3713 - Bijlagen bij de toelichting_Bijlage 18 Participatieverslag

Participatieverslag Vlietweg 3 Leidschendam

9 oktober 2023

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

2

2. Het participatietraject

4

3. Communicatiemiddelen

10

4. Inhoudelijk proces 4a. Proces en resultaten participatie omgeving 4b. Proces en resultaat klankbordgroep

12 13 18

5. Resultaat

22

6. Nawoord

28

Bijlagen 30 • Nawoord Actiegroep Vlietweg 3 • Toelichting 1828 Groep op onderzochte suggesties • Q&A parkeren en verkeer • Verslagen buurtbrede bijeenkomsten • Memo rol klankbordgroep • Verslagen sessies klankbordgroep

01 | 30

1 Inleiding 1828 Groep ziet kansen om aan Vlietweg 3 in de gemeente Leidschendam-Voorburg een woongebouw te realiseren volgens het 1828-concept: 138 betaalbare (circa 85% sociale huur) appartementen voor jongeren tussen de 18 en 28 jaar voor een huurperiode van max. 5 jaar, met in het gebouw circa 314 m2 gedeelde voorzieningen (co-working/co-living). Onderdeel van het gebouw zijn compacte flexibel te huren werkplekken en -ruimtes voor (startende) ondernemers (ca. 154 m2). Met de gemeente is overeengekomen om een stuk grond (Vlietweg 7), in eigendom van de gemeente, bij de planvorming te betrekken. 1828 Groep zet zich in voor het realiseren van jongerenhuisvesting omdat die doelgroep grote moeite heeft om een (betaalbare) woning te vinden. Er zijn lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning en voor een hypotheek komen jongeren vaak nog niet in aanmerking. In de gemeente Leidschendam-Voorburg is dat niet anders; in twee jaar tijd toonden ruim 2.850 jongeren hun interesse in een 1828 vestiging in Leidschendam door zich op de website in te schrijven voor de nieuwsbrief. 1828 Groep vindt het belangrijk om de omgeving in een vroeg stadium te betrekken bij de voorgenomen ontwikkeling. Aan adviesbureau De Wijde Blik is gevraagd om een communicatie- en participatieaanpak te ontwikkelen en uit te voeren.

Het traject is in januari 2022 gestart met gesprekken met vijf omwonenden en andere belanghebbenden om kennis te maken, een eerste reactie te horen en het participatieproces toe te lichten. In de periode januari tot en met september 2023 hebben verschillende buurtbijeenkomsten plaatsgevonden en is een traject met een klankbordgroep doorlopen. Tijdens een slotbijeenkomst op 18 september is het resultaat teruggekoppeld. Hiermee is het participatietraject afgerond. De participatiewebsite waar alle informatie en verslagen te vinden zijn, blijft in de lucht. Via een nieuwsbrief blijven we geïnteresseerden op de hoogte houden van ontwikkelingen. Voor u ligt het eindverslag van het doorlopen participatietraject. Hierin schetsen we eerst kort hoe het proces er in grote lijnen uitzag, wie we op welke momenten hebben betrokken en welke communicatiemiddelen daarvoor zijn ingezet. Daarna koppelen we terug wat de participanten inhoudelijk hebben meegegeven en wat en hoe de ontwikkelaar dit heeft kunnen verwerken in de pla nnen. En waar dat niet mogelijk was, wordt de reden toegelicht. Als bijlagen zijn de verslagen van de bijeenkomsten en klankbordgroepsessies toegevoegd en andere relevante documenten. 02 | 30

Locatie Vlietweg 3 (VWG3) Om u een goed beeld te geven van de locatie en de voorgenomen ontwikkeling schetsen wij hieronder eerst kort de locatie en de initiële plannen van jongerenhuisvester 1828 Groep, een initiatief van ontwikkelaars Wibaut en AIVM.

Voor- en bovenaanzicht locatie Vlietweg 3 Op de locatie VWG3 staat nu nog timmerfabriek Groenewegen (Haalhout). De grond is aangekocht door 1828 Groep. Locatie Vlietweg 7 (VWG7) Met de gemeente is overeengekomen om het stuk grond, een grasveld met bomen aan de rotonde (Vlietweg 7), in eigendom van de gemeente, ten behoeve van het haalbaarheidsonderzoek bij de planvorming te betrekken. Over de aankoop door 1828 Groep worden in de anterieure overeenkomst nadere afspraken gemaakt. Eerste idee ontwikkeling VWG3 (februari 2022) 1828 Groep heeft het voornemen om op de locatie VWG3 een woongebouw te realiseren met circa 140 woningen voor jongeren tussen de 18 en 28 jaar. Circa 85% van de woningen valt onder sociale huur. De basisvoorzieningen zijn in de eigen woning te vinden en in het gebouw is circa 314 m2 gereserveerd voor gedeelde voorzieningen en ruimtes. Op de begane grond is verhuurbare kantoorruimte voorzien (ca. 145 m2), een eis vanuit de gemeente. Het eerste ontwerp is een woongebouw van 5 lagen hoog, waarvan de vijfde laag een setback betreft, met een onderdoorgang richting Vlietweg 8a. Het plan heeft 45 parkeerplaatsen. Aan de zuidkant van het perceel komt een gemeenschappelijke tuin. In hoofdstuk 5 leest u hoe dit initiële idee gedurende de participatie op onderdelen is aangepast tot het concept stedenbouwkundig ontwerp zoals dat nu voorligt.

03 | 30

2 Het participatietraject Doel participatietraject Het participatietraject had als doel te komen tot een concept stedenbouwkundig ontwerp met zoveel mogelijk draagvlak bij betrokkenen. Door gebruik te maken van lokale kennis en ervaring vanuit de omgeving, de mensen die er nu wonen en werken. 1828 Groep heeft door eerdere participatietrajecten bij andere projecten ervaren dat ideeën uit de buurt een ontwerp kunnen verrijken.

Participatieniveau Het participatietraject kende meerdere participatieniveaus. Voor alle betrokkenen gold het niveau informeren gedurende het hele traject. Hiervoor zijn verschillende communicatiemiddelen ingezet. De directe omgeving is betrokken op het niveau ‘adviseren’. Met een klankbordgroep met direct belanghebbenden is een stapje verder gegaan: ‘consulteren’; deelnemers zijn gevraagd actief mee te denken.

Impressie participatieladder met verschillende participatieniveaus

Participatiestappen In gesprek In januari 2022 zijn wij (De Wijde Blik) in gesprek gegaan met vijf belanghebbenden om ze te informeren over de voorgenomen ontwikkeling en het participatietraject, om kennis te maken en om een eerste reactie op te halen (aandachtspunten, wensen) ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Bij drie gesprekken was ook de projectmanager van 1828 Groep aanwezig. Er zijn gesprekken 04 | 30

gevoerd met de Wijkvereniging Leidschendam-Zuid, VvE Synthese (bewoners en ondernemers Nieuwstraat), eigenaar van Vlietweg 8 a en zijn adviseur, bewoner van de Dr. Perquinstraat (overkant van de Vliet) en de Burgerkrachtcentrale. Huisbezoeken In maart 2022 is bij vijf bewoners aan de Nieuwstraat een bezoek gebracht om de persoonlijke situaties te bekijken en hierover in gesprek te gaan. Er zijn foto’s gemaakt vanaf het balkon om het uitzicht op het 1828-gebouw te kunnen visualiseren. Van de huisbezoeken is verslag gelegd. Bijeenkomsten 7 februari 2022 - Startbijeenkomst Op 7 februari 2022 vond de startbijeenkomst plaats, bij D e Vergadergarage, om omwonenden en andere belangstellenden te informeren over de ontwikkeling en kennis te maken met de ontwikkelaar. 1828 Groep heeft het 1828-concept en de uitgangspunten die de gemeente Leidschendam-Voorburg heeft meegegeven toegelicht en de eerste denkrichtingen van het ontwerp gepresenteerd. Vervolgens is gevraagd aan de aanwezigen om hierop te reageren om ideeën, wensen en aandachtspunten te verzamelen. De omgeving is uitgenodigd per brief, huis-aan-huis-verspreid. Er waren circa 45 mensen aanwezig.

2 maart 2022 - Vervolgbijeenkomst Op 2 maart 2022 vond de tweede bijeenkomst plaats, bij Partyboerderij Hijdra, om verder te praten over de voorgenomen ontwikkeling en een toelichting te geven op de thema’s parkeren, bezonning en privacy. De avond startte met een samenvatting van de eerder gehoorde bezwaren, aandachtspunten en wensen. Aandachtspunten en bezwaren die nog ontbraken werden toegevoegd en als ‘totaalpakket’ meegeven aan de architect, stedenbouwkundige en verkeerskundige. Vervolgens gaf 1828 Groep een toelichting op de parkeerberekening en de parkeernorm van de gemeente en hoe deze zich tot elkaar verhouden. Daarna werd de bezonningsstudie getoond en toegelicht en werd er stilgestaan bij het uitzicht en de privacy van de direct omwonenden. Afgesproken werd dat 1828 Groep persoonlijk zou langsgaan bij bewoners van de Nieuwstraat om zelf te zien wat het nieuwe gebouw doet met hun uitzicht en privacy. Aanleiding was een vooraf verstuurd filmpje van een van die bewoners. Hierin werden veel bezwaren geuit ten aanzien van groen, vogels, lucht, zonsondergang, rust, ruimte, bereikbaarheid, leefbaarheid, privacy, licht, zon, gezond wonen i.v.m. fijnstof en drukte, voldoende parkeergelegenheid, gevoel van veiligheid enz. Er waren in totaal circa 40 belangstellenden tijdens de bijeenkomst aanwezig. 05 | 30

6 september 2022 - Vervolgbijeenkomst Op 6 september vond de derde bijeenkomst plaats, wederom bij Partyboerderij Hijdra. Tijdens de bijeenkomst gaf 1828 Groep een toelichting op de intentieovereenkomst die met de gemeente was gesloten. De ontwikkelaar lichtte tevens zijn motivatie toe voor jongerenwoningen op deze plek. Vervolgens werd het gemeentelijke proces toegelicht. Aan het begin van de bijeenkomst kreeg een van de leden namens de actiegroep Vlietweg 3 (558 leden) het woord. Zij somde hun bezwaren tegen de komst van 1828 op deze plek op (de tekst is toegevoegd aan het verslag in de bijlage). Tijdens de bijeenkomst waren er in totaal bijna 30 belangstellenden aanwezig. De gemoederen liepen hoog op en een aantal deelnemers verliet zelfs vroegtijdig de zaal, omdat zij zich niet konden vinden in het kolossale gebouw op deze plek. 11 januari 2023 - Vervolgbijeenkomst Op 11 januari vond de vierde bijeenkomst plaats (in Partyboerderij Hijdra) om de resultaten van de extra onderzoeken en de parkeernotitie toe te lichten, vragen te beantwoorden en mensen te werven voor de klankbordgroep. Het was een inloopbijeenkomst; op panelen stond informatie over verschillende thema’s. Ontwikkelaar, stedenbouwkundige, architect en een adviseur van parkeeradviesbureau Empaction waren aanwezig voor een toelichting en om vragen de beantwoorden.

Ook was een aantal jongeren uit het woonpanel 1828 Leidschendam aanwezig om deelnemers te woord te staan. Namens de gemeente waren wethouder, projectleider, verkeerskundige, beleidsmedewerker RO en een communicatieadviseur aanwezig om vragen te beantwoorden. De bijeenkomst werd door circa 40 belangstellenden bezocht.

Impressie inloopbijeenkomst 11 januari 2023, incl. leden jongeren woonpanel 1828 Leidschendam

06 | 30

18 september 2023 - Slotbijeenkomst Op 18 september 2023 vond de slotbijeenkomst van het participatietraject plaats, bij Partyboerderij Hijdra. Deze avond werd op informatiepanelen teruggeblikt op het participatieproces, en welke aanpassingen in het concept stedenbouwkundig ontwerp zijn gedaan. Naast de panelen was er een maquette om het concept ontwerp goed in beeld te brengen. Buurtbewoners konden in gesprek gaan met een aantal jongeren die graag in het gebouw willen wonen. Het projectteam was aanwezig om vragen te beantwoorden en reacties te verzamelen. Er waren circa 25 geïnteresseerden.

Maquette tijdens slotbijeenkomst 18 september 2023 Klankbordgroep – februari 2023 tot oktober 2023 In de nieuwsbrief van 19 december 2022 en tijdens de informatiebijeenkomst van 11 januari 2023 werden betrokkenen opgeroepen deel te nemen aan de klankbordgroep. Hiervoor hebben zich 11 mensen gemeld: bewoners/ bedrijven van VvE Synthese (12 flats met 24 bewoners en 9 bedrijven met ruim 100 werknemers) en Actiegroep Vlietweg 3 (558 leden), bewoner/eigenaar van Vlietweg 8a en zijn adviseur, bewoner/ondernemer van de Delftsekade, bewoners van de Nieuwstraat, het Goopad en de Dr Perquinstraat (overkant), de secretaris van de Wijkvereniging Leidschendam-Zuid, de eigenaar van het naastgelegen bedrijfsgebouw Gemini Development en een lid van het jongerenwoonpanel 1828 Leidschendam. Aan de sessies namen, afhankelijk van het onderwerp, ook medewerkers van de gemeente deel (projectleider, stedenbouwkundige, verkeerskundige, communicatieadviseur).

07 | 30

Tijdens de sessies over parkeren was ook een extern adviseur van parkeeradviesbureau Empaction aanwezig. Vanuit onafhankelijkheidsoverwegingen is de klankbordgroep gevraagd om suggesties te doen voor een externe voorzitter. Er werd niemand aangedragen. Er werd -na een kennismaking- ingestemd met de suggestie van 1828 Groep om Jacqueline van de Sande van Beaumont Communicatie te vragen. Zij heeft de sessies met de klankbordgroep geleid. Van elke sessie is een verslag gemaakt, dat na akkoord van de klankbordgroepleden- op een speciale pagina van de website is geplaatst. Deze pagina was voor de leden toegankelijk na inlog. Hier waren naast de verslagen ook de presentaties, ingezonden stukken en andere relevante documenten te vinden. Het doel van 1828 Groep was om verschillende belangen, bezwaren, aandachtspunten en ideeën van de klankbordgroep zo goed mogelijk te inventariseren. Om deze -waar mogelijk- mee te nemen in de uitwerking van het concept ontwerp. Om zo te komen tot een zo breed mogelijk gedragen ontwerp. Sessies klankbordgroep In de periode van februari tot en met september 2023 zijn zeven klankbordgroepsessies georganiseerd. 1.

22 februari 2023 – online kick off Deze sessie stond in het teken van kennismaken en het maken van procesafspraken om de sessies vorm te geven.

2.

8 maart 2023 - inventarisatie Deze sessie werd er kennisgemaakt met externe voorzitter Jacqueline van de Sande, zijn afspraken gemaakt over de samenwerking met en als klankbordgroep en werd er een inventarisatie van ieders belangen, aandachtspunten en bezwaren gemaakt.

08 | 30

Impressie klankbordgroepsessie 8 maart 2023 3.

28 maart 2023 – denkrichtingen Tijdens deze sessie vatte Mark van der Heide, stedenbouwkundige namens 1828 Groep, de bezwaren, aandachtspunten en belangen uit de vorige sessie samen in een zogenaamde heatmap. Deze is aangevuld omdat het overzicht niet compleet was. De klankbordgroep vindt dat context en zwaarte van de bezwaren ontbreken. Ook werden de eerste vier verschillende denkrichtingen van het gebouwontwerp getoond. In deze denkrichtingen is waar mogelijk rekening gehouden met de aandachtspunten en bezwaren vanuit de buurtbrede sessie en van de klankbordgroep. De eigenaar van VWG8 presenteerde ook een eigen denkrichting/ schetsplan. Dit werd positiever ontvangen dan de andere denkrichtingen .

4.

11 april 2023 – parkeren Op verzoek van de klankbordgroep gaf Wibaut samen met parkeeradviesbureau Empaction een toelichting op de parkeernotitie aan een aantal leden van de klankbordgroep. Op aanvraag van de klankbordgroep was een bewoner van Synthese hier als toehoorder eenmalig bij aangeschoven.

5.

8 mei 2023 – denkrichtingen, vervolg De sessie startte met een toelichting op de sessie over parkeren van 11 april voor de daarbij niet-aanwezige leden. Er werd een aangevulde heatmap gepresenteerd

09 | 30

en een aantal verder uitgewerkte denkrichtingen. Naar aanleiding van het schetsplan van de eigenaar van VWG8a heeft 1828 Groep een nieuwe denkrichting uitgewerkt en gepresenteerd. 6.

5 september 2023 – parkeren, vervolg Het doel van deze sessie was om de nog openstaande vragen over parkeren en de parkeernotitie te beantwoorden en onduidelijkheden toe te lichten. Een adviseur van Empaction was aanwezig.

7.

5 september 2023 – planontwikkeling Tijdens de laatste sessie met de klankbordgroep is het stedenbouwkundig ontwerp gepresenteerd zoals 1828 dat in procedure wil brengen. Er werd teruggeblikt op de stappen die zijn gezet om tot het ontwerp te komen dat nu voorligt.

3 Communicatiemiddelen Website, mailadres en nieuwsbrief Om alle betrokkenen goed op de hoogte te houden, is een speciale website gemaakt: www.vlietweg3leidschendam.nl, met hieraan gekoppeld een mailadres waar alle vragen konden worden gesteld: info@vlietweg3leidschendam.nl. De website bood informatie over de planning en het proces rond de ontwikkeling en het participatietraject van VWG3. Op de website stonden tevens de bijeenkomsten aangekondigd en kon met zich aanmelden voor de digitale nieuwsbrief. Van iedere bijeenkomst zijn geplaatst: het verslag, de presentatie, een overzicht van vragen en antwoorden en eventuele ingekomen stukken. De website is nog online.

Voorpagina van de website t.b.v. het participatietraject 10 | 30

Online besloten gedeelte klankbordgroep Voor de klankbordgroep is een besloten gedeelte op de website gemaakt, toegankelijk na inlog met wachtwoord. Hier zijn alle gespreksverslagen en andere relevante documenten vanuit de klankbordgroepsessies te vinden. Op 8 september 2023 is aangekondigd om alle documenten openbaar te maken. De klankbordgroep heeft hier geen bezwaar op gemaakt. Alle documenten zijn op het openbare gedeelte van de website te vinden.

Nieuwsbrief Op de website kon men zich aanmelden voor de digitale nieuwsbrief. De nieuwsbrief heeft 82 aanmeldingen en is in de periode februari 2022 tot oktober 2023 elf keer verstuurd.

Huis-aan-huis brief Om zoveel mogelijk betrokkenen op de hoogte te stellen van de ontwikkeling van VWG3 en het participatietraject is in januari 2022 een brief huis-aan-huis verspreid in de directe omgeving van de locatie. In de brief stond ook de uitnodiging voor de startbijeenkomst. Het verspreidingsgebied bestond uit circa 100 adressen en is afgestemd met de gemeente Leidschendam-Voorburg. De brief is bezorgd aan bewoners en ondernemers van o.a. Vlietweg, Overgoo, De Schans, Goopad, Nieuwstraat, Delftsekade en de Dokter Perquinstraat.

Verspreidingsgebied uitnodiging huis-aan-huis

11 | 30

4 Inhoudelijk proces De input die tijdens het in hoofdstuk 2 beschreven participatietraject is verkregen vanuit de omgeving, heeft de ontwikkelaar zo goed mogelijk proberen te verwerken in het concept stedenbouwkundig ontwerp, zoals dat nu voorligt. In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze de input is verwerkt in het ontwerp en waar dat niet is gebeurd, waarom dat het geval is. Randvoorwaarden/ uitgangspunten Bij de start van het participatietraject is toegelicht welke uitgangspunten 1828 Groep hanteert voor de ontwikkeling van VWG3 en welke randvoorwaarden zij vanuit de gemeente hebben meegekregen in hun verkenning naar een haalbaar plan. De uitgangspunten en randvoorwaarden vormen het vertrekpunt in de ontwikkeling van het ontwerp en zijn o.a. Gemeente Leidschendam-Voorburg: • Het concept ontwerpplan moet voldoen aan het vigerend beleid. • Een combinatie van wonen en werken is verplicht, zo verliest de gemeente geen arbeidsplekken. 1828 Groep: • Een concept ontwerpplan dat financieel haalbaar is, past binnen het gemeentelijk beleid en dat volgens het 1828concept ontwikkeld gaat worden. Er wordt uitgegaan van circa 140 woningen. • Het aangekochte perceel (VWG3) heeft in het huidige bestemmingsplan de status ‘bedrijf’ en de maximale bouwhoogte (5.5 m) is niet toereikend; er is een nieuw bestemmingsplan nodig.

• Er ligt een waterkering en twee rivierwaterleidingen tussen het perceel en het naastgelegen perceel (VWG8a), dit brengt met nieuwbouw enkele uitdagingen met zich mee. • Het naastgelegen perceel (VWG8a) moet bereikbaar blijven. • De grond van het parkeerterrein, grenzend aan het perceel VWG3, is vervuild. Hiermee moet rekening worden gehouden tijdens de bouw.

12 | 30

4a Proces en resultaat participatie omgeving

Voorstel concept ontwerp februari 2022 In februari 2022 is een eerste idee voor bebouwing op de locatie gepresenteerd: een gebouw op het huidige perceel Vlietweg 3 en deels op de groenstrook aan de noordkant (Vlietweg 7), met een onderdoorgang richting Vlietweg 8 om de toegang tot dat perceel te behouden. Het ontwerp van februari 2022 is 5 lagen hoog, waarvan de vijfde laag een setback betreft. Het woongebouw heeft circa 138 appartementen en gedeelde binnen- en buitenruimtes. Op de begane grond aan de zijde van de Vlietweg komen werkruimtes en flexibele werkplekken die (zelfstandig) ondernemers (bewoners en nietbewoners) kunnen huren. Het plan heeft een collectieve fietsenberging en er zijn 45 parkeerplaatsen gepland. Aan de zuidkant van het perceel is een gemeenschappelijke buitenruimte voor de 1828 bewoners voorzien. Als reactie op dit eerste schetsontwerp kwamen veel zorgen en bezwaren naar voren vanuit de buurt. Men schrok enorm van de grootte en hoogte van het gebouw. Dit gold in extra mate voor direct omwonenden en ondernemers aan de Nieuwstraat en Vlietweg. De gemoederen liepen tijdens de bijeenkomsten soms hoog op. Hieronder volgt een opsomming van de genoemde bezwaren, aandachtspunten en suggesties. Algemeen • De locatie VWG3 is véél te klein voor zo’n groot gebouw. • Er worden veel te weinig parkeerplekken gemaakt (37 voor 162 jongeren).

Parkeren is nu al een probleem. • De infrastructuur slibt nog verder dicht door de komst van nieuwe bewoners. De wijk kan het nu al niet aan. 13 | 30

•

• • • •

• • • • • •

Het 1828-concept -betaalbare woningen voor jongerenspreekt aan, maar het aantal jongeren (162) bij elkaar is te veel. Geen studenten vanuit vrees voor overlast. Bomen en groen verdwijnen op verschillende plekken, net als dieren (vleermuizen, uil) en biodiversiteit. Het gebied versteent daardoor. De woningen en bedrijven aan de Nieuwstraat (noordzijde) krijgen minder warmte door de zon, waardoor de energiekosten stijgen. Het gevoel van veiligheid verdwijnt. Gezond wonen/werken wordt nog minder en scoort nu al slecht door fijnstof, drukte en luchtkwaliteit. (Geluids)overlast door jongeren, scooters, afval, feestjes, etc. Wateroverlast. Het gebouw staat deels geprojecteerd op gemeentegrond, waarvan de 1828 Groep nog geen eigenaar is. Vrees voor waardedaling woningen als gevolg van 1828gebouw.

Daarnaast geldt voor de bewoners van de Nieuwstraat: • Verdwijnen uitzicht vanuit woning en vanaf terras (kijken tegen een muur aan door enorm hoogteverschil). • De zon verdwijnt veel eerder van het terras (lente, herfst, winter). • De zonsondergang is niet meer te zien. • De privacy is weg door het enorme hoogteverschil. • Rust, ruimte, veiligheid en woongenot verdwijnen. • Leefbaarheid gaat naar onvoldoende. Daarnaast geldt voor bewoner Vlietweg 8a: • Het eigen perceel (Vlietweg 8a) wordt slechter bereikbaar omdat de toegangsweg moet veranderen. • Uitzicht verstoord door hoge muur op zeer korte afstand. • Jongeren en bezoekers zullen, als er geen maatregelen worden getroffen, op zijn perceel parkeren. Daarnaast geldt voor de ondernemers van en rond de Nieuwstraat: • Bedrijven vertrekken omdat er te weinig parkeerplekken zullen zijn. • Hierdoor gaan arbeidsplaatsen verloren voor de gemeente Leidschendam-Voorburg. • De verhuurbaarheid van de kantoorruimtes wordt lastiger. • Financiële schade is groot. Daarnaast geldt voor bewoners aan het Goopad/De Schans: • Afname groen, toename verharding 14 | 30

Daarnaast geldt voor bewoners aan de overkant van de Vliet: • Verstoring van het uitzicht. • Geluidsoverlast, want dat ‘draagt’ over het water. • Zorgen om verdwijnen van groene ruimte en toename verhard oppervlak. Daarnaast geldt voor ondernemer van het Gemini-gebouw: • Vreest voor klachten van de nieuwe bewoners over verkeer en geluidsoverlast (het bedrijfsgebouw bevindt zich direct naast het 1828-gebouw en heeft (o.a.) een werkplaats. • Vrachtwagens kunnen straks niet meer bij zijn bedrijf komen (dat zijn er nu veel). • Het bedrijfsterrein verandert van ‘kleur’, met grote negatieve (financiële) gevolgen voor de verhuurbaarheid. Suggesties klankbordgroep • Maak het gebouw kleiner en lager (maximaal 8 meter), net als de hoogte van de gebouwen eromheen, zodat het in de omgeving past en er voldoende parkeerplekken kunnen komen. • Zoek een andere locatie, bijvoorbeeld in Overgoo, Schakenbosch of op het oude Rugbyveld. • Maak het gebouw veel kleiner door minder woningen te realiseren of het werken uit het gebouw te halen. • Bouw niet alleen woningen voor jongeren maar voor een bredere mix van doelgroepen. • Maak het plan zo groen mogelijk en zorg in ieder geval voor groen op het dak. • Voer betaald parkeren (vergunning) in een deel van Leidschendam-Zuid. • Bouw een ondergrondse parkeergarage. • Offer het groen niet op voor parkeren. • Maak van de Vlietweg een 30km zone.

• Houd rekening met beperkte OV-voorzieningen. • Houd rekening met infrastructurele problemen in de wijk. • Houd rekening met stikstofuitstoot (luchtvervuiling).

15 | 30

Visuele samenvatting van bezwaren, aandachtspunten en suggesties vanuit de omgeving

Reactie 1828 Groep op zorgen, bezwaren en suggesties De ontwikkelaar heeft een aantal maanden de tijd genomen om de bezwaren, aandachtspunten en suggesties te onderzoeken. Zo zijn er gesprekken gevoerd met de gemeente en ontwikkelaars van Overgoo en zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. Tijdens een fysieke inloopbijeenkomst en per digitale nieuwsbrief is de reactie op zorgen, bezwaren en suggesties teruggekoppeld: • 1828 Groep wil niet afwijken van het bouwen voor jongeren in verband met de hoge woningnood onder deze doelgroep. Betaalbare jongerenhuisvesting is waar 1828 Groep zich voor inzet; • Onder de huidige marktomstandigheden (denk aan stijgende bouwkosten en rente), is er weinig ruimte om het gebouw te verkleinen en nog steeds een haalbare businesscase te hebben. Het overgrote deel is sociale huur, waaraan een maximale huurprijs verbonden is; • 1828 Groep heeft geen grondposities in Overgoo. De percelen in Overgoo zijn van andere ontwikkelaars en van de 16 | 30

•

•

•

•

•

gemeente. Hiermee heeft Wibaut gesproken, maar zonder resultaat. De ontwikkeling Overgoo verkeert nog te veel in een beginfase, de planning is te onzeker en onder de huidige marktomstandigheden lastig realiseerbaar op korte termijn. 1828 Groep wil daar niet op wachten; ‘werken’ in het 1828-gebouw is een verplichting vanuit de gemeente, omdat de gemeente naast voor voldoende woningen ook wil zorgen voor voldoende werkplekken; Een mogelijkheid om het gebouw te verkleinen is door parkeerplekken elders te realiseren. Daarom wordt gekeken naar de mogelijkheid om aanvullende grond in de omgeving te verwerven, waaronder de grond achter het Geminigebouw op Vlietweg 2. Deze grond is eigendom van de gemeente. De grond is vervuild, wat saneringskosten met zich meebrengt; 1828 groep baseert zich op de parkeerberekening met een parkeerbehoefte van 45 parkeerplekken. Bij de berekening is gebruik gemaakt van cijfers van het Odin onderzoek van het CBS. In deze cijfers is behalve met de specifieke doelgroep (jonger dan gemiddeld, lager autobezit) en specifieke woningen (kleiner dan gemiddeld) ook rekening gehouden met de mate van stedelijkheid (adressendichtheid); Uit de bezonningsstudie komt naar voren dat het gebouw van invloed is op de bezonning, dit is aan het eind van de dag. In de winter is deze invloed het grootst, in de zomer het kleinst.

Het is bij 1828 Groep onbekend of de ontwikkeling invloed heeft op energieverbruik/ opwekken door zonnepanelen. Bij twijfel kunnen bewoners zich melden voor een planschadeprocedure; De jongeren die hier komen wonen gaan overdag naar hun werk of studie. De jongeren zelf en 1828 Groep hebben er ook belang bij dat er geen overlast is; 1828 Groep blijft 25 jaar eigenaar.

Actiegroep Vlietweg 3 Dat de voorgenomen ontwikkeling tot onrust leidt in de buurt, blijkt ook uit de oprichting van de Actiegroep Vlietweg 3. 1828 Groep heeft verschillende gesprekken gevoerd met de actiegroep, die zowel omwonenden als ondernemers vertegenwoordigt. De Actiegroep met 558 leden uit Leidschendam-Zuid is niet tegen het 1828-concept en snapt dat er op locatie VWG3 nieuwe bebouwing zal komen, maar vindt het plan wat voorligt veel te groot voor de plek met alle gevolgen van dien (zie het overzicht van bezwaren bij paragraaf 4a). De actiegroep heeft op verschillende manieren van zich laten horen (o.a. flyer, informatiebrief, in de krant) en is een online petitie gestart (ondertekend door 558 mensen) Er is ook een eigen website www.actiegroepvlietweg3.nl.

17 | 30

4b Proces en resultaat klankbordgroep De klankbordgroep is zeven keer samengekomen, onder leiding van een externe voorzitter. De eerste twee sessies stonden in het teken van kennismaken, het maken van procesafspraken en het (nogmaals) verzamelen van bezwaren, aandachtspunten, wensen en suggesties. Startpunt van het gesprek over de ontwikkeling is het op 6 januari 2023 tijdens de inloopbijeenkomst gepresenteerde concept ontwerp. Gezien de vele opmerkingen over de parkeerdruk en de twijfel aan de juistheid van het parkeeronderzoek en de vele vragen hierover is besloten met een aantal leden hierover aparte sessies te organiseren. Dit zijn er twee geweest.

Heatmap: bezwaren en zorgen vanuit verschillende ‘windrichtingen’ samengevat

18 | 30

Denkrichtingen Tijdens de sessie van 28 maart presenteerde 1828 Groep vier verschillende denkrichtingen met hun effect op de genoemde bezwaren. De voor- en nadelen van de verschillende denkrichtingen zijn in kaart gebracht en toegelicht. Het gaat om: A. Hetzelfde volume, andere vorm Verschillende denkrichtingen, door het volume anders te kneden, laten zien dat het gebouw in z’n geheel of deels lager kan worden of dat de lagen trapsgewijs opbouwen of dat het gebouw korter en hoger kan worden. B. Minder parkeren en/of werken in het gebouw Wanneer de randvoorwaarden voor ‘werken’ in het 1828- gebouw en ‘parkeren op eigen terrein’ mogen worden losgelaten ontstaan er enkele varianten waardoor het gebouw tot circa 1 meter lager kan worden. C. Alternatieve inrit Vlietweg 8a Als de inrit naar het perceel van VWG8a via de rotonde op de Vlietweg kan komen in plaats van via het perceel VWG3 komt de onderdoorgang van 4 meter hoog in het gebouwontwerp te vervallen. Hierdoor zou het hele gebouw 1 meter lager kunnen worden. D. Alternatieve invulling Vlietweg 8a De eigenaar van perceel VWG8a en zijn adviseur presenteren zelf een denkrichting/ schetsplan waarbij hun perceel onderdeel wordt van de ontwikkeling. Dan kan zowel het parkeren als het werken verplaatst worden naar dat perceel en kan het 1828gebouw kleiner worden. De inrit verplaatst dan naar de rotonde.

De leden van de klankbordgroep waarderen het dat 1828 Groep zijn best heeft gedaan om verschillende denkrichtingen uit te werken. Het gebouw wordt nog steeds te groot gevonden en met 162 jongeren niet passend op deze locatie. Trapsgewijs vindt men beter dan slechts één hoogte; het oogt sympathieker en is gebruikelijker in deze omgeving. Net als het in z’n geheel naar achteren verplaatsen van het gebouw. De wens is een zo laag mogelijk gebouw van maximaal 8 meter hoog met zo min mogelijk volume; daarom spreekt het idee -als ze zouden moeten kiezen- om het perceel VWG8a bij de ontwikkeling te betrekken de leden het meest aan; er is dan meer grond om het plan met 138 appartementen te laten passen en ruimte voor meer parkeerplaatsen. Gemeente en 1828 Groep spreken af serieus naar deze optie te kijken. Uitwerking denkrichtingen A t/m D en nieuwe denkrichting In de sessie van 8 mei presenteert 1828 Groep uitwerkingen van de vier denkrichtingen. Hierbij is met name gekeken naar: 19 | 30

• • • •

•

De kop van het gebouw; hier ‘knelt’ het het meeste; Getrapt oplopen van de hoogte; 6 of 7 lagen is vanuit de omgeving en stedenbouwkundig niet wenselijk, ook niet wanneer het gebouw dan korter wordt; Geen werkfunctie in het gebouw is niet bespreekbaar met de gemeente, een parkeeroplossing buiten het gebouw/ de kavel is wel bespreekbaar; Een bruggetje over de Goo vindt de klankbordgroep niet wenselijk. Deze is van de tekeningen verwijderd.

Samengevat is het gebouw in denkrichting A iets lager door het ‘verdwijnen’ van de onderdoorgang, het gebouw in denkrichting B heeft een iets kleinere setback doordat het parkeren wordt ‘verplaatst’ naar achter het Gemini-gebouw en in denkrichting is D het gebouw opgeschoven en korter. Denkrichting C valt af, aangezien de werkfunctie in het gebouw moet blijven. Het aantal gehanteerde parkeerplaatsen is in alle denkrichtingen gelijk: 45 plekken. Nieuwe denkrichting Het schetsplan van de eigenaar van VWG8a is ingetekend in de juiste maat. Vanuit de plus- en minpunten van dit schetsplan is door 1828 Groep een nieuwe denkrichting ontwikkeld. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat de gemeente Vlietweg 8a verwerft. Kenmerken zijn o.a.: het gebouw heeft een L-vorm, geen onderdoorgang, een kleinere setback. Het parkeren komt aan de achterkant (op VWG8a). Het plan voorziet in watercompensatie en groen. De huidige loods op VWG8a blijft staan om voldoende werkgelegenheid te behouden. Er komt een gebouw met 48 appartementen om de aanschaf van de grond rendabel te maken. Een lid van de klankbordgroep doet de suggestie om achter het Gemini-gebouw parkeerplaatsen te creëren. 1828 Groep zal dit onderzoeken. Ook zal 1828 Groep onderzoeken of de ‘driehoek’ efficiënter kan worden ingedeeld.

Hierbij merkt de klankbordgroep op dat de ‘driehoek’ al overvol staat (vooral doordeweeks overdag) en er geen extra plekken kunnen worden gecreëerd. Daarnaast wordt opgemerkt dat er nu op 14 plekken geparkeerd wordt (geen gemarkeerde parkeervakken); ook deze plekken zullen verdwijnen door de komst van 1828. Twee varianten over Tijdens de laatste sessie met de klankbordgroep op 5 september 2023 presenteerde 1828 Groep twee concept ontwerpen: 1. Ontwerp Na een aantal bijeenkomsten is het conceptplan op onderdelen aangepast (t.o.v. het eerste model waarmee de participatie begon). Zie voor de aanpassingen het volgende hoofdstuk. 20 | 30

2. Variant met grond Vlietweg 8a Deze variant is alleen mogelijk als de gemeente de grond van VWG8a kan verwerven. Voordelen van deze ‘geoptimaliseerde variant’: een deel van het parkeren kan op deze grond plaatsvinden en de toegang tot 1828 kan aan de andere kant van het gebouw worden gerealiseerd (verder weg van Synthese). Ook komt er meer ruimte voor groen/ water. NB. De eigenaar van de grond van VWG8a en de gemeente zijn over de aankoop van de grond in onderhandeling gegaan en er niet uitgekomen. Op dit moment is deze variant dan ook geen reële optie.

Beide varianten zijn op de inloopbijeenkomst op 18 september 2023 gepresenteerd.

21 | 30

5 Resultaat Dit hoofdstuk beschrijft welke aanpassingen aan het eerste ontwerp zijn gedaan en waar het wel en niet is gelukt tegemoet te komen aan de bezwaren en suggesties van de klankbordgroepleden en overige participanten. Dit is tijdens de klankbordgroepsessie van 5 september en op de buurtbrede bijeenkomst van 18 september gepresenteerd. Vertrouwen Al direct bij de start van het participatietraject was duidelijk dat het vertrouwen in de gemeente en daardoor ook in de ontwikkelaar en laag was. De omgeving voelde zich overvallen toen het plan bekend werd; na eerdere presentaties over Overgoo was de verwachting ten aanzien van de hoogte anders. Ook schrok men van de massaliteit. Sommige omwonenden beweerden dat de gemeente 1828 Groep op de locatie heeft gewezen terwijl 1828 Groep aangeeft dat zij de grond zelf heeft gevonden. Tijdens het participatietraject werd het parkeeronderzoek, uitgevoerd door Empaction, in twijfel getrokken. Omwonenden hebben moeite met beelden van het ontwerp, waarop het 1828-gebouw minder hoog lijkt dan het in werkelijkheid is. Uitgelegd is dat de beelden wel kloppen en dat het te maken heeft met perspectiefwerking. Besloten is om tijdens de klankbordgroep zoveel mogelijk met maquettes en 3D-beelden te werken. Een lid van de klankbordgroep heeft aangegeven zich niet te kunnen vinden in de verslagen van de bijeenkomsten (sturend en niet neutraal).

Omdat De Wijde Blik en het lid er samen niet goed uitkwamen, heeft de externe voorzitter bemiddeld. De sessies met de klankbordgroep hebben geleid tot beter inzicht in welke onderwerpen en belangen er allemaal spelen. Een aantal leden spreekt waardering uit voor de open houding van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft veel bezwaren en suggesties onderzocht. Er zijn aanpassingen doorgevoerd in het oorspronkelijke ontwerp. Dat wil niet zeggen dat iedereen tevreden is met de uitkomst, dat mag duidelijk zijn. Andere leden van de klankbordgroep geven aan minder vertrouwen te hebben gekregen. Zij vinden dat er nauwelijks iets is veranderd aan het ontwerp en zijn niet tevreden met het resultaat. Het aantal woningen is niet aangepast en het volume maar beperkt; de bezwaren zijn nog steeds van toepassing. Ze zien de bijeenkomsten als een verplicht onderdeel van het traject dat 1828 Groep en de gemeente moest doorlopen; de bezwaren waren vooraf al bekend en er is amper ruimte geweest voor aanpassingen.

22 | 30

Doelgroep Voor het concept 1828, betaalbaar bouwen voor jongeren, is over het algemeen begrip. Men kent zelf ook (klein)kinderen die op zoek zijn naar een woning en noodgedwongen langer thuis wonen. Tijdens de buurtbijeenkomsten bleek ook interesse onder ouders en jongeren om zich in te schrijven. Leden van de klankbordgroep en de Actiegroep hebben aangegeven bouwen voor jongeren belangrijk te vinden. Op de locatie Vlietweg 3 past dat echter niet tenzij het gebouw maximaal 8 meter hoog is, 20 meter van de bestaande bebouwing staat en voldoende parkeerplaatsen heeft. Dan zou het passend kunnen zijn in de omgeving en tast het de leefbaarheid niet teveel aan. Geen overeenstemming: • 1828 Groep zet zich in voor betaalbare woningen voor jongeren tussen de 18 en 28 jaar omdat juist zij het moeilijk hebben op de woningmarkt. 1828 Groep is niet bereid te bouwen voor een andere doelgroep of een mix van doelgroepen. Toezeggingen: • 1828 Groep zet zich in om overlast te voorkomen en waar nodig op te lossen. Hiervoor worden o.a. een conciërge (die overdag aanwezig is) en ‘gangmakers’ ingezet. 1828 heeft er zelf ook belang bij dat er geen overlast is: de groep blijft eigenaar (voor minimaal 25 jaar) en de locatie kan een voorbeeld zijn voor nog te realiseren vestigingen in andere gemeentes.

• Onderdeel van het jongerencontract is dat de inschrijfduur van jongeren die wonen in een 1828 vestiging doorloopt, waardoor ze hun inschrijftijd behouden. Idealiter werkt 1828 Groep samen met het lokale woningverdeelsysteem. Gesprekken hierover moeten nog plaatsvinden. • 1828 Groep staat ervoor open om voorrang te geven aan jongeren uit de gemeente Leidschendam-Voorburg en gaat daarover in gesprek met de gemeente. Gebouw ontwerp De participatie heeft tot een aantal aanpassingen geleid in het ontwerp zoals dat nu voorligt. Aanpassingen eerste versus laatste ontwerp: • Er worden meer parkeerplekken toegevoegd dan in het eerste ontwerp (8). De plekken komen op de driehoek (+8) aan de Noordkant van het gebouw (+10) en achter het Geminigebouw (+28). De groenstrook aan de Noordzijde van het Goopad blijft onaangetast; • De inrit tot het perceel VWG8a komt tussen de rotonde en 23 | 30

• •

• •

•

het gebouw. Hierover moeten nog wel afspraken worden gemaakt met de eigenaar. Er komt geen onderdoorgang; deze zou beperkingen geven qua hoogte voor de eigenaar van perceel Vlietweg 8a. Het gebouw en de setback zijn zover mogelijk naar achter geschoven en het gebouw gaat ‘de hoek om’ (L-vorm). Hierdoor is iets meer afstand (19,5 meter) gecreëerd tot het gebouw van Synthese en staat het gebouw minder prominent aan de rotonde en de Vliet; Doordat parkeren ‘uit het gebouw is gehaald’, is de set-back kleiner; Aan de zuidkant is de groene buffer intact gehouden, hier was eerst de gezamenlijke buitenruimte voor de 1828bewoners voorzien; Doordat er geen onderdoorgang wordt gemaakt, kan het gebouw circa een meter lager worden.

Tijdens de slotbijeenkomst werd duidelijk dat een aantal aanpassingen die door de inbreng van de klankbordgroep zijn doorgevoerd op het concept stedenbouwkundig plan positief werd ontvangen, zoals de grotere afstand van het gebouw vanaf de rotonde en de Vliet, het behoud van groen (bomen) bij de rotonde aan de gebouwzijde, (realisatie van) groen in de gemeenschappelij ke buitenruimte, het weghalen van de onderdoorgang naar Vlietweg 8a en minder schaduwwerking op de parkeerdriehoek en de tegenoverliggende bebouwing. Geen overeenstemming: • De klankbordgroep vindt het laatste plan iets beter dan eerdere voorstellen, maar de meeste leden kunnen zich nog steeds niet vinden in de hoogte en grootte van het gebouw, het aantal appartementen, en het aantal parkeerplaatsen. De bezwaren zijn hiermee niet weggenomen. • De gemeente wil bedrijfsruimte in het plan. Het volume had kleiner kunnen zijn zonder deze eis. • Door de L-vorm komt het 1828-gebouw nog dichter bij het Gemini-gebouw te staan waardoor de kans op overlast voor de nieuwe bewoners (geluid en verkeersbewegingen) toeneemt en daarmee de kans op klachten van de bewoners. Parkeren Parkeren was direct vanaf het begin van de participatie een belangrijk thema. Zowel voor direct omwonenden, ondernemers (Synthese) en de Wijkvereniging Leidschendam-Zuid, namens hun achterban.

Het aantal parkeerplaatsen (45) werd en wordt te laag gevonden, dit geldt ook voor de bezoekersnorm. Men denkt dat het parkeeronderzoek op diverse punten niet klopt. Als de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling toch onvoldoende blijkt, zijn er geen goede oplossingen om dit achteraf nog aan te 24 | 30

pakken. De komst van een blauwe zone wordt niet wenselijk gevonden; het zorgt voor problemen elders in de wijk (dominoeffect). Aanpassingen: In het eerste ontwerpidee zat het parkeren deels in het gebouw. Door deze parkeerplaatsen elders te situeren kan het gebouw tot 1 meter lager worden. In het concept stedenbouwkundig ontwerp (sept 2023) zijn 10 parkeerplaatsen aan de noordkant van het gebouw toegevoegd en 28 achter het Gemini-gebouw. De grond achter het Gemini-gebouw is in bezit van de gemeente en moet door 1828 Groep worden gesaneerd om parkeren mogelijk te maken. Alle parkeerplaatsen worden openbaar toegankelijk. Een reactie van Spark (adviesbureau op het gebied van parkeren en gevestigd in Synthese) leidde tot de volgende aanpassingen: • Er wordt op de zogenaamde ‘driehoek’ geparkeerd in de 33 openbare parkeervakken, maar ook daarbuiten. Voor 7 plekken op straat, langs de timmerfabriek, geldt dat dit is toegestaan. Deze 7 plekken moeten dus worden meegenomen in de telling van het aantal parkeerplekken in de huidige situatie dat terug moet komen in de nieuwe situatie. • Er komen 3 i.p.v. 2 deelauto’s. Geen overeenstemming: De parkeerberekening van Empaction laat zien dat 45 parkeerplekken in de behoefte van 1828 voorziet. Betrokkenen vinden dit aantal veel te laag.

Er wordt getwijfeld aan de juistheid van het parkeeronderzoek: • Het onderzoek is gebaseerd op landelijke normen, terwijl Leidschendam-Zuid anders in elkaar steekt. Men gelooft niet dat deze doelgroep een laag autobezit heeft, mede omdat de bereikbaarheid van Vlietweg 3 met het OV niet goed is. • De leeftijd van de jongeren is gebaseerd op een onderzoek uit 2020 waarin de woonwensen van jongeren in beeld worden gebracht. Als men zich inschrijft voor de nieuwsbrief wordt niet naar de leeftijd gevraagd. • Het parkeeronderzoek gaat uit van een percentage studenten terwijl de locatie niet aantrekkelijk is voor deze doelgroep. En van een percentage (5%) jongeren tussen 18-21 jaar voor wie de huur te hoog is en die geen huurtoeslag kunnen krijgen. • In het parkeeronderzoek wordt 20% van de parkeerbehoefte afgetrokken vanwege 3 deelauto’s terwijl de belangrijkste voorwaarde voor het slagen van deelmobiliteit de nabijheid van OV is. • Het is 16 minuten lopen naar de Randstadrail. • Ook is er geen correctie voor de 2-kamerwoningen en voor begeleid wonen. 25 | 30

•

•

• •

•

De wijk wordt als ‘zeer stedelijk’ geclassificeerd in het parkeeronderzoek (gebaseerd op adressendichtheid); dit wordt niet zo beleefd door bewoners. De Wijkvereniging Leidschendam-Zuid geeft aan hier niet mee in te kunnen stemmen: “de mate van adresdichtheid wordt veroorzaakt door projecten in bestaande wijken te integreren. Bij nieuwe projecten moeten alle parkeerplaatsen op eigen terrein geregeld worden. De norm “sterk verstedelijkt” mag alleen gebruikt worden als ook aan de andere voorwaarde “Volwaardig OV” voldaan wordt. Dat is hier niet het geval. De gemeente doet toezeggingen, maar die zijn de afgelopen 25 jaar nog niet uitgevoerd.” In de berekening wordt uitgegaan van autobezit van werkende en studerende jongeren. Van studenten was volgens een aantal leden van de klankbordgroep eerder geen sprake. Hierdoor is het aantal benodigde parkeerplaatsen lager. 1828 Groep geeft aan dat het concept is bedoeld voor jongeren tussen de 18 en 28 jaar met een dagritme; die begonnen zijn aan hun loopbaan of die in de afrondende fase zitten van hun opleiding en werk en studie combineren. Het is nadrukkelijk géén studentenflat. De bezoekersnorm is te laag (0,1 i.p.v. standaardnorm 0,3). Berekeningen/ tellingen door bewoners van de Nieuwstraat laten andere aantallen auto’s zien.

Er worden 7 parkeerplekken ‘erkend’ als formele plekken die verdwijnen door de bouw, maar er wordt op 14 plekken geparkeerd. Deze 14 plekken verdwijnen door de komst van 1828 en moeten ook worden gecompenseerd. Anders wordt er voor de huidige bedrijven/bewoners een tekort gecreëerd omdat er plekken af gaan i.p.v. bij komen, met als gevolg straks overlast in de rest van de wijk. De personeelsleden van de huidige bedrijven zullen dan in de Oude Bleijk gaan parkeren. Het wordt vreemd gevonden dat de gemeente toestaat dat 1828 Groep afziet van parkeerplaatsen op eigen terrein en dat er achter het Gemini-gebouw (op gemeentegrond) parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Deze locatie, die als suggestie vanuit de klankbordgroep kwam, had tot doel om zoveel mogelijk parkeerplaatsen te kunnen realiseren voor bewoners en bedrijven in de omgeving en niet om te voorzien in de parkeerplaatsen waarvoor 1828 door de gemeente was ‘vrijgesteld’.

Toezeggingen: • 1828 zet in op het stimuleren van het gebruik van deelmobiliteit onder de bewoners. In de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd dat de ontwikkelaar een verplichting heeft om het deelauto-concept zo goed mogelijk te laten functioneren; • In de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd dat als er 26 | 30

•

•

•

• •

een blauwe zone komt in het gebied 1828 maximaal 45 ontheffingen krijgt, zijnde de parkeerbehoefte die er volgens het parkeeronderzoek nu is; 1828 Groep wil zelfs helemaal afzien van ontheffingen omdat ze alle woningen zouden kunnen verhuren aan jongeren zonder auto, gezien de hoge animo. Hier zitten echter juridisch haken en ogen aan en ook de gemeente ziet bezwaren; In de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd dat de ontwikkeling uitsluitend bedoeld is voor jongerenhuisvesting in de doelgroep 18-28 jaar voor een periode van 25 jaar. Zo wordt geborgd dat de doelgroep (en daarmee de parkeerbehoefte) niet wijzigt na realisatie; 1828 Groep en de eigenaar van VWG8a gaan in gesprek over mogelijke oplossingen om te voorkomen dat 1828-bewoners op zijn terrein gaan parkeren; 1828 Groep en de eigenaar van VWG8a gaan in gesprek over het verleggen van zijn inrit en de breedte van de weg. Als er parkeerplekken komen achter het Gemini-gebouw wordt er -op verzoek van bewoners aan het Goopad/De Schans- gekeken naar oplossingen om overlast door licht en geluid (parkerende auto’s) tegen te gaan, bijvoorbeeld een groene schutting. En naar manieren om hangjongeren te voorkomen.

De vragen en opmerkingen vanuit de klankbordgroep over parkeren en de antwoorden en reacties daarop van 1828 Groep, gemeente en Empaction staan in een apart document, te vinden in de bijlage. Verkeer Uit het verkeersonderzoek van Goudappel blijkt dat in de plansituatie sprake is van een acceptabele doorstroming voor de drukste ochtend- en avondspitsuren voor de omliggende kruispunten. Geen overeenstemming: De omgeving en de Wijkvereniging Leidschendam-Zuid hebben grote bezwaren omtrent de verkeersdrukte in de wijk en kunnen zich niet voorstellen dat deze conclusie klopt. De hierover gestelde vragen en de beantwoording daarvan is terug te vinden in de bijlage. Aankoop perceel Vlietweg 8a Vanuit de klankbordgroep is de suggestie gekomen om toch het naastgelegen perceel, Vlietweg 8a, bij de ontwikkeling te b etrekken. De eigenaar zelf heeft tijdens een van de sessies hiertoe een schetsvoorstel gedaan, wat door 1828 Groep is uitgewerkt. 1828 Groep heeft diverse gesprekken gevoerd met de eigenaar, maar zag niet genoeg mogelijkheden om op de locatie woningbouw te 27 | 30

realiseren. Met name vanwege de beperkte bouwruimte door de waterleiding die er ligt. De gemeente zou graag een groene invulling geven aan de locatie als verbinding naar Overgoo en is daarom zelf in gesprek gegaan met de eigenaar. De eigenaar heeft aan de gemeente aangegeven het perceel niet te willen verkopen onder de gestelde voorwaarden.

6 Nawoord Dit participatieverslag wordt samen met het concept stedenbouwkundig ontwerp en alle daarbij behorende (voorlopige) onderzoeken ter besluitvorming aangeboden aan het college van Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad. We kijken terug op een langdurig participatietraject. We spreken waardering uit voor de deelnemers aan de klankbordgroep die veel moeite en tijd hebben gestoken in het traject. Niet al leen door aanwezig te zijn tijdens de sessies maar ook door kritische vragen tussen de sessies door. 1828 Groep heeft in onze ogen zijn best gedaan om de verschillende belangen, zorgen en bezwaren zo goed mogelijk te inventariseren. Door verschillende denkrichtingen uit te werken is geprobeerd hieraan tegemoet te komen. Ook heeft 1828 Groep de tijd en moeite genomen om aangedragen suggesties te onderzoeken. Het traject heeft bij de 1828 Groep geleid tot nieuwe inzichten en een op onderdelen concept stedenbouwkundig ontwerp. Een aantal leden van de klankbordgroep en de Actiegroep vinden de aanpassingen minimaal. 1828 Groep heeft aangegeven dat meer aanpassingen niet mogelijk zijn om een haalbaar plan te realiseren. De meeste mensen in de klankbordgroep hebben nog steeds veel moeite hebben met het plan (te hoog, te massaal, teveel woningen, te weinig parkeerplaatsen).

Een aantal aanpassingen wordt als positief gezien; dat het lager en verder van de Vliet is, dat de onderdoorgang naar het buurtperceel eruit is en dat het parkeren elders wordt opgelost dan in het gebouw. Ondertussen laten ook jongeren van zich horen; zij kunnen niet wachten tot er voor hun betaalbare woningen in Leidschendam beschikbaar komen. Ruim 2.850 jongeren hebben interesse getoond in een woning in een 1828-vestiging in Leidschendam door zich in te schrijven voor de nieuwsbrief. In dit verslag hebben we geprobeerd de verschillende bezwaren en belangen inzichtelijk te maken. Het is nu aan u om hierin een goede afweging te maken. Wij wensen u veel wijsheid toe bij het nemen van 28 | 30

uw besluit en bedanken via deze weg een ieder die zich actief heeft ingezet tijdens het participatietraject. Met vriendelijke groet, De Wijde Blik Jolijn Goertz Claudia Moerland

“De klankbordgroep voor de ontwikkeling op Vlietweg 3 in Leidschendam was een bijzonder gezelschap. Gemêleerd, met deelnemers uit georganiseerde (bewoners)groepen, ondernemers, jongeren. En met een zekere geschiedenis; zowel met de grote ontwikkelingen uit de directe omgeving (Overgoo) als ook bij de start van het project 1828 op Vlietweg 3, waar bij de planpresentatie begin 2022 velen zich overvallen voelden. In Leidschendam-Zuid wordt op dit moment bovendien al veel parkeer- en verkeersdruk ervaren. De ervaringen en beelden die de deelnemers van de klankbordgroep bij de start hadden, zaten soms ook in letterlijke zin diep, onder de oppervlakte. Niet altijd spraken mensen zich direct uit over inhoud of emoties. Alles bij elkaar een mix die garant staat voor een ingewikkeld gesprek. Ik wil graag de deelnemers van de klankbordgroep complimenten geven voor de bereidheid om zich toch uit te spreken. Of het nu ging om boosheid over het verleden, onduidelijkheid over parkeercijfers, of het voornemen om bezwaar aan te tekenen tegen de plannen. Als belangen, emoties en vragen op tafel liggen, leidt dat in elk geval tot een beter begrip van elkaar. En vaak ook tot mogelijkheden tot aanpassingen. Daarvoor ook complimenten aan de 1828 Groep, die suggesties vanuit de klankbordgroep steeds serieus onderzocht en onderdelen van het ontwerp heeft verbeterd.

Dank voor het vertrouwen van de deelnemers van de klankbordgroep in mijn gespreksleiding, ik heb het met veel plezier gedaan. Ik wens alle betrokkenen een goede voortzetting van het gesprek, met respect voor elkaars belangen.” Jacqueline van de Sande Gespreksleider klankbordgroepsessies

29 | 30

Bijlagen • • • • • •

30 | 30

Nawoord Actiegroep Vlietweg 3 Toelichting 1828 Groep op onderzochte suggesties Q&A parkeren en verkeer Verslagen buurtbrede bijeenkomsten Memo rol klankbordgroep Verslagen sessies klankbordgroep

Nawoord van Actiegroep Vlietweg 3. Waarom is Actiegroep Vlietweg 3 opgericht? In januari 2022 werden de inwoners van Leidschendam Zuid geconfronteerd met de plannen voor een nieuwbouw project op locatie Vlietweg 3 waar op dat moment nog de firma Haalhout was gesitueerd. In eerste aanleg was niemand tegen het herontwikkelen van dit perceel. Echter de gepresenteerde plannen waren van dien aard dat er direct een hoge mate van weerstand ontstond. De omvang van het plan is veel te kolossaal voor dit kleine stukje Zuid. Daarnaast is het ook niet passend in de totale herontwikkeling van het gebied waarvan de bewoners een half jaar eerder op de hoogte waren gesteld. Dit alles heeft geresulteerd in het oprichten van de Actiegroep Vlietweg 3 met intussen 558 leden om te trachten in gezamenlijkheid de projectontwikkelaar en de gemeente op andere gedachten te brengen. Het is helaas zeer treurig te moeten constateren dat na 21 maanden van heel veel praten de oorspronkelijke plannen nagenoeg onveranderd zijn. Ook het nieuwe ‘aangepaste’ ontwerp is nog steeds veel te kolossaal voor dit kleine stukje bouwgrond in Zuid. Is de actiegroep dan tegen jongeren huisvesting? Absoluut niet. Er is woonruimte nodig voor jongeren maar ook voor empty nesters, asielzoekers, statushouders en senioren. Dat is voor omwonenden, direct betrokkenen en de Actiegroep geen discussiepunt.

Iedereen is welkom en verdient huisvesting maar wel in een ontwerp dat getuigt van respect voor de omgeving. Dat wil zeggen een hoogte en massa die past bij de bestaande bebouwing en met respect voor de al aanwezige bewoners en bedrijven. Het ontwerp van de 1828 groep staat echter haaks hierop. Ook is onze onvrede mede het gevolg van cirkel redeneren door de gemeente LeidschendamVoorburg. De gemeente wil graag jongerenhuisvesting realiseren en vindt in de 1828 groep (Wibaut) een ideale partner hiervoor. Wibaut krijgt een tip vanuit de gemeente om met Haalhout te praten omdat de eigenaar heeft aangegeven te willen stoppen. Daarnaast zal dit deel van Zuid worden herontwikkeld. Wibaut komt tot overeenstemming met de eigenaar van Vlietweg 3 en verkrijgt het perceel. Wibaut heeft echter een minimaal volume nodig voor de financiële haalbaarheid van haar concept maar dat past niet binnen de omvang van het perceel noch het bestemmingsplan. Ook voldoende parkeerplekken op eigen terrein is onmogelijk. En dan treedt dus het fenomeen cirkel redeneren op. Om de wens van de gemeente voor jongerenhuisvesting toch haalbaar te maken wil zij ineens een buitenproportionele bouwhoogte toestaan, het bestemmingsplan flink aanpassen, de parkeernorm aanscherpen en de eis van parkeren op eigen grond omzetten in parkeren op gemeentegrond.

Maar zelfs dit is nog niet genoeg want de oppervlakte van het verkregen perceel is te klein om het jongerenconcept rendabel te exploiteren dus biedt de gemeente aan om haar groenvoorziening op perceel Vlietweg 7 onderhands aan Wibaut te verkopen. Dan is de cirkel rond. Om aan de wens van de gemeente tegemoet te komen wordt de projectontwikkelaar op alle gebieden gefaciliteerd terwijl het andersom behoort te zijn. Dus niet een ontwikkelaar dient een plan in en de gemeente toetst of het passend is, maar de gemeente wil iets en een ontwikkelaar wordt in staat gesteld het te realiseren. Een zeer dubieuze handelswijze met een zeer hoge precedent werking.

Daarnaast gaat de gemeente volledig voorbij aan de wensen van inwoners en bedrijven om Leidschendam-Zuid leefbaar en werkbaar te houden, nog sterker leefbaarder te maken en niet minder leefbaar zoals met dit plan het geval is. De Actiegroep geeft al 21 maanden vele zaken aan die niet kloppen in het plan en in het parkeeronderzoek maar alle antwoorden zijn er helaas op gericht om ons af te schepen. De gemeente wekt zo de indruk dat men koste wat het kost het plan van deze projectontwikkelaar wil laten doorgaan. We zijn verheugd dat er momenteel een inventarisatie voor de omgevingsvisie plaatsvindt. Hopelijk helpt dit de gemeente om tot het inzicht te komen wat de mensen en bedrijven die zij vertegenwoordigen daadwerkelijk willen (voor zover de gemeente dat nog niet weet). Vanwege de wens om steun uit de omgeving te verkrijgen startte een participatietraject. Wenselijker zou het geweest zijn om daar mee te beginnen alvorens naar de tekentafel te gaan maar Wibaut en de gemeente hebben er voor gekozen om het om te draaien. Dus eerst omwonenden en betrokkenen confronteren met een kolossaal ontwerp zodat de toon gezet is en daarna pas een participatietraject op te starten.

Het is een bekende truc: (te) hoog inzetten en door participatie uitkomen op een omvang dat rendabel te krijgen is in plaats van beginnen met een blanco sheet met het reële risico dat het eindresultaat financieel niet haalbaar te maken is. Het participatietraject is door ons als zeer teleurstellend ervaren. De suggestie werd gewekt dat er sprake was van inspraak en medezeggenschap maar in de praktijk bleek daar weinig tot niets van terecht gekomen. Achteraf gezien helaas ook wel logisch want alle plannen waren van te voren al uitgewerkt en doorgerekend. De gemeente wil heel graag deze vorm van huisvesting en faciliteert Wibaut op alle mogelijke manieren. De leden van de Klankbordgroep blijven achter met een zeer onbevredigend gevoel omdat na 21 maanden praten er slechts een kleine wijziging in het ontwerp was waarmee aan de lijst van bezwaren niet tegemoet is gekomen. We voelen ons dan ook gebruikt zodat Wibaut het lijstje met verplicht te nemen stappen voor de gemeente kan afvinken. Het project Vlietweg 3 is als een rijdende trein van Wibaut/gemeente welke met een behoorlijk vaart het traject afrijdt richting het eindstation. Omwonenden en belanghebbenden werden verzocht zitting te nemen in een klankbordgroep zodat er middels ‘inspraak’ aanpassingen aan het plan konden worden doorgevoerd.

Echter bleek de Wibaut/gemeente trein geen stoptrein te zijn waardoor onmogelijk was om aan boord te komen en de alternatieve voorstellen te ventileren en doorgevoerd te krijgen. De trein dendert voort en alles en iedereen die niet het gedachtengoed van Wibaut/gemeente onderschrijft wordt niet in staat gesteld om aan boord te stappen. Een gemeente die burgerparticipatie, openheid, leefbaarheid, gezond wonen, groen, medezeggenschap over de leefomgeving en nieuwe bestuurscultuur hoog in het vaandel heeft staan zou aan de noodrem moeten trekken en mensen met alternatieve ideeën moeten laten instappen. Zo niet deze gemeente. Alle belangrijke zaken zijn van te voren al bepaald. De start, het traject en het eindpunt en alle omstanders hebben het nakijken. We voelen ons niet vertegenwoordigd door ‘onze’ gemeente en we ervaren de afgelopen 21 maanden als een zeer verwerpelijke gang van zaken! We voelen ons gelukkig gesteund door de inwoners en bedrijven in Leidschendam-Zuid. Als ook door de randvoorwaarden die de partijen in de gemeenteraad stellen ten aanzien van de participatieverordering en de nieuwe parkeernormen.

Aan de omwonenden van de Vlietweg 3

Toelichting ontwikkeling Vlietweg 3 Leidschendam Uitnodiging inloopbijeenkomst 11 januari 2023 Geachte heer/mevrouw,

Amsterdam, 19 december 2022

Tijdens de bijeenkomst van 6 september jl. heeft u verzocht om ook naar andere mogelijkheden te kijken als het gaat om de ontwikkeling van de locatie Vlietweg 3. De afgelopen tijd hebben wij uw suggesties zorgvuldig onderzocht. In deze brief licht ik het resultaat toe. Tijdens een bijeenkomst

op 11 januari 2023 beantwoord ik graag uw vragen hierover.

Doelgroep Het concept 1828 is gericht op de huisvesting van jongeren, omdat juist die doelgroep de grootste moeite heeft om een betaalbare woning te vinden. Vanuit de omgeving is aangegeven dat de vrees is dat deze doelgroep voor overlast zorgt. 1828 is een co-living concept; waar wij in geloven en waar we ons voor inzetten is om al in een vroeg stadium heel actief te bouwen aan een community. Ook in Leidschendam zijn we al in gesprek met de mogelijke toekomstige bewoners. Door goed te luisteren, kunnen we maximaal inspelen op hun behoeftes en zorgen voor een bewonersgroep die verantwoordelijkheid neemt voor de eigen leefomgeving. Graag verwijzen wij u naar de website leidschendam.1828.nu/woonpanel waar jongeren uit het woonpanel zelf vertellen hoe zij het wonen in 1828 Leidschendam voor zich zien. Voor, tijdens en na de ontwikkeling willen wij ons inspannen voor een intensief contact tussen zittende en nieuwe bewoners. Omdat wij zelf eigenaar zijn en blijven, zorgen we bovendien -vanuit een gedeeld belang- voor een helder aanspreekpunt, zodat eventuele problemen snel verholpen worden. Alternatief op Overgoo Het huidige plan voor de locatie Vlietweg 3 bestaat uit een gebouw van 4 bouwlagen en een vijfde laag met setback (terugliggende bebouwing ten opzichte van de gevel) met in totaal 140