovatieclusters en -campussen in Flevoland kan dit het geval zijn, maar het is absoluut geen zekerheid en belangrijk om u op dit vlak niet rijk te rekenen. Cruciaal daarbij is sowieso dat alle randvoorwaarden 100% op orde zijn (bereikbaarheid, hoogwaardig vastgoed en locatie, gedeelde faciliteiten, samenwerking, ontmoeting/interactie, woonomgeving, voorzieningen, et cetera). Daarnaast is het essentieel dat zo’n fysieke innovatiehotspot naadloos aansluit op het economisch DNA van de provincie en/of gemeente. Een innovatiecluster/campus moet een logische schakel zijn in een groter (economisch) ecosysteem. Tot slot is het goed te realiseren dat de ruimtevraag naar innovatieclusters en -campussen vaak met horten en stoten gaat. Het is realistisch om te verwachten dat er jaren geen opname is en dat er vervolgens in een of twee jaar veel wordt opgenomen.

We gaan in de conclusies en adviezen verder in op de succesvoorwaarden die nodig zijn voor (door)ontwikkeling van innovatieclusters en -campussen in Flevoland.

28

29

Onderbouwing marktpotentie LAB2

5.4 Bijlage C: Indicatieve beoordeling alternatief aanbod LAB2 per ontwikkelstrategie Gemeente

Terrein

Aanbod per 1-1-2024

Concurrentie LAB2 BO

Concurrentie LAB2 NvU

Toelichting

Almere

De Rederij

0,6 ha.

Ja

Ja

Kleinschalige gemengde kantoorlocatie. Mogelijk concurrerend aanbod voor kleine innovatieve partijen.

Almere

De Vaart IV t/m VI

35,9 ha.

Ja

Nee

Regulier modern bedrijventerrein met veel aanbod. Niet onderscheidend genoeg om te concurreren met LAB2 als we uitgaan van NvU.

Almere

Hogekant

4,5 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein dat goed bereikbaar is over de weg en met het ov. Het terrein kent hoogwaardige groene en blauwe elementen.

Almere

Lagekant

2,8 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein dat goed bereikbaar is over de weg en met het ov. Het terrein kent hoogwaardige groene en blauwe elementen.

Almere

Sallandsekant

0,8 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein dat goed bereikbaar is over de weg. Vooral geschikt voor logistieke groothandel.

Almere

Twentsekant

25,0 ha.

Ja

Nee

Regulier modern bedrijventerrein met veel aanbod. Maximale milieucategorie van 3.2. Niet onderscheidend genoeg om te concurreren met LAB2 als we uitgaan van NvU.

30

Onderbouwing marktpotentie LAB2

Dronten

Business-Zone Delta

2,0 ha.

Ja

Nee

Regulier modern bedrijventerrein. Niet onderscheidend genoeg om te concurreren met LAB2 als we uitgaan van NvU.

Dronten

Poort van Dronten

46,0 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein met veel aanbod. Het terrein kent hoogwaardige groene en blauwe elementen. Gericht op bedrijven in agrofoodsector, maar ook bijvoorbeeld maakindustrie.

Lelystad

Flevopoort

1,3 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein dat goed bereikbaar is over de weg. Het terrein kent hoogwaardige groene en blauwe elementen.

Lelystad

Larserpoort

3,5 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein dat onderdeel is van Lelystad Airport Businesspark.

Lelystad

Luchthaven

8,3 ha.

Ja

Ja

Bedrijventerrein waarbinnen Lelystad Airport valt. Vooral luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid.

Lelystad

Oostervaart Oost

7,7 ha.

Ja

Nee

Regulier modern bedrijventerrein. Niet onderscheidend genoeg om te concurreren met LAB2 als we uitgaan van NvU.

Lelystad

Zuiderpark

14,3 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein dat goed bereikbaar is over de weg. Het terrein kent hoogwaardige groene en blauwe elementen.

Zeewolde

Horsterparc

8,8 ha.

Ja

Nee

Regulier modern bedrijventerrein dat goed bereikbaar is over de weg. Niet onderscheidend genoeg om te concurreren met LAB2 als we uitgaan van NvU.

Zeewolde

Trekkersveld III

1,5 ha.

Ja

Ja

Regulier modern bedrijventerrein dat goed bereikbaar is over de weg. Biedt grotere kavels.

Onderbouwing marktpotentie LAB2

Colofon Datum: 17 januari 2025 Projectnummer: 23.319 Opdrachtgever: Provincie Flevoland Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Evert-Jan de Kort en Callum Lewis Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

31