Document · PDF

BL 1 MPG_2023

Raadsvergadering 27 juni 2023, gemeente LelystadBij agendapunt: 157. Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 202310.004 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

MEERJAREN PROGNOSE

MPG 2023

Hoofdstuk 1 Algemeen

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 Algemeen 1.1 1.2

1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Inleiding MPG, Jaarrekening en kadernota (P&C cyclus) 1.2.1 Verzameldocument 1.2.2 Grondexploitaties na vaststelling 1.2.3 Bedrijfseconomisch karakter 1.2.4 P&C cyclus 1.2.5 MPG en jaarrekening Systematiek bestemming financieel resultaat grondbedrijf Weerstandsvermogen en weerstandscapaciteit Economie Woningbouw in Lelystad Vertrouwelijkheid

3 4 4 4 4 4 4 5 5 6 6 6

HOOFDSTUK 2 Grondexploitatieportefeuille 2.1 2.2 2.3 2.4

2.5

Inleiding Overzicht actuele grondexploitatieportefeuille Programma wonen en bedrijventerreinen 2022 Grondmarkt en faseringsinvloeden (rente en inflatie) 2.4.1 Rente 2.4.2 Grondmarkt en in flatie 2.4.3 Discontovoet en vergelijkbaarheid grondexploitaties Risicomanagement en weerstandsvermogen

7 7 11 12 12 12 12 13

HOOFDSTUK 3 Invloed op jaarresultaat 2022 3.1 3.2 3.3

Winstneming Genomen voorzieningen Resultaat 2022

Bijlage 1 Bijlage 2

15 16 16

Introductie systematiek grondexploitaties / MPG Toelichting top 10 grondexploitaties naar omvang / risico

17 25

Colofon: In samenwerking met: Team Concernadvies / grondzaken | Grafische verzorging: Mediaburo

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (hierna: MPG). De MPG geeft inzicht in het programma van de totale portefeuille aan grondexploitaties en in de financiën. De voornaamste gegevens over programmering, fasering en financieel resultaat worden gepresenteerd en de meest in het oog springende verschillen ten opzichte van de vorige MPG worden toegelicht. De MPG is opgebouwd uit een aantal delen. 1.1 INLEIDING Het algemene deel van de MPG is opgenomen in hoofdstuk 1. Zo komt de P&C cyclus aan de orde waarin de relatie van de MPG met andere rapportages wordt gelegd. Verder wordt aandacht besteed aan de algemene economische situatie en specifiek de woningbouwsituatie in Lelystad. Hoofdstuk 2 grondexploitatieportefeuille bevat de kern van deze rapportage, te weten het totaaloverzicht van de grondexploitaties met een verklaring van de gewijzigde inzichten in de geprognosticeerde resultaten. Daarnaast is in dit hoofdstuk een overzicht opgenomen van het totaalprogramma wonen en bedrijventerreinen en komen de faseringsinvloeden en de grondmarkt aan de orde. Tevens wordt ingegaan op risicomanagement en het weerstandsvermogen. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op winstneming en de genomen voorzieningen, waarvan het saldo het resultaat vormt voor het jaar 2022. Verder zijn er twee bijlagen opgenomen.

Bijlage 1 biedt inzicht in de rekenmethodiek die wordt gebruikt bij grondexploitaties en in bijlage 2 wordt een toelichting gegeven op de tien meest omvangrijke exploitaties. Deze toelichting is een gedeeltelijke specificatie van het hiervoor genoemde totaaloverzicht grondexploitaties dat aan de orde komt in hoofdstuk 2. Indien zich majeure wijzigingen voordoen in andere exploitaties, dan wordt dat benoemd.

Grondexploitaties: 1. Bataviahaven 2. Werkeiland 3. Campus Midden Eureka 4. Flevopoort 5. Theaterkwartier 6. Warande (deelgebied 1) 7. Flevokust Noord Binnendijks (fase I) 8. Flevokust Noord Binnendijks (fase II) 9. Hanzepark 10. Houtribhoogte De tien exploitaties vertegenwoordigen 91% van de investeringen en 95% van de opbrengsten in 2022. Het aandeel van deze tien exploitaties is 27% van de totale boekwaarde van alle grondexploitaties per ultimo 2022. In vergelijking met vorig jaar is de boekwaarde gedaald vanwege de gerealiseerde opbrengsten. De boekwaarde is de waarde van de voorraad grond op de balans bij de jaarrekening, zijnde de op balansdatum gemaakte kosten inclusief rente en winstnemingen onder aftrek van de reeds gerealiseerde opbrengsten en ontvangen bijdragen.

De tien meest omvangrijke exploitaties zijn:

Gemeente Lelystad

MPG, jaarrekening en kadernota (P&C cyclus) 1.2.1 VERZAMELDOCUMENT De MPG is een verzameldocument waarin verantwoording wordt afgelegd over de voortgang van door de raad vastgestelde grondexploitaties. De uitgangspunten, zoals het bouwprogramma en het financieel kader, worden bij vaststelling van de grondexploitatie (en bij vaststelling van het bestemmingsplan) door de raad aangegeven. 1.2.2 GRONDEXPLOITATIES NA VASTSTELLING Na het vaststellen van een grondexploitatie kunnen zich ontwikkelingen voordoen waardoor kaders en geprognosticeerde uitkomsten wijzigen. Deze ontwikkelingen kunnen economisch van aard zijn zoals inflatie, rente en economische conjunctuur. Ontwikkelingen kunnen zich ook voordoen op het gebied van wetgeving, bijvoorbeeld op het terrein van milieu (stikstof). Tevens kan ook een verstoring van vraag en aanbod door bepaalde factoren (denk aan een pandemie of een oorlog) zorgen voor prijsontwikkelingen op de grondstoffenmarkt. Ontwikkelingen kunnen ook plaatsvinden op specifieke locaties in de stad waardoor faseringen wijzigen of woningbouwprogramma’s en ontwerpen moeten worden aangepast. Bovendien kunnen beleidsuitgangspunten op gemeentelijk niveau invloed hebben op grondexploitaties. Deze invloeden worden vanuit projectmanagement in samenwerking met de adviseurs van grondzaken gemanaged en wordt er gestuurd op gewenste uitkomsten.

Daardoor worden jaarlijks de grondexploitaties bijgewerkt en worden de wijzigingen via de MPG opnieuw aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. 1.2.3 BEDRIJFSECONOMISCH KARAKTER De MPG is onderdeel van de P&C cyclus. Een verschil met de reguliere activiteiten van de gemeente, is dat het grondbedrijf een meer bedrijfseconomisch karakter heeft. De gemeente zorgt voor de productie van bouwrijpe grond, waarbij wordt gewerkt met opbrengsten en kosten die markafhankelijk zijn. Omdat er ondernemingsactiviteiten worden uitgevoerd,

wordt er naast de jaarrekening separaat verslag gedaan van de ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties en is er omzetbelasting en vennootschapsbelasting verschuldigd. Inmiddels zijn sinds de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeentelijke grondexploitaties de eerste belastingaangiften verstuurd. 1.2.4 P&C CYCLUS De gemeenteraad stelt in het voorjaar de kadernota vast waarna in het najaar de begroting volgt. De grondexploitaties worden jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd op basis van realisatie (onder boekwaarde) en prognoses. Deze nieuwe waardering is de basis voor de MPG. In de MPG worden actualisaties toegelicht en de MPG dient ook als basis voor het actualiseren van jaarbudgetten in de begroting. Deze begrotingsaanpassing is budgetneutraal, omdat de verwachte winstneming niet jaarlijks kan worden begroot gezien de systematiek van winstneming. Toch heeft de MPG wel effect op het begrotingssaldo voor wat betreft de toerekening van rentekosten op voorraad grond (boekwaarde). De wetgeving schrijft voor dat deze toerekening jaarlijks aangepast moet worden. Dat kan betekenen dat extra begrotingsruimte ontstaat of juist minder.

treft het maken van schattingen. In de jaarrekening vormen de nog te realiseren baten en lasten samen met de boekwaarde de basis voor de waardering van de bouwgronden in exploitatie, oftewel het verwachte resultaat bij afsluiting van de projecten (exploitaties). Dit leidt tot een voorziening indien wordt verwacht dat het project verlieslatend is en tot (tussentijdse) winstneming indien een verwachte winst is geprognosticeerd. De inschattingen hebben zodoende een directe invloed op het resultaat in de jaarrekening. Voor de waardering van grondexploitaties wordt per individueel project bepaald of de boekwaarde plus de in de toekomst nog te realiseren kosten en opbrengsten naar beste inschatting kunnen worden terugverdiend. Momenteel gaat het om 29 individuele projecten. Voor 9 van deze projecten is een voorziening getroffen. Het totaal van de voorzieningen bedraagt € 14,3 miljoen, wat een stijging is van ruim € 2 miljoen ten opzichte van de vorige mpg. In hoofdstuk 2.2 wordt dit nader toegelicht.

het jaar 2023. De jaarrekening en het jaarverslag geven weinig ruimte voor deze extra toelichting. 1.3

SYSTEMATIEK BESTEMMING FINANCIEEL RESULTAAT GRONDBEDRIJF De jaarlijkse resultaatbepaling is gebaseerd op de Percentage Of Completion methodiek en is wettelijk voorgeschreven. Dit resultaat dat onderdeel is van het totaal gemeentelijk resultaat, wordt toegelicht in de taakvelden 8.2 Wonen en 3.2 Bedrijventerreinen. De raad neemt ieder jaar bij vaststelling van de jaarstukken een besluit over de bestemming van het totaal gemeentelijk jaarrekeningresultaat aan de hand van de zogenoemde watervalsystematiek:

1. Bij de bestemming van het jaarrekeningresultaat wordt er eerst gekeken naar het benodigde niveau van de weerstandscapaciteit, ter afdekking van de (eveneens in de jaarstukken geïnventariseerde) risico’s. Indien het weerstandsvermogen niet voldoet aan de norm zoals door de raad is vastgesteld, zal een positief jaarrekeningresultaat eerst worden aangewend om de beschikbare weerstandscapaciteit aan te zuiveren.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) schrijft voor dat als er na 31 december inzichten worden verkregen die van belang zijn voor de financiële positie, deze dienen te worden verwerkt in de jaarrekening. Daarom worden de MPG en de jaarrekening tegelijkertijd opgesteld en aan de raad aangeboden. De MPG moet vooral gezien worden als een meer ge-

2. Wanneer het weerstandsvermogen voldoet aan de norm zoals door de raad is vastgesteld, zal een positief jaarrekeningresultaat (of dat wat ervan over is na uitvoering van stap 1) worden toegevoegd aan de reserve ontwikkeling stad. De middelen in deze reserve kunnen op basis van een raadsbesluit worden aangewend als incidentele dekking.

Een toename van de productiecapaciteit zal eveneens invloed hebben op zowel de kosten in de grondexploitaties als voor overhead (die in de begroting wordt opgenomen). Meer overhead heeft dus invloed op het begrotingssaldo. 1.2.5 MPG EN JAARREKENING De MPG moet in samenhang worden gezien met de jaarrekening. In de paragraaf grondbeleid die in de jaarrekening en in de begroting wordt opgenomen, wordt uitgelegd hoe er met het grondbeleid wordt omgegaan, hoe er vorm aan wordt gegeven. Een belangrijk onderdeel van de grondexploitatie be-

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

1.4

detailleerde toelichting op de voortgang van de grondexploitaties en het actualiseren van de budgetten voor

Gemeente Lelystad

WEERSTANDSVERMOGEN EN WEERSTANDSCAPACITEIT In de programmabegroting en in de jaarstukken wordt aan de hand van de paragraaf ‘weerstandsvermogen en risicobeheersing’ inzicht gegeven in de risico’s van het grondbedrijf en de egalisatiereserves van het grondbedrijf.

programmatische wijzigingen, is er sprake van een herziening en wordt de raad en het co daarover separaat geïnformeerd. 2.2

Overzicht actuele grondexploitatieportefeuille

Hoofdstuk 2

Wonen Het geprognosticeerde negatieve eindresultaat (netto contante waarde/ ncw) is voor won opzichte van 2022 nagenoeg ongewijzigd gebleven. Het verbeterde resultaat van de exp een positief saldo laten zien, wordt gedempt door een hoger bedrag aan voorzieningen d getroffen voor de verlieslatende grondexploitaties.

Grondexploitatieportefeuille

2.1 Het INLEIDING van een herziening en wordt de raad het hogere resultaat van de exploitaties sprake met een positief saldo, wordt metenname veroorza Lelystad werkt momenteel met 29 vastgestelde groncollege daarover separaat geïnformeerd. Warande. De hoger uitgevallen voorzieningen worden met name veroorzaakt door Theat dexploitaties. De diverse grondexploitaties vormen en(samengevoegde) Houtribhoogte. Deze exploitaties worden toegelicht in bijlage 2. samenBataviahaven één geconsolideerde gronOVERZICHT ACTUELE GRONDEXPLOITATIE2.2 dexploitatie. Jaarlijks worden de grondexploitaties PORTEFEUILLE geactualiseerd ten behoeve van een voortschrijdend Werken/ bedrijven inzicht in de programmatische gegevens en de finanWonen Het positieve eindresultaat (netto contante ncw) van de bedrijventerreinen Hetwaarde/ geprognosticeerde negatieve eindresultaat (netto ten op cieel economische gegevens. De uitkomsten van deze contante waarde/ ncw)door is voorde wonen ten opzichte actualisaties in deze rapportage samenge2022 worden is daarentegen met bijna € 30 miljoen toegenomen opname van de gronde van de MPG 2022 nagenoeg ongewijzigd gebleven. vat. OpFlevokust het moment fase dat er II. sprake is van substantiële Deze exploitatie wordt eveneens toegelicht in bijlage 2. Het verbeterde resultaat van de exploitaties die een financiële en/of programmatische wijzigingen, is er 2022 Projectnr

1.5 ECONOMIE In 2022 is er sprake geweest van economische groei en ook voor het jaar 2023 wordt door het CPB weer een groei van de economie voorspeld ondanks geopolitieke ontwikkelingen zoals de oorlog in Oekraïne. Desalniettemin heerst in Nederland grote onzekerheid op de woningmarkt vanwege het teruglopende opbrengstenpotentieel en de onzekere toekomst van kostenniveaus, die druk uitoefent op de haalbaarheid van veel bouwprojecten. De inschatting is dat in ieder geval op de korte termijn voornamelijk alleen de goedkopere rijwoningen in trek blijven omdat huishoudens terughoudend zijn in het doen van grote investeringen boven de startersgrens door de toegenomen onzekerheid gezien de gestegen kosten voor dagelijks levensonderhoud en de stijgende trend van de hypotheekrente en de bouwkosten. 1.6 WONINGBOUW IN LELYSTAD Uit het WoningBehoefteOnderzoek wordt duidelijk dat Lelystad een autonome groei kent van circa 5.000 woningen tot 2040. Vanuit het programma LelystadNextLevel wordt aangehaakt bij de ambitie om tot 2040 te groeien met nog eens 10.000 woningen. In totaal dus 15.000 toevoegingen. Door de urgentie van het landelijke woningbouwtekort, de ruimte die Lelystad heeft én de (groei)ambities van Lelystad ontstaat er druk om de woningambitie verder te verhogen. De

raad heeft hiertoe een amendement aangenomen met de ambitie om met 40.000 nieuwe woningen te groeien. Zo biedt Warande 2.0 in Lelystad Zuid mogelijkheden om te voldoen aan een verhoogde en versnelde vraag om bouwgrond. Hiervoor zullen er op rijksniveau wel maatregelen moeten worden genomen ten aanzien van stikstof, dient compensatie voor de kiekendief te worden geregeld en zal met het Rijksvastgoedbedrijf als eigenaar van de gronden overeenstemming over de ontwikkeling moeten worden bereikt. Verder zijn de bestaande stad en de kust locaties die bijdragen aan de verdere invulling van de woningbouwopgave. Bij inbreidingslocaties is de doorlooptijd doorgaans langer dan bij uitleglocaties in verband met de participatie van omwonenden. De huidige productiecapaciteit (gronden in voorraad) is gebaseerd op 350 woningen per jaar. De verhoging van de productie vraagt dan ook om vergroting van de productiecapaciteit.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Wonen 0.2.1 5.5.9 1.1.1 A 0.0.3 2.3.6 2.4.7 2.3.2 0.0.5 1.2.1 0.0.4 2.5.2 2.2.4 2.2.7 0.3.0 0.3.0 1.7.7 2.3.1 3.5.3.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Bedrijven 1.8.3 3.8.1 3.8 7.8.1 4.7.8 5.8 7.1.8 7.1.8 2.5.1 2.2 2.3 4.2.5

29 totaal

1.7 VERTROUWELIJKHEID De uitgangspunten en de cijfers uit deze rapportage, hoe globaal ook, kunnen door marktpartijen worden gebruikt in onderhandelingen over verkoop van grond of bij aanbestedingen voor infrastructuur. Vanwege deze economische belangen is deze rapportage vertrouwelijk en mag niet worden gedeeld met personen buiten de raad of het college.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Project Kop de Veste Warande 1ste deelgebied Waddenlaan Centrada Theaterkwartier Suyderseeboulevard Schoener West Punter (voorm ALDI locatie) Parkwijk Kustrif Zandbank Zilverpark oost Houtribhoogte Hanzepark Groene Schouw Campus midden Campus Centrada Buitenhof Batavia Haven Werkeiland Totaal Wonen Oostervaart oost Noordersluis zuidoost Noordersluis Larserpoort Larserplein Flevopoort Flevokust Binnendijks fase 1 Flevokust Binnendijks Fase 2 Bataviastad Wop Noord West Rivierenbuurt zuidoost Totaal Bedrijven

NCW € 127.479 € 911.848 € 168.505 €0 € 105.124 € 422.892 € 37.347 € 34.408

Voorziening

2023 Einddatum

€ 23.000 € 14.009 €0 -€ 485.136 €0 -€ 7.877.703 € 237.927 € 654.252 € 104.177 € 345.587 €0 € -1.690.662 €0 -€ 951.746 € 3.163.557 -€ 12.381.487

31-12-2022 31-12-2029 31-12-2022 31-12-2026 31-12-2022 31-12-2024 31-12-2022 31-12-2028 31-12-2022 31-12-2024 31-12-2026 31-12-2024 31-12-2023 31-12-2024 31-12-2025 31-12-2025 31-12-2028 31-12-2024 -€ 9.217.930

€ 2.739.841 € 1.070.704 € 1.733.965 € 1.553.090 € 195.268 € 8.961.430 € 7.783.935

31-12-2029 31-12-2027 31-12-2029 31-12-2027 31-12-2026 31-12-2037 31-12-2025

€ 836.830 € 16.096 € 261.272 € 25.152.431 € 28.315.988

31-12-2025 31-12-2023 31-12-2028 € 25.152.431 € 15.934.501

-€ 1.399.240

€0 -€ 12.381.487

MPG 2022 Resultaat wonen -€ 9.217.930 Resultaat werken € 25.152.431 Netto contant € 15.934.501

NCW

Voorziening

€ 97.693 € 3.201.146 € 106.223

-€ 2.298.726 -€ 978.711 -€ 14.284.895

31-12-2023 31-12-2029 31-12-2023 31-12-2027 31-12-2023 31-12-2024 31-12-2023 31-12-2028 31-12-2023 31-12-2024 31-12-2026 31-12-2025 31-12-2024 31-12-2025 31-12-2026 31-12-2025 31-12-2028 31-12-2025 -€ 9.651.695

€0 -€ 14.284.895

31-12-2030 31-12-2028 31-12-2029 31-12-2028 31-12-2026 31-12-2037 31-12-2026 31-12-2027 31-12-2025 31-12-2024 31-12-2030 € 54.643.092 € 44.991.397

-€ 2.190.309 € 57.921 € 387.420

€ 232.352 € 188.926 € 77.835 € 283.683

€ 4.633.200 € 2.722.546 € 1.094.854 € 1.806.401 € 1.720.104 € 105.257 € 8.872.845 € 7.968.916 € 29.490.895 € 544.561 € 16.926 € 299.786 € 54.643.092 € 59.276.292

Einddatum

-€ 303 -€ 236.619 -€ 17.627 -€ 10.989 -€ 978.138 -€ 7.573.472

MPG 2023 Resultaat wonen -€ 9.651.695 Resultaat werken € 54.643.092 Netto contant € 44.991.397

Figuur: gecombineerd totaaloverzicht 2022 / 2023 Figuur: gecombineerd totaaloverzicht 2022 / 2023 Toelichting bij bovenstaande tabel: bij een negatieve NCW wordt een voorziening getroffen voor een 5 evenredig bedrag, waardoor het saldo NCW nul (€ 0) is. Gemeente Lelystad

positief saldo laten zien, wordt gedempt door een hoger bedrag aan voorzieningen die worden getroffen voor de verlieslatende grondexploitaties. Het hogere resultaat van de exploitaties met een positief saldo, wordt met name veroorzaakt door Warande. De hoger uitgevallen voorzieningen worden met name veroorzaakt door Theaterkwartier, Bataviahaven en Houtribhoogte. Deze exploitaties worden toegelicht in bijlage 2. Werken/ bedrijven Het positieve eindresultaat (netto contante waarde/

ncw) van de bedrijventerreinen ten opzichte van de MPG 2022 is daarentegen met bijna € 30 miljoen toegenomen door de opname van de grondexploitatie van Flevokust fase II. Deze exploitatie wordt eveneens toegelicht in bijlage 2. De twee navolgende overzichten zijn een specificatie van het jaar 2023 Wonen en Bedrijventerreinen zoals opgenomen in figuur ‘gecombineerd totaaloverzicht 2022/ 2023’. De post onvoorziene kosten betreft historische kosten. Bij nog te realiseren is deze post 0, omdat de systematiek is gewijzigd.

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving

Totaal WONEN MPG 2023

Jaarschijven

WONEN

Kasstroom grondexploitatie Kosten

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

Grondverwerving

€ 67.367.248

€ 576.752

€ 66.790.496

€ 563.401

€ 13.351

€0

Bouwrijp maken

€ 41.440.159

€ 15.260.222

€ 26.179.937

€ 4.428.521

€ 3.029.760

€ 3.739.619

€ 2.149.404

€ 1.912.918

€0

Terreinafwerking

€ 36.692.120

€ 21.007.329

€ 15.684.791

€ 4.275.527

€ 3.038.250

€ 3.684.118

€ 2.816.858

€ 2.631.842

€ 2.918.979

€ 1.641.755

Groenvoorzieningen

€ 6.087.381

€ 4.457.091

€ 1.630.290

€ 779.749

€ 853.544

€ 758.980

€ 694.751

€ 393.572

€ 576.016

€ 400.478

Micromilieu

€ 2.246.826

€ 1.420.667

€ 826.159

€ 1.420.667

€0

Bodemonderzoek

€ 589.650

€ 343.638

€ 246.013

€ 141.552

€ 52.611

€ 69.299

€ 44.624

€ 35.551

€0

Onvoorzien

€ 911.673

€0

€ 911.673

€0

Overige kosten

€ 9.601.378

€ 1.979.043

€ 7.622.335

€ 801.490

€ 1.137.757

€ 19.898

€0

Infrastructuur

€ 9.458.876

€ 2.092.167

€ 7.366.709

€ 1.726.923

€ 365.244

€0

Planvoorbereiding

€ 30.613.725

€ 6.310.919

€ 24.302.807

€ 1.599.486

€ 1.212.681

€ 994.528

€ 798.634

€ 633.839

€ 579.865

€ 491.885

Voorbereiding en toezicht

€ 18.849.523

€ 6.985.722

€ 11.863.800

€ 1.572.213

€ 1.051.629

€ 1.187.335

€ 876.638

€ 789.686

€ 860.123

€ 648.098

Bovenwijkse voorzieningen

€ 1.453.983

€ 197.387

€ 1.256.596

-€ 156.388

€ 62.431

€ 145.672

€0

Tijdelijk beheer

€ 1.007.805

€ 684.282

€ 323.523

€ 188.670

€ 136.686

€ 110.475

€ 98.602

€ 75.767

€ 44.122

€ 29.960

Exploitatieresultaat

€ 6.621.584

€0

€ 6.621.584

€0

Rente en algemene kosten

€ 34.163.420

€0

€ 34.163.420

€0

Totale Kosten

€ 267.105.351

€ 61.315.219

€ 205.790.133

€ 17.341.812

€ 10.953.944

€ 10.709.924

€ 7.645.082

€ 6.473.175

€ 4.979.106

€ 3.212.176

Opbrengsten

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

WONINGBOUW

€ 225.713.405

€ 84.928.663

€ 140.784.742

€ 16.336.277

€ 20.055.885

€ 15.366.258

€ 21.717.229

€ 11.453.014

€0

Bedrijventerrein

€ 11.380

€0

€ 11.380

€0

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2026

1-1-2028

1-1-2027

1-1-2029

1-1-2028

€0

1-1-2029

€ 2.378.114

€ 844.070

€ 1.534.044

€0

€ 844.070

€0

Commerciële voorzieningen

€ 3.722.763

€ 2.571.155

€ 1.151.607

€0

€ 231.801

€ 2.339.355

€0

Maatschappelijke voorzieningen

€ 710.433

€0

€ 710.433

€0

Diversen

€ 471.769

€0

€ 471.769

€0

€ 7.503.707

€0

€ 7.503.707

€0

€ 17.519.065

€ 3.114.467

€ 14.404.598

€ 998.719

€ 890.191

€ 1.225.557

€0

€ 258.030.635

€ 91.458.355

€ 166.572.280

€ 17.334.996

€ 21.177.877

€ 19.775.240

€ 21.717.229

€ 11.453.014

€0

Totaal

Nog te realiseren

Overig Overige opbrengsten Bijdragen Totale Opbrengsten Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom

Boekwaarde

Stand per 1-1-

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

-€ 39.217.853

-€ 39.756.739

-€ 29.880.679

-€ 20.987.161

-€ 6.468.180

-€ 1.270.554

-€ 6.699.914

Kosten

-€ 267.105.351

-€ 61.315.219

-€ 205.790.133

-€ 17.341.812

-€ 10.953.944

-€ 10.709.924

-€ 7.645.082

-€ 6.473.175

-€ 4.979.106

-€ 3.212.176

Opbrengsten

€ 258.030.635

€ 91.458.355

€ 166.572.280

€ 17.334.996

€ 21.177.877

€ 19.775.240

€ 21.717.229

€ 11.453.014

€0

Kostenstijging

-€ 3.149.566

-€ 166.172

-€ 310.902

-€ 506.322

-€ 548.669

-€ 603.319

-€ 572.931

-€ 441.251

Opbrengstenstijging

€ 3.261.803

€ 124.326

€ 463.099

€ 719.058

€ 1.161.693

€ 793.627

€0

Rente over negatieve kasstroom

-€ 1.753.188

-€ 564.932

-€ 539.421

-€ 415.227

-€ 180.015

-€ 43.377

-€ 10.216

€0

Rente over positieve kasstroom

€ 452.827

€ 74.709

€ 39.352

€ 30.692

€ 13.825

€ 70.855

€ 132.893

€ 90.500

-€ 39.756.739

-€ 29.880.679

-€ 20.987.161

-€ 6.468.180

-€ 1.270.554

-€ 6.699.914

-€ 10.262.840

31-12-2023

31-12-2024

31-12-2025

31-12-2026

31-12-2027

31-12-2028

31-12-2029

Stand per 31-12-

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

1-1-2024

Kantoren

Niet-commercieel

1-1-2023

-€ 10.262.840

-€ 39.217.853

Saldo op Netto Contante Waarde

-€ 9.651.695

1-1-2023

-9.651.695,08

Saldo op Eindwaarde

-€ 10.262.840

31-12-2029

-10.262.840,46

Saldo op Nominale Waarde

-€ 9.074.716

Gemeente Lelystad

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving

Bedrijventerreinen Totaal MPG 2023

Jaarschijven

Bedrijventerreinen Totaal MPG 2023

2.3

Kasstroom grondexploitatie Kosten

Totaal

Grondverwerving

€ 49.762.193

€ 1.427.483

€ 48.334.710

€ 1.427.483

€0

Bouwrijp maken

€ 55.728.584

€ 26.240.198

€ 29.488.387

€ 23.707.234

€ 2.161.893

€ 64.245

€ 45.283

€ 72.576

€ 53.532

Terreinafwerking

€ 64.367.202

€ 33.260.568

€ 31.106.634

€ 7.118.003

€ 8.265.452

€ 9.654.524

€ 7.155.657

€ 197.350

€ 100.306

€ 197.448

Groenvoorzieningen

€ 4.268.821

€ 2.899.232

€ 1.369.590

€ 323.729

€ 358.907

€ 710.257

€ 307.886

€ 1.083.386

€ 11.980

€ 11.572

€0

€ 1.675.293

€ 1.183.527

€ 491.766

€ 487.554

€ 411.927

€ 33.441

€ 35.320

€ 30.021

€ 28.020

€ 27.962

€ 738.456

€0

€ 738.456

€0

€0 €0

Micromilieu Bodemonderzoek Onvoorzien

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

Overige kosten

€ 12.459.903

€ 6.668.308

€ 5.791.595

€ 6.546.697

€0

€ 115.471

€0

Infrastructuur

€ 29.064.571

€ 28.294.457

€ 770.114

€0

€ 9.998.102

€ 9.012.255

€ 7.181.500

€ 1.455.160

€ 647.440

€0

Planvoorbereiding

€ 27.357.136

€ 10.044.155

€ 17.312.981

€ 2.249.157

€ 2.010.384

€ 1.975.942

€ 1.954.150

€ 1.669.726

€ 89.200

€ 38.821

Voorbereiding en toezicht

€ 25.535.611

€ 14.591.605

€ 10.944.007

€ 3.281.084

€ 3.198.122

€ 3.124.991

€ 2.382.153

€ 2.295.569

€ 145.635

€ 44.511

Bovenwijkse voorzieningen

€ 2.231.318

€0

€ 2.231.318

€0

Tijdelijk beheer

€ 1.527.359

€ 1.034.808

€ 492.551

€ 185.974

€ 144.799

€ 130.819

€ 123.527

€ 108.929

€ 247.810

€ 18.914

Exploitatieresultaat

€ 32.807.914

€0

€ 32.807.914

€0

Rente en algemene kosten

€ 30.828.927

€0

€ 30.828.927

€0

Totale Kosten

€ 338.353.289

€ 125.644.339

€ 212.708.950

€ 45.326.916

€ 26.549.584

€ 24.821.946

€ 19.185.475

€ 6.885.424

€ 1.342.967

€ 392.759

Opbrengsten

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

€ 23.020.194

€ 136.997

€ 22.883.197

€ 136.997

€0

Bedrijventerrein

€ 323.535.552

€ 176.874.936

€ 146.660.616

€ 102.314.780

€ 9.584.745

€ 24.311.228

€ 8.385.489

€ 4.773.863

€ 4.536.380

€ 4.493.006

Commerciële voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Diversen Niet-commercieel Overig Overige opbrengsten

Totale Opbrengsten

Woningbouw totaal

€0

€ 6.807

€0

€ 3.463.878

€ 8.034.786

€ 1.686.849

€ 627.613

€ 1.149.416

€0

€ 3.809.497

€ 893.804

€ 2.915.693

€0

€ 893.804

€0

*MGW= Meergezinswoning (Appartementen); EGW = eengezinswoning (Grondgebonden);

€0

€ 21.491.410

€0

€ 21.491.410

€0

PO = Particulier opdrachtgeverschap (Kavels).

€0

€ 272.268

€0

€ 14.368.296

€0

€ 398.002.688

€ 181.369.615

€ 216.633.073

€ 104.138.626

€ 10.212.358

€ 25.460.644

€ 9.279.293

€ 4.773.863

€ 4.536.380

€ 4.493.006

Boekwaarde

1-1-2023

Totaal

Nog te realiseren

Stand per 1-1-

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

€ 3.924.123

€ 62.388.637

€ 46.261.449

€ 47.183.961

€ 36.979.605

€ 34.902.659

€ 38.241.235

Kosten

-€ 338.353.289

-€ 125.644.339

-€ 212.708.950

-€ 45.326.916

-€ 26.549.584

-€ 24.821.946

-€ 19.185.475

-€ 6.885.424

-€ 1.342.967

-€ 392.759

Opbrengsten

€ 398.002.688

€ 181.369.615

€ 216.633.073

€ 104.138.626

€ 10.212.358

€ 25.460.644

€ 9.279.293

€ 4.773.863

€ 4.536.380

€ 4.493.006

Kostenstijging

-€ 4.994.973

-€ 451.025

-€ 800.457

-€ 1.259.776

-€ 1.376.894

-€ 641.741

-€ 154.531

-€ 53.953

Opbrengstenstijging

€ 5.684.473

€ 54.777

€ 230.638

€ 965.542

€ 496.366

€ 330.801

€ 387.105

€ 456.550

Rente over negatieve kasstroom

-€ 1.664.976

-€ 328.724

-€ 281.751

-€ 225.634

-€ 204.885

-€ 167.768

-€ 138.773

-€ 119.762

Rente over positieve kasstroom

€ 3.949.567

€ 377.775

€ 1.061.609

€ 803.682

€ 787.241

€ 513.322

€ 51.361

€ 34.456

€ 62.388.637

€ 46.261.449

€ 47.183.961

€ 36.979.605

€ 34.902.659

€ 38.241.235

€ 42.658.774

31-12-2023

31-12-2024

31-12-2025

31-12-2026

31-12-2027

31-12-2028

31-12-2029

Stand per 31-12-

De tabellen geven een prognose voor de realisatie. In de controlecyclus zijn deze tabellen relevant. Met dit overzicht wordt dus aangetoond hoe de productie wordt geprognosticeerd, wat in relatie staat tot de paragrafen 1.2.4 en 1.6 waar in wordt gegaan op de productie in het kader van de woningbouwversnelling.

€ 6.807

€ 272.268

Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom

De tabellen hebben betrekking op het totale (woningbouw)programma, waardoor dit overzicht geen inzicht biedt in het totaal aantal (geprognosticeerde) woningen in Lelystad. Woningbouwproductie vindt immers ook plaats op gronden van derden waarvoor geen verantwoording in de MPG plaatsvindt. De uitbreiding

In de tabel woningbouw is het aantal woningen weergegeven, voor de bedrijventerreinen wordt een overzicht geboden van het aantal m² uitgeefbare grond.

€ 11.498.664

€ 14.368.296

Bijdragen

van de gemeentelijke productiecapaciteit (voorraad bouwgrond) s in dit overzicht nog niet meegenomen, omdat hiervoor nog geen grondexploitaties zijn vastgesteld.

1-1-2029

WONINGBOUW Kantoren

PROGRAMMA WONEN EN BEDRIJVENTERREINEN 2023 In de onderstaande tabel zijn de woningen opgenomen die momenteel deel uitmaken van de grondexploitaties. Van de gerealiseerde woningen lopen de grondexploitaties terug tot 2005 (WOP NW2). Dat betreft dus aantallen gerealiseerde woningen binnen de huidige grondexploitaties.

€ 62.623.490

€ 3.924.123

Saldo op Netto Contante Waarde

€ 54.643.092

1-1-2023

54.643.091,82

Saldo op Eindwaarde

€ 62.623.490

31-12-2037

62.623.490,23

Saldo op Nominale Waarde

€ 59.649.399

De post voorzieningen betreft het aantal m² Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) zoals horeca, hotelaccommodatie en kantoren. Bedrijventerreinen totaal

De opbouw betreft dus een cumulatie van alle grondexploitaties met betrekking tot wonen en bedrijventerreinen en wordt getoond als onderbouwing voor de begroting. De opbouw van de tabel en de gehanteerde systematiek worden toegelicht in bijlage I.

De opbouw betreft dus een cumulatie van alle grondexploitaties met betrekking tot wonen en Meerjaren Prognose bedrijventerreinen en wordt getoond als onderbouwing voor de begroting. De opbouw van de Grondexploitaties tabel en de gehanteerde systematiek worden toegelicht in bijlage I.

Gemeente Lelystad

2.4

GRONDMARKT EN FASERINGSINVLOEDEN (RENTE EN INFLATIE)

2.4.1 RENTE Omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, wordt rekening gehouden met rente. De rente over het geïnvesteerd vermogen wordt conform de vastgestelde rekenmethodiek op concernniveau berekend. In de grondexploitaties werd over 2022 1,25% aangehouden. De werkelijke rente lag op 1,1% en valt daarmee binnen de bandbreedte van 0,50% zoals vastgesteld in het BBV. 2.4.2

GRONDMARKT EN INFLATIE

Woningbouw In 2022 zagen we voor het eerst sinds 9 jaar op jaarbasis een daling van de woningprijzen voor bestaande woningen. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn op jaarbasis nog wel verder gestegen in het vierde kwartaal van 2022. Op kwartaalbasis is de stijging van nieuwbouwprijzen afgezwakt. Ook werden in het vierde kwartaal van 2022 meer woningen te koop aangeboden (kwartaalbericht Q4 2022 Metafoor).

In de grondexploitaties zijn daarom de nog te realiseren kosten voor 2022 waar noodzakelijk naar boven bijgesteld met 8% en wordt vanaf 2024 gerekend met een gemiddelde jaarlijkse inflatie/indexatie van 2%. Voor wat betreft de opbrengststijging in de grondexploitaties wordt rekening gehouden met een jaarlijkse indexatie van 1,5% vanaf 2023. De nieuwbouwkosten zijn in het vierde kwartaal van 2022 verder gestegen (8,6% op jaarbasis). De afzwakkende nieuwbouwprijzen en stijgende bouwkosten leiden tot een daling van de theoretische waarde van

bouwgrond. De (theoretische) grondwaarde is het verschil tussen de waarde van de woning en de bouwkosten. De gemiddelde daadwerkelijke transactieprijzen van bouwkavels zijn in het vierde kwartaal 2022 gedaald met 3,9% ten opzichte van het derde kwartaal van 2022. Op jaarbasis laten de transactieprijzen in 2022 nog wel een stijging zien van ruim 8%. In de praktijk is de ontwikkeling van de daadwerkelijke transactieprijzen stabieler dan de theorie laat zien. De ontwikkeling van de transactieprijzen van bouwkavels kent vaak enige vertraging met de ontwikkeling van de theoretische waarde. De grondmarkt die in zijn totaliteit in 2022 dus goed is gebleven, verkeert momenteel wel in grote onzekerheid door de ontwikkelingen op de woningmarkt. De verkoopprijzen (VON) hebben op de korte termijn een dalende trend en een einde aan de stijging van de bouwkosten is ook nog niet in zicht.

Bedrijven De bedrijfsruimtemarkt wordt in zijn groei geremd, dit speelt op landelijk niveau. De voornaamste reden voor de rem op de groei zijn een tekort aan geschikt aanbod en te weinig nieuw beschikbare bedrijventerreinen. De grondmarkt voor bedrijventerreinen is in 2022 dus goed gebleven, de krapte op de markt zal voorlopig aanhouden. Verder is een beperkende factor dat nieuwe bedrijfspanden door het capaciteitstekort op het stroomnetwerk voorlopig geen aansluiting krijgen (NVM business - bedrijfsruimtemarkt 2022). 2.4.3

DISCONTOVOET EN VERGELIJKBAARHEID GRONDEXPLOITATIES De grondexploitaties kennen verschillende looptijden. Om het resultaat enigszins vergelijkbaar te maken,

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

worden de eindwaarden teruggerekend naar startwaarde 1 januari 2023. Op grond van BBV regels wordt hiervoor een discontovoet van 2% aangehouden.

kans dat het risico (hogere aankoopprijs) zich voordoet en de omvang van de financiële consequentie wordt de gewenste risicoreservering berekend.

2.5

Bij het risico bodemverontreiniging wordt gekeken naar het aandeel van de verwervingskosten waar zich nog verontreiniging kan voordoen. Hiervoor wordt de verhouding genomen tussen nog te realiseren verkopen en het totaal van de verkopen (gerealiseerd en ongerealiseerd). Hierbij wordt er vanuit gegaan dat over het verkochte geen risico aangaande bodemverontreiniging wordt gelopen.

RISICOMANAGEMENT EN WEERSTANDSVERMOGEN Het ontwikkelen van bouwgrond gaat gepaard met hoge (voor)investeringen en een doorgaans lange looptijd. Dat brengt risico’s met zich mee. Het afdekken van dit risico loopt via het weerstandsvermogen. Om het benodigde risicobedrag voor de grondexploitaties binnen het weerstandsvermogen te berekenen, wordt per grondexploitatie een analyse uitgevoerd op basis van project specifieke factoren.

De budgetoverschrijding van civiele werken wordt gerelateerd aan de omvang van de nog te besteden kosten in dit kader. De inschatting van de risico’s als gevolg van het maatschappelijk draagvlak wordt gebaseerd op de nog te realiseren opbrengsten. Hierbij wordt gedacht aan vertraging van het project en mogelijke afboeking van de projectkosten. Ook het risico-item van de afzetbaarheid in de markt wordt gerelateerd aan de nog te realiseren opbrengsten. Hier wordt eveneens gedacht aan vertraging van het project en extra renteverliezen.

Risicoprofiel De methodiek gaat uit van de kans dat een risico zich voordoet en de omvang van het risico als het zich voordoet. Teneinde de risicoanalyse niet te ingewikkeld te maken en overzichtelijk te houden, zijn zes negatieve risico’s gedefinieerd en zes kansen (positieve risico’s).

De mate van contractering geeft aan dat er nog geen zekerheden door een ontwikkelaar zijn gegeven en dat dus geen risico’s door de ontwikkelaar zijn overgenomen.

Per project wordt beoordeeld wat de kans is dat een evenement zich voordoet en wat de omvang kan zijn als het zich inderdaad voordoet. De scores die gegeven kunnen worden, zijn ‘geen’ als naar verwachting voor het beschouwde project de kans of bedreiging zich niet voordoet, ‘laag’ (30%), ‘gemiddeld’ (60%) en ‘hoog’ (90%) als het zich naar verwachting wel voordoet. Negatieve risico’s Met betrekking tot het risico verwerving wordt als financiële basis gebruikt het bedrag dat volgens de grondexploitatie nog besteed moet worden aan verwerving. Naar aanleiding van de inschatting van de

Gemeente Lelystad

Positieve risico’s (kansen) Bij de kansen worden het behalen van een hogere grondprijs en rentewinst door snellere uitgifte gerelateerd aan de nog te realiseren opbrengsten. De aanbestedingsvoordelen worden gerelateerd

Bij het risico bodemverontreiniging wordt gekeken naar het aandeel van de verwervingskosten waar zich nog verontreiniging kan voordoen. Hiervoor wordt de verhouding genomen tussen nog te realiseren verkopen en het totaal van de verkopen (gerealiseerd en ongerealiseerd). Hierbij wordt er vanuit gegaan dat over het geen risico wordt gelopen. aan de nog te realiseren uitvoeringskosten. Erverkochte zijn risico voor aangaande afzetbaarheidbodemverontreiniging als hoog wordt gewaardeerd.

grondexploitaties waar gesteld is dat bepaalde provan civiele werken aan de omvang van de nog te besteden jectonderdelen De borgbudgetoverschrijding staan voor mogelijke tegenvalAls erwordt wordtgerelateerd ingezoomd op civiele werkzaamheden, in dit kader. risico’s in de lers. Het betreftkosten dan reeds afgedekte dan is de beoordeling afhankelijk van nog aan te begrondexploitatie. Ook kan de mate van contractering steden werken. Afhankelijk van de fase waarin de onteen kans betekenen aangezien in een eindstadium zich bevindt, wordt draagvlak het risico gewaardeerd. De inschatting van de risico’s als gevolgwikkeling van het maatschappelijk wordt gebaseerd op de van de ontwikkeling de realiseren ontwikkelaar veel risico’s heeft Het risico is groter een ontwikkeling de beginfanog te opbrengsten. Hierbij wordt gedacht aanals vertraging van hetinproject en mogelijke overgenomen. afboeking van de projectkosten. se verkeert en er alleen calculaties aanwezig zijn dan wanneer ontwikkeling verder is entealrealiseren Ook het risico-item van de afzetbaarheidininhet degeval markt wordt de gerelateerd aan de nog Het achterliggende model dat ziet op het bepalen van meer duidelijkheid is verkregen over de ontwikkeling. opbrengsten. Hier wordt eveneens gedacht aan vertraging van het project en extra renteverliezen.

het weerstandsvermogen op basis van het risicoprofiel Het is dus een complex aan factoren dat meespeelt. is complex, omdat bovenstaande tabel is opgebeoordelendoor op deze op basis zijn gegeven De de mate van contractering geeft aan datDe erplaneconomen nog geen zekerheden eenwijze ontwikkelaar bouwd uit een aantal soorten risico’s die per grondexvan hun kennis en ervaring hun eigen projecten. en dat dus geen risico’s door de ontwikkelaar zijn overgenomen. ploitatie zijn beoordeeld. De gepresenteerde tabel is dus een samenvatting hiervan. In de paragraaf grondbeleid is toegelicht wat het benoPositieve risico’s (kansen) digde bedrag is aan projectrisico’s in de grondexploiOm iets meer gevoel te krijgen bij het achterliggentaties en zijn scenarioberekeningen opgenomen voor de kansen het behalen van een hogereingrondprijs en rentewinst snellere uitgifte de model en deBij beoordeling perworden grondexploitatie, wijzigingen factoren zoals de mate vandoor contractering gerelateerd aan de nog te realiseren opbrengsten. De aanbestedingsvoordelen worden kan worden genoemd dat veel negatieve risico’s zijn en overschrijding van civiele werkzaamheden. Op basisgerelateerd gewaardeerd opaan gemiddeld. er sprake isuitvoeringskosten.

van een hiervan is berekend dat per ultimo 2022gesteld het risicobede nog Als te realiseren Er zijn grondexploitaties waar is dat bepaalde uitschieter naarprojectonderdelen bijvoorbeeld hoog, kan als voorbeeld drag voor het grondbedrijf uitkomt op € 11.540.000,-. borg staan voor mogelijke tegenvallers. Het betreft dan reeds afgedekte risico’s in worden genoemd woningen binnenOok een kan grondexZiecontractering verder paragraaf weerstandsvermogen jaarreke- in een dedat grondexploitatie. de mate van een kans betekenen aangezien ploitatie die in een hoger prijssegment vallen, het ning 2022.

eindstadium van de ontwikkeling de ontwikkelaar veel risico’s heeft overgenomen. RISICOPROFIEL

soort risico

Totaal grondexploitaties

Verwerving Bodemverontreiniging Overschrijding civiele werkzaamheden Maatschappelijk draagvlak Afzetbaarheid in de markt Mate van contractering Hoofdstructuur Beoogde afdracht ROS Stoppen na 1ste deelgebied

laag 28 4 3 5 9 8 29 30 28

omvang van het verlies als eind de bedreiging zich voordoet conclusie

gemiddeld

hoog

1 18 23 11 9 17 -

1 7 1 12 7 4 1

hoog

1 3 2 5 1 1

gemiddeld

laag

1 22 21 15 13 18 1 -

1 2 4 1 4 2

laag 2 gemiddeld 2 gemiddeld 10 laag 4 laag 2 laag laag niet 1 laag

soort kans

verwachting dat de kans zich voordoet

niet Behalen hogere grondprijs Rentewinst snellere uitgifte Aanbestedingsvoordelen Reeds afgedekte risico's Mate van contractering Verdichten / bezuinigen

laag 13 12 4 30 11 24 0 0

gemiddeld

10 17 16 5 1 0 0

6 1 10 14 2 0 0

omvang van de winst als de kans zich voordoet

hoog

hoog 1

3 0 0

gemiddeld 2 1

3 0 0

11 20 13 3 0 0

11,54

bedreigingen kansen

eind conclusie

laag 5 laag 18 laag 6 laag niet 6 laag laag

risicofactor

Maximaal risicogebied (in mln.)

Invloed op jaarresultaat 2022 Op basis van de BBV regels is winstname verplicht. Conform de voorgeschreven ‘Percentage of Completion’ methodiek, dient jaarlijks winst te worden genomen (zie bijlage I). Vanwege het verplichtende karakter wordt in sommige gevallen winst genomen in een grondexploitatie die pas jaren later gesloten wordt. Dat gegeven brengt tijdsgebonden risico’s met zich mee. Pas na sluiting van een grondexploitatie wordt de genomen winst als zeker beschouwd.

of Completion’ methodiek. Binnen deze methodiek wordt de procentuele verhouding berekend tussen de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Met dit percentage wordt over de totale kosten en opbrengsten de te nemen winst bepaald. In de volgende overzichten wordt tussentijdse winstneming toegelicht evenals verplichte voorzieningsvorming. Tenslotte wordt ingegaan op de invloed van de winstneming en de voorzieningsvorming op het rekeningresultaat 2022.

3.1 WINSTNEMING Op grond van het BBV is er dus sprake van verplichte winstneming volgens het principe van de ‘Percentage

Resultaat bedrijventerreinen (POC) taakveld 3.2 Als gevolg van de stikstofdepositie zijn er minder kosten gerealiseerd. Zo is bijvoorbeeld vertraging

st.

kans dat de bedreiging zich voordoet

niet

Hoofdstuk 3

5,6% negatief 3,7% positief

risico factor (bedreiging) 0,4% 5,0% 5,8% 4,2% 4,2% 4,3% 0,3% 0,0% 0,4% 5,6%

risico factor (kans)

2,9% 1,9% 4,2% 0,0% 3,4% 1,5% 3,7%

fin. effect 36,19 24,65

Weerstandsvermogen op basis van risicoprofiel

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Gemeente Lelystad

doorgeschoven worden. Het gevolg daarvan is weer dat later gestart wordt met de terreinafwerking. Tegelijkertijd lopen de verkopen op Flevokust wel in lijn met de begroting. Een deel van de winst van de grondexploitaties wordt op grond van de Percentage Of Completion-methode (POC) in 2022 genomen. Daarbij is rekening gehouden met de specifieke projectrisico’s bij Flevokust II zoals contractvoorwaarden die van invloed kunnen zijn op de totale winst per einde looptijd (netto contante waarde/ ncw).

ontstaan in het bouwrijp maken op Flevokust waarmiljoen. In bijlage I wordt de POC methodiek toegedoor ook de kosten voor voorbereiding en toezicht licht met een rekenvoorbeeld. Hetzelfde geldt voor Dit resultaat (winstneming) vandaarvan de grondexploitaties bedrijventerreinen over 2022 circa doorgeschoven worden. Het gevolg is weer het resultaat woningbouw bedraagt dat hieronder is weergedat later gestart In wordt met de terreinafwerking. geven. € 4,7 miljoen. bijlage I wordt de POC methodiek toegelicht met een rekenvoorbeeld. Hetzelfde geldt Tegelijkertijd lopen de verkopen op Flevokust wel in voor het resultaat woningbouw dat hieronder is weergegeven. lijn met de begroting. Een deel van de winst van de Resultaat woningbouw (POC) taakveld 8.2 grondexploitaties wordt op grond van de Percentage Per saldo betreft het resultaat (winstneming) voor Resultaat woningbouw (POC) taakveld 8.2 Of Completion-methode (POC) in 2022 genomen. 2022 een bedrag van ruim € 2,0 miljoen. Door de Per saldo betreftgehouden het resultaat 2022 een bedrag € 2,0 genomen miljoen.

Door de Daarbij is rekening met de(winstneming) specifieke pro- voorgestegen kosten is eenvan deelruim van eerder jectrisico’s bij Flevokust II zoals contractvoorwaarwinst (voorgaande jaren) teruggedraaid (-€ 182.000) gestegen kosten is een deel van eerder genomen winst (voorgaande jaren) teruggedraaid den die van invloed kunnen zijn op de totale winst en is er tevens een aantal (verlies)voorzieningen (-€ 182.000) en is er tevens een aantal (verlies)voorzieningen getroffen of aangevuld als gevolg van per einde looptijd (netto contante waarde/ ncw). getroffen of aangevuld als gevolg van onder andere onder andere actualisatie van de kostenindexering. Per saldo valt het resultaat dus negatief uit. actualisatie van de kostenindexering. Per saldo valt Dit resultaat (winstneming) van de grondexploitaties het resultaat dus negatief uit. bedrijventerreinen bedraagt over 2022 circa € 4,7 3.2 Genomen voorzieningen

Bijlage 1:

INTRODUCTIE

Introductie SYSTEMATIEK GRONDEXPLOITATIES / MPG Systematiek grondexploitaties / MPG

In het onderstaande overzicht zijn de voorzieningen gespecificeerd naar grondexploitatie. De

3.2 GENOMEN VOORZIENINGEN genomen voorzieningen alleen betrekking op denaar grondexploitaties wonen. In het onderstaande overzicht hebben zijn de voorzieningen gespecificeerd grondexploitatie. De genomen voorzieningen hebben alleen betrekking op de grondexploitaties wonen. Voorzieningen

0.0.3 2.3.2 0.0.5 1.2.1 2.5.2 2.2.4 2.3.1 3.5.3.

Voorzieningen Voorzieningen Per 1-1-2022 Per 31-12-20223 Mutatie 2022 -€ 1.399.240 -€ 2.190.309 € 791.069 toename -€ 10.989 € 10.989 toename -€ 236.619 € 236.619 toename -€ 23.000 -€ 17.627 -€ 5.373 toename -€ 485.136 -€ 978.138 € 493.002 toename -€ 7.877.703 -€ 7.573.472 -€ 304.231 afname -€ 1.690.662 -€ 2.298.726 € 608.064 toename -€ 951.746 -€ 978.711 € 26.965 toename -€ 12.427.487 -€ 14.284.592 € 1.857.104 Per saldo Toename

Complex Theaterkwartier Punter (voorm ALDI locatie) Parkwijk Kustrif Zandbank Houtribhoogte Hanzepark Batavia Haven Werkeiland Totaal

Figuur: specificatie voorzieningen

Figuur: voorzieningen 3.3 specificatie Resultaat 2022

3.3 2022 RESULTAAT Winstneming en genomen voorzieningen worden gesaldeerd. Het positieve saldo is onderdeel van het Winstneming en genomen voorzieningen worden gesaldeerd. Het positieve saldo is onderdeel van het rekeningresultaat 2022 en wordt conform besluitvorming door de raad bestemd. rekeningresultaat 2022 en wordt conform besluitvorming door de raad bestemd. Resultaat Woningbouw taakveld 8.2 Terugdraaien eerder genomen Winst (POC) Resultaat Bedrijventerreinen (taakveld 3.2) Totaal Aanvulling Voorzieningen: Rekening resultaat Grondexploitaties 2022

Wonen € €

2.033.997 -182.437

Bedrijventerrein

€

4.737.933

€ €

-1.857.104 -5.544 €

4.737.933

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

1. WAT IS EEN GRONDEXPLOITATIE (afkorting: grex) ? Een grex laat zich enigszins vergelijken met een winst- en verliesrekening van een reguliere onderneming. De opbrengsten van de grondverkopen worden in een grex verminderd met de kosten van de ontwikkeling (bijvoorbeeld kosten ambtelijke inzet, bodemonderzoek en bouwrijp maken), waarna er een resultaat (winst of een verlies) overblijft. Een groot verschil met een reguliere winst- en verliesrekening, is dat er bij een grex sprake is van een fasering/looptijd: de exploitatie vindt plaats over meerdere jaren. Bovendien moet door de fasering rekening worden gehouden met de invloed van rente en inflatie. 2. WET- EN REGELGEVING De grexen moeten voldoen aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Gemeenten kunnen bijvoorbeeld dus niet naar willekeur winst nemen. De accountant toetst aan het BBV. 3. WINST- EN VERLIESREKENING over bijvoorbeeld het jaar 2021 (sterk vereenvoudigd) Opbrengst = omzet = verkopen

100

Kosten

70 ---- -

Resultaat/winst voor belasting

+30

In dit voorbeeld van een winst- en verliesrekening, is in het jaar 2021 een omzet behaald van 100 en voor 70 aan kosten gemaakt. Bij een reguliere onderneming zou er dus sprake zijn van een winst voor belasting van 30. Bij grondexploitaties vindt eigenlijk ook zoiets plaats, zoals onder het volgende punt wordt weergegeven. 4. GREX 2019-2021 (sterk vereenvoudigd) Jaar

2019

2020

2021

Opbrengst

Kosten

---

+10

Saldo

Totaal resultaat is 10 + 10 + 10 = 30

In het overzicht is de totale opbrengst van 100 verspreid over drie jaren, te weten 2019, 2020 en 2021. Ook de kosten worden verdeeld over deze drie jaren. Voor het begrip zijn de totaal bedragen van de winst- en verliesrekening en de grex gelijk aan elkaar. Bij een grondexploitatie wordt de opbrengst gerealiseerd als de leveringsakte is gepasseerd bij de notaris. Op dat moment vindt dus de eigendomsoverdracht plaats. Doorgaans wordt er eerst een koopovereenkomst gesloten, voordat de leveringsakte wordt opgesteld en de eigendomsoverdracht plaatsvindt. 5. FASERINGSINVLOEDEN HOEVEN HET TOTAAL RESULTAAT AAN HET EINDE VAN DE EXPLOITATIE NIET TE BEÏNVLOEDEN ! Dat het in een specifiek jaar bijvoorbeeld iets minder voortvarend gaat met de leveringen (eigendomsoverdrachten) oftewel de opbrengsten blijven achter bij de prognoses, hoeft niet per definitie te betekenen dat er sprake is van een probleem. Het is wel van belang dat de marktomstandigheden goed zijn en (naar verwachting) ook goed blijven. Stel dat in (jaarschijf) 2020 in het gegeven voorbeeld grex 2019-2021 er een achterstand ontstaat in de leveringen door bijvoorbeeld omstandigheden bij projectontwikkelaars of ondernemers. In plaats van 40 wordt er 20 aan opbrengst in het jaar 2020 gerealiseerd. De markt blijft echter goed, er wordt dus nog steeds met

Bijlage 1

Introductie Systematiek grondexplotaties / MPG

Stel dat in (jaarschijf) 2020 in het gegeven voorbeeld grex 2019-2021 er een achterstand ontstaat in de leveringen door bijvoorbeeld omstandigheden bij projectontwikkelaars of ondernemers. In plaats van 40 wordt er 20 aan opbrengst in het jaar 2020 gerealiseerd. De markt blijft echter goed, er wordt dus nog steeds met gegadigden gesproken, er worden reserveringen verstrekt en daadwerkelijk er worden in 2021 gegadigden gesproken, er worden reserveringen verstrekt en er worden in 2021 koopovereendaadwerkelijk koopovereenkomsten gesloten en gronden geleverd (in eigendom overgedragen). komsten gesloten en gronden geleverd (in eigendom overgedragen). Faseringsinvloeden (vertraging in leveringen/opbrengst 2020)

Faseringsinvloeden (vertraging in leveringen/opbrengst 2020) Jaar

Jaar

Opbrengst

Opbrengst Kosten Kosten Saldo Saldo

2019

20 10 10 --- --+10 +10

2020

2020 20 30 ---10

20 30 ---10

Jaar 1 (bedragen x € 1.000)

Opbrensten

Lasten

Resultaat

Raming over looptijd grex

7.600

5.800

1.800

Gerealiseerd tot en met jaar 1

5.500

5.000

---

Percentage gerealiseerd van de raming

72%

is 10 - 10 + 30 = 30 +30 Totaal resultaat Totaal resultaat is 10 - 10 + 30 = 30

Percentage gerealiseerd van de raming

2021

2021 60 30 --+30

9. (TUSSENTIJDSE) WINSTNEMING Winstneming is onderhevig aan de regels van het BBV. Er dient winst te worden genomen volgens de POC (Percentage Of Completion) methodiek, dus naar rato van de gerealiseerde opbrengsten en kosten. Zie het hieronder uitgewerkte voorbeeld. Een andere wijze van winstneming is niet toegestaan.

60 30

andere spreiding gehad in de tijd dan voorzien.

Indien de opbrengsten achterblijven bij de prognoses en de markt klapt onvoorzien/plotseling in en Indien de opbrengsten achterblijven bij de prognoses en de markt klapt onvoorzien/plotseling in en deze dip is deze dip is langdurig, dan ontstaat er onzekerheid over het terugverdienen van de reeds gemaakte langdurig, dan ontstaat er onzekerheid over het terugverdienen van de reeds gemaakte kosten. Dat wordt ook kosten. wordt ook wel het 'badkuipeffect' genoemd, kosten gaansaldo voorvan de baat uit. en kosten wel hetDat ‘badkuipeffect’ genoemd, oftewel de kosten gaanoftewel voor dede baat uit. Het opbrengst Het saldo van opbrengst en kosten (de blauwe lijn) is de kuip. (de blauwe lijn) is de kuip.

Nog te realiseren Onzekerheden/risico’s Raming gecorrigeerd voor onzekerheden Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

1 2 3=2/1

86%

Realisatie van de grondexploitatie

Geconstateerd kan worden dat door het achterblijven van de omzet in 2020, in dat bewuste jaar Geconstateerd kan worden dat door het achterblijven van de omzet in 2020, in dat bewuste jaar sprake is van sprake is van een negatief saldo van 10, in plaats van een positief saldo van 10. Doordat de markt een negatief saldo van 10, in plaats van een positief saldo van 10. Doordat de markt goed is gebleven, is er goed is gebleven, is er aan het einde van de looptijd toch hetzelfde resultaat behaald als begroot. De aan het einde van de looptijd toch hetzelfde resultaat behaald als begroot. De opbrengst heeft dus alleen een opbrengst heeft dus alleen een andere spreiding gehad in de tijd dan voorzien.

Berekening

4=2/1 62%

5=3*4

2.100

800

6=1-2

105

7.495

8=1-7 5.800

9=1+7

Raming gecorrigeerd voor onzekerheden

1.615

10=8-9

Tussentijdse winstneming jaar 1

1.008

11=10*5

10. ACTUALISATIE EN HERZIENING Er is sprake van herziening indien er sprake is van majeure wijzigingen zoals bijvoorbeeld een wijziging van het bouwprogramma. Er wordt geactualiseerd bij reguliere wijzigingen zoals opbrengststijgingen. 11. BEGRIPPEN EN PARAMETERS In iedere grondexploitatie wordt gewerkt met parameters. Deze parameters zijn nodig, omdat een grondexploitatie ziet op meerdere jaren. Nominale waarde De nominale waarde is de waarde als alle activiteiten (leveringen en het doen van investeringen/maken van kosten) op dit moment worden uitgevoerd. Dus als op dit moment kavel A wordt verkocht en geleverd, dan levert dat X Euro/m² op en als op dit moment deze straat wordt aangelegd, dan kost dat X Euro/m². Figuur: badkuipeffect

3 6. VOORZIENING Indien een grex negatief uitkomt, dus verlies draait, dan dient er een voorziening te worden getroffen ter hoogte van het verlies. Het treffen van een verliesvoorziening is een wettelijke verplichting.

Index (inflatie) Omdat een grondexploitatie ziet op meerdere jaren, dient de nominale waarde te worden gecorrigeerd voor inflatie (index), zodat met de juiste (reële) waarde kan worden gerekend in de tijd. Er wordt dus een schatting gemaakt wat de opbrengsten en de kosten zijn in de toekomst, wanneer de opbrengsten en de kosten staan gepland om te worden gerealiseerd.

7 .WAT IS EEN MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties) ? De MPG is een verzameling (consolidatie) van alle individuele grondexploitaties, waardoor er een totaaloverzicht ontstaat.

Inflatie heeft dus zowel betrekking op de opbrengst als de kosten. Als de kosten zullen stijgen, wordt er rekening meegehouden dat bijvoorbeeld het aanleggen van een weg duurder uitvalt door geldontwaarding. Een Euro op dit moment (de nominale waarde) is bijvoorbeeld een jaar later gemiddeld € 1,03 waard.

8. WAT IS VAN BELANG OM OP TE LETTEN BIJ GREXEN/ MPG’S ? Bij een grex / mpg is het van belang om inzicht te krijgen of het geprognosticeerde eindresultaat/de netto contante waarde wordt behaald. Zijn er afwijkingen waar te nemen ? Zo ja, wat is de oorzaak?

Rente Omdat een grondexploitatie uit zichzelf geen geld heeft, wordt er ook rente gerekend over de kosten die gemaakt worden. Deze kosten moeten immers worden gefinancierd, waarvoor rente moet worden betaald. Voor de opbrengst die wordt genoten, wordt daarentegen een renteopbrengst geboekt. Er wordt aangenomen dat het ontvangen bedrag tegen rente kan worden weggezet.

Figuur: badkuipeffect

Bijlage 1

Introductie Systematiek grondexplotaties / MPG

Voorbeeld rente Op dit moment (per direct = nominaal) kan een set bakstenen worden aangekocht voor € 100,-. Op het moment van aanschaf een jaar later, zal dezelfde set bijvoorbeeld € 103,- kosten als van een inflatie van 3% wordt uitgegaan. Vanaf het moment dat de bakstenen gepland staan om te worden aangeschaft (schatting is dus € 103,-), wordt er rente over deze € 103,- betaald totdat de grondexploitatie wordt gesloten. Het bedrag van € 103,- moet immers worden geleend, omdat het een kostenpost (uitgaaf) is. Voor de opbrengst geldt hetzelfde. Als op dit moment kavel X wordt verkocht voor € 100,-/m², dan is deze bijvoorbeeld naar verwachting € 103,-/m² waard over een jaar. Vanaf het moment van realisatie, wordt er een renteopbrengst gerekend over deze € 103,- totdat de grondexploitatie wordt gesloten. Er is sprake van een renteopbrengst, omdat er vanuit gegaan wordt dat het bedrag tegen rente kan worden gestald. Disconteringsvoet Verder is de disconteringsvoet een onderdeel van de parameters. De waarde op een bepaald moment in de toekomst, wordt teruggerekend naar het heden. Dat wordt de netto contante waarde genoemd. Er is bepaald (lees: verplicht) dat een disconteringsvoet van 2% moet worden aangehouden bij gemeentelijke grondexploitaties. Bij het bepalen van het genoemde percentage is aangesloten bij het meerjarig door de ECB na te streven inflatiepercentage.

Eindwaarde De eindwaarde van een grondexploitatie is het resultaat aan het einde van de rit. Als deze wordt teruggerekend naar het heden met 2%, dan is hiermee de netto contante waarde van de eindwaarde bepaald. De begrippen en parameters kunnen schematisch worden weergegeven.

Startdatum

Nominale waarde

Realisatie investering/opbrengst

--> inflatie-->

Reële waarde

-->rente-->

12. GRONDEXPLOITATIE IN DE PRAKTIJK Hieronder volgt een uitgeklede versie van een grondexploitatie. De boekwaarde is de optelsom van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Verder zijn er nog opbrengsten en kosten die nog moeten worden gerealiseerd. De nog te realiseren opbrengsten en kosten worden in de tijd uitgezet/geschat. Over de kosten en opbrengsten wordt rente berekend. De getallen en de verhouding tussen de getallen in de onderstaande grondexploitatie, zijn willekeurig. Totaal

Te realiseren

Boekwaarde

2022

2023

KOSTEN

100

Grondverwerving

Bouwrijp

Planvoorbereiding

Bodemonderzoek

Infrastructuur

Woonrijp

Totaal

Te realiseren

Boekwaarde

2022

2023

100

OPRENGSTEN

150

Woningbouw

150

Kosten

100

Opbrensten

150

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente over kosten

1,5

Rente over opbrengsten

Einddatum

Eindwaarde

Contante waarde Contante waarde <--Disconteringsvoet<--

Stand (resultaat)

57 (-100 + 150 - 6 + 10 - 3 + 6)

Saldo (resultaat) op Nominale Waarde Saldo (resultaat) op Eindwaarde

50 (als alles wordt gerealiseerd op dit moment) 57 (nominale waarde + kosten/opbrengststijging + rente) 55 eindwaarde contant gemaakt tegen 2% disconteringsvoet)

Saldo (resultaat) op Netto Contante Waarde

Er kan een aantal constateringen worden gedaan na bestudering van de grondexploitatie: Looptijd • De looptijd is nog relatief kort, er is geprognosticeerd dat in 2023 de grondexploitatie wordt gesloten. In 2023 zijn dus naar verwachting alle opbrengsten en kosten gerealiseerd.

Bijlage 1

Introductie Systematiek grondexplotaties / MPG

Kosten (nominaal) • Er is 100 aan kosten begroot over de gehele looptijd. • Van deze 100 moet nog 50 worden gerealiseerd over de resterende looptijd. • Er is reeds 50 gerealiseerd en staat dus onder de noemer boekwaarde. • De schatting is dat er 25 aan kosten wordt gerealiseerd in 2022 en 25 in 2023. • De kosten zijn onder te verdelen in de posten grondverwerving, bouwrijp maken, planvoorbereiding, bodemonderzoek, infrastructuur en woonrijp maken. • De grondverwerving is gerealiseerd. Het totaal bedrag van 10 is dus de boekwaarde. • Het bouwrijp maken is voor 15 gerealiseerd (en staat dus onder boekwaarde). Er moet nog 10 worden gerealiseerd in de jaren 2022 en 2023. De verdeling is 5 in 2022 en ook 5 in 2023. • De overige posten gaan op dezelfde wijze als hiervoor beschreven. Opbrengsten (nominaal) • Er is 150 aan opbrengsten begroot over de gehele looptijd. • Deze exploitatie omvat alleen een woningbouwprogramma. • Van deze 150 aan opbrengst is 100 gerealiseerd (en staat dus onder boekwaarde). Van de 50 die nog moet worden gerealiseerd, is geprognosticeerd dat in 2022 een opbrengst wordt genoten van 25 en in 2023 nogmaals 25. Kostenstijging (om zodoende de reële waarde te bereiken) • Zoals geconstateerd, zijn de kosten van 100 nominale bedragen. Dus als op dit moment alle investeringen zouden worden gedaan, is daarvoor 100 nodig.

Omdat er echter sprake is van inflatie, worden de kosten met een percentage verhoogd, omdat de kosten niet op dit moment worden gemaakt, maar in de toekomst. In de begroting wordt over de resterende looptijd een totale kostenstijging voorzien van 6 en verdeeld over de jaren 2022 (3) en 2023 (ook 3). Opbrengstenstijging (om zodoende de reële waarde te bereiken) • Doordat de grondprijzen naar verwachting zullen stijgen, wordt er een verhoging van de opbrengst in 2022 en 2023 begroot van in totaal 10. Rente over kosten (om zodoende van de reële waarde tot de eindwaarde te komen) • Omdat over de kosten rente moet worden betaald, zal er nog een post van 3 worden opgenomen voor nog te betalen rente. Rente over opbrengsten (om zodoende van de reële waarde tot de eindwaarde te komen) • Er wordt een post van 6 opgenomen voor de rente die wordt genoten over de opbrengsten. Stand/resultaat (=saldo) op Eindwaarde • De stand oftewel het resultaat, geeft weer het saldo van de totaal geraamde kosten en opbrengsten aan het einde van de looptijd met daarbij dus meegenomen de kosten- en opbrengstenstijging en de rente over de resterende jaren 2022 en 2023.

Saldo (=resultaat) op nominale waarde • Het saldo op nominale waarde is het bedrag dat aan resultaat wordt geboekt als op dit moment alle activiteiten zouden worden uitgevoerd (dus als alle investeringen op dit moment zouden worden gedaan en alle opbrengsten op dit moment zouden worden ontvangen). Saldo (=resultaat) op Netto Contante Waarde • Het resultaat op eindwaarde wordt contant gemaakt tegen 2% disconteringsvoet. TOT SLOT De uitwerking in deze bijdrage geeft in de kern weer hoe grondexploitaties werken. De grondexploitaties waarmee in de praktijk wordt gewerkt, zijn doorgaans uitgebreider dan de uitgewerkte voorbeelden. Iedere grondexploitatie berust echter op dezelfde systematiek, waardoor de omvang van de grondexploitatie niet uitmaakt voor wat betreft de interpretatie ervan.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lelystad&id=0c78b08c-7a32-4bd7-99fa-ff3eb41cf227