Document · PDF

3513 bijlage 2 Haalbaarheidsstudie Overgoo Cushman & Wakefield

Raadsvergadering 16 januari 2024, gemeente Leidschendam-VoorburgBij agendapunt: Raadsvoorstel: Vaststellen stedenbouwkundig plan en programma gebiedsontwikkeling Overgoo/Fleetpark.16.204 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

3.500

2.000

8.200

900

3.400

1.400

1.200

10.200

5.500

32.800

5.200

5.500

2.800

6.900

12.500

1.400

1.700

4.700

1.100

2.500

1.200

37.400

1.400

1.200

800

41.100

1.000

800

2.500

1.600

16.200

1.100

1.000

6.000

1.000

2.300

3.000

17.100

900

1.600

2.900

11.500

4.000

17.800

1.300

2.500

2.100

10.000

7.500

46.200 23.300 12.500

6.100

7.100

3.400

21.500

4.800 174.600

Figuur 16: Onder- en oververtegenwoordiging van sectoren

2 Secundaire focus

Sterk vertegenwoordigd

C P D

4 Brede focus Beperkt vertegenwoordigd

M L

J N

A H

B Beperkt vertegenwoordigd

1 Primaire focus G

Historisch Werkgelegenheid & bedrijfsruimtemarkt

•

2013

S E

3 Tertiaire focus Toekomst Werkgelegenheid & Economie

Sterk vertegenwoordigd

¹ Opname is naar boven afgerond op 100-tallen en kunnen daarom iets afwijken van de totale opnamecijfers in figuur 6 ² Een toelichting op de methodiek achter de sector-analyse is terug te vinden in bijlage I

03 LOCATIE-ANALYSE

Gebiedsanalyse (1/4) Figuur 17: Locatiekwaliteiten Overgoo en omgeving

LOCATIEKWALITEIT OVERGOO Het analyseren van de locatiekwaliteit op basis van een aantal data-gedreven variabelen, helpt het onderscheidend vermogen van Overgoo als werklocatie te duiden. Hiertoe zijn negen locatie-gebonden variabelen geanalyseerd¹. Deze variabelen, zoals bereikbaarheid per auto en OV (Intercity, sprinter, metro, tram en bus), voorzieningenniveau, functiemenging en omgevingsfactoren (leefbaarheid, veiligheid en fysieke omgeving), vertegenwoordigen een aantrekkelijke, inspirerende en toekomstbestendige werklocatie. Tezamen vormen deze negen locatie-gebonden variabelen een indicator van de algehele locatiekwaliteit van een werklocatie. Hoe hoger de score op deze negen variabelen, hoe toekomstbestendiger de werklocatie. Vervolgens kan een dwarsdoorsnede van Overgoo opgesteld worden door de verschillende locatiekwaliteit-variabelen van bestaand vastgoed in dit gebied met elkaar te vergelijken. Dit is gedaan voor zes kantoren langs de as van het noordelijke uiteinde van Overgoo (kantoor A – Overgoo 2) tot het zuidelijke uiteinde (kantoor F – Overgoo 13). Door het vergelijken van de deze locatiekwaliteit-variabelen van deze zes kantoren, kan een locatieprofiel voor geconstrueerd worden. Hieruit blijkt dat: •

•

Er binnen de gebiedsontwikkeling Overgoo in (zeer) beperkte mate een verschil in locatiekwaliteit bestaat. De hoogste locatiekwaliteit-score (57) wordt gerealiseerd aan de noordkant van Overgoo (kantoor A) terwijl de laagste score (51) wordt behaald aan de zuidkant van Overgoo (kantoor F). Dit verschil in locatiekwaliteit binnen Overgoo kan worden verklaard door een toenemend voorzieningenniveau en OV-bereikbaarheid op de as van zuid naar noord. De entree van Overgoo scoort het hoogst op de bereikbaarheidsvariabelen in combinatie met een hoog voorzieningenniveau. Dit kan worden gewijd aan de nabijheid van het centrum van Leidschendam (Damcentrum) met een divers aanbod (grootstedelijke) voorzieningen alsmede multimodale OV-bereikbaarheid met bus (Sijtwendetunnel), tram (Voorburg Oosteinde) en Randstadrail (Leidschendam-Voorburg).

•

De mate van functiemenging, autobereikbaarheid via N14/A4 en de omgevingsfactoren niet sterk verschillen binnen de gebiedsontwikkeling Overgoo. Hiervoor is het gebied te beperkt van omvang.

•

Voor de toekomst, de verwachting bestaat dat de omgevingsfactoren van Overgoo hoger zullen scoren vanwege de grootschalige transformatie van het aanpalende Kleine Plaspoelpolder en Overgoo zelf. Deze gebiedsgerichte kwaliteitsimpuls kan eveneens zorgen voor een impuls van de omgevingsfactoren van Overgoo.

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

Damcentrum

Sijtwendetunnel

Voorburg Oosteinde

Leidschendam-Voorburg

Klein Plaspoelpolder

Hogere locatiekwaliteit

D C

Toenemende OV-bereikbaarheid Toenemend voorzieningenniveau

F Lagere locatiekwaliteit

N14 A4

¹ Toelichting op het berekenen van deze locatiekwaliteit-scores is terug te vinden in bijlage II 22

03 LOCATIE-ANALYSE

Gebiedsanalyse (2/4) Figuur 18: Regionale werklocaties naar locatiekwaliteit

BENCHMARK LOCATIEKWALITEIT OVERGOO Het onderscheidend vermogen van Overgoo als werklocatie kan worden geïnventariseerd door de gemiddelde locatiekwaliteit-score van Overgoo te vergelijken met (gelijksoortige) werklocaties in de directe omgeving. Hiertoe zijn zeven andere werklocaties geanalyseerd, variërend van werklocaties met meer bedrijfsruimte (De Star) tot kantoorlocaties nabij OV-knooppunten (Voorburg West, Voorburg Oud, Mariahoeve), centrum- (Voorburg Midden) en snelweglocaties (Forepark en Hoornwijck). Hieruit blijkt dat: •

Overgoo gemiddeld aan de onderkant van de bandbreedte scoort voor wat locatiekwaliteit betreft (54). Alleen de werklocaties De Star (39) en Hoornwijck (41) scoren minder terwijl Forepark (57) een gelijksoortige locatiekwaliteit kent. Daarentegen zijn Voorburg Oud (81), Voorburg Midden (78), Voorburg West (77) en Mariahoeve (77) de werklocaties met de hoogste locatiekwaliteit.

•

De achterblijvende locatiekwaliteit van Overgoo voornamelijk een resultante is van de beperkte bereikbaarheid per Intercity en bus alsmede kwaliteit van de fysieke omgeving en de leefbaarheid. Dit wordt onvoldoende gecompenseerd door (relatief) sterke locatiekwaliteiten van Overgoo als bereikbaarheid per auto en voorzieningenniveau.

•

De uitstekende bereikbaarheid per auto niet uniek is voor Overgoo. Alleen de werklocatie Mariahoeve scoort iets minder op deze variabele, terwijl alle andere werklocaties ook een uitstekende autobereikbaarheid kennen. Eenzelfde observatie geldt voor het voorzieningenniveau.

A C

78 F

Locatiekwaliteit

Leidschendam Overgoo

Leidschendam De Star

Voorburg Midden

Voorburg Oud

Voorburg West

Den Haag Forepark

Den Haag Mariahoeve

Den Haag Hoornwijck

Functiemenging

Bereikbaarheid per auto

100

Bereikbaarheid per Intercity

Bereikbaarheid per bus

Bereikbaarheid per sprinter

100

Leefbaarheid

Fysieke omgeving

Veiligheid

Voorzieningenniveau

100

Locatiekwaliteit

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

D E

41 23

03 LOCATIE-ANALYSE

Gebiedsanalyse (3/4) Figuur 19: Regionale werklocaties naar planvoorraad

PLANCAPACITEIT OVERGOO Ondanks het feit dat er weinig concrete ontwikkelingen op het gebied van kantoor- en bedrijfsruimte voornemens zijn, is conform vigerend beleid wel plancapaciteit toegekend voor de mogelijke ontwikkeling toekomstige kantoor- of bedrijfsruimte. Voor kantoorruimte is gebruik gemaakt van de meest recente versie van de planlijst voor de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (MRDH) terwijl voor bedrijfsruimte IBIS geraadpleegd is. Hieruit blijkt dat: •

Er in de directe omgeving van Overgoo nog uitgeefbaar terrein beschikbaar is op de Haagse werklocaties Middenweg en Forepark aan de andere zijde van de A4. Dit betreft ruimte voor bedrijfsmatig vastgoed en komt neer op respectievelijk 3,5 ha. en 1,6 ha.

•

In de corridor langs de A4 eveneens nog plancapaciteit beschikbaar is op de werklocatie Hoornwijck. Dit betreft zowel planvoorraad voor kantoorruimte (4.250 m²) alsmede uitgeefbaar terrein voor bedrijfsruimte (1,60 ha.).

•

Langs se A12 een werklocatie ontwikkeld wordt in de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Dit betreft de werklocatie Heron waar planvoorraad voor kantoorruimte (17.000 m²) alsmede uitgeefbaar terrein voor bedrijfsruimte (3,30 ha.) beschikbaar is.

•

Grootschalige kantoorontwikkelingen voorzien zijn in het Haagse Beatrixkwartier (152.575 m²) en de Binckhorst (32.400 m²).

•

Wanneer naar gelijksoortige proposities gekeken wordt, er in totaal 10 ha. uitgeefbaar terrein voor bedrijfsruimte beschikbaar is terwijl nog 21.250 m² aan planvoorraad voor kantoorruimte gereserveerd is. Planvoorraad voor het Beatrixkwartier en de Binckhorst is buiten beschouwing gelaten omdat dit substantieel andere proposities betreft dan de propositie van Overgoo en daarmee een ander concurrerend vermogen (en aanspraak op marktvraag) betreft.

A F

Locatiekwaliteit

Den Haag Middenweg

Den Haag Forepark

Nootdorp Heron

Den Haag Hoornwijck

Den Haag Beatrixkwartier

Den Haag Binckhorst

Functie

Bedrijfsruimte

Kantoorruimte

Bedrijfsruimte

Kantoorruimte

Planvoorraad

3,5 ha.

1,6 ha.

3,3 ha.

17.000 m²

1,6 ha.

4.250 m²

152.575 m²

32.400 m²

Concurrerende planvoorraad¹

Regio

Bedrijfsruimte

10 ha.

Kantoorruimte

21.250 m²

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

¹ Dit behelst de maximale theoretische planvoorraad volgens vigerend beleid met laatste update augustus 2022. Het kan zijn dat dit inmiddels 24 (deels) ontwikkeld is. In de analyses wordt hiermee rekening gehouden door slechts een bepaald percentage van deze planvoorraad te alloceren.

Figuur 20: Ruimtelijke ontwikkelingen omgeving Overgoo

03 LOCATIE-ANALYSE

Klein Plaspoelpolder

Van Ruysdaellaan 41-69

Julianabaan

Gebiedsanalyse (4/4)

Leidsekade-Venestraat

Schakenbosch/Vlietvoorde

Diaconessenhuis

Damlaan/Rijnlandstraat-Noord

Ardea-locatie

Laan van NOI/Binckhorst

De Star

Appelgaarde 2-4

Vlietzoom

RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN Om het onderscheidend vermogen van Overgoo als werklocatie verder aan te scherpen, zijn (mogelijk concurrerende) (vastgoed)ontwikkelingen in de omgeving van Overgoo geïnventariseerd. Hieruit blijkt dat: •

In het grootste deel van het stedelijk gebied rondom Overgoo vinden op beperkte schaal grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen plaats. Op een aantal binnenstedelijke locaties wordt in de nabije toekomst wel ontwikkeld, voornamelijk in de vorm van woning- of scholenbouw.

•

Een aantal kantoren en kantoorlocaties wordt getransformeerd naar woningen. Dit betreft de grootschalige transformatie van de (voormalige) kantoorlocatie Klein Plaspoelpolder (A) maar ook individuele kantoorgebouwen zoals aan de Van Ruysdaellaan (E) en Appelgaarde (H). De ontwikkeling rondom Appelgaarde betreft (mogelijk) ook het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving alsmede ruimte voor werkfuncties. Werkfuncties zijn ook voorzien voor de ontwikkeling aan de Van Ruysdaellaan. Als onderdeel van Klein Plaspoelpolder wordt, naast een substantieel woningbouwprogramma, ook ruimte gecreëerd voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen alsmede kleinschalige werkruimte.

•

Naast kantoren, ook bedrijfsruimte wordt getransformeerd naar woningen. Zo wordt de Area-locatie (G), bestaande uit een garagegebouw en parkeerterrein, getransformeerd naar appartementen.

•

Voor Vlietzoom (L) wordt ruimte gereserveerd voor een mogelijk gemoderniseerd bedrijvenpark.

•

Op een aantal uitleglocaties woningbouw plaats zal vinden. Dit betreft De Star (D) en de locaties Schakenbosch en Vlietvoorde (F).

•

Aan de kant van Voorburg en Den Haag grootschalige ontwikkelingen van woon-werkgebieden plaatsvinden, waaronder rondom station Laan van NOI en de Binckhorst (K) in Den Haag en het Disconessenhuis in Voorburg (J). Dit zijn gebieden met een andere propositie dan Overgoo.

•

Er een duidelijke concentratie van ontwikkelingen rondom het centrum van Leidschendam (Damcentrum) te observeren is. De nadruk ligt hier op het realiseren van woningbouw tussen het Veur Theater en de Oude Trambaan, op de locatie van het voormalig postkantoor/nummercentrale (C) en op het terrein achter de Leidsekade en Venestraat (B). Bovendien wordt geïnvesteerd in het creëren van hoogwaardige openbare ruimte om zo de verblijfs- en belevingswaarde te verhogen. Bovendien vindt in het aanpalende Klein Plaspoelpolder (A) grootschalige woningbouw plaats. De locatie van Overgoo is een logische volgende schakel in deze keten van gebiedsontwikkelingen rondom het centrum.

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

H E

D K

C A B I

L J 25

04 PROGRAMMERING

Kantoren

PROGRAMMERING

Afzettempo-analyse (1/3)

Marktsentiment Vraag Jaarlijkse opname m² v.v.o. tienjarig gem.

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Negatief

Normaal

Positief

803

1.071

1.339

Aanbod Jaarlijks aanbod

19.790

m² v.v.o. tienjarig gem.

AFZETTEMPO

Planvoorraad

In de afzettempo-analyse wordt berekend op welke opname Overgoo kan rekenen en hoe dit zich vertaalt in (een bandbreedte van) een marktconform programma voor de bredere gebiedsontwikkeling Overgoo. Het afzettempo kan worden berekend voor de werkfuncties die kwantitatief geanalyseerd zijn, ofwel kantoor- en (grootschalige) bedrijfsruimte. De verschillende variabelen die ten grondslag liggen aan deze analyse, zijn gebaseerd op de uitkomsten van de vastgoedmarkt-, sector- en locatieanalyse. Daarbij zijn verschillende variabelen gedifferentieerd om zo meerdere scenario’s op te stellen en mogelijke bandbreedtes in verschillende omstandigheden te kunnen doorrekenen op basis van de propositie van Overgoo als werklocatie voor kantoorhoudende en bedrijfsmatige organisaties. De belangrijkste variabelen betreffen de gemiddelde jaarlijkse opname van kantoor- en bedrijfsruimte binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg tussen 2013-2022 (vraagzijde) en het (concurrerende) aanbod en (toekomstige) planvoorraad in de bredere omgeving (aanbodzijde).

10.625

m² v.v.o.

Bedrijfsruimte Marktsentiment Vraag Jaarlijkse opname m² v.v.o. tienjarig gem.

Aanbod Jaarlijks aanbod m² v.v.o. tienjarig gem.

Planvoorraad

SCENARIO’S

m² v.v.o.

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Negatief

Normaal

Positief

392

523

654

2.710 20.825

Drie scenario’s zijn gedifferentieerd op basis van het marktsentiment en opgesteld: •

Scenario 1 | Negatief marktsentiment met zwakke marktvraag en ruimtebehoefte.

INPUTVARIABELEN

•

Scenario 2 | Normaal marktsentiment met stabiele marktvraag en ruimtebehoefte.

•

Scenario 3 | Positief marktsentiment met sterke marktvraag en ruimtebehoefte.

BANDBREEDTE PER SCENARIO Om de bovenkant en onderkant van de bandbreedte van kantoor- en bedrijfsmatig programma te bepalen, is onderscheid gemaakt in het onderscheidend vermogen van Overgoo als werklocatie voor kantoorhoudende en bedrijfsmatige organisaties. Hoe sterker deze propositie, hoe omvangrijker de marktvraag (en programmatisch volume) waar Overgoo aanspraak op kan maken. De bovenkant betreft een sterke propositie terwijl de onderkant van de bandbreedte een matige propositie betreft.

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

•

Opname – Om de toekomstige opname van kantoor- en bedrijfsruimte in Overgoo in te kunnen schatten is de tienjarig gemiddelde jaarlijkse opname voor de gemeente Leidschendam-Voorburg aangehouden conform de vastgoedmarktanalyses voor kantoor- en bedrijfsruimte. Deze is gecorrigeerd naar het marktsentiment per scenario en varieert van 803 m² tot 1.339 m² voor kantoor en 392 m² tot 654 m² voor bedrijfsruimte. Aanbod – Om de omvang van het (toekomstige) aanbod van kantoor- en bedrijfsruimte vast te stellen, is het tienjarig gemiddelde jaarlijkse aanbod voor de gemeente Leidschendam-Voorburg aangehouden conform de vastgoedmarktanalyses voor kantoor- (19.790 m²) en bedrijfsruimte (2.710 m²). Concurrerende planvoorraad – De concurrerende planvoorraad voor kantoor- en bedrijfsruimte is vastgesteld conform de locatieanalyse. Vanwege ontwikkeltijd en haalbaarheid is 50% van deze planvoorraad als daadwerkelijk concurrerend gedefinieerd. 27

PROGRAMMERING

Afzettempo-analyse (2/3)

UITKOMSTEN Op basis van de eerder beschreven variabelen is berekend op hoeveel theoretische opname (vraag) Overgoo jaarlijks kan rekenen. Met de verwachte jaarlijkse opname kan een commercieel haalbaar programma voor kantoor- en bedrijfsruimte voor Overgoo worden vastgesteld door deze te vermenigvuldigen met de ontwikkelperiode. Voor een gebiedsontwikkeling hanteren wij typisch een theoretische vijfjarige ontwikkelperiode. Dit is ondanks dat voor Overgoo een ontwikkelperiode van tien jaar voorzien is: het is immers niet automatisch zo dat hoe langer een ontwikkelperiode duurt, hoe langer de jaarlijkse opname vermenigvuldigd kan worden en hoe meer marktvraag een gebiedsontwikkeling aanspraak op kan maken. Hierbij is een ontwikkelperiode van drie jaar gehanteerd met een daaropvolgende periode van twee jaar na oplevering waar het gebouw op de markt wordt aangeboden. Uit onze ervaring vlakt vraag na deze periode doorgaans af. Uit de afzettempo-analyse blijkt dat:

Figuur 21: Bandbreedte programma kantoor

Figuur 22: Bandbreedte programma programma bedrijfsruimte

op basis van m² v.v.o. per scenario

•

5.000

•

Overgoo zich meer leent als kantoorlocatie dan als locatie voor bedrijfsmatig vastgoed. Het zwaartepunt van de programmatische invulling voor Overgoo ligt meer op kantoorruimte dan op bedrijfsruimte. In de minst gunstige situatie (Scenario 1 – 3.012 m²) ligt het kantoorvolume voor Overgoo op nagenoeg hetzelfde niveau als in de meest gunstige situatie voor bedrijfsruimte (Scenario 3 – 3.270 m²). Dit komt overeen met de uitkomsten van de doelgroepenanalyse, waarbij de regionale economie vooral kantoorhoudend van aard is. In een positief marktsentiment het kantoorprogramma varieert van 5.020 m² bij een zwak onderscheidend vermogen van Overgoo als kantoorlocatie tot bijna 6.700 m² wanneer Overgoo een sterk onderscheidend vermogen kent als kantoorlocatie. Daartegenover staat dat bij een negatief marktsentiment het kantoorprogramma varieert van ongeveer 3.000 m² bij een zwakke concurrentiepositie tot ruim 4.000 m² bij een sterke concurrentiepositie. In een positief marktsentiment het bedrijfsmatig programma varieert van 2.453 m² bij een zwak onderscheidend vermogen van Overgoo als bedrijfslocatie tot bijna 3.300 m² wanneer Overgoo een sterk onderscheidend vermogen kent als bedrijfslocatie.

Daartegenover staat dat bij een negatief marktsentiment het bedrijfsmatig programma varieert van ongeveer 1.470 m² bij een zwakke concurrentiepositie tot bijna 2.000 m² bij een sterke concurrentiepositie.

7.000

6.693

6.000

6.000 5.354

5.000 5.020 4.016

4.000

4.000 4.016 3.270

3.000

3.000 2.616

3.012

2.000

2.453

1.962 1.962 1.472

1.000

0 Scenario 1

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

7.000

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

PROGRAMMERING

Afzettempo-analyse (3/3)

CONCLUSIES Op basis van de uitkomsten van de vastgoedmarkt, sector- en locatieanalyse kan het meest realistische scenario met bijbehorend programma voor kantoor- en bedrijfsruimte worden bepaald. Om tot dit meest realistische scenario te komen, wordt een aantal afslagen gemaakt: •

•

Marktsentiment. De eerste afslag betreft het marktsentiment. Na jaren van hoogconjunctuur, kenschetst de vastgoedmarkt zich momenteel door meer onzekerheden. Dit betreft zowel de kantorenals bedrijfsruimtemarkt. Dit tempert de marktvraag. Echter, het (gebrek aan) kwalitatief hoogwaardig aanbod op de goede locaties beperkt de dynamiek in beide markten. Omdat wij momenteel geen snelle opleving en (substantieel) herstel van economische groei en marktsentiment verwachten, achten wij een ‘normaal’ marktsentiment reëel. Locatiekwaliteit. De achterblijvende locatiekwaliteit van Overgoo is vooral een resultante van de beperkte bereikbaarheid per OV alsmede kwaliteit van de fysieke omgeving en de leefbaarheid. Dit wordt onvoldoende gecompenseerd door (relatief) sterke locatiekwaliteiten als bereikbaarheid per auto en voorzieningenniveau. Bovendien is de (uitstekende) bereikbaarheid per auto niet uniek: andere werklocaties in de directe omgeving kennen eveneens een uitstekende autobereikbaarheid. Vanwege dit gebrek aan onderscheidend vermogen van Overgoo als werklocatie voor zowel kantoor- als bedrijfsruimte, vinden wij de onderkant van de bandbreedte vanuit het perspectief van reguliere marktbehoefte realistischer dan de bovenkant van de bandbreedte.

MKB: Echter, vanwege de sterke lokale economie en potentie van de locatie voor lokale (stadsverzorgende) mkb, geloven wij dat dit een aanvullende marktvraag bewerkstelligt waardoor de bovenkant van de bandbreedte als realistisch maximaal kan worden gezien.

Figuur 23: Voorkeursprogramma kantoor

Figuur 24: Voorkeursprogramma bedrijfsruimte Bandbreedte programma bedrijfsruimte

op basis van m² v.v.o. per scenario

7.000

6.693

6.000

7.000

6.000 5.354

5.000

5.000 5.020 4.685 4.016

4.000

4.000 4.016 3.270

3.000

3.000 2.616

3.012

2.000

1.962

2.289

2.453

1.962 1.472

1.000

Bedrijfsruimte

mkb

4.016

4.685

5.354

1.962

2.289

2.616

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

Maximaal

Kantoren

Minimaal

regulier

1.000

0 Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

PROGRAMMERING

Aanbevolen functies en programmering (1/4)

AANBEVOLEN FUNCTIES EN PROGRAMMERING Wanneer de eerdere inzichten en resultaten worden geprojecteerd op de propositie van de gebiedsontwikkeling Overgoo, kunnen enkele aanbevelingen worden gedaan met betrekking tot de aanbevolen (kwantitatieve) programmering van de functies kantoor- en bedrijfsruimte op de locatie. Daarnaast omvat het beoogde programma werkfuncties van een andere aard, zijnde (eerstelijns)zorg en commerciële voorzieningen. Samen met onze marktexperts is de levensvatbaarheid van deze functies op de locatie Overgoo bepaald, net als belangrijke overwegingen ten behoeve van de haalbaarheid. Deze aanbevelingen zijn onderstaand verder uitgezet en toegelicht.

KANTOORFUNCTIE Uit de kwantitatieve vastgoedmarktanalyse bleek dat er binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg sprake is van een zeer krappe kantorenmarkt waarin het aanbod de afgelopen jaren sterk is opgedroogd en het leegstandsniveau zeer laag is, zijnde 0,8% per ultimo 2022. Echter, ook de opname van kantoorruimte bleek – ook in de jaren waarin sprake was van meer aanbod – gering, met een gemiddelde opname van 2.950 m2 per jaar. Het toevoegen van kwalitatief hoogwaardig aanbod op de juiste locaties zou deze opname potentieel kunnen accommoderen en groeien, mits deze goed aansluit op de toekomstige gebruikersvraag. Zoals benoemd in het kwalitatieve trendstuk rondom gebruikerseisen en ruimtebehoefte van kantoorhoudende organisaties, wordt de locatiekeuze steeds belangrijker. Het zijn multimodale, zeer goed bereikbare en levendige, dynamische locaties met een hoogwaardig voorzieningenniveau in combinatie met hoogwaardige kantoren die werkgevers in staat stellen in te spelen op deze veranderende functie alsmede het aantrekken en behouden van talent in het kader van de ‘war for talent’. Het kantoor vervult een belangrijke rol in het samenbrengen van mensen en kennis, maar dit moet wél een inspirerende plek zijn in een aantrekkelijke omgeving om eveneens de ‘concurrentie’ met de thuiswerkplek aan te gaan, waarbij ook duurzaamheid een belangrijke rol speelt.

Wanneer deze ontwikkelingen worden geprojecteerd op de propositie van de gebiedsontwikkeling Overgoo, blijkt dat deze niet direct de locatiekwaliteit kent die aansluit bij de brede gebruikersvraag naar kantoren. Met name de beperkte OV-bereikbaarheid – verder gelimiteerd door het schrappen van de eerder geplande tramhalte – maakt Overgoo niet per uitstek een aantrekkelijke kantoorlocatie. Daarvoor zouden andere locaties binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg, bijvoorbeeld in de nabijheid van Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

intercitystation Den Haag Laan van NOI of nabij station Voorburg, zich beter lenen. Overigens maakt dit de realisatie van kantoorfunctie op de locatie Overgoo niet geheel onmogelijk, gezien deze wel een uitstekende autobereikbaarheid kent en de plannen voor het toevoegen van voorzieningen en een diverse functiemix zullen bijdragen aan de locatiekwaliteit van de locatie. De te ontwikkelen kantoorpropositie dient daarbij wel bedachtzaam te worden ingezet, gezien de aan te trekken doelgroep zich beperkt tot organisaties die zich richten op fiets- dan wel autobereikbaarheid. Van die laatste zijn bijvoorbeeld architectenbureaus een mooi voorbeeld, die voor verschillende afspraken veel onderweg zijn. Zoals bleek in de sector-analyse voor kantoren, kent de regio Haaglanden – en tevens de gemeente Leidschendam-Voorburg – een vrij breed georiënteerde economie, met een verscheidenheid aan actieve sectoren. De sectoren O - Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen , Q Gezondheids- en welzijnszorg, M - Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening en G - Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s bieden daarbij de meeste potentie voor de ontwikkeling van kantoorruimte binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg.

Dit zijn sectoren die ofwel kantoorhoudend zijn, of kantoorruimte gebruiken ter ondersteuning van de primaire bedrijfsactiviteiten. Kijkend naar de propositie van Overgoo als kantoorlocatie, kan daarbij het best worden ingezet op de meer lokaal opererende organisaties actief binnen deze sectoren, zoals een lokale accountant of psycholoog. Om deze gebruikers te faciliteren, kan gelijksoortig aan het succesvolle HNK gebouw aan de andere zijde van de A4, worden gedacht aan een hoogwaardig en flexibel kantoorconcept met gedeelde faciliteiten. Hiermee kunnen nieuwe, lokale kantoorgebruikers naar de locatie worden getrokken. Bijkomend voordeel van het ontwikkelen van een meer hoogwaardig concept is dat hiermee hogere huurprijzen kunnen worden gerealiseerd, bijdragend aan de (financiële) haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling. Daarnaast kan worden ingezet op het behoud van bestaande kantoorgebruikers zoals reeds gevestigd op Overgoo 6, Overgoo 11 en Overgoo 13/15. Echter, waar huurprijs een belangrijke vestigingsvoorwaarde is voor deze gebruikers op deze locatie, dienen deze zoveel mogelijk in bestaande bouw te worden gefaciliteerd. Oplopende bouw- en financieringskosten zetten de te realiseren huurprijzen in nieuwbouw immers sterk onder druk.

Indien aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, achten wij het haalbaar om 4.000 tot 5.400 m2 kantoorprogramma te vullen met nieuwe gebruikers. Daarnaast kunnen kansen worden verkend om bestaande kantoorgebruikers te faciliteren – hiervoor is rekening gehouden met behoud van een derde van het metrage momenteel in gebruik, zijnde 2.400 m2.

PROGRAMMERING

Aanbevolen functies en programmering (2/4)

BEDRIJFSFUNCTIE

ZORGFUNCTIE

Uit de kwantitatieve vastgoedmarktanalyse, bleek dat de markt rondom de meer grootschalige bedrijfsruimte zeer gering van omvang is, met een opname van circa 1.000 m2 per jaar. De marktdynamiek toont verder een erg volatiel patroon, waarbij er in sommige jaren sprake is van overmatig aanbod, terwijl per ultimo 2022 geen bedrijfsruimte werd aangeboden op de markt. Dit zou mogelijk kansen bieden tot het (gematigd) toevoegen van bedrijfsruimte binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg. Vanuit de kwalitatieve trendanalyse bleek dat ook vanuit breder, nationaal, perspectief het aanbod in bedrijfsmatig vastgoed de afgelopen jaren is opgedroogd. Dit is enerzijds het resultaat van een stijgende vraag naar bedrijfsmatig vastgoed en anderzijds vanwege het tempo waarin gebouwd wordt, dat achterblijft bij de toenemende vraag naar nieuw bedrijfsmatig vastgoed. Deze vraag heeft zich echter veelal gemanifesteerd rondom (stads)logistiek, om het toenemende gebruik van e-commerce, verder versneld door de COVIDpandemie, te faciliteren. Rekening houdend met de geplande woonfunctie, lijkt dergelijk bedrijfsmatig vastgoed echter niet levensvatbaar binnen de propositie van de gebiedsontwikkeling Overgoo.

Er is sprake van een blijvende en zelfs toenemende behoefte aan eerstelijnszorg, welke nauw verband houdt met de evoluerende demografische en gezondheidszorgtrends. Nederland staat voor de uitdaging te reageren op een vergrijzende bevolking, een grotere prevalentie van chronische ziekten, en een groeiende nadruk op preventieve zorg. De vergrijzing in Nederland is reeds merkbaar en sterk groeiende, wat leidt tot een grotere vraag naar zorgdiensten, aangezien ouderen vaak complexere medische behoeften hebben. Bovendien is er een gestage toename van chronische aandoeningen – zoals diabetes, hart- en vaatziekten en obesitas – die een langdurige en geïntegreerde eerstelijnszorg vereisen, gericht op continue monitoring en management. Ook in de COVID-pandemie is gebleken hoe essentieel een goed functionerend zorgsysteem is voor de volksgezondheid. Dit heeft geleid tot grotere erkenning van de noodzaak om de toegang tot eerstelijnszorg te verbeteren, zowel voor reguliere zorg als voor noodgevallen. Om aan deze groeiende behoefte te voldoen, zijn investeringen in eerstelijnszorg in Nederland van cruciaal belang. Hierbij ligt een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten, die een directe impact hebben op de beschikbaarheid en kwaliteit hiervan. Het ruimtelijk faciliteren van eerstelijnszorg binnen de gebiedsontwikkeling Overgoo past hier goed bij.

Ook uit de sector-analyse voor bedrijfsruimte bleek dat de in de regio Haaglanden en gemeente Leidschendam-Voorburg opererende sectoren veelal kantoorhoudend zijn, en niet zozeer een grote opname in bedrijfsruimte laten zien. Wel bestaan er sterke kansen voor de sectoren G - Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s en C - Industrie. Met name die laatste lijkt daarin zeer passend voor Overgoo, mits met een lokale lens: denk daarbij aan een ambachtelijke stoffeerderij, bakker of fietsenmaker. De strategische locatie van Overgoo middenin een grootstedelijk gebied met een grote concentratie consumenten in combinatie met de zeer aantrekkelijke leef- en werkomgeving die de regio Den Haag biedt, is een sterk uitgangspunt voor de realisatie van kleinschalige, (moderne) ambachtelijke en stadsverzorgende bedrijfsruimte voor (lokaal) mkb. De voorziene functiemix als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Overgoo draagt ook bij aan de aantrekkelijkheid van de locatie voor gekwalificeerd personeel. Naast functiemenging op gebiedsniveau, zal dit ook op gebouwniveau gefaciliteerd moeten worden. Om de beoogde meer kleinschalige ondernemers aan te trekken, dient echter wel goed nagedacht te worden over oplossingen om de te realiseren huurprijzen laag – en daarmee toegankelijk – te houden.

Denk daarbij aan het slim benutten van locaties welke minder geschikt zijn voor woonfunctie – bijvoorbeeld direct gelegen aan de A4 of nabij parkeren, of het mogelijk inzetten van bestaande bouw. Indien aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, achten wij het haalbaar om 2.000 tot 2.600 m2 bedrijfsruimte programma te vullen met nieuwe gebruikers. Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

Op de volgende pagina, in Figuur 25, zijn de voorzieningen in de nabijheid van Overgoo in kaart gebracht. Zoals te zien, is er reeds een verscheidenheid aan eerstelijnszorgvoorzieningen aanwezig in de directe omgeving van Overgoo. Diverse huisartsen, tandartsen en fysiotherapiepraktijken alsmede een apotheek zijn gevestigd nabij het centrum van Leidschendam. Aan de andere zijde van de A4, is tevens een fysiotherapiepraktijk gesitueerd. Echter, kijkend naar de dichtheid van deze voorzieningen, blijkt dat er nog ruimte bestaat voor toevoegingen. Figuur 26 geeft inzicht in de afstand tot – en dichtheid van verschillende voorzieningen op gemeente, wijk- en buurtniveau. Zoals aangegeven in de laatste kolom, ligt het aantal huisartsenpraktijken binnen een straal van 3 km van buurt De Oude Blecijk – waar de locatie Overgoo gesitueerd is – aanzienlijk lager dan het gemeentelijk gemiddelde. Dit is ook het geval op wijkniveau (Leidschendam-Zuid). Ook de inwonersaantallen van Leidschendam-Zuid – nog meer in de toekomstige situatie waarin woonfunctie in Overgoo wordt toegevoegd – bieden voldoende draagkracht en verzorgingsgebied voor het faciliteren van meerdere eerstelijnszorgvoorzieningen, bijvoorbeeld in de vorm van een gezondheidscentrum. Essentieel daarbij is het vroegtijdig aantrekken van ten minste een huisarts en een apotheek - andere gebruikers zullen dan snel volgen.

Figuur 25: Voorzieningen in de nabijheid van Overgoo

Huisarts, Apotheek, Tandarts & Fysio Woonzorg

Restaurant Huisarts, Tandarts & Fysio

Restaurant, Café & Cafetaria

Fysio

Restaurant Huisarts

Café

Fysio

Huisarts, Tandarts & Fysio

Restaurant

Fysio

Restaurant, Cafetaria

Cafetaria

Voorzieningen (concentratie van) Zorg

Kinderdagverblijf / Kinderopvang

Supermarkt

Horeca

(Kleinschalige) detailhandel

Hotel

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

PROGRAMMERING

Aanbevolen functies en programmering (3/4)

Figuur 26: Voorzieningendichtheid Leidschendam-Voorburg, Leidschendam-Zuid en De Oude Bleijck

Functie

Voorziening

LeidschendamVoorburg

Leidschendam Zuid

De Oude Bleijck

Afstand in km

# binnen 3 km

Afstand in km

# binnen 3 km

Afstand in km

# binnen 3 km

Zorg

Huisartsenpraktijk

0,7

13,8

0,7

10,1

0,6

9,7

Zorg

Apotheek

Onbekend

1,3

Onbekend

1,3

Onbekend

Zorg

Kinderdagverblijf

0,5

35,3

0,5

27,2

0,4

30,5

Zorg

Kinderopvang

0,6

24,9

0,6

23,2

0,6

25,8

Commercieel

Restaurant

0,5

0,4

56,3

0,5

57,6

Commercieel

Café

1,1

14,9

0,5

6,8

0,4

6,7

Commercieel

Cafetaria

0,7

60,2

0,5

40,7

0,5

43,8

Commercieel

Grote supermarkt

0,8

15,5

0,9

10,7

0,9

9,6

Commercieel

Overige dagelijkse levensmiddelen

0,5

76,7

0,6

55,4

0,5

57,1

Commercieel

Hotel

1,5

Onbekend

2,1

Onbekend

2,4

Onbekend

Commercieel

Sauna

6,4

Onbekend

8,1

Onbekend

8,3

Onbekend Bron: CBS

Ook rondom kinderzorg zijn er al diverse voorzieningen aanwezig rondom Overgoo: in het centrum van Leidschendam is een kinderdagverblijf gevestigd, in de naastgelegen buurt De Tol bevinden zich zowel een kinderdagverblijf als een kinderopvang. Echter, de vraag naar goede kinderzorg is evident en gestaag groeiende. Dit legt druk op zowel de beschikbaarheid als de kwaliteit van dergelijke voorzieningen, wat zich – met name in de grootstedelijke gebieden – uit in alsmaar groeiende wachtlijsten. Het is daarmee van cruciaal belang dat overheden en beleidsmakers blijven investeren in kinderopvang, toegankelijkheid verbeteren en ervoor zorgen dat deze voorzieningen ook daadwerkelijk gehuisvest worden in de stedelijke omgeving. Ook wederom kijkend naar de dichtheid van voorzieningen (Figuur 26), blijkt de levensvatbaarheid van kinderzorg voor Overgoo: de dichtheid van met name kinderdagverblijven ligt op zowel buurt- als wijkniveau aanzienlijk lager dan het gemeentelijk gemiddelde.

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

Indien aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, achten wij het haalbaar om een gezondheidscentrum van 2.000 tot 2.500 m2 te programmeren. Voor het faciliteren van kinderzorg (kinderdagverblijf/kinderopvang) dient 500 m2 te worden opgenomen in het programma voor Overgoo.

COMMERCIËLE FUNCTIE Uit Figuur 26 blijkt dat ook de dichtheid van meer commerciële voorzieningen zoals horeca (restaurant, café en cafetaria), supermarkten en overige dagelijkse levensmiddelen binnen 3 km van De Oude Bleijck, lager ligt dan in de rest van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Echter, dergelijke voorzieningen zijn veelal gebaat bij enige vorm van concentratie, omdat dit bijdraagt aan synergievoordelen tussen voorzieningen, de aantrekkelijkheid en levendigheid van het gebied, alsmede het consumentengemak. Dit is al het geval in het centrum van Leidschendam waar diverse horeca, een supermarkt en kleinschalige detailhandel gesitueerd zijn. Verder biedt ook het nabijgelegen Westfield Mall of the Netherlands een veelvoud aan voorzieningen welke goed toegankelijk zijn voor de toekomstige inwoners van Overgoo. Wel biedt deze beoogde bevolkingsgroei ook kansen voor het realiseren van commerciële voorzieningen op locatie, wat tevens zal bijdragen aan de aantrekkingskracht van de locatie als woonmilieu. Om concurrentie met bestaande commerciële voorzieningen te voorkomen, kan de gebiedsontwikkeling Overgoo zich daarbij het beste richten op meer buurtverzorgende voorzieningen: voor wijkoverstijgende faciliteiten is het verzorgingsgebied simpelweg niet substantieel genoeg.

Passend daarin is een supermarkt, waarbij ofwel voor een buurtconcept gekozen kan worden, ofwel voor een grotere supermarktketen welke nog weinig afzetbereik heeft in de omgeving: Lidl supermarkten is daar een passend voorbeeld van. Voor die laatste categorie dient echter wel goed te worden nagedacht over autobereikbaarheid en parkeergelegenheid op de locatie. Kleinschalige, buurtverzorgende horeca zoals een lunchroom, net als dagelijkse voorzieningen zoals een bakker en yoga studio, passen ook goed bij dit buurtverzorgende karakter. Voor het realiseren van een supermarkt kan 1.300 (voor een buurtconcept) tot 2.000 m2 (voor een grotere keten) in het programma worden opgenomen. Voor horeca en buurtvoorzieningen achten wij een bandbreedte van 1.000 tot 2.000 m2 haalbaar, waarbij het van belang is om te voorzien in kleinschalige – waar mogelijk flexibele – units van 100 tot 400 m2.

PROGRAMMERING

Aanbevolen functies en programmering (4/4)

ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Naast de reeds beoogde functies voor Overgoo, is tevens nagedacht over mogelijke alternatieven om de gebiedsontwikkeling haalbaar te maken. Het eventueel vergroten van het woonprogramma ten koste van een deel van het beoogde werkprogramma is daarin een mogelijkheid. Daarbij kunnen ook mogelijkheden rondom (particulier) ouderen wonen, in combinatie met zorg en voorzieningen verkend worden. De al eerder genoemde demografische ontwikkelingen en daarmee gepaarde groeiende druk op de ouderenzorgsystemen, net als de wens van ouderen om meer controle te hebben over hun zorgkeuzes, maakt dit een gewild product vanuit zowel gebruikers- als investeringsperspectief. Een geslaagd voorbeeld daarin is de Leyhoeve in Tilburg, waar een complex met ouderen wonen (55+), zorgfaciliteiten en ondersteunende voorzieningen is ontwikkeld. Dergelijke concepten behoeven wel enige schaal, vanwaar een bandbreedte van 20.000 tot 30.000 m2 is aanbevolen. Ten slotte was in het ontwikkelkader voor Overgoo initieel ook de ambitie voor een hotelprogramma – met wellness faciliteiten – opgenomen. Kijkend naar de locatiekarakteristieken van de locatie, lijkt een snelwegconcept daarin het meest passend: de bereikbaarheid en het zicht vanaf de N14 en A4 zijn daarin belangrijk.

Echter, andere belangrijke vestigingsvoorwaarden zoals de nabijheid van toeristische bestemmingen en/of grootschalige zakelijke dienstverlening ontbreken hierin, vanwaar wij de toepasbaarheid van deze functie minimaal schatten. Mochten deze ambities toch blijven bestaan, dan is het belangrijk om vroegtijdig een passende partij aan de gebiedsontwikkeling Overgoo te binden. Daarbij is ook schaal belangrijk: voor de toepassing van een dergelijk concept is de programmering van circa 10.000 m2 aanbevolen.

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

Figuur 27: Aanbevolen voorzieningen Overgoo

GEPLANDE FUNCTIES Functie

Toepasbaarheid

Belangrijke overwegingen • •

Kantoor • • • •

Bedrijfsruimte

• •

Zorg •

•

Commercieel

•

Voorziening

Aanbevolen programmering min

max

De beperkte OV-bereikbaarheid en verblijf- en omgevingswaarde van de locatie maakt het moeilijk om aanspraak te maken op marktvraag vanuit de brede doelgroep aan kantoorgebruikers Daarom kan beter worden ingezet op meer lokale gebruikers, waarvoor de autobereikbaarheid van groter belang is: dit verlangt flexibel indeelbare vloervelden met kleine (250 m2 +) units. Om onderscheidend te blijven t.o.v. mogelijke concurrentie in de nabije omgeving, kan het beste worden ingezet op een hoogwaardig kantoorconcept met gedeelde voorzieningen en faciliteiten Daarnaast kunnen huidige gebruikers mogelijk gefaciliteerd worden in bestaand vastgoed

Kleinschalige kantoorruimte

4.000 m2

5.400 m² + 2.400 m² ¹

In Leidschendam-Voorburg is nauwelijks sprake van opname door meer grootschalige gebruikers van bedrijfsruimte Tevens rekening houdend met de geplande woonfunctie, blijkt meer kleinschalige en (moderne) ambachtelijke en/of bedrijfsruimte voor (lokaal) mkb daarmee het meest levensvatbaar op de locatie Daarbij dient wel te worden nagedacht over oplossingen om de te realiseren huurprijzen toegankelijk te houden

Kleinschalige bedrijfsruimte

2.000 m2

2.600 m2

Gezondheidscentrum

2.000 m2

2.500 m2

Hoewel er in de directe nabijheid al verschillende voorzieningen in de eerstelijnszorg en kinderzorg aanwezig zijn, biedt het (toekomstige) verzorgingsgebied van Overgoo en omgeving voldoende draagkracht voor het toevoegen van zorg gerelateerde voorzieningen op de locatie Voor het realiseren van een succesvol gezondheidscentrum, is het vroegtijdig binden van een apotheek en 1 á 2 huisartsen van groot belang: deze vormen voldoende aantrekkingskracht voor overige mogelijke gebruikers Hoewel er in de directe nabijheid al verschillende commerciële voorzieningen aanwezig zijn, biedt het (toekomstig) voorzieningenniveau van Overgoo en omgeving voldoende draagkracht voor het – bedachtzaam – toevoegen van buurtverzorgende voorzieningen op de locatie Wijkoverstijgende voorzieningen blijken daarin niet passend. Beter kan worden ingezet op een supermarkt, kleinschalige horeca en kleinschalige buurtvoorzieningen zoals bakker, yoga studio en dergelijke. Die laatste twee verlangen de programmering van kleinschalige units, variërend van 100 tot 400 m2

500 m2

Kinderdagopvang / -verblijf

Supermarkten

1.300 m2

2.000 m2

Horeca en buurtvoorzieningen

1.000 m2

2.000 m2

10.800 m2

17.400 m2

TOTAAL WERKPROGRAMMA

ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Functie

Toepasbaarheid

Belangrijke overwegingen • •

Wonen & zorg •

•

Hotel

• •

Voorziening

Wegens de toenemende vergrijzing van onze samenleving en tegelijkertijd krimp van intensieve zorgconcepten, is er sprake van een grote behoefte aan alternatieve zorgconcepten voor ouderen Verschillende organisaties spelen hierop in door het aanbieden van particuliere woonconcepten in combinatie met (intramurale) zorg en openbare voorzieningen zoals horeca. Ook binnen de beleggingsmarkt blijkt dit een gewild product, wat bijdraagt aan de realisatie hiervan Deze hoogwaardige woonconcepten vragen om een aanzienlijke schaal, waar rekening mee gehouden dient te worden binnen de programmering

Ouderen wonen i.c.m. zorg

Binnen het ontwikkelkader voor Overgoo zijn initieel plannen opgenomen voor de realisatie van een hotelvoorziening. Kijkend naar de locatiekwaliteit van Overgoo, lijkt een snelwegconcept hierin het meest passend Echter, voor de mogelijke realisatie hiervan, is het vroegtijdig binden van een passende aanbieder essentieel Een hotelvoorziening vraagt om een aanzienlijke schaal, waar rekening mee gehouden dient te worden binnen de programmering

Hotel - snelweg concept

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

Aanbevolen programmering min

max

20.000

30.000 m2

10.000 m2

¹ Op basis van bestaande gebruikers op Overgoo 6, Overgoo 11, Overgoo 13/15 35

BIJLAGE

Bijlage I | Methodologie sector-analyse

METHODOLOGIE In de sector-analyse is de onder- en oververtegenwoordiging van sectoren en banen in sectoren inzichtelijk gemaakt op gebiedsniveau. In totaal zijn 19 sectoren geanalyseerd die gelijk zijn aan de Standaard Bedrijfsindeling (SBI)-hiërarchie. Dit is een indeling van economische activiteiten die (o.a.) het CBS gebruikt om bedrijfseenheden in te delen naar hoofdactiviteit. Door deze indeling aan te houden kunnen variabelen die van belang zijn voor inzicht in het economisch profiel van regio Haaglanden en daarmee gemeente Leidschendam-Voorburg, uit verschillende databronnen naast elkaar worden geanalyseerd om een compleet beeld van een sector te krijgen.

CATEGORIEËN

VARIABELEN Aandeel banen 2022 (gemeente)

Historische werkgelegenheid per sector

Locatiequotiënt (Randstad Zuid/Noord-Holland en Utrecht) Absolute groei aantal banen 2012 – 2022 (gemeente) Relatieve groei aantal banen 2012 – 2022 (gemeente) Aandeel binnen totale opname 2013 – 2022 (regio Haaglanden)

Om de mate van vertegenwoordiging van een sector uit te drukken, zijn vier categorieën gebruikt: Kantoren-/ bedrijfsruimte opname per sector

Aandeel binnen totale opname 2018 – 2022 (regio Haaglanden)

Historische ontwikkeling van de werkgelegenheid per sector

Kantoren-/bedrijfsruimteopname per sector

Ontwikkeling en forecast van de bruto toegevoegde waarde per sector

Locatiequotiënt (Randstad Zuid/Noord-Holland en Utrecht)

Ontwikkeling en forecast van de werkgelegenheid per sector

Aandeel 2030 (regio Haaglanden)

Met deze variabelen wordt inzicht verkregen in de huidige sectorale samenstelling van de regio Haaglanden en in welke sectoren interessant zijn voor gemeente Leidschendam-Voorburg. Daarnaast bieden de forecasts van de bruto toegevoegde waarde per sector en de ontwikkeling van de werkgelegenheid inzicht in de toekomstpotentie van de sectoren. Per variabele is gekeken naar de ontwikkeling en/of specialisatie van een sector ten opzichte van het geheel. In totaal zijn er 16 variabelen meegenomen om tot een score van vertegenwoordiging te komen. De uitkomsten van de variabelen zijn omgezet in scores tussen 0 en 1. Hoe sterker de sector is vertegenwoordigd ten opzichte van de anderen sectoren, hoe hoger de score. Om tot een totaalbeeld van de vertegenwoordiging te komen, is de gemiddelde score van alle variabelen meegenomen. Daarbij worden historische variabelen zoals de historische ontwikkeling van de werkgelegenheid per sector alsmede de kantoren-/bedrijfsruimte opname per sector afgezet tegen de forecasts van de bruto toegevoegde waarde en de werkgelegenheid per sector. Zo kan er meer onderscheid gemaakt worden in de potentie.

Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

Ontwikkeling bruto toegevoegde waarde per sector

Groei / krimp in aandeel (regio Haaglanden)

Aandeel 2040 (regio Haaglanden) Groei in aandeel 2022 – 2040 (regio Haaglanden) Absolute groei 2022 – 2040 (regio Haaglanden) Aandeel 2030 (regio Haaglanden)

Ontwikkeling werkgelegenheid per sector

Aandeel 2040 (regio Haaglanden) Groei in aandeel 2022 – 2040 (regio Haaglanden) Absolute groei 2022 – 2040 (regio Haaglanden)

BIJLAGE

Bijlage II | Locatiekwaliteit Minimaal

Asset Quality Rating – AQR De scores van de locatiekwaliteit zoals hier gebruikt, is onderdeel van onze Asset Quality Rating (AQR). AQR is ontwikkeld door het Market Intelligence Team van C&W. AQR drukt de kwaliteit (kans op verhuur/courantheid) van alle 26.000 kantoren en 77.000 bedrijfsmatige objecten in Nederland uit in een score tussen 0 – 100. AQR is gebaseerd op meer dan 30 variabelen die te categoriseren zijn in markt-, locatie- en object-specifieke kenmerken. De AQR van een individueel pand kan worden gebenchmarkt aan de kwaliteitsbandbreedte van alle panden in een gemeente of deelgebied. Hoe hoger de AQR, hoe hoger de (verhuur)potentie van een pand. In theorie kan een kantoor een AQR van 100 krijgen. In de praktijk geldt echter dat geen enkel pand in Nederland voor iedere variabele optimaal scoort. De AQR geeft een data-gedreven inzicht in de specifieke sterktes, zwaktes en optimalisatiekansen van ieder pand. De markt-, locatie- en pand-specifieke kenmerken die aan de AQR ten grondslag liggen, hebben ieder een eigen weging gekregen die het belang van het betreffende kenmerk vertegenwoordigt. Ook heeft ieder kenmerk een individuele score gekregen tussen 0 en 100. Deze markt-, locatie- en pand-specifieke variabelen, met hun eigen wegingen en scores, vormen onafhankelijk van elkaar de sub-scores: •

Marktkwaliteit

•

Locatiekwaliteit

•

Pandkwaliteit

Maximaal

Pand A

Pand B

Pand C

Deelgebied

Gemeente

Nederland

Marktkwaliteit

69,3

67,9

69,3

64,1

47,9

Locatiekwaliteit

82,0

87,4

80,5

84,3

72,2

50,7

Pandkwaliteit

73,0

70,7

49,1

51,3

38,0

32,1

AQR

76,1

80,0

69,1

71,8

61,4

45,3

Nederland (gemiddelde) Gemeente (gemiddelde)

Deelgebied (gemiddelde) Pand A

Deze methode maakt het mogelijk om assets onderling te vergelijken op basis van exact dezelfde variabelen, ongeacht de ligging. De AQR draagt bij aan een beter begrip van de kwaliteit van iedere individueel pand in een portefeuille / voorraad of van de portefeuille / voorraad in zijn geheel. Daarmee biedt de AQR opdrachtgevers de mogelijkheid om voor ieder pand te bepalen of deze in de huidige functie nu en de komende jaren op vraag kan rekenen of niet. Daarmee wordt een basis gelegd voor het identificeren van panden die gekoesterd moeten worden, van panden die wellicht met een kwaliteitsimpuls weer op vraag kunnen rekenen en van panden die in de huidige en toekomstige markt niet of nauwelijks of vraag kunnen rekenen.

Pand B Pand C

In het onderzoek voor de Gemeente Leidschendam-Voorburg is enkel gebruik gemaakt van de variabelen die samen de locatiekwaliteit meten. Door de individuele locatiekwaliteit-variabelen te analyseren en vervolgens te vergelijken met andere werklocaties in de directe nabijheid van Overgoo, kan het onderscheidend vermogen van Overgoo als werklocatie vastgesteld worden. Cushman & Wakefield | Gemeente Leidschendam-Voorburg | Haalbaarheidsstudie Overgoo

CONTACT LAURENS VAN DER SCHOOR Associate Strategy & Innovation +31 (0)6 5005 2715 laurens.vanderschoor@cushwake.com

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Leidschendam&id=63cb8b15-4f66-4244-8ff8-edefa9ee78a9