2485 Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2022 1e herziening
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2022 1e herziening
Datum 7 april 2022 Status Definitief Auteur I. van Vliet Versie iBabs MPG: 2485
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 2/18
Inhoudsopgave Samenvatting ............................................................................................................ 3 1
Inleiding ............................................................................................................... 5
1.1 Achtergrond ...................................................................................................... 5 1.2 Leeswijzer ......................................................................................................... 6 2
Werkwijze ............................................................................................................ 7
2.1 Waarom stellen we een MPG op? .................................................................... 7 2.2 Wat is een grondexploitatie? ............................................................................ 7 2.3 Relatie met grondbeleid .................................................................................... 7 2.3.1 Actief grondbeleid .......................................................................................... 8 2.3.2 Faciliterend grondbeleid ................................................................................. 8 2.3.3 Mix actief en faciliterend grondbeleid............................................................. 9 2.4 De onzekerheden van een grondexploitatie ..................................................... 9 2.5 Relatie met de jaarrekening ............................................................................ 10 2.6 Methode risicoanalyse .................................................................................... 10 3
Parameters........................................................................................................ 11
4
Resultaat ........................................................................................................... 13
4.1 Resultaat ......................................................................................................... 13 4.2 Resultaat ten opzichte van het vorige MPG ................................................... 14 4.3 Effect op voorziening en weerstandsvermogen .............................................. 14 4.4 Resultaat conform jaarrekening ...................................................................... 15 4.5 Overzicht programma grondexploitaties ......................................................... 16 4.6 Bovenwijkse voorziening Klein Plaspoelpolder .............................................. 16 4.7 Tussentijdse winstneming ............................................................................... 17 4.8 Vennootschapsbelasting ................................................................................. 17 Bijlagen.................................................................................................................... 18
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 3/18
Samenvatting Achtergrond Voor de grondexploitaties in gemeente Leidschendam-Voorburg (hierna gemeente) is een 1e herziening van de grondexploitatieberekeningen per 2022 opgesteld. Om de resultaten van de grondexploitaties integraal in beeld te houden is er een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (hierna MPG) opgesteld. Resultaat MPG Het resultaat van alle grondexploitaties is circa € 5,06 miljoen (negatief) op eindwaarde. In tabel 1 zijn de resultaten per grondexploitatie weergegeven (afgerond op € 1.000,-). Resultaat Kosten Opbrengsten Saldo nominaal Kosten- en opbrengstenindex Saldo geïndexeerd Rente Saldo op eindwaarde
Vlietvoorde € € € € € € €
65.866.000 61.017.000 4.849.00019.0004.868.000704.0005.571.000-
Rijnlandlaan € € € € € € €
1.580.000 1.080.000 500.00011.000510.000510.000-
Klein Plaspoelpolder € 13.022.000 € 14.422.000 € 1.400.000 € 281.000€ 1.119.000 € 99.000 € 1.020.000
Leidschendam Centrum € 2.167.000€ 2.167.000€ € € € € -
€ € € € € € €
Totaal MPG 78.300.000 74.351.000 3.948.000310.0004.259.000605.0005.061.000-
Tabel 1. Resultaat grondexploitaties en MPG1
Resultaat ten opzichte van het vorige MPG Op 13 juli 2021 heeft de raad de 1e herziening 2021 van het MPG vastgesteld. Omdat de verwachte mutaties van het MPG voor de 2e herziening 2021 op kleiner dan € 0,5 miljoen per grondexploitatie werden ingeschat is een lightversie gemaakt. In de raadsbrief van 26 oktober 2021 is de 2e herziening van het MPG 2021 (peildatum 1 januari 2021) toegelicht. In deze rapportage worden de verschillen toegelicht ten opzichte van het laatst door de raad vastgestelde MPG; de 1e herziening 2021 (peildatum 1 januari 2021). Het resultaat van het MPG 1e herziening 2021 bedroeg circa € 4,47 miljoen (negatief) op eindwaarde. Het resultaat van de voorliggende actualisatie bedraagt circa € 5,06 miljoen (negatief) op eindwaarde. Het resultaat is hiermee verslechterd met circa € 0,59 miljoen op eindwaarde. Zie tabel 2 voor de verschillen per grondexploitatie (afgerond op € 1.000,-). Resultaat
MPG MPG Verschil 2021-1 2022-1 Vlietvoorde € 4.913.000- € 5.571.000- € 658.000Rijnlandlaan € 498.000- € 510.000- € 12.000Klein Plaspoelpolder € 942.000 € 1.020.000 € 78.000 Leidschendam-centrum € € € Saldo op eindwaarde € 4.469.000- € 5.061.000- € 593.000Tabel 2. Verschil resultaat MPG 1e herziening 2021 en 1e herziening 2022
1
Het saldo op eindwaarde betreft diverse einddata afhankelijk per project.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 4/18
Voorzieningen en weerstandsvermogen Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (hierna BBV) schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een verliesvoorziening (hierna voorziening) dient te worden getroffen. De gemeente houdt bij het treffen van de voorziening rekening met het verwachte tekort op eindwaarde. In tabel 3 staan de benodigde voorzieningen per project. De voorziening voor het verwachte verlies wordt conform de BBV-voorschriften in mindering gebracht op de waardering van het onderhandenwerk in de balans. Voorzieningen Vlietvoorde € 5.571.000 Rijnlandlaan € 510.000 Klein Plaspoelpolder € Totaal € 6.081.000 Tabel 3. Voorzieningen MPG 1e herziening 2022
Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten substantieel kunnen zijn, is het van groot belang om deze te beheersen. Daarom wordt bij de grondexploitaties per project een inventarisatie van zowel de positieve als van de negatieve risico’s uitgevoerd, wat leidt tot een concreet overzicht van het risicoprofiel. Door dit risicoprofiel financieel te waarderen is het effect op het weerstandsvermogen inzichtelijk. Het grondexploitatierisico voor het MPG 1e herziening 2022 is berekend op circa € 3,2 miljoen (zie tabel 4). Risicoprofiel Vlietvoorde € 1.430.000 Rijnlandlaan € 16.000 Klein Plaspoelpolder € 1.750.000 Totaal € 3.196.000 Tabel 4. Risicoprofiel MPG 1e herziening 2022
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 5/18
1
Inleiding
1.1
Achtergrond
De gemeente kent een aantal gebiedsontwikkelingen waarbij conform de wetgeving (BBV) een grondexploitatie is geopend. Het college informeert de raad periodiek, minimaal tweemaal per jaar, over de financiële ontwikkeling en voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties. Dit gebeurt door middel van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). Tweemaal per jaar wordt het MPG herzien. Indien de afwijking in het grondexploitatieresultaat op eindwaarde ten opzichte van de eerste herziening van het MPG per grondexploitatie kleiner is dan € 0,5 miljoen, wordt overgegaan op een light versie voor de tweede herziening. Bij een uitgebreide herziening van het MPG worden de grondexploitatie vastgesteld. Middels een begrotingswijziging worden de mutaties verwerkt in de administratie. Waarom een MPG? Een MPG geeft een doorkijk vanuit het verleden naar de verwachte toekomst van de in ontwikkeling zijnde grondexploitatiecomplexen. Een MPG is bedoeld als integrale toelichting op alle door de raad vast te stellen grondexploitaties. De grondexploitaties zijn per project apart berekend en zijn als geheime bijlage opgenomen. Met een MPG kan het complexe proces van de grondexploitaties beter worden afgestemd met de planning en control cyclus van de gemeente. In het MPG zijn de volgende projecten opgenomen: -
Vlietvoorde
-
Klein Plaspoelpolder
-
Rijnlandlaan
-
Leidschendam Centrum (grondpositie)
De toekomstige MPG Bij de eerstvolgende volledige herziening werken we met een nieuw rekenmodel, hieruit vloeien wijzigingen in de rapportage. Het huidige rekenmodel, waarmee de grondexploitaties opgesteld en geactualiseerd worden, komt uit 2008 en is sterk verouderd. Daarom is er vanuit planeconomie een onderzoek gestart naar het verbeteren van de interne processen. Uit het onderzoek is gebleken dat er veel efficiëntieverbetering te behalen is bij de overstap naar een nieuw model en de nodige aanpassingen en verbeteringen te doen aan de MPG-rapportage. Het nieuwe model is inzichtelijk en gebruiksvriendelijk. Vanuit het model is het mogelijk om sneller analyses te maken. Daarnaast zijn er betere mogelijkheden om cijfermatige samenvattingen op te stellen die in de rapportage verwerkt kunnen worden.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 6/18
Nieuwe grondexploitaties In de nabije toekomst worden binnen de gemeente nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Voor zover deze betrekking hebben op de (her)ontwikkeling van bij de gemeente in bezit zijnde gronden zal per situatie, op basis van een te formuleren ontwikkelstrategie, bepaald worden of opening van een grondexploitatie noodzakelijk is. Na vaststelling van een nieuwe grondexploitatie wordt het project in het volgende MPG meegenomen. In 2022 zal naar verwachting het openen van de grondexploitatie De Star ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Particuliere initiatieven en projecten waarbij een gemeentelijke grondpositie niet aan de orde is, vallen buiten het bereik van het MPG. Projecten met een gemeentelijke grondpositie die niet voldoen aan voorwaarden2 van het (op termijn) openen van een grondexploitatie3 zijn geen onderdeel het MPG.
1.2
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt een toelichting gegeven op de techniek van een MPG, de grondexploitaties en het grondbeleid. In hoofdstuk 3 zijn de parameters van het MPG opgenomen. In hoofdstuk 4 is het resultaat van het MPG toegelicht. In de bijlagen van dit rapport zijn de (geheime) rapportages van de grondexploitaties opgenomen.
2
Bijvoorbeeld dat er sprake is van bouw- en woonrijp maken. Bij (kleinschalige) projecten kan het voorkomen dat ze niet voldoen aan de voorwaarden. Er is dan sprake van bijvoorbeeld een reguliere verkoop. 3 Het BBV spreekt van BIE (bouwgronden in exploitatie)
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 7/18
2
Werkwijze
2.1
Waarom stellen we een MPG op?
Het MPG is een integraal overzicht van de grondexploitaties van de gemeente. Een grondexploitatie vervult verschillende functies. Zo heeft een grondexploitatie een informatieve functie, er wordt inzicht gegeven in de benodigde investeringen voor de ontwikkeling en de binnen het project te realiseren opbrengsten. Daarnaast heeft een grondexploitatie ook een verantwoordingsfunctie, het college legt verantwoording af over de gemaakte kosten en opbrengsten én het voortschrijdend inzicht van de ontwikkeling van het resultaat van de grondexploitatie. Tot slot is een grondexploitatie een sturingsmiddel, omdat de raad door het nemen van inhoudelijke beslissingen met betrekking tot het project het (financiële) resultaat kan beïnvloeden. Met een MPG worden de effecten en (financiële) resultaten van alle gezamenlijke grondexploitaties in beeld gebracht. Waardoor verantwoording en sturing integraal kan worden opgepakt.
2.2
Wat is een grondexploitatie?
In de grondexploitatieberekeningen zijn de grondproductiekosten afgezet tegen de grondopbrengsten, die zijn gebaseerd op de residuele grondwaarde uit de opstalexploitatie. Het saldo van de grondexploitatie is gebaseerd op een dynamische eindwaardeberekening, waarin naast het saldo van de grondkosten en -opbrengsten, de rente- en indexatie-invloeden inzichtelijk zijn gemaakt. In de volgende figuur wordt de relatie tussen de grond- en opstalexploitatie inzichtelijk gemaakt. Grondexploitatie (GREX) Kosten
Opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
Opstalexploitatie (OPEX) Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Btw
SALDO GREX
Opbrengsten VON-prijzen
RESIDUELE GRONDWAARDE
Figuur 1. Relatie grond- en opstalexploitatieberekening
2.3
Relatie met grondbeleid
Conform de regelgeving uit het BBV besluit de raad voor een projectontwikkeling een grondexploitatie te openen. In het BBV wordt onderscheid gemaakt in actief en faciliterend grondbeleid.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 8/18
2.3.1
Actief grondbeleid
Bij actief grondbeleid worden gronden ontwikkeld die in eigendom zijn of actief worden verworven door de gemeente. De gemeente voert zelf het bouwrijp maken van de grond uit en wijzigt (eventueel) het bestemmingsplan. Met de aanleg van werken en voorzieningen zorgt de gemeente er bovendien voor dat deze grond wordt ontsloten. Deze grond wordt vervolgens als bouwrijpe grond verkocht aan één of meerdere partijen (bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties, en/of particulieren). Bij verkoop zorgt de derde partij vervolgens voor bebouwing. De nieuwe openbare ruimte in het gebied wordt als woonrijpe grond ‘overgedragen’ aan de gemeente. Het resultaat van de gebiedsontwikkeling bij actief grondbeleid wordt inzichtelijk gemaakt door het opstellen van een grond- en opstalexploitatieberekening. Zie hiervoor paragraaf 2.2. 2.3.2
Faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het derden/particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. De gemeente koopt dan niet zelf grond aan, maar oefent haar invloed op de inrichting van de grond uit via het bestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en/of een posterieure overeenkomst met een exploitatieplan. De gemeente is (wettelijk) verplicht kosten verbonden aan de grondexploitatie te verhalen op de particuliere exploitant. De wijze van de berekening van het kostenverhaal is in figuur 2 schematisch weergegeven. Berekening kostenverhaal (GREX) Kosten
Opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
MAXIMAAL KOSTENVERHAAL
Opstalexploitatie (OPEX) Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Btw
Opbrengsten VON-prijzen
RESIDUELE GRONDWAARDE
Figuur 2. Berekening kostenverhaal
Het maximale kostenverhaal wordt inzichtelijk gemaakt door het opstellen van een grondexploitatieberekening waarbij de grondproductiekosten worden afgezet tegen de grondopbrengsten, die zijn gebaseerd op de residuele grondwaarde uit de opstalexploitatie. Het maximale kostenverhaal is het totaal van de potentiële opbrengsten van de grondexploitatie (macro-aftopping).
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 9/18
2.3.3
Mix actief en faciliterend grondbeleid
Een mix van actief en faciliterend grondbeleid is mogelijk binnen één grondexploitatie. Naast grondopbrengsten van de verkoop van bouwrijpe grond is er dan sprake van kostenverhaal voor gedeeltes die niet in eigendom zijn van de gemeente. Zie hiervoor de onderstaande figuur. Grondexploitatie gemeente (GREX)
Berekening kostenverhaal (GREX)
Kosten
Opbrengsten
Kosten
Opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
Verwerving en inbreng Sloop- en milieuvoorz. Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijks Plankosten Overige kosten Historische rentekosten
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten
SALDO GREX
MAXIMAAL KOSTENVERHAAL
Figuur 3. Gemeentelijke grondexploitatie bij grondverkoop en kostenverhaal
De kosten worden afgezet tegen de grondopbrengsten én tegen de overige opbrengsten die bestaan uit het berekende maximale kostenverhaal.
2.4
De onzekerheden van een grondexploitatie
Een grondexploitatieberekening heeft in beginsel een onzeker resultaat gezien de directe relatie met (woning)marktomstandigheden en de aannames die worden gedaan ten aanzien van het te realiseren (woningbouw-)programma, aannames ten aanzien van de kosten en de aannames ten aanzien van de opbrengsten. Tot slot heeft de factor tijd (vanwege de door te rekenen indexatie- en rente-invloeden) invloed op de uitkomst van de berekening.
Bandbreedte resultaat →
Het resultaat van een grondexploitatieberekening kent in een vroege planfase een grotere bandbreedte dan in een latere planfase. In de volgende figuur is dit weergegeven.
Schetsontwerp
Voorlopig ontwerp (VO) Definitief ontwerp (DO) Fase in planontwikkeling →
Figuur 4. Afname bandbreedte grondexploitatie bij latere planfase
Bestekken
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 10/18
2.5
Relatie met de jaarrekening
Het BBV schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een voorziening dient te worden getroffen. De gemeente houdt bij het treffen van de voorziening rekening met de verwachte toekomstige rentelasten en prijsstijgingen. Hierdoor is de getroffen voorziening toereikend om het verwachte tekort op eindwaarde te dekken. De voorziening voor het verwachte verlies wordt conform de BBVvoorschriften in mindering gebracht op de waardering van het onderhandenwerk in de balans. In het MPG is voor het project Klein Plaspoelpolder sprake van een mix van een actief en faciliterend gedeelte. In de jaarrekening is conform de BBV-voorschriften qua verslaglegging alleen het actieve gedeelte opgenomen. In hoofdstuk 4 is hierom naast het projectresultaat van het MPG (paragraaf 4.1) eveneens het resultaat conform de verslagleggingsregels van de jaarrekening opgenomen (paragraaf 4.4). Naast de eventueel te treffen verliesvoorzieningen is er binnen grondexploitaties veelal sprake van zowel positieve als negatieve risico’s. Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten substantieel kunnen zijn, is het van groot belang om deze te beheersen. Daarom wordt bij de grondexploitaties per project een inventarisatie van zowel de positieve als van de negatieve risico’s uitgevoerd, wat leidt tot een concreet overzicht van het risicoprofiel.
Door dit risicoprofiel financieel te waarderen is het beslag op het weerstandsvermogen inzichtelijk. Voor het afdekken van risico’s houdt de gemeente weerstandscapaciteit aan (zoals vrij besteedbare reserves en de algemene reserve met bufferfunctie). De weerstandscapaciteit minus de risico’s vormt het weerstandsvermogen van de gemeente. Het totaal berekende risico wordt opgenomen in de bepaling van het weerstandsvermogen. 2.6
Methode risicoanalyse
Het opstellen van de risicoanalyse vindt in twee stappen plaats. In de eerste stap worden de risico’s geïnventariseerd. In de tweede stap zijn de risico’s en kansen gewaardeerd op kans van optreden en financieel effect. De leidraad bij dit proces is de Risk Mapping methode. Dit is een methode die de risico’s waardeert op twee manieren: semi-kwantitatief door middel van scores, en kwantitatief op basis van het financieel effect. Hoewel de positieve risico’s (kansen) niet worden betrokken bij de bepaling van de reservering binnen het weerstandsvermogen, zijn dit wel kansen welke mogelijk kunnen optreden. Onderdeel van de risicoanalyse is eveneens het opstellen van beheersmaatregelen voor zowel de negatieve als positieve risico’s. In de (geheime) rapportages van de grondexploitaties wordt een uitgebreide toelichting gegeven op de risicoanalyse.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 11/18
3
Parameters
Om het resultaat te berekenen met inbegrip van het tijdseffect van rente- en indexatieinvloeden wordt gebruik gemaakt van de parameters zoals opgenomen in tabel 54. Parameters Startdatum Datum eindwaarde Prijspeildatum Datum netto-contante waarde Kostenindex Opbrengstenindex Rente kosten Rente opbrengsten
01-01-22 31-12-25 01-01-22 01-01-22 3,00% 1,00% 0,56% 0,56%
Tabel 5. Overzicht parameters
Start- en prijspeildatum Voor de projecten in het MPG is de start- en prijspeildatum 1 januari 2022. Bij de vorige herziening, de 1e herziening 2021, was de start- en prijspeildatum 1 januari 2021. Indexatie invloeden De prognoses voor de kosten en opbrengsten worden niet op datum 01-01-2022 uitgegeven of ontvangen maar zijn gefaseerd in de tijd per jaarschijf opgenomen. Als een prognose later wordt uitgegeven of ontvangen dan de prijspeildatum wordt deze geïndexeerd in het grondexploitatie-model. Dit betreft de kosten- en opbrengstenindex. De index kan per jaar en per kostencategorie verschillen. Voor de parameters is gebruik gemaakt van de in februari 2022 opgestelde parametervisie. Dit jaar is de index voor elke kostencategorie gelijk en is gemiddeld 3% per jaar. De opbrengstenindex is op 1% gesteld. De huidige ontwikkelingen van de stijgende bouwkosten en huizenprijzen kunnen effect hebben op de indexatie. Echter is de indexatie die wordt gebruikt in de grondexploitatie een lange termijn verwachting. Hierdoor zal de indexatie van een grondexploitatie verschillen met de huidige ontwikkelingen van de markt op dit moment. Rente Voor de grondexploitaties wordt het rentepercentage berekend conform de voorgeschreven wijze van berekening van het rentepercentage voor de toe te rekenen rente aan grondexploitaties.
Bij projecten met projectfinanciering wordt voor het deel wat hiermee gefinancierd is rekening gehouden met het rentepercentage van de projectfinanciering. Dit kan dus leiden tot een afwijkend rentepercentage ten opzichte 4
Voor de parameters van het MPG is een parametervisie opgesteld, waarbij gebruik is gemaakt van de Outlook Grondexploitaties December 2021 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, de cao loonkosten en CPI van het CBS en van Bouwkostenindex.nl
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 12/18
van de grondexploitaties zonder projectfinanciering (op dit moment geldt dit voor de grondexploitatie Vlietvoorde). Eindwaardedatum Elke grondexploitatie kent zijn eigen einddatum. Het resultaat op eindwaarde wordt berekend middels de zogenaamde dynamische eindwaardeberekening (simulatie kasstroom). De rente en indexatie-invloeden worden hierin meegenomen.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 13/18
4
Resultaat
4.1
Resultaat
Naast de lopende (gemeentelijke) grondexploitaties participeert de gemeente via een VOF in een publiek-private grondexploitatie voor het project Leidschendam Centrum. Deze participatie is niet opgenomen in het MPG omdat de gemeente niet zelf een actieve grondexploitatie voert. Voor het project zijn door de gemeente wel gronden verworven die nog in eigendom zijn. De boekwaarde hiervan staat op de balans. Deze grondpositie is wel opgenomen in het MPG. In de geheime bijlagen is per grondexploitatie een toelichting gegeven op de gehanteerde uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de berekening. Het resultaat van het MPG is circa € 5,06 miljoen (negatief) op eindwaarde. In tabel 6 zijn de resultaten per project weergegeven. Vlietvoorde
(N= Nadelig, V=Voordeling, O=Neutraal)
Rijnlandlaan
Klein Plaspoelpolder
Projectresultaat Boekwaarde per 01-01-2021
€ 39.996.000- N
€
612.000
Gerealiseerde inkomsten in 2021
€ 2.763.000
V
€
-
Gerealiseerde uitgaven in 2021
€ 1.073.000- N
€
Boekwaarde per 31-12-2021
€ 38.306.000- N
Nog te realiseren inkomsten (excl. prijsstijging/rente)
€ 49.678.000
Nog te realiseren uitgaven (excl. prijsstijging/rente) Saldo nog te realiseren (excl prijsstijging en rente) Resultaat nominaal saldo (excl prijsstijging/rente)
V
€
Leidschendam Centrum
Totaal MPG
821.000- N
€
3.620.000- N
V
€
1.584.000
568.000- N
€ 1.153.000- N
€
€
43.000
V
€ 1.923.000- N
€
2.167.000
V
€
-
O
€ 13.225.000
V
€
2.167.000- N
€ 16.221.000- N
€
541.000- N
€ 9.909.000- N
€
-
€ 33.457.000
V
€
541.000- N
€ 3.316.000
V
€
2.167.000- N
€ 4.849.000- N
€
500.000- N
€ 1.393.000
V
€
-
O
€ 3.956.000- N
O €
51.000
V
131.000- N V
O
€ 43.825.000- N € 4.398.000
V
€ 2.925.000- N € 38.019.000- N € 60.736.000
V
€ 26.671.000- N € 34.065.000
V
Kosten- en opbrengstenstijging
€
19.000- N
€
11.000- N
€
272.000- N
€
-
O
€
302.000- N
Rente
€
704.000- N
€
-
O
€
100.000- N
€
-
O
€
804.000- N
Saldo op eindwaarde
€ 5.571.000- N
€
510.000- N
€
-
O
€ 5.061.000- N
€ 1.020.000
V
Tabel 6. MPG projectresultaat (afgerond op duizenden euro’s)
De tabel start met een overzicht per grondexploitatie van de boekwaarde per 1 januari 2021. Vervolgens zijn de in 2021 gerealiseerde inkomsten en uitgaven opgenomen, alsmede de hieruit voortvloeiende boekwaarde per 31 december 2021. Daarnaast geeft de tabel een overzicht van de prognoses; de verwachte inkomsten en uitgaven. Wanneer de toekomstige prijsstijgingen en rentelasten erbij worden opgeteld, komt men op het resultaat per datum einde looptijd. De einddatum verschilt per project.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 14/18
4.2
Resultaat ten opzichte van het vorige MPG
Het resultaat van de voorliggende actualisatie bedraagt circa € 5,06 miljoen (negatief) op eindwaarde. Het resultaat is hiermee verslechterd met circa € 0,59 miljoen op eindwaarde.5 Zie tabel 7 voor de verschillen per grondexploitatie. Resultaat
MPG MPG Verschil 2021-1 2022-1 Vlietvoorde € 4.913.000- € 5.571.000- € 658.000Rijnlandlaan € 498.000- € 510.000- € 12.000Klein Plaspoelpolder € 942.000 € 1.020.000 € 78.000 Leidschendam-centrum € € € Saldo op eindwaarde € 4.469.000- € 5.061.000- € 593.000Tabel 7. Verschil resultaat MPG 1e herziening 2021 en 1e herziening 2022
Het resultaat van Vlietvoorde is nadelig bijgesteld. Dit komt met name door hogere verwachte investeringen voor bouw- en woonrijp maken als gevolg van de marktomstandigheden. Bij Rijnlandlaan is het resultaat ook nadelig bijgesteld. De verandering van het resultaat komt door een toename van kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en onvoorziene kosten. Bij Klein Plaspoelpolder is het resultaat voordelig bijgesteld. De verandering van het resultaat is vooral door afname van het risicoprofiel van het kostenverhaal. In de (geheime) rapportages van de grondexploitaties wordt een uitgebreide toelichting gegeven op de verschillen met de vorige herziening. Leidschendam-centrum; financiële afwikkeling tussen gemeente en VOF In opdracht van de VOF heeft de gemeente gronden verworven in het gebied. Daarnaast draagt de VOF in opdracht van de gemeente zorg voor het woon- en bouwrijp maken van deze gronden. De boekwaarden van deze gronden, inclusief de bijkomende kosten, staan daarom op de balans van de gemeente. Hiertegenover staat een schuld van de gemeente aan de VOF in de vorm van een door de VOF aan de gemeente verstrekte geldlening. De gemeente verkoopt in delen de gronden aan de VOF. De opbrengsten uit deze verkopen worden gebruikt om de lening af te lossen. Aan het einde van het project is de lening naar verwachting geheel afgelost met de verkoopopbrengsten. 4.3
Effect op voorziening en weerstandsvermogen
Het BBV schrijft voor dat voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een voorziening dient te worden getroffen. De gemeente houdt bij het treffen van de voorziening rekening met de verwachte toekomstige rentelasten en prijsstijgingen.
5
De grondexploitatieberekeningen met verschillende eindwaardedatums mogen rekenkundig gezien niet met elkaar worden vergeleken. Door het resultaat van de vorige herziening te vermeerderen met de rekenrente tot een fictieve looptijd van eveneens 2025 zijn de bedragen vergelijkbaar gemaakt. Het verschil alsdan is een toename van met resultaat op eindwaarde 2025 van circa € 565.000,-.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 15/18
Hierdoor is de getroffen voorziening toereikend om het verwachte tekort op eindwaarde te dekken. In tabel 8 staan de benodigde voorzieningen per project. Voorzieningen Vlietvoorde € 5.571.000 Rijnlandlaan € 510.000 Klein Plaspoelpolder € Totaal € 6.081.000 Tabel 8. Voorzieningen MPG 1e herziening 2022 (eindwaarde)
Het grondexploitatierisico voor dit MPG is berekend op circa € 3.196.000,- (zie tabel 9). Bij de 1e herziening 2021 bedroeg het risico circa € 3.652.000,-. Per project zijn de risico’s geïnventariseerd en geactualiseerd middels een risicosessie. De risico’s zijn berekend op basis van de herziende grondexploitaties. Bij alle grondexploitaties is het risicoprofiel lager geworden. Per saldo is het risicoprofiel verlaagd met circa € 456.000,-. Risicoprofiel
MPG MPG 2021-1 2022-1 Vlietvoorde € 1.780.000 € 1.430.000 Rijnlandlaan € 26.000 € 16.000 Klein Plaspoelpolder € 1.846.000 € 1.750.000 Totaal € 3.652.000 € 3.196.000 Tabel 9. Risicoprofiel MPG 1e herziening 2021 en 1e herziening 2022
Verschil € € € €
350.000 10.000 96.000 456.000
Het totale risicoprofiel is afgenomen door enerzijds het inrekenen van bepaalde risico’s en anderzijds doordat naar aanleiding van de risicosessie bepaalde risico’s geschrapt zijn omdat ze niet meer op zullen treden. 4.4
Resultaat conform jaarrekening
In de jaarrekening is conform de BBV-voorschriften qua verslaglegging alleen het actieve gedeelte van het project Klein Plaspoelpolder opgenomen. In tabel 10 is hierom het projectresultaat MPG conform de verslagleggingsregels van de jaarrekening opgenomen. De boekwaarden in de tabel sluiten aan met de jaarrekening 2021 (paragraaf grondbeleid). Het resultaat conform de verslagleggingsregels is circa € 1.097.000,- minder negatief dan het projectresultaat van het MPG. Reden hiervoor is dat het facilitaire gedeelte van het project Klein Plaspoelpolder een negatief resultaat op eindwaarde kent.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 16/18
Vlietvoorde
(N= Nadelig, V=Voordeling, O=Neutraal)
Rijnlandlaan
Klein Plaspoelpolder
Conform jaarrekening Boekwaarde per 01-01-2021
€ 39.996.000- N
€
612.000
Gerealiseerde inkomsten in 2021
€ 2.763.000
V
€
-
Gerealiseerde uitgaven in 2021
€ 1.073.000- N
€
Boekwaarde per 31-12-2021
€ 38.306.000- N € 49.678.000
V
Nog te realiseren inkomsten (excl. prijsstijging/rente) Nog te realiseren uitgaven (excl. prijsstijging/rente) Saldo nog te realiseren (excl prijsstijging en rente) Resultaat nominaal saldo (excl prijsstijging/rente) Kosten- en opbrengstenstijging Rente Saldo op eindwaarde
V
€ 1.447.000- N
Leidschendam Centrum
Totaal MPG
€
3.620.000- N
V
€
1.584.000
568.000- N
€ 1.032.571- N
€
€
43.000
V
€ 2.428.469- N
€
2.167.000
€
-
O
V
€
2.167.000- N
€ 16.221.000- N
€
541.000- N
N
€
-
€ 33.457.000
V
€
541.000- N
€ 4.515.759
V
€
2.167.000- N
€ 4.849.000- N
€ 2.087.290
V
€
-
O
€
V
€
-
O €
95.061
94.947- N
€
-
O
€
798.947- N
€
-
O
€ 3.963.596- N
O €
€
500.000- N
€
19.000- N
€
11.000- N
€
704.000- N
€
-
€ 5.571.000- N
€
510.000- N
51.102
€ 9.496.822 € 4.981.063-
O €
125.061
€ 2.117.404
V
V
131.000- N V
O
€ 44.451.000- N € 4.398.102
€ 38.524.469- N € 57.007.822
€ 35.264.759
Woningbouwprogramma De woningbouwprogramma’s van zowel Klein Plaspoelpolder als Vlietvoorde zijn indicatief en staan dus nog niet vast. Door onderhandelingen en stedenbouwkundige uitwerkingen kunnen de programma’s nog veranderen. Het programma van Rijnlandlaan ligt vast aangezien alle 48 appartementen reeds gerealiseerd zijn.
Appartement Sociaal Appartement middeldure Appartement vrije sector Rijwoning vrijesector 2 onder 1 kap Vrijstaand Kwadrant woning Sextant/octaaf woning Totaal
Vlietvoorde
Rijnlandlaan 48
16 86 72 33 28 30 265
Klein Plaspoelpolder 109 114 349 64 12 5
48
Aantal
653
157 114 365 150 84 38 28 30 966
Tabel 11. Overzicht woningbouwprogramma grondexploitaties
Maatschappelijk programma De grondexploitatie Klein Plaspoelpolder is op dit moment de enige grondexploitatie met een maatschappelijk programma. In de tabel hieronder is het overzicht te zien. Programma
Klein Plaspoelpolder Maatschappelijk 900 Maatschappelijk Commercieel 900 Totaal (m2) 1800 Tabel 12. Overzicht maatschappelijk programma grondexploitaties
4.6
Bovenwijkse voorziening Klein Plaspoelpolder
Het nut van een aantal voorzieningen in Klein Plaspoelpolder (KPP) strekt verder dan alleen de te ontwikkelen deellocaties in KPP. Ook de bewoners van de bestaande woningen en de bewoners van de omliggende gebieden profiteren namelijk van de nieuw aan te leggen voorzieningen.
V
€ 3.261.710- N
Overzicht programma grondexploitaties
Programma
V
€ 21.743.063- N
Tabel 10. MPG conform jaarrekening (afgerond op duizenden euro’s)
4.5
V
€ 2.804.571- N
V
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 17/18
De bovenwijkse voorzieningen zijn: -
Het doorlopend wandelpad langs de Vliet
-
De groen-blauwe as die de wijk Damsigt verbindt naar de Vliet
-
De doorgaande fietsverbinding door KPP
Dat deze voorzieningen niet alleen toerekenbaar zijn aan KPP blijkt ook uit de gestelde opgaven vanuit de structuurvisie, namelijk: -
versterken van de kwaliteit van de Vlietoevers;
-
versterken relatie met de Vliet, door de groenblauwe zone die de wijk Damsigt verbindt met de Vliet;
-
verbeteren van de verbinding tussen beide kernen onder andere door de aanleg van een langzaam verkeersverbinding (doorgaande fietsverbinding door KPP richting Damcentrum).
Het gevolg is dat afgerond € 1,5 miljoen niet verhaald kan worden binnen het plan/de grondexploitatie KPP. Omdat deze kosten wel moeten gemaakt worden en worden gedragen door de gemeente zullen deze moeten worden opgenomen in het investeringsplan. Op dit moment is er nog onzekerheid over het bedrag van de voorziening. Op een later moment, naar verwachting in 2023, wordt hiervoor aan de raad gevraagd een investeringskrediet beschikbaar te stellen. 4.7
Tussentijdse winstneming
De commissie BBV heeft in 2016 regels aangegeven voor tussentijdse winstneming. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. De resultaten van de huidige grondexploitaties in het MPG geven geen aanleiding voor tussentijdse winstneming. Voor Klein Plaspoelpolder wordt wel rekening gehouden met een positief eindresultaat, maar er zijn nog geen opbrengsten uit grondverkoop ontvangen, waardoor ook hier op dit moment geen sprake is van tussentijdse winstneming. 4.8
Vennootschapsbelasting
Op 1 januari 2016 is de invoering van de vennootschapsbelasting (Vpb) voor overheden ingevoerd. De gemeente moet beoordelen of zij met de uitoefening van haar activiteit(en) in fiscale zin een onderneming drijft. De activiteiten vanuit het grondbeleid en de grondexploitaties kunnen hiervoor in aanmerking komen. Om dit te bepalen wordt jaarlijks conform de ‘Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’ uit 2015 van de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lagere Overheden (SVLO) een Quickscan opgesteld. In de Quickscan wordt het totale MPG bekeken. Het verwachte positief resultaat van de grondexploitatie Klein Plaspoelpolder weegt niet op tegen het negatieve resultaat van de overige grondexploitaties. Hierdoor is het niet de verwachting dat het MPG als een fiscale ondernemingsactiviteit wordt aangemerkt.
Project MPG 2022 1e herziening Datum 7 april 2022 Pagina 18/18
Bijlagen De grondexploitaties zijn per project apart berekend en de rapportages zijn als geheime bijlage opgenomen: -
Rapportage 1e herziening grondexploitatie 2022 – Vlietvoorde
-
Rapportage 1e herziening grondexploitatie 2022 – Rijnlandlaan
-
Rapportage 1e herziening grondexploitatie 2022 – Klein Plaspoelpolder