Bijlage I Brief met geredigeerde beantwoording TV besloten raadsessie dd. 2 december.

Fracties van D66, CU, Groen Links en PvdA t.a.v. de heren S. de Wilde, J. Volmer, S. Kruis en E. van der Herberg Vertrouwelijk

uw brief van

uw kenmerk

ons kenmerk

behandeld door S. Kleve

doorkiesnummer

bijlagen

onderwerp Beantwoording Technische vragen 320 Verzoek tot bestemmingsplan wijziging Lelystad Haven

datum 14 december 2021 BLD dossiernummer pr-nummer

Geachte heren, Onderstaand beantwoorden wij de gestelde vragen van raadsleden tijdens en na afloop van de besloten vergadering van 2 december jl.

Technische vragen 320. Verzoek tot bestemmingsplanwijziging Lelystad-Haven Werkeiland (PvdA, d66, CU) Op 2 december jl. hebben de fracties PvdA, D66 en CU technische vragen gesteld. Hieronder herhalen wij eerst de vraag en geven we vervolgens ons antwoord. Vraag 1: Graag een overzicht van verkochte percelen ten behoeve van woningbouw welke meer dan twee jaar geleden zijn verkocht maar waarop nog geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden. In dit overzicht worden geen koopovereenkomsten weergegeven, maar exploitatieovereenkomsten (punt 1 en 2) die langer dan twee jaar geleden gesloten zijn. De overeenkomst met ontwikkelaar betreft een exploitatieovereenkomst. Onder punt 3 wordt (wellicht ten overvloede) de ontwikkeling in Bataviahaven genoemd. Er zijn geen koopovereenkomsten van twee jaar of ouder bekend. • Aanduiding perceel • Datum transactie • Koper (en indien niet hetzelfde, huidige eigenaar) • Verwacht moment ontwikkeling (indien bekend) • Evt. Bijzonderheden van het geldende bestemmingsplan (Bijv. Monumentale status of oude regels inzake bouwhoogte o.i.d.) • Inschatting van verwacht risico op weerstand omgeving (laag / normaal / hoog)

ons kenmerk

datum

pagina

7 december 2021

2

Antwoord: #

Aanduidin g perceel

Datum transacti e

Koper

Verwacht ontwikkelmom ent

Bijzonderheden

Risico

1

Meerdijkhav en*

Initiële overeenko mst is van 13-121999, daarna omgezet in overeenko mst van 13-032007.

Projectontwikkeling Noordersluis B.V.

Onbekend

Op dit moment moeilijk in te inschatte n.

2

Graansteige r*

Initiële overeenko mst is van 13-121999, daarna omgezet in overeenko mst van 13-032007.

BPD / Bouwfonds

Onbekend

3

Bataviahave n (bouwblok 3, 4 en 5)*, **

Nog niet bekend.

Bekend na gunning tender.

Onbekend

Moedermaatschap pij van de B.V. is gefailleerd. -Er is sprake van een uitwerkingsplan. -Er zijn gesprekken gaande met de ontwikkelaar over dit ontwikkelrecht. -Deze locatie valt onder de scope van de kustvisie, welke nog niet is uitgewerkt. -Wederpartij heeft lange tijd niets meer van zich laten horen, de gemeente is op dit moment niet in gesprek met de ontwikkelaar. -Er is sprake van een uitwerkingsplan. -Deze locatie valt onder de scope van de kustvisie, welke nog niet is uitgewerkt. Deze locatie wordt middels een tender in de markt gezet.

Locaties Meerdijkhaven, Graansteiger en Bataviahaven*

Bouwblokken Bataviahaven**

Op dit moment moeilijk in te schatten.

Laag.

ons kenmerk

datum

pagina

7 december 2021

3

GEHEIM - Technische vragen Werkeiland (PvdA) Tijdens de besloten sessie van 2 december 2021 zijn door de fractie van de PvdA technische vragen gesteld. Hieronder herhalen wij eerst de vraag en geven we vervolgens ons antwoord. Vraag 2: Heeft de contractwijziging in 2020 de positie van de gemeente verzwakt? Wordt de passage in het Adviesrapport onderschreven dat de positie van de gemeente ten aanzien van passieve risicoaanvaarding door de ontwikkelaar en daarmee van perspectief op planschadeverhaal voor de ontwikkelaar, is verslechterd door de contractwijziging in 2020? Antwoord: De overeenkomst van juli 2020 was een noodzakelijke herziening ten opzichte van eerdere overeenkomst uit 2007. De herziening was noodzakelijk in verband met het faillissement van een partij uit de overeenkomst.. Zoals in het antwoord van 7 september 2021, zijn naast de indexering, de volgende wijzigingen t.o.v. het contract uit 2007 doorgevoerd: 1. 2.

Een inspanningsverplichting van de gemeente om – wanneer Levago hiertoe wilde overgaan – horeca op de begane grond te vervangen voor appartementen; De toegangsweg van de Pionierstraat naar de Sluisstraat, welke op eigen grond van Levago lag en al reeds door Levago was aangelegd, niet meer over te laten dragen aan de gemeente na afronding van de ontwikkeling, om voldoende parkeerplaatsen te kunnen realiseren op het eigen terrein.

In het adviesrapport van Gloudemans van augustus 2021 is gekeken naar de mogelijke planschade die Levago zou lijden. Het rapport geeft op een genuanceerde wijze weer dat de hoogte van schade ten tijde van de contractwijziging als gevolg van niet passieve risicoaanvaarding niet aan te tonen is in beide situaties (met of zonder een geactualiseerde overeenkomst). De toelichting van september en november 2021 is een verdere onderbouwing: Het is een feit dat de passieve risico-aanvaarding pas in beeld komt in het kader van een planschadeprocedure als gevolg van het nemen van een voorbereidingsbesluit met een daarop volgende bestemmingswijziging. De bestuursrechter stelt voor het doen van een beroep op de passieve risico-aanvaarding de eis dat er voor een redelijk denkende en handelende eigenaar aanleiding moet bestaan om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou gaan veranderen. Ten tijde van de wijziging van de overeenkomst was er nog geen sprake van wijziging van de planologische situatie, omdat er geen aanwijzingen waren dat de raad gedurende de periode tot juli 2020 voornemens was een bestemmingsplanwijziging door te voeren. Ook bij de aanwijzing van Werkeiland tot gemeentelijk monument in 2017 zijn de ontwikkellocaties er buiten gehouden.

Het cultuurbeleid 2017-2020, waarvan het erfgoedbeleid onderdeel uitmaakt, is in januari 2018 door de raad vastgesteld “met behoud van ontwikkelingen”. Pas in december 2020 is door bewoners verzocht het bestemmingsplan te wijzigen. Er kan dus worden geconcludeerd dat ten tijde van de actualisatie van de overeenkomst, niet kan worden aangetoond dat ontwikkelaar verwijtbaar heeft stil gezeten. Er was geen sprake van passieve risico-aanvaarding, omdat er geen voornemen van de raad was om het bestemmingsplan te wijzigen. Met andere woorden de contractwijziging van juli 2020 heeft de positie van de gemeente niet verslechterd.

ons kenmerk

datum

pagina

7 december 2021

4

GEHEIM - Technische vragen Werkeiland (Groenlinks) Tijdens de besloten sessie van 2 december 2021 zijn door de fractie van de Groenlinks technische vragen gesteld. Hieronder herhalen wij eerst de vraag en geven we vervolgens ons antwoord Vraag 3: Is het college bereid is om het plan van de bewoners van het Werkeiland op hetzelfde niveau door te rekenen als het plan van Levago. NB.: De achterliggende gedachte is dat een dergelijke berekening zou kunnen uitwijzen dat de daadwerkelijke schade die Levago zou leiden bij uitvoering van het plan van de bewoners (substantieel) lager is dan nu, op basis van de huidige globale berekening, wordt aangenomen. Antwoord: Voor het berekenen van de omvang de eventuele planschade als gevolg van wijziging van het bestemmingsplan heeft het adviesbureau Gloudemans verschillende scenario’s vergeleken. Als basis voor deze vergelijking zijn de maximale bouwmogelijkheden genomen van het vigerende bestemmingsplan. Het plan van de ontwikkelaar komt overeen met deze maximale bouwmogelijkheden. Voor het berekenen van planschade wordt een normatieve berekening gemaakt van het verschil in de maximale bouwmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan ten opzichte van het gewijzigde bestemmingsplan. Specifieke uitwerkingen zijn niet relevant voor het bepalen van de planschade, omdat het altijd gaat om de maximale mogelijkheden.

Het is daarom met het oog op het bepalen van de planschade niet zinvol om het plan van de bewoners verder uit te werken. Ook heeft de ontwikkelaar aangegeven dat hij geen alternatieve bouwmogelijkheid wil op de huidige locatie. Om deze is reden is uitwerking ook niet zinvol in het kader van de onderhandelingen. Tot slot wijzen wij u allen op de volgende uitspraak van de Hoge Raad. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen omtrent de verkoop van een onroerende zaak door overheidslichamen. Het komt op neer dat de overheid bij grondverkopen is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het gelijkheidsbeginsel (artikel 3:14 BW). Hierdoor is het voor gemeentes een stuk lastiger om gemeentegronden één-op-één te kunnen verkopen aan een ontwikkelaar, grondruil valt hier onder. Arrest is terug te lezen via de volgende link: ECLI:NL:HR:2021:1778, Hoge Raad, 20/00123 (rechtspraak.nl) We vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, het college van de gemeente Lelystad,

de loco-secretaris,

de burgemeester,