2305 Ruimtelijke Onderbouwing Leytsche Hof.pdf

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING WONINGBOUW LEYTSCHE HOF TE LEIDSCHENDAM

Mei 2021

Ruimtelijke Onderbouwing t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het realiseren van 153 woningen met parkeergarage op de locatie Leytsche Hof te Leidschendam-Centrum.

Opdrachtgever Opgesteld door Opsteller Datum Versie Kenmerk

: Ontwikkelingscombinatie Damcentrum : Legalexion : mr. A.G. van Keulen : 12 mei 2021 :3 : 13048/10

2

Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

INLEIDING Aanleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan Planologische procedure Leeswijzer

5 5 5 6 7 7

2. RUIMTELIJK BELEID 2.1 Nationaal 2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2.1.2 Besluit ruimtelijke ordening 2.1.3 Verdrag van Malta 2.2 Provinciaal 2.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 2.2.2 Omgevingsverordening 2.3 Regionaal 2.3.1 Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 2.3.2 Toetsing aan Woonvisie 2.4 Gemeentelijk 2.4.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) 2.4.2 Masterplan Damcentrum 2.4.3 Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 2.4.4 Woonvisie 2016 - 2020 2.4.5 Parkeernota 2.4.6 Water- en rioleringsplan 2016 - 2021 2.5 Conclusie ruimtelijk beleid

8 8 8 8 10 10 10 11 12 12 12 13 13 15 18 19 20 20 21

3. STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE 3.1 Toetsing bestemmingsplan ‘Damcentrum’ 3.2 Stedenbouwkundige onderbouwing 3.2.1 Beschrijving van de omgeving 3.2.2 Beschrijving van het plan 3.2.3 Welstand

22 22 24 24 24 34

4. VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN 4.1 Parkeren 4.1.1 Inleiding 4.1.2 Toegepaste parkeernormen 4.1.3 Toetsing bouwplan 4.2 Verkeersontsluiting en bereikbaarheid 4.2.1 Verkeerseffecten van het plan 4.2.2 Relatie met een "Duurzaam Veilige" wegencategorisering

35 35 35 35 37 38 38 39

5. OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN 5.1 Geluid 5.2 Milieuzonering 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Flora en fauna 5.4.1 Algemeen 5.4.2 Natuurtoets 5.4.3 Effectbeoordeling stikstofdepositie 5.5 Externe veiligheid

40 40 41 42 43 43 43 44 44

3

5.5.1 Inleiding 5.5.2 Relevante risicobronnen voor het projectgebied 5.5.2.1 Risicovolle inrichtingen en locaties 5.5.2.2 Route gevaarlijke stoffen 5.5.2.3 Transport gevaarlijke stoffen per spoor / water 5.5.2.4 Buisleidingen 5.5.3 Conclusie 5.6 Water 5.6.1 Inleiding 5.6.2 Waterbeleid 5.6.3 Huidige situatie 5.6.3.1 Oppervlaktewater 5.6.3.2 Waterkering 5.6.3.3 Ontwatering en grondwater 5.6.3.4 Waterkwaliteit 5.6.4 Toekomstige situatie 5.6.4.1 Oppervlaktewater 5.6.4.2 Watersysteem 5.6.4.3 Grondwater en aanlegpeil 5.6.4.4 Klimaatadaptatie 5.6.5 Conclusie 5.7 Bodem 5.7.1 Algemeen 5.7.2 Onderzoek 5.8 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 5.8.1 Inleiding 5.8.2 Onderzoeksresultaten vormvrije m.e.r.-beoordeling 5.8.3 Conclusie

44 45 45 45 46 46 47 47 47 47 48 48 50 50 50 51 51 52 52 53 55 55 55 55 56 56 56 57

6 CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE 6.1 Monumenten / Beschermd stads- en dorpsgezicht 6.2 Molenbiotoop 6.3 Archeologie 6.3.1 Inleiding 6.3.2 Archeologisch onderzoek 6.3.3 Beoordeling en conclusie

58 58 58 58 58 60 62

7 7.1 7.2

64 64 64

UITVOERBAARHEID Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

BIJLAGEN:

65

4

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding Al vanaf beginjaren 2000 wordt er gewerkt aan de herontwikkeling van het centrum van de Leidschendam, Damcentrum. Het is de bedoeling dat er in Leidschendam Centrum onder meer 550 nieuwe koop- en huurwoningen worden gerealiseerd. Verouderde woningen maken plaats voor ruime eengezinswoningen, chique herenhuizen en kleinschalige en exclusieve appartementengebouwen, verspreid over twaalf deelgebieden. De herontwikkeling van Damcentrum is gebaseerd op het ‘Masterplan Damcentrum’ dat op 6 april 2004 door de raad van de gemeente Leidschendam-Voorburg is het vastgesteld. In dit masterplan worden de ambities beschreven en onderbouwd, die richting moeten geven aan de toekomstige ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het historische centrum van Leidschendam. De verwezenlijking van de in het masterplan geformuleerde doelstellingen moet leiden tot een revitalisatie van het centrum, waarmee de waarden en kwaliteiten van het Damcentrum ook voor de toekomst veilig kunnen worden gesteld. De verwezenlijking van het masterplan vergt een aantal forse ruimtelijke ingrepen in het Damcentrum. Om deze ingrepen van een deugdelijke juridisch-planologische basis te voorzien, heeft de gemeenteraad op 6 juni 2005 het bestemmingsplan "Damcentrum" vastgesteld.

Dit plan is door GS goedgekeurd op 17 januari 2006 en, met uitzondering van het plandeel Damplein / Sluiskant, onherroepelijk geworden. De feitelijke werkzaamheden voor de revitalisatie van het Damcentrum zijn al geruime tijd in uitvoering, de verwezenlijking van de in het masterplan omschreven doelen vordert gestaag. De realisatie van de 153 woningen, met een parkeergarage op maaiveld onder een dek en parkeerkelder, voor de locatie Leytsche Hof vormt ook onderdeel van de ontwikkeling van Damcentrum. Vroeger stonden er op een gedeelte van de ontwikkellocatie eveneens woningen (portiekwoningen). De betreffende verouderde bebouwing is gesloopt. De locatie is nu een braakliggend terrein. Deze ruimtelijke onderbouwing is de basis voor een aanvraag om omgevingsvergunning voor een van het bestemmingsplan afwijkend plan.

1.2

Plangebied Het projectgebied is gelegen in het centrum van Leidschendam en wordt globaal begrensd door: - aan de noord-westzijde: de Oude Trambaan; - aan de zuid-oostzijde: de Landscheidingsstraat; - aan de zuid-westzijde: de Rijnlandstraat; - aan de noord-oostzijde: de Schoorlaan. Het projectgebied bestaat uit de volgende kadastrale percelen: - Sectie B, nummer 5828 - Sectie B, nummer 6534 - Sectie B, nummer 11858 - Sectie B, nummer 12460 (ged.) - Sectie B, nummer 11193 (ged.)

5

De locatie Leytsche Hof is gelegen aan de Rijnlandstraat, het noordelijke deel daarvan. Midden op de Rijnlandstraat is een groenstrook aanwezig, die de rijrichtingen van de weg splitst. Aan de overzijde van de Rijnlandstraat zal naar verwachting in 2022 worden gestart met de realisatie van het bouwplan ‘Rijnlandstraat Noord’.

Fig. 1.1 Luchtfoto met projectlocatie Leytsche Hof (globaal rood omkaderd)

bron: Google Earth

Het terrein is geheel onverhard en bestaat deels uit zand en deels uit gras met onkruiden. In het midden is een zandheuvel gelegen. Aan de zuidkant ligt een waterplas met rondom een houten beschoeiing. Het te bebouwen perceel wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van groen en water. Het terrein heeft op dit moment geen specifieke(re) functie. 1.3

Vigerend bestemmingsplan Het vigerende juridisch-planologische regime ‘Beheersverordening 2017 LeidschendamVoorburg’, op grond waarvan inhoudelijk integraal het ‘oude’ bestemmingsplan ‘Damcentrum’ voor een nieuwe planperiode van toepassing is verklaard, legt op de gronden in het plangebied, waar herontwikkeling van bebouwing en functies is voorzien, globale bestemmingen met uitwerkingsverplichting. Deze uit te werken bestemmingen kennen overigens wel zeer gedetailleerde uitwerkingsregels, waarin zaken zijn geregeld zoals:      

minimaal en maximaal te realiseren aantallen woningen; rooilijnen; maatvoering; bijzondere accenten; parkeren; et cetera.

Deze uitwerkingsregels zijn gebaseerd op een uitvoeringsprogramma, dat is ontworpen op basis van de ten tijde van de voorbereiding en vaststelling van het bestemmingsplan actuele inzichten over stedenbouwkundige inrichting, marktsituatie, en dergelijke. De actuele economische omstandigheden, maar ook gewijzigde inzichten over de meest optimale

6

opbouw van het bouwprogramma, parkeren, en dergelijke, leiden er echter toe dat de mate van detaillering van de uitwerkingsregels belemmerend werkt op de verwezenlijking van de doelstellingen uit het masterplan. De realisatie van de 153 woningen met een parkeergarage op maaiveld onder een dek en parkeerkelder op de locatie Leytsche Hof past op een aantal onderdelen niet binnen de planregels van het bestemmingsplan ‘Damcentrum’ (zie daarover verder paragraaf 3.1).

Fig. 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Damcentrum’ uit 2005 (projectlocatie: rode pijlen)

Om het bouwplan toch mogelijk te maken, dient een planologisch procedure te worden doorlopen zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. 1.4

Planologische procedure Om het gewijzigde woningbouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een procedure wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voor een dergelijke omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor de toepassing van deze procedure stelt artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ bevat. Dit document betreft een dergelijke ‘goede ruimtelijke onderbouwing’.

1.5

Leeswijzer Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van het geldende ruimtelijke beleid. Daarin komt vooral het locatie-specifieke beleid aan bod. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een stedenbouwkundige analyse, waarbij het gebied gekarakteriseerd wordt en ook het bouwplan zelf aan de orde komt. Hoofdstuk 4 gaat in op de verkeerskundige aspecten van het project. De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Daarna een hoofdstuk over cultuurhistorie en archeologie. Ten slotte onderbouwt hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan.

7

2.

RUIMTELIJK BELEID Dit hoofdstuk bevat het relevante ruimtelijke beleid en de relevante ruimtelijke regelgeving voor het projectgebied en nieuwbouwplan, dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota’s en overige documenten is vastgelegd.

2.1 2.1.1

Nationaal Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Vanuit het nationaal beleid zijn relevant de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, maart 2012) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, augustus 2011). De SVIR geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormings-mogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR een drietal Rijksdoelen geformuleerd: •

• •

de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat; de bereikbaarheid verbeteren; zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van haar inwoners. Conclusie Het nationale ruimtelijke beleid vormt geen belemmering voor de realisatie van dit plan. 2.1.2

Besluit ruimtelijke ordening Algemeen Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijk ordening dient in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Doelstelling van deze ladder is een goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Aan dit artikel dient ook te worden getoetst in het kader van een zogenaamde project-omgevingsvergunning. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

8

Artikel 3.1.6 lid 2 luidt als volgt: ‘De toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt, dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.’ Toetsing Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Dit plan moet worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in voornoemde definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening. Op het terrein stonden voorheen een schoolgebouw en een 4 laags appartementengebouw, alsmede groen en een vijver. Met de voorgenomen nieuwbouw wijzigt de functie van de locatie deels. Ingevolge artikel 3.1.6 lid 1 Bro is dus een beschrijving noodzakelijk van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Hierover het volgende. Ten aanzien van de voorgenomen woningbouw wordt allereerst opgemerkt dat de provincie verantwoordelijk is voor de gedecentraliseerde woningbouwplanning en de (wettelijk vereiste) toepassing van de (nieuwe) Ladder van Duurzame Verstedelijking. Als sturingsfilosofie in de VRM (Visie Ruimte en Mobiliteit) is gekozen voor kwalitatieve afstemming en risicoduiding. Volgens het regionale convenant ‘Gaten dichten in Haaglanden 2017 – 2026’ heeft Leidschendam-Voorburg heeft LV een sociale woningbouwopgave van 750 woningen voor de periode 2017-2025. Deze opgave wordt gehandhaafd in nieuwe regionale woningmarktafspraken voor de periode 2019-2030. Deze afspraken gaan uit van een toename van de woningvoorraad met 65.900 woningen. Voorts wordt in dit kader vermeld dat op de website www.nieuwekaartnl.nl o.a. de regionaal afgestemde woningbouwplannen zijn opgenomen. Ook het woningbouwplan voor de Leytsche hof is daarin opgenomen. Op dit moment zijn meerdere plannen in ontwikkeling voor het centrum van Leidschendam, zoals aan de Schoorlaan en Rijnlandstraat. De interesse voor deze plannen overvraagt veruit het aanbod. Verwacht wordt dat ook voor dit plan aan de Leytsche Hof zich vele geïnteresseerden zullen melden als potentiële kopers van de woningen. Deze verwachting onderschrijft de actuele behoefte aan de betreffende woningen.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling op de locatie Leytsche Hof voorziet in een behoefte. Voorts wordt hier opgemerkt dat het plan wordt gerealiseerd binnen het stedelijk gebied.

9

Conclusie Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan Leytsche Hof voldoet aan de motiveringseis als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. 2.1.3

Verdrag van Malta In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta, ook wel de conventie van Malta of het verdrag van Valletta genoemd, beoogt het cultureel erfgoed dat zich in de bodem bevindt beter te beschermen. Het gaat daarbij om archeologische resten als nederzettingen, grafvelden, en gebruiksvoorwerpen. Uitgangspunt van het verdrag is dat het archeologische erfgoed integrale bescherming nodig heeft en krijgt. Dit is gevat in drie principes: 1. streven naar behoud in situ van archeologische waarden. De bodem is de beste garantie voor goede conservering; 2. tijdig rekening houden in de ruimtelijke ordening met de mogelijkheid of aanwezigheid van archeologische waarden; 3. de verstoorder betaalt voor het doen van opgravingen en het documenteren van archeologische waarde. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet (juli 2016). Het Verdrag van Malta heeft tot doel het archeologisch erfgoed in Europa te beschermen. Als de bodem wordt verstoord, moeten volgens het verdrag belangrijke archeologische resten intact worden gehouden, bij voorkeur op locatie in de bodem en, als het niet anders kan, door opgraving en archivering. Voor de verdere toetsing van dit plan aan mogelijk aanwezige archeologische waarden wordt verwezen naar paragraaf 6.2.

2.2 2.2.1

Provinciaal Omgevingsvisie Zuid-Holland Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: 1. een INTRODUCTIE op het omgevingsbeleid, waarin zijn opgenomen de kaartbeelden en beschrijving van de ruimtelijke hoofdstructuur; 2. de ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: AMBITIES EN STURING. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. 3. een beschrijving van de OMGEVINGSKWALITEIT van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. 4. de samenhangende BELEIDSKEUZES voor de fysieke leefomgeving. Dit bestaande beleid is integraal toegankelijk via de digitale raadpleegomgeving.

De Omgevingsvisie omvat daarnaast de volgende wettelijk verplichte plannen:  de provinciale ruimtelijke structuurvisie, artikel 2.2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);  het milieubeleidsplan, artikel 4.9 van de Wet milieubeheer (Wm);  het regionale waterplan, artikel 4.4 van de Waterwet (Ww);  het verkeers- en vervoersplan, artikel 5 van de Planwet verkeer en vervoer;  de natuurvisie, artikel 1.7 van de Wet natuurbescherming (Wnb).

10

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het provinciaal omgevingsbeleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Dit sluit aan bij de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid gewerkt, die het provinciaal belang betreffen. Twee van de twaalf provinciale ’Opgaven Omgevingskwaliteit’ zijn:  Ruimte en verstedelijking Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied.  Wonen Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Steden bieden nog volop kansen om te bouwen en te verbouwen.

Ze kunnen de hoofdmoot voor hun rekening nemen van de woningen die Zuid-Holland tot 2030 extra nodig heeft. Daardoor kan het landelijk gebied open blijven. Door de schaalvoordelen blijft het mogelijk om goed openbaar vervoer tussen knooppunten te laten rijden. Gemeenten stellen zelf regionale visies voor onder meer woningen op. Door deze visies stemmen de gemeenten het aanbod met elkaar af op de reële behoefte naar woningen. Op deze wijze wil de provincie het tekort aan woningen voor bepaalde segmenten kleiner maken. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads- en dorpsgebied te realiseren. Dat is hier het geval. Verder dient de maatschappelijke behoefte van het plan te zijn aangetoond. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking is de behoefte aan dit plan onderbouwd (zie paragraaf 2.1.2). Zoals hierna in paragraaf 2.4.2 uitgebreider wordt beschreven, maakt het bouwplan voor de Leytsche Hof onderdeel uit van de integrale revitalisatie van het Damcentrum, die noodzakelijk is voor het behouden en versterken van de in de gemeentelijke structuurvisie beschreven (kern)waarden en ruimtelijke (kern)kwaliteiten van het centrumgebied. Het plan beoogt dus ook om de ruimtelijke kwaliteit van het Damcentrum te versterken (naast dat het voorziet in een behoefte).

Conclusie Gelet op het voorgaande sluit onderhavig plan goed aan op de thema’s uit Omgevingsvisie Zuid-Holland. 2.2.2

Omgevingsverordening Op 1 augustus 2020 is de provinciale omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening stelt regels waaraan bestemmingsplannen, wijzigings- en uitwerkingsplannen, beheers-

11

verordeningen en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan dienen te voldoen. Deze regels vloeien voort uit de Omgevingsvisie ZuidHolland. De herontwikkeling voor de Leytsche Hof betreft een plan dat gerealiseerd wordt binnen het ‘bestaand stads- en dorpsgebied’. Ingevolge de Verordening Ruimte dient dan wel getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Wat betreft dit onderwerp wordt verwezen naar paragraaf 2.1.2 van deze ruimtelijke onderbouwing. Voorts valt de planlocatie niet binnen een gebied met een bijzondere (kwaliteits)aanduiding van de Omgevingsverordening. Ook voor het overige bevat de Omgevingsverordening geen bepalingen die een belemmering vormen voor onderhavige ontwikkeling. Conclusie De Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor onderhavig plan voor de Leytsche Hof.

2.3 2.3.1

Regionaal Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 De Haaglandengemeenten vormen al jaren een gezamenlijke woningmarktregio. De regionale samenwerking op het gebied van ‘wonen’ is na het opheffen van het Stadsgewest Haaglanden voortgezet middels een bestuurlijke tafel Wonen met de negen haaglandengemeenten. Aan de hand van een gezamenlijk woningbouwprogramma willen de gemeente zo goed en efficient mogelijk inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoeften van de regio Haaglanden. Een vast uitgangspunt daarbij is het zoveel mogelijk realiseren van de woonopgaven binnen bestaande stedelijke gebieden. Dit omwille van het in stand kunnen houden van de specifieke groene en blauwe kwaliteiten van de regio, die in belangrijke mate bijdragen aan het prettige woonklimaat van Haaglanden. Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeente er gezamenlijk naar om te voldoen aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op oude bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden.

2.3.2

Toetsing aan Woonvisie Een van de uitgangspunten vanuit de regionale woonvisie is het realiseren van de woonopgave binnen bestaande stedelijke gebieden. De gemeente streven er naar om aan de provinciale vraag van ruim 50.000 woningen tot 2025 te voldoen. Dit is een grote opgave en met het onderhavige plan wordt een kleine bijdrage geleverd door een woongebied te realiseren met 325 woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Op de website www.nieuwekaartnl.nl zijn o.a. de regionaal afgestemde woningbouwplannen opgenomen. Ook het plan Leytsche hof is daarin opgenomen.

12

Fig. 2.1 Uitsnede ‘De Nieuwe Kaart van Nederland’

Conclusie De ontwikkeling voor de Leytsche Hof past binnen het regionaal woningbouwprogramma Haaglanden. 2.4 2.4.1

Gemeentelijk Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:   

versterken van de groene woonstad; verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.

De structuurvisie daarbij gaat uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Onderhavig plangebied valt binnen het stedelijke gebied (met een ‘gemengd programma’, zie onderstaande uitsnede van de structuurvisiekaart). Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80 % van de woningbouwopgave en het faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Tenslotte wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe

13

economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden.

Fig. 2.2 Uitsnede Structuurvisie Ruimte voor Wensen (projectlocatie: zie blauwe pijl)

In de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar doelstellingen en ambities beschreven. Deze kunnen alleen gehaald worden als instrumenten, (ruimtelijke) programma’s en projecten in onderlinge samenhang worden uitgevoerd. Om dat te bereiken heeft de gemeente een uitvoeringsprogramma vastgesteld (d.d. 25 september 2012). Dit uitvoeringsprogramma beschrijft de hoofdlijnen van de planning van de ruimtelijke ontwikkeling voor de periode tot 2040, zoals die zijn beschreven in de structuurvisie. Het plan voor de Leytsche Hof behoort tot Leidschendam-Zuidzone. Het gebied ‘Leidschendam-Zuidzone’, waar deze nieuwbouwlocatie binnen valt, wordt in het uitvoeringsprogramma genoemd als toekomstige ‘centrumontwikkeling en transformatie’. Het voorliggende bouwplan voor de Leytsche Hof sluit aan op de doelstellingen van de structuurvisie. Met de voorgenomen planontwikkeling wordt immers een bijdrage geleverd aan het behalen van de doelstelling om de woningbouwopgave te realiseren binnen het stedelijk gebied. Het voorziet immers in een aanbod van nieuwe woningtypen die aansluiten bij de vraag vanuit de woningmarkt. De algemene doelstelling van het masterplan is het versterken centrumgebied, het benutten van het centrumgebied als goede woonlocatie en woningvraag op te lossen.

Het masterplan gaat uit van een weefsel van doorlopende en aan elkaar verbonden straten c.q. wijken, waarbij ook ‘groen’ een belangrijke rol speelt. Zo is de Rijnlandstraat (al sinds langere tijd) voorzien van een doorbraak, waardoor er een betere aansluiting op het centrum ontstaat. Deze Rijnlandstraat is voorzien van een middenstrook met bomen. De Schoorlaan wordt vormgegeven als een singelprofiel met een talud en bomen, waarbij de sloot wordt verbreed en zo ook extra waterberging ontstaat. Voorts wordt binnen het plan Leytsche Hof een parkeergarage gerealiseerd, onder maaiveld (met kelder) en op maaiveld met een groen dek daarop. Dat betekent dat op dit dek beplanting kan groeien en water kan worden vastgehouden. Met het plan voor de Leytsche Hof worden woningen toegevoegd met uit diverse prijsklassen. Hieronder een tabel van de woningtypen voor het plan Leytsche Hof. Voor de categorie ‘duur’ geldt een huurprijs van 1.100 euro +, en een koopprijs van 375.000 euro +.

14

Met de woonstudio’s en de middeldure appartementen wordt direct voorzien in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters. De toevoeging van de duurdere woningen voorzien direct in de behoefte aan woningen voor gezinnen (met kinderen), dus veelal voor de doorstromers, en indirect in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters (via die doorstroming). Met een sterke positionering binnen de regio wil de gemeente Leidschendam-Voorburg gezinnen met kinderen en hoogopgeleide kenniswerkers aantrekken. De nieuwe instroom is gewenst voor een gezonde en evenwichtige ontwikkeling van de gemeente. Er was een groot aandeel in goedkope woningen huur en koop in Leidschendam-Centrum. Er is met dit plan gezocht naar een gevarieerd aanbod met kansen voor gezinnen, alleenstaanden en senioren om zo de samenstelling van inwoners meer in balans te brengen. Conclusie Het plan voor de Leytsche Hof sluit aan op de doelstellingen van de structuurvisie. Het bouwplan is onderdeel van de integrale revitalisatie van het Damcentrum, die noodzakelijk is voor het behouden en versterken van de in de structuurvisie beschreven (kern)waarden en ruimtelijke (kern)kwaliteiten van het centrumgebied. 2.4.2

Masterplan Damcentrum Op 6 april 2004 heeft de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg het ‘Masterplan Damcentrum’ vastgesteld. Het Masterplan beschrijft hoe het historische centrum van Leidschendam zich, mede op basis van eerder geformuleerde stedenbouwkundige uitgangspunten, naar de toekomst toe ruimtelijk en functioneel zou moeten ontwikkelen om van dit gebied een levendig, leefbaar en vitaal stedelijk verblijfsgebied te maken. Het betreffende Masterplan Damcentrum uit 2004 vormt nog steeds uitgangspunt bij de herontwikkelingsplannen van het Damcentrum. Het Masterplan streeft naar hoge kwaliteit, waarbij de hoofddoelstelling voor het centrumgebied zijn:  het versterken van de functionele, ruimtelijke en economische structuur;  het verbeteren van de leefbaarheid;  het verbeteren van de kwaliteit, sfeer, uitstraling en imago van het historische centrum als geheel;  het verwezenlijken van een algemene kwaliteitsverbetering van het woningaanbod, de woonomgeving, de openbare ruimte, de mogelijkheden voor ontspanning en recreatie, de culturele activiteiten, de verkeerssituatie en het winkelaanbod.

15

Het masterplan zegt over de nieuwbouw voor de locatie Leytsche Hof onder meer het volgende (in paragraaf 4.5.1, over de Rijnlandstraat): ‘Op de kop van de Rijnlandstraat is een markante toren van dertien verdiepingen voorzien. Deze vormt een ruimtelijke begrenzing van de J.S Bachlaan en leidt de Rijnlandstraat in. De begane grond biedt ruimte voor een kleinschalige commerciële of publieke functie. De straat wordt ingericht als laan met een middenprofiel met gras, water en bomen. De bebouwing is met twee tot vijf bouwlagen afgestemd op het brede profiel. De nieuwe bebouwing is in principe pandsgewijs opgebouwd. Hierdoor ontstaat een mooie maat en schaal in het profiel.’ Omdat het plan ook grenst aan de Schoorlaan, is ook hetgeen in paragraaf 4.6 van het masterplan staat vermeld over de bebouwing aan de Schoorlaan relevant: De Schoorlaan wordt hét adres voor ‘mooi wonen’. De voorzijde van de woningen liggen aan het water, aan de achterzijde hebben ze terrassen met een tuin op de zon. Verschillende architectonische varianten zijn denkbaar om de locatie aan het water goed te benutten. In eerste instantie was het de bedoeling om het water te verbinden met de Vliet. Door technische en waterhuishoudkundige problemen is dit echter niet mogelijk gebleken. De bestaande laan met elzen behoudt zijn functie voor voetgangers en fietsers.

De huidige smalle sloot langs de laan wordt sterk verbreed in zuidelijke richting, tot aan de nieuwe woningen. De ontsluiting voor de auto’s van de woningen loopt via de parkeerstraat onder de panden, met toegangen aan de Zaagmolenstraat en de Landscheidingsstraat. Parallel aan de Schoorlaan wordt aan de noordzijde een nieuwe woonstraat aangelegd. Deze straat heeft aansluitingen op de Landscheidingsstraat en de Zaagmolenstraat. De huidige wegverbindingen tussen het Damcentrum en de Rietvink wordt ter hoogte van de Landscheidingstraat alleen toegankelijk voor het langzaam verkeer (voetgangers en fietsers) en ter hoogte van de Zaagmolenstraat wordt de huidige situatie gehandhaafd. Het plan aan de Leytsche Hof sluit aan op de uitgangspunten en stedenbouwkundige opzet zoals opgenomen in het Masterplan, om de navolgende redenen: 

Het plan sluit aan op de functionele en ruimtelijke structuur de zoals beoogd in het Masterplan. Hierover het volgende: - Zoals op onderstaande afbeelding is af te leiden, gaat het Masterplan op onderhavige projectlocatie uit van woningbouw. De bebouwing wordt vanuit de Rijnlandstraat Zuid als het ware doorgezet tot de Oude Trambaan. Het deelgebied Leytsche Hof ligt op de overgang van de grondgebonden herenhuizen aan de Rijnlandstraat en de bebouwing aan de J.S. Bachlaan (appartementen); -

Het bouwplan kiest ervoor om de hoogteaccenten te verschuiven naar Oude Trambaan. In het Masterplan was immers voorzien in een hoogteaccent op de hoek van de Schoorlaan en de Landscheidingsstraat. Deze komt te vervallen. Dat betekent dat er geen schaduw meer valt over het binnengebied, maar over de Oude Trambaan. Bovendien wordt hierdoor de bestaande bebouwing aan de Landscheidingsstraat ontzien (zie voor wat betreft de bezonningsstudie, paragraaf 3.2.2 en bijlage II)

-

Op de hoek van de Rijnlandstraat en de Oude Trambaan wordt voorzien in de in het masterplan genoemde markante toren van 14 bouwlagen, als ruimtelijke begrenzing van de J.S. Bachlaan en inleiding op de Rijnlandstraat. Dat is 1 bouwlaag hoger dan in

16

het masterplan is voorzien. De reden daarvan is dat daardoor het volume wat ranker kan worden vormgegeven, zonder ruimteverlies. Dat maakt dat de impact op de omgeving wat minder is, in vergelijking met het oorspronkelijke plot. -

In masterplan wordt ervan uit gegaan dat er een rooilijn met panden langs Schoorlaan wordt gemaakt. In lijn met masterplan is hieraan invulling gegeven met de 9 zogenaamde ‘waterwoningen’. Deze woningen zijn zeer goed geschikt voor gezinnen. Dat levert ook een goede menging op van bewonerssamenstelling van Leytsche Hof als geheel. Deze programmatische menging was het uitgangspunten van het masterplan, dat wil zeggen kleine / grote woningen, appartementen / grondgebonden woningen.

-

De Rijnlandstraat moet volgens het Masterplan worden ingericht als laan met een middenprofiel met gras, water en bomen. De Rijnlandstraat is op dit moment voor het grootste deel al zo ingericht. Het bouwplan Leytsche Hof sluit daaropaan;

-

Hoewel het geen onderdeel uitmaakt van de te verlenen omgevingsvergunning, sluit het bouwplan ook aan op hetgeen in het masterplan wordt aangegeven over de beoogde verbreding van de Schoorlaan, de verbreding van de daaraan parallel lopende smalle sloot en het behoud van de elzen aldaar.



Het bouwplan voor de Leytsche Hof wijkt overigens in zoverre af van het masterplan dat op de begane grond geen commerciële of publieke functies zijn opgenomen. Er wordt voor gekozen om het winkelgebied in het centrum van Leidschendam vooral te concentreren op en rondom het Damplein en de Damlaan. Verder is er in het centrum van Leidschendam op dit moment voldoende oppervlakte beschikbaar voor commerciële of publieke ruimten;



De bebouwing is met drie tot vijf bouwlagen afgestemd op het brede profiel van de Rijnlandstraat Noord en sluit daarmee ook aan op de reeds bestaande en nog in aanbouw zijnde woningen aan de Rijnlandstraat Zuid en Noord (aan de overzijde);



De nieuwe bebouwing is in principe pandsgewijs opgebouwd. Hierdoor ontstaat een gedifferentieerd en aantrekkelijk straatbeeld;



De nieuwe woningen van het bouwplan voor de Leytsche Hof leveren, als onderdeel van het totale herinrichtingproject voor het Damcentrum, een belangrijke bijdrage aan de ambities van Damcentrum. Het zijn moderne stadswoningen die passend binnen de ambitie voor de Hollandse waterstad zijn vormgegeven, maar wel een unieke en hoogwaardige vormgeving hebben.

17

Fig. 2.3 Impressie Bouwblok Masterplan (projectlocatie: zie blauwe pijl)

Fig. 2.4 Impressie bouwblok van Rijnlandstraat en van de kruising met de Oude Trambaan, in het verlengde van de J.S. Bachlaan

Fig. 2.5 Impressie Bouwblok Masterplan (projectlocatie: zie blauwe pijl)

Fig. 2.6 Impressie waterwoningen Schoorlaan

Conclusie Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het voorliggende bouwplan voor de Leytsche hof aansluit op en bijdraagt aan de in het Masterplan geformuleerde hoofddoelstellingen. 2.4.3

Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 Om een aantrekkelijk en breed toegankelijk woonaanbod te creëren, voldoende sociale woningbouw en aanbod voor kleinere huishoudens, jong en oud en voldoende variatie in woonmilieus, is de Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 op 14 juli 2020 in werking getreden. Deze verordening is van toepassing als een initiatiefnemer voornemens is een bouwplan te realiseren met 10 of meer zelfstandige woningen in afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Daar is hier sprake van. Artikel 4 van de verordening bepaalt dat bij een bouwplan met 10 of meer woningen de initiatiefnemer minimaal 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huur- of koopwoningen in het geplande woningbouwprogramma dient te realiseren.

18

De verordening is echter niet van toepassing op een bouwplan indien vóór de dag van de inwerkingtreding van deze verordening tussen de gemeente en de initiatiefnemer van het bouwplan een intentieovereenkomst, een anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de Wro, een koop- en realisatieovereenkomst, een ontwikkelovereenkomst of enige andere daarmee naar aard, doel en/of inhoud vergelijkbare privaatrechtelijke overeenkomst over het bouwplan is gesloten (artikel 3 lid 5 onder a van de Verordening). Dat is hier het geval. Dit project is gebaseerd op een eerder vastgesteld Masterplan en de Samenwerkingsovereenkomst voor Damcentrum. Hierin zijn afspraken gemaakt over het aantal te bouwen (sociale) woningen. Conclusie De Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020 is in dit geval niet van toepassing gelet op eerder gemaakte afspraken. Desondanks voldoet het woonprogramma aan de actuele opgaven voor sociale en middeldure woningbouw. 2.4.4

Woonvisie 2016 - 2020 Op 13 september 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016 – 2020 vastgesteld. Nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt en in de wetgeving vroegen immers om een heroriëntatie op het woonbeleid zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie 2020 en de evaluatie daarvan in 2010. De woningmarkt laat een meer op de vraaggerichte ontwikkeling zien. Vraaggericht wil zeggen dat er niet in de eerste plaats wordt gekeken naar de afzetmogelijkheden van woningen op korte termijn. Er moet beter worden nagedacht over de toekomstwaarde van de woningvoorraad en over de vraag waar onze (toekomstige) inwoners in bredere zin behoefte aan hebben voor de lange termijn. Zij kiezen niet alleen voor een woning, maar stellen ook eisen aan de woonomgeving en aan voorzieningen. De uitgangspunten voor het wonen uit de huidige Woonvisie 2020 blijven ook in deze actuele woonvisie onverkort van kracht. De gemeente kiest voor een aantrekkelijke, groene woongemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw en een gevarieerd aanbod in woningen en woonmilieus.

Hiermee blijven de volgende doelstellingen uit de bestaand woonvisie gelden:  Waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad  Waarborgen dat de variatie in gewenste woonmilieus in Leidschendam-Voorburg wordt behouden en waar mogelijk versterkt  Een strategische inzet van nieuwbouw  De bevordering van de doorstroming, onder andere voor starters en jonge gezinnen  Integrale aanpak planontwikkeling  Actieve inzet in de regio op het gebied van wonen De Woonvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen raakt en toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol speelt. Het is volgens de Woonvisie belangrijk dat woonconsumenten iets hebben om uit te kiezen. Verschillende woningen en verschillende woonmilieus. Wat de woonconsument wenst, is het uitgangspunt in het ontwikkelen van bouwplannen. De vraag naar bepaalde woningtypen, prijsklassen, woonmilieus, is bepalend.

19

Verder streeft het enigszins vergrijsde Leidschendam-Voorburg naar een evenwichtige opbouw van de bevolking. Het is van belang extra aandacht te schenken aan de sociale eenheid binnen de wijken, aan de voorzieningen en aan variatie wat betreft bewonersgroepen. Volgens het woningbouwprogramma van de gemeente is er vooral behoefte aan eengezinswoningen in de goedkope en middeldure sector in Leidschendam. De gemeente wil meer jongeren en starters op de woningmarkt een plek geven. Eén van de mogelijkheden daartoe is het bouwen van hoofdzakelijk woningen die behoren tot de middeldure en duurdere sector. Op die manier wordt doorstroming mogelijk gemaakt. Deze woningen kunnen immers gekocht worden door bewoners die een vervolgstap willen maken in hun wooncarrière. De door deze doelgroep achtergelaten woningen bieden vervolgens weer ruimte voor jongeren en starters op de woningmarkt. Zo vormt het plan voor de Leytsche Hof een toevoeging aan de woningvoorraad welke past binnen uitgangspunten van de Woonvisie. Ten slotte wordt nog opgemerkt dat dit plan conform de uitgangspunten van de Woonvisie binnenstedelijk wordt gerealiseerd. Conclusie Het bovenstaande beschrijft het beleid uit voorgaande jaren. Momenteel is de aandacht vooral gericht op het toevoegen van sociale en middeldure woningen.

Voor projecten die al langer lopen, zoals Leytsche hof, en waarvoor een samenwerkingsovereenkomst is gesloten met de gemeente, is het actuele beleid echter niet van toepassing (zie ook paragraaf 2.4.3). 2.4.5

Parkeernota Het gemeentelijk parkeerbeleid is opgenomen in de gemeentelijke Parkeernota. In deze nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkings-beleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. De Nota Parkeernormen is een uitwerking van de Parkeernota 2005 en is in 2012 vastgesteld. Voor de verdere toetsing van deze ontwikkeling aan de Nota Parkeernormen en de daaruit voortvloeiende conclusies, wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing. Daaruit blijkt dat de parkeersituatie in Leytsche Hof past binnen de in 2019 vastgestelde geactualiseerde parkeerbalans. Conclusie Wat betreft parkeren is de Parkeernota 2005 bij het plan voor de Leytsche Hof als uitgangspunt genomen, met daarbij de geactualiseerde parkeerbalans.

Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing.

2.4.6

Water- en rioleringsplan 2016 - 2021 Eind 2015 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg het ‘Water- en rioleringsplan’ (WRP) vastgesteld. Dit WRP is tot stand gekomen in samenwerking met de hoogheemraadschappen van Rijnland en Delfland. Het WRP bestrijkt de planperiode 2016 tot en met 2021 en voldoet aan de wettelijke en gemeente-specifieke eisen op het gebied van de gemeentelijke watertaken. Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan

20

schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met de effecten van klimaatverandering. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied. Tevens zijn zij in het kader van het vooroverleg op grond van de Wro betrokken bij het tot stand komen van het plan aan de Leytsche Hof. Conclusie Het ‘Water- en rioleringsplan 2016 – 2021’ bevat voor de locatie Leytsche Hof geen specifiek beleid. Niettemin sluit de beoogde herontwikkeling aan op de daarin opgenomen uitgangspunten. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.6 van deze ruimtelijke onderbouwing. 2.5

Conclusie ruimtelijk beleid Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er uit het oogpunt van het nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmeringen aanwezig zijn voor het realiseren van onderhavig plan voor de Leytsche Hof te Leidschendam.

21

3.

STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE Het nieuwe voorliggende plan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. De stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan zal daarom nader moeten worden beoordeeld en onderbouwd. Hierna wordt eerst nader ingegaan op de strijdigheden met het bestemmingsplan. Vervolgens zal een stedenbouwkundige onderbouwing worden gegeven van het bouwplan.

3.1

Toetsing bestemmingsplan ‘Damcentrum’ Ingevolge het bestemmingsplan ‘Damcentrum’ rusten op de percelen aan de Leytsche Hof de volgende bestemmingen: a. b. c. d.

Water (artikel 19) Archeologisch waardevol gebied (artikel 21) Molenbiotoop (artikel 24) Uit te werken gebied voor woondoeleinden (UW 130-140) (artikel 25)

Hierna volgt een verdere beschrijving van deze bestemmingen, toegepast op het bouwplan aan de Leytsche Hof. Ad a. Water Op grond van artikel 19 lid 1. zijn de gronden op de plankaart aangewezen voor Water (WA) zijn bestemd voor onder meer: a. de wateraanvoer en -afvoer en de waterberging; b. verkeer te water; alsmede voor: c. ter plaatse van de aanduiding "brug": tevens voor verkeer en verblijf als bedoeld in artikel 20 Verkeers- en verblijfsdoeleinden; d. ter plaatse van de aanduiding "bruggen toegestaan" zijn bruggen ten behoeve van de ontsluiting van de woningen toegestaan. De ontsluiting van de woningen aan de Schoorlaan vindt deels plaats via een brug over deze bestemming ‘water’. Het bouwplan past binnen deze bestemming. Ad b. Archeologisch waardevol gebied (art. 21) Gronden met deze (dubbel)bestemming zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen zijn pas toelaatbaar na een binnenplanse vrijstelling van het college, op basis van een rapport waarmee de archeologische waarde van de betrokken gronden in voldoende mate is vastgesteld en de betreffende waarden door de verwezenlijking van het bouwplan niet worden geschaad. Wat betreft archeologisch onderzoek wordt verder verwezen naar paragraaf 6.2 van deze ruimtelijke onderbouwing.

Overigens dient ingevolge artikel 21 lid 7 van de planregels wel een zogenaamde aanlegvergunning (sinds de invoering van de Wabo onderdeel uitmakend van de omgevingsvergunning) te worden aangevraagd. De omgevingsvergunning zal ook zien op deze activiteit (als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo).

22

Ad c. Molenbiotoop (art. 24) Op grond van artikel 24, eerste lid, van de bestemmingsplanvoorschriften zijn de gronden gelegen binnen de op de kaart aangegeven molenbiotoop mede bestemd voor de bescherming en behoud van de vrije windvang van en het zicht op de molen. Het projectgebied valt gedeeltelijk binnen deze molenbiotoop. Op grond van artikel 24, tweede lid, mag op deze gronden uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de volgende hoogtebepalingen: - binnen een afstand van 100 m rondom de molen mag geen bebouwing worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek; - binnen een afstand van 100 tot 400 m van de molen mag geen bebouwing worden opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek; Omdat ingediende bouwplan binnen de gestelde maximale hoogteregels blijft, zijn er geen strijdigheden c.q. belemmeringen met betrekking tot de molenbiotoop (zie ook paragraaf 6.2). Ad d. Uit te werken gebied voor woondoeleinden (art. 25) Het voorliggende bouwplan voor de Leytsche Hof wijkt af van de uitwerkingsregels die in de vigerende uit te werken bestemming zijn opgenomen.

De afwijkingen zijn kort samengevat als volgt te omschrijven (zie ook de tekening van bijlage I waarin de afwijkingen, voor zover mogelijk, visueel inzichtelijk zijn gemaakt): 1.

2.

3.

4.

5.

Overeenkomstig artikel 25 lid 2 sub d dient daar waar op de plankaart de aanduiding ‘voorgevellijn’ is aangegeven de voorgevel van de hoofdgebouwen volledig in de voorgevellijn te worden gebouwd of in afwijking daarvan maximaal 0,5 meter daarachter. Aan deze bepaling wordt niet geheel voldaan; Overeenkomstig artikel 25 lid 2 sub e dient de bouwhoogte van gebouwen ten minste 9 m en mag ten hoogste 16,5 m bedragen. Voor woonblok 4 (blok op de hoek Schoorlaan / Oude Trambaan) wordt daar niet aan voldaan. De bebouwingshoogte bedraagt daar 21,7 meter; Overeenkomstig artikel 25 lid 2 sub j mag de bouwhoogte van gebouwen ter plaatse van de gronden die zijn voorzien van de aanduiding ‘hogere bouwhoogte’ ten hoogste 40 meter bedragen. Voor de woontoren wordt daar niet aan voldaan vanwege de bebouwingshoogte van 45 meter; Overeenkomstig artikel 25, tweede lid, sub k, dient de panddiepte van woningen en / of woongebouwen ten minste 10 meter te bedragen. Voor wat betreft een aantal woningen wordt daar niet aan voldaan; Overeenkomstig artikel 25, tweede lid, sub n.1, dient binnen het UW-gebied te worden voorzien in ten minste: 2,0 parkeerplaats per grondgebonden woning en 1,5 parkeerplaats per gestapelde woning. Het bouwplan gaat echter uit van een andere norm, in paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op het onderwerp parkeren.

Gelet op bovengenoemde strijdigheden is het niet mogelijk om gebruik te maken van de uitwerkingsbevoegdheid. Omdat hier sprake is van een uit te werken bestemming bepaalt artikel 26 lid 3 van de planregels dat op de gronden met de in lid 1 genoemde bestemming (‘Uit te werken gebied voor woondoeleinden’) uitsluitend mag worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft verkregen en krachtens de in een zodanig plan gestelde eisen (dus een ‘voorlopig bouwverbod’). Het bouwen zonder uitwerkingsplan is in strijd met dit artikel. De te verlenen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo ziet eveneens op de strijdigheid met dit artikel.

23

3.2

Stedenbouwkundige onderbouwing In paragraaf 2.4.2 is het "Masterplan Damcentrum" al genoemd als onderdeel van het relevante beleidskader voor de beoordeling van het voorliggende bouwplan voor de Leytsche Hof. Het Masterplan beschrijft hoe het historische centrum van Leidschendam zich, mede op basis van eerder geformuleerde stedenbouwkundige uitgangspunten, naar de toekomst toe ruimtelijk en functioneel zou moeten ontwikkelen om van dit gebied een levendig, leefbaar en vitaal stedelijk verblijfsgebied te maken. Deze globale basis is in eerste instantie naar een meer concreet niveau vertaald in het bestemmingsplan ‘Damcentrum’, waarin de objectieve randvoorwaarden zijn vastgelegd waaraan de verdere verwezenlijking van de verschillende deelgebieden zal moeten voldoen. Zoals hierboven beschreven, wijkt het nu voorliggende bouwplan voor de locatie Leytsche Hof af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. Hierna zal worden ingegaan op de stedenbouwkundige, kwalitatief-ruimtelijke en welstandstechnische aanvaardbaarheid van het bouwplan.

3.2.1

Beschrijving van de omgeving De zuidwestzijde van de locatie Leytsche Hof grenst aan de Rijnlandstraat. De Rijnlandstraat is een ruim vorm gegeven laan binnen het centrum van Leidschendam. Wat betreft de inrichting is gekozen voor een brede middenberm van gras en rijen van bomen. Bomen in de straat zorgen voor een statig karakter. De Rijnlandstraat loopt parallel aan de Damlaan en biedt direct toegang tot de Oude Trambaan en de J.S. Bachlaan. Aan de overzijde van de Rijnlandstraat is eveneens een nieuwbouwplan in ontwikkeling, met woningbouw (Rijnlandstraat Noord). Dat betreft de realisatie van 12 grondgebonden woningen en een appartementengebouw op de hoek van de Rijnlandstraat en de Oude Trambaan. De grondgebonden woningen hebben een pandsgewijze opzet en bestaan uit 3 bouwlagen met een kap. Het appartementengebouw bestaat uit 5 bouwlagen. Aan de noordwestzijde grenst het plan Leytsche Hof aan de Oude Trambaan. De Oude Trambaan vormt een gebiedsontsluitingsweg, waar een maximumsnelheidsregime geldt van 50 km/uur. De Oude Trambaan vormt in zekere zin de begrenzing tussen het centrum van Leidschendam en het ten noorden daarvan gelegen gebied. De bebouwing aan de Oude Trambaan is gevarieerd. Er staat een aantal appartementengebouwen, met in de plint commerciële ruimten. Direct tegenover de locatie Leytsche Hof is een garagebedrijf aanwezig.

Aan de noordoostzijde grenst het plan Leytsche Hof aan de Schoorlaan. De Schoorlaan is een verkeersluwe straat (éénrichtingsverkeer), met veel groen en een watergang. Ter hoogte van de locatie Leytsche Hof staat aan de overzijde van de Schoorlaan (ten noordoosten van de locatie Leytsche Hof) een wat ouder appartementencomplex met 6 bouwlagen. Iets meer zuidelijk van het appartementencomplex staat parallel op de Schoorlaan een aantal patiowoningen. Aan de zuidoostzijde grens het bouwplan voor de Leytsche Hof aan de Landscheidingsstraat. De Landscheidingsstraat vormt de verbinding tussen de Rijnlandstraat en de Schoorlaan. Aan de Landscheidingsstraat is in 2016 reeds een nieuwbouwplan gerealiseerd: een appartementengebouw met vier bouwlagen. Een deel van de Landscheidingsstraat is nog onbebouwd. Met onderhavig plan wordt dat deel nu wel bebouwd.

24

3.2.2

Beschrijving van het plan Algemeen Het centrum van Leidschendam ondergaat momenteel een grote metamorfose waarbij het karakter van Leidschendam opnieuw wordt gedefinieerd. Met respect voor de omgeving herrijst op diverse locaties veelzijdige en gevarieerde bebouwing, met een historisch geïnspireerde architectuur als die van een Hollandse Waterstad met wisseling in panden, grotere en kleinere korrel in straten, wisselende dak-typologie en architectuur, wisselende hoogte van panden waardoor een stads silhouet van daklijnen ontstaat, kenmerkende klassieke pandopbouw met plint, midden en dak en duidelijk vormgegeven entrees, zonder historiserend te zijn. Het uitwerkingsplan gaat uit van de mogelijkheid tot drie hoogte accenten. In het bouwplan worden er twee ingetekend waarbij een accent niet op de hoek Schoorlaan / Landscheidingsstraat is gelegen, maar is verschoven naar de hoek Oude Trambaan / Schoorlaan. De reden voor deze verschuiving is een optimale ontsluitingsstructuur van de appartementen. Inhoud plan Dit project bestaat uit de realisatie van 153 woningen, met een parkeergarage in kelder en op maaiveld. De parkeergarage wordt overdekt door een daktuin. Hierna volgt een beschrijving van de stedenbouwkundige opzet van het plan. Aan het einde van deze paragraaf zijn enkele beeldimpressies opgenomen. Het uitwerkingsplan stond op deze locatie overigens 130 woningen toe.

Het bouwplan gaat uit van 153 woningen (zie onderstaande tabel). Deze woning toename binnen de gestelde maximale bouwhoogtes en dieptes is mogelijk doordat er meer kleinere appartementen in de toegestane bouwmassa kunnen worden gerealiseerd. Het toegenomen woningaantal stelt geen hogere eisen aan de openbare ruimte dan zoals die zijn geformuleerd in het uitwerkingsplan. Over het totale plan worden er niet meer woningen gerealiseerd. Wel dient een adequate parkeeroplossing in het plan te worden gerealiseerd. In de garage zijn 160 parkeerplaatsen voorzien.

Begrenzing plan De opbouw volgt de uitgangspunten van het masterplan Damcentrum (zie ook paragraaf 2.4.2). Het plan wordt begrensd door vier verschillende straten: De Oude Trambaan, Rijnlandstraat, Landscheidingsstraat en Schoorlaan. De straten zijn in samenhang ontworpen en hebben een passende ritmiek in pandmaat, accenten, bouwhoogte en sfeer.

25

Opzet bouwplan Het plan Leytsche Hof heeft de opbouw van een gesloten bouwblok. Het gesloten bouwblok heeft rondom een pandsgewijze opbouw met grondgebonden woningen en appartementen. Door de opbouw van een gesloten bouwblok ontstaat in het midden een verhoogd binnenhof, met een collectieve groene inrichting. Het plan gaat, zoals gezegd, uit van gesloten bouwblok, waarin parkeren uit het zicht is gehaald, en architectuur aansluit op maaiveld, met voordeuren voorzijde. Met deze voordeuren aan de voorzijde worden de omliggende straten geactiveerd en verlevendigd. Parkeren In het plan Leytsche Hof wordt een parkeergarage gerealiseerd in de kelder en op maaiveld, met een groen dek daarboven op. Hierdoor ontstaat een binnenhof. Dat betekent dat op dit dek beplanting kan groeien en water kan worden vastgehouden. Hierdoor wordt ook het parkeren uit het zicht gehaald. De parkeergarage van het complex bevat 160 parkeerplaatsen en wordt ontsloten via een inrit aan de Rijnlandstraat. De ontsluiting van de parkeergarage op deze plek wordt het meest geschikt geacht nu deze het minste overlast geeft voor omwonenden c.q. de bezoekers van het centrum en ook uit verkeerstechnisch oogpunt aanvaardbaar is.

Fig. 3.1 Parkeren kelder

26

Fig. 3.2 Parkeren maaiveld

Fig. 3.3 Dektuin op parkeergarage

Hoogteaccepten Het plan kent twee hoogte-accenten aan de zijde van de Oude Trambaan. Op de hoek Schoorlaan en Oude Trambaan komt een 7-laags appartementengebouw. Op de hoek Oude

27

Trambaan en Rijnlandstraat komt een 13-laags torengebouw, als ruimtelijke begrenzing van de J.S. Bachlaan en inleiding op de Rijnlandstraat. Dat is in overeenstemming met het masterplan is voorzien. In eerdere planvorming was er sprake van drie hoogte-accenten. De markante positie van de hoge toren is in de planuitwerking ongewijzigd gebleven, de twee andere lagere accenten zijn teruggebracht tot één lager accent op de hoek Oude Trambaan en Schoorlaan. Deze positie op de noordhoek zorgt ervoor dat het binnenhof een betere bezonning heeft ten gunste van de groene binnenruimte. Voorts vormt de Oude Trambaan een doorgaande route met meerdere hoogte-elementen. Het plan sluit daarop aan. Ook corresponderen de hoogte-accenten van Leytsche hof met de hogere bebouwing langs de Bachlaan, welke als het ware een verbindingsboulevard vormt tussen het centrum van Leidschendam en Leidsenhage. Woningen Schoorlaan In masterplan wordt ervan uit gegaan dat er een rooilijn met panden langs Schoorlaan wordt gemaakt. In lijn met masterplan is hieraan invulling gegeven met de 9 zogenaamde ‘waterwoningen’. Deze woningen zijn zeer goed geschikt voor gezinnen. Dat levert ook een goede menging op van bewonerssamenstelling van Leytsche Hof als geheel. Deze programmatische menging was het uitgangspunten van het masterplan, dat wil zeggen kleine / grote woningen, appartementen / grondgebonden woningen.