4305 Nota van wijzigingen herstelbesluit bestemmingsplan Stedelijk
Tekst van het document
Beantwoording van de zienswijze: Het bestemmingsplan “Stedelijk” is conserverend van aard. Daarnaast zijn er geen nieuwe (her)ontwikkelingsprojecten opgenomen in het bestemmingsplan “Stedelijk”. Gelet op het voorgaande is het juridisch niet noodzakelijk om, veelal dure, onderzoeken te laten uitvoeren. De leefkwaliteit in het plangebied verandert niet door het vaststellen van een conserverend bestemmingsplan. Reclamant geeft aan dat het bestemmingsplan geen enkel inzicht biedt in te verwachten ontwikkelingen met betrekking tot verkeer, woningbouw en bedrijvigheid. Ook hiervoor geldt dat er
11
sprake is van een conserverend bestemmingsplan waarin enkel de huidige planologische situatie is vastgelegd. Indien er op dit moment actuele knelpunten zijn worden deze via een apart traject door de gemeente in behandeling genomen, beoordeeld en van een oplossing voorzien. Het bestemmingsplan “Stedelijk” is op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt en zowel digitaal als fysiek ter inzage gelegd. Hiermee voldoet de gemeente aan alle gestelde voorwaarden door de wetgever. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 17 december 2019 het raadsvoorstel participatiekaders projecten omgevingsvisie en omgevingsplan vastgesteld. In dit voorstel is voor de verschillende producten in het kader van de aanstaande omgevingswet opgenomen hoe de gemeente wil omgaan met participatie in dit kader. De gemeenteraad heeft het besloten om te kiezen voor de volgende ambitieniveaus per fase in het traject op weg naar het gebiedsdekkende omgevingsplan:
consoliderend voor het proces om te komen tot twee bestemmingsplannen;
onderscheidend voor het proces om te komen tot een omgevingsvisie;
vernieuwend voor het proces om te komen tot een omgevingsplan.
In de Algemene wet bestuursrecht is opgenomen dat een zienswijze minimaal voorzien dient te zijn van een naam, adres en handtekening. De mogelijkheid voor het indienen van een digitale zienswijze in bestemmingsplanprocedures, bijvoorbeeld via Digid, wordt door de gemeente op dit moment nog niet gefaciliteerd. Het is wel een mogelijk om een zienswijze, voorzien van een handtekening, bij de gemeente in te dienen. Het anonimiseren van ontvangen zienswijzen is een standaardprocedure bij de gemeente, gelet op de bepalingen in de Algemene verordening gegevensbescherming (hierna: AVG). Dit geldt echter niet voor zienswijzen welke worden ingediend door een bedrijf. De AVG ziet namelijk enkel toe op het beschermen van persoonsgegevens. Reclamant, een adviesbureau, heeft echter verzocht om zijn zienswijze te anonimiseren waar de gemeenteraad in deze zienswijzennota gehoor aan heeft gegeven. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
4.
Reclamant 4, Wooninvest, gevestigd in Leidschendam.
Inhoud van de zienswijze: De zienswijze is een schriftelijke reactie van Wooninvest (hierna: Reclamant) op de gemeentelijke brief in het kader van het wettelijk vooroverleg (ex artikel 1.3.1 Bro). Reclamant vraagt zich af, nu er in het ontwerpbestemmingsplan Stedelijk een onderscheid is gemaakt tussen grondgebonden en gestapelde woningen, of het binnen een van beide woonbestemmingen mogelijk is om beide types te combineren.
12
Reclamant vraagt zich af wat de overweging is geweest om voor het gebied De Star, waar al een ruimtelijke onderbouwing voor bestaat, geen wijzigingsgebied op te nemen in het ontwerpbestemmingsplan. Reclamant vraag zich af of dit geen voordelen voor de voortgang van de ontwikkeling met zich meebrengt. Reclamant hoort graag van de gemeente hoe deze garandeert dat de planning tot en met de invoering van het omgevingsplan geen nadelige invloed kan hebben op haar projecten. Beantwoording van de zienswijze: Binnen de bestemming ‘Wonen – Grondgebonden’ is het uitsluitend mogelijk om aaneengebouwde en vrijstaande woningen te realiseren. Op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogte van deze woningen aangegeven. Dit maakt het dus niet direct mogelijk om gestapelde woningen binnen deze bestemming te realiseren. Dit hoeft voor de vergunningverlening bij eventuele nieuwe gestapelde woningen geen groot probleem te zijn, aangezien op locaties waar al een bouwvlak is opgenomen en de bestemming 'Wonen' is opgenomen met een reguliere omgevingsvergunningprocedure tot een besluit kan worden gekomen (besluit binnen 8 weken). In de aanvraag omgevingsvergunning kan reclamant derhalve de verhouding tussen grondgebonden en gestapelde woningen aangeven. Op 2 februari 2021 heeft de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg het ruimtelijk kader voor de locatie ‘De Star’ vastgesteld.
In het bijbehorende raadsvoorstel is opgenomen dat na vaststelling van het ruimtelijk kader gestart wordt met het nader uitwerken van de plannen alsmede het uitvoeren van de benodigde milieukundige onderzoeken. Daarnaast heeft de gemeenteraad een krediet beschikbaar gesteld om het ruimtelijk kader verder uit te werken tot een ontwerpbestemmingsplan voor de locatie. Het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan “Stedelijk” is om meerdere redenen niet mogelijk gebleken:
een groot deel van de (milieukundige) onderzoeken zijn nog niet uitgevoerd voor de herontwikkelingslocatie. Zonder deze onderzoeken kunnen wij in het bestemmingsplan niet goed motiveren dat de ontwikkeling voorziet in een ‘goede ruimtelijke ordening’. De huidige wetgeving vereist van ons dat alle relevante omgevingsonderzoeken zijn uitgevoerd, beoordeeld en voorzien van een motivatie van de gemeente voordat een bouwplan in het bestemmingsplan kan worden opgenomen;
zodra de Omgevingswet in werking treedt worden de wettelijke eisen ten aanzien van onderzoeken versoepeld, maar zover is het op dit moment helaas nog niet. Naar verwachting treedt de Omgevingswet per 1 juli 2022 in werking;
op basis van het vastgesteld Ruimtelijk kader kunnen nog geen concrete wijzigingsregels worden opgesteld. Dit kan pas zodra het plan verder is uitgewerkt binnen de kaders van het ruimtelijk kader.
13
Het opnemen van een wijzigingsgebied voor een bouwplan in een verder conserverend ontwerpbestemmingsplan als “Stedelijk” kan er daarnaast voor zorgen dat een situatie ontstaat waarin het bouwplan moet wachten totdat op het gehele bestemmingsplan is beslist. (Bijvoorbeeld een verzoek tot voorlopige voorziening bij de Raad van State tegen een ander onderdeel van het bestemmingsplan maar waardoor de besluitvorming voor het gehele bestemmingsplan wordt geschorst). Dit is voor beide plannen niet wenselijk. Vanuit de projectorganisatie voor ‘de Star’ worden op dit moment de voorbereidingen getroffen om een projectbestemmingsplan voor ‘De Star’ op te stellen. Dit plan heeft haar eigen planning en proceduretijd en zal daardoor niet worden ‘opgehouden’ door bestemmingsplan “Stedelijk”. De reeds gemaakte afspraken hieromtrent met de gemeente kunnen gewoon doorgang vinden. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
5.
Reclamant 5, VOF Leo Leoni en 3 particulieren gevestigd te Voorburg.
Inhoud van de zienswijze: VOF Leo Leoni (hierna: reclamant) exploiteert aan de Rozenboomlaan 45-47 een klein Italiaans restaurant/traiteur onder de naam ‘Il Tortellino’. Reclamant geeft aan dat aan het pand Rozenboomlaan 45-47 de bestemming ‘Gemengd’ is toegekend, met op de begane grond horeca t/m categorie 1, wat conform het huidig gebruik is. Het bedrijf heeft door de coronaperikelen aanmerkelijke schade geleden. Door het afhalen van maaltijden heeft het bedrijf kunnen overleven. Om een toekomst te hebben is een kleine aanpassing van de bedrijfsformule echter wel noodzakelijk. Reclamant wil de restaurantruimte, ondergebracht op nummer 45, binnen het bestaande pand meer ruimte geven mede ingegeven door de noodzaak om 1,5 meter afstand te houden. Reclamant stelt dat de interne verbouwing mogelijk is binnen het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk’. De bouwregels zijn hiervoor toereikend. Reclamant merkt dat in de praktijk dat restaurantbezoekers vaak graag een wijntje bij het eten willen. Voor het kunnen aantrekken van voldoende bezoekers is dit van wezenlijk belang stelt reclamant. Het ontwerpbestemmingsplan Stedelijk staat het schenken van alcoholhoudende dranken echter nog niet toe stelt reclamant en hij verzoekt de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan een maatwerkbestemming op te nemen die het toelaat om tussen 12.00 uur en 22.00 uur alcohol te schenken.
Reclamant geeft aan dat er zo spoedig mogelijk een aanvraag voor een exploitatievergunning en een drank- en horecavergunning zal worden ingediend.
14
Beantwoording van de zienswijze: Het bestemmingsplan “Stedelijk” is conserverend van aard. Bij het opstellen van de regels behorend bij het bestemmingsplan “Stedelijk” is een fout gemaakt welke geen recht doet aan het conserverend karakter van het bestemmingsplan. In de regels is bij de verschillende bestemmingen ‘Gemengd’ (artikelen 11 t/m 14) opgenomen dat horeca als functie rechtstreeks is toegelaten. Dit is niet correct en wordt hersteld bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Stedelijk”. Enkel de percelen, waarbij in vigerende bestemmingsplan een functieaanduiding horeca is opgenomen, krijgen deze mogelijkheden in het bestemmingsplan “Stedelijk”. Concreet voor deze locatie betekent dit dat aan het pand Rozenboomlaan 45-47 geen aanduiding ‘horeca’ wordt toegekend conform het vigerende bestemmingsplan “Oosteinde – Parkweg”. Tussen de periode van 1 juli 2016 en 1 april 2017 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg een pilot gedraaid onder de naam ‘tijdelijke combinatie winkel en horeca’. Reclamant heeft meegedaan aan deze pilot. Tijdens deze periode mocht er alcoholische drank geschonken worden als onderdeel van een horecaconcept. Voor het adres Rozenboomlaan 45-47 zijn in het verleden meerdere aanvragen ingediend om medewerking te verlenen aan een restaurantfunctie ter plaatse.
In 2017 heeft de gemeente geoordeeld dat er Ruimtelijk en economisch geen bezwaren waren tegen het vestigen van een restaurant op de Rozenboomlaan 45 (horeca categorie 3). Hierbij is wel de voorwaarde gesteld dat er ten behoeve van de restaurantfunctie 6 nieuwe parkeerplaatsen moesten worden gevonden in de openbare ruimte. Hier kon aan voldaan worden middels het laten verrichten van een onderzoek naar de parkeerdruk ter plaatse. Voor zover bekend is dit onderzoek nooit bij de gemeente ingediend. De gemeente heeft de door reclamant gewenste uitbreiding opnieuw beoordeeld op stedenbouwkundige-, economische- en verkeerskundige uitgangspunten. Uit stedenbouwkundig oogpunt is het behouden van een actieve plint van belang. De eigenaar vraagt in zijn zienswijze om 2 zaken, te weten:
de uitbreiding van het aantal m² horeca in het pand op nr. 45 (mede vanwege de beperkingen vanwege Covid-19),
om uitbreiding van de horecacategorie om het schenken van alcohol mogelijk te maken.
Ten opzichte van de eindconclusie uit het advies van 2017 zijn de economische inzichten van de gemeente gewijzigd. De conclusie uit 2017 geldt derhalve niet meer. De gemeentelijke detailhandelsen horeca structuurvisie zet in op concentratie van de horeca en detailhandel in de 4 kernwinkelgebieden binnen de gemeente. Dit doel wordt onder andere nagestreefd door in te zetten op deze 4 kernwinkelgebieden en geen ondersteuning te verlenen aan nieuwe horeca of detailhandel daarbuiten.
15
Het verlenen van medewerking aan het verzoek van reclamant staat haaks op de gemeentelijke visie en het daaruit voortvloeiende beleid. De detailhandelsfunctie is bovendien gevestigd op slechts 500 meter van de twee kernwinkelgebieden in Voorburg. Het is niet wenselijk om op deze korte afstand extra horeca toe te staan. Daarnaast zou eventuele medewerking mogelijk ook tot ongewenste precedentwerking in de gemeente leiden. Vanuit economisch oogpunt is het niet gewenst om uitbreiding toe te staat van gebruik en omvang. Hiermee is het standpunt, t.o.v. van het gemeentelijk standpunt in 2017, derhalve gewijzigd. Het bestaande detailhandelsbedrijf is bij recht in het vigerende bestemmingsplan “Oosteinde – Parkweg” toegestaan. Het pand is gelegen in een drukke omgeving van Voorburg en heeft deels de beschikking over een klein parkeerterrein aan de voorzijde. De gewenste uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden zal naar verwachting zeker leiden tot een toename van de parkeerbehoefte. Gezien de bestaande parkeerdruk in Voorburg lijkt de kans klein dat in de openbare ruimte voldoende ruimte beschikbaar is. In 1 e instantie dient parkeren opgelost te worden op eigen terrein, als dat niet kan dient middels een onderzoek aangetoond te worden dat er voldoende ruimte beschikbaar is in de openbare ruimte.
In de Nota Parkeernormen van de gemeente staat uitgelegd hoe dit onderzoek uitgevoerd dient te worden. Indien er voldoende ruimte in de openbare ruimte beschikbaar is (lees: parkeerdruk onder 85%) kan het college besluiten af te wijken van het parkeerbeleid. Dit is een nadrukkelijk een bevoegdheid, geen plicht voor het college. De bereidheid om af te wijken van het parkeerbeleid is afhankelijk van de wenselijkheid van de aangevraagde ontwikkeling. Gelet het negatieve economische standpunt is de gemeente niet bereid om af te wijken van het parkeerbeleid. Het is derhalve niet zinvol dat de initiatiefnemer alsnog een parkeeronderzoek laat uitvoeren. Er is, vanuit economisch oogpunt, namelijk geen draagvlak om medewerking te verlenen aan het verzoek van reclamant. Het verzoek om alcoholhoudende drank te mogen schenken kan meerdere redenen niet worden gehonoreerd:
er is geen sprake van een restaurant. Er is ter plaatse enkel detailhandel ondersteunende horeca toegestaan;
het al dan niet mogen schenken van alcohol is gebaseerd op de ‘Alcoholwet’ (rechtsopvolger van de Drank- en horecawet) en niet op het bestemmingsplan.
16
Gelet op bovenstaande punten kan er derhalve geen medewerking worden verleend aan het verzoek van reclamant om alcohol te mogen schenken omdat dit niet via een bestemmingsplan geregeld kan worden. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
6.
Reclamant 6, Architectenburo van Vliet gevestigd in Leidschendam.
Inhoud van de zienswijze: Reclamant is eigenaar van het pand Delftsekade 31, een voormalige kaaspakhuis en rijksmonument. In het ontwerpbestemmingsplan heeft het pand Delftsekade 31 de bestemming ‘Gemengd – 1’ met vanaf de 1e verdieping uitsluitend ‘wonen’. Dit laatste is niet gewenst. Het gehele pand is momenteel in gebruik als kantoor en dient in de toekomst in zijn geheel ‘Gemengd’ gebruikt te kunnen worden (zowel wonen als anderszins). In het jaar 2000 is het pakhuis in gebruik genomen als kantoor voor zijn architectenburo. Reclamant hecht er als gebruiker en eigenaar groot belang aan dat hij het gehele pand nu en in de toekomst als kantoor of anderszins gebruikt kan worden. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk’ zorgt voor een niet wenselijke inperking ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Reclamant verzoekt om het vast te stellen bestemmingsplan op dit punt aan te passen. Beantwoording van de zienswijze: Reclamant heeft gelijk als hij stelt dat het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” beperkend is in gebruik ten opzichte van vigerende bestemmingsplan, in dit geval bestemmingsplan “Leidschendam Zuid”. In dit laatste genoemde bestemmingsplan is binnen de bestemming ‘Gemengd’ opgenomen dat een kantoorfunctie ten behoeve van de in hetzelfde artikel genoemde hoofdactiviteiten ook op de verdieping is toegestaan.
Uit een vergelijking tussen de verschillende planregels is gebleken dat het enkel in het bestemmingsplan “Leidschendam - Zuid” is toegestaan om een kantoorfunctie uit te oefenen op de verdieping binnen de bestemming ‘Gemengd’. Het is stedenbouwkundig onwenselijk om binnen het gehele plangebied “Stedelijk’ de mogelijkheid te bieden om kantoorfuncties te realiseren vanaf de 1e verdieping.
17
De omissie wordt herstel door middel van de aanduiding (k) ‘kantoor’ toe te voegen aan het adres Delftsekade 31 op de verbeelding van het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk’. Hiermee worden de planologische mogelijkheden voor reclamant gelijkgetrokken met het vigerend bestemmingsplan. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
7.
Reclamant 7, 5 particulieren (buren) woonachtig in Leidschendam.
Inhoud van de zienswijze: Reclamant geeft aan dat de goothoogte voor de woningen, gelegen aan de Rijnlandstraat is vastgelegd op 10,5 meter. Reclamant verzoekt om maximale bouwhoogten van circa 12,5 - 13 meter mogelijk te maken. Reclamant stelt dat de oorsprong van zijn zienswijze ligt in het realiseren van een dakopbouw in de toekomst. Het huidige en het ontwerpbestemmingsplan voorzien niet in deze bouwmogelijkheid. Door het mogelijk maken van een hogere bouwhoogte zal er meer woon/leefruimte gecreëerd worden in de woningen waardoor het woongenot zal worden vergroot. De mogelijkheid tot het realiseren van een dakopbouw en flexibiliteit zorgt ervoor dat reclamant niet onnodig hoeft te verhuizen naar een andere woning, binnen of buiten de gemeente. Reclamant stelt dat, met het aanpassen van de maximale bouwhoogte, de woningen een overeenkomstige bouwhoogte als de omliggende woningen aan het Molenpad en Plaspoelkade krijgen alsmede de nog te realiseren woningen aan de Rijnlandstraat fase 2 en Schoorlaan in Leidschendam. Een gelijke bouwhoogte maximale bouwhoogte geeft eenheid en komt daarmee de samenhang van de wijk te goede besluit reclamant zijn zienswijze. Beantwoording van de zienswijze: Het bestemmingsplan “Stedelijk” is conserverend van aard.
Dit betekent dat de maatvoering ten aanzien van de maximale bouwhoogte is overgenomen uit de verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van de desbetreffende woningen aan de Rijnlandstraat. Op 8 juli 2021 heeft de gemeente een verzoek om vooroverleg ontvangen van een aantal bewoners aan de Rijnlandstraat om medewerking te verlenen aan het plaatsen van een dakopbouw met aansluitend een dakterras. Op 2 augustus 2021 heeft de gemeente hier onder voorwaarden positief op gereageerd. De voorwaarden hadden betrekking op de uitvoering (aspect welstand) van de te realiseren dakopbouw.
18
Gelet op het positieve standpunt van de gemeente op het verzoek om vooroverleg is er, in het kader van het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk”, gekeken naar de overige woningen in het woonblok met een plat dak. Ook voor deze woningen is het aanvaardbaar om de maximale bouwhoogte aan te passen. Voor een aantal adressen in de Rijnlandstraat wordt de maximale bouwhoogte aangepast naar 13 meter. De overige woningen beschikken over een schuin dakconstructie. De huidige bouwhoogte voor deze woningen blijft gehandhaafd. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
8. / 8a Reclamant 8, Ontwikkelingscombinatie Damcentrum gevestigd in Den Haag. Inhoud van de zienswijze: Ontwikkelingscombinatie Damcentrum (hierna: reclamant) heeft zowel een zienswijze aan het college van burgemeester en wethouders alsmede een aan de gemeenteraad van Leidschendam – Voorburg gestuurd. Beide zienswijzen zijn identiek van aard en worden hieronder uiteengezet. Reclamant geeft aan het niet eens te zijn met een aantal zaken die in het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk’ staan. Het betreft de bestemming van de percelen Damlaan 38 t/m 42a, het postkantoor en de KPN-nummercentrale. In het kader van de herontwikkeling Leidschendam centrum heeft reclamant een Samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK) met de gemeente afgesloten. Aan de hand van deze SOK is een nieuwe bestemming voor de locatie vastgesteld, welke in het nu vigerende bestemmingsplan staat. Reclamant wil dat de huidige bestemming onverkort gehandhaafd blijft. Beantwoording van de zienswijze: In het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” zijn de percelen Damlaan 38 t/m 42a, het postkantoor en de KPN nummercentrale abusievelijk voorzien van de bestemmingen ‘Gemengd’ c.q. “Bedrijf Nutsvoorziening’. Voorafgaand aan het ter inzage leggen van o.a. het bestemmingsplan “Stedelijk” is een document genaamd ‘Wat moet u weten over de bestemmingsplannen Landelijk en Stedelijk?’ opgesteld.
In dit document is opgenomen dat: “Plannen waarbij met een partij een overeenkomst is afgesloten (intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst) waarin is afgesproken dat voor het plan een specifieke ruimtelijke procedure zou worden gevolgd (met een eigen bestemmingsplan of eigen ruimtelijk kader), zijn buiten het bereik van het bestemmingsplan gehouden.”
19
Concluderend kan gesteld worden dat reclamant gelijk heeft. Het vast te stellen bestemmingsplan wordt als zodanig aangepast wat betekent dat de in eigendom zijnde percelen van reclamant buiten het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk” worden gelaten. Conclusie: De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen.
9.
Reclamant 9, particulier, woonachtig in Stompwijk.
Inhoud van de zienswijze: Reclamant geeft aan dat er onlangs door de gemeente medewerking is verleend voor het realiseren van 4 woningen aan Huyssitterweg in Stompwijk. Het perceel, kadastraal bekend SWK03 B2050 (hierna: perceel) is grotendeels als ‘Groen’ bestempeld terwijl dit een bouwperceel is geworden. Daarnaast geeft reclamant aan dat er een rode lijn is ingetekend pal langs de gevel van de woning aan de Huyssitterweg en over perceel 2050. Dit is een wetgevingszone wijzigingsgebied 9. Het kan volgens reclamant niet de bedoeling zijn dat deze op deze plaats is ingetekend. De lijn zou op de kavelgrens naar het openbaar gebied moeten liggen. Reclamant verzoekt om het vast te stellen bestemmingsplan op deze twee punten aan te passen. Beantwoording van de zienswijze: Reclamant heeft gelijk. Ten tijde van het ter inzage gaan van het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” was er echter nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning voor het realiseren van de 4 woningen. Hierdoor was het juridisch niet mogelijk om de omgevingsvergunning op te nemen in het ontwerpbestemmingsplan. De verleende omgevingsvergunning, onherroepelijk sinds 8 juli 2021, wordt integraal opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk”. De ‘rode lijn’ is afkomstig uit het vigerende bestemmingsplan “Stompwijk” en vormt de begrenzing van ‘wetgevingszone wijzigingsgebied 9’.
De op het perceel van reclamant liggende ‘strook’ is echter niet meer nodig voor het realiseren van een verkeersveilige aansluiting van de Veenpoldersweg op de Huyssitterweg. De ‘wetgevingszone wijzigingsgebied 9’ wordt zodanig aangepast dat de ‘rode lijn’ op de kavelgrens met het openbaar gebied wordt gesitueerd. Conclusie: De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen.
20
10.
Reclamant 10, particulier, woonachtig in Voorburg.
Inhoud van de zienswijze: Reclamant juicht het toe dat er een actualisatie komt van alle bestemmingsplannen binnen de gemeente. Het valt reclamant echter op dat de voormalige regeling voor hellingen van kappen (hellingshoek van daken) niet terugkomt in de planologische regeling behorende bij het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk’. Een dergelijke regeling is bijvoorbeeld wel opgenomen in het bestemmingsplan ‘Nieuw Damsigt’. Reclamant verzoekt om hem moverende redenen om een regeling voor dakhellingen op te nemen in het vast te stellen bestemmingsplan ‘Stedelijk’. Het opnemen van een dergelijke planologische regeling zorgt er, volgens reclamant voor, dat de bezonning en toetreding van daglicht mogelijk blijft in de vele (kleine) stadstuinen in Voorburg. Het bijvoorbeeld wijzigen van een bestaande kapvorm kan er namelijk voor zorgen dat beide genoemde aspecten teniet worden gedaan wat vervolgens overlast kan geven voor direct omwonenden (vermindering bezonning en daglicht). Beantwoording van de zienswijze: Het bestemmingsplan “Stedelijk” is conserverend van aard. Reclamant heeft gelijk dat er in het vigerende bestemmingsplan “Nieuw Damsigt” een regeling is opgenomen voor het reguleren van de dakhelling. Deze regeling is destijds opgenomen voor een 11-tal woningen aan de Rodelaan vanwege de specifieke vorm van de betreffende woningen.
Voor de overige woningen in het plangebied geldt deze regeling echter niet. In de overige vigerende bestemmingsplannen voor het stedelijk gebied is er geen regeling opgenomen voor het reguleren van de dakhelling met uitzondering van de 11 woningen aan de Rodelaan. De dakhelling wordt bepaald door de maximale goot- en bouwhoogte welke is opgenomen per bouwvlak. Hierdoor worden de dakhellingen dus indirect opgenomen. Het alsnog opnemen van een maximale dakhelling per bouwvlak zorgt ervoor dat er een planologische beperking optreedt voor woningeigenaren in de gemeente hetgeen ongewenst is en in strijd is met het conserverend karakter van het bestemmingsplan. Conclusie: Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
21
11.
Reclamant 11, particulier, woonachtig in Voorburg.
Inhoud van de zienswijze: Reclamant merkt op de bijlage 7 van de toelichting (welstandsnota) zeer verouderd is. Het gebied waar reclamant woonachtig is, is niet opgenomen. Daarnaast geeft reclamant aan dat een 2-tal beleidsdocumenten, de “duurzaamheidsagenda 20162020” en het “Klimaatplan 2009-2020” verouderd zijn. Reclamant mist het “schone lucht akkoord” in het bestemmingsplan. Beantwoording van de zienswijze: Reclamant merkt terecht op dat de wijk waarin hij woonachtig is niet specifiek is opgenomen in de ‘Welstandsnota Leidschendam – Voorburg’. Dit betekent echter niet dat het welstandsbeleid voor het betreffende gebied niet van toepassing is. Ook voor het directe woonomgeving van reclamant gelden welstandseisen op basis van de nota. De laatste aanpassing van het gemeentelijk welstandsbeleid is vastgesteld op 13 september 2011. Met de komst van de Omgevingswet in 2022 wordt het gemeentelijke welstandsbeleid (nieuwe naam wordt Omgevingskwaliteitsbeleid) geactualiseerd en geïntegreerd in het toekomstige Omgevingsplan. De jaartallen in vastgestelde gemeentelijke beleidsdocumenten zorgen voor verwarring. Zolang een beleidsdocument niet door de gemeenteraad is ingetrokken is het formeel vigerend, ook als de titel van het betreffende document anders doet vermoeden. In dit geval betekent dat de ‘Duurzaamheidsagenda 2016-2020’ nog van toepassing is op het plangebied.
Het nieuwe beleidsdocument ‘Duurzaam bouwen’ (vervanger voor het document ‘Duurzaamheidsagenda 20162020’) heeft voor inspraak ter inzage gelegen van 11 november t/m 22 december 2021. De gemeenteraad zal hier waarschijnlijk in mei 2022 een definitief besluit over nemen. Het ‘Klimaatplan 2009-2020’ is ingetrokken op 7 december 2021 en is uit de bijlage van het vast te stellen bestemmingsplan gehaald. Reclamant heeft gelijk. Het ‘schone lucht akkoord’ ontbreekt nog in het overzicht met beleidsdocumenten. De gemeente heeft zich gecommitteerd aan het Schone Lucht Akkoord en zet zich daarmee ook in voor schonere lucht in de hele gemeente. De doelstelling is om in 2030 vijftig procent gezondheidswinst te hebben gerealiseerd door schonere lucht. In het Schone Lucht Akkoord inventarisaren het Rijk, provincies en gemeenten acties en maatregelen om de luchtkwaliteit in Nederland te verbeteren, met het doel gezondheidswinst door schonere lucht voor alle Nederlanders te realiseren. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 9 maart 2021 een uitvoeringsplan vastgesteld dat is toegevoegd aan het overzicht met beleidsdocumenten in hoofdstuk 3.4 van de toelichting behorende bij het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk”. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
22
12.
EBH Legal, gevestigd in Honselersdijk (namens Vistaland Holding B.V.)
Inhoud van de zienswijze: EBH legal geeft aan dat zijn cliënt (hierna: reclamant) sinds 24 september 2019 eigenaar is van een kantoorgebouw aan de Zwartelaan 24 in Voorburg. De aankoop heeft plaatsgevonden op basis van het feit dat op de gronden de bestemming ‘Gemengd’ rustte van het bestemmingsplan “Oude dorpskern Voorburg 2011”. Reclamant stelt, op basis van de bestemming, dat er in het kantoorgebouw een redelijk aantal appartementen kunnen worden gerealiseerd. Dat dergelijke bouw- en gebruiksmogelijkheden beleidsmatig hoog gewenst zijn blijkt volgens reclamant uit de Structuurvisie “Ruimte voor wensen 2040” uit 2012 respectievelijk de “Woonvisie 2016-2020”. Uit deze documenten blijkt niet dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden in de nabije toekomst “wegbestemd” zouden kunnen worden. Reclamant geeft aan dat op 2 maart 2020 een verzoek om vooroverleg bij de gemeente heeft ingediend. Bij brief van 21 april 2020 heeft reclamant hier een gunstige eindbeoordeling voor gekregen van het college. Gelet op het belang van het realiseren van kleinere en goedkopere koopappartementen als het belang om dergelijk verouderde kantoorruimte te transformeren, is het bouwplan welwillend ambtelijk ontvangen volgens Reclamant. Op 27 juli 2020 heeft reclamant een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het transformeren van het kantoorpand.
Op 6 augustus 2020 heeft reclamant een brief van het college ontvangen waarin, namens het college, is bevestigd dat er geen sprake is van enige strijdigheid met het bestemmingsplan ‘Oude dorpskern Voorburg 2011’. Op 17 augustus 2020 heeft reclamant een brief ontvangen namens het college waarin wordt bericht dat de gemeenteraad, in haar vergadering van 7 juli 2020, voor de gehele gemeente een voorbereidingsbesluit heeft genomen als bedoeld in artikel 3.3 van de Wabo. Reclamant stelt dat de plannen voor transformatie van het kantoorgebouw naar een appartementengebouw als gevolg hiervan een ernstige vertraging van een jaar hebben opgelopen. Reclamant stelt dat met het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk’, waarin het pand de bestemming ‘Gemengd’ heeft gekregen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het perceel zijn ‘wegbestemd’. Reclamant geeft aan dat op grond van bestaande jurisprudentie geldt dat legaal bestaand gebruik in een nieuw bestemmingsplan als zodanig moet worden bestemd. De enige uitzondering hierop is als zwaarwegende nieuwe planologische inzichten hiertoe aanleiding geven. Volgens reclamant is hiervan geen sprake. Reclamant stelt dat er een omvangrijke planschade ontstaat als er op een dergelijke manier onverwachts en onverhoeds bouw- en gebruiksmogelijkheden worden weggenomen. Juist vanwege
23
de inhoud van eerdere genoemde beleidsstukken, geldt dat reclamant zich overvallen voelt doordat de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit heeft genomen. Van enig kenbaar voornemen daartoe is geen sprake volgens reclamant. In dit geval is dienaangaande al helemaal geen sprake van enig openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen met enige formele status. In het geval het voornemen van de gemeenteraad wel degelijk specifiek is gericht op het ‘wegbestemmen’ van de transformatie van dit kantoorgebouw en het zodoende wel de bedoeling van de gemeenteraad is om het bestaande recht in een nieuw bestemmingsplan ‘weg te bestemmen’, is het goed om dit nu vast te stellen, volgens reclamant. In dat geval wijst reclamant er op dat er een omvangrijke financiële schade ontstaat als gevolg van het algeheel ‘wegbestemmen’ van de bestaande rechten. Concreet betekent dit, volgens reclamant, een schade van op zijn minst € 600.000 voor deze ontwikkeling. Reclamant verzoekt de gemeenteraad om het ontwerpbestemmingsplan op dit punt te willen heroverwegen vanwege het belang van het transformeren van kantoren op de locatie en het op die manier ook voorkomen van onbedoelde maar omvangrijke (plan-)schade. Beantwoording van de zienswijze: Het bestemmingsplan “Stedelijk” is conserverend van aard.
Dit betekent dat de geldende bouw- en gebruiksmogelijkheden 1 op 1 worden overgenomen vanuit het voorgaande plan, in dit geval het bestemmingsplan “Oude Dorpskern Voorburg 2011”. Het voormalige kantoorpand Zwartelaan 24 heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd’. De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor:
kantoren;
wonen, met inbegrip van een aan huis verbonden beroep.
In de verschillende vigerende bestemmingsplannen van de gemeente waren tot op heden negen gemengde bestemmingen te onderscheiden, elk met net een iets andere regeling. Om de regels meer eenduidig en inzichtelijk te maken is ervoor gekozen om het aantal terug te brengen tot vier gemengde bestemmingen. Uitgangspunt bij deze deregulering was het planologisch waarborgen van bestaande rechten. Mede op basis van de zienswijze van reclamant is geconstateerd dat er hierbij een fout is gemaakt. In het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” is voor het betreffende pand eveneens de bestemming ‘Gemengd’ opgenomen. Op basis van de bijbehorende regels is het echter niet mogelijk om de begane grond van het pand te gebruiken voor functie ‘wonen’. Reclamant heeft derhalve een punt als hij stelt dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het perceel zijn ‘wegbestemd’. Zoals eerder vermeld is er een fout gemaakt bij het overzetten van de gebruiksmogelijkheden. In het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk” wordt deze omissie hersteld. Op basis van de huidige 4
24
‘gemengde’ bestemmingen blijkt dat de bestemming ‘Gemengd – 1’ het best passend is voor de locatie Zwartelaan 24. Concreet betekent dit dat de vigerende planologische gebruiksmogelijkheden (kantoor en wonen, met inbegrip van aan huis verboden beroep) worden ‘hersteld’. Reclamant kan vervolgens, op basis van het vastgestelde bestemmingsplan “Stedelijk”, een aanvraag omgevingsvergunning indienen voor het transformeren van het kantoorpand. De gemeente zal vervolgens de aanvraag toetsen aan het bestemmingsplan en overige relevante regelingen. Met het herstellen van de planologische mogelijkheden is er geen juridische grond meer voor het indienen van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade vanwege het ‘wegbestemmen’ van bouw- en gebruiksmogelijkheden. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
13.
Moree Gelderblom advocaten, gevestigd te Rotterdam, namens reclamant 13.
Inhoud van de zienswijze: Moree Gelderblom advocaten geeft namens haar cliënten (hierna: reclamant) geeft aan dat het vreemd is dat het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” in de vakantieperiode ter inzage is gelegd. Reclamant geeft aan dat het gemeentelijk standpunt niet delen zoals verwoord in raadsbrief 2112 (d.d. 8 juni 2021) en in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” betekent voor reclamant een ingrijpende wijziging op de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van hun percelen. Reclamant is woonachtig in een rijksmonument (ID: 25712). In het vigerende bestemmingsplan “Raadhuis” hebben de percelen van reclamant de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk’ wijzigt de bestemmingen van de percelen naar ‘Wonen – grondgebonden’ en ‘Groen’. Het gevolg van deze wijziging is dat het overgrote deel van de percelen wordt gewijzigd in ‘Groen’. Reclamant geeft aan dat zij zich niet kunnen verenigen met toewijzing van de bestemming ‘Groen’ en stellen zich op het standpunt dat de percelen als ‘Wonen Grondgebonden’ bestemd moeten worden. De percelen van reclamant worden al jaar en dag gebruikt als tuin, erf, parkeervoorziening met bijbehorende paden, verhardingen en bestaande bebouwing (bestaande uit o.a. stallen, schuren en een kas).
Ook worden er op de percelen al meer dan 100 jaar dieren gehouden en – in overleg met het bevoegd gezag, bouwwerken gerestaureerd en gerealiseerd. Dit gebruik is op gronden met de bestemming ‘Groen’ niet meer toegestaan. Het waardevolle ensemble van de boerderij met de omgeving wordt hierdoor doorbroken. De eenheid van het ensemble en het gebruik hiervan zal verloren gaan, hetgeen de gemeente juist altijd wilde tegengaan aldus reclamant.
25
Reclamant heeft de ambitie om eenheid terug te brengen in het ensemble, waarbij het gerestaureerde rijksmonument een geheel vormt met de aangrenzende tuin die wordt onderbroken door de sloot met natuurvriendelijke oever en de diversiteit aan bij het geheel passende (bestaande en nog aan te passen) gebouwde objecten. Mede in relatie tot de restauratie van het rijksmonument hebben al diverse overleggen met de gemeente plaatsgevonden waarin de ambities van reclamant zijn besproken. Reclamant wil met het gehele perceel recht doen aan (de waarde van) het monument. In verband daarmee is ook met de gemeente gesproken over het plegen van onderhoud en herstel, waaronder het opschonen en ontwikkelen van het terrein met bijbehorende opstallen, moestuin en dieren teneinde de relatie met het rijksmonument te versterken. Het uitvoeren van deze plannen wordt door het toekennen van de bestemming ‘Groen’ bemoeilijkt. Als het gebruik van tuin en erf alsmede het plegen van onderhoud en herstel van gebouwde objecten niet meer mogelijk is, verzwakt de nu nog hoge ensemblewaarde van het perceel. Op deze manier wordt ook bij reclamant de drive ontnomen om het ensemble te versterken en toekomstbestendig te maken zoals ook de Rijksdienst stimuleert. Het meegaan in de energietransitie bij een rijksmonument vraagt bijvoorbeeld om aanpassingen of toevoegingen bij of op de omliggende bebouwing.
Met de thans voorgenomen bestemming wordt dit belemmerd aldus reclamant. Ditzelfde geldt ook voor de instandhouding, versterking en/of herstel van aanwezige bebouwing. Reclamant stelt daarnaast dat in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat het historische lint een van de oudste structuren is van Leidschendam-Voorburg. Aan het Westeinde, Oosteinde, de Koningin Julianaweg en een deel van de Veursestraatweg zijn karakteristieke woningen gelegen met rijke architectuur en soms diepe voor- en achtertuinen. De woning van reclamant is een karakteristieke woning met rijke architectuur en een diepe voor- en achtertuin. Om dit karakter te behouden is het van belang om de vrijstaande ligging en architectonische verschijningsvorm te handhaven. Met het wijzigen van de bestemming wordt dit niet gehandhaafd. Immers, het gebruik als tuin, erf en het houden van dieren is niet meer toegestaan op de gronden met de bestemming ‘Groen’. Veel van omliggende percelen hebben op grond van het bestemmingsplan “Raadhuis” de bestemming ‘Tuin’. Deze percelen krijgen op grond van het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” de bestemming ‘Wonen - Grondgebonden’. Op deze gronden is het gebruik als tuin toegestaan. Het is reclamant niet duidelijk om welke redenen het perceel – in afwijking van de andere percelen – de bestemming ‘Groen’ heeft gekregen.
Reclamant geeft aan dat in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat de aangrenzende open ruimte bij de boerderij, tussen de Koningin Julianaweg en de Oude Trambaan
26
een restant vormt van het oorspronkelijk cultuurlandschap. Deze gronden zijn daarom bestemd als ‘Groen’ waar geen nieuwe bebouwing is toegestaan. Reclamant stelt dat het, op basis van de toelichting, erop lijkt dat een groot gedeelte van de percelen de bestemming ‘Groen’ is gegeven om het realiseren van bouwwerken te voorkomen en daarmee het oorspronkelijke cultuurlandschap te behouden. Naar de stellige overtuiging van reclamant hoeft de gemeente, voor het behoud van het oorspronkelijke cultuurlandschap, niet de bestemming ‘Groen’ toe te kennen aan het perceel. Sterker nog, de bestaande bestemming wordt teniet gedaan als gevolg waarvan het aanwezige cultuurlandschap niet kan worden behouden. Het feit dat de boerderij een rijksmonument is, brengt al mee dat de percelen uit hoofde daarvan beschermd zijn. Dit is ook als zodanig vermeldt in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan. Reclamant geeft aan dat op een aantal andere adressen in de gemeente de rijksmonumenten (en de daarbij omliggende open ruimte) wel als ‘Wonen - Grondgebonden’ is bestemd. Kennelijk is het voor het beschermen van de waarden van het monument dus niet noodzakelijk om de bestemming ‘Groen’ toe te wijzen, maar kan dit ook anderszins worden ondervangen. Gelet hierop is het volgens reclamant niet nodig om de waarden van het perceel (dubbel) te bestemmen met het toewijzen van de bestemming ‘Groen’.
Indien de gemeente het perceel al (dubbel) zou willen beschermen, stelt reclamant voor om de percelen te bestemmen als ‘Wonen Grondgebonden’ en de ‘Waarde - cultuurhistorie’ aan de percelen toe te wijzen. Verder verzoekt reclamant om een bouwvlak toe te voegen aan het perceel, zodat de stalvoorziening kan worden verbeterd en tevens geschikt kan worden gemaakt om onderdeel te zijn van de energietransitie. Daarnaast verzoekt reclamant om op het perceel de mogelijkheid tot het houden van dieren te waarborgen conform artikel 31.1.1 aanhef en onder r. van de planregels. Reclamant merkt tenslotte nog op dat de gemeente de ambitie heeft om de regeldruk voor haar inwoners te verlagen. De toevoeging van de bestemming ‘Groen’ zal de regeldruk voor reclamant - in tegenstelling tot de gemeentelijke ambitie - juist verhogen. Indien en voor zover de gemeenteraad het voornemen handhaaft om de percelen de bestemming ‘Groen’ te geven geeft reclamant het volgende nog te gelden: 1. Waardevermindering Zoals in paragraaf 3.4.13.1 van de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan terecht wordt opgemerkt, wordt de waarde van een perceel in grote mate bepaald door de mogelijkheid om een perceel te bebouwen en te gebruiken. In het onderhavige geval worden de mogelijkheden op de percelen van reclamant ingrijpend gewijzigd en beperkt.
De waarde van de percelen met bijbehorende bebouwing zal hierdoor dalen.
27
2. Overgangsrecht In de overgangsrechtelijke bepalingen (artikel 51.2.1) is bepaald dat het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Als het gebruik, bedoeld in artikel 51.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden om dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Daarnaast is in artikel 51.2.5 een hardheidsclausule opgenomen, inhoudende dat het bevoegd gezag de met het bestemmingsplan strijdige situatie kan beëindigen indien het voorgezet strijdige gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegen aard voor een of meer natuurlijke personen. Naar mening van reclamant is de, volgens reclamant, hardheidsclausule in strijd met de rechtszekerheid. Nog afgezien van het feit dat de hardheidsclausule bijzonder ruim is geformuleerd, is het ook niet duidelijk onder welke omstandigheden sprake zou zijn van een onbillijkheid van overwegende aard. Het blijft voor reclamant onzeker of zij een beroep kunnen doen op het overgangsrecht aldus reclamant. Op grond van het bovenstaande verzoek reclamant om af te zien van vaststelling van het bestemmingsplan “Stedelijk” danwel het bestemmingsplan te wijzigen met inachtneming van deze zienswijze.
Reclamant heeft op 1 september 2021 zijn zienswijze aangevuld met het memo ‘expert opinion Julianaweg 116 en 118’ opgesteld door Arcadis. Reclamant heeft dit bureau verzocht een vergelijking te maken van de planologische mogelijkheden onder het bestemmingsplan “Raadhuis” v.s. de mogelijkheden onder het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk’. Arcadis adviseert op basis van de vergelijking de volgende wijzigingen aan te brengen in het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk” ten aanzien van de locatie:
de bestemming ‘Groen’ te wijzigen in de bestemming ‘Wonen – Grondgebonden’;
de aanduiding ‘bg’ te laten vervallen;
de bestaande bebouwing positief te bestemmen;
de beoogde nieuwe stal met zonnepanelen mogelijk te maken;
het bestaande gebruik positief te bestemmen;
de aanduiding ‘hp’ toe te voegen teneinde het hobbymatig houden van paarden/paardachtigen te kunnen continueren op deze locatie;
aanvullend op de vorige punten de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ op het perceel te leggen, zodat ontwikkelingen steeds kunnen worden afgewogen. Dit is ook in overeenstemming met andere percelen waar monumentale bebouwing aanwezig is;
28
in overleg te gaan met de eigenaren/bewoners van boerderij Westbosch zodat tot een afgewogen regeling wordt gekomen die recht doet aan de ensemblewaarde.
Beantwoording van de zienswijze: Ten aanzien van het proces: het ontwerpbestemmingsplan heeft inderdaad gedurende een gedeelte van de vakantieperiode ter inzage gelegen, dat is een feit. Wij willen hierbij wel opmerken dat de inzagetermijn is gestart op vrijdag 25 juni 2021, ruim voor de officiële start van de zomervakantie in onze regio. Uitgangspunt bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” was dat zoveel mogelijk de bestaande situatie (bestemmingsplan met conserverend karakter) werd overgenomen. De reden hiervoor is dat de gemeente nog niet over een vastgestelde omgevingsvisie beschikt. Door deze wijze van bestemmen zouden er geen nadelige planologische gevolgen mogen ontstaan voor belanghebbenden. Immers de toegestane gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden van gronden zouden in basis hetzelfde blijven als in de voorheen geldende ruimtelijke plannen. De gemeente Leidschendam-Voorburg is een aantrekkelijke groene woongemeente in de regio. De gemeente telt drie unieke kernen, Leidschendam, Voorburg en Stompwijk. Deze kernen bestaan uit diverse wijken die vrijwel allemaal hun eigen karakter en identiteit hebben. Inwoners geven aan dat de kernkwaliteiten van Leidschendam-Voorburg zijn:
Groen en rijk aan historie;
Rustig stedelijk en hoogwaardig wonen;
Hoog niveau aan voorzieningen (zorg, onderwijs, cultuur, sport, winkels);
Goede bereikbaarheid van de hele Randstad.
Bovenstaande kernkwaliteiten vormen het uitgangspunt voor de gemeentelijke omgevingsvisie. De kernkwaliteit ‘Groen en rijk aan historie’ omvat o.a. de vele cultuurhistorische locaties in de gemeente. Bij het opstellen van de gemeentelijke omgevingsvisie maakt participatie een belangrijk onderdeel uit van het proces. In het kader van de op te stellen omgevingsvisie gaat de gemeente graag in gesprek met reclamant. Reclamant is woonachtig in een waardevol rijksmonument. Het perceel van reclamant had in het vigerende bestemmingsplan Raadhuis de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” is aangekondigd dat de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’ samengevoegd zouden worden. Deze keuze is gemaakt om het aantal bestemmingen overzichtelijk te houden en om bewoners met één klik op de kaart te kunnen laten zien welke regels gelden voor hun gehele perceel (zowel voor-, zij- als achtertuin). De regels van de voormalige ‘tuin’ bestemming zijn geïntegreerd in de woonbestemming. Bij het perceel van reclamant is de samenvoeging van beide bestemmingen niet uitgevoerd maar gekozen voor de bestemming ‘Groen’. Met deze bestemming werd beoogd om het cultuurhistorische karakter van de locatie te
29
waarborgen. Er is onvoldoende onderzoek gedaan naar andere planologische oplossingen met uiteindelijke hetzelfde doel, het beschermen van het cultuurhistorisch ensemble aan ter plaatse. Reclamant heeft dan ook een terecht punt als hij stelt dat, gelet op de toegekende bestemming ‘Groen’, de huidige gebruiks- en bouwmogelijkheden worden ‘wegbestemd’ en daarmee het cultuurhistorische waardevolle ensemble wordt doorbroken. Het is geenszins de bedoeling van de gemeente geweest om de verdere cultuurhistorische ontwikkeling van het perceel te dwarsbomen. Wij zijn verheugd dat reclamant een rapport heeft laten opstellen door Arcadis waarin de planologische mogelijkheden worden geschetst om het perceel op een passende alternatieve wijze te bestemmen. De volgende aanbevelingen uit het rapport nemen wij over in het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk”: 1. de bestemming ‘Groen’ te wijzigen in de bestemming ‘Wonen – Grondgebonden’ 2. de aanduiding ‘bg’ te laten vervallen; 3. de bestaande bebouwing positief te bestemmen; 4. de beoogde nieuwe stal met zonnepanelen mogelijk te maken; 5. het bestaande gebruik positief te bestemmen; 6. de aanduiding ‘hp’ toe te voegen teneinde het hobbymatig houden van paarden/paardachtigen te kunnen continueren op deze locatie; 7.
de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie Westbosch’ op het perceel te leggen, zodat ontwikkelingen steeds kunnen worden afgewogen. Ten aanzien van de punten 3 en 4 dient aangegeven te worden dat hoofdgebouwen, op basis van de gehanteerde plansystematiek, worden opgenomen in een bouwvlak. De overige bouwwerken op het perceel zijn bijbehorende bouwwerken welke zijn toegestaan binnen het bebouwingsgebied mits deze passend zijn binnen de bestemmingen ‘Wonen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie Westbosch’. Deze bouwwerken worden dan ook niet ingetekend op de verbeelding met uitzondering van de bijbehorende bouwwerken welke zijn gesitueerd voor de voorgevelrooilijn. Deze gebouwen worden aangeduid met de aanduiding ‘bg’. Binnen het gebied waar de ‘Waarde – Cultuurhistorie Westbosch’ geldt is het niet toegestaan om te bouwen met uitzondering van bijbehorende bouwwerken. De maximale oppervlakte van deze bouwwerken bij elkaar opgeteld is gerelateerd aan de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen in de situatie dat er geen sprake zou zijn van een cultuurhistorische dubbelbestemming. Conclusie: Deze zienswijze geeft aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.
30
14.
Reclamant 14, Stichting Mooi Voorburg, gevestigd in Voorburg.
Inhoud van de zienswijze: Stichting Mooi Voorburg (hierna: reclamant) zet zich vooral in voor het behoud van de karakteristieke stedenbouwkundige, historische en culturele elementen in de kern van Voorburg. Daarbij kijken ze niet alleen naar het aangewezen beschermde ‘Stads- en dorpsgezicht’ maar ook naar de karakteristieke naoorlogse wijken. Ten behoeve van de voorbereiding op de Omgevingswet zijn van de vele bestaande bestemmingsplannen twee overzichtelijke bestemmingsplannen opgesteld. Doel is om meer eenduidigheid te creëren in de regelgevingen en waar nodig meer flexibiliteit. Het uitgangspunt bij het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan “Stedelijk” was dat de bouwmogelijkheden in principe hetzelfde blijven als in de vigerende bestemmingsplannen en dat aanpassingen in de tekst zijn bedoeld voor de overzichtelijkheid en het terugbrengen naar een uniforme regeling. Na het lezen van het ontwerpbestemmingsplan ontstaat er bij reclamant de indruk dat er in dit concept, in vergelijking met de vigerende regelingen, veel minder aandacht en ambitie is ten aanzien van het behouden van het historisch erfgoed in de kern Voorburg. Reclamant constateert aandacht voor de oude kernen (beschermd Stads- en dorpsgezicht) en historische linten, maar weinig aandacht voor de overige waardevolle vooroorlogse wijken.
Reclamant geeft aan dat het vigerende bestemmingsplan “Oosteinde - Parkweg” (in navolging van rijksbeleid, Bro, de verplichting om cultuurhistorie op te nemen in bestemmingsplannen) een duidelijkere ambitie toont om de kwaliteiten van het oude Voorburg te behouden. Dit blijkt uit meer uitdrukkelijke uitspraken in het vigerende bestemmingsplan, uitspraken die niet zijn overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk”. Reclamant geeft, aangezien het in vakantietijd niet mogelijk is om alle Voorburgse vigerende bestemmingsplannen op dit aspect te vergelijken met het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk”, bij wijze van voorbeeld passages uit het vigerende bestemmingsplan “Oosteinde - Parkweg” waaruit die aandacht blijkt. “4.3.1 Algemeen Het bestemmingsplan is vrij consoliderend van aard. Met andere woorden, de bestaande situatie wordt bestemd zoals deze is. Maar niet alleen omdat er geen ontwikkelingen op de plank liggen wordt er consoliderend bestemd. Ook omdat de wijk, zoals hij nu is, bepaalde kwaliteiten in zich heeft die het beschermen waard zijn.” In het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” is het beschermen van het plangebied van Oud Voorburg nergens als zodanig benoemd. Ook de begrippen ‘beschermen’, ‘rooilijnen’, ‘straatprofielen’ zoals
31
beschreven in paragraaf 4.3.7. Woongebieden (bestemmingsplan “Oosteinde - Parkweg”) komt in het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” alleen maar voor in relatie tot de oude kernen en linten, maar niet in relatie tot het ‘overige’ oude Voorburg met de vele karakteristieke vooroorlogse bebouwing, aldus reclamant. Daarnaast mist reclamant een kaartbeeld van de Vlietzone met een cultuurhistorische dubbelbestemming in het gehele plangebied van Park Leeuwensteijn tot Park Arentsburgh/Hoekenburg. Concluderend mist reclamant duidelijke uitspraken en ambities die de genoemde kwaliteiten voor het gehele plangebied van zowel Voorburg Damsigt, Oud als West in het ontwerpbestemmingsplan moeten beschermen. In de aanloop naar de Omgevingsvisie en een bestemmingsplan/omgevingsplan voor geheel Leidschendam-Voorburg meent reclamant dat met de verruimde mogelijkheden voor initiatiefnemers in het kader van de Omgevingswet ook grenzen in acht behoren te worden genomen. De grenzen liggen bijvoorbeeld in de karakteristieke eigenschappen van de vooroorlogse wijken en buurten. De voortvarendheid waarmee de gemeente wil uitbreiden met nieuwe bouwprojecten dient gepaard te gaan met de zorg voor het bestaande. Het is van belang om de identiteit van vooroorlogse straten en wijken te beschermen en richtlijnen mee te geven voor ontwikkelingen zoals nieuwbouw of sloop en nieuwbouw binnen het oude Voorburg.
Om te voorkomen dat initiatiefnemers hun vrijheden gaan misbruiken is er naar de mening van reclamant juist behoefte aan méér beleid en ambitie om de karakteristieken van de verschillende wijken te beschermen en waar mogelijk te versterken. In het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” lijkt de ambitie om dit erfgoed te koesteren en te versterken echter af te nemen. Reclamant verzoekt dan ook om de genoemde thema’s zorgvuldig en compleet over te nemen in het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk”. Reclamant gaat hierover graag met de gemeente in gesprek. Op die wijze hoopt reclamant een constructieve bijdrage te leveren aan de bouwstenen voor het toekomstige omgevingsplan. Als laatste verzoekt reclamant om aan te geven op welke wijze, in het kader van de Omgevingswet, de participatie van bewoners en belanghebbenden vorm zal worden gegeven. Verruimde mogelijkheden voor initiatiefnemers zijn mooi, maar complementair daaraan is co-creatie die door initiatiefnemers in acht moet worden genomen om tot invulling van plannen te komen. Bij de vergunningverlening zal naar mening van reclamant getoetst moeten worden aan inhoudelijke participatie en niet alleen aan een verwijzing naar een verslag. Beantwoording van de zienswijze: Op dit moment heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg meer dan 100 ruimtelijke plannen.
In deze plannen is aangegeven hoe de gronden binnen de gemeente gebruikt mogen worden en welke bouwmogelijkheden/andere werkzaamheden op deze gronden zijn toegestaan. Deze wijze van het
32
bestemmen van gronden gaat in de toekomst veranderen met de komst van de Omgevingswet. Met de invoering van deze nieuwe wet op 1 juli 2022 beschikt de gemeente nog maar over één ruimtelijk plan voor het gehele grondgebied: het omgevingsplan. In het omgevingsplan worden de komende jaren alle beleidsstukken en alle verordeningen op het gebied van de fysieke leefomgeving samengevoegd. Hierdoor wordt het omgevingsrecht in de toekomst meer inzichtelijk, meer samenhangend en eenduidiger. Het bestemmingsplan “Stedelijk” is een eerste, voorbereidende stap op weg naar het uiteindelijke omgevingsplan. Zodra de Omgevingswet in werking treedt wordt dit bestemmingsplan, samen met het bestemmingsplan “Landelijk” van rechtswege samengevoegd tot één omgevingsplan en worden alle verordeningen die over de fysieke leefomgeving gaan geïntegreerd in het omgevingsplan. Het bestemmingsplan “Stedelijk” is conserverend van aard, het voorziet slechts in bestemmingsregelingen waarin enkel de huidige planologische situatie is vastgelegd. Wij begrijpen de indruk van reclamant dat er naar zijn mening, in vergelijking met vigerende planologische regelingen, veel minder aandacht is ten aanzien van het behouden van historisch erfgoed in Oud Voorburg. Deze indruk wordt veroorzaakt door de schaalgrootte van het bestemmingsplan “Stedelijk”.
Bij een bestemmingsplan als bijvoorbeeld “Oosteinde - Parkweg” worden alle hoofdstukken in de plantoelichting toegespitst op het plangebied van dat bestemmingsplan. Nu het plangebied de gehele stad (met uitzondering van het landelijk gebied) bestrijkt is ervoor gekozen om meer op hoofdlijnen te beschrijven in plaats van op detailniveau. Hierdoor kan de indruk worden gewerkt dat de gemeente het bestaande historisch erfgoed minder belangrijk vindt maar dat is niet aan de orde. Naast de voorbereidingen om, via de bestemmingsplannen “Stedelijk” en “Landelijk”, te komen tot een (voorlopig) omgevingsplan treft de gemeente ook voorbereidingen voor een gemeentelijke omgevingsvisie, een van de nieuwe instrumenten onder de Omgevingswet. Een omgevingsvisie schetst op verhalende wijze de toekomst en is zelfbindend voor het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad (niet voor inwoners). Bij deze visie staan integraliteit en belangenafweging centraal. De gemeente stelt de omgevingsvisie stapsgewijs op. In 2019 is het Kompas voor de leefomgeving vastgesteld. Als volgende stap op weg naar de gemeentelijke omgevingsvisie heeft de gemeenteraad in het najaar van 2021 vier belangrijke bouwstenen vastgesteld, te weten:
Groene woongemeente;
Lokale energiestrategie en transitievisie;
Mobiliteit en bereikbaarheid;
Economie en bedrijvigheid.
33
Deze bouwstenen vormen een belangrijke tussenstap in het proces. De omgevingsvisie zelf wordt in de volgende collegeperiode opgesteld en vastgesteld. De bouwstenen bouwen voort op het Kompas en vormen de agenda voor de op te stellen omgevingsvisie. De gemeente Leidschendam-Voorburg is een aantrekkelijke groene woongemeente in de regio. De gemeente telt drie unieke kernen, Leidschendam, Voorburg en Stompwijk. Deze kernen bestaan uit diverse wijken die vrijwel allemaal hun eigen karakter en identiteit hebben. Inwoners geven aan dat de kernkwaliteiten van Leidschendam-Voorburg zijn:
Groen en rijk aan historie;
Rustig stedelijk en hoogwaardig wonen;
Hoog niveau aan voorzieningen (zorg, onderwijs, cultuur, sport, winkels);
Goede bereikbaarheid van de hele Randstad.
Elke vast te stellen bouwsteen wordt gebaseerd op de hierboven genoemde kernkwaliteiten. Voor reclamant is de kernkwaliteit ‘Groen en rijk aan historie’ hopelijk een signaal dat de gemeente Leidschendam-Voorburg trots is op haar historische gebieden, panden en objecten en voornemen is deze (en andere) kernkwaliteiten behouden en te versterken. Tegelijkertijd wil de gemeente zichzelf verder ontwikkelen als toekomstbestendige gemeente. Zoals eerder aangegeven vormen de 4 bouwstenen input voor de op te stellen gemeentelijke omgevingsvisie. Het aspect ‘cultuurhistorie’ maakt een belangrijk onderdeel uit van deze visie. Naast de input uit de bouwstenen wordt er ook een uitgebreid participatietraject opgestart om samen met stakeholders invulling te geven aan de omgevingsvisie. Wij hechten aan een zorgvuldige samenwerking met stakeholders in dit traject wat uiteindelijk een vervolg krijgt in het opstellen van het gemeentelijke omgevingsplan. Wij nodigen reclamant hierbij van harte uit om deel te nemen aan het participatietraject. Om te benadrukken dat de gemeente het historische erfgoed in het vast te stellen bestemmingsplan belangrijk vindt is de toelichting op aantal onderdelen aangevuld, daarbij wel rekening houdend met de schaalgrootte van het vast te stellen bestemmingsplan “Stedelijk”.
In het ontwerpbestemmingsplan “Stedelijk” is dit het meest ‘zichtbaar’ door middel van de dubbelbestemming ‘Waarde Cultuurhistorie’ langs de gehele oever van de Vliet en een aantal panden met de aanduiding ‘Cultuurhistorisch waardevol’. Daarnaast wijzen wij er nog op dat de zienswijze van reclamant feitelijk vooral ziet op de wijze waarop het aspect cultuurhistorie in de plantoelichting een plaats heeft gekregen. Echter, in de juridisch bindende onderdelen van het plan, de verbeelding en de regels, is het beschermingsniveau van cultuurhistorische waarden zoals dat voorkwam in de ‘oude’ afzonderlijke bestemmingsplannen voor het stedelijk gebied integraal overgenomen. In zoverre leidt dit nieuwe bestemmingsplan dan ook niet in een minder adequate juridische borging van deze waarden.