Document · PDF

Bijlage 5c - indicatie bouw- en advieskosten

Commissie Samenleving 29 juni 2022, gemeente Leidschendam-VoorburgBij agendapunt: Raadsbrief: Informeren over rapport vervolgonderzoeken huisvesting raad.1.667 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

NOTITIE Datum Bestandsnaam Project Projectnummer

: 21 juni 2021 : 114BB002 : Huisvesting raadzaal Leidschendam-Voorburg : 21114

Oplegnotitie bouw- en advieskostenraming Huisvesting raadzaal Leidschendam-Voorburg Door JHK Architecten is haalbaarheidsonderzoek verricht naar de huisvesting van raad en griffie op de locatie Herenstraat 72 (Huize Swaensteyn) in Voorburg, eventueel in combinatie met een museum. In dit onderzoek zijn de mogelijkheden voor uitbreiding onderzocht en vertaald naar een viertal ‘bouwstenen’, naast de renovatie van de bestaande bouw. Deze bouwstenen zijn vervolgens in enkele scenario’s gecombineerd om het gevraagde programma in te kunnen passen. In opdracht van JHK Architecten heeft Basalt Bouwadvies een bijbehorende kostenraming opgesteld. Per bouwsteen zijn bouw- en advieskosten in beeld gebracht, gebruikmakend van kengetallen (prijspeildatum 1 juni 2021). Dit document is een toelichting op de kostenraming: het geeft aan welke kosten wel en niet zijn meegenomen in de raming, welke onzekerheden er in dit stadium nog zijn en welke vervolgstappen kunnen worden genomen om meer grip te krijgen op de (financiële) haalbaarheid van het project. Bouwstenen en scenario’s Gedurende het haalbaarheidsonderzoek zijn de volgende bouwstenen ontwikkeld: 0. Renovatie bestaand Vernieuwen van installaties en afbouw/afwerkingen in de bestaande panden (1.200 m2 BVO), met uitzondering van de huidige raadzaal. 1.

Vergroten raadzaal Volledig nieuwe raadzaal, waarbij een deel van de binnenplaats wordt bebouwd (40 m2 BVO) om een ruimere opzet van de raadzaal mogelijk te maken. Uitgangspunt is volledige nieuwbouw, omdat de huidige draagconstructie een flexibele indeling in de weg staat. 2. Extra verdieping Het realiseren van een extra verdieping op de raadzaal (en een nieuwe verbinding tussen Kerkstraat 1A en het koetshuis). Ook hier wordt een deel van de binnenplaats bebouwd. Dit levert ca. 300 m2 extra bruto vloeroppervlak op. 3. Kelder Het onderkelderen van koetshuis, raadzaal (300 m2 BVO) en binnenplaats (80 m2 BVO). 4. Overkapping Overkapping van de binnenplaats. Dit levert ca. 80 m2 extra bruto vloeroppervlak op. Met deze bouwstenen zijn vervolgens enkele scenario’s opgesteld om het gevraagde programma in te passen: A. Alleen raad en griffie 1. Zonder overkapping 1.540 m2 BVO 2. Met overkapping 1.620 m2 BVO B. Raad, griffie en musea 1. Zonder overkapping 2.140 m2 BVO 2. Met overkapping 2.300 m2 BVO Uitgangspunten raming De raming is opgesteld op basis van de door JHK Architecten uitgewerkte bouwstenen en scenario’s. Het betreft een globaal vlekkenplan, waarbij op hoofdlijnen de gevraagde ruimten en oppervlaktes uit het

JHK

NOTITIE Programma van Eisen zijn ingepast. De scenario’s zijn nadrukkelijk geen uitgewerkte ontwerpen. Het Programma van Eisen is op dit moment vooral ruimtelijk-functioneel van aard, maar doet nog geen uitspraken over ambitieniveau (uitstraling, afwerkingsniveau) of technische eisen (klimaatbeheersing, comfort, energieprestatie, duurzaamheid). Het ambitieniveau is een bepalende factor voor de bouw- en advieskosten. De genoemde bedragen moeten daarom gezien worden als een eerste indicatie. Bovendien zijn de bedragen te lezen als ondergrens, omdat in dit stadium nog niet alle eisen en wensen (en de daarmee gemoeide kosten) bekend zijn. Hieronder volgt een opsomming van de posten die wel en niet zijn opgenomen in de raming.

De geraamde bedragen zijn inclusief: • directe bouwkosten o sloopwerken o bouwkundige werken  onderbouw (grondwerk en fundering)  bovenbouw (vloeren en constructie)  gevels en daken  afbouw en afwerking (hoog niveau, in overeenstemming met gebruiksfunctie) o installaties  verwarming  ventilatie  loodgieterswerk  elektra • indirecte bouwkosten o 16% algemene bouwplaatskosten o 7% algemene bedrijfskosten o 4% winst en risico • advieskosten (15%) De geraamde bedragen zijn exclusief: • tijdelijke huisvesting raad en griffie • verduurzaming bestaande bouw (nader te bepalen) • specifieke installaties museum (nader te bepalen) • nieuwe liften en/of trappen (nader te bepalen) • nieuwe binnenwanden/binnenwandopeningen in bestaande bouw (nader te bepalen) • vaste inrichting (nader te bepalen) • losse inrichting (nader te bepalen) • bijkomende kosten o projectontwikkelingskosten o heffingen o aansluitkosten o verzekeringen o aanloopkosten • onvoorziene kosten • belastingen • financieringskosten • prijsstijgingen • asbestsanering • toeslag duurzaamheidsambities (bijv. BREEAM, nader te bepalen) Voor renovatie van de bestaande bouwdelen (vervangen afwerkingen + installaties) wordt €1.500,- per m2 BVO aan bouwkosten (aanneemsom) aangehouden. Het betreft ca. 1.200 m2 BVO exclusief raadzaal. Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW.

JHK

NOTITIE Bouw- en advieskosten per bouwsteen Per bouwsteen zijn de volgende bouw- en advieskosten geraamd: 0. Renovatie bestaand € 2,1 mln. 1. Vergroten raadzaal € 1,2 mln. 2. Extra verdieping € 1,1 mln. 3. Kelder € 1,6 mln. 4. Overkapping € 0,5 mln. De kosten voor renovatie van de bestaande bouw zijn als volgt berekend: € 1.500 / m2 x 1.200 m2 + 15% advieskosten = € 2,1 mln. Bouw- en advieskosten per scenario Door het optellen van de verschillende bouwstenen kunnen de kosten per scenario in kaart worden gebracht: A. Alleen raad en griffie 1. Zonder overkapping € 3,3 mln. (bouwsteen 0 + 1) 2. Met overkapping € 3,8 mln. (bouwsteen 0 + 1 + 4) B. Raad, griffie en musea 1. Zonder overkapping € 6,0 mln. (bouwsteen 0 + 1 + 2 + 3) 2. Met overkapping € 6,5 mln. (bouwsteen 0 + 1 + 2 + 3 + 4) Vervolgstappen Om meer grip te krijgen op de (financiële) haalbaarheid van het project wordt geadviseerd om één of meerdere scenario’s uit te werken tot een integraal structuurontwerp (SO). Hierbij wordt het ruimtelijk ontwerp verder vormgegeven en wordt aanvullende expertise ingeschakeld op het gebied van constructies, installaties, bouwfysica, brandveiligheid en renovatie. Het structuurontwerp bestaat uit een set tekeningen, o.a. plattegronden en doorsnedes, op basis waarvan een nauwkeuriger elementenbegroting wordt opgesteld (als onderdeel van een investeringskostenraming).

Voor de beeldvorming richting gebruiker en burger wordt aanbevolen om daarnaast enkele 3D-beelden (impressies) te maken van het ontwerp. Een verder uitgewerkt ontwerp vraagt allereerst om een uitdieping van het Programma van Eisen, waarin behalve functionele en kwantitatieve eisen ook uitspraken worden gedaan over het ambitieniveau (uitstraling, afwerkingsniveau) en de technische eisen (klimaatbeheersing, comfort, energieprestatie, duurzaamheid). In samenspraak met de opdrachtgever (gemeente) en de gebruiker (raadswerkgroep, musea) kan hier verdere invulling aan worden gegeven. Op basis van een helder gedefinieerd PvE kan een structuurontwerp worden uitgewerkt dat aansluit op de gestelde eisen en wensen. Daarmee kan ook een vollediger en meer gedetailleerde raming worden opgesteld.

Bijlage Kostenraming raadzaal Leidschendam-Voorburg – Basalt Bouwadvies

JHK

Raadzaal Leidschendam-Voorburg Projectnummer Onderdeel Opsteldatum Wijzigingsdatum Prijspeildatum

: 21186 : Kostenraming 1 vergroten raadzaal : 19 juni 2021 : : 1 juni 2021

Omschrijving

Uitgangspunten : Info bouwkostenadvies JHK architecten d.d. 10 juni 2021 Uitgangspunt nieuwbouw geen verbouw

Vergroten raadzaal

350 m2

Sloopwerk bestaande raadzaal

309 m2

€

100

€

30.900

Begane grondvloer

350 m2

€

100

€

35.000

Nieuwe constructie

350 m2

€

175

€

61.250

Gevel

438 m2

€

600

€

262.500

350 m2

€

400

€

140.000

350 m2

€

800

€

280.000

€

809.650

- sloopwerk bestaand - asbestsanering exclusief

- gesloten gevel (gevelmetselwerk) - gevelkozijnen (hout) Afbouw/afwerking - binnenwanden - kozijnen/deuren - vloer-, plafond en wandafwerkingen Installaties - verwarming - ventilatie - loodgieterswerk - elektra

Directe kosten Algemene bouwplaatskosten

16,00%

€

129.544

Algemene bedrijfskosten

7,00%

€

65.744

Winst en risico

4,00%

€

40.198

€

1.045.135

Aanneemsom excl. BTW Advieskosten Aanneemsom incl. advieskosten excl. BTW

€

2.986

15,00%

€ €

156.770 1.201.905

Raadzaal Leidschendam-Voorburg Projectnummer Onderdeel Opsteldatum Wijzigingsdatum Prijspeildatum

: 21186 : Kostenraming 2 extra verdieping boven raadzaal : 19 juni 2021 : : 1 juni 2021

Omschrijving

Uitgangspunten : Info bouwkostenadvies JHK architecten d.d. 10 juni 2021

Extra verdieping boven raadzaal

300 m2

Verdiepingsvloer

300 m2

€

100

€

30.000

Nieuwe constructie

300 m2

€

175

€

52.500

Gevel

375 m2

€

600

€

225.000

405 m2

€

200

€

81.000

300 m2

€

400

€

120.000

300 m2

€

800

€

240.000

- gesloten gevel (gevelmestelwerk) - gevelkozijnen (hout) Dak - schuine daken - dakafwerking dakpannen Afbouw/afwerking - binnenwanden - kozijnen/deuren - vloer-, plafond en wandafwerkingen Installaties - verwarming - ventilatie - loodgieterswerk - elektra

exclusief

Specifieke installaties tbv museum Directe kosten

€

748.500

Algemene bouwplaatskosten

16,00%

€

119.760

Algemene bedrijfskosten

7,00%

€

60.778

Winst en risico

4,00%

€

37.162

€

966.200

Aanneemsom excl. BTW Advieskosten Aanneemsom incl. advieskosten excl. BTW

€

3.221

15,00%

€ €

144.930 1.111.130

Raadzaal Leidschendam-Voorburg Projectnummer Onderdeel Opsteldatum Wijzigingsdatum Prijspeildatum

: 21186 : Kostenraming 3 kelder onder raadzaal : 19 juni 2021 : : 1 juni 2021

Omschrijving

Uitgangspunten : Info bouwkostenadvies JHK architecten d.d. 10 juni 2021

Kelder onder raadzaal

360 m2

Grondwerk/bemaling

360 m2

€

32.400

Damwanden

80 m1

€

2.250

€

180.000

Stempelraam

1 pst

€

90.000

€

90.000

Paalfundatie

50 st

€

2.500

€

125.000

Keldervloer

360 m2

€

180

€

64.800

Nieuwe constructie

360 m2

€

175

€

63.000

Kelderwanden

320 m2

€

300

€

96.000

360 m2

€

400

€

144.000

360 m2

€

800

€

288.000

- trillingsvrij

- betonwand - isolatie Afbouw/afwerking - binnenwanden - kozijnen/deuren - vloer-, plafond en wandafwerkingen Installaties - verwarming - ventilatie - loodgieterswerk - elektra

exclusief

Specifieke installaties tbv museum

Directe kosten

€

1.083.200

Algemene bouwplaatskosten

16,00%

€

173.312

Algemene bedrijfskosten

7,00%

€

87.956

Winst en risico

4,00%

€

53.779

€

1.398.247

Aanneemsom excl. BTW Advieskosten

€

3.884

15,00%

Aanneemsom incl. advieskosten excl. BTW

€ €

209.737 1.607.984

Raadzaal Leidschendam-Voorburg Projectnummer Onderdeel Opsteldatum Wijzigingsdatum Prijspeildatum

: 21… : Kostenraming 4 overkapping binnenplaats : 19 juni 2021 : : 1 juni 2021

Omschrijving

Uitgangspunten : Info bouwkostenadvies JHK architecten d.d. 10 juni 2021

Overkapping binnenplaats

100 m2

Overkapping

100 m2

€

2.100

€

210.000

Terreinafwerking

100 m2

€

100

€

10.000

Vliesgevel

30 m2

€

1.250

€

37.500

Tourniquet

1 pst

€

75.000

€

75.000

€

332.500

- fundatie - constructie - glazen dakafwerking

Directe kosten Algemene bouwplaatskosten

16,00%

€

53.200

Algemene bedrijfskosten

7,00%

€

26.999

Winst en risico

4,00%

€

16.508

€

429.207

Aanneemsom excl. BTW Advieskosten Aanneemsom incl. advieskosten excl. BTW

15,00%

€ €

64.381 493.588

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leidschendam&id=cd6d0f14-757a-4bb3-8b44-949575d7c4a5