2338 Ruimtelijke onderbouwing Westeinderweg 1A-5

Postbus 103 5300 AC Zaltbommel Gamerschestraat 34 5301 AS Zaltbommel Tel. 0418 577 580 info@legalexion.nl

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING | t.b.v. het realiseren van 34 woningen | aan de Westeinderweg te Stompwijk

Juni 2021

Ruimtelijke Onderbouwing t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het planologisch mogelijk maken van 34 woningen aan de Westeinderweg te Stompwijk.

Opdrachtgever

: WDevelop

Opgesteld door

: Legalexion

Opsteller

: mr. A.G. van Keulen

Datum

: 16 juni 2021

Versie

:1

Kenmerk

: 20448/1

2

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING ............................................................................................................................................................ 4 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................... 4 1.2 Plangebied .................................................................................................................................................. 4 1.3 Vigerende bestemmingsplannen ................................................................................................................ 5 1.4 Planologische procedure ............................................................................................................................ 7 1.5 Leeswijzer ................................................................................................................................................... 8

2.

RUIMTELIJK BELEID .............................................................................................................................................. 9 2.1 Algemeen .................................................................................................................................................... 9 2.2 Beleidskaders algemeen ............................................................................................................................. 9 2.3 Regionaal .................................................................................................................................................. 18 2.4 Beleidskader specifiek............................................................................................................................... 19

3.

STEDENBOUWKUNDIGE EN LANDSCHAPPELIJKE ANALYSE ............................................................................... 27 3.1 Ruimtelijke analyse bestaand gebied ....................................................................................................... 27 3.2 Nieuwe situatie ......................................................................................................................................... 29 3.4 Welstand ................................................................................................................................................... 35

4.

VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN .......................................................................................................................... 36 4.1 Parkeren .................................................................................................................................................... 36 4.2 Verkeersontsluiting en bereikbaarheid .................................................................................................... 37

5.

OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN ................................................................................................................... 38 5.1 Geluid ........................................................................................................................................................ 38 5.2 Luchtkwaliteit ........................................................................................................................................... 39 5.4 Externe veiligheid...................................................................................................................................... 43 5.5 Water ........................................................................................................................................................ 46 5.6 Bodem ....................................................................................................................................................... 59 5.7 Bedrijven en milieuzonering ..................................................................................................................... 61 5.8 Vormvrije m.e.r.-beoordeling .................................................................................................................. 64

6.

CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE ............................................................................................................... 66 6.1 Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht .................................................................................. 66 6.2 Archeologie ............................................................................................................................................... 66

7

UITVOERBAARHEID ............................................................................................................................................ 70 7.1 Economische uitvoerbaarheid .................................................................................................................. 70 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................................... 71

3

1. 1.1

INLEIDING Aanleiding Voor een locatie aan de Westeinderweg te Stompwijk bestaat het plan om daar 34 nieuwe woningen te realiseren. De woningbouw vindt plaats op de percelen Westeinderweg 1a, 3a en 5. De betreffende percelen zijn voorheen voor het grootste gedeelte in gebruik geweest ten behoeve van een agrarisch bedrijf. De aanwezige opstallen zullen worden gesloopt. Het woningbouwplan aan de Westeinderweg te Stompwijk past niet binnen de ter plaatse geldende bestemmingsplannen. Middels een omgevingsvergunning als bedoeld onder artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan er worden afgeweken van deze bestemmingsplannen.

1.2

Plangebied De woningen worden gerealiseerd op een locatie die kadastraal wordt aangeduid als gemeente Stompwijk, sectie A, nummers 1082 (ged.) en 1209. De locatie heeft een oppervlakte van ongeveer 12.725 m². Aan de zuidzijde grenst het perceel aan de Doctor van Noortstraat. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Westeinderweg. Aan de noordzijde grenst het perceel aan het agrarische gebied. Aan de westzijde grenst het perceel aan het achtergebied van de percelen aan de Doctor van Noortstraat.

4

Fig. 1.1 Luchtfoto projectlocatie (rood omkaderd)

1.3

bron: Google Earth

Vigerende bestemmingsplannen Voor het plangebied gelden twee bestemmingsplannen, namelijk het bestemmingsplan ‘Stompwijk’, vastgesteld door de raad van Leidschendam – Voorburg, d.d. 15 november 2016, en het bestemmingsplan ‘Landelijkgebied’, vastgesteld 7 februari 2012. Ingevolge het bestemmingsplan ‘Stompwijk’ gelden voor het plangebied de volgende bestemmingen:

1. 2. 3. 4. 5. 6.

'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden (artikel 4) ‘Tuin’ (artikel 15) ‘Water’ (artikel 18) ‘Wonen’ (artikel 19) ‘Waarde – Archeologie 3’ (artikel 21) ‘Waterstaat – Waterkering (artikel 24)

5

Fig. 1.2 Uitsnede bestemmingsplan ‘Stompwijk’

Ingevolge het bestemmingsplan ‘Landelijkgebied’ gelden voor het plangebied de volgende bestemmingen: 1. 'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ (artikel 6) 2. ‘Waarde archeologie – hoge verwachting’ (artikel 26)

6

Fig. 1.3 Uitsnede bestemmingsplan ‘Landelijkgebied’

De realisatie van de nieuwe woningen past niet binnen deze bestemmingen. Om het bouwplan toch mogelijk te maken, dient een planologisch procedure te worden doorlopen zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo.

1.4

Planologische procedure Om het bouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het verlenen van de omgevingsvergunning stelt artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Tevens is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft. Dit document betreft een dergelijke ‘goede ruimtelijke onderbouwing’.

7

1.5

Leeswijzer Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van het geldende ruimtelijke beleid. Daarin komt vooral het locatiespecifieke beleid aan bod. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een stedenbouwkundige analyse, waarbij het gebied gekarakteriseerd wordt en ook het bouwplan zelf aan de orde komt. Hoofdstuk 4 gaat in op de verkeerskundige aspecten van het project. De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Daarna volgt een hoofdstuk over cultuurhistorie en archeologie. Ten slotte onderbouwt hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan.

8

2.

RUIMTELIJK BELEID

2.1

Algemeen Dit hoofdstuk bevat het relevante ruimtelijk beleid voor het projectgebied en nieuwbouwplan, dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota’s en overige documenten is vastgelegd. In paragraaf 2.2 wordt kort verwezen naar de beleidskaders die in algemene zin van toepassing zijn, maar waarin niet of nauwelijks concrete uitgangspunten, beleidsdoelstellingen zijn geformuleerd voor het projectgebied. Paragraaf 2.3 en verder behandelen de beleidsdocumenten die wel concreet en/of specifiek van betekenis zijn voor de voorliggende ruimtelijke onderbouwing.

2.2

Beleidskaders algemeen Op Europees, nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is sprake van een groot aantal beleidsdocumenten die raken aan het terrein van de ruimtelijke ordening. Voorbeelden hiervan zijn het Verdrag van Malta, de (Rijks)Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, het Regionaal Structuurplan Haaglanden en de Provinciale Verordening Ruimte en de Visie Ruimte en Mobiliteit (hierna: VRM). Hieronder wordt ingegaan op de voor dit plan relevante beleidskaders en / of regelgeving. Daarbij wordt allereerst kort ingegaan op de zgn. ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (uit het Besluit ruimtelijke ordening), de Provinciale Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarna komt het hier relevante gemeentelijke beleid aan de orde.

2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijk ordening dient, in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Doelstelling van deze ladder is een goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

9

Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ de volgende definitie: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ In het Besluit ruimtelijke ordening is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Dat betekent dat hier wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor wat betreft de behoefte aan de deze woningen wordt verwezen naar paragraaf 2.3, waarin getoetst wordt aan de Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 – 2021. Daaruit blijkt dat de ontwikkeling aan de Westeinderweg te Stompwijk past binnen het regionaal woningbouwprogramma Haaglanden.

Conclusie Gelet op het voorgaande kan er voldaan worden aan de laddertoets zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening.

2.2.2 Provinciaal Beleid 2.2.2.1 Algemeen Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het provinciale Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft men richting door het maken van samenhangende

10

beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma’s en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De beleidskeuzes zijn opgenomen in de provinciale database Omgevingsbeleid welke digitaal raadpleegbaar is via de website van de provincie. Naast de inhoudelijke beleidsuitwerking zijn in de raadpleegomgeving ook relaties tussen de beleidskeuzes zichtbaar gemaakt. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. De geconsolideerde versie van het Omgevingsbeleid Zuid-Holland is in werking getreden op 1 augustus 2020. Opgavegericht samenwerken Het Omgevingsbeleid krijgt verder vorm via een opgavegerichte aanpak. Dat wil zeggen dat de provincie vanuit maatschappelijke opgaven bepaalt welke onderdelen van het omgevingsbeleid worden aangepast. Voorziene aanpassingen in het omgevingsbeleid zijn terug te vinden in de Lange Termijn Agenda Omgevingsbeleid van Provinciale Staten.

De provincie Zuid-Holland onderschrijft verder de filosofie van de Omgevingswet die in 2021 in werking treedt: minder en overzichtelijker regels, lokaal maatwerk, meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven en meer vertrouwen. De wet gaat uit van samenwerking en gecoördineerd optreden van de verschillende overheidslagen. De grote maatschappelijke opgaven zijn vrijwel altijd multischalig en vragen inzet van meerdere overheden en maatschappelijke partijen. Daarbij ondersteunt men van harte het uitgangspunt van de wet dat taken en bevoegdheden in principe op lokaal niveau worden uitgevoerd, tenzij een expliciet provinciaal belang betrokkenheid van de provincie noodzakelijk maakt. Gelet op de aard en schaal van deze samenhangende beleidskeuzes, rekent de provincie deze tot een provinciaal belang. Het is bovenal de bedoeling dat alle samenwerkende overheden ontwikkelingsgericht, integraal en samen met belanghebbenden gaan werken aan de maatschappelijke opgaven die zich voordoen. Dit is precies de manier waarop het provinciale bestuur van Zuid-Holland wil werken: een partner die openstaat voor vernieuwing, samenwerkt, zich dienstbaar opstelt en waar nodig haar verantwoordelijkheid neemt. 2.2.2.2 Provinciale Omgevingsvisie Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet.

De Omgevingswet verplicht het Rijk, de

11

provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: 1. een INTRODUCTIE op het omgevingsbeleid, waarin zijn opgenomen de kaartbeelden en beschrijving van de ruimtelijke hoofdstructuur; 2. de ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: AMBITIES EN STURING. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. 3. een beschrijving van de OMGEVINGSKWALITEIT van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. 4. de samenhangende BELEIDSKEUZES voor de fysieke leefomgeving. Dit bestaande beleid is integraal toegankelijk via de digitale raadpleegomgeving. De Omgevingsvisie omvat daarnaast de volgende wettelijk verplichte plannen:  de provinciale ruimtelijke structuurvisie, artikel 2.2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);  het milieubeleidsplan, artikel 4.9 van de Wet milieubeheer (Wm);  het regionale waterplan, artikel 4.4 van de Waterwet (Ww);  het verkeers- en vervoersplan, artikel 5 van de Planwet verkeer en vervoer;  de natuurvisie, artikel 1.7 van de Wet natuurbescherming (Wnb).

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het provinciaal omgevingsbeleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Dit sluit aan bij de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid gewerkt, die het provinciaal belang betreffen. Twee van de twaalf provinciale ’Opgaven Omgevingskwaliteit’ zijn:  Ruimte en verstedelijking Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. 

Wonen

12

Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Onderhavig plan ziet op de realisatie van 34 woningen als uitloop van de bebouwing aan een bebouwingslint van de bestaande bebouwing van de Doctor van Noortstraat. De locatie biedt voldoende ruimte om te kunnen benutten voor woningbouw. Hierdoor wordt extra verstedelijking van het buitengebied voorkomen. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Met dit bouwplan worden woningen toegevoegd waar veel behoefte aan bestaat in de regio. De woningen worden bovendien gerealiseerd in een aantrekkelijke omgeving, zoals gezegd als uitloop van een bestaand bebouwingslint met een gevarieerde woonbebouwing. Ook komen met dit plan woningen beschikbaar welke voldoen aan de bouweisen van de huidige tijd, waarbij ook duurzaamheid een belangrijke rol speelt. De woningen dienen immers te voldoen aan het Bouwbesluit, wat betekent dat er diverse (installatie)eisen gelden op het gebied van energievoorziening en isolatie. Het provinciale ruimtelijke beleid gaat uit van drie mogelijkheden wat betreft ruimtelijke ontwikkeling in een gebied: inpassen, aanpassen en transformeren. Het type ontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de begrippen gebiedsidentiteit, structuur en kavel. Hierover het volgende.

- Gebiedsidentiteit De projectlocatie is gelegen in het Groene Hart, buiten de kern van het dorp Stompwijk. Het gebied rondom de projectlocatie wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van lintbebouwing ten zuiden van de projectlocatie aan de Doctor van Noortstraat en agrarische gronden ten noorden van de projectlocatie. - Structuur De structuur van de omgeving kenmerkt zich door de ligging van de Westeinderweg en de Doctor van Noortstraat. Met aan de Westeinderweg agrarische gronden en aan de Doctor van Noortstraat woonlint. De nieuwbouw komt als het ware in de oksel van deze wegen te liggen. - Kavel De kavel betreft een aaneengesloten terrein waarop voorheen een agrarisch bedrijf aanwezig was. Op het perceel staan nu nog wat opstallen die zullen worden gesloopt. In dit geval kan worden geconcludeerd dat er sprake is van inpassing van de 34 woningen. De ontwikkeling op de kavel aan de Westeinderweg sluit immers aan op de bestaande identiteit en structuur van het gebied.

13

Conclusie Kortom: de realisatie van de 34 woningen sluit aan op de uitgangspunten van de provinciale omgevingsvisie.

2.2.2 Provinciale Omgevingsverordening Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan de Omgevingsverordening er één is. De Omgevingsverordening Zuid Holland stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Niet alle onderwerpen zijn geschikt voor opname in een verordening. De inhoud is van toepassing op de fysieke leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving, waarbij een provinciaal belang speelt. De provincie heeft in de Omgevingsverordening daarom onder meer regels opgenomen over activiteiten in de fysieke leefomgeving, zoals bodemsanering en flora- en fauna activiteiten, de leefomgevingskwaliteit en instructieregels aangaande gemeentelijke bestemmingsplannen. Zo worden er bijvoorbeeld voorwaarden gesteld aan bestemmingsplannen welke de ontwikkeling van bedrijven of kantoren mogelijk maken of welke betrekking hebben op gebieden met een provinciaal belang, zoals langs provinciale vaarwegen of nabij landgoederen en kastelen. De vier rode draden uit de omgevingsvisie zijn uitgewerkt in regelgeving, door het toepassen van: a. de ladder voor duurzame verstedelijking; b. de integrale kwaliteitskaart; c. het categoriseren van alle gebieden naar kwaliteiten gekoppeld met de aard en schaal van ontwikkelingen. Ad A.

Ladder voor duurzame verstedelijking De provincie Zuid-Holland past de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Besluit ruimtelijke ordening toe en heeft deze aangevuld. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 2.1.1 lid 1 van de Verordening Ruimte. Voor de toetsing aan de (Landelijke) ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 2.2.1 van deze ruimtelijke onderbouwing. Ad B. Integrale kwaliteitskaart De integrale kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. De kwaliteitskaart is uitgewerkt in een aantal specifieke richtpunten per laag. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten.

14

Aan de hand van de integrale kwaliteitskaart moet worden aangegeven of er sprake is van een inpassing (gebiedseigen ontwikkeling, passend bij aard en schaal van het landschap), aanpassing (gebiedsvreemde ontwikkeling, met maatregelen passend te maken aan aard en schaal van het landschap) of transformatie (niet passend bij aard en schaal van het landschap). 1. Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen in het Veencomplex – Oude zeeklei. Richtpunt is: •

Ontwikkelingen in droogmakerijen leveren een bijdrage aan een duurzame waterhuishouding.

Voor wat betreft de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding wordt verwezen naar paragraaf 5.5. In dit geval wordt extra water aangelegd ter compensatie van de toename van de verharding. De onderhavige ontwikkeling vormt geen belemmering voor de bovengenoemde richtpunten. 2. Laag van de droogmakerijen Het plangebied is gelegen in Droogmakerij Veen. Richtpunt is: •

Bewaren verkavelingspatroon. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden. Behoud van maat en weidsheid van de poldereenheden. Eventuele nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.

Het bouwplan heeft geen gevolgen voor de structuren van de veenweidepolder. 3. Laag van de Stedelijke Occupatie Het plangebied is gelegen in de Stads- en dorpsrand. Richtpunt is: •

Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

De woningen worden gerealiseerd ten noorden van het bebouwingslint aan de Doctor van Noortstraat. De realisatie van de woningen draagt bij aan een heldere afronding van de (lint)bebouwing aan de Doctor van Noortstraat, waarbij de bestaande stedenbouwkundige structuur wordt benut ten behoeve van woningbouw. De aanplant van bomen (zie pagina 24 van bijlage II) tussen de beoogde woningen en de ten noorden gelegen agrarische gronden draagt daarin bij aan het verhogen van de overgangskwaliteit van de dorpsrand.

15

Ad C. Beschermingscategorieën De provincie heeft gebieden ingedeeld in twee beschermingscategorieën:  Beschermingscategorie 1: gebieden met bijzondere kwaliteit (bv. NNN en Natura2000 en cultuurhistorische kroonjuwelen). Ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met beschermingscategorie 1 zijn in beginsel alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de specifieke waarden.  Beschermingscategorie 2: gebieden met specifieke waarde (weidevogelgebieden buiten NNN, groene buffers, graslanden in Bollenstreek en openbare recreatiegebieden). Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar met inachtneming van het in standhouden van de specifieke waarden. Het plangebied ligt deels binnen een ‘groene buffer’ (zie figuur 2.1). Als landschap zijn deze gebieden relatief klein, soms ruimtelijk versnipperd en altijd medebepaald door stadsranden. De stedelijke druk is relatief groot, maar tegelijkertijd vormen ze op de schaal van de provincie een onmisbare 'tegenhanger' van de stedelijke dynamiek en verdichting. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn hier mogelijk, maar extra bescherming tegen (grootschalige) stedelijke ontwikkeling is van belang om de schaal en het karakter van deze gebieden in stand te houden.

Fig. 2.1 Ligging ‘groene buffer’

16

Fig. 2.2 Luchtfoto bestaande situatie

In de bestaande situatie is er reeds sprake van uitloop van lintbebouwing richting het achterliggende open gebied (zie fig. 2.1 en fig. 2.2). De bebouwing aan de linten hebben een differentiatie in de kaveldiepte. Dat maakt ook dat er op dit moment sprake is van een ‘doorsteek’ van de ‘groene buffer’ richting het lint van de Doctor van Noortstraat (zie stippellijn en rode pijl figuur 2.1). De ontwikkeling aan de Westeinderweg ligt in de tweede lijn van de lintbebouwing. De nieuwbouw aan de Westeinderweg komt echter niet dieper te liggen dan de in de luchtfoto van figuur 2.2. getekende stippellijn. Met de nieuwe ontwikkeling aan de Westeinderweg is sprake van een aanhechting van nieuwbouw aan het bestaande lint en daarmee ook sprake van een versterking van het bestaande lint. Middels ruimtelijke en landschappelijke ingrepen (zoals eenlaagse bebouwing met kap in plaats van tweelaagse bebouwing met kap, en een brede waterberging als begrenzing tussen de woningbouwlocatie en het agrarische gebied) blijft het lint intact en vormt de ontwikkeling een natuurlijke overgang tussen historische occupatie en het achterliggende landschap. De nieuwe bebouwing wordt daarmee geplaatst binnen de bestaande structuren, in het overgangsgebied tussen lint en de polder. Dit resulteert in een gebiedseigen ontwikkeling die past bij de aard en de schaal van het landschap ter plaatse.

Conclusie Gelet op het voorgaande voldoet het bouwplan aan de regels uit de Omgevingsverordening.

17

2.3

Regionaal

2.3.1 Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 De Haaglandengemeenten vormen al jaren een gezamenlijke woningmarktregio. De regionale samenwerking op het gebied van ‘wonen’ is na het opheffen van het Stadsgewest Haaglanden voortgezet middels een bestuurlijke tafel Wonen met de negen haaglandengemeenten. Aan de hand van een gezamenlijk woningbouwprogramma willen de gemeente zo goed en efficiënt mogelijk inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoeften van de regio Haaglanden. Een vast uitgangspunt daarbij is het zoveel mogelijk realiseren van de woonopgaven binnen bestaande stedelijke gebieden. Dit omwille van het in stand kunnen houden van de specifieke groene en blauwe kwaliteiten van de regio, die in belangrijke mate bijdragen aan het prettige woonklimaat van Haaglanden. Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeente er gezamenlijk naar om te voldoen aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op oude bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden.

2.3.2 Toetsing aan Woonvisie Een van de uitgangspunten vanuit de regionale woonvisie is het realiseren van de woonopgave binnen bestaande stedelijke gebieden. De gemeenten streven ernaar om aan de provinciale vraag van ruim 50.000 woningen tot 2025 te voldoen. Dit is een grote opgave en met het onderhavige plan wordt een kleine bijdrage geleverd door een woongebied te realiseren met 34 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Op de website www.nieuwekaartnl.nl zijn o.a. de regionaal afgestemde woningbouwplannen opgenomen (zie figuur 2.3). Ook het plan aan de Westeinderweg in Stompwijk is in het regionale woningbouwprogramma opgenomen, echter met een lager aantal woningen dan in huidig bouwplan wordt voorgesteld (namelijk 20). Toch wordt in dit geval een hoger aantal woningen passend geacht, om meerdere redenen. Ten eerste is de potentie van de ontwikkellocatie hoger dan het in het woningbouwprogramma opgenomen aantal van 20 woningen. De locatie is groot genoeg voor het realiseren van 34 woningen. Daarbij wordt overigens opgemerkt dat het aantal woningen zoals genoemd in regionale woningbouwprogramma een geschat aantal is, zonder concrete en specifieke stedenbouwkundige analyse van het gebied. Ten tweede wordt hiermee aangesloten op de vraag om woningen die er binnen Stompwijk is. Er is veel behoefte aan dit soort woningen binnen de kern Stompwijk.

18

Fig. 2.3 Uitsnede ‘De Nieuwe Kaart van Nederland’

Conclusie De ontwikkeling aan de Westeinderweg te Stompwijk past niet geheel binnen het regionaal woningbouwprogramma Haaglanden. De potentie van de ontwikkellocatie is echter hoger dan het in het woningbouwprogramma opgenomen aantal van 20 woningen. Voorts bestaat er onverminderd veel behoefte aan woningen binnen de kern van Stompwijk.

2.4

Beleidskader specifiek

2.4.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen in 2006. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:  

versterken van de groene woonstad; verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;  beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.

19

De structuurvisie daarbij gaat uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Onderhavig plangebied valt binnen het stedelijke gebied (met de specifieke gebiedsaanduiding ‘wonen’, zie onderstaande uitsnede van de structuurvisiekaart). Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80% van de woningbouwopgave en het faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Tenslotte wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden. Voor Stompwijk wordt in de structuurvisie nog opgemerkt dat het zijn cultuurhistorisch karakter moet behouden en versterken en de recreatieve kwaliteit moet verbeteren. Daarbij kan worden opgemerkt dat, gelet op de ligging van het plan buiten de historische kern en achter het bebouwingslint, het cultuurhistorische karakter van Stompwijk met dit plan niet wordt aangetast.

Fig. 2.4 Verbeelding Structuurvisie 2040, met projectlocatie (zie rode pijl)

20

Conclusie De voorliggende ontwikkeling aan de Westeinderweg te Stompwijk is in overeenstemming met de uitgangspunten van de structuurvisie.

2.4.2 Integrale gebiedsvisie voor Stompwijk juni 2007 In de Integrale Gebiedsvisie Stompwijk van juni 2007 zijn de grove lijnen uitgezet richting de toekomst. De Gebiedsvisie biedt echter niet voldoende handvatten om ontwikkelinitiatieven te toetsen en daarmee richting te geven aan de toekomstbestendigheid van Stompwijk. Daarom is de wens ontstaan om de Gebiedsvisie door te vertalen naar een lager schaalniveau en een visie te maken voor de kern Stompwijk. De Ontwikkelvisie zal niet alleen een uitwerking zijn van de Integrale Gebiedsvisie, het is tevens een herijking door lopende ontwikkelingen, veranderde inzichten, nieuw beleid en veranderingen in de maatschappij en economie. Voor een nadere onderbouwing vanuit het ruimtelijke beleid wordt verwezen naar onderstaande paragraaf, over de ‘Ontwikkelvisie Stompwijk april 2016’.

2.4.3 Ontwikkelvisie Stompwijk april 2016 In de Ontwikkelvisie Stompwijk van april 2016 zijn de ambities en uitgangspunten geformuleerd voor Stompwijk. Voor Stompwijk worden de volgende ruimtelijk uitgangspunten en opgaven genoemd: 1. 2. 3. 4.

Behoud open landschap rondom Stompwijk; Behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het lint van de Dr. van Noortstraat; Een nieuwe verbindingsweg om de Dr. van Noortstraat te ontlasten; De nog bestaande oorspronkelijke waterlopen van het polderlandschap in het dorp versterken en een kwalitatief onderdeel van de ruimtelijke structuur laten uitmaken; 5. Reeds ingezette ontwikkelingen. Voorts formuleert de ontwikkelvisie de volgende functionele uitgangspunten en opgaven: 1. Wonen: Een beperkte groei van het aantal woningen in Stompwijk wordt door de gemeente en provincie nodig geacht om het dorp vitaal te houden. Het gaat hierbij om een zeer geleidelijke groei van het aantal woningen, toegesneden op de woningbehoefte van de Stompwijkers. Tijdens verschillende bijeenkomsten en gesprekken met inwoners en marktpartijen blijkt dat vooral behoefte is aan woonruimte voor senioren en starters die graag in het dorp willen blijven wonen. Echter zijn er op dit moment nauwelijks betaalbare mogelijkheden.

21

2. Kern Stompwijk als toeristische recreatieve functie: Voor Stompwijk ligt de focus op het versterken van de toeristische recreatieve functie van het dorp als geheel. Opgaven zijn om de Stompwijkseweg en de Dr. van Noortstraat aantrekkelijk te maken als recreatieve route, kleinschalige recreatievormen te stimuleren en het water toegankelijk te maken voor recreanten. Daarnaast dient vanuit het dorp het landschap bereikbaar gemaakt te worden voor recreatief gebruik en aansluiting gezocht te worden op het toekomstige recreatieve langzaamverkeernetwerk. 3. Ondernemersdorp: Stompwijk is een ondernemersdorp. Dit is van groot belang voor de dynamiek, vitaliteit en leefbaarheid in het dorp. Er dient ruimte te zijn voor bedrijfsverplaatsingen vanuit de linten en kleine startende ondernemers op de bedrijfslocaties. 4. Voorzieningen: De voorzieningen in de kern van Stompwijk staan onder druk en detailhandel is nog maar beperkt aanwezig. De aanwezigheid van voorzieningen in het dorp zijn een belangrijk onderdeel van de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp en het voorkomt (onnodige) verkeersbewegingen richting Leidschendam, Zoetermeer of Zoeterwoude. Uitbreiding van de woningvoorraad kan dienen om het voorzieningenniveau op peil te kunnen houden. De realisatie van het Kulturhus is een middel om de (culturele) voorzieningen in stand te kunnen houden.

Verder wijst de Ontwikkelvisie Stompwijk erop dat de Dr. van Noortstraat samen met de naast gelegen Stompwijksevaart de belangrijkste ruimtelijke drager van de kern Stompwijk vormt: ‘Het is een prachtige verhoogde cultuurhistorische lijn door het landschap waar zowel bewoners als recreanten in de toekomst van zullen genieten. Heerlijk en ontspannen ervaren ze de rust en ruimte van de prachtige Hollandse vergezichten over de polder, de kwaliteit van de karakteristieke bebouwing in het lint en de herkenbare molendriegang langs hun route. De Dr. van Noortstraat vormt samen met de Stompwijkseweg de recreatieve fietsverbinding tussen Den Haag en de polders tussen Leiden, Alphen aan den Rijn en Zoetermeer (Groene Hart). Het gebruik door zwaar vrachtverkeer, de verkeersintensiteit en inrichting van de straat moeten hiervoor aangepakt worden. De Dr. van Noortstraat kan op deze manier transformeren naar de recreatieve ruggengraat die het in potentie is. De realisatie van de nieuwe verbindingsweg naar het bedrijventerrein Huyssitterweg en de bedrijven in het huidige glastuinbouwgebied levert een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het gebruik door zware vrachtwagens en het verlagen van de verkeersintensiteit op de Dr. van Noortstraat.’ In de Ontwikkelvisie worden 4 typen gebied aangeduid.

De gebieden, de invulling ervan en uitgangspunten hangen sterk samen met de relatie met het landschap. Aan de hand van vier categorieën wordt richting gegeven aan ontwikkelingen: • In het lint; • Achter het lint of aan de dorpsrand; • Achter het lint zonder relatie met de polder;

22

•

Overige ontwikkelingen;

Uitgangspunten en ontwikkellocaties en -richtingen worden middels onderstaande kaart verbeeld.

Fig. 2.3 Visiekaart kern Stompwijk (projectlocatie: zie rode pijl)

Planspecifiek Het plangebied Westeinderweg ligt op een locatie welke is aangewezen voor woningbouw. De locatie is achter het bestaande lint gelegen aan de dorpsrand. Woningbouwontwikkelingen op deze locaties dienen aan te sluiten bij het boerenerf-principe. Voorliggende ontwikkeling sluit aan op het boerenerf. De woningen hebben haar oriëntatie zoveel mogelijk gericht op collectieve erf en de bouwblokken zijn overwegend in de lengte gesitueerd. Hoofdgebouwen zijn 1 á 1,5 bouwlaag hoog met een kap. De ontwikkeling is in lijn met de ontwikkelvisie Stompwijk, daar de locatie is aangewezen voor woningbouw en qua inrichting wordt aangesloten bij het boerenerf principe.

23

Conclusie Het voorliggende bouwplan voor de Westeinderweg te Stompwijk sluit aan op de uitgangspunten van de Ontwikkelvisie Stompwijk.

2.4.4 Woonvisie 2016 - 2020 Op 13 september 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016 – 2020 vastgesteld. Nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt en in de wetgeving vroegen immers om een heroriëntatie op het woonbeleid zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie 2020 en de evaluatie daarvan in 2010. De woningmarkt laat een meer op de vraaggerichte ontwikkeling zien. Vraaggericht wil zeggen dat er niet in de eerste plaats wordt gekeken naar de afzetmogelijkheden van woningen op korte termijn. Er moet beter worden nagedacht over de toekomstwaarde van de woningvoorraad en over de vraag waar onze (toekomstige) inwoners in bredere zin behoefte aan hebben voor de lange termijn. Zij kiezen niet alleen voor een woning, maar stellen ook eisen aan de woonomgeving en aan voorzieningen. De uitgangspunten voor het wonen uit de huidige Woonvisie 2020, die mede ontleend zijn aan de strategische visie, blijven ook in deze actuele woonvisie onverkort van kracht. De gemeente kiest voor een aantrekkelijke, groene woongemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw en een gevarieerd aanbod in woningen en woonmilieus.

Hiermee blijven de volgende doelstellingen uit de bestaande woonvisie gelden: • Waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad; • Waarborgen dat de variatie in gewenste woonmilieus in Leidschendam-Voorburg wordt behouden en waar mogelijk versterkt; • Een strategische inzet van nieuwbouw; • De bevordering van de doorstroming, onder andere voor starters en jonge gezinnen; • Integrale aanpak planontwikkeling; • Actieve inzet in de regio op het gebied van wonen. Conclusie Met onderhavig plan wordt een bijdrage geleverd aan de doelstelling uit de Woonvisie. Namelijk het behoud en het versterken van de bestaande, gevarieerde woonomgeving en de woonkwaliteit. Daarmee sluit deze ontwikkeling aan op de Woonvisie 2016-2020.

2.4.5 Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 Om een aantrekkelijk en breed toegankelijk woonaanbod te creëren, voldoende sociale woningbouw en aanbod voor kleinere huishoudens, jong en oud en voldoende variatie in

24

woonmilieus, is de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 op 14 juli 2020 in werking getreden. Deze verordening is van toepassing als een initiatiefnemer voornemens is een bouwplan te realiseren met 10 of meer zelfstandige woningen in afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Daar is hier sprake van. Artikel 4 van de verordening bepaalt dat bij een bouwplan met 10 of meer woningen de initiatiefnemer minimaal 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huur- of koopwoningen in het geplande woningbouwprogramma dient te realiseren. De verordening is echter niet van toepassing op een bouwplan indien vóór de dag van de inwerkingtreding van deze verordening tussen de gemeente en de initiatiefnemer van het bouwplan een intentieovereenkomst, een anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de Wro, een koop- en realisatieovereenkomst, een ontwikkelovereenkomst of enige andere daarmee naar aard, doel en/of inhoud vergelijkbare privaatrechtelijke overeenkomst over het bouwplan is gesloten (artikel 3 lid 5 onder a van de Verordening). Dat is hier het geval: er is voor intwerkingtreding van de verordening een overeenkomst gesloten tussen de ontwikkelaar en de initiatiefnemer.

Voor het plan aan de Westeinderweg heeft de initiatiefnemer met de gemeente afgesproken (in de anterieure overeenkomst) dat er 8 sociale huurwoningen zullen worden gerealiseerd. Voorts wordt er voor 2 woningen een afdracht in het sociale vereveningsfonds gedaan. Conclusie In dit geval zijn er voor inwerkingtreding van de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 reeds afspraken gemaakt tussen initiatiefnemer en de gemeente over het realiseren van in totaal 8 sociale huurwoningen. Voorts wordt er voor 2 woningen een afdracht in het sociale vereveningsfonds gedaan.

2.4.6 Parkeernota Het gemeentelijk parkeerbeleid is opgenomen in de Nota Parkeerbeleid 2021. In deze nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw,

25

functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeerbeleid 2021. De Nota Parkeerbeleid 2021 is een uitwerking van de Parkeernota 2005 en is in 2012 vastgesteld. In paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt verder ingegaan op de toetsing van dit bouwplan aan de Nota Parkeerbeleid 2021. Daaruit blijkt dat het beoogde plan aan de Westeinderweg voldoet aan de uitgangspunten van de betreffende parkeernota. Conclusie De Nota Parkeerbeleid 2021 is het uitgangspunt bij het bepalen van de parkeerbehoefte van het bouwplan aan de Westeinderweg.

2.4.7 Water- en rioleringsplan 2016-2021 Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met de effecten van klimaatverandering. Nieuwbouw dient klimaatadaptief gebouwd te worden. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Dat overleg met de waterbeheerder heeft plaatsgevonden. De waterbeheerder heeft aangegeven te kunnen instemmen met onderhavig plan. Conclusie De waterhuishoudkundige effecten van dit plan zijn beperkt. Het plan kan voldoen aan de eisen die vanuit het waterschap en de gemeente ten aanzien van de waterhuishouding worden gesteld.

Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.5 van deze ruimtelijke onderbouwing.

26

3.

STEDENBOUWKUNDIGE EN LANDSCHAPPELIJKE ANALYSE

Het nieuwe voorliggende plan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. De stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan zal daarom nader moeten worden beoordeeld en onderbouwd. Hierna wordt eerst nader ingegaan op de strijdigheden met het bestemmingsplan. Vervolgens zal een stedenbouwkundige onderbouwing worden gegeven van het bouwplan.

3.1

Ruimtelijke analyse bestaand gebied Ontstaan van het plangebied Het plangebied is onderdeel van de kern van dorp Stompwijk. De oudste vermelding van het dorp is waarschijnlijk uit de 14e eeuw. Op een kaart van Rijnland uit 1615 (gemaakt door Floris Balthasar) is de Stompwijkseweg (Doctor van Noortstraat) te zien met aan noord- en zuidzijde hoeves. Ter hoogte van het plangebied staat geen bebouwing ingetekend. De polder waarin het plangebied ligt is tot 1852 in gebruik als landbouwgrond. Daarna wordt de polder ontveend waarbij ook de nieuwe vaart wordt gegraven als scheiding tussen het nog niet uit te venen gedeelte ten oosten van deze vaart.

Fig. 3.1 Overzicht plangebied

27

Stedenbouwkundige opzet Het plangebied is gelegen aan de rand van het dorp, aan de Doctor van Noortstraat en Westeinderweg, en maakt daarmee ruimtelijk onderdeel uit van de kern. Het gebied ligt in een overhoekgebied welke is ontstaan door de schuine richting van het slagenlandschap ten opzichte van de Doctor Van Noortstraat. Deze voor Stompwijk beeldbepalende overhoeken kenmerken zich door een diversiteit aan stedelijke en agrarische functies en zijn daarmee een overgangszone tussen de lintbebouwing en de functie daarachter. Het plangebied kent een karakteristieke situatie doordat zij is gelegen op het eerste weiland naast de waterkering. En doordat aan de voorzijde ook een waterkering is gelegen lijkt het alsof het plangebied in een dalletje ligt. Op de projectlocatie staat een aantal opstallen (schuren) die tot voorkort behoren tot het perceel Westeinderweg 1. Deze opstallen zullen worden gesloopt. Langs de Westeinderweg staat een woning (Westeinderweg 3) met daarachter / daarnaast bedrijfsbebouwing (dieper de Westeinderweg in). Ten oosten van het plangebied is een nieuwbouwplan in ontwikkeling (Westeinderweg 2) waarbij er 3 woningen worden gebouwd, op basis van het boerenerf-principe.

Verkeersstructuur Het plangebied is op dit moment ontsloten voor gemotoriseerd verkeer via een ingang aan de voorzijde, tussen het woonhuis Westeinderweg 1 en het woonhuis van Westeinderweg 3. De Westeinderweg is de verbindingsweg tussen de Doctor van Noortstraat en het verderop gelegen agrarische lint welke ook de Westeinderweg heet. Aan dit lint zijn van oudsher 8 a 10 agrarische bedrijven gevestigd. Voorts is er een nieuwe verbindingsweg gerealiseerd naar het bedrijventerrein Huyssitterweg en de bedrijven in het huidige glastuinbouwgebied. Deze verbindingsweg levert een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het gebruik door zware vrachtwagens en het verlagen van de verkeersintensiteit op de Dr. van Noortstraat. Groenstructuur De groenstructuur wordt bepaald door de groene erfbegeleiding, de rafelige overgang tussen uitgeveend en niet uitgeveend gebied en de omliggende sloten. Deze rafelige overgang wordt gevolgd door de sloten waardoor er een typisch en landschappelijk waardevol beeld is ontstaan, dit als contrast met het overige zeer strakke slotenpatroon in de polder. Waterstructuur De waterstructuur wordt gevormd door de teensloten van de waterkeringen. Deze teensloten begrenzen met name het westelijke deel van het plangebied. De begrenzing van het eerste weiland met eveneens een teensloot ligt iets meer ten noorden van het plangebied.

28

3.2

Nieuwe situatie Ruimte Zoals reeds is omschreven, bevindt de locatie zich in een voor Stompwijk kenmerkende overhoek. Deze overhoek is geruime tijd als kansrijke locatie gezien voor het bouwen van woningen ten behoeve van de grote woningvraag die Stompwijk kent. De ontwikkeling binnen het projectgebied vormt in deze overhoek een waardevolle permanente invulling waarbij de taluds van de waterkering behouden blijven als grasland. Hiermee is de openheid en daarmee het zicht vanaf de Doctor Van Noortstraat op de Nieuwe Vaart en het achtergelegen landschap gewaarborgd. Met het behoud van deze openheid wordt tevens invulling gegeven aan het gemeentelijk beleid om te voorkomen dat de bebouwing aan de Doctor van Noorstraat een gesloten wand gaat vormen. Stedenbouwkundige uitgangspunten nieuwe ontwikkeling De nieuwe stedenbouwkundige opzet verwijst naar de landschappelijke context van het agrarisch (slagen-)landschap. Elementen die toegepast zijn, refereren naar het agrarisch erf. De bebouwing is geconcentreerd rondom het erf, en de architectuur verwijst nagenoeg letterlijk naar schuren en stallen. Op, of aan, de dijk wordt het dijklint afgemaakt middels woningen die zich voegen in de naastgelegen architectuur. Bouw- en kaphoogte, alsmede kleurstelling van de bakstenen passen in het lint.

Ook de materialisering van de buitenruimte wordt gerefereerd naar de sobere en doelmatige kleuren en materialen van het boerenerf. Materialen als (afgestrooid) asfalt, grind, baksteen, gras, en erfbeplanting vormen het palet waaruit gekozen zal worden. De beplantingssoorten refereren, evenals de stedenbouwkundige opzet, naar beplanting dat voorkomt binnen het boerenerf. (Knot-)wilgen, boerenjasmijn, meidoornhagen, hortensia’s en grasvelden bepalen het beeld. Met dit plan worden er 34 woningen mogelijk gemaakt. Het gemeentelijk uitgangspunt hierbij is het in standhouden van de agrarische kenmerken van het agrarisch erf. Door de gemeente zijn voor dit plan aan de Westeinderweg de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd:   

Naar buiten gekeerde bouwwerken hebben overwegend 1 laag met overheersende kapvorm; Aan de erf- of binnenzijde kan een bouwhoogte van 2 lagen met kap worden gehanteerd, maar 1 bouwlaag met overheersende kap blijft het beeld bepalen; Bebouwing kent een diversiteit in volumeopbouw aansluitend bij grote korrel kenmerkend voor agrarische bebouwing;

29

  

Gebouwen zijn herkenbaar als eenheid, ondanks individuele woningen; De bebouwing heeft haar oriëntatie zoveel mogelijk gericht op collectief erf. De Westeinderweg mag geen woonstraat karakter krijgen; Woningen aan de dijk sluiten aan bij de volumeopbouw en vormentaal in de omgeving. Diversiteit in ligging hoogte, kapvorm en materiaalgebruik is hierbij maatgevend. Hoogte aan de dijk is in de regel 1 laag met kap.

Voorts heeft de gemeente een spelregelkaart vastgesteld, met daarin de ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten gevisualiseerd.

Fig. 3.2 Spelregelkaart Westeinderweg, Stompwijk

Inhoud bouwplan Het doel is betaalbare woningen te bouwen voor jongeren en ouderen, inclusief een opgave sociale woningbouw. Ook is het de bedoeling dat de vraag uit Stompwijk zelf als eerst bediend wordt bij woningtoekenning. Het nieuwbouwplan bestaat uit het realiseren van 34 woningen. Daarvan 23 grondgebonden woningen en 8 beneden-boven-woningen (t.b.v. sociale woningbouw) en 3 appartementen. Aan de dijk komen twee twee-onder-een-kap woningen met voldoende doorzicht naar het gebied onder aan de dijk. Onderaan de dijk zijn er twee bebouwingsstroken waarbinnen in enkele rijtjes ongeveer 23 gevarieerde woningen worden gecreëerd (zie figuur 3.3 voor plattegrond nieuwe situatie).

30

Belangrijkste kenmerk van het plan is dat het zich concentreert rond het woonerf. Hierdoor blijft de Westeinderweg een agrarische weg en behoud het buitengebied zoveel mogelijk haar eigen karakter. De parkeerplaatsen komen aan de buitenkant van het plan, zodat er een verkeersluwe binnenruimte ontstaat.

Fig. 3.3 Plattegrond nieuwe situatie

Randen van het erf Voorts is het van belang dat de overgangen van het projectgebied naar de omgeving zorgvuldig worden ontworpen, waarbij een agrarisch karakter met een groene omlijsting het uitgangspunt is. De overgang naar het achterliggende weidelandschap bestaat uit een combinatie van bebouwing en bomen. Hiermee is de ontwikkeling landschappelijk ingepast en werkt de kopse gevel als sluitstuk van de ontwikkeling. De openbare buitenruimte van het plan wordt in eigen beheer onderhouden. De openbare ruimte buiten het plangebied blijft hetzelfde en wordt naar aanleiding van dit plan niet aangepakt. Verkeer De ontsluiting van het projectgebied wordt middels twee ‘inprikkers’ voorzien, zij leiden naar twee afzonderlijke parkeerhoven. Binnen het plangebied wordt een informele voetgangersroute voorzien door middel van een voetpad direct achter de brug aan de Doktor van Noortstraat richting het gezamenlijk erf, naar het grasveld achter het plangebied. Hierdoor ontstaat een informele route richting het buitengebied van Stompwijk.

31

Om het dorpslint te ontlasten en het verder op gelegen kassengebied en bedrijfslocatie (Meeslouwerpolder) te ontlasten wordt een nieuwe rondweg aangelegd. De weg doorkruist ook de Westeinderweg, waardoor deze Westeinderweg een directe aansluiting heeft op deze rondweg. De verwachting is dat deze rondweg voor een ontlasting van de verkeersdruk op de Westeinderweg zal zorgen door, met name, een vermindering van zwaar verkeer. De ontwikkeling van dit plan aan de Westeinderweg zal voor een beperkte toename zorgen van de verkeersdruk van de toekomstige bewoners. De woningen krijgen twee toegangsritten, vanaf de Westeinderweg. Beide toegangsritten leiden naar parkeerterrein behorende bij het bouwplan. Deze parkeerterreinen zijn minder zichtbaar vanaf de Westeinderweg. Dit versterkt tevens het dorpse karakter van de omgeving ter plaatse. Parkeren Het parkeren dient volgens het parkeernormenbeleid op eigen terrein opgelost te worden. Het parkeren wordt zo veel mogelijk uit het zicht gerealiseerd. In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op het onderwerp ‘parkeren’. Belangen omwonenden Naast de beleving van de openbare ruimte en de kwaliteit van de nieuwe woningen, is onderzocht of het plan ook verantwoord is vanuit het perspectief van de bestaande bebouwing c.q. omwonenden. Daarbij is er gekeken naar met name twee aspecten: bezonning en privacy voor bestaande omwonenden.

De afstand van de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande bebouwing in een gebied met lintbebouwing wordt uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar geacht, nu de nieuwbouw wat betreft functie aansluit op de reeds bestaande woonfuncties en eveneens de bebouwingshoogte aansluit op de bestaande bebouwing. Daarbij wordt opgemerkt dat bij de realisatie van dit bouwplan de regels uit het (privaatrechtelijke) burenrecht zullen en ook kunnen worden gerespecteerd. Het plan heeft dan ook geen onaanvaardbare gevolgen voor de privacy-situatie van omwonenden. Voor dit plan is ook de bezonningsituatie in beeld gebracht. De berekeningen zijn gevisualiseerd waarbij inzichtelijk is gemaakt wat de schaduwwerking is ten gevolge van het voorliggende bouwplan (Bezonningsstudie Architectenburo Van Vliet, d.d. 24 februari 2021, zie bijlage I). Uit deze bezonningsstudie wordt zichtbaar dat het bouwplan op een aantal

32

momenten van het jaar, op sommige tijdstippen, nadelige schaduweffecten geeft voor omliggende (woon)percelen. Echter dit is een zeer beperkt aantal momenten. Bovendien wordt nog ruimschoots voldaan aan onderstaande TNO-norm (zowel de ‘lichte’ als de ‘strenge’ norm): •

•

De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Geconcludeerd wordt dat dit bouwplan wat betreft bezonning en privacy aanvaardbaar is. Duurzaamheid Voor wat betreft duurzaamheidsmaatregelen voor het bouwplan kan het volgende worden opgemerkt. De nieuwe woningen aan de Westeinderweg worden voorzien van zonnepanelen. Voorts dienen de woningen te voldoen aan het Bouwbesluit, wat betekent dat er diverse (installatie)eisen gelden op het gebied van energievoorziening en isolatie. De woningen zullen gasloos worden gebouwd. Tevens zal er gebruik worden gemaakt van duurzame materialen. Voor wat betreft klimaatadaptief bouwen wordt verwezen naar paragraaf 5.5.2.8 van deze onderbouwing. Situeringstekening en inrichtingsplan Hieronder zijn nog twee impressies (fig. 3.4 en 3.5) opgenomen van het nieuwbouwplan. Tevens zij verwezen naar bijlage II van deze ruimtelijke onderbouwing (Westeinderweg, Stompwijk, 19 mei 2021).

33

Fig. 3.4 3D-impressie nieuwe situatie

Fig. 3.5 3D-impressie nieuwe situatie

34

Conclusie Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een goede aansluiting op de bestaande bebouwing. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het bouwplan daarom positief beoordeeld en bestaat er (stedenbouwkundig gezien) geen bezwaar tegen de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan.

3.4

Welstand

Het bouwplan aan de Westeinderweg is voor pre-advies voorgelegd aan de welstands- en monumentencommissie. De commissie is in principe akkoord met het voorliggende bouwplan: het bouwplan kan zowel op zichzelf beschouwd als in relatie tot zijn omgeving voldoen aan redelijke eisen van welstand. De verdere architectonische uitwerking van het bouwplan, alsmede de definitieve welstandstechnische beoordeling volgt in een lader stadium na indiening van de aanvraag om omgevingsvergunning tweede fase. Voor zover relevant voor de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning is de conclusie dat ook in welstandtechnische zin (welstand heeft zowel het op zichzelf staande pand beoordeeld en het pand in relatie tot de omgeving) geen belemmeringen bestaan voor het realiseren van de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan.