2984-23 Bijlage 20 toelichting, Woonvisie 2016-2020

22

Opheffing Stadsgewest Als gevolg van de afschaffing van de plusregio’s is per 1 januari 2015 de Gemeenschappelijke Regeling Stadsgewest Haaglanden beëindigd. Daarmee is ook een einde gekomen aan een aantal coördinerende en sturende regionale taken op het gebied van wonen. Deze moeten de gemeenten nu zelf uitvoeren. In de nieuwe regelgeving (Huisvestingswet, VRM, Woningwet) wordt enerzijds een grotere, zelfstandige rol van de gemeente gevraagd, maar wordt ook opgeroepen tot regionale afstemming. Op een aantal woonthema’s wordt de regionale samenwerking voortgezet in de vorm van een Bestuurlijke Tafel Wonen. Onderwerpen die in deze bestuurlijke tafels aan de orde komen zijn de woningbouwprogrammering, regionale prestatieafspraken met corporaties en de woonruimteverdeling. Regionale prestatieafspraken 2015-2018 Tussen de negen Haaglandengemeenten (voormalig stadsgewest) en de vijftien woningcorporaties die deel uitmaken van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) zijn prestatieafspraken gemaakt 26 voor de periode 2015 tot en met 2018. Deze regionale afspraken hebben betrekking op de omvang van de sociale woningvoorraad, op een doelmatige toewijzing van deze voorraad aan verschillende doelgroepen, op de betaalbaarheid van het wonen en op de ontwikkelingen binnen het sociaal domein. Deze afspraken zijn kader stellend voor de prestatieafspraken die lokaal worden gemaakt.

Omgevingswet Per 1 januari 2018 is de invoering van de nieuwe Omgevingswet voorzien. De Omgevingswet bundelt de wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water en regelt daarmee het beheer en de ontwikkeling van de leefomgeving. Met de Omgevingswet wordt het stelsel van ruimtelijke regels volledig herzien. Deze wet vraagt ook om een heel andere werk- en denkwijze van overheden, burgers en bedrijven. Open, samenhangend, flexibel, uitnodigend en innovatief zijn daarbij de kernwoorden. Door minder en overzichtelijke regels, meer ruimte voor initiatieven en lokaal maatwerk en het geven en vragen van vertrouwen. Ontwikkelingen op de woningmarkt In de woningmarktmonitor 2013 zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt geschetst tegen de 27 achtergrond van de doelstellingen van het gemeentelijke woonbeleid. Aanvullend hierop het volgende. Een groot probleem op het gebied van de sociale woningbouw is nog steeds de verslechterde financiële positie van de woningcorporaties en, als gevolg daarvan, een stagnatie in de uitvoering van de kernopgaven van de woningcorporaties. De woningcorporaties geven aan dat alle nieuwbouw onder de huurprijsgrens onrendabel is en dat nieuwbouw in de goedkope sector (huur <€ 375) al helemaal onmogelijk is.

De corporaties brengen naar voren dat in ieder geval de woningmarkt weer moet gaan draaien om investeringen in sociale woningbouw mogelijk te maken. De kleinere financiële ruimte bij woningcorporaties leidt tot afname van de sociale woningvoorraad als gevolg van huurverhogingen en verkoop van woningen. Tegelijkertijd zien we in prognoses dat de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, de huishoudens met lage inkomens, de komende jaren verder zal toenemen en de woonlasten onder druk staan.

26

http://www.socialeverhuurdershaaglanden.nl/svh/assets/File/15309%20Regionale%20Prestatieafspraken%2020152018%20met%20toelichting%20DEFPDF.pdf 27

Zie bijlage 1

23

Bijlage 3 – Doelgroepen

A Doelgroepen op basis van inkomenspositie, huishoudensamenstelling of leeftijd



Primaire doelgroep: inwoners met een bescheiden beurs die zonder financiële hulp geen zelfstandige woning kunnen betalen: lagere inkomensgroepen met een inkomen tot € 22.500 (minimuminkomen bedraagt € 19.000) en inwoners met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€ 22.500 – € 29.825).



Doelgroep huurtoeslag: vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties op grond van de Woningwet 28 hun woningen 'passend toewijzen ', ook als het zorgwoningen betreft. Dit houdt in dat corporaties aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag alleen een woning mogen toewijzen met een huur onder de ‘aftoppingsgrenzen’. Ontvangers van huurtoeslag krijgen dan een woning aangeboden tot € 576,87 (voor één- en tweepersoonshuishoudens) of € 618,24 (voor drie of meer personen). De grens heet 'aftoppingsgrens' omdat huurtoeslagontvangers het gedeelte van de huur dat boven deze grens ligt grotendeels zelf moeten betalen.



Europarichtlijn : per 1 juli 2015 geldt de zogenaamde 80-10-10-regeling:

29

o

80% van de woningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen tot € 34.911 (de primaire doelgroep);

o

10% van de woningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen van € 34.911,00 tot € 38.950,00 (de middeninkomens);

o

10% van de woningen vrij toewijzen, met voorrang voor urgenten.

De 80-10-10-regeling geldt tot 1 januari 2021. De toewijzingseis geldt niet voor huishoudens die zijn aangewezen op zorg. De corporatie mag een huurder met een huishoudinkomen hoger dan € 34.911 (2015) een woning toewijzen indien er: o

recht is op verpleging en verzorging van ten minste 10 uur zorg per week gedurende ten minste een jaar op grond van de zorgverzekering, óf

o

sprake is van een indicatie voor verblijf op grond van de(o.g.v. de Wet langdurige zorg), óf

o

sprake is van een indicatie voor ADL-assistentie (o.g.v. de Wet langdurige zorg)



Lage middeninkomens: inwoners met een inkomen boven de grens van de Europarichtlijn tot 1,5 keer de Huurtoeslagdoelgroep (€44.800). Deze groep komt vrijwel niet (meer) in aanmerking voor sociale huurwoningen vanwege de ministeriële regeling voor staatssteun aan woningcorporaties.



Huishoudens met jonge kinderen: Huishoudens met jonge kinderen (0-12 jaar) vormen een doelgroep in de Structuurvisie 2040 voor de ruimtelijke planvorming in de gemeente. Wij zijn er voor de lage inkomensgezinnen, eenouder gezinnen en mogelijk ook voor de grote gezinnen.



Grote gezinnen: kunnen moeilijker aan een passende woning komen, vooral de grotere gezinnen met vier of meer kinderen



Senioren of senioren doorstromers: huishoudens van 65 jaar en ouder die wensen te anticiperen op huisvesting die voor hen meer geschikt zijn dan hun huidige woning.

28 29

http://kcwz.nl/dossiers/scheidenwonenenzorg/toewijzing#passendtoewijzen http://kcwz.nl/dossiers/scheidenwonenenzorg/toewijzing

24

B

Kwetsbare groepen en zorgbehoevenden

Senioren en mensen met een fysieke beperking Senioren (55 jaar en ouder) en mensen jonger dan 55 jaar die vanwege hun fysieke (lichamelijke) beperking een geschikte woning nodig hebben in de reguliere woningvoorraad of vanwege hun zorgvraag een woonvorm met begeleiding of intramurale woonvorm nodig hebben. Mensen met een verstandelijke beperking (VG) Mensen die vanwege hun verstandelijke beperking een woonvorm met begeleiding of intramurale woonvorm nodig hebben. Mensen met een zintuiglijke beperking (ZG) Mensen die vanwege hun zintuiglijke beperking (stoornis in het horen of zien) een woonvorm met begeleiding of intramurale woonvorm nodig hebben. Mensen met een psychiatrische stoornis (GGZ) Mensen die vanwege hun psychiatrische stoornis een woonvorm met begeleiding of intramurale woonvorm nodig hebben. Jeugdzorg

30

Jeugdigen tot 23 jaar die (tijdelijk) niet meer in het ouderlijk gezin kunnen wonen en een andere vorm van huisvesting nodig hebben. Voorbeelden: tienermoeders, zwerfjongeren, jongeren met psychische problemen/verslaving/ gedragsproblemen. 30

Definitie Jeugdzorg gerelateerd aan huisvesting. De jeugdzorg conform de Jeugdwet is breder.

25

Maatschappelijke opvang Mensen zonder dak boven hun hoofd (dak- en thuislozen) of die te maken hebben met huiselijk geweld of seksuele of andere uitbuiting (o.a. Vrouwenopvang) of vertrekken uit instelling of gevangenis (ex-gedetineerden). Vaak is de problematiek ernstig en complex, zoals schulden, verslaving en het ontbreken van een sociaal netwerk. Statushouders: vreemdelingen die op grond van de Vreemdelingenwet als vluchteling zijn toegelaten of beschikken over een verblijfsvergunning en daarmee recht hebben op een woning. De statushouders hebben absolute voorrang en worden geholpen via directe bemiddeling. De gemeente krijgt elk halfjaar een taakstelling voor het aantal statushouders dat zij in die periode aan een woning moeten helpen.

26

Bijlage 4 - De sociale woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg In deze bijlage wordt een beeld gegeven van de omvang en samenstelling van de sociale woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg en van de verhuur en woningtoewijzing binnen het woningbezit van de woningcorporaties Vidomes en WoonInvest.

1

Wat is een sociale woning?

Het begrip “sociale woning” is deels gedefinieerd in regelgeving, maar is verder afhankelijk van afspraken die hierover lokaal en regionaal zijn gemaakt. Een sociale huurwoning is een zelfstandige woning met een maandhuur van maximaal € 710,68 (per 1-1-2016). Dit wordt jaarlijks door het Rijk bepaald. Voor het in gebruik nemen van een sociale huurwoning geldt het vereiste van een huisvestingsvergunning. Het doet er niet toe of de woning al dan niet eigendom is van een corporatie. Binnen de sociale huurwoningvoorraad wordt nog de betaalbare huurwoning onderscheiden (max. €618,24 prijspeil 1 januari 2016). Dit speelt een rol bij de toewijzing van woningen aan bepaalde inkomensgroepen. Voor sociale koop gold in het verleden de koopprijsgrens voor de huisvestingsvergunningen. Dit was laatstelijk € 177.975, op basis van de jaarlijks door de minister vastgestelde normen in het kader van de Wet bevordering eigen woningbezit. Door middel van de huisvestingsvergunning kon worden gestuurd op voorrang voor lage inkomens bij het verwerven van goedkope koopwoningen. Dit is met invoering van de nieuwe Huisvestingswet per 1-1-2015 vervallen. Voor koopwoningen worden geen huisvestingsvergunningen meer geëist. Deze definitie heeft dus geen formele betekenis meer.

Daarnaast wordt in regionaal verband gewerkt met het begrip “goedkope koop” in het kader van de Regionale woonvisie, de regionale woningbouwprogrammering en de regionale prestatieafspraken. Dit betreft uitsluitend nieuwbouwwoningen. Voor 2015 ligt de grens voor goedkope koop op 31 maximaal € 188.000,- . Tot 2015 stelde het Stadsgewest Haaglanden jaarlijks de koopprijsgrenzen voor nieuwbouw vast. Deze grenzen speelden en spelen een rol bij de afspraken die tussen de regiogemeenten en de provincie worden gemaakt over de afstemming van nieuwbouwprogramma’s. Het Stadsgewest is per 1-1-2015 opgeheven. De gemeenten die samenwerken in de Bestuurlijke Tafel wonen moeten nog afspreken of zij deze grenzen (met jaarlijkse indexering) blijven hanteren. In onderzoeken naar de samenstelling van de woningvoorraad kunnen andere indelingen worden gebruikt. In het landelijke woningbehoefteonderzoek WoOn 2012 wordt bijvoorbeeld het begrip goedkopere koopwoning gehanteerd; daarmee wordt bedoeld een bestaande woning met een WOZwaarde beneden € 200.000. Conclusie: sociale huur is een vastomlijnd wettelijk begrip; voor sociale koop is dat niet (meer) het geval.

2

Hoe groot is de sociale woningvoorraad?

Sociale huur Omdat er onvoldoende gegevens bekend zijn over de huurprijzen in de particuliere huursector, kan niet worden vastgesteld hoe groot de sociale huurwoningvoorraad precies is. Van het bezit van de 31

Definitie: de koopsom (voornieuwbouw) mag niet hoger zijn dan de genoemde prijsgrens voor een koopwoning . De koopsom is exclusief roerende goederen. Bij nieuwbouw wordt meerwerk en een niet-verplicht af te nemen parkeerplek niet tot de koopsom gerekend.

27

woningcorporaties zijn wel gegevens beschikbaar. Per 1-1-2015 bedroeg het aantal sociale huurwoningen van corporaties 9137 (waarvan overigens 7767 betaalbaar < € 618). Dat is ruim 25% van de totale woningvoorraad in de gemeente. Van de 4600 huurwoningen van andere verhuurders is voor ca. 360 woningen bekend dat zij ook tot de betaalbare voorraad behoren. De overige particuliere huurwoningen behoren waarschijnlijk voor het grootste deel tot de duurdere sector. Voor het aantal sociale huurwoningen houden we daarom aan: ca. 9.500 (ca. 26% van de woningvoorraad). “Sociale koop” De volgende gegevens zijn bekend. Ongeveer 6700 koopwoningen in onze gemeenten hebben een WOZ-waarde beneden € 175.000. Uit WoON2012 komt naar voren dat ca. 19% van de woningvoorraad tot het segment beneden € 200.000 behoort.

3

30% sociaal

In de woningbouwprogrammering en bij de invulling van woningbouwlocaties geldt al langere tijd het uitgangspunt dat 30% van de nieuwbouw in de sociale sector moet worden gerealiseerd. Dit uitgangspunt heeft lokaal en regionaal een lange historie met een diversiteit aan achtergronden. Op dit moment is op dat vlak het volgende vastgelegd. In het coalitieakkoord is de volgende passage opgenomen: “Bij nieuwbouwprojecten spannen wij ons in voor een goede balans tussen sociale woningbouw en vrijesectorwoningen. Wij hebben daarbij speciale aandacht voor het percentage van 30% sociale woningbouw in de gemeente.” In de besluitvorming rond de (concept) woonvisie, de strategie woningbouw en de prestatieafspraken wonen (BBV 1397289) is het volgende opgenomen: ”Ook sturen wij op elke woningbouwlocatie op de totstandkoming van sociale woningen in het licht van de gewenste woningvariatie en sociale cohesie.

Binnen de bestaande ontwikkellocaties liggen er op verschillende plekken kansen voor sociale woningbouw.” In de Regionale prestatieafspraken 2015-2018 zijn de volgende voorraadafspraken opgenomen: “Om de financiële ruimte te vergroten zodat deze mede aangewend kan worden voor het betaalbaar houden van de sociale voorraad, verkopen corporaties regionaal in de totale werkingsperiode van de regionale prestatieafspraken, maximaal 10.000 sociale huurwoningen aan zittende huurders of bij leegkomen. Wanneer de financiële situatie of (wijzigend) Rijksbeleid een hoger aantal te verkopen woningen vereist, treedt SVH opnieuw in overleg met de gemeenten. Indien de afname van de sociale voorraad door de afspraken over het huurbeleid in de vrijkomende voorraad en het maximaal aantal te verkopen woningen, groter wordt dan de verwachte berekende omvang van de voorraad 31-12-2018 (131.000 sociale huurwoningen waarvan 104.000 in het betaalbare segment) gaan partijen regionaal opnieuw in gesprek om deze ontwikkeling te bespreken en eventueel aanvullende regionale prestatieafspraken te maken.”

28

4

Rapportage Vidomes en WoonInvest verhuur- en woningtoewijzing 2014 in Leidschendam-Voorburg

In deze rapportage wordt een overzicht gegeven van de toewijzing van het vrijkomende 32 woningaanbod van de woningcorporaties aan verschillende doelgroepen. In 2014 hebben de woningcorporaties in Leidschendam-Voorburg 686 woningen toegewezen. De woningen zijn voor de helft, 51% toegewezen aan huishoudens met een minimum inkomen (alleenstaanden tot € 15.025, meerpersoons € 22.025 ). Tabel 1: verhuur naar inkomensdoelgroep1 Categorie inkomen

2014

aandeel

Minima

353

51%

Geen minima

333

49%

Totaal

686

100%

De BBSH-groep vormt het leeuwendeel, 79% bij onze woningtoewijzingen. Deze huishoudens komen in aanmerking voor huurtoeslag. Inkomensgrens: €29.400 meerpersoons en € 21.600 alleenstaand. Vervolgens komen de middeninkomens, 18% met een inkomen tot €44.100. De hogere inkomens vormen met 4% een miniem groepje waaraan wij woningen toewijzen. Het gaat hier om vrije sectorwoningen boven de liberalisatiegrens €699 (2014, nu 710,68). Tabel 2: verhuur naar inkomens doelgroep 2 Categorie inkomen

2014

aandeel

BBSH-doelgroep

539

79%

Middeninkomen

121

18%

Hoger inkomen

26

4%

Totaal

686

100%

97% van de woningen heeft een huurprijs onder de liberalisatiegrens. We wijzen minimaal toe in de vrije sector, 3%. Een kleine groep woningen, 7% is écht goedkoop met een maandhuur onder de €389,-. Tabel 3: Verhuringen naar prijscategorie Categorie huurprijs

2014

aandeel

Onder kwaliteitskortingsgrens (389)

51

7%

Onder aftoppingsgrens (597)

319

47%

Onder liberalisatiegrens (699)

295

43%

Vrije sector (699+)

21

3%

32

Zie voor de definities van de doelgroepen bijlage 3

29

Totaal

686

100%

We verhuren vooral meergezinswoningen, te weten de flat met lift en de portiekwoning. Op de portiekwoning komen gemiddeld twee keer zoveel reacties, te weten 181 tegen 98 als we een woning adverteren. Het meest populair blijkt de maisonnettewoning met gemiddeld 268 reacties op een advertentie. De woning is ook schaars. Op de tweede plaats komt de eengezinswoning met gemiddeld 210 reacties. Op seniorenwoningen en aanleunwoningen komen gemiddeld weinig reacties. Dit komt omdat de doelgroep hiervoor heel selectief reageert. Ook zijn mensen op oudere leeftijd minder geneigd te verhuizen. Rolstoel en zorgwoningen worden vaak via maatwerk gericht toegewezen. Vandaar dat reacties ontbreken. Tabel 4: Verhuringen naar woningtype en reacties Categorie woning

2014

Gemiddelde reacties

Flat met lift

279

98

Portiekwoning

205

181

Seniorenwoning

75

10

Eengezinswoning

36

210

Aanleunwoning

29

4

Flat zonder lift

22

188

Maisonnette woning

15

268

Benedenwoning

13

127

Rolstoel/Zorgwoning/Miva

11

-

Totaal

686

106

We verhuren het merendeel van de woningen, 60% aan eenpersoonshuishoudens. Vervolgens aan tweepersoonshuishouden voor ruim een kwart, 27%. De overige huishoudens vormen kleine groepen, waarbij de grote huishoudens steeds meer afnemen.

Tabel 5: Verhuringen naar aantal personen geslaagde huishoudens Aantal personen 1 2 3 4 5+ Onbekend Totaal

2014 411 185 53 18 11 8 686

Aandeel 60% 27% 8% 3% 2% 1% 100%

30

We wijzen de woningen vooral toe aan de jonge en jongmiddelbare leeftijdsgroepen, 69%. 65plussers vormen met 16% een relatief kleine groep. Tabel 6: Verhuringen naar leeftijd geslaagde huishoudens Leeftijd Tot 27 27-54 55-65 65+ Onbekend Totaal

2014 163 311 97 107 8 686

Aandeel 24% 45% 14% 16% 1% 100%

Onze huurwoningen gaan voor het merendeel, 60% naar eenpersoonshuishoudens. Op afstand volgen het eenoudergezin, 17% en (echt-)paren, 14%. Het klassieke gezin vormt een kleine groep, 7% bij de toewijzingen. Gezinnen met kinderen vormen met 24% een minderheid bij onze woningtoewijzingen. Tabel 7: samenstelling huishouden geslaagde kandidaten Huishouden eenpersoonshuishouden (echt-)paar Eenoudergezin Tweeoudergezin Overig Onbekend Totaal

2014 411 97 117 51 2 8 686

Aandeel 60% 14% 17% 7% 1% 100%

Geslaagde kandidaten komen vooral uit Leidschendam-Voorburg zelf, 42% en uit Den Haag, 32%. Zoetermeer valt op met 7%. Een kleine groep, 10% komt van buiten Haaglanden. Tabel 8: geslaagde kandidaten naar herkomstgemeente Herkomstgemeente Leidschendam-Voorburg Den Haag Buiten Haaglanden Zoetermeer Overig Haaglanden Onbekend Totaal

2014 285 218 71 46 58 8 686

Aandeel 42% 32% 10% 7% 8% 1% 100%

Actieve woningzoekenden, 19.455 in Leidschendam-Voorburg komen voor meer dan de helft, 56% uit Den Haag. Woningzoekenden afkomstig uit LV zelf vormen met 10% een kleine groep. Eigenlijk net zo groot als de groep uit Zoetermeer, 9%. Tabel 9: reagerende woningzoekenden op woningen in LV naar herkomstgemeente Herkomstgemeente Leidschendam-Voorburg Den Haag Buiten Haaglanden Zoetermeer Overig Haaglanden Totaal

2014 1.976 10.937 2.272 1.826 2.444 19.455

Aandeel 10% 56% 12% 9% 13% 100%

31

Woningzoekenden uit Leidschendam-Voorburg hebben met 25,6% een duidelijk grotere slaagkans dan de woningzoekenden uit andere plaatsen uit Haaglanden. Bij plaatsing tellen deze kandidaten mee met één reactie, waarmee ze de algemene slaagkans vergroten. Daarnaast zullen er een aantal ‘wachtende’ kandidaten zijn die pas reageren op een woning als ze weten dat ze succesvol zijn, bijvoorbeeld ouderen die reactietijd opbouwen. De gemiddelde slaagkans in Haaglanden bedraagt 15,7%. Alleen Delft scoort hier beduidend lager op. Tabel 10: slaagkans naar reagerende woningzoekenden op woningen in LV naar herkomstgemeente Herkomstgemeente Leidschendam-Voorburg Wassenaar Westland Rijswijk Pijnacker-Nootdorp Zoetermeer Buiten Haaglanden Den Haag Delft Delfland Totaal

Totaal 25,6% 15,8% 15,3% 14,3% 14,0% 13,6% 13,2% 11,7% 7,1% 15,7%

Bij de woningzoekenden zijn starters en doorstromers praktisch gelijk verdeeld. Tabel 11: reagerende woningzoekenden op woningen in LV naar categorie Categorie Starters Doorstromers Totaal

2014 9.890 9.565 19.455

Aandeel 51% 49% 100%

Iets meer dan de helft, 53% van de woningzoekenden uit LV zoekt zowel in als buiten de eigen gemeente. Een kleine minderheid, 19% zoekt alleen in de eigen gemeente. Ruim een kwart, 28% zoekt alleen buiten Leidschendam-Voorburg. Tabel 13: zoekgedrag van woningzoekenden uit LV naar zoekgemeente Zoekgemeente Alleen Leidschendam-Voorburg Alleen buiten Leidschendam-Voorburg In en buiten eigen gemeente Totaal

Totaal 529 787 1.477 2.793

aandeel 19% 28% 53% 100%

32