Document · PDF

BL 2 Rapportage locatieonderzoek Corneel Lelystad

Raadsvergadering 16 september 2025, gemeente LelystadBij agendapunt: 25.287 Voorkeurscenario locatie poppodium6.210 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Quickscan locatieonderzoek Corneel Lelystad

eindrapportage

versie 1.0, 26 juni 2025

Inhoud

Aanleiding onderzoek Quickscan alternatieve centrumlocaties

Programma van eisen Corneel op hoofdlijnen Onderzochte locaties Analyse per locatie

Evaluatie kansrijkheid locaties met indicatie stichtingskosten Colofon

Aanleiding onderzoek

Het college van B&W van Lelystad heeft een voorkeur uitgesproken voor nieuwbouw van poppodium Corneel op de plek waar nu gebouw De Trommel staat. Het poppodium wordt daarbij onderdeel van een groter complex dat ook woningen en andere functies zou moeten bevatten. Er is hiervoor al een massastudie voor gedaan voor de contouren van het gebouw, met als aandachtspunt dat het plein (Agorahof) nog voldoende zonlicht krijgt. Deze ontwikkeling vergt een Europese aanbesteding. Deze wordt momenteel binnen de gemeente voorbereid. In dat kader vindt ook een marktoriëntatie plaats naar partijen die het complex eventueel willen ontwikkelen.

Echter, vanwege de complexiteit hiervan, zijn er nu ook gedachten om het poppodium eventueel een andere plek te geven, zodat het (sneller) separaat kan worden ontwikkeld en gebouwd. De gemeenteraad heeft in november een motie [M07 24.338] aangenomen met de volgende oproep aan het college: “Een verkenning te doen naar de (on)mogelijkheden om het Agoratheater en Corneel te combineren tot één geïntegreerde voorziening, met daarbij opties voor de uitbouw van het volledige theatercomplex en ook andere mogelijke alternatieven in het centrum mee te nemen.”

Quickscan alternatieve centrumlocaties

Naar aanleiding van de motie heeft 4advies in opdracht van de gemeente Lelystad de afgelopen maanden onderzoek gedaan naar alternatieve locaties voor Corneel. Het onderzoek heeft de vorm van een quickscan. Het onderzoek moest leiden tot realistische inzichten over de fysieke mogelijkheden en indicatief benodigde investeringsbedragen bij: ▪ integratie van Corneel binnen het Agoratheater ▪ combinatie van Corneel met het Agoratheater door middel van een uitbreiding ▪ verplaatsing van Corneel naar een alternatieve centrumlocatie

4advies heeft bij het onderzoek gebruik gemaakt van: a. bestaande documentatie b. interviews met de directies van Corneel en het Agoratheater c. bouwkundige en akoestische expertise In 2021 heeft ons bureau een vergelijkbare studie uitgevoerd naar centrumlocaties. We verwijzen naar onze eindrapportage van 2-11-2021 voor een uitgebreide inleiding m.b.t. de groeiambities van Lelystad, eerder onderzoek (Lagroup 2018), de ontwikkeling van het poppodium en amendementen t.a.v. de verzelfstandiging en verplaatsing van het poppodium.

Programma van eisen Corneel op hoofdlijnen

▪

Het globale functioneel-ruimtelijk PvE van Lagroup (2018) gaat, onzes inziens terecht, uit van het kwaliteitsniveau van poppodia in Nederland. In onze rapportage van 2021 schreven wij al dat Lagroup onzes inziens een compleet PvE heeft opgesteld. Wij zien mogelijkheden om, als dat nodig is, wat scherper aan de wind te varen. Een reductie van ca. 10% lijkt ons haalbaar, waarbij de capaciteit van de zalen gelijk blijft. Voor het volledige PvE dat in deze quickscan wordt gehanteerd is daarom uitgegaan van 2.420 m2 BVO.

▪

Indien de nieuwe accommodatie nabij het huidige pand aan de Neringweg wordt gerealiseerd, is te overwegen om een kleiner PvE te hanteren: o o o o

▪

Nieuwbouw van de grote zaal met publieks- en backstagevoorzieningen op alternatieve locatie Benutten huidige grote zaal als kleine zaal / café Handhaven huidige popoefenruimten en kantoren Verkleinde PvE voor nieuwbouw: 1.611 m2 BVO

Vanuit het oogpunt van publieksherkenbaarheid en exploitatie is het opknippen van het poppodium zeker niet ideaal. Varianten met het kleinere PvE zijn alleen onderzocht voor de locaties vlakbij het huidige pand. Op de volgende sheet wordt een aantal belangrijke aspecten uit het PvE toegelicht.

Programma van eisen Corneel op hoofdlijnen

Aan een poppodium worden specifieke eisen gesteld, zoals: ▪ gastvrijheid voor een brede doelgroep van bezoekers; gelegen op een aantrekkelijke plek in de stad, goede publieksvoorzieningen en een passende belevingswaarde ▪ gastvrijheid voor artiesten en hun crew; adequate backstagevoorzieningen, zoals een artiestenfoyer met kleedkamers, (bij voorkeur) inpandig laden en lossen ▪ concertzalen waarin zonder overlast voor de omgeving en tot diep in de nacht kan worden geprogrammeerd (concerten en DJ’s); dat stelt hoge eisen aan geluidswerende voorzieningen, theaterverlichting en – geluid en de ruimteakoestiek ▪ ruimte bieden voor talentontwikkeling door popoefenruimten en productiefaciliteiten aan te bieden ▪ adequate kantoor- en dienstruimten voor medewerkers van het poppodium

▪

Een balkon in de grote zaal is optimaal in verband met goede zichtlijnen en de schaalbaarheid. Zo is de zaal bij niet volledig uitverkochte concerten toch intiem te maken. Een goed balkon heeft als consequentie dat de zaal een hoogte van ca. 9 à 10 m dient te hebben. Zonder balkon kan dit in principe een paar meter lager zijn. In het PvE van Lagroup (2018) wordt uitgegaan van 2 inpandige laad-/losvoorzieningen voor lange voertuig(combinaties). Voor de kleine zaal is een dergelijke voorziening niet altijd nodig. Volgens ons kan daarvoor worden uitgegaan van een kleinere laad/losvoorziening. Popoefenruimten vergen een relatief hoge investering. Overwogen kan worden deze elders te huisvesten, maar de gewenst talentontwikkeling-/productiefunctie kan daarmee onder druk komen te staan. Dit is ook afhankelijk van de doelstelling van de gemeente Lelystad en de ambities van Corneel.

Programma van eisen op hoofdlijnen cluster

netto afm. lxbxh

publieksvoorzieningen

m2 BVO

▪

293

▪

café/kleine zaal (125-150) incl. keuken

10x13x4,5

368

grote zaal (650) met balkon

24x16x9

713

backstage met 2x laad-/losvoorziening

20x4,5x4,5

617

oefenruimten bands (3) + huiskamer

165

kantoren en dienstruimten

264

totaal

2.419

Footprint

1.000

▪

De grote zaal wordt op de eerste verdieping gesitueerd (cf. PvE LaGroup). Het café / de kleine zaal en de publieksvoorzieningen worden grotendeels op de begane grond gesitueerd. Hierdoor is het mogelijk een compact gebouw, met een zo klein mogelijke footprint te realiseren.

Programma van eisen op hoofdlijnen – verkleind cluster

netto afm. lxbxh

publieksvoorzieningen

m2 BVO

▪

293

▪ ▪

café/kleine zaal (125-150) incl. keuken

10x13x4,5

grote zaal (650) met balkon

24x16x9

713

backstage met 1x laad-/losvoorziening

20x4,5x4,5

556

▪

oefenruimten bands (3) + huiskamer

kantoren en dienstruimten

▪

1.611

▪

totaal

Footprint

Nieuwbouw grote zaal met de bijbehorende publieks- en backstagevoorzieningen. De bestaande zaal van Corneel wordt dan bestemd tot kleine zaal / café. De bestaande kantoren, dienstruimten en popoefenruimten worden dan gehandhaafd. Het nieuwbouw-PvE kan hierdoor met ruim 30% worden gereduceerd tot 1.611 m2 BVO. De benodigde footprint wordt eveneens 30% kleiner: 700 m2. De grote zaal wordt – net als bij het reguliere PvE- op de eerste verdieping gesitueerd.

700

Programma van eisen Corneel op hoofdlijnen Akoestische uitgangspunten en randvoorwaarden

Naast de functioneel-ruimtelijke eisen, zijn onder andere de akoestische eisen maatgevend voor de inpassingsmogelijkheden en de stichtingskosten. De gehanteerde uitgangspunten staan hieronder.

Geluidniveaus ▪ ▪ ▪

Versterkte live-bands: DJ/Dance: Arbo Convenant

90-95 dB(A) Pop-/Housemuziekspectrum ≈ 100-105 dB(C) 105 dB(A) Housemuziekspectrum ≈ 120 dB(C) maximaal 103 dB(A)

▪ ▪

Grote zaal Kleine zaal:

103 dB(A) Housemuziekspectrum ≈ 117 dB(C) 103 dB(A) Housemuziekspectrum ≈ 117 dB(C)

Omgevingsplan Lelystad : Grenswaarden voor muziekgeluid bij omliggende woningen ▪ ▪ ▪

Dagperiode (07:00-19:00 uur): 40 dB(A) Avondperiode (19:00-23:00 uur): 35 dB(A) Nachtperiode (23:00-07:00 uur): 30 dB(A)

Omgevingsplan Lelystad : Grenswaarden voor muziekgeluid bij direct aangrenzende woningen ▪ ▪ ▪

Dagperiode (07:00-19:00 uur): 25 dB(A) Avondperiode (19:00-23:00 uur): 20 dB(A) Nachtperiode (23:00-07:00 uur): 15 dB(A)

Gebruikstijden Corneel ▪

Dag-, avond- en nachtperiode (eis nachtperiode maatgevend)

Onderzochte locaties

De volgende locaties zijn onderzocht. 1. Nieuwbouw locatie Stationsweg 2. Nieuwbouw locatie voorm. Postkantoor, in drie varianten: a. volledig PvE quickscan b. verkleind PvE met alleen grote zaal, publieks- en backstagevoorzieningen c. inpassing in bestaande gebouw 3. Nieuwbouw locatie grasveld en parkeerterrein Neringweg in twee varianten: a. volledig PvE quickscan b. verkleind PvE met alleen grote zaal, publieks- en backstagevoorzieningen 4. Inpassing binnen Agoratheater 5. Nieuwbouw locatie Agorahof naast Agoratheater

Onderzochte locaties

Agoratheater; inpassing + uitbreiding

Agorahof, naast Agoratheater

Stationsweg

Grasveld en parkeerterrein Neringweg Voormalig Postkantoor

Analyse per locatie

1. Locatie Stationsweg ▪ ▪ ▪

footprint: ca. 1.000 m2

▪

Benodigde footprint van 1.000 m2 voor volledige PvE is realiseerbaar. Daarnaast aan linkerzijde parkeerterrein voor artiesten en bezoekers beschikbaar. Bruto verdiepingshoogten: o Begane grond: 5 m o Eerste verdieping: 3,5 m o Tweede verdieping: 3,5 m o Grote zaal op eerste verd.: 12 m o Totale hoogte: 5+10=17 m Aandachtspunt is de ligging direct aan de spoorbaan. In het Bestemmingsplan Stadshart (2005) heeft de locatie bestemming ‘kantoren’ met maximaal 14 bouwlagen. Een (waarschijnlijk uitgebreide) BOPAprocedure is noodzakelijk.

1. Locatie Stationsweg

Voor- en nadelen exploitatie Corneel

▪ Voordelen: o goed bereikbaar, trein en ook parkeren fietsen en auto’s o logistiek goed bereikbaar o standalone exploitatie, kostenbeheersing ▪ Nadelen: o weinig aantrekkelijke locatie, tenzij stevige stedenbouwkundige aanpassing o geen ‘uitgaansgebied’.

1. Locatie Stationsweg

Geluiduitstraling naar de omgeving Detailhandel Wonen

Kantoren Poppodium

80 m

Locatie (huidig): Er bevinden zich bestaande geluidgevoelige woningen aan de zuidoost en noordwest kant van de voorgestelde locatie. Als het poppodium op de zuidkant van de plot wordt gebouwd, is de geluidsbelasting op de woningen ten zuidoosten van de locatie aan de Promesse maatgevend. Dit wordt minder bepalend als het poppodium noordelijker op het terrein wordt gerealiseerd. Het naastgelegen complex met winkels en parkeergarage schermt de woningen aan de Promesse dan af van het geluid vanuit het poppodium.

Situatie schets optie poppodium aan de stationsweg

Locatie (toekomst): Het braakliggend terrein tussen de Koningsbergenstraat en de Stationslaan heeft een woonbestemming en ligt op 80 m afstand. Toekomstige hoge woningbouw op dit terrein zal maatgevend worden voor de benodigde geluidisolatie van het poppodium als het poppodium op het noordelijke deel van het terrein gebouwd wordt. De akoestische maatregelen zijn uitgewerkt, uitgaande van een afstand van 80 m tot de dichtstbijzijnde woning.

Impressie ontwikkeling braakliggend terrein tussen de koningsbergenstraat en de stationslaan Bron: BL Stationsgebied west deelgebied Hanzepark toelichting vaststelling 201223 incl bijlagen klein.pdf

1. Locatie Stationsweg Akoestische voorzieningen

Grote zaal: Massieve doosin-doos constructie Binnendoos: massieve constructie 230 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2

Kleine zaal: Massieve doosin-doos constructie

Laden - lossen: Inpandig of eventueel buiten

Binnendoos: massieve constructie 230 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2

Buiten laden en lossen is mogelijk als het laden en lossen plaatsvindt tussen het poppodium en het naastgelegen complex met winkels en parkeergarage. Het poppodium schermt het geluid van het laden en lossen dan af van de ‘toekomstige’ woongebouwen aan de andere zijde van het spoor.

1. Locatie Stationsweg

Schatting etmaalwaarde op maatgevende gevels r2

▪

Situering van het popcentrum op de noordzijde van het terrein zorgt ervoor dat de naastgelegen winkels en parkeergarage geluid afschermen richting de woningen aan de Promesse (r3).

▪

De hoogste geluidsbelasting treft de mogelijke toekomstige woongebouwen aan de overzijde van het spoor (r1).

▪

Buiten laden en lossen is mogelijk als het laad- en losgebied tussen poppodium en naastgelegen winkels en parkeergarage gerealiseerd wordt.

42 dB(A)

43 dB(A)

40 dB(A)

38 dB(A)

Overzicht van zendruimte (s1) en ontvangerlocaties (r1 - r4) in het plangebied.

2. Locatie voormalig Postkantoor a./b. Nieuwbouw

▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪

footprint: ca. 700 m2

Uitgangspunt is sloop van het voormalige Postkantoor en nieuwbouw op dezelfde plek. Benodigde footprint van 700 m2 voor het gereduceerde en 1.000 m2 voor volledige PvE is realiseerbaar. Daarnaast aan rechterzijde parkeerterrein beschikbaar. Bruto verdiepingshoogten: o Begane grond: 5 m o Eerste verdieping: 3,5 m o Tweede verdieping: 3,5 m o Grote zaal op eerste verdieping: 12 m o Totale hoogte: 5+10=17 m Bestaande gebouw heeft hoogte van ca. 13,43 m met accent tot 16,36 m. In het Bestemmingsplan Stadshart (2005) heeft de locatie bestemming ‘maatschappelijke voorzieningen’ en zijn maximaal 4 bouwlagen toegestaan. Een poppodium past in principe (net als het theater) binnen deze bestemming. Het maximale aantal bouwlagen wordt in principe niet overschreden. Afhankelijk van een nader uit te werken plan moet worden bepaald of een BOPA-procedure nodig is.

footprint: ca. 1.000 m2

2. Locatie voormalig Postkantoor Voor- en nadelen exploitatie Corneel

Volledig PvE ▪ Voordelen: o goed bereikbaar. Parkeren auto’s en fietsen en logistiek oplosbaar o standalone exploitatie, kostenbeheersing ▪ Nadelen: o weinig aansprekende locatie te midden van bebouwing o geen ‘uitgaansgebied’.

Verkleind PvE ▪ Voordelen: o goed bereikbaar. Parkeren auto’s en fietsen en logistiek oplosbaar ▪ Nadelen: o weinig aansprekende locatie te midden van bebouwing o geen ‘uitgaansgebied’ o dislocatie, minder rendement i.v.m. deels handhaven huidige Corneel voor Kleine Zaal/Café: ▪ Profilering complex (twee locaties) ▪ Dubbele bezetting personeel. ▪ Geen café bij grote zaal.

2. Locatie voormalig Postkantoor c. Inpassing in bestaande gebouw niet haalbaar ▪ ▪

Plattegrond 1e verdieping Postkantoor

▪

De afmetingen van het bestaande voormalig Postkantoor komen in grote lijnen overeen met die van het PvE van Corneel. Op de eerste verdieping bevindt zich de voormalige bestellersruimte. Er is bekeken of de grote zaal van Corneel hierin gepast kan worden. Dit vergt verschillende complexe ingrepen: ▪ Er dienen meerdere kolommen te worden verwijderd. ▪ De bovenliggende vloer van de tweede verdieping en mogelijk ook het dak dienen te worden verwijderd. ▪ Voor de zaal moet een nieuwe draagconstructie worden gerealiseerd, met zware vloer, wanden en plafond om aan de vereiste interne en externe geluidsisolatie te voldoen. ▪ Er moet een klimaatinstallatie worden gerealiseerd met voldoende ventilatieen koelcapaciteit bij volledige bezetting. Voor de inpassing van de andere ruimten moeten eveneens diverse bouwkundige en installatietechnische ingrepen worden gedaan.

Wij concluderen dat inpassing van Corneel binnen het bestaande gebouw zal leiden tot een suboptimale oplossing, waarbij flinke concessies worden gedaan aan het PvE. De stichtingskosten zullen naar verwachting niet of nauwelijks lager zijn dan voor volledige nieuwbouw. Voor deze locatie is sloop en volledige nieuwbouw de enige reële optie voor realisatie van het poppodium. Langsdoorsnede Postkantoor

2. Locatie voormalig Postkantoor Geluiduitstraling naar de omgeving Blinde gevel

Wonen

Kantoren Poppodium

≈6m

≈10 m ≈60 m

Locatie (huidig): Uitgangspunt is dat de zaal/zalen op de locatie zoveel mogelijk aan de zijde van de Neringweg worden gerealiseerd en niet direct aangrenzend aan de naastgelegen woningen. Er is dan sprake van omliggende woningen op respectievelijk 6, 10 en 60 m afstand van de zaal/zalen. Woningen liggen dus erg dichtbij. De geluidbelaste gevel van het wooncomplex ten noorden van de voorgestelde locatie is grotendeels een blinde/gesloten gevel.

Situatie schets optie poppodium locatie postkantoor

Maatgevend zijn de bovenwoningen ten zuiden van de locatie direct aangrenzend aan het huidig postkantoor.

Situatie achterkant wooncomplex grensend aan huidig postkantoor (bron: Google maps)

2. Locatie voormalig Postkantoor

Akoestische voorzieningen met grote zaal en eventueel kleine zaal Grote zaal: Massieve doos-in-doos met bufferruimten*

Binnendoos: massieve constructie 120 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2 Bufferruimte*: ≥ 2 m breed/hoog massieve gevelconstructie 250 kg/m2 met beperkte glasoppervlakken

Kleine zaal: Massieve doos-in-doos met bufferruimten*

Laden - lossen: Inpandig

Aandachtspunt bij laden en lossen is de aanrijroute i.r.t. omliggende woningen (met name bij nachtelijk vertrek). Dit vraagt waarschijnlijk een nadere ambtelijke onderbouwing. * Bufferruimte betreft bufferruimte naar omgeving. Tussen zaal en gevel/dak/direct aangrenzende woningen.

2. Locatie voormalig Postkantoor Schatting etmaalwaarde op maatgevende gevels

▪

40 dB(A)

▪

s1 r1 43 dB(A)

▪

De gevel van de aangrenzende woningen direct ten zuiden van de locatie, ondervindt de hoogste geluidbelasting (r1). De woning ten noorden van de locatie op de hoek van de Poststraat en Neringweg heeft geen blinde/gesloten gevel (r2) en krijgt een hoge geluidbelasting. Bij realisatie van zowel de grote als kleine zaal op deze locatie zal de verwachte geluidbelasting 3 dB hoger liggen.

Overzicht van zendruimte (s1) en ontvangerlocaties (r1,r2) in het plangebied uitgaande van realisatie van alleen de grote zaal (rode stippellijn is blinde gevel).

3. Locatie grasveld en parkeerterrein Neringweg ▪ ▪

▪

footprint: ca. 700 m2

▪ footprint: 1.000 m2

Benodigde footprint van 700 m2 voor het gereduceerde en 1.000 m2 voor volledige PvE is realiseerbaar. Goede stedenbouwkundige inpassing mogelijk. Er is ruimte voor parkeervoorzieningen voor artiesten en bezoekers. Bij het gereduceerde PvE is de footprint kleiner en zijn de marges rondom het gebouw groter. Bruto verdiepingshoogten: o Begane grond: 5 m o Eerste verdieping: 3,5 m o Tweede verdieping: 3,5 m o Grote zaal op eerste verdieping: 12 m o Totale hoogte: 5+12=17 m In het Bestemmingsplan Stadshart (2005) heeft de locatie bestemming ‘verblijfsgebied’. Een (waarschijnlijk uitgebreide) BOPA-procedure is noodzakelijk.

3. Locatie grasveld en parkeerterrein Neringweg Voor- en nadelen exploitatie Corneel

Verkleind PvE ▪ Voordelen: o goed bereikbaar. Parkeren auto’s en fietsen en logistiek oplosbaar ▪ Nadelen: o weinig aansprekende locatie o geen ‘uitgaansgebied’ o dislocatie, minder rendement i.v.m. deels handhaven huidige Corneel voor Kleine Zaal/Café: ▪ Profilering complex (twee locaties) ▪ Dubbele bezetting personeel. ▪ Geen café bij grote zaal.

3. Locatie grasveld en parkeerterrein Neringweg Geluiduitstraling naar de omgeving

Wonen

N ≈60 m

≈30 m

Poppodium

Locatie (huidig): Er bevindt zich woningbouw op respectievelijk 30, 50, 60 en 80 m van de voorgestelde locatie voor het poppodium. De geluidbelasting op de gevel van het woongebouw aan de Neringweg ten westen van de voorgestelde locatie is maatgevend.

≈50 m

≈80 m

Situatieschets optie poppodium locatie Neringweg

3. Locatie grasveld en parkeerterrein Neringweg Akoestische voorzieningen met alleen grote zaal

Grote zaal: Massieve doos-in-doos constructie Binnendoos: massieve constructie 230 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2 * Als het poppodium dichter bij de woningen wordt geplaatst dan aangegeven op de tekening hiervoor, is een bufferruimte al snel noodzakelijk.

Laden - lossen: Inpandig

Aandachtspunt bij laden en lossen is de aanrijroute i.r.t. omliggende woningen (met name bij nachtelijk vertrek). Dit vraagt waarschijnlijk een nadere ambtelijke onderbouwing.

3. Locatie grasveld en parkeerterrein Neringweg Akoestische voorzieningen met grote zaal en kleine zaal Grote zaal: Massieve doos-in-doos met bufferruimten*

Binnendoos: massieve constructie 120 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2 Bufferruimte*: ≥ 2 m breed/hoog

Kleine zaal: Massieve doos-in-doos met bufferruimten*

Binnendoos: massieve constructie 120 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2 Bufferruimte*: ≥ 2 m breed/hoog

Laden - lossen: Inpandig

3. Locatie grasveld en parkeerterrein Neringweg Schatting etmaalwaarde op maatgevende gevels

▪

De geluidbelasting op de gevel van de woningen aan de Neringweg (r1) is maatgevend.

▪

Bij alleen een grote zaal en plaatsing van de zaal aan de Lindebuurtzijde van het grasveld, kan volstaan worden met een massieve doos-in-doos zonder bufferruimten.

▪

Bij realisatie van zowel de grote als kleine zaal op deze locatie zijn bufferruimten rondom de grote en kleine zaal nodig. De geluidbelasting zal dan naar verwachting iets lager liggen door de betere geluidisolatie van de zalen.

45 dB(A)

49 dB(A)

r2 47 dB(A)

43 dB(A) Overzicht van zendruimte (s1) en ontvangerlocaties (r1,r2) in het plangebied uitgaande van realisatie van alleen de grote zaal

4. Inpassing binnen Agoratheater Randvoorwaarden

We hebben de inpassingsmogelijkheden van Corneel binnen het Agoratheater bestudeerd: ▪ Primair is gekeken of er mogelijkheden zijn de functie van de grote popzaal te combineren met de bestaande vlakke vloerzaal van het theater op de 2e verdieping. In feite een transformatie tot een multifunctionele theater-/ popzaal. ▪ Daarnaast is gekeken naar de mogelijkheden om de bestaande kleine foyer (eveneens op de 2e verdieping) te transformeren naar een kleine zaal / café voor het poppodium.

Belangrijke randvoorwaarden zijn: 1. Er moet worden voldaan aan de akoestische uitgangspunten voor de popfunctie. 2. De capaciteit van de vluchtwegen moet berekend zijn op grotere publieksaantallen popfunctie. 3. De klimaatinstallatie moet afgestemd zijn op de maximale publiekscapaciteit bij pop-/danceevents. 4. De multifunctionele theater-/popzaal is ook in de toekomst geschikt voor theatervoorstellingen, culturele en zakelijke verhuringen. 5. Theater en poppodium behouden hun eigen identiteit. Vermenging publieksstromen is onwenselijk.

4. Inpassing binnen Agoratheater Belangrijkste bevindingen

Bevindingen: 1. De geluidisolatie van de huidige gevelconstructie van de kleine theaterzaal is ontoereikend. Er zijn ingrijpende bouwkundige maatregelen nodig om de geluidsisolatie op orde te krijgen, o.a. een bufferzone van ca. 2 m (zie sheet 29). Hierdoor wordt de zaal ca. 35% kleiner dan gevraagd (ca. 240 m2 vs. 370 m2). De inschuiftribune zal bovendien moeten worden aangepast. Een verre van optimale oplossing voor zowel de theater- als de popfunctie. 2. De capaciteit van de vluchtwegen moet worden. Omdat de kleine theaterzaal op de 2e verdieping ligt, moeten trappen worden toegevoegd.

Conclusies: ▪ Transformatie van de kleine theaterzaal tot een multifunctionele theater-/popzaal leidt niet tot de gevraagde oplossing. ▪ Het vereist complexe ingrepen en gaat gepaard met aanzienlijke uitvoeringstechnische risico’s. ▪ Bovendien is uitbreiding van het gebouw nodig om de benodigde vluchtcapaciteit te realiseren. ▪ We komen tot de slotsom dat de stichtingskosten van dit scenario niet in verhouding zullen staan tot de beperkte kwaliteit van de oplossing. We ontraden daarom dit scenario.

In de navolgende sheets worden deze bevindingen onderbouwd. Gezien de bovenstaande bevindingen, wordt verder niet ingegaan op de voorwaarden 3 t/m 5.

4. Inpassing binnen Agoratheater Geluiduitstraling naar de omgeving

Detail handel (leegstaand) Wonen Leisure Theater

Inpassing/uitbreiding poppodium

A3 m

Hotel

De grote zaal van Corneel wordt gerealiseerd in de huidige kleine zaal van het Agora theater. Deze zaal ligt direct naast het woongebouw ten oosten van het theater.

≈ 15 m

De voorgestelde locatie voor de kleine zaal van Corneel is de ruimte direct achter de glazen façade (foto rechtsonder). Deze façade heeft een beperkte geluidisolatie.

Situatie schets optie poppodium Agora

Aangrenzend wooncomplex oostzijde Agora theater (bron: google street view)

Ten oosten van het Agora theater staat op 3 m afstand een woongebouw (zie foto links A). De gevel kort op het Agora theater is een dove gevel/ gesloten gevel. Ten westen van het Agora theater staat op 15 m afstand een woongebouw (zie foto rechts B).

Glazen façade en wooncomplex westzijde Agora theater (bron: google street view)

4. Inpassing binnen Agoratheater Schatting etmaalwaarde op maatgevende gevels

r1 59 dB(A)

56 dB(A)

r3 37 dB(A)

Overzicht van zendruimtes (s1,s2) en ontvangerlocaties (r1,r2,r3) in het plangebied.

Grote zaal Corneel (gerealiseerd in de kleine zaal van Agora) De meest kritische gevel betreft die van het aangrenzende woongebouw (punt R4). Indien de bestaande constructie gehandhaafd blijft en wordt uitgegaan van een geluidsniveau van 103 dB(A) met het Housemuziekspectrum in de zaal, bedraagt de etmaalwaarde op deze gevel circa 56 dB(A). Ingrijpende maatregelen zijn nodig om de geluidbelasting terug te brengen naar maximaal 50 dB(A). Kleine zaal Corneel (gerealiseerd in het congresdeel van Agora) Bij de gevel van het woongebouw aan de westzijde van het Agora theater (punt R1) bedraagt de etmaalwaarde circa 59 dB(A) als wordt uitgegaan van een geluidsniveau van 103 dB(A) met het Housemuziekspectrum in de zaal. Ook hier zijn ingrijpende maatregelen nodig om de geluidbelasting terug te brengen naar maximaal 50 dB(A).

4. Inpassing binnen Agoratheater Benodigde akoestische maatregelen

41 m2

Grote zaal Corneel (gerealiseerd in de kleine zaal van Agora) Realiseren van een lichte doos-in-doos constructie in de bestaande zaal met een kleiner volume dan de huidige zaal, zodat er een geluidbuffer ontstaat naar het woongebouw ten oosten van de zaal. Dit vraagt om inbreng van een zwevende dekvloer, geluidisolerende metalstud voorzetwanden, een geluidisolerend metalstud plafond, en een metalstud wand met gescheiden stijl en regelwerk tussen zaal en bufferruimte. In de bufferruimte extra geluidabsorptie aan te brengen tegen de buitengevel.

Buffer zone

Grote zaal Corneel

zware deur Rw varianten

sluis Kleine zaal Corneel

Uitsnede plattegrond 2e verdieping Agoratheater

Kleine zaal Corneel (gerealiseerd in het congresdeel van Agora) Realiseren van een semi lichte doos-in-doos constructie in de huidige balkonfoyer/congreszalen en het realiseren van een buffer tussen de zaal en de bestaande glazen pui naar het balkon. Ter plaatse van de gevel zal de lichte doos-in-doos constructie uitgevoerd moeten worden met een zware constructie. Dit vraagt om inbreng van een zwevende dekvloer, geluidisolerende metalstud voorzetwanden/scheidingswanden, een geluidisolerend metalstud plafond, en een kalkzandsteenwand ter plaatse van de gevel. Om hinder tussen kleine zaal Corneel en foyer en grote zaal Agora te voorkomen, moet een sluisconstructie gerealiseerd worden met zwaar geluidisolerende deuren (zie figuur). Let op! Met de gegeven maatregelen is het waarschijnlijk nog steeds nodig om ook beperkingen te stellen aan het maximaal geluidniveau.

4. Inpassing binnen Agoratheater Veilig vluchten

wand bufferzone

Grote zaal Corneel

De maximale bezetting van de grote zaal van Corneel bedraagt 600 personen. Dit is 230 personen meer dan mogelijk in de huidige kleine zaal van het Agora theater (bij gelijktijdig gebruik grote zaal). Dat betekent dat bij inpassing van de grote zaal van Corneel de beschikbare vluchtcapaciteit van de huidige kleine zaal van het Agora theater moet worden vergroot. De extra vluchtcapaciteit kan niet georganiseerd worden in het bestaande theater en zal gerealiseerd moeten worden in een extra uitbreiding. Deze is enkel te realiseren aan de voorzijde van het theater.

In de uitbreidingen moeten twee trappen worden gerealiseerd van ongeveer 1,5 m breed (dus circa 3 m totaal), om de hoogte van 6,2 m naar het maaiveld te overbruggen. De uitbreiding, zoals hiernaast geschetst, kan tevens dienen als bufferruimte voor de grote en kleine zaal van Corneel.

uitbreiding Kleine zaal Corneel

Uitsnede plattegrond 2e verdieping Agoratheater

4. Inpassing binnen Agoratheater Uitbreiding noodzakelijk

▪ ▪ ▪

▪ ▪

Om de benodigde vluchtcapaciteit te realiseren is op de 2e verdieping een uitbreiding van ca. 150 m2 nodig. Het gebouw heeft aan de noordzijde aantal overstekken. De gevels bij de hoofdentree lopen daarbij onder verschillende hoeken schuin omhoog. Bij een uitbreiding op de 2e verdieping wordt er vanuit gegaan dat de huidige buitenruimte onder de overstekken wordt ‘opgevuld (volledig verticale gevels). Hierdoor wordt het gebouw op de begane grond met ca. 500 en op de 1 e verdieping ca. 400 m2 uitgebreid. De totale uitbreiding komt daarmee op ruim 1.000 m2. Een delicate ingreep, gelet op de bijzondere architectonische verschijningsvorm. In principe kan een groot deel van het resterende ruimteprogramma (publieksvoorzieningen, oefenruimten bands en kantoren/dienstruimten) in een dergelijke uitbreiding worden gerealiseerd. De backstagevoorzieningen worden dan hoofdzakelijk gecombineerd met het theater.

5. Nieuwbouw locatie Agorahof

Nieuwbouw poppodium op Agorahof, naast bestaande toneeltoren Agoratheater

5. Nieuwbouw locatie Agorahof ▪ ▪

oppervlakte nieuwbouw: 56 m2 ▪

▪

oppervlakte binnen bestaand: 28 m2 36 m

21 m

Het hoofdvolume van het poppodium wordt direct naast de toneeltoren op de Agorahof gerealiseerd. Uitbreiding van de bestaande laad-/loshof van het Agoratheater is noodzakelijk i.v.m. logistiek poppodium. Deze uitbreiding bevindt zich buiten het bebouwingsvlak van het bestemmingsplan. De benodigde footprint van 1.000 m2 wordt niet gehaald. Voor een adequate inpassing wordt uitgegaan van een footprint van 840 m2. Het gebouw wordt dan ongeveer 4 meter breder dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan (ca. 21 vs. 17 m). Aandachtspunten: ▪ Het Agoratheater heeft een bijzondere architectonische verschijningsvorm. Logischerwijs dient de architectuur van het nieuwe poppodium hierop aan te sluiten. ▪ Het PvE van Corneel is niet volledig in te passen. Als uitgangspunt is ervoor gekozen de oefenruimten voor bands achterwege te laten.

oppervlakte nieuwbouw: 756 m2

oppervlakte footprint totaal: 840 m2 38

5. Nieuwbouw locatie Agorahof Aandachtspunten bestemmingsplan

▪

▪ ▪ ▪

▪

Bestemming gemengd is bedoeld voor o.a. maatschappelijke en sociaalculturele voorzieningen. Dit lijkt te voldoen voor een poppodium. De contouren van het bouwvlak aan de pleinzijde worden overschreden (benodigde breedte ca. 21m). Uitbreiding van de laad-/loshof valt eveneens buiten de bestaande contouren. De maximaal toegestane bouwhoogte van 15 m wordt waarschijnlijk overschreden. De maximale goothoogte van 9 m stelt eisen aan de vormgeving van gevels en dak (schuine dak- en/of gevelvlakken). Het college heeft de bevoegdheid af te wijken van het bestemmingsplan: ▪ Uitbreiding bouwvlak met 3 m aan alle zijden met maximale toename bebouwingsoppervlakte met 10%. ▪ Uitbreiding bouwhoogte met maximaal 10%. Voor een optimale ruimtelijke inpassing van het PvE is een BOPAprocedure naar verwachting noodzakelijk.

5. Nieuwbouw locatie Agorahof laden/lossen goederenlift

lift

backstage

grote zaal

backstage kantoor/ dienst

netto: 24x16x9 bruto: 25x17x10 BVO: 425 m2

café / kl zaal publieksvz.

begane grond 840 m2

balkon bruto 150 m2

publieksvz.

kantoor

eerste verdieping 756 m2

tweede verdieping 420 m2

derde verdieping 231 m2

totaal 2.247 m2 van 2.255 m2 excl. oefenruimten bruto hoogten begane grond: 5 m eerste verdieping: 3,5 m tweede verdieping: 3,5 m derde verdieping: 3 m grote zaal: 12 m

Inpassing PvE Locatie Agorahof PvE 4advies Publieksvoorzieningen 293 Café / kleine zaal 368 Zaalruimte (grote zaal) 713 Backstage 617 Oefenruimte bands 165 Kantoor- en dienstruimten 264 Totaal 2419

lift

1e 156 368 50 216 0 50 840

190 115,5 0 115,5 421

115,5 0 115,5 231

165 425 165 0 755

totaal 321 368 665 612 0 281 2247

totaal maatgevend: 5+12 = 17 m Functies niet geplaatst oefenruimten bands: 165 m2

5. Nieuwbouw locatie Agorahof Voor- en nadelen exploitatie Corneel

▪

Voordelen: o goed bereikbaar, gasten en logistiek. o uitgaansgebied ‘Avondje uit in Lelystad op één plek’ o standalone exploitatie, kostenbeheersing o verbinding tussen gebouwen mogelijk backstage o verbinding tussen gebouwen voor publiek onderzoeken o door samenwerking met theater exploitatievoordelen mogelijk: ▪ inkoop, beheer, onderhoud, kantoren, keuken ▪ flexibiliteit en/of personele synergie ▪ grote ‘festival-locatie’, theater, poppodium, bioscoop, horeca

▪

Nadelen: o relatief hogere huur i.v.m. hogere stichtingskosten o oefenruimten binnen deze studie niet ingepast; bij vervolg nagaan of dit mogelijk is, door gecombineerd ruimtegebruik theater en poppodium

5. Nieuwbouw locatie Agorahof Geluiduitstraling naar de omgeving

Detail handel (leegstaand) Wonen Leisure Theater Uitbreiding poppodium

Hotel 11 m

Locatie (huidig): Er bevindt zich een hotel op 11 m in oostelijke richting en woningbouw op 30 m van de voorgestelde locatie van het poppodium. Ook moet er rekening gehouden worden met de geluidoverdracht van het poppodium naar het Agora theater (uitbreiding grenst direct aan de toneeltoren).

≈ 30 m

Locatie (toekomst): Op de locatie van de Trommel is het mogelijk om in de toekomst (boven)woningen te realiseren.

Situatie schets optie poppodium Angora externe uitbreiding

Gevels wooncomplexen nabij Angora externe uitbreiding (bron: google street view)

5. Nieuwbouw locatie Agorahof Akoestische voorzieningen

Grote en kleine zaal: Massieve doos-in-doos constructie met bufferruimten

Grote zaal: Binnendoos: massieve constructie 230 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2 Kleine zaal: Binnendoos: massieve constructie 230 kg/m2 Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 650 kg/m2

Toneeltoren Agora

bufferzone naar omgeving

Grote zaal Bufferzone

Kleine zaal Laden - lossen: Inpandig of eventueel buiten

Bufferzone naar Agora (2-3 m) Bestaande omloop en achtergevel Agora te slopen Nieuwe omloop uitvoeren in een massieve constructie Lichte voorzetwand (metalstud) voorlangs omloop en wand toneeltoren

Bufferzone naar omgeving (2 m) Deze is afhankelijk van eventuele woningbouw op locatie de Trommel.

Afhankelijk positie laden en lossen t.o.v. omliggende woningen is eventueel inpandig laden en lossen niet vereist.

5. Nieuwbouw locatie Agorahof

Schatting etmaalwaarden op maatgevende gevels

r1 Wonen?

v1 51 dB(A) v2 34 dB(A)

v1 56 dB(A) v2 40 dB(A)

Hotel

r3 v1 47 dB(A)

Wonen v2 30 dB(A)

De meest kritische gevel is die van voormalig winkelcentrum “De Trommel” ten westen van de locatie (r1). De etmaalwaarde van de geluidsbelasting bedraagt hier 56 dB(A) als wordt uitgegaan van een geluidsniveau van 103 dB(A) met het Housemuziekspectrum in de zaal en een massieve doos in doos constructie zonder buffer ruimten (v1). Het is momenteel nog niet vastgesteld wat de nieuwe functie van de Trommel gaat worden, maar in het geval van een woonfunctie is er sprake van een overschrijding van de maximale geluidbelasting. Door het toevoegen van bufferruimten kan de geluidbelasting voldoende verminderd worden tot 40 dB(A) (v2). De berekende geluidsbelasting op de woningen ten zuiden van de locatie voldoen voor beide varianten (v1 en v2) aan de eis.

Overzicht van zendruimte (s1) - en ontvangerlocatie (r1) in het plangebied

5. Nieuwbouw locatie Agorahof

Geschatte geluidniveaus toneeltoren Agora theater

Op basis van de aangegeven maatregelen is op het podium van het Agora theater een geluidniveau van 20-25 dB(A) te verwachten bij geluidsniveaus van 103 dB(A) met het Housemuziekspectrum in de zalen van Corneel. grote zaal

20-25 dB(A)

103 dB

kleine zaal 103 dB

Geluidniveaus in zalen Corneel en verwachte geluidsniveau in toneeltoren Agora.

Evaluatie kansrijkheid locaties met indicatie stichtingskosten

Evaluatie kansrijkheid locaties Criteria en scoringsmethodiek

kracht locatie i.r.t. visie, publiek, exploitatie mate van aantrekkelijkheid voor bezoekers i.r.t. exploitatie functionaliteit en ruimte (m2, hoogtes) is PvE realiseerbaar? welke concessies moeten evt. worden gedaan? bereikbaarheid publiek ligging t.o.v. verkeersroutes, fietsenstallingen, parkeervoorzieningen, bereikbaarheid goederenlogistiek ligging t.o.v. verkeersroutes, mogelijkheden laden/lossen, draaicirkels samenwerking en exploitatie mogelijkheden voor samenwerking met Agoratheater en/of consequenties voor exploitatie stichtingskosten indicatie kostenniveau ingrepen op basis van kengetallen en gedefinieerde ingrepen neveneffecten inleveren parkeerplekken, overlast nabijgelegen woningen, risico planschade

De locaties worden ten opzichte van elkaar beoordeeld. Hierbij wordt de volgende scoringsmethodiek toegepast:

++ + 0 --

zeer goed goed neutraal matig slecht

Evaluatie kansrijkheid locaties Scores

1 Stationsweg

2a Postkantoor Volledig

2b Postkantoor Verkleind

3a Neringweg Volledig

3b Neringweg Verkleind

kracht locatie

Vrij liggend, enigszins verweesd op anonieme locatie bij het spoor 0

weinig aansprekend -

PvE moeilijk inpasbaar -

PvE goed inpasbaar ++

Mooie locatie aan plein, direct bij theater en bioscoop ++ PvE grotendeels inpasbaar, m.u.v. popoefenruimten +

functionaliteit en ruimte

PvE goed inpasbaar ++

bereikbaarheid publiek

goed bereikbaar ++

vrij goed bereikbaar +

goed bereikbaar ++

bereikbaarheid logistiek

goed bereikbaar via brede openbare weg ++

bereikbaar via openbare weg +

goed bereikbaar via brede openbare weg ++

goed bereikbaar via openbare weg, bestaande logistiek uitbreiden ++

samenwerking en exploitatie

Standalone exploitatie +

Dislocatie, hogere lasten --

Standalone exploitatie +

Dislocatie, hogere lasten --

Schaalvoordeel samenwerking Agoratheater ++

stichtingskosten *

17,6

12,2

17,4

19,5

Bestemmingsplanwijziging, stedenbouwkundige ontwikkeling gebied nodig -

Mogelijk bestemmingsplanwijziging nodig, aankoop pand --

Bestemmingsplanwijziging nodig -

Mogelijk bestemmingsplanwijziging nodig 0

Totaal

7+ 3-

3+ 6-

4+ 6-

6+ 4-

5+ 5-

9+ 2-

Totaalbeeld

Nr.2

Criterium

neveneffecten

2c Postkantoor Bestaand

n.v.t.

4 Agoratheater Intern

5 Agoratheater Nieuwbouw

n.v.t.

* zie toelichting op volgende pagina

Toelichting stichtingskosten ▪

▪ ▪ ▪

▪

De kostenindicaties zijn op kengetallenniveau. De bedragen zijn bedoeld om een indicatie te geven van de hoogte van de investering per locatie/variant, zodat inzicht ontstaat in de relatieve verschillen tussen de locaties/varianten. Er is dus geen sprake van kostencalculaties op basis van ontwerpoplossingen, materialen en hoeveelheden. Eventuele toekomstige scope- en/of ambitiewijzigingen kunnen leiden tot substantiële afwijkingen. De stichtingskosten van de verkleinde varianten 2b en 3b liggen zijn per definitie lager, doordat hiervoor een verkleind PvE is gehanteerd (ca. 2/3 van het volledige PvE). De volgende zaken zijn onderdeel van de stichtingskostenraming: o Grondprijs (€ 230/m2 BVO) o Terreininrichting gebouw gebonden voorzieningen o Sloopwerkzaamheden bestaande bebouwing o Bouw- en installatiekosten incl. project-/locatiespecifieke kosten o Kosten wijzigingsprocedure bestemmingsplan

o o o

Vaste inrichting: bars, keuken, theatertechniek zaal/zalen Bijkomende kosten Onvoorzien prijsstijgingen, alsmede planuitwerking en realisatie ten behoeve van nietvoorziene zaken binnen een gedefinieerd project (in totaal 15%). Deze post is niet bestemd voor dekking van kosten van hierna genoemde uitsluitingen.

▪

De volgende zaken zijn geen onderdeel van de raming: o Planschade wijziging planactiviteit o Wijzigingen infra openbaar gebied o Afkoop verlies parkeerplaatsen en/of realisatie parkeerplaatsen bezoekers o Historische plankosten o Aanpassingen infrastructuur straatwerk/verkeer. o Losse inrichting o Rentekosten planontwikkeling

▪

Bedragen zijn exclusief BTW, prijspeil heden

Evaluatie kansrijkheid locaties Conclusies en advies

▪

▪ ▪

De meest geschikte locatie voor nieuwbouw van poppodium Corneel is naast het Agoratheater op de Agorahof (7+). o Het Programma van Eisen (PvE) lijkt hier niet volledig in te passen binnen een eigenstandig gebouw. Echter, samenwerking met het Agoratheater biedt kansen voor gedeeld ruimtegebruik, waardoor de ambities grotendeels kunnen worden gerealiseerd. o Een verdiepingsslag met betrekking tot het PvE en de ruimtelijke inpassing is nodig om te bepalen of het poppodium, met gebruik van de afwijkingsbevoegdheid van het college, kan worden ingepast binnen het bestemmingsplan. Verder scoren alleen de locaties Stationsweg (4+) en Neringweg volledige PvE (2+) positief. Deze locaties zijn in principe geschikt. Bestemmingsplanwijziging is in beide gevallen nodig. Inpassing van Corneel binnen het Agoratheater of het voormalige Postkantoor is niet haalbaar. Nieuwbouw op de locatie Postkantoor scoort negatief.

Colofon

4advies Arnhemseweg 10 3817 CH Amersfoort www.4advies.nl

auteurs Bart Vaessen Dirk Eekma Rinie van den Bos Peter Bijvoet (DGMR)

4advies ontwikkelt, samen met gebruikers en opdrachtgever, praktische oplossingen voor organisatie- en huisvestingsvraagstukken in de wereld van onderwijs, cultuur en welzijn.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lelystad&id=4a69d972-c9cc-4770-a785-d6c036f8a9bb