Vastgesteld besluit bij RV 21.0050 Kaderbesluit Energiepark

RA.ADSVOORSTEL

Rv. nr.: 21.0050

B en W-besluit d.d.: 11-05-2021 B en W-besluit nr.: 21.0230

Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling

Onderwerp: Energiepark - Kaderbesluit

AANLEIDING Het Energiepark en omgeving is een belangrijke herontwikkelingslocatie aan de noordzijde van het centrum. Het gebied vormt een ontbrekende schakel in de route van het Singelpark en biedt unieke kansen om herontwikkeling van industrieel erfgoed te combineren met de ontwikkeling van groen, woningbouw, cultuur, werk en voorzieningen en het gebied te verbinden met omliggende delen van de stad. Het levert daarmee een bijdrage aan de verdere ontwikkeling van de stad. ln het'Beleidsakkoord 2018-2022 Samen maken we de stad' staat het volgende: "Het Energiepark en het naastgelegen gebied rond het Stadsbouwhuis bieden unieke kansen om herontwikkeling van industrieel erfgoed te combineren met woningbouw en kleinschalige culturele evenementen. We werken mee aan verdere planontwikkeling voor dit gebied, met zorgvuldigheid boven snelheid." Nadat het college in oktober 2018 de projectopdracht heeft vastgesteld, is na een uitgebreid

participatietraject in 2019 de gebiedsvisie Energiepark vastgesteld: het kader voor de herontwikkeling. Parallel aan het opstellen van de gebiedsvisie heeft het Nieuw Leids Bolwerk

(NLB), in samenwerking met drie marktpartijen (Bouwfonds Property Development (BPD), Steenvlinder en de MeyerBergman Erfgoed Groep (MBEG)) een gebiedsconcept opgesteld. Het college heeft in maarI2020 besloten om een lntentieovereenkomst (lOK) te sluiten met NLB en de drie marktpartijen (híer na te noemen: Consortium) om zo gezamenlijk de haalbaarheid van het Project binnen de kaders van de gebiedsvisie te onderzoeken en te komen tot een Kaderbesluit. Hierbij is de raad in de gelegenheid gesteld om punten mee te geven middels een 'wensen en bedenkingen-procedure'. Na acht maanden onderzoek en participatie is het Ontwikkelplan, dat de inhoudelijke programmatische, organisatorische en financiële onderlegger vormt voor dit kaderbesluit, als

wenselijk en haalbaar vastgesteld door de Stuurgroep Energiepark. Deze Stuurgroep bestaat uit de bestuurders van de partijen in de lOK. De afzonderlijke partijen stellen het Ontwikkelplan in eigen gremia vast waarbij dit voor de gemeente door het College is gebeurd. Na vaststelling van dit Kaderbesluit kan de volgende (ontwerp) fase van start gaan. Deze start met het opstellen van een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de ontwikkeling, en parallel hieraan een Bestemmingsplan Verbrede Reikwijdte dat in de tweede helft van dit jaar ter inzage wordt gelegd en vervolgens aan uw Raad ter besluitvorming aangeboden. Vervolgens zal het plangebied plotsgewijs en gefaseerd ontwikkeld worden en uitbloeien tot een gebied met rust en reuring, dat past bij de ontwikkelingen in de stad en met respect voor al het moois dat het gebied te bieden heeft. Pagina 1 van 36

DOEL KADERBESLUIT: Het uiteindelijke doelvan het project, zoals door het college vastgesteld in de projectopdracht op 2 oktober 2018 van het project Energiepark en omgeving, is: - 'een herontwikkeld gebied in de binnenstad dat inhoudelijk aansluit op de ambities van de gemeente op de thema's cultuur, groen, duurzaamheid, wonen, leefbaarheid en monumentaal erfgoed. Met de herontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de binnenstedelijke leefomgeving'. Daaruit volgt een aantal doelen voor dit Kaderbesluit: kennis nemen van het Ontwikkelplan Energiepark u in staat te stellen te besluiten over het financiële kader voor het vervolg van de gebiedsontwikkeling; - u in staat te stellen te besluiten over de afwijkingen op de Gebiedsvisie; - reageren op de motie inzake behoud van het Stadsbouwhuis (M190091 .01);

-

-

reageren op de motie inzake onderzoek naar 2oo/o starterswoningen (M190091 .02); reageren op toezegging onderzoek naar aanlichten van de schoorsteen van de Energiecentrale.

LEESWIJZER: ln onderliggend document wordt u achtereenvolgens meegenomen in:

-

de Kaders voor herontwikkcling Energiepark de Overuvegingen met daarin: o een Kwalitatieve terugblik bestuurlijke besluitvorming

o de Financiële uitgangspunten haalbaarheidsfase en taakstellend tekort

o een Samenvattende beschrijving van het Ontwikkelplan. Het o

Ontwikkelplan is, met een viertal nader kaderstellende punten, uitgewerkt conform het door u vastgestelde inhoudelijke kader (Gebiedsvisie). Nadere kaderstelling op de Gebiedsvisie. Dit komt terug als aan u gevraagd besluit.

Vervolgens:

-

-

de Organisatie voor de komende periode, Gebiedsmanagement en de wijze waarop Participatie in de afgelopen periode is vormgegeven het bij het Ontwikkelplan behorende Financieel kader (incl. vertrouwelijke financiële bijlage). Dit komt terug als aan u gevraagd besluit. de Planning en ontwikkelstrategie de Kansen en Risico's (incl. bijlage kansen en risico dossier) de wijze waarop lnspraak en Participatie de afgelopen periode zijn vormgegeven de aan u gevraagde Besluiten

KADERS Energiepark: - Projectopdracht Energiepark en omgeving d.d.2-10-2018 (BW 18.0410) - Collegevoorstel aanvullend krediet herontwikkeling Energiepark e.o. d.d. 1 1-06-2019 (BW 19.0304) Pagina 2 van 36

Gebiedsvisie Energiepark en omgeving d.d. 17-10-2019 (RV 19.0091) Collegevoorstel aanvullend krediet herontwikkeling Energiepark e.o. d.d. 10-03-2020 (BW 20.01 16)

Raadsvoorstel Energiepark - Wensen en bedenkingen als gevolg van de wijze van selecteren van samenwerkingspartner d.d. 23-04-2020 (RV 20.0023) Collegevoorstel Handelingsperspectief ten behoeve van de haalbaarheidsfase voor de gebiedsontwikkeling Energiepark (waaronder Programma van Uitgangspunten nieuwe locatie Maatschappelijke Opvang) d.d. 30-06-2020 (BW 20.0325) nte ntieovereen komst O ntwi kkel i ng Leiden Energiepark d.d. g-07 -2020 Collegevoorstel Energiepark - Keuze voor ontwikkelscenario Stadsbouwhuislocatie d.d. 2007-2020 (BW 20.0375) collegevoorstel Energiepark - aanvraag aanvullend krediet e.o. d.d. 16-02-2021 (Bw I

21.0074) Algemene kaders:

-

Beleidsakkoord 2018-2022 'Samen maken we de stad' LUBO, Leids Uitvoeringsprogramma Bodem en Ondergrond (RV 10.0080) Kadernota Handboek kwaliteit openbare ruimte d.d. 15-í 1-2011 (RV 11 .0117) Kaderbesluit Singelpark d.d. 01-10-2013 (RV13.0098) Beeldkwaliteitsplan Singelpark d.d. 25-02-2014 (8W14.033) Uitvoeringsbesluit Singelpark/deelproject Energiepark (herinrichting NUON-terrein) d.d. 2411-2015 (RV 1s.0134) lnspraakverordeningd.d. 15-7-2019 Raadsbesluit Humanities Campus d.d. 17-10-2019 (RV 19.0095) Woonvisie en Uitvoeringsagenda Wonen d.d.14-11-2019 (RV 19.0104) Kaderbrief 2020 d.d. 26-06-2020 (BW. 20,0314) Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 d.d.16-07-2020 (RV 20.0038) Horecavisie d.d. 28-01-2021(RV 20.0104) Agenda Autoluwe Binnenstad d.d.18-02-2021 (RV 20.0148)

OVERWEGINGEN

Kwalitatieve terugblik bestuurlijke besluitvorming Sinoeloarkoroiect De ambities van het Singelpark en de verbinding met het Energiepark reiken terug tot aan het kaderbesluit over het Singelpark: "Sinds enkele jaren wordt in Leiden al gesproken over het Singelpark; de grote wens om een aaneengesloten stadspark te realiseren rondom de historische singels van Leiden." ln de door het college vastgestelde projectopdracht voor het Energiepark is beschreven dat de deelprojectorganisatie voor de realisatie van het park integraal wordt opgenomen in de projectorganisatie voor de gebiedsontwikkeling Energiepark e.o. De ontwikkeling van het Energiepark e.o. en het Singelpark zullen uiteraard goed op elkaar afgestemd blijven. Gebiedsvisie Nadat in juli 2019 door het NLB het gebiedsconcept'Energiebuurt Leiden'aan de gemeente werd

overhandigd, heeft de gemeente besloten om haar eigen gebiedsvisie (GV) te maken. Deze is in

Pagina 3 van 36

oktober 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling vastgelegd. ln de raadsbehandeling bij de gebiedsvisie zijn onderstaande twee moties aangenomen en een toezegging gedaan welke het college ter hand heeft genomen: 1

. Motie: (M190091 .02 'Bouwen voor starters in het Energiepark'): Zich samen met de toekomstige ontwikkelaar(s) van het Energiepark e.o. in te spannen voor de bouw van starterswoningen; qua beoogde aantallen starterswoningen vigerend beleid op dit punt te volgen op basis van de nog vast te stellen Woonvisie en dit vervolgens te veniverken in het toekomstige kaderbesluit.

(Bij de behandeling van de Woonvisie zijn starterswoningen gedefinieerd als: middeldure huurwoningenvanT3T tot 1000 euro, goedkope koopwoningen tot 2 ton en middeldure koop van 2 tot 3 ton. Daarbij is een percentage van 20% afgesproken.) a. Deze motie is afgedaan via het Ontwikkelplan, zie hieronder het hoofdstuk Gebiedsconcept, paragraaf 'doelgroepen en programma'.

2. Motie: (M190091.01 'Behoud van het Stadsbouwhuis 2'): Het Stadsbouwhuis te benoemen tot'bij sterke voorkeur te behouden gebouw' en bij de keuze tot sloop dit samen met de motivatie voor te leggen aan de Raad Het college zal direct na de besluitvorming in uw Raad het besluit nemen om het Stadsbouwhuis niet als monument aan te wijzen. Dit besluit zal als volgt worden onderbouwd. Stadsbouwhuis ln oktober 2019 is door de gemeenteraad een gebiedsvisie voor het Energiepark ert orttstreketl vastgesteld, waarin het "Enêrgiêpafk" ls aangewezen als eën belangrijke lterorttwikkelirtgsluualie. Het Stadsbouwhuis is gelegen in het Energiepark. ln verband met de voorgenomen herontwikkeling van het Energiepark is een lntentieovereenkomst (lOK) gesloten met een Consortium van marktpartijen (Consortium) en het Nieuw Leids Bolwerk (NLB), een burgerinitiatief dat de participatie voor het project Energiepark op zich heeft genomen. Om deze IOK aan te kunnen gaan en dus ook aanbestedingsrechtelijk te kunnen verantwoorden is, voorafgaand aan het aangaan van de lOK, een procedure van Vrijwillige Transparantie doorlopen. Verder is het college voornemens om op basis van een uitwerking in de vorm van een haalbaarheidsstudie op de Gebiedsvisie, een Ontwikkelplan vast te stellen en op basis daarvan op 22 juni 2021 een Kaderbesluit aan de gemeenteraad voor te leggen.

Bij positief besluit door de gemeenteraad wordt een Samenwerkingsovereenkomst tussen de marktpartijen en de woroen, r-ie LDeginnen gemeente opgesield waarna cie plannen per eieeigebied verder- --!r_----^-l-! uiigewerKi ---^-i^met de Stadsbouwhuislocatie. Het ontwerpbestemmingsplan voor het hele Energiepark wordt na de zomer ter inzage gelegd. Gelet op de stand van de besluitvorming, waarbij de herontwikkeling van het Energiepark is geconcretiseerd, dient bij het besluit over het al dan niet aanwijzen van het Stadsbouwhuis als gemeentelijk monument niet alleen het met de monumentenstatus te dienen belang maar ook het belang van het voorkomen van negatieve gevolgen voor de gemeente als het Stadsbouwhuis als monument wordt aangewezen. Op deze laatstgenoemde belangen wordt hieronder ingegaan. Progra m mati sche e n ru imte lijke gevolge n

Het college heeft in juli 2020 gekozen voor het scenario sloop-nieuwbouw ten aanzien van het Stadsbouwhuis. Voorafgaand hieraan heeft een uitgebreide scenario studie plaatsgevonden die geresulteerd heeft in het zogenaamde 'spinnenweb', een grafische weergave van de verschillende elementen die zijn meegenomen in de afirveging tot keuze van het scenario. Zie hiervoor het collegebesluit van 17 juli 2020, met name bijlage 1 en 2. Hierbij is, juist om te Pagina 4 van 36

onderzoeken of het Stadsbouwhuis behouden zou kunnen blijven, uitvoerig onderzoek gedaan naar transformatÍe van het Stadsbouwhuis naar woningen, dit gaat om onderzoeken door KCAP en HTV. Uit deze onderzoeken komt een belangrijke conclusie naar voren: het transformeren van dit gebouw met name naar kleine woningen is niet mogelijk op een manier dat er voldoende woonkwaliteit gerealiseerd kan worden. Dit komt met name door de structuur en beperkingen van het gebouw waardoor er veel woningen ontstaan met een beperkte daglichttoetreding resulterend in een onvoldoende woonkwaliteit. Bovendien valt het ernstig te betwijfelen of deze woningen aan het Bouwbesluit zouden kunnen voldoen op dit punt. Om deze redenen heeft woningcorporatie De Sleutels ook geconcludeerd woningen bijtransformatie van het pand niet te willen afnemen. Het scenario sloop-nieuwbouw biedt de mogelijkheid om meer woningen (154 in totaal) en meer diversiteit aan woningen te realiseren dan in het geval het Stadsbouwhuis zou worden behouden. Gelet op het bestaande woningtekort, weegt dit aspect zwaar. Sloop-nieuwbouw biedt voorts de mogelijkheid om de toe te voegen sociale huunvoningen op een betere manier in te passen in het plan.

Ook zijn de percentages voor sociale woningbouw zoals vastgelegd in de Gebiedsvisie (35%) alleen te behalen in het scenario sloop-nieuwbouw omdat geen rekening hoeft worden gehouden met bestaande bebouwing. Ook de motie die door de raad is aangenomen om minimaal20o/o van de woningen voor starters (starterswoningen zijn: middeldure huurwoningen van 737 tol1000 euro, goedkope koopwoningen tot 2 ton en middeldure koop van 2 tot 3 ton (zie Woonvisie)) te realiseren is bij

sloop-nieuwbouw haalbaar. Dit wordt namelijk volgens het Ontwikkelplan 30%. Ook in ruimtelijke zin kan de gebiedsvisie het best worden gerealiseerd door het terugbrengen van de 'kleine korrel' in het gebied zoals dat voor de Tweede Wereldoorlog het geval was, ontstaat een positieve en herkenbare leefomgeving. Er wordt op verschillende manieren gezorgd voor'zachte'verbindingen tussen de gebouwen en het park. Daarnaast is er meer ruimte voor ontmoeting en sociale controle omdat de ontsluitingen van de woningen zich in de straatjes bevinden.

Com pe nsatiewoni nge n H u ma n itie s Cam pu s

Om de huidige faculteit Geesteswetenschappen van de Universiteit Leiden te vernieuwen en te kunnen uitbreiden tot een toekomstbestendige Humanities Campus, die zich kan meten met vergelijkbare faculteiten in het buitenland, moet het huidige Doelencomplex met 58 woningen van woningcorporatie De Sleutels gesloopt worden. Daartoe heeft de gemeenteraad op 17 oktober 2019 een besluit genomen. Hierin staat vermeld: "Het College zal zich maximaal inspannen en er op toezien dat er een goed en passend maatwerkaanbod tot stand komt met vervangende woonruimte die zo goed mogelijk aansluit op de individuele woonwensen, gebaseerd op en als uitkomst van de collectieve spelregels van een door De Sleutels op te stellen Sociaal Plan, waarbij de inzet is, uitgaande van redelijkheid en billijkheid, dat bewoners zoveel mogelijk in één keer verhuizen naar de vervangende woning van hun keuze en dat het verhuisproces goed geregeld wordt en de bewoners zoveel mogelijk ontzorgd worden.

Het Sociaal Statuut vormt daarbij nadrukkelijk de ondergrens van het aanbod." De relevante besluiten zijn: "Het plan van aanpak herhuisvesting Doelencomplex vast te stellen, de Kaiserstraat, Langegracht en Waardgracht aan te wijzen als primaire compensatielocaties en de Paviusstraat aan te wijzen als secundaire compensatielocatie en de woningcorporatie De Sleutels te verzoeken om met de gemeente Leiden en de universiteit Leiden samen te werken in dit plan van aanpak, als verhuurder in overleg te treden met de bewoners van het Doelencomplex en zo snel mogelijk een Pagina 5 van 36

Sociaal Plan op te stellen als kader van spelregels die leiden tot een passend en goed maatwerkaanbod voor alle bewoners, waarbij het uitgangspunt is, uitgaande van redelijkheid en billijkheid, dat bewoners in één keer verhuizen naar de vervangende woning van hun keuze;" en:

"Dat het College een onafhankelijke deskundige expert benoemt die het Sociaal Plan (en het daaruit resulterende individuele maatwerkaanbod) zal toetsen en beoordelen;" Een aantal van de criteria waar deze deskundige dit compensatie-aanbod aan toetst is: - ls het aantal aangeboden compensatiewoningen binnen de Singels minstens voldoende voor de 58 te slopen woningen; - Sluiten de typologie, oppervlakte, aantal kamers, oppervlakte buitenruimte, locatie (binnen de Singels) voldoende aan bij en zijn deze vergelijkbaar met de kwaliteit van de huidige woningen; (uit: Eindrapportage Extern Advies Sociaal Plan en Compensatie aanbod Doelencomplex Leiden). Met de onder het kopje'ruimtelijke en programmatische uitgangspunten' benoemde onderzoeken werd duidelijk dat met het behoud van het Stadsbouwhuis niet aan de hierboven genoemde criteria voor toetsing door de externe deskundige voldaan kon worden. Daarom is het scenario 'behoud' niet ter beoordeling aan de externe deskundige voorgelegd. Met woningcorporatie De Sleutels is geïnventariseerd met welk programma van eisen (PvE) rekening moet worden gehouden voor de compensatieopgave.

De eerder opgestelde studies voor transformatie van hct bestaande gebouw tonen aan dat in ieder geval een deel van deze woningen nooit zoudcn kunnen voldoen aan het toetsingskader van de compensatie-opgave met name op het punt van vergelijkbare woonkwaliteit in het bijzonder daglichttoetreding en uitzicht. De Sleutels heeft alle voorstellen voor de variant waarbij het Stadsbouwhuis behouden blijft op basis van dit PvE dan ook afgewezen. Conform het raadsbesluit is een onafhankelijk deskundige expert benoemd en hij heeft aangegeven dat het voorliggende nieuwbouw voorstel akkoord is mits een aantal aanbevelingen worden doorgevoerd. Deze zijn de afgelopen periode uitgewerkt in samenwerking met het Consortium, gemeente en De Sleutels waardoor er nu een compensatie-aanbod ligt wat voldoet. Op 10 maart is het compensatieaanbod tijdens een online bijeenkomst aan de bewoners van het Doelencomplex gepresenteerd. Ze zijn ook per brief geïnformeerd over het compensatieaanbod en het advies van de extern deskundige. Daarnaast heeft het college een brief aan de gemeenteraad gestuurd met een toelichting op het compensatieaanbod en het advies van de externe deskundige. Het ontwerp besternmingsplan Humanities Campus ligt inmiddels ter inzage. Dit bestemmingsplan gaat uit van sloop en hierin is het Doelencomplex wegbeslerlu.l.

Eerr err arrder geeft uitvoering aan het eerder genoemde raadsbcsluit van 17 oktober 201 9. ln het kader van de ontwikkeling van de Humanities Campus en de daaruit voortkomende herhuisvesting van de bewoners van het Doelencomplex zijn in totaal vier locaties aangewezen, waarvan minimaal 58 woningen binnen de Singels vallen. Als de locatie Stadsbouwhuis afualt, kan met de twee resterende locaties binnen de Singels niet aan de minimaal 58 woningen worden voldaan. Verkeer en parkeren Op de totale gebiedsontwikkeling zit een onrendabele top. Het college heeft hiervoor een taakstellend maximum meegegeven. ln het huidige voorliggende plan (sloop- nieuwbouw) wordt dit maximum volledig gebruikt. Wat betreft parkeren zijn daarmee twee zaken van belang. Ten eerste zijn in het voorliggende plan (halfverdiepte) parkeergarages voor bewoners voorzien voor Pagina 6 van 36

zowel auto- als het fietsparkeren. Deze parkeervoorzieningen zijn ruimtelijk niet, of tegen exorbitante kosten in een ondergrondse parkeergarage elders in het Energiepark te realiseren. Dit zou niet onder het Stadsbouwhuis met hetzelfde aantal parkeerplekken kunnen wanneer het Stadsbouwhuis behouden zou blijven. Ten tweede is het zo dat de gemeente weliswaar een norm van 0 autoparkeerplaatsen per woning toestaat, dat betekent dat deze autoparkeerplaatsen niet persé gerealiseerd hoeven te worden, maar het fietsparkeren blijft dan een obstakel omdat de fietsparkeervoorzieningen uit het zicht gerealiseerd moeten worden conform het nieuwe

parkeerbeleid. Er zijn echter zorgen vanuit omwonenden op het moment dat er geen autoparkeren gerealiseerd wordt omdat dit resulteert in een hogere parkeerdruk in het omliggende gebied. Daarnaast resulteert dit ook in woningen met een lagere marktwaarde door het ontbreken van een parkeerplek, hetgeen leidt tot een verslechtering van de businesscase. Deze situatie past niet binnen de eis om binnen het maximaaltaakstellend tekort te blijven voor de gehele gebiedsontwikkeling. Zoals gezegd zou deze verslechtering betekenen dat de businesscase uitkomt boven het maximaal taakstellend tekort. Financiën

Ten aanzien van het aspect financiën heeft de raad het college verzocht om te streven naar een zo klein mogelijk financieel tekort. Zowel de variant sloop - nieuwbouw als de variant behoud, dragen in meer of mindere mate bij aan het verhogen van het tekort. Vanuit financieel perspectief is het voorts van belang te benadrukken dat de Stadsbouwhuislocatie samen met de locatie Langegracht 70 (PlNT/Sleutelsgebouw), de twee locaties zijn, waar optimalisaties behaald kunnen worden (in het geval van sloop-nieuwbouw) in het totale resultaat van de Gebiedsontwikkeling Energiepark. Gelet op het voorgaande is gekozen voor het scenario dat leidt tot een zo klein mogelijk financieel tekort. Ook het toevoegen van2oo/o woningen voor starters zoals gewenst door de gemeenteraad kan hier mogelijk gemaakt worden omdat de belegger voldoende nieuwbouwvolume kan realiseren. Duurzaamheid Het thema duurzaamheid is van groot belang voor het college. Het scenario sloop-nieuwbouw biedt de meeste mogelijkheid om op het aspect duurzaamheid ambitieus te zijn. De ambitie in het ontwikkelplan is om de woningen conform BENG 3 = looo/o te ontwikkelen (100% hernieuwbare energie). Wat betreft circulariteit geldt dat het scenario'behoud' het minste van de modellen scoort. Het hergebruik van de materialen weegt niet op tegen het minder efficiënte energiegebruik gedurende de levensloop van het gebouw.

Bovendien wordt er in het Energiepark zoveel mogelijk bio-based (waar mogelijk bijvoorbeeld hout i.p.v. beton) gebouwd en hergebruikte materialen toegepast (onder andere circulair slopen), te besparen op grondstoffen, grondstofketens te sluiten en te werken met het materialenpaspoort.

Conclusie Om te komen tot een afilreging over het wel of niet toewijzen van de monumentenstatus aan het Stadsbouwhuis weegt het college, naast cultuurhistorie, verschillende aspecten mee. Dit zijn onder ander ruimtelijke, programmatische, verkeers- en duurzaamheidsaspecten. Het college onderkent dat het Stadsbouwhuis cultuurhistorische waarde bezit. Dit blijkt onder meer uit de rapporten van Erfgoed Leiden en Omstreken en het onafhankelijke advies van de Adviescommissie Cultuurhistorie Leiden. Volgend uit bovenstaande onderbouwing weegt het voorkomen van de negatieve gevolgen voor de beoogde herontwikkeling van het Energiepark bij aanwijzing van het Stadsbouwhuis als monument, zwaarder dan het belang van het behoud van de cultuurhistorische waarde. Pagina 7 van 36

Gelet op de onderbouwing in het verzoek van de HVOL, het advies van de ACL, de Gebiedsvisie Energiepark, het verzoek met onderbouwing door Heemschut, en de afwegingen ten aanzien van het project Herontwikkeling Energiepark, zoals hierboven veruvoord, wordt besloten om het verzoek van de Historische Vereniging Oud Leiden, als ook het verzoek van Erfgoedvereniging Bond Heemschut af te wijzen en derhalve om het Stadsbouwhuis aan de Langegracht 72, niet aan te wiizen als beschermd gemeentelijk monument. Het toekennen van de monumentenstatus is niet verenigbaar met de gekozen ontwikkeling, waarbij het pand plaats maakt voor nieuwbouw.

3. Toezegging: aanlichten van de schoorsteen: Het college kijkt of de pijp kan worden aangelicht. De raad wordt bericht over de gevolgen en het budget. a. Deze toezegging is afgehandeld door de brief 'Verlichten van de Uniper schoorsteen', op 26 november 2020 verstuurd aan de raadscommissie. Wensen en bedenkinqen Nadat het college besloot 'tot het voornemen tot een enkelvoudig onderhandse selectie van het consortium van de marktpartijen Bouwfonds Property Development, Steenvlinder en de MeyerBergman Erfgoed Groep in nauwe samenwerking met het burgerinitiatief Nieuw Leids Bolwerk voor het sluiten van een intentieovereenkomst met als doel om in onderling overleg gedurende zes maanden de haalbaarheid van een samenwerking bij de beoogde gebiedsontwikkeling Energiepark te verkennen.', is een periode van wensen en bedenkingen ingegaan voor uw raad. Er zijn geen wensen of bedenkingen meegegeven. Wel heeft wethouder Spijker de toezegging gedaan om te streven naar een zo laag mogelijke onrendabele top met daarbil een financiële risicoanalyse. Het antwoord op deze toezeggingen vindt u in de

vertrouwelijke bijlage bij dit kaderbesluit. Handelinosoerspectief (PvU MO en lntentieovereenkomst) Bij het collegebesluit 'Handelingsperspectief ten behoeve van de haalbaarheidsfase voor de gebiedsontwikkeling Energiepark' heeft het college het Programma van Uitgangspunten (PvU) voor de Maatschappelijke Opvang (MO) vastgesteld "als basis voor het onderzoek naar een nieuwe maatschappelijke opvang binnen de grenzen van het project Energiepark". ln het PvU staat daarover: "ln de gebiedsvisie wordt uitgegaan van een locatie in het bouwblok op de hoek Reineveststeeg/Langegracht, tegenover het politiebureau. Nader onderzoek in de haalbaarheidsfase moet uitwijzen of deze locatie inderdaad passend is gezien het Programma van Uitgangspunten en de ontwikkelingen elders in het projectgebied." Daarnaast werd door het college besloten om de haalbaarheid en wenselijkheid van de uitvoering van de Gebietjsvisie [e orrderzuukerr sarnerr rrtet eerr selectie van ntarktpartijen en het NLB. Hiertoe is een lntentieovereenkomst (lOK) gesloten in juli 2020.

Doel hiervan is, zoals beschreven in artikel 2.1van de IOK: "Het doel van deze Overeenkomst is dat de Gemeente en de lnitiatiefnemers tot overeenstemming geraken over de haalbaarheid en wenselijkheid van het Project en de haalbaarheid en wenselijkheid van samenwerking tussen de Gemeente en de lnitiatiefnemers bij de uitvoering van het Project, zulks op basis van een gezamenlijk vast te stellen Ontwikkelplan passend binnen de kaders van de Gebiedsvisie en de vertaling daarvan in de Locatiekaders." Op 17 februari j.l. heeft de Stuurgroep Energiepark conform artikel 8.1 van de IOK het Ontwikkelplan vastgesteld en een nielbindend advies (beslisdocument) aan de Partijen opgesteld met betrekking tot de haalbaarheid en wenselijkheid van het project en een samenwerking tussen de Gemeente en de lnitiatiefnemers van de uitvoering van het Project'. Pagina 8 van 36

Het betreffende advies luidt: "Alle partijen uit de IOK achten het Ontwikkelplan haalbaar en wenselijk met inachtneming van (onderstaande) besluiten en hebben vertrouwen in een voortzetting van de samenwerking voor de uitvoering van het Ontwikkelplan. Deze samenwerking wordt in aanloop naar de op te stellen Samenwerkingsovereenkomst nader uitgewerkt en ingevuld." Keuze voor ontwikkelscenario Stadsbouwhuis ln juli 2020 heeft het college besloten: "op basis van de bijlage 'overwegingen scenario's

herontwikkeling locatie Stadsbouwhuis - Energiepark'te kiezen voor het scenario, waarin het Stadsbouwhuis qesloopt wordt en plaatsmaakt voor nieuwbouw en aan de zijde van het Huigpark, conform de mogelijkheden vanuit de Gebiedsvisie, aanvullend nieuwbouw gerealiseerd wordt en waarbij in een deel van deze nieuwbouw 33 woningen voor een deel van de bewoners van het Doelencomplex gerealiseerd worden;". Over deze afweging is uw raad middels een

collegebrief in juli 2020 geïnformeerd in het kader van de motie 'Behoud van het Stadsbouwhuis'. Daarnaast is op dat moment besloten, naar aanleiding van de motie 'Bouwen voor starters in het Energiepark' om te onderzoeken of 2Oo/o van de woningen voor starters gerealiseerd kunnen

worden, om op basis van de uitgevoerde verkenning, daadwerkelijk20% van de woningen te realiseren voor starters. Besluiten Plankosten ln de periode vanaf de Projectopdracht eind 2018 is aanvullend krediet gevraagd voor plankosten. Dit was bedoeld voor extra benodigde participatie inspanningen die zijn verricht, de inzet die het aangaan van een samenwerking met marktpartijen en het NLB heeft gevraagd (resultaat IOK) en daarna het uitvoeren van de haalbaarheidsstudie en het opstellen van een SOK.

Financiële uitgangspunten haalbaarheidsfase en taakstellend tekort Onderstaande is een samenvatting van de vertrouwelijke financiële bijlage bij dit kaderbesluit. ln het besluit 'Handelingsperspectief ten behoeve van de haalbaarheidsfase voor de gebiedsontwikkeling Energiepark' is een maximaal taakstellend financieel tekort in deze gebiedsontwikkeling vastgesteld. Dit tekort is gebaseerd op de in het voorjaar van 2020 uitgevoerde actualisatie van de (gemeentelijke) businesscase, die in de vertrouwelijke bijlage van het besluit over de Gebiedsvisie was opgenomen. ln deze businesscase werd qlobaal inzichtelijk gemaakt wat de kosten en opbrengsten in deze gebiedsontwikkeling zijn, inclusief de uitbreiding van het Singelpark. Bij de actualisatie van deze businesscase in het voorjaar van 2020 is het tekort op het deel met betrekking tot de vastgoedontwikkeling toegenomen. Dit was met name het gevolg van de actualisatie van de boekwaarden, civieltechnische kostenramingen, plankosten en opbrengsten van prijspeil 2019 naar 2020, zoals toegelicht in de vertrouwelijke bijlage bij het besluit met betrekking tot het handelingsperspectief voor de haalbaarheidsfase. Ten opzichte van de businesscase van de gemeente ten tijde van het Handelingsperspectief is nu een flinke verbetering zichtbaar in de residuele grondwaarde (verkoopopbrengst).

Dit is voornamelijk het gevolg van het verder uitwerken van de ontwikkelpotentie van de deellocaties, waardoor een beter beeld is ontstaan van het te ontwikkelen volume voor wonen en voorzieningen passend binnen de Gebiedsvisie. Beide volumes zijn in het Ontwikkelplan flink toegenomen, o.a. op de Stadbouwhuislocatie en de locatie PlnVSleutels. Daarnaast zijn gedetailleerdere berekeningen gemaakt van opbrengsten en stichtingskosten, waarin met de huidige marktsituatie rekening is gehouden. Ten opzichte van het Handelingsperspectief is daarnaast ook nog een gebouwde parkeervoorziening voor bewoners toegevoegd, waardoor de Pagina 9 van 36

opbrengstpotentie van woningen met een parkeerplaats is gestegen. Al met al heeft dit geleid tot een flink hogere residuele grondwaarde. Daarnaast is het totale tekort in de gebiedsontwikkeling afgenomen doordat: - De eerder voor deelgebied F (Energiecentrale) opgenomen kosten nu geen onderdeel meer

-

uitmaken van de businesscase. De Energiecentrale zal in de nabije toekomst zijn functie nog niet verliezen en daarom zij deze kosten nu geen onderdeel meer van dit plan. De boekwaarde van de panden is aangepast aan de huidige inzichten van het moment dat ze worden ingebracht in het project. Voor de locatie Langegracht 70 (De Sleutels/PLNT) betekent dat een iets langere periode waarin nog kan worden afgeschreven, waardoor de

boekwaarde in de huidige berekeningen een stuk lager is. Ten opzichte van het Handelingsperspectief zijn er echter ook posten die kostenverhogend werken waarbij de belangrijkste zijn: - De benodigde gemeentelijke plankosten zijn toegenomen ten opzichte van het Handel ingsperspectief.

-

Er wordt nu rekening gehouden met overdrachtsbelasting bij de levering van gronden en

opstallen. Zoals venvoord in het hoofdstuk Organisatie in het Kaderbesluit, zal er invulling gegeven worden aan Gebiedsmanagement. Kosten hiervoor waren eerder niet (specifiek) opgenomen. Onderdeelvan de ontwikkeling op de locatie Langegracht 70 (De Sleutels/PLNT) is de realisatie van een voorziening voor Maatschappelijke Opvang. ln de huidige berekeningen is sprake van een tekort in de businesscase van de toekomstige eigenaar van deze voorziening, als gevolg varr de relatief hoge stichtingskosten in relatie tot de huurinkomsten die verhuur aaÍr eeíl orgarrisatie voor Maatsclrappelijke Opvang oplevert. VoorEesteld wordt een gemaximeerde bijdrage uit het project Energiepark te doen om deze ontwikkeling

mogelijk te maken. Alle optimalisaties en kostenverhogende posten leiden uiteindelijk tot een gelijk tekort voor de gebiedsontwikkeling als ten tijde van het Handelingsperspectief. Zie voor een gedetailleerde toelichting de vertrouwelijke financiële bijlage bij dit Kaderbesluit. Het derde en laatste kaderstellende besluit dat aan u als Raad wordt voorgelegd is het Bestemmingsplan.

Samenvattende beschrijving Ontwikkelplan Energiepark Het Ontwikkelplan 'Energiepark, Samen maken we de buurt', schetst een samenhangend toekomstbeeld voor de diverse ontwikkelingen en vertaalt deze naar concrete ontwikkelkaders ten behoeve van de verdere uitwerking per deelgebied. Ook geeft het belanghebbenden in en rond het gebied duidelijkheid over de gewenste ruimtelijke en programmatische uitgangspunten in de toekomst. Het Ontwikkelplan vormt de grondslag voor de verdere planologische uitwerking en samenwerking met marktpartijen en bewonersvertegenwoordiging in een SOK. Het Ontwikkelplan is, op een viertal punten na, uitgewerkt conform het door u vastgestelde inhoudelijke kader (Gebiedsvisie). Deze aflrvijkingen op de gebiedsvisie worden aan het eind van dit hoofdstuk benoemd en komen terug als aan u gevraagd besluit.

Kracht en identiteit van het qebied ln hoofdstuk 4 van het Ontwikkelplan Energiepark staan de kracht en identiteit van het gebied uitgebreid beschreven. De belangrijkste elementen hiervan zijn:

Pagina 10 van 36

lndustrieel erfgoed; De identiteit van het Energiepark wordt sterk gekenmerkt door haar industriëÍe verleden. Door het programmeren van deze gebouwen wordt bijgedragen aan toegankelijkheid en het creëren van een tastbare beleving, doordat bezoekers dichtbij of in de gebouwen kunnen verblijven. Singelpark; De ambitie is, om het groen in het Energiepark van de uiteindelijke toekomst, te laten venrvorden tot een, verbonden en openbaar toegankelijk stadspark dat een ontbrekende schakel invult van het Singelpark. Zo ontstaat er één aangesloten groene omzoming van de binnenstad. Maresingel; De zeventiende-eeuwse Maresingel brengt een bijzondere kwaliteit mee voor dit stukje stad. Het is een plek waar mensen wandelen, varen en verblijven tijdens warme dagen. Langegracht; De Langegracht, een in í964 gedempte Leidse gracht met een rijke diversiteit aan gebouwen uit verschillende tijdlagen, vormt de belangrijkste toegangsweg voor fietsen en auto's van en naar het Energiepark. Diversiteit in functie, architectuur en vorm; Het Energiepark is altijd al een gebied dat een eigen en diverse identiteit kent. Door de tijd heen ontstond er een grote diversiteit aan vorm, programmering, functies en architectuur.

Deze diversiteit, in samenspel met de menselijke maat, biedt een mooie basis voor een narratief dat zowel ruimtelijk als programmatisch wordt voortgezet in de wijze waarop wonen, werken, verblijven en leren wordt vormgegeven in het Energiepark. Historie; Het Energiepark en omgeving is een plek met een rijke gelaagdheid in geschiedenis. Het gebied staat sinds 1845 in het teken van energie en industriële productie. ln de loop van de jaren na 1845 is het energieterrein verder bebouwd, waardoor het als ensemble een

duidelijk samenhangend geheelwerd, zowel architectonisch als ook in functie. Het gebied en de locatie (vooral aan Langegracht) is - op de Energiecentrale na - woning voor woning gebouwd volgens de'kleine korrel' en functiemenging zoals dat tot aan de Tweede Wereldoorlog gebruikelijk was. Na de Tweede Wereldoorlog is een groot deel van deze bebouwing aan de Langegracht gesloopt en vervangen door nieuwbouw volgens de 'grote korrel'- net als de Energiecentrale. Beloften voor de ontwikkelinq ln hoofdstuk 5 van het Ontwikkelplan Energiepark staan de beloften voor de ontwikkeling, die als zodanig uit het veronderstelde programma in de Gebiedsvisie zijn overgenomen beschreven. Dit

zijn: Een nieuw stadspark dat toegevoegd wordt aan het Singelpark Een stuk stad waar historie en erfgoed identiteitsbepalend is Een plek van en voor Leidse cultuur in een levendige mix van wonen, werken, leren en recreëren, in een context met de Energiecentrale als cultureel icoon - Een diverse en inclusieve stadswijk - Een gezonde en duurzame wijk

-

Gebiedsconcept ln hoofdstuk 6 van het Ontwikkelplan Energiepark staat het gebiedsconcept uitgebreid beschreven. De belangrijkste elementen hiervan zijn: - Visie o Het Singelpark als langste park van Nederland is een lang gekoesterde wens. Het openblijven van de Energiecentrale geeft een andere wending aan het concreet maken van deze wens. Het streven is om op de middellange termijn de parkdelen links en rechts van de Energiecentrale te verbinden middels een verbinding buitenom Pagina 11 van 36

o

langs Uniper. Op de langere termijn worden via het huidige terrein van Uniper de parkdelen met elkaar verbonden. Zo ontstaat een gezonde stadswijk met een hoofdrol in de gebiedsidentiteit voor het industrieel erfgoed en het Singelpark, met een onderscheidende stedelijke programmamix, dat met een cultuuraccent en in samenspel met alle aanwezige functies zorgt voor een energiek stukje stad met de juiste balans tussen rust en

reuring. Kernwaarden o De kernwaarden die het beste vertellen waarom het Energiepark is wat het wil zijn en zalworden, zijn: Energiek, Verbonden en Gezond. Deze kernwaarden geven richting aan de ideeén en plannen voor het Energiepark en daarmee aan de fysieke en program matische u itwerking.

Doelgroepen en programma o Bewoners die straks in het Energiepark komen wonen evenals zij die nu in de omgeving hun huis hebben staan, zijn-sterk gehecht aan het leven in de stad en alles wat de stad te bieden heeft. Deze doelgroepen zijn niet onderscheidend in leeftijd, portemonnee of gezinssamenstelling, zij: . waarderen de nabijheid van voorzieningen zoals cultuur, horeca en winkels op steenworp afstand in het centrum; r passen bij het (culturele) profiel van het Energiepark; . hebben de wens tot ontmoeten en gezamenlijk (be)leven en organiseren;

' . . .

zijt-r gericht op collectief en delen;

zijrr tjivuts etr uiteetrlopend;

hebben een duurzame mobiliteitsbehoefte en -profiel; werken in Leiden of in omliggende steden, gemakkelijk te bereiken met het

openbaar vervoer. Wonen aan het Singelpark ln het Energiepark komt een rijke diversiteit aan woningtypen en een betaalbaar woonprogramma (> 65%) bestaande uit sociale woningbouw (35%) en middeldure huur en koop (40%). Daarbij is 20% van het woonprogramma gericht op starters op

.

o

de Leidse woningmarkt. Cultuur

o Kennis, kunde en kunst als cultuurdragers; De stad Leiden heeft als zesde cultuurstad van Nederland van oudsher een rijke voedingsbodem voor talent door de vele onderwijsinstituten die de stad en regio rijk zijn. Voor de toekomst van de stad is het van belang dit talent blijvend aan de stad te binden. Leiden mist plekken waar je kan leren door te doen en door je handen uit de mouwen te steken. Het Energiepark wordt een van de plekken waar dat mogelijk is door de combinatie van functies de

o

drie cultuurdragers, kennis, kunde en kunst. Zievoor een schematische weergave de afbeelding hieronder. De ambitie is om het Energiepark onderdeel te laten worden van het culturele hart van de stad, het Cultuurkwartier, en dit zodoende uit te breiden. Er wordt nadrukkelijk aansluiting gezocht bij het bestaande en bij die elementen die het Leidse cultuuraanbod verrijken.

o Door kunst, kennis en kunde op deze drie niveaus, Cultuuricoon, Makers in de stad en De inclusieve stad, te programmeren ontstaat de "vonk" van het cultuurprogramma in het Energiepark en de partijen die het samen maken. Dit vraagt ook de inzet van een gedreven adviseur gebiedsmanagement die het cultuurprogramma uitwerkt en uitvoert. Deze persoon inspireert, enthousiasmeert, Pagina 12 van 36

o

o

o

verbindt en staat midden in het Leidse cultuurnetwerk. Er wordt ingezet op maximale flexibiliteit, wat in 2021 logisch lijkt, hoeft dal.in2022 al niet meer te zijn. lnzet voor het Energiepark is om het begrip cultuur een brede betekenis te geven: kennis, kunde en kunst en juist vervlechting zoeken tussen maatschappelijk, commercie en cultuur. Cultuuricoon; De Energiecentrale verliest op termijn zijn huidige functie, hoe en wanneer laat zich nog moeilijk voorspellen. ln de tussentijd wordt de Energiecentrale wel bij de ontwikkeling betrokken door bijvoorbeeld te onderzoeken of de gevels bij de gebiedsidentiteit betrokken kunnen worden en een verbinding langs de Singel om de verschillende delen van het Singelpark met elkaar te verbinden. Makers van de stad; ln het niet-wonen-programma zoeken we aansluiting bij het DNA van de stad en dit deel van de binnenstad. ln het Energiepark zijn ondernemers die er al langere tijd ondernemen en nieuwe ondernemers die hier graag willen landen en de ambitie hebben hier voor langere tijd vorm te geven en bijte dragen aan het Energiepark.

Hierbijzijn belangrijke partners: EsU Leiden Art Hub, dat een ambitieus plan heeft voor Papegaaisbolwerk 18-20 (zie beschrijving onder Deelgebied B), PLNT, een broedplaats waar innovatie en ondernemerschap van Leidenaren wordt aangejaagd, en ook heel nadrukkelijk, Bambam en Pronck, een steenhouwerij en een brouwerij. Twee goedlopende ondernemingen die aljaren zijn gehuisvest in de voormalige Vuilverbranding en die willen investeren in dit gebouw. Naast uitbreiding van de bedrijfsvoering willen zij publieksfuncties toevoegen, zoals een restaurant met terras om het Ambachtsplein verder te laden. lnclusieve stad; sociaalmaatschappelijke functies die stadsleven en 'stadscultuur' bepalen. Het begrip inclusief - dus voor eenieder - staat daarbij centraal. Dit is en mag een brede mix zijn van functies.

Kun3l

Cultrlur-

En€rglsc€ntre;e

icoon

-+

Mh

Kennis

Makero ln

ds stad

-+

9tadmakers: Pronck/BamBgm/ E$T/Malerahuis.,,

Dê inclusiwe stsd

vooftlgninggó

Landschappel iike u itwerkinq ln hoofdstuk 7 van het Ontwikkelplan Energiepark staat de landschappelijke uitwerking met als basis een visie op de parkdelen uitgebreid beschreven. De belangrijkste elementen hiervan zijn:

-

-

ledereen is welkom; De landschappelijke invulling van het Energiepark moet mensen verleiden om naar het gebied te komen, er te verblijven en elkaar te ontmoeten. ledereen ziet elkaar als 'partner' in de samenleving. De thematisering van het park gaat uit van een sfeer van rust en kleinschalige ontmoeting, cultuur en ambacht, actieve interactie en het leggen van verbindingen, beweging en (groep)sport. Van stenig naar groen en blauw; ln het voorstel transformeert het park van stenig naar groen, met groene overgangszones van park naar stad. Deze identiteit vormt een kwalitatieve bijdrage binnen de context van het Singelpark, rekening houdend met de wensen van Pagina 13 van 36

bewoners en andere stakeholders, maar vertaalt ook de specifieke lokale identiteit en het verhaal van het Energiepark. Het groene karakter van de wijk wordt versterkt, biodiversiteit vergroot en fauna en flora beschermd. En ook naar blauw: Met het water van de Maresingel maken we een klimaat adaptieve ecologische buurt met een hoog waterbergend vermogen en zo weinig mogelijk hittestress. Openbare ruimte; De leefwereld die in het Energiepark en omgeving tot stand komt, krijgt een maximale diversiteit en rijkdom, in landschap, ecologie, vormgeving en programmering. De openbare ruimte zal inhoudelijk moeten voldoen aan de gemeentelijke kaders op dit gebied, te weten de Kadernota en Handboek kwaliteit openbare ruimte en het Beelkwaliteitsplan Singelpark. Om hiertoe te komen wordt het proces Ontwikkelen, lnrichten, Beheren gevolgd. Toegankelijkheid, verbinding tussen parken en verwiideren Dam Maresingel; Het in functie blijven van de Energiecentrale bemoeilijkt de verbinding tussen het Energiepark en het Huigpark. Uitgangspunt blijft dat de verbinding er komt. Op de middellange termijn middels een verbinding buitenom en op de langere termijn via een verbinding over het huidige Uniper terrein. ln de verder planuitwerking zal hier nadrukkelijk aandacht voor zijn. Ditzelfde geldt ook voor de dam in de Maresingel. Op de middellange termijn is weghalen niet aan de orde.

Op de langere termijn wordt met het weghalen van de dam een vrije doorvaart gerealiseerd om het'rondje singels' te kunnen maken en ook vanuit historische context (vrije ligging Papegaaisbolwerk) is het weghalen van de dam gegrond. Verdere studie zal hierop plaatsvinden omdat het een complex vraagstuk is, ook gezien andere kaders zoals beschermd stadsgezicht en het feit dat de noord-zuid fietsroute een hoofdfietsroute is. Huigpark: ln de in het Ontwikkelplan opgenomên visie op de parkdelen is ook invulling aan het Huigpark gegeven. Deze Vlsle op het Hulgpark ls echter geert ortderdeel vatt di[ kaderbesluit omdat dit buiten de scope van de gebiedsontwikkeling Energiepark valt. Hierdoor worden nu dan ook geen besluiten genomen over aanpassingen aan het Huigpark. Papegaaisbolwerk; Het Papegaaisbolwerk met haar bijzondere industriële bebouwing krijgt een programmering van kunst, cultuur en lichte horeca. Energiecentrale; ln de uiteindelijke situatie is het wensbeeld dat ook de huidige centrale op termijn onderdeel wordt van de (programmatische) invulling van het Energiepark. Momenteel is onzeker hoe lang de Energiecentrale nog in bedrijf blijft. ln de planning uitvoering Ontwikkelplan is als uitgangspunt genomen dat de Energiecentrale aanwezig blijft. Daarnaast worden in het plan globale ambities geformuleerd voor het geval de Energiecentrale verdwijnt.

De opgave gedurende de looptijd van de ontwikkeling is om het gebouw fysiek, visueel en programmatisch beter contact te laten maken met de omgeving. Warmieroionde; Als onderdeel van de warmterotonde wordt er ruimte gereserveerd voor een halfverdiept pompstation in het Energiepark dat als parkelement wordt vormgegeven. Loods C; Om de ruimte van het park te maximaliseren wordt het bestaande gebouw voor Nieuwe Energie, Loods C, gesloopt zodat ruimte aan het park wordt toegevoegd en de gevel van de Nieuwe Energie geopend kan worden. Stedenbouwku nd iqe u itwerkinq ln hoofdstuk 8 van het Ontwikkelplan Energiepark staat de stedenbouwkundige uitwerking uitgebreid beschreven. De belangrijkste elementen hiervan zijn: - Stedenbouwkundige uitgangspunten; Het gebied wordt in twee delen ontwikkeld: ten noorden van de (denkbeeldig) doorgetrokken 3e Binnenvestgracht, het groene stadspark, ten oosten en ten westen van de energiecentrale en ten zuiden van deze historische lijn de gebouwen,

waarbij de ontmoeting van beide delen verspringend en gevarieerd wordt vormgegeven. Door de'kleine korrel' en de verticale geleding ontstaat een positieve en herkenbare leefomgeving. Er wordt op verschillende manieren gezorgd voor 'zachte' verbindingen tussen de gebouwen Pagina 14 van 36

en het park. Door gebouwen te laten verspringen ontstaat een 'rafelrand' aan de parkzijde, waardoor het'groen'en het'rood' in elkaar grijpen en in elkaar overgaan. Energiepad; Het Energiepad is onderdeelvan de Singelparkroute en vormt de oostwestverbinding in het gebied. Het pad loopt van de nieuwe entree aan de 3e Binnenvestgracht als een 'esplanade' door het Energiepark, buitenom langs de Energiecentrale en via het Ambachtsplein naar het Huigpark. Het is een ruimtelijke drager die het historisch erfgoed, de industriële identiteitsdragers en de parken met elkaar verbindt. Wonen; Het Energiepark voorziet in een mix aan woningtypen die hoort bij een compacte binnenstad. De binnenstadstraatjes hebben een intiem en groen karakter, zijn autoluw en we beperken de privébuitenruimte. Dit alles zorgt ervoor dat bewoners de openbare ruimte als buitenruimte gaan gebruiken. Binnen het Energieparkzijn twee gebieden die hoofdzakelijk bestaan uit woningbouw, namelijk ter plaatse van het huidige Stadsbouwhuis (Langegracht 72) en van het PlNT/Sleutelsgebouw (LangegrachtTO1T0A).ln maat en schaal haalt het stedenbouwkundig ontwerp inspiratie uit de historische binnenstad van Leiden met zijn fijnmazige netwerk van grachten, straten en binnenhoven. Ambachtsplein; Het Ambachtsplein is een belangrijke plek in het gebied.

Het is dé dynamische plek van ontmoeting, kleinschalige evenementen en expositie van ambachten (traditioneel, maar ook de moderne 'makers') en producten. Het plein is het'kloppend hart' van het gebied waar de reeds gevestigde steenhouwerij Bambam en brouwerij Pronck een interactief podium kunnen bieden met een terras waar bezoekers het Pronck-biertje kunnen proeven. Ook de specifieke nieuwbouw (het'Makershuis') rond en op het plein zal worden geprogrammeerd voor ambachten en maakruimtes.

':.i-.1;.: ,-

il

dhlr

- *n:l|

ti

,.:

I

:

m

'

,a .rF

\

lff

Aanzicht Langegracht; Het aanzicht van het gebied vanaf de Langegracht vertoont in zijn huidige verschijning weinig samenhang (zie bovenste van de twee afbeeldingen hierboven). De ritmiek in de bebouwing wordt bepaald door zeven nieuwe dwarsstraatjes die vanuit de Langegracht een doorkijkje bieden naar het park en aansluiten op het Energiepad. Hiermee wordt de historische stadsstructuur en het oorspronkelijke verloop van de 3de Binnenvestgracht hersteld (zie onderste van de twee afbeeldingen hierboven). Het parkzal straks te ervaren zijn vanaf de Langegracht.

Pagina 15 van 36

Relatie met het park; Thema's als natuur-inclusief bouwen, passende ecosystemen en een zo groot mogelijke biodiversiteit, dienen als uitgangspunt voor de inrichting. Het groen loopt zoveel mogelijk door tot aan de grens van de woongebouwen; aan de gevels aan de parkzijde klimt het groen verder omhoog. De gebouwen worden op deze manier onderdeel van de parkbeleving. lnrichting vindt plaats cf. Beeldkwaliteitsplan Singelpark. Handhaving sociale veiligheid; ln een convenant zullen gemeente, OCE en Gebiedsraad afspraken vastleggen over het beheer van de openbare ruimte en de handhaving van de sociale veiligheid in het gehele gebied. Ook worden specifieke afspraken vastgelegd tussen alle betrokken stakeholders voor het handhaven van de sociale veiligheid rond het nieuwe gebouw van de maatschappelijke opvang. lnformele leefstraatjes; De identiteit van de plek is die van een compacte binnenstadse woonbuurt met informele leefstraatjes en collectieve tuinen. De tussenstraten zijn zoveel mogelijk autoluw en kunnen als groene verblijÍsplek worden ingericht. De autovrije straten in Nieuw Leyden zijn hiervoor een goed voorbeeld.

Mobiliteit (en parkeren) ln hoofdstuk 9 van het Ontwikkeipian Energiepark staat mobiliteit uitgebreid beschreven. De belangrijkste elementen hiervan zijn: - Beweging staat voorop; ln het Energiepark staat het bevorderen van lichamelijke beweging voorop: in een logische ontsluitingsstructuur kan gewandeld of gefietst worden door een prettige omgeving over paderr langs groen en ontspanning. Auto's houden we zoveel mogelijk uit het gebied err uit lret ziulrt - er konrerr korte orrtsluitingswegen naar de parkeervoorzieningen.

-

-

Voetgangersbrug; Voor de verbinding van het Energiepark met de Maresingel en Groenoord Zuid is in voorliggend plan een voetgangersbrug voorzien, zoals de gebiedsvisie voorstelt. Het uitgangspunt is dat deze brug niet toegankelijk is voor fietsers maar wel voor mindervaliden. Mobiliteit en parkeren; Voor het Energiepark zijn wij op zoek gegaan naar passende oplossing voor het parkeerprogramma met oog op het toekomstig programma en rekening houdend met de gebiedsvisie en andere vastgestelde verkeerskundige kaders zoals de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020-2030. De voorliggende plannen zijn besproken tegen de achtergrond van de Agenda Autoluwe Binnenstad die recent is vastgesteld. De relatie met de Agenda Autoluwe binnenstad en het verwijderen van diverse parkeerplekken in de binnenstad zorgt voor een grote opgave om die projecten en het Energiepark blijvend te monitoren. Bestuurlijk is afgesproken dat er voldoende mogelijkheden zijn om in het Energiepark te faseren en eventueel tijdelijke parkeervoorzieningen te realiseren of parkeervoorzieningen langer te handhaven. ln de nog vorm te geven Regietafel parkeren worden de maatregelen en projecten gemonitord. De financiële belangen rond de potentieel

-

verminderde opbrengsten van parkeren zijn bij de Agenda Autoluwe binnenstad meegewogen. We blijven dit monitoren binnen de Parkeerexploitatie. Voor nu geen aanleiding om nadere voorzorgsmaatregelen te nemen. Dit gebeurt ten aanzien van het bepalen van het aantal bestaande openbare parkeerplaatsen in het gebied dat zal worden verwijderd. Dit geeft een stevige opgave voor het vervolg van dit project, zie ook de paragraaf onder dit hoofdstuk'. Ook dienen daarbij de gevolgen voor de gemeentelijke parkeerexploitatie in het oog te worden gehouden (zie ook opmerking hierboven). Mindervalide bewoners krijgen een eigen parkeerplaats op kenteken in de woongebouwen, teruvijl mindervalide bezoekers specifieke parkeerplaatsen in de openbare

Pagina 16 van 36

ruimte kunnen gebruiken, binnen de geldende maximale loopafstanden volgens het parkeerbeleid van de gemeente Leiden. Bewonersparkeren; Bewoners krijgen geen gemeentelijke parkeervergunningen voor parkeren in de openbare ruimte en dienen te parkeren op eigen parkeerplaatsen. Het beoogd woonprogramma en de toekomstige doelgroepen vragen echter om mobiliteit waarin we voorzien met deelauto's en daarbij een passend parkeerprogramma. Deze parkeerplaatsen zijn altijd uit het zicht onttrokken (halfverdiept en maaiveld met een dek onder deellocaties Stadsbouwhuis en PLNT/ Sleutels). Vooralsnog gaat het Consortium uit van 0,3 p.p. per

woning. Dit aantal zal altijd bezien worden in relatie tot de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020-2030. Dit wordt nader uitgewerkt in het vervolg. Bezoekersparkeren in de omgeving; Bezoekers worden geïnformeerd en met bewegwijzering zoveel mogelijk begeleid naar de Lammermarktparkeergarage en de commerciële parkeergarage aan de Langegracht of andere parkeervoorzieningen in Leiden. Daarnaast zullen er gedurende de gebiedsontwikkeling openbare parkeerplaatsen verdwijnen uit het gebied. De opgave Ís zodanig te faseren dat tot 2025 hel aantal openbare parkeerplaatsen dat vervalt minimaal is, afstemming met Agenda Autoluw zal voortdurend plaatsvinden. Het gaat hier met name om de huidige 19 parkeerplaatsen ter plekke van de Stadsbouwhuislocatie (waar nu 4 grondgebonden woningen zonder tuin en met dakterras zijn geprojecteerd) en 56 parkeerplaatsen ter plekke van het Ambachtsplein. De venvachting is dat tot 2025 maximaal 15 parkeerplaatsen zullen vervallen ter plekke van het Ambachtsplein om daar het Makershuis te kunnen realiseren en dat de andere openbare parkeerplekken tot 2025 in het gebied kunnen worden behouden. Hierbij dienen ook de gevolgen voor de gemeentelijke parkeerexploitatie in het oog te worden gehouden. Fietsparkeren; Binnen het Energiepark is veel ruimte voor de fiets.

De hoofdfietsroute gaat langs de Langegracht en van de Langegracht over de dam richting Nieuw Leyden. De aantallen en kwaliteitseisen voor het fietsparkeren (bewoners en bezoekers) worden getoetst aan de hand van de'Beleidsregels Parkeernomen Leiden 2020'. Voor bewoners worden inpandige, hoogwaardig vormgegeven fietsenstallingen gerealiseerd. Bezoekersfietsparkeren zal eveneens conform de vastgestelde Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020-2030 worden voorzien. Daarnaast worden bezoekers aangemoedigd te wandelen of te fietsen naar het Energiepark. Dit betekent dat de stallingen decentraalworden ingericht, dichtbij de entrees van de voorzieningen. Bij evenementen met veel bezoekers en grote aantallen fietsen worden tijdelijk extra fietsvoorzieningen op geschikte plaatsen bijgeplaatst. Laden & lossen en duurzame stadslogistiek; Op strategische plekken is het gebied toegankelijk voor onderhoudsvoertuigen voor bijvoorbeeld de Energiecentrale, warmterotonden en calamiteitenverkeer. Langs de Langegracht is ruimte gereserveerd om veilig te kunnen laden en lossen. Deze voorziene locatie valt buiten het plangebied en wordt nader worden onderzocht en waar mogelijk ingepast in het plangebied. Hetzelfde geldt voor de opslag van afval en het inzamelen hiervan.

Voor functies aan de noordzijde van het park zal nagegaan worden waar laden en lossen mogelijk kan plaatsvinden langs de Maresingel. ln de Leidse binnenstad geldt per 2025 een zero-emissiezone voor stadslogistiek. Het Energiepark valt hierbinnen maar gaat een stap verder dan de Leidse ambities door de vervoersbewegingen niet alleen te verduurzamen, maar ook te voorkomen. Wij gaan daarom in een volgende fase in gesprek met early adapters in de logistieke sector om samen met hen te verkennen wat de mogelijkheden zijn. Naar een duurzaam en qezond Eneroiepark ln hoofdstuk 10 van het Ontwikkelplan Energiepark staan duurzaamheid en gezondheid

uitgebreid beschreven. Het invullen van duurzaamheid in de ontwikkeling van het Energiepark Pagina 17 van 36

kent twee bepalende onderdelen: de gebouwen en de openbare ruimte, hiervoor zijn twee prioriteitenmixen voor duurzaamheid opgesteld, te zien in onderstaande figuren; één voor de openbare ruimte en één voor de gebouwen. Hierin staat het comfort en gezondhetd van de eindgebruiker centraal en de thema's mobiliteit en klimaatadaptatie en biodiversiteit krijgen de hoogste prioriteit.

Prioriteitenm ix gebouuven Energie

Circulair

Hoogste prioriteit Onderscheidend Belangrijk

\ /

Basis

Klimaatadaptatie ên biodiversiteit

[}vinvi*nilan í I lLit !Ld;rLr*

vrr iv arran rJlrvt

hr ra!. rr r i rtrto t a4llItBrr

tvLtt

I tl ttl.a

Circulair

Energie

Hoogste prioriteit Onderscheidend tselangrijk Basis

\ Á,

Mobiliteit

ên

iteit

Klimaatadaptatie en biodiversiteit; Energiepark Leiden is een van de weinige groene, open plekken in het dichtbebouwde stadscentrum. Daarmee ligt er een enorme potentie om het park koel in te richten, en zo een welkome verkoelende plek aan stadsbewoners en bezoekers tijdens hittegolven te bieden. Hetzelfde geldt voor de biodiversiteit: door maatregelen in het park en de gebouwen faciliteren wij dat planten en diersoorten zich ontwikkelen. Verder laat de stresstest zien dat er in en om het gebied wateroverlast kan worden ervaren bij extreme neerslag. Wateroverlast wordt aangepakt in samenhang met droogtebestrijding, na berging wordt het regenwater vastgehouden in het gebied voor later gebruik. Dat is duurzaam en levert extra mogelijkheden voor het vergroten van de biodiversiteit. Energie en circulariteit; Bij de uitwerking van het energieconcept staat de gezondheid en comfort van de eindgebruiker centraal. Daarnaast wordt in het energieconcept optimaal gebruikgemaakt van beschikbare efficiënte lokale energiebronnen. Het concept dat we willen nastreven is een collectief energiesysteem waarmee duurzame warmte- en koudebronnen optimaal kunnen worden ontsloten en beter kan worden geborgd dat energieprestaties gedurende het gebruik ook daadwerkelijk worden behaald.

Voordelen van een collectief systeem zijn: duurzame warmte en koude, leveringszekerheid en beperkt ruimtegebruik van installaties met name in de woning. Het is nodig om deze oplossing in het vervolgtraject verder te verkennen op bijvoorbeeld toepasbaarheid van de BENG-norm (bijna energieneutrale gebouwen). Alle daken worden zoveel als mogelijk benut voor het opwekken van hernieuwbare energie met zonnepanelen, met als ambitie BENG 3=í00%. Maar ook zichtbaar groen kan wenselijk zijn op lagere daken voor het accenturen van de overgang van Pagina 18 van 36

het park naar het bebouwd gebied. Dit betekent dat ook wordt verkend waar energieopwekking mogelijk gemaakt kan worden naast de nieuwbouw. Circulair; Landelijk is er afgesproken dat de Nederlandse economie in 2050 volledig circulair moet zijn. ln het Energiepark zetten we ons in om de transitie naar een circulaire economie naar een volgende stap te brengen. Dat doen we door zoveel mogelijk biobased (waar mogelijk bijvoorbeeld hout ipv beton) en hergebruikte materialen toe te passen, te besparen op grondstoffen, afvalstromen terug te brengen, grondstofketens te sluiten en te werken met het materialenpaspoort.

Omqevinosaspecten ln hoofdstuk 11 van het Ontwikkelplan Energiepark staan de omgevingsaspecten uitgebreid beschreven. De belangrijkste elementen hiervan zijn: - Archeologie; Het gebruik van het terrein als gasfabriek heeft ingrijpende sporen achtergelaten in de bodem. Mochten de grondverstorende werkzaamheden leiden tot aantasting van archeologische waarden, dan worden vooruvaarden verbonden aan de vergunning om archeologische resten te beschermen. - Cultuurhistorie; Het gehele plangebied bevindt zich binnen het beschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de singels'. Hierbinnen heeft een aantal gebouwen een (gemeentelijke) monumentenstatus, voor het Stadsbouwhuis loopt er op dit moment een aanvraag tot aanwijzen als monument. De gebiedsvisie onderscheidt drie historische lagen binnen het gebied: de 17e-eeuwse stadsstructuur; de 19e-eeuwse industriegebouwen; de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw (Stadsbouwhuis en PlNT/Sleutelsgebouw). ln de uitwerking wordt waar mogelijk de zeventiende-eeuwse stadslaag gerespecteerd of hersteld, zoals het terugbrengen van de 3e Binnenvestgracht in het gebied. - Bedrijven en milieuzonering;Als gevolg van de aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar.