Vastgesteld besluit bij RV 21.0091 Nota van Uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

RAADSVOORSTEL Rv. nr.: 2í.009í

B en W-besluit d.d.: 21-09-2021 B en W-besluit nr.: 21.0444

I

lilr tilll illl ilil ]ilililtil ilil tilil tilll tilll tiltil llt til

tcZ2246DO359Av.

Naam programma: 06 Stedelijke Ontwikkeling

Onderuverp: Nota van Uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

Aanleiding: De Verbeekstraat en omgeving geldt als één van de zes potentiegebieden binnen de gemeentegrenzen waar een deel van de Leidse verstedelijkingsopgave door middel van inbreiding gerealiseerd kan worden. Met de Omgevingsvisie 2040 1.0 heeft de gemeenteraad het referentiekader en de beoogde koers voor deze stedelijke opgave aangegeven. Vervolgens zijn in het Ontwikkelperspectief De Mors de kaders op hoofdlijnen voor de ontwikkeling binnen dit gebied vastgesteld.

Aangezien de ontwikkeling Verbeekstraat onder een overgangsregeling valt is met het Ontwikkelperspectief De Mors besloten dat voor de Verbeekstraat nog een Nota van Uitgangspunten wordt opgesteld. ln deze NvU worden de kaders van het Ontwikkelperspectief verfijnd en uitgewerkt.

Vastgoedeigenaar Nationale Vastgoed Groep (NVG) wil bijde bestaande panden Verbeekstraat 1-9 en 2-12 nieuwbouw toevoegen en de bestaande panden met twee bouwlagen verhogen. Na participatie zijn de uitgangspunten voor het initiatief aangescherpt. Met deze aanpassing is één van de drie locaties voor nieuwbouw geschrapt. Dit aangezien deze locatie nadelen heeft op het gebied van zicht vanaf serviceflat Schouwenhoven en daarnaast mogelijkheden voor herinrichting van de openbare ruimte beperkt. Op basis van de huidige planvorming kunnen er ca. 250 woningen worden gerealiseerd. Uitgangspunt is een gemengd en divers woonprogramma. Hierbij komt 30% van de woningen beschikbaar voor sociale huur en 40o/o voor middeldure koop met woninggroottes tussen de 45 m2 en 80 m2 GBO. Het overige deel bestaat uit huur en koop met woninggroottes vanaf 60m2 GBO. Naast woningen is er in het plan ook ruimte voor kleinschalige en buurtgerichte voorzieningen. Uitgangspunt is dat deze voorzieningen ondersteunend zijn aan het gebied en dus nadrukkelijk geen verkeersaantrekkende werking hebben of overlast veroorzaken in de omgeving.

Pagina 1 van 9

Met de realisatie van extra woningen ontstaan kansen voor het kwalitatief opwaarderen van de buitenruimten rondom de gebouwen en de openbare ruimte van de gehele Verbeekstraat. Dit is ook harde randvoorwaarden om een prettig woon- en leefklimaat te kunnen realiseren in combinatie met de verdichting die in het gebied plaatsvindt. Voor de herinrichting van de openbare ruimte is onlangs door de gemeente een los project

gestart. Het schetsontwerp voor de herinrichting openbare ruimte, met raming en dekkingsvoorstel, wordt uiterlijk gelijktijdig met het voorstel bestemmingsplanwijziging Plesmanlaan 100 middels een raadsvoorstel kaderbesluit aan de raad aangeboden voor besluitvorming. Het plangebied heeft de bestemming 'Kantoor' en 'Groen'. Deze bestemmingen bieden geen mogelijkheden voor het toevoegen nieuwbouw bij de bestaande panden. Om het bouwplan Verbeekstraat mogelijk te maken zal er een nieuw juridisch - planologisch kader worden opgesteld, te weten een bestemmingsplan dan wel een wijziging van het omgevingsplan.

Doel: Vaststelling van de hoofdkaders van de herontwikkeling van de Verbeekstraat 1-9 en 2-12, vooruitlopend op de besluitvorming van het bestemmingsplan/wijziging van het omgevingsplan in de gemeenteraad.

Kader: Beleidsakkoord 2018-2022 'Samen maken we de stad' Ontwikkelperspectief De Mors - Meer Mors, Mooivoor iedereen Verordening afvoer hemelwater en grondwater Gemeente Leiden 2020 Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1 Nota Wonen 2020 Regionale Woonagenda Holland Rijnland Mobiliteitsnota Leiden 2020 - 2030 Beleids regels Parkeernorm en Leiden 2020-2030

Bestemmingsplan Morskwartier 201 3 órraruaainaan' v r er rr e:t.r rvv.

rr

Omqevinosvisie 2040 en Ontwikkelperspectief De Mors ln oktober 20í t heeft de gemeenteraad 'Omgevingsvisie Leiden' vastgesteld, met de verhaallijnen c.q. waarden waaraan de verdere stadsontwikkeling dient te voldoen. Het initiatief voor de nieuwbouw Verbeekstraat heeft raakvlakken met de volgende verhaallijnen:

-

stad voor iedereen i stad van ons allen; door plek te bieden aan nieuwe bewoners met verschillende woningtypen; en

-

verbonden stad; door de diversiteit aan woningen (middelduur en sociaal). De Verbeekstraat is onderdeel van één van de zes in de Omgevingsvisie 2040 benoemde potentiegebieden voor het realiseren van de verstedelijkingsopgave. ln uitwerking op de Omgevingsvisie is de Verbeekstraat ook opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkel perspectief De Mors.

Met de nota van uitgangspunten zijn de kaders van het Ontwikkelperspectief De Mors verfijnd en uitgewerkt. De belangrijkste overwegingen voor de opgestelde kaders gaan over het programma, de stedenbouwkundige inpassing en duurzaamheidsambities. Pagina 2 van 9

Proqramma Gebied Verbeekstraat is een voormalig kantorengebied dat in verschillende fases wordt getransformeerd tot woongebied. ln het gebied worden bestaande panden zoveel mogelijk hergebruikt en aangevuld met extra bebouwing op of tegen de bestaande panden aan. Dit betekent dat de bestaande bebouwing een beperking zijn voor het maken van een 'nieuwe buurt' De locatie maakt deel uit van de Stadsentree Leiden West, waar ook het EntreegebiedilBsP en

Westerpoort onderdeelvan zijn. De ambitie is om binnen dit gebied een divers aanbod aan woníngtypes en woonmilieus aan te bieden. De locaties afzonderlijk krijgen een verschillende woonsignatuur voor (deels) verschillende doelgroepen (waaronder 1,2 en/ of meerpersoonshuishoudens) inkomensgroepen, inwonersprofielen en studenten. De gemeente wil hiermee voorkomen dat er een monotoon bewoners - en woningprofiel in het totaal van deze locaties ontstaat. Vanwege de ligging aan de Plesmanlaan en het type omgeving met bestaande voormalige

kantoorpanden ligt qua doelgroep de focus op 1- en 2 persoonshuishoudens. Daarbinnen bevindt zich een bandbreedte aan leeftijden: van circa 20 tot 80 jaar en bestaand uit jongeren, (vitale) ouderen en mensen van middelbare leeftijd. Op grond van het bovenstaande ís gekozen voor variatie in woonoppervlakten en prijscategorieën, zodat voor veel doelgroepen en ook binnen de doelgroepen er verscheidenheid in aanbod is. Op deze manier ontstaat er gemengd bewonersprofiel op deze locatie. Op basis

van de huidige planvorming kunnen circa 250 woningen worden gerealiseerd bestaande uit: Sociale huur o Percentage:

30o/o

.

Woninggrootte

50 - 65 m2 GBO, een aantal woningen van minimaal 45 m2 GBO en

a

Woningtype

overwege nd d rieka merwon i ngen, overi ge twee- of

een aantalwoningen van70-75 m2 GBO

vierkamerwoningen, geen studio's Middeldure koop o percentage:

r Woninggrootte: o Woningtype:

40% tussen de 60- 80 m'zGBO hoofdza kel ij k d riekamerwon

i

n gen, een deel vierkamerwon i n gen,

een beperkt aantal tweekamerwoningen, geen studio's a

Prijsklasse:

tot NHG grens

Pagina 3 van 9

Ovariga Percentage:

30o/o

a

Woninggrootte:

Middeldure huur tussen de 60- 75 m'z GBO Vrije sector huur en koop > 75 m'zGBO

a

Woningtype:

geen studio's

a

Prijsklasse:

Vrije mix van huursegment, zowel middeldure huur tot €1.000 als huur vanaf€1.000 en/of koop boven NHG grens

Voorzieningen De combinatie van enkele kleinschalige voorzieningen en woningen kan een bijdrage leveren aan

de aantrekkelijkheid van dit nieuwe woongebied. Aan initiatiefnemer is dan ook verzocht in haar planvorming te onderzoeken wat mogelijkheden zijn om één of meerdere kleinschalige voorzieningen op te nemen. Het programmeren van eventuele voorzieningen rnoet wor-den afgestemd met het eventuele voorzieningenprogramma Plesmanlaan í 00. De Horecavisie biedt onder voonruaarden mogelijkheden om ook buiten het horecagebied van de binnenstad beperkt horeca toe te voegen. Voor de Verbeekstraat betekent dit dat een eventuele horecavoorziening niet te groot in omvang mag zijn (niet groter dan maximaal 400 m'zBVO). De horeca dient ondersteunend te zijn aan de functie en in beperkte mate de buurt en mag zeker geen (grote) publiekstrekker zijn. Daarnaast dient initiatiefnemer de behoefte aan te tonen en dient er afstemming plaats te vinden met andere ontwikkelingen aan de Verbeekstraat, het Entreegebied en Westerpoort. Stedenbouwkundiqe kaders en beeldkwaliteit De urrrgevirrg varr de Verbeekslraal is zeer divers gebied dat de konrende jaren nog in ontwikkeling is. ln de Nota van Uitgangspunten zijn spelregels en principes opgenomen. Deze vormen samen Deze principes en uitgangspunten vormen het toetsingskader bij de planvorming. Rondom de Verbeekstraat 1-9 is ruimte om buiten de bestaande footprint te bouwen.

Dit biedt de mogelijkheid om op twee locaties nieuwbouw toe te voegen van respectievelijk maximaai 50 en 70 meter en tegelijkertíjd zoveel mogelijk woningen in de bestaande panden te behouden. Een derde locatie voor nieuwbouw is na de 1e participatieronde geschrapt (zie verder aanpassingen na 1" participatieronde hieronder). Op de bestaande panden Verbeekstraat 1-9 en 2-12worden twee bouwlagen toegevoegd. Door de hoogte in te gaan blijft zo veel mogelijk ruimte over die kan

worden ingericht als (groene) verblijfsplekken.

Pagina 4 van 9

De nieuwbouw bouwt voort op de bestaande gelaagde en samengestelde opzet van de bestaande bebouwing en de plannen voor samengestelde bouwmassa's in het Entreegebied LBSP. Door de volumes te laten verspringen reageren deze op de verschillende bouwhoogtes in de omgeving.

Figuur 1 impressie bouwvolume

Beeldkwaliteit Beeldkwaliteit wordt getoetst aan de Welstandsnota en de aanvullende eisen voor beeldkwaliteit van het Ontwikkelperspectief De Mors. ln de bijlage van de NvU is daarnaast een document opgenomen met een verdere verfijning van de uitgangspunten voor beeldkwaliteit. Dit document is bedoeld ter inspiratie voor de architect en ontwikkelaar bij de uitwerking van het bouwplan. Duurzaamheid De energievoorziening wordt aardgasvrij hetgeen in lijn is met de Leidse Warmtevisie. Het bouwplan dient te voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) en is waar mogelijk energieneutraal of energieleverend. De initiatiefnemer onderzoekt met de uitwerking van het bouwplan of dit financieel en technisch haalbaar is.

Voor het behoud en ter stimulering van de biodiversiteit heeft de gemeente een puntensysteem natuurinclusief bouwen in ontwikkeling. Dit puntensysteem wordt bij de Verbeekstraat toegepast als pilot waardoor het plan volgens die systematiek getoetst kan worden. Hiermee wordt ingezet op het multifunctioneel gebruik van gevels en daken. Dit betekent dat daken worden benut voor verschillende toepassingen ten behoeve van natuur, opvang van regenwater, energieopwekking, collectieve daktuinen of buitenruimtes bij woningen. Circulaire bouw (en ook sloop en gebiedsontwikkeling) is een van de drie thema's in de Strategie Circulaire Economie 2020-2023, op weg naar een circulair Leiden en bijbehorend

uitvoeringsprogramma. Het project Verbeekstraat levert een belangrijke bijdrage aan de Leidse ambities op het gebied van circulaire economie door de bestaande gebouwen grotendeels te behouden en zo min mogelijk te slopen.

Pagina 5 van 9

Verkeer en oarkeren: De afwikkeling van het gemotoriseerd verkeer moet plaatsvinden via de ontsluiting Verbeekstraat. Uitgangspunt is dat de extra verkeerstoename van het project aantoonbaar veilig, acceptabel en conform vigerend gemeentelijk beleid moet aansluiten en afgewikkeld moet kunnen worden. Dit

wordt in het kader van het bestemmingsplan verder onderzocht. Het autoparkeren wordt op eigen terrein volgens de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 in

een voor dit plan van toepassing zijn de NEN conforme parkeeroplossing. Er moeten voldoende fietsparkeerplaatsen gemaakt worden conform de vigerende Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020: zowel voor bewoners, voor hun bezoekers en voor andere functies die er mogelijk gaan komen (in de plint). Openbare ruimte Met het transformeren van kantoorpanden bij o.a. Plesmanlaan 100 en het toevoegen van nieuwbouw in de Verbeekstraat kan de openbare ruimte niet achterblijven. De transformatie en nieuwbouw projecten beperken zich tot het vastgoed, maar dragen financieel hun steentje bij aan de herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente is trekker van het project openbare ruimte Verbeekstraat dat recent gestart is. Deze NvU gaat alleen in op de nieuwbouw bij de bestaande panden Verbeekstraat 1-9 en 2-12. ln overleg met de initiatiefnemer zullen nadere afspraken worden gemaakt over de aansluitingen van het vastgoed op de nieuw in te richten openbare ruimte in de nog op te stellen erfpachtovereenkomst. De gemeente voert voor de herinrichting van de openbare ruimte van de Verbeekstraatzelf de regie op het ontwerp en de uitvoering van de werkzaamheden aan de openbare ruimte. Het op te stellen schetsontwerp, met raming en dekkingsvoorstel, wordt uiterlijk gelijktijdig met het voorstel bestemmingsplanwijziging Plesmanlaan 100 aan de raad aangeboden

voor besluitvorming. Financiên: Ongeveer de helft van de gronden voor de nieuwbouw zijn reeds in erfpacht uitgegeven aan de ontwikkelaar. De tweede helft van de benodigde gronden voor de nieuwbouw is eigendom van de gemeente. Deze gronden kunnen in erfpacht of volledig eigendom worden uitgegeven. ln het vervolgtraject wordt door gemeente in overleg met de ontwikkelaar bepaald of uitgifte in erfpacht of eigendom de voorkeur heeft. Zowel in het geval van erfpacht als in het geval koop wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd. ln het geval van erfpacht dient zowel de suppletievergoeding (aanvullende canon vanwege waardestijging van de reeds in erfpacht uitgegeven gronden) als de canon van de nieuw uit te geven gronden door de ontwikkelaar te worden afgekocht. Na de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten wordt met de ontwikkelaar een erfpacht- of koopovereenkomst gesloten waarin onder meer is opgenomen wat de rechten en plichten zijn voor zowel de gemeente als NVG en worden afspraken gemaakt over de gronduitgifte. De grondinkomsten worden gebruikt om de gemeentelijke plankosten en de bijdrage aan de kosten

voor herinrichting openbaar gebied Verbeekstraat te dekken.

Pagina 6 van 9

Inspraak/paÉici pati e : De Werkwijzer Participatie is in relatie tot het proces gehanteerd als leidraad waarbij een

communicatie en participatieplan is opgesteld. Samen met de initiatiefnemer is een bijeenkomst georganiseerd om omwonenden en andere belanghebbenden te informeren over het initiatief en wensen, ideeën en zorgen op te halen. 1e particioatieronde

De eerste bijeenkomst vond plaats op í 7 mei 2021. ln verband met Corona heeft de informatiebijeenkomst online plaatsgevonden. Er zijn 48 aanmeldingen van geïnteresseerden voor deze avond, waarvan er ruim 45 personen digitaal ingelogd waren. De informatiebrief voor deze avond is verspreid in een gebied van ongeveer 975 adressen, rondom het gebied van de Verbeekstraat. Tijdens de bijeenkomst werd door de gemeente een presentatie gegeven over de uitgangspunten voor de ontwikkeling en presenteerde de ontwikkelaar een voorlopig vlekkenplan voor de nieuwbouw. Na ieder ondenverp was voor deelnemers de mogelijkheid om vragen te stellen. Deze zijn zo veel mogelijk direct beantwoord. Van de bijeenkomst is een verslag gemaakt en een document waarin per thema de gestelde vragen zijn beantwoord. Na de bewonersbijeenkomst is een klankborgroep georganiseerd met 9 belangstellenden en het projectteam van de gemeente om nader in te gaan op de wensen, ideeën en zorgen van de omgeving. Aangezien voor het onderwerp parkeren niet alle vragen goed beantwoord zijn in de klankborgroep bijeenkomst is hiervoor nog een aparte thema bijeenkomst georganiseerd op maandag 28 juni. Naar aanleiding van de bewonersbijeenkomst en de klankbordgroep bijeenkomst zijn voor het onderwerp stedenbouw de uitgangspunten aangepast.

Om deze aangepaste uitgangspunten te bespreken met de omgeving is ook voor dit onderwerp nog een themasessie georganiseerd op woensdag 30 juni. Ook deze beide avonden zijn digitaal gehouden, waarbijzes personen van de klankbordgroep aanwezig waren. Tijdens deze thema avonden konden we wat dieper ingaan op de thema's. Onderwerpen die met de participatie zijn meegegeven zijn op hoofdlijnen: . aandacht voor de samenhang tussen de vastgoedontwikkelingen in de Verbeekstraat en voldoende hoogwaardige nieuwe openbare ruimte; . parkeerdruk en parkeeroverlast voor bestaande bewoners; r volume en bouwhoogte van het initiatief; o windhinder van de nieuwe woontorens; r zicht vanaf serviceflat Schouwenhoven; . aandacht voor duurzaamheid en biodiversiteit; en

o verkeersveiligheid en-afwikkeling.

ln september wordt een bijeenkomst georganiseerd voor bewoners en andere belanghebbenden waarin de definitieve nota van uitgangspunten wordt gepresenteerd. ln deze bijeenkomst wordt tevens een terugkoppeling gegeven wat gedaan is met de inbreng van belanghebbenden.

Pagina 7 van 9

Aanpassin$en na 1e narticinatieronde Na de eerste participatieronde zijn in overleg met omwonenden de stedenbouwkundige uitgangspunten aangepast. Voor de participatie was het mogelijk rondom de bestaande gebouwen op drie plekken nieuwe gebouwen toe te voegen en de bestaande panden op te toppen. Tijdens de participatie is gebleken dat het meest zuidelijke gebouw van het plan nadelen heeft op het gebied van zicht vanaf serviceflat Schouwenhoven en daarnaast mogelijkheden voor herinrichting van de openbare ruimte beperkt. Het bouwvlak van dit gebouw is gelegen op een relatief rustige locatie waar de condities goed zijn voor nieuwe hoogwaardige buitenruimte. Met de aanpassingen van de stedenbouwkundige uitgangspunten is het mogelijk enkel direct aan de Plesmanlaan twee nieuwe gebouwen te realiseren en is de derde gebouw geschrapt.

Tweede Participatieronde Op basis van de Werkwijzer Participatie lnitiatieven Derden wordt naar verwachting begin 2022 de tweede participatieronde vormgegeven. Dit houdt in dat voordat het bestemmingsplan/wijziging van het omgevingsplan door het college wordt vrijgegeven voor tervisielegging, de initiatiefnemer op basis van een communicatieplan zijn plan verder uitwerkt en afstemt met de omgeving.

Evaluatie: N.v.t.

Bijgevoegde informatie: Bijlage 1 Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat Bijlage ía bijlage bij Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat - beeldkwaliteit

Pagina I van 9

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden

Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0091 van 21 september 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling,

BESLUIT

De Nota van Uitgangspunten voor de locatie Verbeekstraat 1-9 en 2-12vast te stellen met als belangrijkste onderdelen: a) naast het bestaande pand Verbeekstraat 1-9 worden twee woontorens gerealiseerd en de bestaande panden Verbeekstraat 1-9 en 2-12worden met maximaaltwee bouwlagen opgehoogd; b) een programma uitgaande van circa 250 woningen. Naast woningen is er in het plan ook ruimte voor kleinschalige en buurtgerichte voorzieningen; c) een bouwhoogte van 50 meter voor de woontoren aan de westzijde van Verbeekstraat 19 en 70 meter aan de oostzijde van dit pand. De bestaande panden Verbeekstraat 1-9 en 2-12 mogen met maximaal twee bouwlagen worden opgehoogd; d) een gedifferentieerd aanbod aan appartementen met vloeroppervlaktes tussen de 45 m2 en 80 m2 GBO en voor het duurdere segment groter dan 60 m2 GBO gericht op een brede doelgroep; e) 40o/o van de woningen aan te merken als middeldure koop en 30% van de woningen als sociaal huur;

0 zowel het autoparkeren als het fietsparkeren wordt conform de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 opgelost en het terrein wordt op een goede en veilige manier ontsloten;

g) inzet op een kwalitatief hoogwaardige (semi) openbare ruimte en een architectonische vormgeving van de bebouwing dat een kwalitatieve bijdrage levert aan de leefomgeving; en

h) uitgangspunt is om de aanwezige bomen zoveel mogelijk te behouden. lndien bomen niet behouden kunnen blijven, worden deze gecompenseerd.

Gedaan in de openbare raadsvergadering van 9 november 2021, de

G

dhr

C. Van Leiden

.J.J. Lenferink

Pagina 9 van 9