2202 Ruimtelijke onderbouwing Huyssitterweg
Tekst van het document
Postbus 103
Tel.
RUIMTE JK
OND RBOUWING
|
t.b.v. het realiseren van 4 grondgebonden eengezinswoningen
|
aan de Huyssitterweg te Stompwijk
Februari 2021
Juridische diensten in bouwzaken en locatieontwikkeling
? Omgevingsrecht ? Bouwrecht ? Ruimtelijke ordening
ega
ion
Ruimtelijke Onderbouwing
t.b.v. het doorlopen van een afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het planologisch mogelijk maken van vier woningen (2 twee-onder-een-kappers), ter hoogte van de Huyssitterweg te Stompwijk.
Opdrachtgever
: Granneman Projectontwikkeling BV
Opgesteld door
: Legalexion
Opsteller
:
Datum
: 15 februari 2021
Versie
:3
Kenmerk
: 18286/2
2
ega e ion Inhoudsopgave 1.
INLEIDING
5
1.1
Aa n l e id in g
5
1.2
PLANGEBIED
5
1.3
VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
6
1.4
Pl a n o l o g is c h e p r o c e d u r e
7
1.5
Le e s w ij z e r
7
2.
RUIMTELIJK BELEID
9
2.1
Al g e me e n
9
2.2
Be l e id s k a d e r s a l g e me e n
9
2.2.1 La d d e r v o o r d u u r z a me v e r s t e d e l ij k in g
9
2.2.2 Pr o v in c ia a l Be l e id
10
2.2.2.1
Algemeen
10
2.2.2.2
Provinciale Omgevingsvisie
11
2.2.2 Pr o v in c ia l e Omg e v in g s v e r o r d e n in g
13
2.3
16
Be l e id s k a d e r s p e c if ie k
2.3.1 St r u c t u u r v is ie Ru imt e v o o r W e n s e n 2040 (h e r ij k in g 2012)
16
2.3.2 In t e g r a l e g e b ie d s v is ie v o o r St o mp w j k j u n i 2007
17
2.3.3 On t w ik k e l v is ie St o mp w ij k a p r il 2016
18
2.3.2 WOONVISIE 2016 - 2020
23
2.3.3 Be l eid s r eg el s W o n in g b o u w 2018 - 2021
23
2.3.4 Pa r k e e r n o t a
24
2.3.4 W a t e r - en r io l e r in g s p l a n 2016-2021
25
3.
STEDENBOUWKUNDIGE EN LANDSCHAPPELIJKE ANALYSE
26
3.1
Be s t a a n d e s it u a t ie
26
3.2
Amb it ie en w e n s b e e l d e n
27
3.3
Nie u w e s t u a t ie
29
3.4
We l s t a n d
33
4.
VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN
34
4.1
Pa r k e r e n
34
4.2
Ve r k e e r s o n t s l u it in g en b e r e ik b a a r h e id
35
5.
OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN
36
5.1
g e l u id
36
5.2
Lu c h t k w a l t e i
37
5.3
n at u u r
37
5.3.1 INLEIDING
37
5.3.2 Na t u u r t o e t s
38
5.4
39
Ex t e r n e v e il ig h e id
5.4.1 In l e id in g
39 3
ega
ion
5.4.2 Re l e v a n t e r is ic o b r o n n e n v o o r h e t p r o j e c g e b ie d .
40
5.4.2.1 Ris ic o v o l l e in r ic h t in g e n en l o c a t ie s
40
5.4.2.2 Ro u t e g e v a a r l ij k e s t o f f e n
40
5.4.2.3 Tr a n s p o r t g e v a a r l ij k e s t o f f e n per s p o o r / w a t e r
41
5.4.2.4 Bu is l e id in g e n
41
Wa t e r
42
5.5
5.5.1 INLEIDING
42
5.5.2 W a t e r t o e t s
42
5.5.2.1 Be s t a a n d s t e d e l ij k g e b ie d
42
5.5.2.2 Op p e r v l a k t e w a t e r
42
5.5.2.3 g r o n d w a t e r
43
5.5.2.4 Rio l e r in g en a f k o p p e l in g
44
5.5.2.5 Rio o l - en b a g g e r b e h e e r
45
5.5.2.6 W a t e r k e r in g e n & w a t e r v e il ig h e id
45
5.5.2.7 W a t e r o p g a v
45
5.5.2.8 Kl ima a t a d a p t a t ie
46
5.6
47
Bo d e m
5.6.1 ALGEMEEN
47
5.6.2 On d e r z o e k
47
5.7
48
Be d r ij v e n en mil ie u z o n e r in g
5.7.1 Al g e me e n
48
5.7.2 To e t s in g
48
5.7.3 Co n c l u s i
50
5.8
50
Vo r mv r ij e m .e .r .-b e o o r d e l in g
5.8.1 INLEIDING
50
5.8.2 On d e r z o e k s r e s u l t a t e n v o r mv r ij e m .e .r .-b e o o r d e l in g .
50
5.8.3 Co n c l u s i
51
6.
CULTUURHISTORIE & ARCHEOLOGIE
52
6.1
M o n u me n t e n / Be s c h e r md s t a d s -e n d o r p s g e z ic h t .
52
6.2
Ar c h e o l o g i
52
7
UITVOERBAARHEID
54
7.1
Ec o n o mis c h e u it v o e r b a a r h e id .
54
7.2
M a a t s c h a p p e l ij k e u t v o e r b a a r h e id
54
OVERZICHT BIJLAGEN
55
4
1.
NLE DING
1.1 Aanleiding Voor een perceel aan de Huyssitterweg te Stompwijk bestaat het plan om daar 4 nieuwe woningen te realiseren. Rond het plangebied is een wijziging gaande. Er wordt een rondweg aangelegd waarvoor de
bestemming is gewijzigd. Daar is een apart bestemmingsplan voor opgesteld. Voor de hieronder nader aan te duiden gronden welke zijn gelegen ten zuiden van deze nieuwe rondweg en ten noorden van de woningen aan de Doctor van Noortstraat, bestaat het voornemen om daar vier twee-onder-een-kap-woningen te realiseren. Daarvoor dient middels een omgevingsvergunning als bedoeld onder artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden afgeweken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
1.2 Plangebied De woningen worden gerealiseerd op een locatie die kadastraal wordt aangeduid als gemeente
Stompwijk, sectie B, nummers 1964 en 1965. De locatie heeft een oppervlakte van ongeveer 1.925 m Aan de zuidzijde grenst het perceel aan de achtertuinen van woningen aan de Doctor van Noortstraat. Aan de noordzijde grenst het perceel aan de toekomstige verbindingsweg. Met de beoogde aanleg van de nieuwe verbindingsweg ontstaat de mogelijkheid de ongewenste verkeersstromen om de dorpskern heen te leiden, in plaats van deze dwars door het dorp te laten gaan.
5
ega
ion
Fig. 1.1 Luchtfoto projectlocatie (rood omkaderd)
bron: kadastralekaart.com
1.3 Vigerend bestemmingsplan Ingevolge het bestemmingsplan ' Stompwijk vastgesteld door de raad van Leidschendam Voorburg, d.d. 15 november 2016, gelden de volgende bestemmingen in het plangebied: 1.
2. 3.
4. 5.
'Groen' (artikel 10) 'Tuin' (artikel 15) 'Water' (artikel 18) 'Waarde - Archeologie 3' (artikel 21) 'Wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' (artikel 31)
6
ega
ion
Fig. 1.1 Uitsnede bestemmingsplan ' Stompwijk' (situering nieuwe woningen: zie rode pijlen)
De realisatie van de nieuwe woningen past niet binnen deze bestemmingen. Om het bouwplan
toch mogelijk te maken, dient een planologisch procedure te worden doorlopen zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo.
1.4
Planologische procedure
Om het bouwplan planologisch te kunnen inpassen, is het noodzakelijk dat er een procedure
wordt gevolgd ter afwijking van het bestemmingsplan. Middels het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht (Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hier gaat het om een geval als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voor een dergelijke
omgevingsvergunning is de zogenaamde uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het
verlenen van de omgevingsvergunning stelt artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo als
voorwaarde dat het uiteindelijke afwijkingsbesluit een ' goede ruimtelijke onderbouwing' bevat. Tevens is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen
afgeeft. Dit document betreft een dergelijke ' goede ruimtelijke onderbouwing
1.5
Leeswijzer
Allereerst volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van het geldende ruimtelijke beleid. Daarin komt vooral
het
locatiespecifieke
beleid
aan
bod. Vervolgens
bevat
hoofdstuk 3
een
stedenbouwkundige analyse, waarbij het gebied gekarakteriseerd wordt en ook het bouwplan zelf aan de orde komt. Hoofdstuk 4 gaat in op de verkeerskundige aspecten van het project. De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Daarna volgt een
7
ega
ion
hoofdstuk over cultuurhistorie en archeologie. Ten slotte onderbouwt hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan.
8
2.
RUIMTELIJK BELEID
2.1
Algemeen
Dit hoofdstuk bevat het relevante ruimtelijk beleid voor het projectgebied en nieuwbouwplan,
dat door de verschillende overheden in verdragen, visies, beleidsnota's en overige documenten is vastgelegd. In paragraaf 2.2 wordt kort verwezen naar de beleidskaders die in algemene zin van toepassing
zijn, maar waarin niet of nauwelijks concrete uitgangspunten, beleidsdoelstellingen zijn
geformuleerd
voor
het
projectgebied. Paragraaf
2.3
en
verder
behandelen
de
beleidsdocumenten die wel concreet en/of specifiek van betekenis zijn voor de voorliggende
ruimtelijke onderbouwing.
2.2
Beleidskaders algemeen
Op Europees, nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is sprake van een groot
aantal beleidsdocumenten die raken aan het terrein van de ruimtelijke ordening. Voorbeelden
hiervan zijn het Verdrag van Malta, de (Rijks)Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, het Regionaal Structuurplan Haaglanden en de
Provinciale Verordening Ruimte en de Visie Ruimte en Mobiliteit (hierna: VRM).
Hieronder wordt ingegaan op de voor dit plan relevante beleidskaders en / of regelgeving. Daarbij wordt allereerst kort ingegaan op de zgn Ladder voor duurzame verstedelijking' (uit
het Besluit ruimtelijke ordening), de Provinciale Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarna komt het hier relevante gemeentelijke beleid aan de orde.
2.2.1
Ladder voor duurzame verstedelijking
Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijk ordening dient, in de toelichting bij een
bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst aan de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking Doelstelling van deze ladder is een
goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in
stedelijke gebieden. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied
wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een
'nieuwe stedelijke ontwikkeling Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor 'stedelijke ontwikkeling' de volgende definitie:
9
'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen In het Besluit ruimtelijke ordening is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd.
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de
ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocat es geldt volgens de zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de
'ladder voor duurzame verstedelijking' (ABRvS 28 juni 2017, ECL :N :RVS:2017:1724) dat ' in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen
gerealiseerd worden. Conclusie Nu het plan hier slechts 4 woningen bevat, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke
ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening. Gelet op het voorgaande kan een nadere toelichting als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit
ruimtelijke ordening hier achterwege blijven.
2.2.2
Provinciaal Beleid
2.2.2.1 Algemeen Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke
leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het provinciale Omgevingsbeleid operationele
doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en - plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit.
Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking
tussen
gewenste
ruimtelijke
ontwikkelingen
en
een
goede
leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft men richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar
uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en verordening, vormt het
provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De beleidskeuzes zijn opgenomen in de provinciale database Omgevingsbeleid welke digitaal
raadpleegbaar is via de website van de provincie. Naast de inhoudelijke beleidsuitwerking zijn in de raadpleegomgeving ook relaties tussen de beleidskeuzes zichtbaar gemaakt. De
ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen.
10
De geconsolideerde versie van het Omgevingsbeleid Zuid-Holland is in werking getreden op 1
april 2019.
Opgavegericht samenwerken Het Omgevingsbeleid krijgt verder vorm via een opgavegerichte aanpak. Dat wil zeggen dat de
provincie
vanuit
maatschappelijke
opgaven
bepaalt
welke
onderdelen
van
het
omgevingsbeleid worden aangepast. Voorziene aanpassingen in het omgevingsbeleid zijn
terug te vinden in de Lange Termijn Agenda Omgevingsbeleid van Provinciale Staten. De provincie Zuid Holland onderschrijft verder de filosofie van de Omgevingswet die in 2021
in werking treedt: minder en overzichtelijker regels, lokaal maatwerk, meer ruimte voor
maatschappelijke initiatieven en meer vertrouwen. De wet gaat uit van samenwerking en
gecoördineerd optreden van de verschillende overheidslagen. De grote maatschappelijke opgaven zijn vrijwel altijd multischalig en vragen inzet van meerdere overheden en
maatschappelijke partijen. Daarbij ondersteunt men van harte het uitgangspunt van de wet
dat taken en bevoegdheden in principe op lokaal niveau worden uitgevoerd, tenzij een expliciet provinciaal belang betrokkenheid van de provincie noodzakelijk maakt. Gelet op de aard en schaal van deze samenhangende beleidskeuzes, rekent de provincie deze tot een
provinciaal belang. Het is bovenal de bedoeling dat alle samenwerkende overheden ontwikkelingsgericht,
integraal en samen met belanghebbenden gaan werken aan de maatschappelijke opgaven die zich voordoen. Dit is precies de manier waarop het provinciale bestuur van Zuid-Holland wil
werken: een partner die open staat voor vernieuwing, samenwerkt, zich dienstbaar opstelt en waar nodig haar verantwoordelijkheid neemt 2.2.2.2 Provinciale Omgevingsvisie Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving
sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat
uit de volgende onderdelen: 1.
een INTRODUCTIE op het omgevingsbeleid, waarin zijn opgenomen de kaartbeelden en beschrijving van de ruimtelijke hoofdstructuur;
2.
de ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: AMBITIES EN STURING. De provincie
wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030
of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. 3.
een beschrijving van de OMGEVINGSKWALITEIT van Zuid-Holland, waaronder de
provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. 4.
de samenhangende BELEIDSKEUZES voor de fysieke leefomgeving. Dit bestaande
beleid is integraal toegankelijk via de digitale raadpleegomgeving.
11
De Omgevingsvisie omvat daarnaast de volgende wettelijk verplichte plannen: þÿ% de
provinciale ruimtelijke structuurvisie, artikel 2.2 van de Wet ruimtelijke ordening
(Wro); þÿ%
het milieubeleidsplan, artikel 4.9 van de Wet milieubeheer (Wm);
þÿ%
het regionale waterplan, artikel 4.4 van de Waterwet (Ww);
þÿ%
het verkeers- en vervoersplan, artikel 5 van de Planwet verkeer en vervoer;
þÿ% de
natuurvisie, artikel 1.7 van de Wet natuurbescherming (Wnb).
De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke
ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een
' ja, mits-beleid
ruimtelijke
ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg
ruimtelijke kwaliteit). Het provinciaal omgevingsbeleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Dit sluit aan bij de
maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. Voor het realiseren van een goede
omgevingskwaliteit wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid gewerkt, die het provinciaal belang betreffen. Twee van de twaalf provinciale ' Opgaven Omgevingskwaliteit' zijn: þÿ% Ruimte en
verstedelijking
Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief
hoogwaardig bebouwd gebied. þÿ% Wonen
Bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke
leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Onderhavig plan ziet op de realisatie van 4 woningen binnen een bebouwingslint van bestaande bebouwing. Vanwege de aanleg van de nieuwe rondweg is de betreffende locatie in beeld gekomen als woningbouwlocatie. De rondweg vormt rondom de bouwlocatie als het ware een scheiding tussen enerzijds de voorgenomen woningbouw en de woningen aan de Doctor van Noortstraat, en anderzijds de glastuinbouw aan de Huyssitterweg. Op de locatie is voldoende ruimte om de deze te benutten voor woningbouw. Hierdoor wordt extra verstedelijking van het buitengebied voorkomen. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van 'zorgvuldig ruimtegebruik
Met dit bouwplan worden woningen toegevoegd waar veel behoefte aan bestaat in de regio. De woningen worden bovendien gerealiseerd in een aantrekkelijke omgeving, in een bestaand bebouwingslint met een gevarieerde woonbebouwing. Ook komen met dit plan woningen beschikbaar welke voldoen aan de bouweisen van de huidige tijd, waarbij ook duurzaamheid een belangrijke rol speelt. De woningen dienen immers te voldoen aan het Bouwbesluit, wat 12
betekent dat er diverse (installatie)eisen gelden op het gebied van energievoorziening en isolatie. Het provinciale ruimtelijke beleid gaat uit van drie mogelijkheden wat betreft ruimtelijke
ontwikkeling in een gebied: inpassen, aanpassen en transformeren. Het type ontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de begrippen gebiedsidentiteit, structuur en kavel. Hierover het volgende. - Gebiedsidentiteit De projectlocatie is gelegen in het Groene Hart, buiten de kern van het dorp Stompwijk. Het
gebied rondom de projectlocatie wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van lintbebouwing
ten zuiden van de projectlocatie aan de Doctor van Noortstraat en glastuinbouw ten noorden van de projectlocatie. - Structuur De structuur van de omgeving kenmerkt zich door de ligging van de Huyssitterweg en de
Doctor van Noortstraat. Met, zoals opgemerkt, aan de Huyssitterweg glastuinbouw en aan de Doctor van Noortstraat woonlint. De glastuinbouw en de lintbebouwing aan de Doctor van Noortstraat wordt doorkruist door de nieuwe rondweg. De bouwlocatie komt ten zuiden van deze rondweg te liggen. - Kavel De kavel betreft een aaneengesloten terrein dat op dit moment niet meer in gebruik is. Het
perceel is op dit moment onbebouwd en eveneens veelal onbeheerd, waardoor het op dit
moment niet bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Mede vanwege de aanleg van de rondweg is deze locatie nadrukkelijker in beeld gekomen voor woningbouw. In dit geval kan worden geconcludeerd dat er sprake is van inpassing van de 4 woningen. De
ontwikkeling op de kavel aan de Huysi terweg sluit immers aan op de bestaande identiteit en structuur van het gebied. Conclusie
Kortom: de realisatie van de 4 twee-onder-een-kap-woningen sluit aan op de uitgangspunten van de provinciale omgevingsvisie.
2.2.2
Provinciale Omgevingsverordening
Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende
instrumenten, waarvan de Omgevingsverordening er één is. De Omgevingsverordening Zuid Holland stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Niet alle onderwerpen zijn
geschikt voor opname in een verordening. De inhoud is van toepassing op de fysieke
leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving, waarbij
een
provinciaal
belang
speelt. De
provincie
heeft
in
de
Omgevingsverordening daarom onder meer regels opgenomen over activiteiten in de fysieke leefomgeving, zoals bodemsanering en flora- en fauna activiteiten, de leefomgevingskwaliteit en instructieregels aangaande gemeentelijke bestemmingsplannen. Zo worden er bijvoorbeeld 13
voorwaarden gesteld aan bestemmingsplannen welke de ontwikkeling van bedrijven of kantoren mogelijk maken of welke betrekking hebben op gebieden met een provinciaal belang, zoals langs provinciale vaarwegen of nabij landgoederen en kastelen. De vier rode draden uit de omgevingsvisie zijn uitgewerkt in regelgeving, door het toepassen
van: a.
de ladder voor duurzame verstedelijking;
b.
de integrale kwaliteitskaart;
c.
het categoriseren van alle gebieden naar kwaliteiten gekoppeld met de aard en schaal van ontwikkelingen.
Ad A. Ladder voor duurzame verstedelijking De provincie Zuid-Holland past de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Besluit
ruimtelijke ordening toe en heeft deze aangevuld. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 2.1.1 lid 1 van de Verordening Ruimte.
Voor de toetsing aan de (Landelijke) ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 2.2.1 van deze ruimtelijke onderbouwing.
Ad B. Integrale kwaliteitskaart De integrale kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag
van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de
beleving. De kwaliteitskaart is uitgewerkt in een aantal specifieke richtpunten per laag.
Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. Aan de hand van de integrale kwaliteitskaart moet worden aangegeven of er sprake is van een
inpassing (gebiedseigen ontwikkeling, passend bij aard en schaal van het landschap), aanpassing (gebiedsvreemde ontwikkeling, met maatregelen passend te maken aan aard en schaal van het landschap) of transformatie (niet passend bij aard en schaal van het landschap).
Laag van de ondergrond
1.
Het plangebied is gelegen in het Veencomplex - Oude zeeklei. Richtpunt is:
•
Ontwikkelingen in droogmakerijen leveren een bijdrage aan een duurzame waterhuishouding.
Voor wat betreft de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding wordt verwezen naar paragraaf 5.5. In dit geval wordt extra water aangelegd ter compensatie van de toename van de
verharding. De
onderhavige
ontwikkeling
vormt geen
belemmering
voor de
bovengenoemde richtpunten.
14
Laag van de droogmaker jen
2.
Het plangebied is gelegen in Droogmakerij Veen. Richtpunt is:
•
Bewaren verkavelingspatroon. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden. Behoud van maat en weidsheid van de poldereenheden. Eventuele nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in
de veenweidepolders.
Het bouwplan heeft geen gevolgen voor de structuren van de veenweidepolder. Laag van de Stedelijke Occupatie
3.
Het plangebied is gelegen in de Stads- en dorpsrand. Richtpunt is:
•
Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).
De nieuwe woningen worden gerealiseerd ten zuiden van de nieuw aan te leggen rondweg.
Deze rondweg vormt als het ware een scheiding tussen enerzijds de voorgenomen
woningbouw en de woningen aan de Doctor van Noortstraat, en anderzijds de glastuinbouw aan de Huyssi terweg. De realisatie van de woningen draagt bij aan een heldere afronding van
de (lint)bebouwing aan de Doctor van Noortstraat, waarbij de bestaande stedenbouwkundige
structuur wordt benut ten behoeve van woningbouw. De aanplant van bomen (zie pagina 1 van bijlage II) tussen de beoogde woningen en de nieuwe randweg draagt daarin bij aan het
verhogen van de overgangskwaliteit van de dorpsrand.
Ad C. Beschermingscategorieën De provincie heeft gebieden ingedeeld in twee beschermingscategorieën: þÿ% Beschermingscategorie 1: gebieden
met bijzondere kwaliteit (bv. NNN en Natura2000
en cultuurhistorische kroonjuwelen). Ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met
beschermingscategorie 1 zijn in beginsel alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan
het behoud of de ontwikkeling van de specifieke waarden. þÿ% Beschermingscategorie
buiten
NNN, groene
2: gebieden met specifieke waarde (weidevogelgebieden
buffers, graslanden
in
Bollenstreek
en
openbare
recreatiegebieden). Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar
met inachtneming van het in standhouden van de specifieke waarden. Het plangebied is niet in de voornoemde beschermingscategorieën gelegen. Op het plangebied is derhalve het generieke kwaliteitsbeleid van toepassing.
Conclusie
Gelet op het voorgaande voldoet het bouwplan aan de regels uit de Omgevingsverordening.
15
ega 2.3
ion
Beleidskader specifiek
2.3.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012) Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen
in 2006. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012)
vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de
gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De
herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers: woonstad; þÿ% verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur; þÿ% beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid. þÿ% versterken van de groene
De structuurvisie daarbij gaat uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied,
de Vlietzone en het buitengebied. Onderhavig plangebied valt binnen het stedelijke gebied
(met de specifieke gebiedsaanduiding
' wonen
zie onderstaande
uitsnede van de
structuurvisiekaart). Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80% van de
woningbouwopgave en het faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040. Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de
kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers. Tenslotte wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met
aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden.
Voor Stompwijk wordt in de structuurvisie nog opgemerkt dat het zijn cultuurhistor sch karakter moet behouden en versterken en de recreatieve kwaliteit moet verbeteren.
16
ega
ion
s tru c tu u rv is ie 2 0 4 0
Fig. 2.2. Verbeelding Structuurvisie 2040, met projectlocatie (zie rode pijl)
De woningen worden gerealiseerd binnen het stedelijk gebied (met de gebiedsaanduiding
'wonen'). In zoverre is de realisatie van de woningen passend binnen deze structuurvisie. Voorts kan worden opgemerkt dat, gelet op de ligging van het plan buiten de historische kern en achter het bebouwingslint, het cultuurhistorische karakter van Stompwijk met dit plan niet
wordt aangetast. Conclusie De voorliggende ontwikkeling aan de Huyssitterweg te Stompwijk is in overeenstemming met
de uitgangspunten van de structuurvisie.
2.3.2
Integrale gebiedsvisie voor Stompwijk juni 2007
In de Integrale Gebiedsvisie Stompwijk van juni 2007 zijn de grove lijnen uitgezet richting de
toekomst. De Gebiedsvisie biedt echter niet voldoende handvatten om ontwikkelinitiatieven
te toetsen en daarmee richting te geven aan de toekomstbestendigheid van Stompwijk. Daarom is de wens ontstaan om de Gebiedsvisie door te vertalen naar een lager schaalniveau en een visie te maken voor de kern Stompwijk. De Ontwikkelvisie zal niet alleen een uitwerking
zijn van de Integrale Gebiedsvisie, het is tevens een herijking door lopende ontwikkelingen,
veranderde inzichten, nieuw beleid en veranderingen in de maatschappij en economie. Voor een nadere onderbouwing vanuit het ruimtelijke beleid wordt verwezen naar onderstaande paragraaf, over de ' Ontwikkelvisie Stompwijk april 2016
17
2.3.3
Ontwikkelvisie Stompwijk april 2016
In de Ontwikkelvisie Stompwijk van april 2016 zijn de ambities en uitgangspunten
geformuleerd voor Stompwijk. Voor Stompwijk worden de volgende ruimtelijk uitgangspunten en opgaven genoemd: 1.
Behoud open landschap rondom Stompwijk;
2.
Behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het lint van de Dr. van Noortstraat;
3.
Een nieuwe verbindingsweg om de Dr. van Noortstraat te ontlasten;
4.
De nog bestaande oorspronkelijke waterlopen van het polderlandschap in het dorp
versterken en een kwalitatief onderdeel van de ruimtelijke structuur laten uitmaken; 5.
Reeds ingezette ontwikkelingen.
Voorts formuleert de ontwikkelvisie de volgende functionele uitgangspunten en opgaven: 1.
Wonen: Een beperkte groei van het aantal woningen in Stompwijk wordt door de
gemeente en provincie nodig geacht om het dorp vitaal te houden. Het gaat hierbij om een zeer geleidelijke groei van het aantal woningen, toegesneden op de woningbehoefte van de Stompwijkers. Tijdens verschillende bijeenkomsten en gesprekken met inwoners en
marktpartijen blijkt dat zowel senioren als starters graag in het dorp willen blijven wonen. Echter zijn er op dit moment nauwelijks betaalbare mogelijkheden. 2.
Kern Stompwijk als toeristische recreatieve functie: Voor Stompwijk ligt de focus op het
versterken van de toeristische recreatieve functie van het dorp als geheel. Opgaven zijn om de Stompwijkseweg en de Dr. van Noortstraat aantrekkelijk te maken als recreatieve
route, kleinschalige recreatievormen te stimuleren en het water toegankelijk te maken
voor recreanten. Daarnaast dient vanuit het dorp het landschap bereikbaar gemaakt te worden voor recreatief gebruik en aansluiting gezocht te worden op het toekomstige recreatieve langzaamverkeernetwerk. 3.
Ondernemersdorp: Stompwijk is een ondernemersdorp. Dit is van groot belang voor de dynamiek, vitaliteit en leefbaarheid in het dorp. Er dient ruimte te zijn voor
bedrijfsverplaatsingen vanuit de linten en kleine startende ondernemers op de bedrijfslocat es. 4.
Voorzieningen: De voorzieningen in de kern van Stompwijk staan onder druk en
detailhandel is nog maar beperkt aanwezig. De aanwezigheid van voorzieningen in het dorp zijn een belangrijk onderdeel van de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp en het
voorkomt (onnodige) verkeersbewegingen richting Leidschendam, Zoetermeer of Zoeterwoude. Uitbreiding van de woningvoorraad kan dienen om het voorzieningenniveau op peil te kunnen houden. De realisatie van het Kulturhus is een middel om de (culturele)
voorzieningen in stand te kunnen houden.
Verder wijst de Ontwikkelvisie Stompwijk erop dat de Dr. van Noortstraat samen met de naast gelegen Stompwijksevaart de belangrijkste ruimtelijke drager van de kern Stompwijk vormt: 18
ega
ion
'Het is een prachtige verhoogde cultuurhistorische lijn door het landschap waar zowel bewoners als recreanten in de toekomst van zullen genieten. Heerlijk en ontspannen ervaren ze de rust en ruimte van de prachtige Hollandse vergezichten over de polder, de kwaliteit van
de karakteristieke bebouwing in het lint en de herkenbare molendriegang langs hun route. De Dr. van Noortstraat vormt samen met de Stompwijkseweg de recreatieve fietsverbinding
tussen Den Haag en de polders tussen Leiden, Alphen aan den Rijn en Zoetermeer (Groene
Hart). Het gebruik door zwaar vrachtverkeer, de verkeersintensiteit en inrichting van de straat
moeten hiervoor aangepakt worden. De Dr. van Noortstraat kan op deze manier transformeren
naar de recreatieve ruggengraat die het in potentie is. De realisatie van de nieuwe verbindingsweg naar het bedrijventerrein Huyssitterweg en de bedrijven in het huidige
glastuinbouwgebied levert een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het gebruik door zware vrachtwagens en het verlagen van de verkeersintensiteit op de Dr. van Noortstraat
Fig. 2.3
Visiekaart kern Stompwijk (projectlocatie: zie rode pijl)
Uit de visiekaart blijkt dat de betreffende locatie tussen de nieuwe verbindingsweg (zie paarse
stippellijn) en de lintbebouwing van de Doktor van Noortstraat ligt. In de visie is de locatie niet aangeduid als mogelijke woningbouwlocatie. Dit wil niet zeggen dat woningbouw niet is
toegestaan (de betreffende locatie was ten tijde van vaststelling van de visiekaart kennelijk nog niet in beeld als potentiële woningbouwlocatie). In de Ontwikkelvisie worden 4 typen gebied aangeduid. Per type gebied worden de
belangrijkste uitgangspunten
en
randvoorwaarden voor toekomstige ontwikkelingen
uitgewerkt en toegelicht. In dit geval is sprake van bebouwing ' Achter het lint zonder relatie met de polder
Daarvoor formuleert de Ontwikkelvisie de volgende uitgangspunten en
19
'
randvoorwaarden, waarbij steeds onder planspecifiek' wordt aangegeven in hoeverre onderhavig bouwplan daaraan voldoet: Inleiding Bij ontwikkelingen in en achter het lint op locaties waar geen directe relatie met het
polderlandschap is, liggen mogelijkheden voor het dorp om de maatschappelijke vraag naar senioren en starterswoningen in te vullen. Iedere ontwikkellocatie achter het lint wordt locatie specifiek door de gemeente afgewogen, waarbij het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit
centraal staat. Planspecifiek Er worden hier 4 woningen toegevoegd achter het lint van de Doctor van Noortstraat en in het
lint van de Huyssi terweg. In dit geval kan worden gesteld dat de betreffende locatie geen directe relatie (meer) heeft met het polderlandschap, met name vanwege de aanleg van de nieuwe rondweg. Omdat er sprake is van reeds bestaande gevarieerde lintbebouwing aan de Huyssi terweg, wordt de inpassing van de betreffende 2 blokken van twee-onder-een-kap
woningen in het bestaande lint als passend beschouwd. Met deze 4 woningen wordt direct voorzien in de behoefte aan woningen voor gezinnen, dus veelal voor de doorstromers, en
indirect in de behoefte aan woningen voor jongeren en starters (immers door dit plan vindt doorstroming plaats in de woningmarkt. Inpassing in de omgeving De ' tussen gebieden achter het lint bieden de mogelijkheid om bebouwing aan het dorp toe
te voegen, zonder dat dit de kernkwaliteiten van het dorp raakt. De gebieden staan ruimtelijk op zichzelf. Bij de invulling van deze ruimte gaat het om het creëren van een kwalitatieve
leefomgeving. Het kan een eigen wereldje worden, waarbij wordt aangesloten op de maat en schaal van de omgeving. De dorpse sfeer staat bij deze gebiedjes centraal, met aandacht voor
de buitenruimte.
Planspecifiek Het plan voegt zich goed in de omgeving, die gekenmerkt wordt door de aanwezige bebouwing aan de Dr. van Noortstraat. De nieuwe woningen vormen de tweedelijns bebouwing achter de
Doctor van Noortstraat, tussen de nieuwe rondweg en de Huyssitterweg. De omvang en
korrelgrootte van het plan vindt aansluiting bij de bestaande vrijstaande woningen en de tweekappers in de directe omgeving. De bouwstijl is landelijk met passende materialisering welke zich goed voegt in zijn omgeving. De woningen krijgen één ontsluiting, wat de dorpse sfeer ervan versterkt. Doorzichten Het gaat in deze dorpse ruimten niet om de directe relatie met het landschap, maar om de
intimiteit van de dorpse sfeer.
20
Planspecifiek Er is geen relatie met het landschap, omdat de bebouwing aan de noordzijde grenst aan de
nieuwe
verbindingsweg. En
ten
noorden
van
deze
verbindingsweg
staan
glastuinbouwbedrijven. Voor wat betreft de ' intimiteit van de dorpse sfeer' wordt verwezen naar hetgeen hierover onder ' Inpassing in de omgeving' is opgemerkt.
Oriëntatie en situering De bebouwing heeft een dubbele oriëntatie, op elkaar en de binnenruimte en op de omgeving
waar aan de locatie grenst. De situering van de bebouwing kan gestrooid zijn, maar kan ook meer rechtlijnig zijn en ingaan op bijvoorbeeld een nog aanwezige poldersloot. Planspecifiek Bij het ontwerpen van de woningen is rekening gehouden met een meerzijdige oriëntatie. De
woningen zijn zowel georiënteerd op de nieuwe verbindingsweg als op de eigen ontsluit ngsweg. Bouwmassa De nieuwe woningen sluiten qua bouwmassa aan bij de reeds bestaande woonbebouwing,
rijwoningen niet langer dan 4 aaneengesloten woningen. Planspecifiek Het betreft hier twee-onder-een-kappers. De omvang en korrelgrootte van het plan vindt
aansluiting bij de bestaande vrijstaande woningen en de tweekappers in de directe omgeving. De bouwstijl is landelijk met passende materialisering welke zich goed voegt in zijn omgeving.
Bouwhoogte en kapvorm In de directe omgeving bepalen één bouwlaag met kap het straatbeeld. Incidenteel bevatten
de woningen twee bouwlagen met een kap. De te realiseren woningen bestaan uit één bouwlaag met een kap. Hiermee levert het
nieuwbouwplan een bijdrage aan het afwisselende beeld en sluit het bovendien aan op de dorpse sfeer van de omgeving. Planspecifiek De woningen krijgen een maximale bouwhoogte van circa 11 meter. Deze hoogte sluit aan bij
de omliggende bebouwing, van (overigens) wisselende bouwhoogten. De woningen bestaan
uit 1 bouwlaag met een ruime kap. De kap bestaat zelf uit twee lagen. Hiermee levert de bebouwing een bijdrage aan de diversiteit van de bebouwing en de dorpse sfeer. Verkeer en parkeren Het parkeren dient volgens het parkeernormenbeleid op eigen terrein opgelost te worden. Het
parkeren dient zo veel mogelijk uit het zicht vanaf het lint gerealiseerd te worden.
21
Planspecifiek Zie voor wat betreft het onderwerp
' parkeren' paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke
onderbouwing. Bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen) Bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdvolumes. Planspecifiek Aan de zijgevel van de woningen wordt een bijgebouw (of garage) gebouwd. De hoogte
daarvan bedraagt 3 meter.
Woningbouwprogramma In de tussengebieden liggen met name kansen voor woningen voor senioren en starters.
Planspecifiek
Met deze 4 woningen wordt direct voorzien in de behoefte aan woningen voor gezinnen, dus veelal voor de doorstromers, en indirect in de behoefte aan woningen voor jongeren en
starters (immers door dit plan vindt doorstroming plaats in de woningmarkt). Uitvoeringsaspecten
Water; Er dient rekening te worden gehouden met de eisen van het Hoogheemraadschap als het gaat om het bouwen in/op een waterkering en met watercompensatie bij het vergroten van het verhard oppervlak.
Milieu; Bij nieuwe ontwikkelingen dient voldoende afstand in acht genomen te worden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen). Bebouwingslinten zijn gebieden waar de beide functies gemengd voorkomen. Bij iedere
ontwikkeling zal daarom individueel moeten worden gekeken naar de omliggende milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies, om te kunnen afwegen of een
ontwikkeling mogelijk is binnen aanvaardbare voorwaarden. Bodem; Bij ontwikkeling van een locatie is een milieukundig bodemonderzoek noodzakelijk als mede een asbestonderzoek. Archeologie; Bij nieuwbouw dient een rapport overlegd te worden van een archeologisch onderzoek, waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht zijn
genomen en de archeologische waarde naar het oordeel van het bevoegd gezag is vastgesteld. Flora en Fauna; Er moet ten behoeve van de ruimtelijke procedure een degelijke quickscan
uitgevoerd worden in overeenstemming met de Flora en Faunawet. Planspecifiek In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op deze uitvoer ngsaspecten.
Conclusie
Het voorliggende bouwplan voor de Huyssitterweg te Stompwijk sluit aan op de
uitgangspunten van de structuurvisie. 22
2.3.2
Woonvisie 2016 - 2020
Op 13 september 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016 - 2020 vastgesteld. Nieuwe
ontwikkelingen op de woningmarkt en in de wetgeving vroegen immers om een heroriëntatie op het woonbeleid zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie 2020 en de evaluatie daarvan in 2010. De woningmarkt laat een meer op de vraaggerichte ontwikkeling zien. Vraaggericht wil zeggen
dat er niet in de eerste plaats wordt gekeken naar de afzetmogelijkheden van woningen op korte termijn. Er moet beter worden nagedacht over de toekomstwaarde van de woningvoorraad en over de vraag waar onze (toekomstige) inwoners in bredere zin behoefte aan hebben voor de lange termijn. Zij kiezen niet alleen voor een woning, maar stellen ook
eisen aan de woonomgeving en aan voorzieningen. De uitgangspunten voor het wonen uit de huidige Woonvisie 2020, die mede ontleend zijn aan
de strategische visie, blijven ook in deze actuele woonvisie onverkort van kracht. De gemeente
kiest
voor
een
aantrekkelijke, groene
woongemeente
met
een
evenwichtige
bevolkingsopbouw en een gevarieerd aanbod in woningen en woonmilieus. Hiermee blijven de volgende doelstellingen uit de bestaande woonvisie gelden:
•
Waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad;
•
Waarborgen dat de variatie in gewenste woonmilieus in Leidschendam-Voorburg
wordt behouden en waar mogelijk versterkt; •
Een strategische inzet van nieuwbouw;
•
De bevordering van de doorstroming, onder andere voor starters en jonge gezinnen;
•
Integrale aanpak planontwikkeling;
•
Actieve inzet in de regio op het gebied van wonen.
Conclusie
Met onderhavig plan wordt een (bescheiden) bijdrage geleverd aan de doelstelling uit de Woonvisie. Namelijk het behoud en het versterken van de bestaande, gevarieerde
woonomgeving en de woonkwaliteit. Daarmee sluit deze ontwikkeling aan op de Woonvisie 2016-2020.
2.3.3
Beleidsregels Woningbouw 2018 - 2021
Om plannen voor woningbouw zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de behoeften van
inwoners heeft de gemeente beleidsregels opgesteld. De beleidsregels vormen een toetsingskader voor de beoordeling, prioriteitsstelling en fasering van (initiatieven tot)
woningbouw. In principe wordt alleen medewerking verleend aan plannen die voldoen aan deze beleidsregels. Hierna worden de beleidsregels genoemd en toegepast op het plan aan de
Huysitterweg: A.
Het geheel of gedeeltelijk transformeren van het ontwikkelgebied in één van de
gewenste woonmilieus rustig stedelijk, dorps en hoogwaardig.
Het woningbouwplan voldoet aan één van de gewenste woonmilieus rustig stedelijk, dorps en
hoogwaardig. Hier is sprake van een dorps woonmilieu. Er is immers sprake van lintbebouwing nabij open landschap. B.
Het realiseren van sociale woningen op iedere woningbouwlocatie. Uitgangspunt is
'30%, tenzij In bijzondere gevallen
is afwijking van
dit vereiste percentage mogelijk, mits de
ontwikkelende partij deze afwijking kan voorzien van gegronde redenen. Te denken valt aan de (beperkte) omvang van een nieuwbouwproject en/of locatiespecifieke factoren.
Het wordt echter (vanuit de gemeente) niet als redelijk beschouwd om deze eis in dit stadium
te stellen, aangezien de inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de bouw van deze 4 woningen al eerder is aangegaan dan dat de beleidsregels golden. Conclusie
Uit het voorgaande blijkt dat het woningbouwplan voor de Huyssitterweg voldoet aan de uitgangspunten van het Beleidsregels woningbouw 2018 - 2021.
2.3.4
Parkeernota
Het gemeentelijk parkeerbeleid is opgenomen in de gemeentelijke Parkeernota 2005. In deze
nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met
parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet
mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen
bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen
Leidschendam-Voorburg. De Nota Parkeernormen is een uitwerking van de Parkeernota 2005 en is in 2012 vastgesteld. In paragraaf 4.1 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt verder ingegaan op de toetsing van
dit bouwplan aan de Nota Parkeernormen. Daaruit blijkt dat het beoogde plan aan de Huyssitterweg voldoet aan de uitgangspunten van de betreffende parkeernota. Conclusie De Nota Parkeernormen is het uitgangspunt bij het bepalen van de parkeerbehoefte van het
bouwplan aan de Huyssi terweg.
24
ega 2.3.4
ion
Water- en rioleringsplan 2016-2021
Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat
wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient
bij
ruimtelijke
ontwikkelingen
rekening
worden
gehouden
met
de
effecten
van
klimaatverandering. Nieuwbouw dient klimaatadaptief gebouwd te worden. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid. Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg
stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt
voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Dat overleg met de waterbeheerder heeft plaatsgevonden. De waterbeheerder heeft aangegeven
te kunnen instemmen met onderhavig plan. Conclusie De waterhuishoudkundige effecten van dit plan zijn beperkt. Het plan kan voldoen aan de eisen
die vanuit het waterschap en de gemeente ten aanzien van de waterhuishouding worden
gesteld. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.5 van deze ruimtelijke
onderbouwing.
25
ega 3.
ion
STEDENBOUWKUNDIGE EN LANDSCHAPPELIJKE ANALYSE
Het nieuwe voorliggende plan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze
gronden. De stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het
bouwplan zal daarom nader moeten worden beoordeeld en onderbouwd. Hierna wordt eerst nader ingegaan op de strijdigheden met het bestemmingsplan. Vervolgens zal een
stedenbouwkundige onderbouwing worden gegeven van het bouwplan.
3.1
Bestaande situatie
De nieuwbouwlocatie is gelegen achter het bebouwingslint van de Dr. van Noortstraat. Ten
noorden van de nieuwbouwlocatie komt de nieuwe verbindingsweg te liggen. Op
onderstaande verbeelding (figuur 3.1) is dat goed te zien. De realisatie van deze nieuwe verbindingsweg naar het bedrijventerrein Huyssitterweg en de bedrijven in het huidige glastuinbouwgebied levert een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het gebruik door zware vrachtwagens en het verlagen van de verkeersintensiteit op de Dr. van Noortstraat. De
Huyssitterweg
is
nu
een
ontsluitingsweg
voor
de
aan
deze
weg
gelegen
glastuinbouwbedrijven.
Fig. 3.1
Overzicht bestaande situatie
26
De omgeving van het bouwplan kenmerkt zich door een sterk wisselend bebouwingsbeeld,
met diverse soorten woningen (vrijstaande woningen, rijwoningen en tweekappers).
Fig. 3.2. Bestaande ontsluiting projectlocatie
Fig. 3.3. Impressie Huyssitterweg
Fig. 3.4. Bebouwing Dr. van Noortstraat (achter projectlocatie)
De bouwlocatie zelf is op dit moment onbebouwd en eveneens veelal onbeheerd, waardoor
het op dit moment geen bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.
3.2
Ambitie en wensbeelden
In de Ontwikkelvisie Stompwijk uit 2016 is een aantal uitgangspunten en ambities
geformuleerd voor het dorp Stompwijk. In paragraaf 2.3.3 zijn deze reeds aan de orde gekomen. De algemene uitgangspunten komen op het volgende neer:
27
ega
ion
rondom Stompwijk; þÿ% Behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het lint van de Dr. van Noortstraat; þÿ% Een nieuwe verbindingsweg om de Dr. van Noortstraat te ontlasten; þÿ% Behoud dorpse karakter Stompwijk. þÿ% Behoud open landschap
De Ontwikkelvisie Stompwijk geeft voorts de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten:
Oriëntatie en situering De bebouwing heeft een dubbele oriëntatie, op elkaar en de binnenruimte en op de omgeving
waar aan de locatie grenst. De situering van de bebouwing kan gestrooid zijn, maar kan ook meer rechtlijnig zijn en ingaan op bijvoorbeeld een nog aanwezige poldersloot. Inpassing in de omgeving De ' tussen gebieden achter het lint bieden de mogelijkheid om bebouwing aan het dorp toe te
voegen, zonder dat dit de kernkwaliteiten van het dorp raakt. De gebieden staan ruimtelijk op
zichzelf. Bij de invulling van deze ruimte gaat het om het creëren van een kwalitatieve
leefomgeving. Het kan een eigen wereldje worden, waarbij wordt aangesloten op de maat en schaal van de omgeving. De dorpse sfeer staat bij deze gebiedjes centraal, met aandacht voor de buitenruimte.
Doorzichten
Het gaat in deze dorpse ruimten niet om de directe relatie met het landschap, maar om de
intimiteit van de dorpse sfeer. Oriëntatie en situering De bebouwing heeft een dubbele oriëntatie, op elkaar en de binnenruimte en op de omgeving
waar aan de locatie grenst. De situering van de bebouwing kan gestrooid zijn, maar kan ook meer rechtlijnig zijn en ingaan op bijvoorbeeld een nog aanwezige poldersloot. Bouwmassa De nieuwe woningen sluiten qua bouwmassa aan bij de reeds bestaande woonbebouwing,
rijwoningen niet langer dan 4 aaneengesloten woningen. Bouwhoogte en kapvorm De bouwhoogte sluit aan op de omgeving en kan incidenteel iets afwijken. De bouwhoogte
bedraagt over het algemeen 2 lagen met een kap en incidenteel 3 lagen met kap. Komt niet voor in de directe omgeving. Op alle hoofdgebouwen komen kappen, deze leveren een bijdrage aan het afwisselende beeld en sluiten aan op de dorpse sfeer.
Hieronder, in paragraaf 3.3, wordt een beschrijving en onderbouwing gegeven van het
bouwplan, waarbij ook bovenstaande aspecten aan de orde komen.
28
Inhoud bouwplan Het nieuwbouwplan bestaat uit het realiseren van 2 blokken met twee-onder-een-kap
woningen. Dus in totaal 4 grondgebonden
eengezinswoningen, met bijbehorende
bijgebouwen (garages). Positionering en oriëntatie bouwplan In eerdere studies zijn diverse opties onderzocht voor de mogelijke benadering en oriëntatie
van de woningen. Hierbij is een aantal varianten gemaakt welke in een interactief proces en in
samenspraak met de afdeling stedenbouw van de gemeente Leidschendam-Voorburg tegen
het licht zijn gehouden. Tijdens deze interactieve sessies zijn de aspecten van de stedenbouwkundige indeling, oriëntatie, benadering, ontsluiting, grenzen en overgangen besproken. De 2-kappers zijn gevat in één stedenbouwkundig volume. Met de gekozen positionering is de
ontsluiting van de woningen mogelijk met één eigen weg en is er geen extra brug nodig om een woning direct vanaf de Huijssitterweg te ontsluiten. Door de landschappelijke
uitgangspunten van het plan, met haar lage goothoogten en hellende dakvlakken, hebben de
tuinen geen last van de schaduw van de eigen woning. Deze passende invulling is overeenkomstig met de besproken stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente. Ten aanzien van de overgang van de erven naar de omliggende omgeving is er een aantal
bestaande overgangen waar het erf aan komt te liggen. Deze bestaande overgangen zijn bestaande erven en een bestaande sloot. Alleen de noordzijde van het plan ligt aan een (nog)
onbekende inrichting: de rondweg met haar inricht ngsplan.
Voor de oostzijde van het plan verandert er niets. Hier ligt de erfgrens in het midden van een bestaande sloot. Deze blijft gehandhaafd. Aan de zuid- en westzijde grenst het plan aan bestaande erven. Op de privégronden van de
buren verandert er niets aan de erfgrenzen. Op de eigen gronden van het plan worden er hagen tegen de erfgrenzen geplaatst. Omdat deze erfgrenzen naar binnen zijn gericht en geen
ruimtelijke of publieke invloed hebben, zullen deze erfgrenzen nog nader worden bepaald. Aan de noordzijde grenst het plan aan gemeentegrond. Aan deze zijde ligt ook de rondweg. Deze weg en de ruimte tussen de weg en het plan wordt vormgegeven door de gemeente. Ook
enige niveauverschillen, beplanting en inrichting is in handen van de gemeente. Ten aanzien van de erfgrens aan deze zijde: deze zal worden vormgegeven als groene haag. De toegang naar de woningen gaat via een mandelige weg welke bestaat uit een
waterdoorlatende verharding. De parkeerplaatsen aan deze weg hebben dezelfde waterdoorlatende verharding.
29
De waterpartij voor de watercompensatie wordt grotendeels op gemeentelijke gronden
gerealiseerd (zie bijlage II). Deze waterpartij ligt in de driehoek tussen de ronding van de
rondweg en de tuin van woning 4. Deze restruimte krijgt hiermee een goede landschappelijke en functionele invulling.
Ontwerp woningen De omvang en korrelgrootte van het plan vindt aansluiting bij de bestaande vrijstaande
woningen en tweekappers in de directe omgeving. De bouwstijl is eigentijds met passende materialisering welke zich voegt in zijn omgeving. De bouwhoogte van de woningen bedraagt circa 11 meter en de goothoogte circa 3,5 meter.
Daarmee sluiten de woningen over het algemeen aan op de omgeving. De woningen bestaan
uit 1 bouwlaag met een ruime kap waardoor 2 verdiepingen mogelijk zijn. Daarmee sluit de woningen aan op de dorpse sfeer. Bij het ontwerpen van de woningen wordt rekening gehouden met een meerzijdige oriëntatie. De woningen zijn zowel georiënteerd op de nieuwe verbindingsweg als op de eigen
ontsluit ngsweg. Aan de zijgevel van de woning wordt een bijgebouw (of garage) gebouwd. De hoogte daarvan
bedraagt circa 3 meter. Duurzaamheid
Voor wat betreft duurzaamheidsmaatregelen voor het bouwplan kan het volgende worden opgemerkt. De nieuwe woningen aan de Huyssitterweg worden voorzien van zonnepanelen. Voorts dienen
de woningen te voldoen aan het Bouwbesluit, wat betekent dat er diverse (installatie)eisen
gelden op het gebied van energievoorziening en isolatie. De woningen zullen gasloos worden
gebouwd. Teven zal er gebruik worden gemaakt van duurzame materialen zoals gecertificeerd hout.
Voor wat betreft klimaatadaptief bouwen wordt verwezen naar paragraaf 5.5.2.8 van deze onderbouwing. Ontsluiting De woningen krijgen één toegangsrit, vanaf de Huyssitterweg. Daarmee ontstaat als het ware
een nieuw erf. Dit versterkt tevens het dorpse karakter van de omgeving ter plaatse.
Parkeren Het parkeren dient volgens het parkeernormenbeleid op eigen terrein opgelost te worden. Het
parkeren wordt zo veel mogelijk uit het zicht vanaf het lint gerealiseerd te worden. In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op het onderwerp 'parkeren
30
ega
ion
Belangen omwonenden Naast de beleving van de openbare ruimte en de kwaliteit van de nieuwe woningen, is er
gekeken of het plan ook verantwoord is vanuit het perspectief van de bestaande bebouwing c.q. omwonenden. Daarbij is er gekeken naar met name twee aspecten: bezonning en privacy
voor bestaande omwonenden. De afstand van de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande bebouwing in een gebied met
lintbebouwing wordt uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar geacht, nu de nieuwbouw wat betreft functie aansluit op de reeds bestaande woonfunctie en eveneens de bebouwingshoogte aansluit op de bestaande bebouwing.
Daarbij wordt opgemerkt dat bij de realisatie van dit bouwplan de regels uit het
(privaatrechtelijke) burenrecht zullen en ook kunnen worden gerespecteerd. Het plan heeft dan ook geen onaanvaardbare gevolgen voor de privacy-situatie van
omwonenden.
Voor dit plan is ook de bezonningsituatie in beeld gebracht. De berekeningen zijn gevisualiseerd waarbij inzichtelijk is gemaakt wat de schaduwwerking is ten gevolge van het
voorliggende bouwplan (Bezonningsstudie Architectenburo Van Vliet, d.d. 27 augustus 2019, zie bijlage I). Uit deze bezonningsstudie wordt zichtbaar dat het bouwplan geen nadelige
schaduweffecten geeft voor omliggende (woon)percelen. Geconcludeerd wordt dat dit bouwplan wat betreft bezonning en privacy aanvaardbaar is.
Situeringstekening en inrichtingsplan
Hieronder is een situeringstekening (fig. 3.5) opgenomen van de nieuw te bouwen woningen, alsmede een aantal beeldimpressies (fig. 3.6 tot 3.8). Onderstaande figuur 3.5 is eveneens
opgenomen in bijlage II van deze ruimtelijke onderbouwing. Bijlage II (Tekeningen
Architectenbureau Van Vliet, d.d. 13 februari 2020) bevat een: -
Blad 1: Situeringstekening, met kenmerken bouwplan
-
Blad 2: Situeringstekening parkeerplaatsen
-
Blad 3: Inrichtingsplan
31
Fig. 3.5 Situering bouwvlakken Huyssitterweg
Fig. 3.6 Voorzijde nieuwe woningen
Fig. 3.7 Achtergevel nieuwe woningen
Fig. 3.8 Doorsnede nieuwe woningen
Conclusie
Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een
goede aansluiting op de bestaande bebouwing. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het
bouwplan daarom positief beoordeeld en bestaat er (stedenbouwkundig gezien) geen bezwaar tegen de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan.
32
3.4
Welstand
Het bouwplan aan de Huyssitterweg is op 8 oktober 2019 voor pre-advies voorgelegd aan de
welstands- en monumentencommissie. De commissie is in principe akkoord met het voorliggende bouwplan: het bouwplan kan zowel op zichzelf beschouwd als in relatie tot zijn omgeving voldoen aan redelijke eisen van welstand. De verdere architectonische uitwerking van het bouwplan, alsmede de definitieve welstandstechnische beoordeling volgt in een lader
stadium na indiening van de aanvraag om omgevingsvergunning tweede fase.
Voor zover relevant voor de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning is de conclusie dat ook in welstandtechnische zin (welstand heeft zowel het op zichzelf staande pand beoordeeld en het pand in relatie tot de omgeving) geen belemmeringen bestaan voor
het realiseren van de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan.
4.
VERKEERSKUNDIGE ASPECTEN
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de voor dit project relevante aspecten met
betrekking tot het parkeren en met betrekking tot de ontsluiting van het gebied.
4.1
Parkeren
Zoals in paragraaf 2.3.3 reeds opgemerkt is het gemeentelijk parkeerbeleid opgenomen in de
gemeentelijke Parkeernota 2005. Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn
opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg.
Wat betreft de toetsing aan de parkeernormen kan worden uitgegaan van een vrijstaande woning, een koophuis, in de zone ' buitengebied -
niet stedelijk
Daarvoor geldt een
gemiddelde parkeernorm van 2,2 parkeerplaats per woning (inclusief 0,3 bezoekersparkeren). Dat betekent dat er een parkeerbehoefte bestaat van 8,8 parkeerplaatsen (hiervan is 4 x 1,9 =
3,6 bewoners en 4 x ,
1,2 bezoekers
In de nieuwe situatie worden de volgende parkeerplaatsen gerealiseerd:
a.
Parkeerplaatsen op eigen terrein:
-
woning 1 en 2: dubbele parkeerplaats voor garage: theoretisch 3 parkeerplaatsen; maar praktisch wordt gerekend met garage met dubbele oprit: 1,8 parkeerplaats
-
woning 3: parkeren naast garage; theoretisch 3 parkeerplaatsen, praktisch garage: 0,5; dubbele oprit: 1,7 = 2,2 parkeerplaatsen
-
woning 4: dubbele parkeerplaats voor garage: theoret sch 3 parkeerplaatsen; maar praktisch wordt gerekend met garage met dubbele oprit: 1,8 parkeerplaats
b.
Parkeerplaatsen openbaar: 2
In totaal aanwezig: 1,8+1,8+2,2+1,8 = 7,6 privé en 2 openbaar = 9,6 parkeerplaatsen.
Voor wat betreft de situering van de parkeerplaatsen wordt verwezen naar bijlage II, blad 2. Daarbij wordt opgemerkt dat met de eigenaar van Huyssitterweg 44 overeenstemming is
bereikt over het gebruik van de gronden voor het manoeuvreren ten behoeve van het parkeren (zie blad 2 van bijlage II).
Conclusie Op de percelen is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in de benodigde
parkeerplaatsen.
34
ega 4.2
ion
Verkeersontsluiting en bereikbaarheid
De ontsluiting van de nieuwe woningen vindt plaats via de Huyssitterweg. Via een afzonderlijke
inrit wordt het erf van de woningen bereikt. De Huysitterweg sluit weer aan op de Dokter van Noortstraat. Mede gelet op de beperkte omvang van het bouwplan, en dus ook op een beperkte toename van verkeersbewegingen, wordt deze verkeersontsluiting als voldoende verkeersveilig beschouwd. De goede bereikbaarheid van de woning kan hiermee worden gegarandeerd.
5.
OMGEVINGS- EN MILIEUASPECTEN
Dit hoofdstuk bevat een verantwoording van de milieu(hygiënische) aspecten die voor het
bouwplan aan de Huyssitterweg relevant kunnen zijn. Daarbij wordt ook ingegaan op de milieutechnische consequenties die verwezenlijking van het project zowel binnen het projectgebied als daarbuiten kan hebben.