251. INFO resultaten analyse naar de invoering van de opkoopbescherming in Lelystad.

INFORMATIENOTA VOOR DE RAAD Nummer: 251

Portefeuillehouder: Portefeuille: Programma: Taakveld:

D.A. Grimbergen Wonen 8 Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing 8.3 Wonen en bouwen

Datum:

13 juli 2022

Onderwerp: Resultaten analyse naar de invoering van de opkoopbescherming in Lelystad DE RAAD NEEMT KENNIS VAN: De resultaten uit de analyse naar de invoering van de opkoopbescherming in Lelystad INLEIDING Bij de vaststelling van de nieuwe Woonvisie 2022-2027 heeft u besloten om actief het opkopen en speculeren van woningen tegen te gaan met middelen zoals de opkoopbescherming. Sinds 1 januari 2022 is het wettelijk mogelijk als gemeente om tijdelijk een opkoopbescherming in te voeren voor zowel de nieuwe als de bestaande woningvoorraad. De opkoopbescherming maakt het mogelijk dat de gemeente een verbod kan instellen op het verhuren van nieuw aangekochte woningen in het goedkope en middeldure segment zonder vergunning gedurende een periode van vier jaar na de leveringsdatum, in aangewezen gebieden. Het opkopen en verhuren van woningen wordt ook wel buy-to let genoemd. De opkoopbescherming wordt vastgelegd in een huisvestingsverordening, Lelystad heeft nog geen huisvestingsverordening. Er is voor het opstellen van een huisvestingsverordening €250.000 geraamd (Amendement- A0 meerjarenraming 2023- 2025). Dit is voldoende om het traject van de opkoopbescherming te doorlopen.

Het is een tijdelijk middel dat, volgens de eisen in de Huisvestingswet, enkel kan worden ingevoerd mits één van het onderstaande kan worden vastgesteld en onderbouwd: a) Er moet sprake zijn van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in een aangewezen gebied door het optreden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden; of dat b) De inzet van deze maatregel moet noodzakelijk, geschikt en proportioneel zijn voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het aangewezen gebied. Om bovenstaande te kunnen vaststellen en onderbouwen heeft cluster Wonen samen met Onderzoek en Statistiek de situatie van de woningmarkt in Lelystad in kaart gebracht. Dit onderzoek is als rapportage in de bijlage te vinden.

Daarnaast is, samen met handhaving en vergunningen, onderzoek gedaan naar de gevolgen van het invoeren van de opkoopbescherming voor de belasting van ambtelijke organisatie. De opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht zijn instrumenten die vaak met elkaar worden verward. De zelfbewoningsplicht is enkel van toepassing op nieuwbouwwoningen en wordt privaatrechtelijk geregeld, de opkoopbescherming geldt voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw en wordt publiekrechtelijk geregeld. Daarnaast moet bij de zelfbewoningsplicht de eigenaar een bepaald aantal jaar zelf in de woning verblijven, bij de opkoopbescherming kan de eigenaar met een vergunning alsnog de woning verhuren. Volgens de wet heeft een eigenaar recht op een vergunning indien de woonruimte (a) aan naaste familie wordt verhuurd, (b) ten behoeve van huisbewaring van maximaal 12 maanden is, of (c) onderdeel is van een kantoor of bedrijfsruimte. Daarnaast mogen gemeenten eigen uitzonderingen opnemen.

KERNBOODSCHAP Er is een tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen in de stad waardoor ingrijpen in wijken waar dit als noodzakelijk wordt geacht gerechtvaardigd is. Uit het onderzoek is gebleken dat het effectief is de opkoopbescherming in een aantal wijken in Lelystad in te voeren. In het najaar zal een verordening aan de raad worden voorgelegd waarmee dit ingevoerd kan worden. Voor de handhaving en vergunningen van de regeling is structureel extra capaciteit nodig. Hiervoor zal een voorstel worden gedaan bij de programmabegroting 2023 en verder. Uit de analyse naar de woningmarkt in Lelystad zijn de volgende resultaten zichtbaar: -

Het aandeel woningen in Lelystad dat door een particulier wordt verhuurd ligt in 2022 (5%) iets hoger dan in 2017 (4%); Het aandeel buy-to-let ligt in Lelystad hoger dan in omringende gemeenten; 92% van de woningen die worden gekocht voor buy-to-let zitten onder de dan geldende NHG grens; De aanwezigheid van buy-to-let heeft invloed op de positie van koopstartersi om een woning te kopen; In de periode 2016 t/m 2021 is de gemiddelde WOZ waarde in Lelystad gestegen met 58%; De verschillen tussen wijken zijn groot. In de wijken Stadshart, Atolwijk, Zuiderzeewijk en Kustwijk is het aandeel buy-to-let het hoogst of is het effect op de positie van koopstarters op de koopwoningmarkt het sterkst. In de andere wijken is dit een stuk minder aanwezig.

Het onderzoek naar de opkoopbescherming en de belasting voor de ambtelijke organisatie laat het volgende zien; -

Indien de opkoopbescherming wordt ingevoerd is het noodzakelijk om actief te handhaven om te voorkomen dat het middel zijn kracht verliest; Naast dat er geen juridische onderbouwing voor is, is het actief handhaven en verwerken van de vergunningen door een beperkte ambtelijke capaciteit niet mogelijk voor de hele stad. Voor het invoeren van een opkoopbescherming is het noodzakelijk een afgeslankte vorm van een huisvestingsverordening op te stellen; De ambtelijke capaciteit is beperkt. Voor handhaving en vergunningen is structureel extra inzet nodig. Voor deze kosten zal bij de programmabegroting van 2023 en verder een voorstel worden gedaan.

VERVOLG In het najaar van 2022 wordt een concept huisvestingsverordening voor het invoeren van een opkoopbescherming voorgelegd aan het college om vrij geven te voor inspraak (voor de duur van 6 weken). Bij dit concept is een onderbouwing te vinden voor de voorgestelde wijken en prijsgrens. Belanghebbenden worden hierover geïnformeerd. Daarnaast worden de andere onderzochte alternatieven van het voorstel uiteengezet. Na deze inspraakperiode ontvangt u als raad een voorstel met de uitkomst van de zienswijzen voor het gebiedsgericht invoeren van een opkoopbescherming in Lelystad. In de loop van 2023 is het voor een aantal wijken mogelijk een opkoopbescherming in te voeren.

Bijlagen 1. Analyse woningmarkt- ten behoeve van opkoopbescherming Situatie in Lelystad

i Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voor komt als eigenaar- i.e.

een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten beide voor het eerst een woning op hun naam krijgen.