Wethoudersbrief over sociale woningbouwprogrammering

Wethouder Duurzame Verstedelijking, Ruimte en Wonen

Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden

Gemeente Leiden Bezoekadres Stadhuis

Aan de commissie Stedelijke Ontwikkeling

Stadhuisplein 1 Postadres Postbus 9100 2300 PC Leiden Telefoon 14071 E-mail Website www.leiden.nl/gemeente

10 juni 2021 Ons kenmerk Z/21/3269904 Onderwerp Sociale woningbouwprogrammering Datum

T. Barkhuis / S. Kanselaar Doorkiesnummer 7639 / 5549 Contactpersoon

Geachte commissieleden,

Gelijktijdig met deze brief ontvangt u de tweejaarlijkse ‘Rapportage Monitor Woningbouw’, waarin het college rapporteert over actuele de Leidse woningbouwprestaties. Het doet me veel plezier te kunnen melden dat daarin valt te lezen dat we inmiddels goed op koers liggen voor het behalen van onze sociale woningbouwambities. Bij actuele woningbouwprojecten hebben we inmiddels zelfs iets meer dan 30% sociale huur kunnen programmeren. Omdat u daar de afgelopen maanden meerdere keren naar informeerde, stuur ik u bij deze een brief met aanvullende informatie. In het laatste deel van deze brief kijk ik ook vooruit op de aankomende actualisatie van de woningbehoefteraming van de provincie Zuid-Holland. Een eerste blik op de regionale cijfers leert dat de behoefte tot 2030 met ca. 30% is toegenomen ten opzichte van de woningbehoefteraming 2016, waarop dit college haar ambitie heeft gebaseerd. Huidige opgave tot 2030: nieuwbouw van 2.454 sociale huurwoningen Uit de provinciale woningbehoefteraming van 2016, die de basis is voor de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland 2017 (RWA) en de Leidse Woonvisie 2020-2030, bleek behoefte aan 8.180 woningen in Leiden, exclusief studentenhuisvesting. Deze opgave geldt voor de periode tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2030. Voor de periode tussen 1 januari 2030 en 1 januari 2040 geldt een behoefte van nog eens bijna 3.000 woningen.

Dit college heeft zich tot ambitie gesteld 30% hiervan in het sociale huursegment te realiseren en stuurt er daarom op aan dat uiterlijk op 1 januari 2030 minimaal 2.454 sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen zijn, namelijk 30% van 8.180. En ook ná 1 januari 2030 gaat het college uit van een behoefte van 30% sociaal, ongeveer 900 sociale huurwoningen op basis van de woningbehoefteraming uit 2016.

Datum

10 juni 2021

Kenmerk

Z/21/3269904

Pagina

Gemeente Leiden

2/7

Gerealiseerd en in uitvoering Sinds 1 januari 2017 zijn in Leiden netto 2.756 woningen1 (excl. studenteneenheden) toegevoegd aan de woningvoorraad, dus rekening houdend met sloop. Daarvan bevinden 579 woningen zich in het sociale huursegment: een percentage van 21%. Daarnaast zijn momenteel 1.696 woningen (excl. studenteneenheden) in aanbouw of in (bouw)voorbereiding. Dit zijn allemaal woningen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en onherroepelijk is geworden. Het college gaat er vanuit dat al deze woningen in de komende twee jaar worden opgeleverd. Van deze in uitvoering zijnde woningen bevinden er zich 324 in het sociale huursegment (19,1%). Al deze harde plannen tellen op tot 4.452 nieuwe woningen, waarvan 903 (20,3%) in het sociale huursegment. Een overzicht van al deze projecten en bijbehorende woningbouwprogramma’s treft u aan in bijlage 1. Voor het overgrote merendeel van deze projecten geldt dat de programmatische kaders in kaderbesluiten of bestemmingsplannen al tijdens een vorige collegeperiode zijn vastgesteld. Omdat planvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen gebruikelijk meerdere jaren in beslag neemt, opgevolgd door een bouwperiode van vaak anderhalf tot drie jaar, is het bij stedelijke ontwikkeling helaas zo dat de beleidskeuzes van een college pas in de collegeperiode daarna zichtbaar worden in de stad.

Het beleid van het vorige college zien we daarom nu terug in de productiecijfers. Het vorige college stuurde op 20% sociale huur, en kijkend naar deze cijfers kan dus worden geconcludeerd dat dat college in het behalen van die ambitie succesvol is geweest. Bij een paar projecten die tijdens een eerdere collegeperiode zijn geïnitieerd, maar waarvan de programmatische kaders nog niet in ontwikkelovereenkomsten of Kaderbesluiten waren vastgelegd, heeft dit college kunnen bijsturen. Bij de M-, T- en H-kavels in het Stationsgebied bijvoorbeeld. Hier werkt het college nu aan een plan met een kleine 40% sociale huur. De verkregen Woningbouwimpulssubsidie van het Rijk draagt eraan bij dat dit kan. Aankomende projecten De stadsbrede ambitie van dit college is 30% sociale huur. Hierop sturen we door de kaders uit de Woonvisie Leiden 2020-2030 te vertalen naar Nota’s van Uitgangspunten en Kaderbesluiten, die in deze collegeperiode worden vastgesteld. De sociale woningbouwambities van dit college zijn daarom vooralsnog vooral terug te zien in de projecten die zich nog in de zogeheten ‘ontwerpfase’ en ‘initiatieffase’ bevinden en die in bijlage 2 zijn weergegeven. Voor plannen in de ontwerpfase geldt dat de RO-procedure loopt, maar dat er nog geen sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning.

1

Dit zijn ca. 480 woningen meer dan dat in de Rapportage Monitor Woningbouw 2021-1 is aangegeven. Dat komt omdat de rapportage uit gaat van de planlijst van april 2021. Sindsdien zijn de projecten Yours Leiden Blok A en MEAS-locatie opgeleverd, met respectievelijk 424 en 58 woningen.

Datum

10 juni 2021

Kenmerk

Z/21/3269904

Pagina

Gemeente Leiden

3/7

In die fase komen projecten terecht zodra er is begonnen met het opstellen van een ontwerp bestemmingsplan, en dat gebeurt in de regel pas nádat uw raad de kaders heeft vastgesteld in de vorm van een Kaderbesluit, een Gebiedsvisie of Nota van Uitgangspunten.

Bij projecten in de initiatieffase is de eerste interne verkenning afgerond en is begonnen met publieksparticipatie, maar er is nog geen ontwerp bestemmingsplan in opstelling. Voor sommige projecten in de initiatieffase is al een Kaderbesluit vastgesteld, maar bij de meesten nog niet. De ervaring leert dat projecten in deze beide planfasen niet allemaal (volledig) doorgang vinden. In sommige gevallen blijkt pas bij de selectie van een aannemer dat het project niet financieel haalbaar is, en in voorkomende gevallen ziet de ontwikkelaar om andere redenen af van uitvoering. Soms kunnen projecten ook niet op uw steun rekenen, of kiezen college of raad voor een verkleining van het programma. Daarom gaat het college, conform afspraken met de provincie en Holland Rijnland, in de programmering uit van een percentage planuitval bij projecten in deze planfasen. De hoogte van het percentage planuitval is nader toegelicht in de Rapportage. Rekening houdend met die planuitval tellen de projecten in de initiatieffase en ontwerpfase op tot 7.129 woningen, waarvan 2.268 sociale huurwoningen (31,8%). De koers van dit college is daarmee duidelijk zichtbaar. Tot dit resultaat zijn we gekomen door bij het grootste deel van de nieuwe woningbouwprojecten een percentage sociaal van 30% te verlangen, maar zoals u heeft gemerkt zijn daar uitzonderingen op geweest.

Om uiteenlopende redenen is bij sommige projecten een lager percentage sociale huur gevraagd, bijvoorbeeld vanwege afspraken uit het verleden, omdat de betreffende buurt minder geschikt is geacht voor een groter percentage sociaal, omdat de initiatiefnemer zich al bovenmatig inspant om andere gewenste programma’s te realiseren of omdat het project te klein was om efficiënt aan het uitgangspunt van 30% sociaal te voldoen. Het negatieve effect van die keuzes op de totale sociale woningbouwprogrammering compenseert het college onder andere door een aantal gemeentelijke locaties direct aan een Leidse corporatie te verkopen ten behoeve van de ontwikkeling van een volledig sociaal programma. Voorbeelden hiervan zijn de locaties Bizetpad 1, Mary Zeldenrustweg en Brahmslaan 80. Daarnaast faciliteert het college actief een aantal initiatieven van corporaties om op eigen grond aan areaaluitbreiding te doen, zoals bij de Corantijnstraat en langs de Willem de Zwijgerlaan, waar het merendeel van het programma sociale huur betreft. Met de 579 sociale huurwoningen die al zijn gerealiseerd sinds 1 januari 2017 en de 324 sociale huurwoningen die in uitvoering zijn, komt het totaal met de plannen in de ontwerpfase en initiatieffase op 3.171 sociale huurwoningen. Dit is ca. 27,5% van het totale aantal woningen dat sinds 1 januari 2017 zijn opgeleverd en sindsdien in planvorming is.

Met de ruim 30% sociaal die het college in deze collegeperiode heeft geprogrammeerd is de langjarige sociale productie dus ook al een flink eind richting de 30% opgeschoven, al was dat voor dit college geen doel op zich.

Datum

10 juni 2021

Kenmerk

Z/21/3269904

Pagina

Gemeente Leiden

4/7

Het doel van dit college is om ervoor te zorgen dat 30% van 8.180 woningen, namelijk 2.454 woningen, in de sociale huursector kunnen worden gerealiseerd vóór 1 januari 2030. Met de 3.171 sociale huurwoningen die nu in de pijplijn zitten lukt dat ruimschoots én leggen we ook een sterke basis voor de ca. 900 sociale huurwoningen die volgens de woningbehoefteraming uit 2016 nodig zijn in de 10 jaar daarna. Verwachtte actualisatie woningbehoefteraming De provincie laat periodiek onderzoek doen naar de actuele woningbouwbehoefte in alle ZuidHollandse (sub)woonregio’s. Het onderzoek dat dit jaar plaatsvindt is nog niet geheel afgerond, maar de provincie heeft wel onlangs nieuwe woningbehoeftecijfers gepresenteerd op het niveau van Holland-Rijnland, die tot 2030 ongeveer 30% hoger liggen dan de behoefteraming uit 2016. Wanneer we deze regionale stijging evenredig naar Leiden doorvertalen komen we uit op een stijging van 2.400 woningen tot een totale behoefte van ca. 10.600 woningen in de periode van 2017 tot 2030. En ook voor de periode 2030-2040 zal de behoefte hoger uitkomen dan de behoefteraming uit 2016. Met betrekking tot het percentage sociaal zien we vooralsnog geen aanleiding dat dit anders zal worden dan de 25% tot 30% van de totale behoefte zoals we die in de RWA 2017 vastgesteld hebben.

Zodra de nieuwe provinciale raming volledig is opgeleverd later dit jaar, zal het college die cijfers ook aan de raad presenteren. Het faciliteren van die verwachtte groei van de woningbehoefte is geen onderdeel van het Collegeakkoord ‘Samen maken we de stad’ en het college zal in deze collegeperiode ook niet meer besluiten tot de omarming van een grotere woningbouwopgave dan die in woningbehoefteraming uit 2016 is geuit. In lijn met het advies van de rekenkamer vindt het college het in eerste instantie aan de raad en vervolgens aan een nieuw college om te beslissen hoe met de aankomende behoeftecijfers wordt omgegaan en welke inhoudelijke nuances daarin worden gelegd. Gelet op de lange planvormingstermijn die bij stedelijke ontwikkeling gebruikelijk zijn, laat het college wel al de nodige verkenningen uitvoeren naar een aantal potentiële gebiedsontwikkelingen, die op termijn invulling zouden kunnen geven aan deze extra woningbehoefte. Dit gaat onder andere om de Verbeekstraat en de Connexxionlocatie. Ook studeert het college op De Zwijger Noord- en Zuid (ten noorden en oosten van het Kooiplein) en op Meerburg. Dat doen we primair gericht op het bevorderen van de leefbaarheid en de grote verduurzamingsopgave waar deze woningen uit de Wederopbouw voor staan, maar wij denken dat hier ook woningen kunnen worden toegevoegd.

Het college verwacht dat al deze in verkenning zijnde locaties samen ruimte kunnen bieden voor bijna 4.000 woningen. Vanwege het premature karakter van deze verkenningen, het gegeven dat nog geen participatie is opgestart en de grote onzekerheden waarmee zij omkleed zijn, zijn zij geen onderdeel van de Rapportage Monitor Woningbouw.

Datum

10 juni 2021

Kenmerk

Z/21/3269904

Pagina

Gemeente Leiden

5/7

Ik hoop u met deze brief en de planlijsten in de bijlage een wat gedetailleerder beeld van de sociale woningbouwprogrammering te hebben geboden. Voor overige inzichten in de Leidse woningproductie verwijs ik u graag naar de Rapportage.

Hoogachtend,

F. Spijker, Wethouder Duurzame Verstedelijking, Ruimte en Wonen

Datum

10 juni 2021

Kenmerk

Z/21/3269904

Pagina

Gemeente Leiden

6/7

Bijlage 1 – Overzicht gerealiseerde, in aanbouw zijnde en in (bouw)voorbereiding zijnde woningen.

Datum

10 juni 2021

Kenmerk

Z/21/3269904

Pagina

Gemeente Leiden

7/7

Bijlage 2 – Overzicht woningen in ontwerpfase en initiatieffase, inclusief planuitval.

Disclaimer: Deze projecten zijn nog onderwerp van publieksparticipatie, bestuurlijke besluitvorming en in sommige gevallen van gerechtelijke toetsing. Deze planlijst verandert daarom met enige regelmaat op onderdelen. Aan de genoemde woningaantallen kunnen geen rechten worden ontleend..