4394 Rapportage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2026 1e herziening

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2026 1e herziening

Datum: 21 april 2026 Versie Ibabs: 4394

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 2/15

Inhoudsopgave Samenvatting ............................................................................................................ 3 1

Inleiding ............................................................................................................... 5 1.1 Achtergrond ................................................................................................ 5 1.2 Waarom een MPG? .................................................................................... 5 1.3 Beknopt MPG ............................................................................................. 5 1.4 Nieuwe grondexploitaties............................................................................ 6 1.5 Leeswijzer ................................................................................................... 6

2

Grondbeleid......................................................................................................... 7 2.1 Grondexploitatie .......................................................................................... 7 2.1.1 Actief grondbeleid .................................................................................... 7 2.1.2 Faciliterend grondbeleid .......................................................................... 8 2.1.3 Mix actief en faciliterend grondbeleid ...................................................... 8

2.2 Financiële verwerking ....................................................................................... 9 2.2.1 Verliesvoorziening ................................................................................... 9 2.2.2 Effect op weerstandsmogen.................................................................... 9 2.2.3 Scheiding facilitair en actief ..................................................................... 9 3

Parameters ........................................................................................................ 10

4

Resultaat ........................................................................................................... 11 4.1 Resultaat ................................................................................................... 11 4.2 Resultaat ten opzichte van het vorige MPG ............................................. 11 4.3 Verliesvoorziening .................................................................................... 11 4.4 Risicoprofiel .............................................................................................. 12 4.5 Resultaat conform jaarrekening ................................................................ 12 4.6 Bovenwijkse voorziening .......................................................................... 13 4.7 Tussentijdse winstneming......................................................................... 13 4.8 Vennootschapsbelasting........................................................................... 14

Bijlagen.................................................................................................................... 15

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 3/15

Samenvatting Achtergrond Om de resultaten van de grondexploitaties integraal in beeld te houden is in de gemeente Leidschendam-Voorburg (hierna gemeente) het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (hierna MPG) opgesteld. Voor de grondexploitaties van het MPG is een uitgebreide 1e herziening van de grondexploitatieberekeningen per 2026 opgesteld. Resultaat MPG Het resultaat van de uitgebreide 1e herziening 2026 (peildatum 1 januari 2026) van alle grondexploitaties van het MPG is circa € 8,0 miljoen (nadelig) op eindwaarde. In deze rapportage zijn de verschillen toegelicht ten opzichte van de uitgebreide 1e herziening 2025 met peildatum 1 januari 2025. Deze is op 8 juli 2025 door de raad vastgesteld. In onderstaande tabel staan de resultaten per grondexploitatie. Op totaal niveau is het resultaat van het MPG 2026 gewijzigd ten opzichte van de 1e herziening 2025 met circa € 2,3 miljoen naar circa € 8,0 miljoen nadelig op eindwaarde. Resultaat ten opzichte van het vorige MPG

Verschillenanalyse Resultaat MPG 2025-1 Vlietvoorde € -7.873.000

MPG 2026-1

Verschil

€

-8.221.000

€

-348.000

Klein Plaspoelpolder €

2.095.000

€

-467.000

€

-2.562.000

De Star €

1.000

€

646.000

€

645.000

-

€

-

€

-

Leidschendam-centrum €

Saldo op eindwaarde -€ 5.777.000 -€ 8.042.000 Tabel 1. Verschil resultaat MPG 1e herziening 2025 en 1e herziening 2026

-€ 2.265.000

Verliesvoorzieningen Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (hierna BBV) schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een verliesvoorziening (hierna voorziening) dient te worden getroffen. In tabel 2 staan de benodigde voorzieningen per project.

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 4/15

Voorzieningen MPG 2026-1 Vlietvoorde €

8.221.000

Klein Plaspoelpolder €

467.000

De Star € Totaal Voorzieningen

-

€ 8.688.000

Tabel 2. Voorzieningen MPG 1e herziening 2026 (op eindwaarde)

Risicoprofiel Bij de grondexploitaties is per project een risico- en gevoeligheidsanalyse opgesteld. Dit leidt tot een risicoprofiel. Het grondexploitatierisico voor het MPG 1e herziening 2026 is berekend op circa € 2,76 miljoen (zie tabel 3).

Risicoprofiel MPG 2026-1 Vlietvoorde € Klein Plaspoelpolder € De Star € Totaal Risico's

890.000 1.360.000 510.000

€ 2.760.000

Tabel 3. Risicoprofiel 1e herziening 2026

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 5/15

1

Inleiding

1.1

Achtergrond

Het MPG is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de (financiële) voortgang en risico’s van grondexploitaties. Het is een onderbouwing van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegroting. 1.2

Waarom een MPG?

Het MPG heeft drie functies; 1. Informatiefunctie; Het MPG geeft een doorkijk vanuit het verleden naar de verwachte toekomst van de in ontwikkeling zijnde grondexploitaties. Het is bedoeld als integrale toelichting op alle door de gemeenteraad vast te stellen grondexploitaties. 2. Verantwoordingsfunctie; De informatieverstrekking is voor de gemeenteraad van belang om haar controlerende taak uit te voeren. Het is van belang dat de gemeenteraad zich een oordeel kan vormen over de wijze waarop de budgetten beschikbaar worden gesteld en het woningbouwprogramma wordt vastgesteld. 3. Sturingsfunctie; Met het MPG kan het proces van de grondexploitaties beter worden afgestemd met de planning en control cyclus van de gemeente. De grondexploitaties hebben een financiële impact op de voorraadpositie op de gemeentelijke balans. Het risicoprofiel geeft een onderbouwing van het benodigd weerstandsvermogen in de jaarrekening. Daarnaast kan de programmering en planning in de grondexploitatie getoetst worden aan de volkshuisvestelijke doelstellingen. 1.3

Beknopt MPG

Een MPG is bedoeld als integrale toelichting. In het MPG zijn de volgende projecten opgenomen: - Vlietvoorde -

Klein Plaspoelpolder

-

De Star

-

Leidschendam Centrum (grondpositie)

Deze herziening van de grondexploitatie betreft een uitgebreide actualisatie van de grondexploitaties. De rapportage is kort en bondig gehouden om de leesbaarheid te vergroten. De grondexploitaties zijn per project apart berekend en zijn als bijlage opgenomen in de vorm van infographics. Een uitgebreidere toelichting is in de geheime bijlage opgenomen. De aandacht ligt daar op de gewijzigde uitgangspunten en verschillenverklaringen vergeleken met de vorige vastgestelde grondexploitatie.

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 6/15

1.4

Nieuwe grondexploitaties

In de toekomst zijn binnen de gemeente nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. De gemeente bezit ook eigen gronden die (her)ontwikkeld kunnen worden. Per situatie formuleert de gemeente hiervoor een ontwikkelstrategie. Per situatie bepaalt de gemeente of het noodzakelijk is om hiervoor een grondexploitatie te openen. Na vaststelling van een nieuwe grondexploitatie wordt het project in het volgende MPG meegenomen. Particuliere initiatieven en projecten waarbij een gemeentelijke grondpositie niet aan de orde is, vallen buiten het bereik van het MPG. Projecten met een gemeentelijke grondpositie die niet voldoen aan de voorwaarden1 van het (op termijn) openen van een grondexploitatie2 zijn geen onderdeel het MPG. 1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de relatie van het MPG met het grondbeleid en de financiële regelgeving voor grondexploitaties toegelicht. In hoofdstuk 3 zijn de parameters van het MPG opgenomen. In hoofdstuk 4 is het resultaat van het MPG toegelicht. In de bijlagen van dit rapport zijn openbare) infographics en de (geheime) rapportages van de grondexploitaties opgenomen.

1

Bijvoorbeeld dat er sprake is van bouw- en woonrijp maken. Bij (kleinschalige) projecten kan het voorkomen dat ze niet voldoen aan de voorwaarden. Er is dan sprake van bijvoorbeeld een reguliere verkoop. 2 Het BBV spreekt van BIE (bouwgronden in exploitatie)

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 7/15

2

Grondbeleid

2.1

Grondexploitatie

Conform de regelgeving uit het BBV besluit de raad voor een projectontwikkeling een grondexploitatie te openen. In de grondexploitatieberekeningen zijn de grondproductiekosten afgezet tegen de grondopbrengsten. De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de residuele grondwaarde uit de opstalexploitatie. In figuur 1 wordt de relatie tussen de grond- en opstalexploitatie inzichtelijk gemaakt. Grondexploitatie (GREX) Kosten

Opbrengsten

Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten

Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten

Opstalexploitatie (OPEX) Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Btw

SALDO GREX

Opbrengsten VON-prijzen

RESIDUELE GRONDWAARDE

Figuur 1. Relatie grond- en opstalexploitatieberekening

In het BBV wordt onderscheid gemaakt in actief en faciliterend grondbeleid of een combinatie hiervan. 2.1.1

Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid worden gronden ontwikkeld die in eigendom zijn of actief worden verworven door de gemeente. In het algemeen voert de gemeente zelf het bouwrijp maken van de grond uit en wijzigt (eventueel) het bestemmingsplan. Deze grond wordt vervolgens als bouwrijpe grond verkocht aan één of meerdere partijen (bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties, en/of particulieren). Bij verkoop zorgt de derde partij vervolgens voor bebouwing. De nieuwe openbare ruimte in het gebied wordt als woonrijpe grond ‘overgedragen’ aan de gemeente. Het resultaat van de gebiedsontwikkeling bij actief grondbeleid wordt inzichtelijk gemaakt door het opstellen van een grond- en opstalexploitatieberekening. Zie hiervoor figuur 1. Voorbeelden van actief grondbeleid zijn de grondexploitaties Vlietvoorde en de Star.

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 8/15

2.1.2

Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het derden/particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. De gemeente koopt dan niet zelf grond aan, maar oefent haar invloed op de inrichting van de grond uit via het bestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en/of een posterieure overeenkomst met een exploitatieplan. De gemeente is (wettelijk) verplicht kosten verbonden aan de grondexploitatie te verhalen op de particuliere exploitant. De wijze van de berekening van het kostenverhaal is in figuur 2 schematisch weergegeven. Berekening kostenverhaal (GREX) Kosten

Opbrengsten

Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten

Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten

MAXIMAAL KOSTENVERHAAL

Opstalexploitatie (OPEX) Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Btw

Opbrengsten VON-prijzen

RESIDUELE GRONDWAARDE

Figuur 2. Berekening kostenverhaal

Het maximale kostenverhaal wordt inzichtelijk gemaakt door het opstellen van een grondexploitatieberekening waarbij de grondproductiekosten worden afgezet tegen de grondopbrengsten, die zijn gebaseerd op de residuele grondwaarde uit de opstalexploitatie. Het maximale kostenverhaal is het totaal van de potentiële opbrengsten van de grondexploitatie (macro-aftopping). 2.1.3

Mix actief en faciliterend grondbeleid

Een mix van actief en faciliterend grondbeleid is mogelijk binnen één grondexploitatie. Naast grondopbrengsten van de verkoop van bouwrijpe grond is er dan sprake van kostenverhaal voor gedeeltes die niet in eigendom zijn van de gemeente. Zie hiervoor de onderstaande figuur. Grondexploitatie gemeente (GREX)

Berekening kostenverhaal (GREX)

Kosten

Opbrengsten

Kosten

Opbrengsten

Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten

Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten

Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten

Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten

SALDO GREX

MAXIMAAL KOSTENVERHAAL

Figuur 3. Gemeentelijke grondexploitatie bij grondverkoop en kostenverhaal

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 9/15

De kosten worden afgezet tegen de grondopbrengsten én tegen de overige opbrengsten die bestaan uit het berekende maximale kostenverhaal. Voorbeeld van gemengd grondbeleid is de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder. 2.2

Financiële verwerking

Het MPG wordt verwerkt in de gemeentelijke jaarrekening. 2.2.1

Verliesvoorziening

Het BBV schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een voorziening moet worden getroffen. De gemeente houdt bij het treffen van de voorziening rekening met de verwachte toekomstige rentelasten en prijsstijgingen. Hierdoor is de getroffen voorziening toereikend om het verwachte tekort op eindwaarde te dekken. De voorziening voor het verwachte verlies wordt conform de BBVvoorschriften in mindering gebracht op de boekwaarde van het onderhandenwerk in de balans. 2.2.2

Effect op weerstandsmogen

Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten groot kunnen zijn, is het belangrijk om deze te beheersen. Daarom is bij de grondexploitaties per project een risico- en gevoeligheidsanalyse opgesteld. Voor het afdekken van risico’s houdt de gemeente weerstandscapaciteit aan: de algemene reserve met bufferfunctie. De weerstands-capaciteit minus de risico’s vormt het weerstandsvermogen van de gemeente. Het totaal berekende risicoprofiel wordt opgenomen in de bepaling van het weerstandsvermogen. 2.2.3

Scheiding facilitair en actief

In het MPG is voor het project Klein Plaspoelpolder sprake van een mix van een actief en een faciliterend deel. In de jaarrekening is conform de BBV-voorschriften qua verslaglegging het actieve gedeelte bij de onderhanden werken opgenomen. De balanspositie van de facilitaire grondexploitatie wordt verantwoord onder de kortlopende vorderingen en schulden. In hoofdstuk 4 is hierom zowel het projectresultaat van het MPG (paragraaf 4.1) als het resultaat volgens de verslagleggingsregels van de jaarrekening opgenomen (paragraaf 4.5).

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 10/15

3

Parameters

Het resultaat van de grondexploitaties in het MPG is berekend op eindwaarde met een dynamische eindwaardeberekening. Dit houdt in dat de berekening naast het saldo van de grondkosten en -opbrengsten rekening houdt met rente en indexaties van kosten en opbrengsten, tot het geplande einde van elk project. De hiervoor gebruikte parameters komen uit de in januari 2026 opgestelde parametervisie en zijn opgenomen in tabel 4.

Tabel 4. Overzicht parameters

Prijspeil Voor de grondexploitaties in het MPG is de prijspeildatum 1 januari 2026. Bij de vorige herziening, de 1e herziening 2025, was de prijspeildatum 1 januari 2025. Indexatie invloeden In de grondexploitaties is een aanname gedaan in welke jaren daadwerkelijk de verwachte kosten worden gemaakt en wanneer de verwachte opbrengsten worden ontvangen. De waarde van deze prognoses zijn bepaald op de prijspeildatum. Bij de verwachte kosten wordt de waarde in het grondexploitatie model opgehoogd met de kostenindex tot en met het verwachte jaar van realisatie. Bij de opbrengsten wordt de waarde in het grondexploitatie model opgehoogd met de opbrengstenindex. De index verschilt per jaar en per categorie (zie tabel 4). Door contractafspraken of taxaties is in sommige grondexploitaties of deelgebieden met een afwijkend percentage rekening gehouden. Rente Voor de grondexploitaties in het MPG is het toe te rekenen rentepercentage gelijk aan de omslagrente van de gemeente. Voor 2025 is dit 1,2%. Met dit percentage is ook in de latere jaren gerekend. Eindwaardedatum Elke grondexploitatie kent zijn eigen einddatum. Het saldo op eindwaarde is naar deze datum berekend. De grondexploitatieberekeningen met verschillende eindwaardedatums mogen rekenkundig gezien niet met elkaar worden vergeleken. Voor de leesbaarheid wordt dit wel in de tabellen gedaan.

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 11/15

4

Resultaat

4.1

Resultaat

Het resultaat van het MPG 2026 is circa € 8,0 miljoen nadelig op eindwaarde. In tabel 5 zijn de resultaten per project weergegeven. In de (geheime) rapportage van de grondexploitaties is per grondexploitatie een toelichting gegeven op de gehanteerde uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de berekening van het eindresultaat. 4.2

Resultaat ten opzichte van het vorige MPG

Het resultaat van het MPG 2025 was € 5,8 miljoen nadelig op eindwaarde. Het resultaat van het MPG 2026 is dus circa € 2,3 miljoen nadeliger geworden. Zie tabel 5 voor de verschillen per grondexploitatie.

Verschillenanalyse Resultaat MPG 2025-1 Vlietvoorde € -7.873.000

MPG 2026-1

Verschil

€

-8.221.000

€

-348.000

Klein Plaspoelpolder €

2.095.000

€

-467.000

€

-2.562.000

De Star €

1.000

€

646.000

€

645.000

-

€

-

€

-

Leidschendam-centrum €

Saldo op eindwaarde -€ 5.777.000 -€ 8.042.000 Tabel 5. Verschil resultaat MPG 1e herziening 2025 en 1e herziening 2026

-€ 2.265.000

In de (geheime) rapportage van de grondexploitaties is een uitgebreide toelichting gegeven op de verschillen met de vorige herziening. Leidschendam-centrum; financiële afwikkeling tussen gemeente en VOF In opdracht van de VOF heeft de gemeente gronden verworven in het gebied. Daarnaast draagt de VOF in opdracht van de gemeente zorg voor het woon- en bouwrijp maken van deze gronden. De boekwaarden van deze gronden, inclusief de bijkomende kosten, staan daarom op de balans van de gemeente. Hiertegenover staat een schuld van de gemeente aan de VOF in de vorm van een door de VOF aan de gemeente verstrekte geldlening. De gemeente verkoopt in delen de gronden aan de VOF. De opbrengsten uit deze verkopen worden gebruikt om de lening af te lossen. In 2026 zal de laatste grondverkoop plaatsvinden en kan de lening geheel afgelost worden met de verkoopopbrengsten. De VOF zal vervolgens worden opgeheven. 4.3

Verliesvoorziening

Het BBV schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een voorziening dient te worden getroffen. De voorzieningen van het MPG 2026 staan in tabel 6.

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 12/15

Voorzieningen MPG 2026-1 Vlietvoorde €

8.221.000

Klein Plaspoelpolder €

467.000

De Star € Totaal Voorzieningen

-

€ 8.688.000

Tabel 6. Voorzieningen MPG 1e herziening 2026 (op eindwaarde)

De voorziening voor het verwachte verlies wordt conform de BBV-voorschriften in mindering gebracht op de waardering van het onderhanden werk in de balans. 4.4

Risicoprofiel

Per project zijn de risico’s geïnventariseerd en geactualiseerd door middel van risico- en gevoeligheidsanalyses. In tabel 7 is het risicoprofiel weergegeven per project.

Risicoprofiel MPG 2026-1 Vlietvoorde € Klein Plaspoelpolder € De Star € Totaal Risico's

890.000 1.360.000 510.000

€ 2.760.000

Tabel 7. Risicoprofiel 1e herziening 2026

Het risicoprofiel vormt de basis voor de bepaling van de hoogte van het grondexploitatierisico dat wordt opgenomen in het gemeentelijk weerstandsvermogen. In de (geheime) rapportage van de grondexploitaties wordt een toelichting gegeven op het risicoprofiel per grondexploitatie.

4.5

Resultaat conform jaarrekening

In tabel 8 is het projectresultaat MPG opgenomen zonder het facilitaire deel van Klein Plaspoelpolder. De boekwaarden in onderstaande tabel sluiten aan met de jaarrekening 2025 (paragraaf grondbeleid).

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 13/15

Vlietvoorde

(N= Nadelig, V=Voordeling, O=Neutraal)

Klein Plaspoelpolder

De Star

Leidschendam Centrum

Boekwaarde per 01-01-2025

€

43.047.000-

N

€

4.681.000- N

€

1.003.000-

N

€

N

€

49.948.000- N

Gerealiseerde inkomsten in 2025

€

28.712.000

V

€

255.000

V

€

12.000

V

€

-

O

€

28.979.000

Gerealiseerde uitgaven in 2025

€

4.530.000-

N

€

1.620.000-

N

€

865.000-

N

€

-

O

€

7.015.000- N

Boekwaarde per 31-12-2025

€

18.865.000-

N

€

6.046.000- N

€

1.856.000-

N

€

N

€

27.984.000- N

€

44.088.000

€

21.195.000-

V

€

22.893.000

Nog te realiseren inkomsten (excl. prijsstijging/rente) Nog te realiseren uitgaven (excl. prijsstijging/rente) Saldo nog te realiseren (excl prijsstijging en rente) Resultaat nominaal saldo (excl prijsstijging/rente)

V

€

24.405.000

€

13.145.000-

€

11.260.000

€

7.605.000- N

N V

€

10.176.000

€

2.582.000-

€

7.594.000

€

1.549.000

V N V V

€

8.290.000

€

5.468.000-

€

2.822.000

€

966.000

V N

€

1.217.000-

Totaal MPG

1.217.0001.217.000

€

1.217.000

V O

V

V N

V

€

V

V

€

-

O

€

5.090.000- N

Kosten- en opbrengstenstijging

€

10.000

V

€

509.000

V

€

267.000-

N

€

-

O

€

252.000

Rente

€

627.000-

N

€

101.000-

N

€

53.000-

N

€

-

O

€

781.000- N

Saldo op eindwaarde

€

8.221.000-

N

€

1.957.000

V

€

646.000

V

€

-

O

€

5.618.000- N

Tabel 8. MPG conform jaarrekening

4.6

Bovenwijkse voorziening

Een deel van de te maken kosten bij de grondexploitatie KPP, de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen, kan niet volledig verhaald worden. Deze kosten worden geraamd op circa € 2.134.000 (prijspeil 1 januari 2026). De uitgaven worden tot en met 2030 verwacht. De totale investering komt met kostenindex uit op circa € 2.266.000. Bij de 1e herziening 2025 is een krediet beschikbaar gesteld van € 1.943.000 op prijspeil 1 januari 2025. De raad wordt bij de vaststelling van de 1e herziening MPG 2026 gevraagd dit krediet te verhogen. Het verschil komt door een hogere raming van de civiele kosten, een langere doorlooptijd en indexatie. Het nut van deze voorzieningen in KPP strekt verder dan alleen de te ontwikkelen deellocaties in KPP. Ook de bewoners van de bestaande woningen en de bewoners van de omliggende gebieden profiteren namelijk van de nieuw aan te leggen voorzieningen. Dit zijn de bovenwijkse voorzieningen, het gaat om:

4.7

-

Het doorlopend wandelpad langs de Vliet

-

De groen-blauwe as die de wijk Damsigt verbindt naar de Vliet

-

De doorgaande fietsverbinding door KPP

Tussentijdse winstneming

De commissie BBV heeft regels gegeven voor tussentijdse winstneming. Het voorzichtigheidsbeginsel houdt in dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. De resultaten van de huidige grondexploitaties in het MPG geven geen aanleiding voor tussentijdse winstneming.

V

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 14/15

Voor het actieve deel van Klein Plaspoelpolder en voor De Star wordt wel rekening gehouden met een positief eindresultaat, maar er zijn nog geen opbrengsten uit grondverkoop ontvangen, waardoor ook hier op dit moment geen sprake is van tussentijdse winstneming. 4.8

Vennootschapsbelasting

De gemeente moet beoordelen of zij met de uitoefening van haar activiteit(en) in fiscale zin een onderneming drijft. De activiteiten vanuit het grondbeleid en de grondexploitaties kunnen hiervoor in aanmerking komen. De verwachte positieve resultaten van het actieve deel van de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder en van de grondexploitatie De Star wegen niet op tegen het negatieve resultaat van de overige grondexploitaties. Het MPG wordt daarom als een niet fiscale ondernemingsactiviteit aangemerkt.

Project 4394 Rapportage MPG 2026 1e herziening Datum 21 april 2026 Pagina 15/15

Bijlagen De grondexploitaties zijn per project apart geactualiseerd en de resultaten zijn in infographics opgenomen: -

Infographic 1e herziening MPG 2026

-

Infographic 1e herziening grondexploitatie 2026 – Vlietvoorde

-

Infographic 1e herziening grondexploitatie 2026 – Klein Plaspoelpolder

-

Infographic 1e herziening grondexploitatie 2026 – De Star

Daarnaast is er een niet-openbare (geheime) rapportage voor de grondexploitaties van de 1e herziening grondexploitaties MPG 2026 gemaakt; -

[GEHEIM] Rapportage 1e herziening grondexploitaties MPG 2026 – Vlietvoorde, Klein Plaspoelpolder en De Star

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) Inleiding Legenda Uitgeefbaar

Nieuwbouw

Prive tuinen

Rijbaan + voetgangeersstrook

Noorthey

Voetpad

Parkeren

Watergang

Bosrand Voorschoten

Entree

g we at

7 44

N

ra

t es

rs

u Ve Het Schakelstuk

Vlietvoorde Noord

+

+

= MPG Talud

Wadi

Plas/dras zone

Damwand

Halfverhardpad

Trafo

Ondergrondse containers

Keerwand

Gras

Kruidenrijkgras

Vlietvoorde West

Leidschendam

Halfverharding

Haag

Beplanting

Vlietvoorde Zuid aan de Vliet

Vlietvoorde Oost aan de Vliet

Nieuwe bomen

Bestaande bomen

Verwijderde bomen

Fase 2

t

Vlie

Vlietvoorde

Klein Plaspoelpolder

De Star

Waarom stellen we het MPG en de grondexploitaties op?

✔

i Informatieve functie Grondexploitaties geven inzicht in de kosten en opbrengsten van het project. Het MPG geeft een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van alle in ontwikkeling zijnde grondexploitaties.

Verantwoordingsfunctie Voor alle kosten en opbrengsten per grondexploitatie legt het college verantwoording af. Het MPG is de integrale toelichting op alle door de raad vast te stellen grondexploitaties.

Sturingsfunctie De Raad kan, door het nemen van inhoudelijke besluiten bij de projecten, sturen op het resultaat per grondexploitatie. De resultaten worden zichtbaar in het MPG. Met een MPG kan ook het complexe proces van de grondexploitatie beter worden afgestemd met de P&C-cyclus.

Wat is de eindwaarde en de bandbreedte van het MPG?

-9,1

VLV

-8,2 -7,9

-1,8

KPP

-0,5 -0,1

0,1

De Star

0,7 0,8

-10,8

MPG 2026

-8,0 -7,2

x 1 miljoen

-12

-10

EW + R:

Eindwaarde en risico’s

EW:

Eindwaarde

EW + K:

Eindwaarde en kansen

-8

-6

-4

-2

0

2

4

Het resultaat (eindwaarde (EW)) van het MPG (1e herziening 2026) betreft circa € 8,0 miljoen negatief. De exacte hoogte van de nog te verwachten kosten en opbrengsten is bij de projecten op dit moment niet met zekerheid vast te stellen. Het uiteindelijke resultaat kan hierdoor lager of hoger uitvallen. De risico’s en kansen bepalen per project de bandbreedte van de eindwaarde. Voorzieningen en risico’s

Voorzieningen € 8,7 miljoen

Risico’s € 2,8 miljoen

Voor het verwachte verlies van een grondexploitatie moet een verliesvoorziening worden getroffen. Het totaal aan voorzieningen voor dit MPG is € 8,7 miljoen.

Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten substantieel kunnen zijn, is het van groot belang om deze te beheersen. Per project is een overzicht van het risicoprofiel opgesteld. Het grondexploitatierisico voor dit MPG is berekend op circa € 2,8 miljoen. Hiermee is het beslag op het weerstandsvermogen van de gemeente inzichtelijk.

Grondexploitatie

Vlietvoorde Inleiding In de grondexploitatie voor Vlietvoorde worden de benodigde investeringen en de te realiseren opbrengsten bijgehouden. Door zowel de kosten als de opbrengsten in te schatten en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen.

Veld van Noorthey Veurse Horst

Buitenvoorde Voorschoten eg tw

Entree

7 44

N

a ra

t es

rs

u Ve

Het Schakelstuk

Bos van Veur Tuin van Veur

Leidschendam

Landgoed Oostbosch

Veurse kreken Veurse Plas t

Vlie

Transformatie naar oorspronkelijke groene landschap met kleinschalige woningbouw

Wat is de grondexploitatie Vlietvoorde?

Opbrengsten

Kosten

€

Aankoop grond

Verkoop gemeentegrond Subsidies en bijdragen

Sloopkosten Bodemsanering Bouwrijp maken

€

€

Inrichten openbaar gebied Plankosten

Wat is de eindwaarde (EW) en de bandbreedte van de grondexploitatie? EW + risico’s

EW

-/- € 9,11 miljoen

EW + kansen

-/- € 8,22 miljoen

-/- € 7,85 miljoen

De kosten en opbrengsten in de grondexploitatie Vlietvoorde zijn gebaseerd op ramingen van (externe) deskundigen. Omdat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten is sprake van een tekort op de grondexploitatie. Dit tekort is in de eerste herziening van 2026 berekend op circa -/- € 8,22 miljoen (op eindwaarde in 2028, rekening houdend met rente en inflatie). De hoogte van de toekomstige kosten en opbrengsten is op dit moment niet met zekerheid vast te stellen. Het uiteindelijke grondexploitatie-resultaat kan hierdoor lager of hoger uitvallen. Daarom wordt een bandbreedte van circa -/- € 9,11 miljoen tot circa -/- € 7,85 miljoen aangehouden.

+

-/- € 7,87 miljoen

Eerste herziening 2025

OZB-aanslagen

Hogere kosten bouw en woonrijp maken

-/- € 8,22 miljoen

De marktontwikkeling voor woningen zorgt voor een positief effect op de verwachte grondopbrengsten.

Eerste herziening 2026

De eerste herziening van 2025 kende een resultaat van circa -/- € 7,87 miljoen op eindwaarde per 2028. De eerste herziening 2026 geeft het financiële effect van de laatste ontwikkelingen in het project en in de markt weer. Het resultaat op eindwaarde 2028 is nadelig bijgesteld. De ramingen voor het bouwrijp en woonrijp maken zijn geactualiseerd door een extern bureau, wat leidt tot hogere kosten maar ook tot besparingen door een gunstig aanbestedingsresultaat voor de bruggen en lagere posten voor de aankleding van het Kanaal van Corbulo en de groenaanplant. Daarnaast zorgt de marktontwikkeling voor woningen voor een positief effect op de verwachte grondopbrengsten.

Grondexploitatie

Klein Plaspoelpolder Inleiding In de grondexploitatie voor Klein Plaspoelpolder worden de benodigde investeringen en de te realiseren opbrengsten bijgehouden. Door zowel de kosten als de opbrengsten in te schatten en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen.

Transformatie van een gemengd stedelijk gebied naar een stedelijk woonmilieu

Wat is de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder?

Opbrengsten

Kosten Onderzoekskosten

€

Verkoop gemeentegrond

Sloopkosten Bodemsanering

€

Bouwrijp maken

€

Bijdragen kostenverhaal andere initiatiefnemers binnen het plangebied

Inrichting openbare ruimte Plankosten

Wat is de eindwaarde (EW) en de bandbreedte van de grondexploitatie? EW + risico’s

-/- € 1,82 miljoen

EW

-/- € 0,47 miljoen

EW + kansen

-/- € 0,06 miljoen

De kosten en opbrengsten in de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder zijn gebaseerd op ramingen en kengetallen, gecheckt door (externe) deskundigen. Het resultaat van de grondexploitatie is circa -/- € 0,47 miljoen (op eindwaarde 2030, rekening houdend met rente en inflatie) bij de eerste herziening 2026. Indien de risico’s worden meegenomen kan het uiteindelijke grond­ exploitatieresultaat lager of hoger uitvallen. Daarom wordt een bandbreedte van circa -/- € 1,82 miljoen tot circa -/- € 0,06 miljoen miljoen aangehouden. Bovenwijkse voorzieningen Een deel van de kosten voor openbare inrichting mogen niet aan de ontwikkeling Klein Plaspoelpolder en de grondexploitatie worden toegerekend. Voor deze bovenwijkse voorzieningen is een apart krediet vastgesteld. De ramingen voor de openbare inrichting zijn geïndexeerd. Het bovenwijkse deel is daarmee ook toegenomen.

+/+ € 2,10 miljoen

Eerste herziening 2025

-/- € 0,46 miljoen

De ramingen voor plankosten, onderzoek en investeringen openbaar gebied zijn geactualiseerd en verhoogd. Ook vallen opbrengsten lager uit vanwege inpassing van een school en kinderdagverblijf, een groter programma voor een gezondheidscentrum en per saldo minder ruimte voor woningen. Dit geeft per saldo een negatief effect op de grondwaarde.

Eerste herziening 2026

Bij de eerste herziening van 2025 was het saldo positief berekend op circa +/+ € 2,10 miljoen. In 2025 is dit resultaat verslechterd met € 2,46 miljoen. De eerste herziening van de grondexploitatie per 2026 komt nu uit op -/- € 0,47 miljoen.

Grondexploitatie

De Star Inleiding

In de grondexploitatie voor De Star worden de benodigde investeringen en de te realiseren opbrengsten bijgehouden. Door zowel de kosten als de opbrengsten in te schatten en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen.

Transformatie van grotendeels sportpark naar sociale huur en koopwoningen Legenda Uitgeefbaar

Nieuwbouw

Prive tuinen

Rijbaan + voetgangeersstrook

Voetpad

Parkeren

Watergang

Talud

Wadi

Plas/dras zone

Damwand

Halfverhardpad

Trafo

Ondergrondse containers

Keerwand

Gras

Kruidenrijkgras

Halfverharding

Haag

Beplanting

Nieuwe bomen

Bestaande bomen

Verwijderde bomen

Fase 2

Voorlopig ontwerp Wat is de grondexploitatie De Star?

Opbrengsten

Kosten Aankoop grond Voorbelasten grond

€

Verkoop gemeentegrond

€

Bouwrijp maken

€ €

Inrichten openbaar gebied Plankosten

Wat is de eindwaarde (EW) en de bandbreedte van de grondexploitatie? EW + risico’s +/+ € 0,14 miljoen

EW

EW + kansen

+/+ € 0,65 miljoen

+/+ € 0,77 miljoen

De kosten en opbrengsten in de grondexploitatie De Star zijn gebaseerd op ramingen van (interne en externe) deskundigen. Het resultaat van de grondexploitatie is in de eerste herziening van 2026 berekend op circa 646.000 (op eindwaarde in 2029, rekening houdend met rente en inflatie). Indien de risico’s worden meegenomen kan het uiteindelijke grondexploitatie resultaat lager of hoger uitvallen. Daarom wordt een bandbreedte van circa +/+ € 0,14 miljoen tot circa +/+ € 0,77 miljoen aangehouden.

+

+/+ € 1.000

Eerste herziening 2025

Hogere opbrengsten door hogere verkoopprijs van grond.

+/+ € 646.000

Positieve rente en indexatie effecten.

Eerste herziening 2026

De eerste herziening van 2025 kende een resultaat van circa +/+ € 1.000 op eindwaarde per 2027. De eerste herziening 2026 geeft het financiële effect van de laatste ontwikkelingen in het project en in de markt weer. Het resultaat op eindwaarde 2029 is voordelig bijgesteld. Dit komt door hogere grondopbrengsten dan in de vorige grondexploitatie was opgenomen en het verfijnen van de fasering in de werkzaamheden.