4718 - Bijlage 17 bij TAM-Omgevingsplan Overgoo - Participatieverslag
Tekst van het document
Participatieverslag Bij het TAM-omgevingsplan Overgoo Datum: juli 2025
Inleiding Aan dit omgevingsplan liggen drie eerder vastgestelde besluiten van de gemeenteraad ten grondslag. Voor elk van deze stappen is participatie georganiseerd met bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden. Hieronder geven we een samenvatting van hoe dat is verlopen. De participatie begon intensief bij de Ontwikkelvisie Overgoo, en is daarna langzaam overgegaan in een meer informerende vorm bij het Ontwikkelkader Overgoo en het Stedenbouwkundig plan Overgoo - Fleetpark.
1. Ontwikkelvisie (vastgesteld op 21 mei 2019) De Ontwikkelvisie is tot stand gekomen via een intensief participatietraject.
Wat is er gedaan?
Werksessies o Er zijn brede werksessies gehouden met bewoners, ondernemers, de gemeente en initiatief nemer Focus on Impact. o Tijdens deze sessies is samen nagedacht over de opgaven en kansen in het gebied. o Daarna volgden drie openbare bijeenkomsten voor de buurt.
Wat kwam er naar voren?
Zorgen over: o Sluipverkeer en extra verkeersdrukte o Parkeeroverlast door werkfuncties o Hoogbouw dicht bij woningen Waar mogelijk is deze inbreng verwerkt in de Ontwikkelvisie.
2. Ontwikkelkader (vastgesteld op 5 oktober 2021) Het Ontwikkelkader is de verdere uitwerking van de Ontwikkelvisie. Hierin zijn de hoofdlijnen en spelregels voor de ontwikkeling verder uitgewerkt.
Wat is er gedaan?
Digitale informatiebijeenkomst op 1 juli 2021 o Hier waren veel deelnemers bij aanwezig. o Er is een Q&A-document gemaakt met alle gestelde vragen en antwoorden. (zie bijlage 1) Fysieke inloopbijeenkomst op 7 september 2021 o Informatiepanelendie toegelicht werden bij de bijeenkomst op 7 september 2021 (zie bijlage 2) o Hier konden bezoekers persoonlijk vragen stellen. o Ook hiervan is een Q&A-verslag gemaakt. (zie bijlage 3).
Wat kwam er naar voren?
Zorgen over: o Mogelijke toename van verkeer o De drukte in de wijk door nieuwe woningbouw o De bouwhoogte van de bebouwing die in de buurt komen van bestaande woningen Deze zorgen zijn meegenomen bij het verder uitwerken van het stedenbouwkundig plan.
3. Stedenbouwkundig plan (vastgesteld op 16 januari 2024) Het Stedenbouwkundig plan is een verdere uitwerking van het Ontwikkelkader.
Wat is er gedaan?
Inloopbijeenkomst op 13 november 2023 o Ongeveer 70 bezoekers. o De plannen zijn gepresenteerd middels panelen, een maquette en zijn toegelicht. (voor de panelen zie bijlage 4) o Er was ruimte voor vragen en opmerkingen.
Wat kwam er naar voren?
Positieve reacties: o Verbeteringen ten opzichte van eerdere plannen o Veel groen in het stedenbouwkundige plan o Lagere bouwhoogte naar de naastgelegen wijk toe o Heldere uitwerking van gebouwen en openbare ruimte Kritiek en zorgen over: o verlies van privacy en uitzichtmogelijke verslechtering van de verkeerssituatie
Overleg met grondeigenaren en corporaties
De ontwikkelaar heeft het plan opgesteld en afgestemd met de grondeigenaren. Woningcorporaties steunen het plan en willen graag afspraken maken over de uitvoering.
Samenvattend In elke fase van het project is participatie georganiseerd. In het begin intensief, later vooral informerend. Inbreng van bewoners en andere betrokkenen heeft een duidelijke rol gespeeld bij de keuzes die zijn gemaakt. Veel zorgen zijn serieus genomen en waar mogelijk verwerkt in het plan. Toch zijn er ook punten waar nog steeds discussie over is, zoals verkeer en bouwhoogte. De gemeente en ontwikkelaar blijven hierover in gesprek met de omgeving.
CONCEPT ONTWIKKELKADER OVERGOO PROCES
INFORMATIEBIJEENKOMST 7 SEPTEMBER 2021
Overgoo transformeert naar een levendig, gemengd gebied. Een gebied waarin wonen, werken en voorzieningen samenkomen en elkaar wederzijds versterken. ONTWIKKELKADER
OVERGOO
OKTOBER 2018 Nota van Uitgangspunten Overgoo vastgesteld door de Raad op 21 mei 2019
Q4 2021 Behandeling vaststelling Ontwikkelkader Overgoo
LEIDSCHENDAM-VOORBURG CONCEPT 14 JULI 2021
Nota van Uitgangspunten Overgoo oktober 2018
NA BEHANDELING RAAD Vastleggen afspraken in overeenkomst tussen gemeente en eigenaren
ONTWIKKELVISIE OVERGOO KOMPAS VOOR DE TRANSFORMATIE NAAR EEN GEMENGD GEBIED
VANAF 2022 Uitwerking ontwikkelkader naar bestemmingsplan inclusief de daarbij behorende vervolgonderzoeken op o.a. verkeer & parkeren, archeologie, bodem, externe veiligheid en geluid & luchtkwaliteit
- Impact Vastgoed, gemeente Leidschendam-Voorburg -
FEBRUARI 2019 Ontwikkelvisie Overgoo vastgesteld door de Raad op 21 mei 2019
2018
2019
Q3 2022 Opstellen beeldkwaliteitsplan, gefaseerde ontwikkeling van bouwplannen, en bijbehorende inrichtingsplannen van de openbare ruimte
2020
2021
2022
PARTICIPATIEPERIODE ONTWIKKELVISIE
2023
2024
INSPRAAKMOMENTEN Het uit te werken bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan en bijbehorende onderzoeken en onderleggers zullen onderwerp zijn van overleg met de omgeving
HUIDIGE SITUATIE Centrum Leidschendam
Peilvakken in het gebied
oo sV eli
rn Co o rh
Nieuwstraat
an ela ev
g
e w t e li
V
en Gro e zon de
Ou ijk
Ble ied
eb ng
Pla
No ord el
ijke
Ver b
ind
sw eg
g r u rb
o o V m-
li rde
oo 4N
N1
ing
a d n he
jke nd
Ra g we
Leid
g
sc aa d i H e n L e e t D e en t e n e Gem Geme
sch
env een
sep
ad
A4
CONCEPT ONTWIKKELKADER OVERGOO UITGANGSPUNTEN UIT DE ONTWIKKELVISIE
INFORMATIEBIJEENKOMST 7 SEPTEMBER 2021
4 AMBITIES
MAGIC MIX Synergie tussen functies
INCLUSIEF Voor verschillende bewoners
DUURZAAM Gezond, klimaatbestendig en flexibel
VERBONDEN Aansluiting en interactie met zijn omgeving
TYPERING ONTWIKKELVELDEN KLEIN STEDELIJK MILIEU
nadruk op menging basis: 4-5 lagen hoog menging wonen, werken, voorzieningen adressen aan de Vliet maken parceleren langs de Vliet adressen aan de Goo maken variatie en diversiteit in gebouwtypen
WONEN AAN HET PARK
nadruk op wonen basis: 3-4 lagen hoog incidenteel werken ruimte voor buurtvoorzieningen sluit qua schaal en maat aan op de Oude Bleijk groen als woonkwaliteit adressen aan de Goo maken
STEDELIJKE WAND
nadruk op werken basis: 6-8 lagen hoog accent aan de A4 etalage en adres aan de N14 ook voorkanten aan de Overgoo min of meer gesloten bebouwingsrand adressen aan de Goo maken
HOOGTEACCENT
ruimte voor bijzondere functies (bijv. hotel) hoogte nader te definiëren
GEZICHT AAN DE VLIET
STEDELIJKE WAND
RAND AAN OUDE BLEIJK
FUNCTIEMENGING
PARKEREN
WONEN
WERKEN
WERKEN
WONEN
WONEN
WERKEN
WERKEN
WONEN
WERKEN
WONEN
WERKEN
CONCEPT ONTWIKKELKADER OVERGOO VERKEER EN PARKEREN VERKEER EN PARKEREN
INFORMATIEBIJEENKOMST 7 SEPTEMBER 2021
PARKEERHUB EN PARKEREN IN DE BLOKKEN
Parkeerhub
Parkeren (half) onder bebouwing
Parkeren onder licht dek
PARKEREN IN PARKEERHUB EN IN DE BLOKKEN, ALTIJD MET LEVENDIGE GEVEL
VOORBEELDUITWERKING
VLIET
V
W LIET
EG
NO OR DE LIJ
GOO-PARK
KE VER BIN
SHARED-SPACE
DIN GSW EG 4 N1 4N
N1 OO RD EL IJK ER AN DW EG
A4
FIETS VARIANT 1: AANSLUITEN OP BESTAANDE SNELFIETSROUTE
0m
C A. 1
HEL
LING
00M
C A. 3
%
IMPRESSIE MOGELIJKE TRAMHALTE
-3m +3m
+3m FIETS VARIANT 2: GELIJKVLOERSE KRUISING TRAMVERBINDING - SNELFIETSROUTE
0m CA HE
LL
IN
.1
GC
A.
00 3%
-3m
M
HE
-3m
CA LL
IN
.2
GC
A.
00 3%
M
+3m
CONCEPT ONTWIKKELKADER OVERGOO OPENBARE RUIMTE • SHARED-SPACE
INFORMATIEBIJEENKOMST 7 SEPTEMBER 2021
IMPRESSIE SHARED-SPACE
voordeuren
VOORBEELDUITWERKING OP BASIS VAN DE PRINCIPES VOOR DE SHARED-SPACE ROOILIJNEN
Gebouwen kunnen verspringen voor dynamiek en betere bezonning.
PLINTEN
Multifunctionele en actieve plinten met voorzieningen, werken en wonen aan de Shared-space.
verblijven Shared-Space KLIMAATADAPTIEF
Aangenaam verblijfsgebied door bomen en groene pockets.
SHARED-SPACE
De Shared-space is ingericht voor zowel de fietser, voetganger als de auto. De auto is te gast.
BOUWHOOGTE EN GELEDING
Gebouwen hebben een tweedeling bestaande uit een basis van 3-5 bouwlagen en een opbouw van 1 of 2 lagen die iets terugligt.
VERBLIJVEN
Plekken voor ontmoeting met sport- en speelaanleidingen. Aan de zuidzijde is de inrichting groener.
klimaatadaptief
dynamisch
CONCEPT ONTWIKKELKADER OVERGOO OPENBARE RUIMTE • GOO-PARK
INFORMATIEBIJEENKOMST 7 SEPTEMBER 2021
gebruikswaarde
VOORBEELDUITWERKING OP BASIS VAN DE PRINCIPES VOOR GOO-PARK & GOO-WETERING
PLINTEN
In de plinten aan het park wordt voornamelijk gewoond, en zijn er enkele publieke plekken op de hoeken. De entrees bevinden zich niet aan het park.
BOUWHOOGTE EN GELEDING
Gebouwen bestaan uit een basis van 3-4 lagen en een opbouw van 1 of 2 lagen. Er zijn meerdere gebouwen in een blok, de diversiteit in materiaalgebruik en kleur zorgt voor een levendig en gevarieerd beeld.
ROOILIJN
WATERSYSTEEM
Gebouwen mogen in de rooilijn verspringen.
op de verschillende peilniveaus wordt extra waterberging gerealiseerd. Het afknippen van de Goo-wetering wordt gecompenseerd door verbreden van de Goo-wetering en eventueel met een extra watergang uitgebreid.
OVERGANG OPENBAAR-PRIVÉ
Aan het park hebben de woningen een private buitenruimte die onderdeel is van de architectonische uitwerking van het gebouw (mag geen schutting- of achterkantuitstraling krijgen).
Goo-Park
groene collectieve hoven
Goo-Park BOOMWAARDE
SPORT EN SPEL
aanleidingen zorgen voor extra gebruikswaarde voor Overgoo en omgeving
A4
De boomwaarde aan de A4-zone wordt behouden; nieuwe aanplanten vernattingsstrategie vergroten de ecologische waarde en de klimaatbestendigheid van het gebied
tuinen en terrassen aan het park
klimaatadaptief & biodivers
IMPRESSIE GOO-PARK
CONCEPT ONTWIKKELKADER OVERGOO OPENBARE RUIMTE • VLIET & ETALAGE
INFORMATIEBIJEENKOMST 7 SEPTEMBER 2021
VOORBEELDUITWERKING OP BASIS VAN DE PRINCIPES VOOR VLIET EN ETALAGE
ROOILIJNEN
De noordelijke bebouwingswand springt terug t.o.v. de zuidelijke wand en creëert een opening die de Etalage verbindt met de Shared-space.
BOUWHOOGTE
De bebouwing heeft een basishoogte tot 5 lagen met een opbouwvan maximaal 3 lagen. De bouwhoogte verspringt zodat er een dynamisch en gearticuleerd gevel & daklandschap ontstaat.
HOOGTEACCENTEN
drie hoogteaccenten functioneren als ankerpunten in het gebied.
INRICHTING
De etalage heeft een groene uitstraling door opgaand groen in de vorm van een bomenrij langs de Noordelijke Verbindingsweg en daarnaast een groene maaiveld inrichting als uitloop gebied voor de aanliggende bebouwing. Groene gevels, daken en terrassen complementeren de groene uitstraling.
OVERGANG OPENBAAR-PRIVE
De overgangszone aan de zuidelijke bebouwingswand wordt vormgegeven als private buitenruimte en is onderdeel van de architectonische uitwerking van het gebouw (mag geen schutting of achterkant zijn).
PLINTEN
De gebouwen aan de Etalage hebben hun hoofdentrees aan de binnenhoven van de bouwblokken of aan de Shared-space, en niet aan de Etalage. Functies in de plint hebben hier wel mogelijk een secundaire entree.
entree parkeerhub Vliet VERBINDING
met de tramhalte en de Zeeheldenbuurt wordt nader onderzocht, zowel in financiële haalbaarheid als in de mogelijkheden voor een sociaal veilige inpassing.
Etalage ONTSLUITING MOBILITEITSHUB
De mobiliteitshub wordt direct ontsloten met een toe te voegen af-/oprit strook vanaf de Noordelijke Verbindingsweg.
panden en enkele hoogteaccenten Etalage
Vliet op de avondzon
recreatieve vaarroute Vliet groene inrichting en publieksfuncties op de hoeken
CONCEPT ONTWIKKELKADER OVERGOO BEBOUWING
INFORMATIEBIJEENKOMST 7 SEPTEMBER 2021
IMPRESSIE
HUIDIGE SITUATIE
GEZIEN VANAF VIADUCT OVER N14 NOORDELIJKE RANDWEG BOUWHOOGTE HOEKPAND 9 BOUWLAGEN, CA 29 METER
GEZIEN VANAF VIADUCT OVER N14 NOORDELIJKE RANDWEG BOUWHOOGTE HOEKPAND 11 BOUWLAGEN, CA 35 METER
HUIDIGE SITUATIE
IMPRESSIE
GEZIEN VANAF VLIETWEG
GEZIEN VANAF VLIETWEG
HUIDIGE SITUATIE
POLITIE
VOORBEELDUITWERKING BEBOUWING
Bestaand gebouw van de politie.
HOOGTEACCENT VLIET
Een hoogteaccent markeert Overgoo aan de Vliet.
HOOGTEACCENT TRAMHALTE
Een hoogteaccent opgenomen in de geluidswand. Deze positie (nader te bepalen) geeft weinig schaduw op achterligende bebouwing en biedt ogen op de tramhalte.
NIEUWE BEBOUWING AAN HET PARK
Bouwhoogte 3-4 lagen, in passende aansluiting op bestaande bebouwing.
GELUIDSWAND AAN DE ETALAGE
Bouwhoogte 5-8 lagen. De bebouwing functioneert als geluidswand, en is daarom altijd hoger dan de bebouwing erachter.
NIEUWE BEBOUWING AAN HET PARK
Bouwhoogte 3-4 lagen.
BESTAANDE GEBOUWEN
Bestaande kantoorgebouwen van 4 & 5 bouwlagen, die behouden kunnen worden.
EYE CATCHER A4
Zichtlocatie voor een publiekse functie zoals een hotel.
BEZONNING IN JUNI 09:00 UUR
BEZONNING IN SEPTEMBER 12:00 UUR
15:00 UUR
09:00 UUR
12:00 UUR
15:00 UUR
Tijdlijn: Van Ontwikkelkader tot huidig ontwerp
2019 Ontwikkelvisie De ontwikkelvisie is in 2019 in samenspraak met de omgeving opgesteld en goedgekeurd door de Raad in 2019.
LEIDSCHENDAM - OVERGOO SPELREGELKAART
PROGRAMMA TOTAAL MAX BVO (EX. P): WONEN: WERKEN NIEUW: PARKEREN:
95.000m2 72.500m2 22.500m2 ca. 1.000pp
KOPBLOK & P-HUB & WERKBLOK MAX BVO (EX. P): 35.000m2 WONEN: 24.000m2 WERKEN NIEUW: 2.100m2 BESTAANDE KANTOOR: 9.100m2 PARKEREN ca. 240pp PARKEERHUB: ca. 400pp ZUIDBLOK & PARKBLOK MAX BVO (EX. P): 35.000m2 WONEN: 26.500m2 WERKEN: 8.300m2 PARKEREN: ca. 270pp
VLIETBLOK MAX BVO (EX. P): WONEN: WERKEN: PARKEREN:
15.000m2 13.000m2 2.000m2 ca. 120pp
GOOBLOK MAX BVO (EX. P): WONEN: WERKEN: PARKEREN:
10.000m2 9.000m2 1.000m2 ca. 70pp
8 3-5
LEGENDA BOUWVELD
IE VL
TB
LO
K
BESTAANDE BEBOUWING (MOGELIJK BEHOUDEN)
P
OVERGANGZONE PUBLIEK-PRIVE AAN PARKZONE MI
'MUST-HAVE' VOORZIENINGEN (PLINT min. 4.5m hoog) PARCELLERING (INDICATIEF) IN GELEDING & DIFFERENTIATIE BOUWHOOGTE
P KO
MA
AL
16
OK 5 -4 3
6 -5 3
OPENING IN BLOK INDICATIEF (min. 5meter breed)
BL
NI
6 -5 3
OVERGANGZONE PUBLIEK-PRIVE
BASIS BOUWHOOGTE (3-5 BOUWLAGEN) & MAXIMALE OPBOUW (>7 LAGEN)
MI NI AL
40
P
ZOEKGEBIED HOOGTEACCENTEN MET MAXIMAAL AANTAL BOUWLAGEN
MA
7 3-5
3
8 4-6
FLEXIBELE ROOILIJN; BEBOUWING KAN TERUGSPRINGEN
4
VASTE ROOILIJN
ENTREES WONINGEN GROENE INRICHTING BIJ BEHOUD BEBOUWING
VERBIJZONDERING ARCHITECTUUR 2: VISUELE VERBINDING KOPPELING PLINT & INRICHTING OPENBARE RUIMTE
P P-HUB
3
2
5 -4 3
4
VERBIJZONDERING ARCHITECTUUR 1: RELATIE GOO-WETERING
8 -5 4
1
P
1
UITGANGSPUNT: PARKEREN IN HET BLOK UIT HET ZICHT, ONTSLUITEN VIA RUGGEGRAAT M
PARKEERHUB - HOOFDONTSLUITING VANAF N-VERBINDINGSWEG
16
O GO
UB
BL
OK
2021
5 -4 3
R
OK
P
P
Ontwikkelkader
5 -4 3
6 -5 3
WE
L KB
AL
20
MA
VRIJE ZONE VOOR DUNEA-LEIDING
N
AL
NI
P -H
MA
MI
OPTIE ONTSLUITING PARKEERGARAGE LADEN EN LOSSEN IN BOUWBLOK
I IN
2
P
K AR
BL
OK
Het ontwikkelkader is een verdere uitwerking van de ontwikkelvisie. Deze is in oktober 2021 goedgekeurd door de Raad. De spelregelkaart is bepalend voor de kaders waar het plan aan moet voldoen in het gebied.
5 -4 3
8 4-5
IMAA
Bouwlagen worden gemeten vanaf maaiveld van de
MIN
•
GENDA:
openbare ruimte.
5 3-4
> Uitzondering hierop is de bebouwing van het zuidblok
Impact
langs de noordelijke verbindingsweg. Hier beginnen de
Van Herk
Z
Overgoo B.V.
•
De plint wordt meegeteld in de bouwlagen
Nieboer Schouten
•
Een dubbelhoge plint zijn 2 bouwlagen
B U ID
LO
K
P
8 -5 4
TRA MH (O P A L T E T IE )
bouwlagen op de maaiveldhoogte van de shared space
Gemeente Leidschendam
18 L
Wat is een bouwlaag?
In de spelregelkaart zijn de principes voor de bebouwing in een overzichtskaart opgenomen.
43
Overgoo 2 Overgoo 6
2021 Ontwikkelkader volume
Overgoo 11 Overgoo 13
De opzet uit het Ontwikkelkader is een mogelijke uitwerking van de spelregelkaart en gaat uit van een aantal bestaande gebouwen in het plangebied waar omheen de nieuwe volumes zijn vormgegeven. Langs de Noordelijke Verbindingsweg was een grote mobiliteitshub voorzien die een prominente rol innam in de wijk vanwege de schaal en de centrale locatie. Daarnaast was er ook onder de woonblokken en publieke ruimte parkeren voorzien, waardoor veel verstening in het plan zat. Het programma bedraagt in deze volumestudie totaal 95.000m2. Dit bestaat uit ca. 770 woningen en ca. 22.500m2 aan voorzieningen en werkprogramma voor de buurt en haar omgeving.
2023 Huidig ontwerp
Overgoo 13
Na het vaststellen van het ontwikkelkader is verder gestuurd op het stedenbouwkundige kader. In het stedenbouwkundige ontwerp wat hier wordt gepresenteerd wordt de aanname gemaakt dat op termijn er meer van de bestaande panden verdwijnen waardoor er ruimte ontstaat om de massa’s en het parkeren op een andere manier in te passen waarbij meer ruimte ontstaat voor groen, tuinen en water voor de bewoners van de buurt en haar omgeving. De nieuwe opzet heeft een heldere opbouw en gelaagdheid waarbij het parkeerprogramma integraal onderdeel is van de volumes. Door het parkeerprogramma te concentreren is de openbare ruimte rond de overige woonblokken geschikt voor veel hoogwaardig groen en creëren we het gevoel van het wonen in het park. Kwalitatief groen en levendigheid op straat zijn de belangrijkste uitgangspunten in het plan. Het programma bedraagt in deze volumestudie totaal 110.000m2. Dit bestaat uit 920-1.000 woningen en ca. 15.000 - 22.500m2 aan voorzieningen en werkprogramma voor de buurt en haar omgeving.
Stedenbouwkundig plan
Situatietekening 1:500
Vlietweg
11L
binding sweg
Vliet
weg
4L
lijke Ve r
Vliet
weg
Noorde
8L
3L
Delfts
ekade
5L
5L
8L
6L
6L
3L
N t
a ra st uw ie
5L
5L
6L
4L
6L
8L
6L
5L
5L
5L
3L 6L 8L
5L
5L 5L 3L
No ord
11L
ind
rb Ve ke
elij
6L
s
eg sw ing
n ha
D
8L
D e e
ud
O Bl jk ei
6L
13L
4L
7L
8L
5L
N
e
Sc
Fleetpark
Concept: variatie in bebouwing en aansluiting op de omgeving
Bescherming tegen het geluid van de Noordelijke Verbindingsweg
Groene woonblokken met interne parkeeroplossing
Van sleets werkgebied...
Auto te gast in de Ruggengraat
Wonen in het park: Kleine appartementenblokken en grondgebonden woningen
Geleidelijk aansluiten op de bestaande woningbouw
naar een vitaal en hoogwaardig woon-werkgebied.
+ Relatie met het water
Diversiteit in het woonprogramma
+ Huidige situatie: een sleets werkgebied met onderbenutte groenstructuren
Prioriteit voor fietsers en voetgangers
Wonen in het groen
De Goo
Stedenbouwkundige uitgangspunten
Bebouwing: Beschermende schil en relatie tot de omgeving
Ontsluiting: Een sterke ruggengraat
Groen: Wonen in het park
Water: Een leesbaar landschap
De bebouwing langs de Noordelijke Verbindingsweg wordt hoger en beschermt daarmee het gebied tegen geluid en fijnstof. De schaal van de bebouwing loopt richting De Oude Bleijk geleidelijk aan af naar het kleinschalige formaat van de grondgebonden woningen die aansluiten op de omliggende bestaande bebouwing.
De ontsluitingsweg door het gebied fungeert als ruggengraat van het gebied. Dit wordt een groen en brede laan ingericht voor fietsers en wandelaars, waarbij de auto te gast is.
Kwalitatief groen en levendigheid op straat zijn de belangrijkste uitgangspunten in het plan, dit is gerealiseerd door het parkeren te concentreren. De bebouwing staat daardoor in een parkomgeving waar wandelpaden doorheen slingeren. Deze zijn te gebruiken door bewoners in het gebied maar ook door omwonenden van het gebied.
Er is veel aandacht voor water in dit plan. Dit wordt enerzijds ingezet voor de kwaliteit in het gebied maar ook voor de waterbergingsopgave in het gebied.
Programma Torenappartement
Doorzon-appartement
Atelierwoning
Appartementen: Galerijontsluiting Appartementen: Corridorontsluiting Appartementen: Centrale kern ontsluiting Grondgebonden woningen
Terraswoning
Grondgebonden woning
Werkprogramma Parkeerprogramma
Het totale programma van het plangebied bestaat uit Wonen, Werken en Parkeren. Er is in het gebied ruimte voor verschillende doelgroepen door een grote diversiteit aan woningtypologieën (1-, 2-, 3-kamerappartementen, atelierwoningen, eengezinswoningen, grondgebonden appartementen, etc.). Dit is belangrijk voor de leefbaarheid in het gebied en geeft de mogelijkheid om op termijn door te groeien binnen de buurt zelf. In het plan wordt 30% van het aantal woningen sociaal, 20% zal vallen in het middensegment en 50% in de vrije sector. Het werkprogramma zal bestaan uit verschillende soorten voorzieningen voor de wijk en haar omwonende en kleinschalige werkplekken en kantoren.
De daken van de gebouwen vormen een belangrijk onderdeel van het ontwerp in hun bijdrage aan het realiseren van een klimaatadaptief ontwerp. De daken worden gebruikt als terras van de bewoners maar ook voor het opvangen van regenwater, het opwekken van zonne-energie en het verbeteren van het milieu en biodiversiteit.
11L 8L 8L 8L
500pp 8L
11L
100pp
13L
6L
8L
6L
6L
5L
5L
8L
300pp
Het parkeren wordt geconcentreerd en geplaatst binnenin de woonblokken langs de Noordelijke Verbindingsweg, waardoor de rest van het plangebied vrij blijft van parkeergarages. Bovenop de parkeergarages worden kwalitatieve groene binnentuinen gerealiseerd voor de bewoners.
Het plan heeft nog steeds drie hoogteaccenten die als verbijzonderingen het gebied karakter en herkenningspunten geven. Het accent wat in het ontwikkelkader in het zuiden van het gebied was gepositioneerd is in deze studie verplaats naar het einde op de zichtas van de Ruggengraat.
Zicht vanaf de Ruggengraat
Openbare ruimte P+20500 P+20500
openbaar
P+20500
privaat
P+7700
3.2
P+10900
3.2
3.2
3.2
4.7
3.2
3.2
4.5
4.5
4.
P+4500
6.4
3.2
P+4500 P+4500
P+4500
P=000 P=000
P=000 2 % helling
1.5 1.8
2 % helling
2.6
2 % helling
6.0
2 % helling
2.6
P=000
3.5
2.
P+14100
3.2
3.2
3.2
P+7700 P+7700
P+7700
P+17300
3.2
3.2
3.2
P+10900 P+10900
P+10900
3.2
3.2 3.2
3.2
P+14100 P+14100
P+14100
3.
openbaar
P+17300 P+17300
P+17300
1.
privaat
3.2
privaat
3.2
openbaar
3.2
openbaar
3.2
privaat
3.2
P+20500
2 % helling
1.8 1.5
2 % helling
3.0 0.9 1.8
2.3
17.8 TUIN PAD GROEN/ WADI
Legenda Profielen
1.8 1.8 2.4
2.0
GROEN PAD GROEN
TUIN
20.0 GROEN/ WADI
PAD TUIN
TUIN GROEN PAD GROEN
WADI
1. De Ruggengraat
2. Groene hofjes
De Ruggengraat is de centrale ontsluitings-as van het plangebied. Het is een functioneel ingerichte openbare ruimte met ruimte voor fietsers, wandelaars en autoverkeer. Het is een aangenaam verblijfsgebied waar de auto te gast is. Het profiel heeft een afmeting van bijna 18 meter breed, er is ruimte voor een rijbaan voor autoverkeer en fietsers, en aan weerszijden een groenstrook, stoep en overgangszone naar de bebouwing. In de groenstroken is voldoende ruimte voor het realiseren van aantrekkelijk en klimaatadaptief groen.
De groene hofjes tussen de woonblokken hebben een profiel van 20 meter breed waardoor er ruimte is voor voortuintjes rondom en een rijke groenzone in het midden van het hofje met ruimte voor een wadi.
P+20500
openbaar
privaat
openbaar
openbaar
privaat
3.2
privaat
WEG
4.0
3.2
3.2
3.2
P+17300 3.2
P+17300 P+17300
P+17300
3.2
3.2
3.2
P+14100 3.2
P+14100 P+14100
P+14100
P+10900 3.2
3.2
3.2
3.2
P+10900 P+10900
P+10900
P+7700 3.2
3.2
3.2
3.2
P+7700 P+7700
P+7700
P+4500
P=000
P=000 2 % helling
3.5
15 %
g
1.5 1.5 2.3
15.2
2.9
P=000
P=000
2 % helling
ng
9 % helli
hellin
4.5
4.5
4.5
4.5
P+4500 P+4500
P+4500
5.2
3.2
5.0
3.5
1.5 2.0
GROEN PAD GROEN
WATER
2.0 1.5
3.5
18.5
40.3 TUIN
4.4
GROEN
PAD
GROEN
TERRAS
TUIN
GROEN
PAD
GROEN
PAD
GROEN
TUIN
3. De Goo
4. Tussen de appartementenblokken
Rondom de watergang van de Goo heeft de openbare ruimte een profiel van 40 meter. Hier wordt de Goo verbreedt en verbeterd, waarbij er voldoende ruimte is om een goede ecologische oever langs de Goo te creëren. Aan de Noordzijde van de Goo, langs de Ruggengraat is er ruimte voor een terrasfunctie met een goede oriëntatie op de zon.
Tussen de appartementenblokken is er ruimte voor voortuinen, wandelpaden en een groenzone voor een eventuele wadi’s of speelvoorziening. De afstand tussen de blokken zorgt enerzijds voor de gewenste privacy en anderzijds voor een intieme menselijke schaal.
Doorsneden C’. A’.
+24,10m
B’.
+17,80m
+17,80m
A.
+0,00m
B.
A.
WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE
Noordelijke Verbindingsweg
WON WONING WONING WONING
WERK
+12,60m
WONING WONING WONING
WERK
+11,30m
WONING WONING WONING
WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING
ATERLIERWONING
A’.
Ruggengraat
C.
Legenda Doorsneden
+27,30m +19,90m
+19,00m
+17,70m
+0,00m
B.
+11,30m
WONING WONING WONING WONING WONING
Noordelijke Verbindingsweg
B’.
Ruggengraat
Programma
+36,90m
+27,30m
+27,30m
+26,10m
+24,10m
+0,00m
C.
WONING WONING WONING WONING WONING WONING
ATERLIERWONING
WONING WONING +14,50m WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE
+19,20m
WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING WONING PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE PARKEERGARAGE
+17,70m
WERK
WERK Groen hofje
+17,70m
WONING WONING WONING WONING WONING WONING
WERK Vlietweg
C’.
Gelaagdheid
DE PADENSTRUCTUUR
DE GROENE PARKLAAG
DE BEBOUWING
Verkeer en ontsluiting
P
500pp
P
100pp
P
300pp
MAIN AXIS
Autoverkeer
Fietsers + Voetgangers
P 500pp P 100pp
P 300pp
Autoverkeer
Fietsers + Voetgangers
Ten opzichte van de benodigde parkeerplaatsen (conform de parkeernota van de gemeente Leidschendam-Voorburg) worden er 200 parkeerplekken extra opgenomen in het plan. Hiermee wordt voorzien in de parkeervraag die wordt verwacht in het gebied en zal er geen parkeerdruk ontstaat in de omliggende wijken. Alle benodigde parkeerplekken voor de nieuwe gebruikers en bewoners van de wijk worden binnen het gebied geplaats. De grootste parkeergarage met 500 plekken wordt ontsloten vanaf de Noordelijke Verbindingsweg, hiermee wordt een deel van de autobewegingen uit het gebied geweerd wat leidt tot minder verkeersbewegingen (auto’s) in de Ruggengraat. Het gebied uitrijden zal gebeuren via de Vlietweg. Dit kruispunt zal aangepast worden om de veiligheid voor de gebruikers te waarborgen.
Het fietspad langs de Noordelijke Verbindingsweg (Leidschenveensepad) wordt deels vernieuwd voor een betere aansluiting op de nieuwe bebouwing en voor het inpassen van een veilige verbinding met de parkeergarage. Tussen de bebouwing door wordt het fietspad via een helling verbonden met de Ruggengraat van de nieuwe wijk. Aan de oostzijde wordt de Ruggengraat via paden verbonden met de Oude Bleijk. Voor de veiligheid en het creëren van een aangename leefomgeving hebben fietsers en voetgangers prioriteit boven auto’s in het plangebied.
Verbeteren kruispunt aan de Vlietweg
A’.
A.
A.
A’. 1.5
3.2
5.4
3.0
TUIN
PAD
GROEN/ OPSTELPLAATSEN
WEG
5.4
3.0
2.0
3.0
1.1 0.4
GROEN/ OPSTELPLAATSEN
WEG
GROEN
FIETS PAD
PAD GROEN
28.0
Verbetering kruispunt aan de Vlietweg Het profiel van de Vlietweg wordt samen met de nieuwe ontwikkeling verbeterd en vergroend. Het nieuwe programma zal het waterfront van de Vliet activeren en verlevendigen.
De Vlietweg