Vastgesteld besluit bij RV 21.0030 Gebiedsvisie Roosevelt West (incl. am.)

RAADSVOORSTEL

Rv. nr.: 21.0030

B en W-besluit d.d.: 13-04-2021 B en W-besluit nr.: 21.0195

Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Gebiedsvisie Roosevelt West Aanleiding: De ruimtevraag voor wonen, werken en mobiliteit in Leiden neemt toe, als gevolg van economische- en bevolkingsgroei. Tegelijkertijd is het wenselijk de omliggende groene ruimten van Leiden intact te laten. Hierdoor verstedelijkt en verdicht de bestaande stad. Hierdoor is stadsvernieuwing in Leiden een oefening in efficiënter ruimtegebruik met de bestaande ruimte. Via het raadsbesluit ‘Ontwikkelplan Pilotgebied Rooseveltstraat’ (RB 17.0103) stelde uw Raad op 25 januari 2018 de eerste uitgangspunten vast voor de transformatie van Roosevelt West en onderstreepte de intentie voor transformatie naar een gemengd werk-woongebied. Binnen deze ontwikkeling was het noodzakelijk om fasegewijs het gehele gebied te transformeren en was zekerheid van volledige transformatie randvoorwaardelijk voor het slagen van het plan. De resultaten van deze eerdere planuitwerking voldeden inhoudelijk niet aan de door de raad meegegeven randvoorwaarden, met name om stedenbouwkundige en financieel-technische argumenten. Op 9 juli 2019 heeft het college besloten (B&Wnr. 19.0350) tot het opstellen van een Gebiedsvisie Roosevelt West als reset voor het eerdere traject en om kaders te stellen voor de ontwikkeling van Plot 1 door Portaal en Blauwhoed.

In het vastgestelde Ontwikkelperspectief Zuidwest onderstreepte uw raad de wens voor de ontwikkeling van het Centrumgebied Zuidwest. Met het collegebesluit is de faciliterende rol van de gemeente bevestigd en stelt de gemeente een organische ontwikkeling voor. De transformatie wordt zodoende een optelsom van relatief kleinschalige lokale (her)ontwikkelingen die gefaseerd zullen plaatsvinden. De voor u liggende Gebiedsvisie is het resultaat van 1,5 jaar nadere uitwerking van de door uw raad meegeven kaders uit 2018 (RB 17.0103 d.d. 25-1-2018), overleg met initiatiefnemers, ondernemers en bewoners in het gebied. Hierin zijn de eerder opgedane kennis uit het traject van voor 2019 en de opgeleverde adviezen van Stadskwadraat (beperken financiële risico’s gemeente door organische ontwikkeling) en de stadsbouwmeester (organische ontwikkeling en betere verbinding van de ontwikkeling met zijn omgeving) meegenomen. Doel: De Gebiedsvisie geeft potentiële initiatiefnemers spelregels mee voor de ontwikkeling naar een gemengd werk-woongebied Roosevelt West. De Gebiedsvisie Roosevelt West biedt een wenkend perspectief voor de ontwikkeling van het gebied. Het gaat hierbij om zowel basisuitspraken over programmatische kaders voor stedenbouw, verkeersontsluiting, Pagina 1 van 15

beeldkwaliteit en landschapsinrichting. Met het vaststellen van de Gebiedsvisie kan er invulling gegeven gaan worden aan de herontwikkeling van het gebied. Op basis van dit besluit kunnen initiatiefnemers – rekening houdende met de noodzakelijke volgordelijkheid der dingen - hun plannen ontwerpen en in samenspraak met de gemeente starten met de voorbereiding van de planologische procedures. Door vaststelling van de Gebiedsvisie geeft uw Raad invulling aan uw kaderstellende rol. Initiatieven binnen het gebied moeten worden uitgewerkt binnen de kaders van de Gebiedsvisie. Kaders:  Raadsvoorstel ‘Ontwikkelplan Pilotgebied Rooseveltstraat’ (RB 17.0103)  Collegebesluit Opdrachtverlening opstellen Gebiedsvisie Rooseveltstraat West (B&W nr. 19.0350)  Omgevingsvisie Leiden 2040 (RB 19.0068)  Ontwikkelperspectief Zuidwest (RB 19.0094)  Convenant Ruimte voor bedrijven 2018-2022 (B&Wnr. 18.0105)  Ruimtelijke Strategie Bedrijventerreinen 2020 – 2030 (RB 20.0080)  Woonvisie 2020-2030 'Goed wonen in Leiden' (RB 19.0104)  Mobiliteitsnota Leiden Duurzaam Bereikbaar 2020-2030 (RB 20.0030) Overwegingen: Inleiding De Gebiedsvisie Roosevelt West schetst een wenkend perspectief als uitwerking op het Ontwikkelperspectief Zuid-West. Het initiatief voor ontwikkeling ligt bij eigenaren en ontwikkelende partijen.

De Gebiedsvisie stimuleert de markt maar is geen ontwikkelstrategie die in detail is uitgewerkt. De marktpartijen bepalen het tempo van de ontwikkeling en kunnen in overleg met de gemeente uitwerking geven aan deze Gebiedsvisie voor hun eigen projecten. Daarbij moeten bedrijven in staat blijven hun huidige (bedrijfs-)activiteiten voort te kunnen blijven zetten als zij dat willen. Ontwikkeling mag, maar hoeft niet. Aan de hand van de visie moet dit deel van het bedrijventerrein Roosevelt de komende 15 tot – 20 jaar geleidelijk transformeren naar een aantrekkelijk werk- en woongebied. Hierbij zijn ook vanuit de gemeente kaders aangegeven over de volgordelijkheid van de gefaseerde herontwikkeling tot een woon-werk gebied en de herinrichting van de Rooseveltstraat tot een voldoende veilige weg voor (de combinatie van) voetgangers, fietsers, auto’s en vrachtwagens. De initiatiefnemers van Plot 1 willen de eerste stap zetten. Parralel aan de uitwerking van deze Gebiedsvisie is het initiatief Roosevelt West Plot 1 van initiatiefnemers Portaal (Plot 1A) en Blauwhoed (Plot 1B) begeleid. De Gebiedsvisie geeft dan ook de gemeentelijke kaders voor Plot 1A mee op basis waarvan zij de plannen verder kunnen uitwerken met als doel een ruimtelijke procedure te starten.

Voor Plot 1B is op basis van onderzoek eerst een voldoende veilige herinrichting van de Rooseveltstraat voor de ontsluiting van woningen noodzakelijk om tot ontwikkeling over te kunnen gaan. Voor Plot 1B wordt dus voorlopig een pas op de plaats gemaakt. Dit geldt ook voor andere ontwikkelplots die aan de Rooseveltstraat grenzen. De Gebiedsvisie betekent ook keuzes maken. Het college is van mening dat met de Gebiedsvisie invulling wordt gegeven aan de door uw raad meegegeven uitgangspunten (RB 17.0103 Uitgangspunten Pilotgebied Rooseveltstraat uit 2018), behalve op één belangrijk onderdeel: het terugkomen van alle vierkante meters bedrijvigheid in het plangebied. Al eerder bent u als raad Pagina 2 van 15

geïnformeerd over het voornemen van het college (Z/20/1525920) om hiervan af te wijken. Vanwege alle ambities die er liggen voor het gebied is het helaas niet haalbaar gebleken om aan dit uitgangspunt te voldoen. Wel zal conform de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 20202030 gehandeld worden. Dat betekent dat compensatie gevonden moet worden voor de vierkante meters bedrijvigheid die niet terugkeren in het gebied voordat ontwikkeld kan worden. De Gebiedsvisie geeft antwoord op hoe toekomstig wonen en werken in het gebied gecombineerd kan worden en bijdraagt aan het levendig stuk stad dat Leiden Zuidwest is. Huidige situatie De wens van de gemeente, bedrijven, eigenaren in het gebied, ontwikkelaars en woningbouwcorporatie Portaal om in het gebied te investeren, biedt de kans om een aantal zwaktes van het gebied aan te pakken. De gescheiden delen beperken de toegankelijkheid en de verbinding van het bedrijventerrein met de rest van het Centrumgebied Zuidwest. Er is sprake van sociale onveiligheid met weinig toezicht op straat. De huidige buitenruimte is onaantrekkelijk ingericht en er zijn niet overal goede voorzieningen voor de voetganger en de fiets. Bovendien is het huidige vastgoed van zowel de woningen als de bedrijven toe aan vervanging.

De huidige mix van modaliteiten op de Rooseveltstraat zorgt reeds voor problematische verkeerssituaties, een toekomstige herinrichting zal deze veiligheid vergroten. Het toevoegen van woningen en toekomstbestendige bedrijfsruimtes sluit aan bij de wens van het college om binnenstedelijk te ontwikkelen en een gebied te ontwikkelen waar gewerkt én gewoond kan worden.

Pagina 3 van 15

Figuur 1: Kaart projectgebied Gebiedsvisie Roosevelt West – inclusief Plot 1A & 1B

Bestaande kaders en opgaven De Omgevingsvisie Leiden 2040 ziet het plangebied als een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen. Het ontwikkelperspectief Zuidwest bouwt voort op de in de Omgevingsvisie meegegeven kaders. Verdichting van de wijk met hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte, maximale bouwhoogte 30 tot 50 meter en de levendige stadsstraat Rooseveltstraat. De Ruimtelijke Strategie Bedrijventerreinen 2020 – 2030 is een belangrijk recent vastgesteld kader voor de ontwikkeling van Roosevelt West. Rooseveltstraat-West is aangemerkt als een gemengd en dynamisch gebied, waar stadsverzorgende bedrijvigheid en wonen naast en boven elkaar bestaan. Door de ligging is het terrein aantrekkelijk voor zowel bedrijvigheid als wonen. Bij het combineren van deze functies dient een goede balans te worden gevonden tussen wonen, werken, leisure en maatschappelijke functies. De opgaven en kansen zijn daarmee het realiseren van een betere verankering van het gebied in de stad, het benutten van de ontwikkelmogelijkheden, maken van een samenhangende buurt en verduurzaming van de leefomgeving.

Pagina 4 van 15

Programmatische kaders Bovenstaande opgaven zijn verder uitgewerkt in de Gebiedsvisie, aansluitend op het Ontwikkelperspectief Zuidwest. De Gebiedsvisie geeft de mogelijke eindsituatie weer na afloop van de transformatie. Om het eindbeeld gefaseerd mogelijk te maken geeft de gemeente de programmatische kaders mee gebaseerd op drie zones. Er is een verschil in welke typen bedrijvigheid en voorzieningen gewenst en mogelijk zijn in deze verschillende programmatische zones. In de zone Bedrijven+Wonen is ruimte voor 12.500m2 aan stadsverzorgendebedrijvigheid. 15% hiervan is bestemd voor leisure activiteiten. Mogelijke invulling hiervan zijn de huidige boulderhal en sportscholen. Met betrekking tot wonen wordt gestreefd naar een toevoeging van maximaal 1150 woningen in het gehele plangebied en vervanging van de huidige 240 woningen. In totaal dus 1390 woningen. In de visie van de gemeente moet de woonfunctie bijdragen aan het gemengde karakter en de leefbaarheid van het gebied. Sociale huurwoningen die verloren gaan moeten worden gecompenseerd. Per ontwikkelkavel streeft de gemeente naar een verdeling van woningtypen: 60% betaalbare woningen waarvan minimaal 30% sociaal en 30% middeldure huur/koop en 40% vrije sector. Middeldure koop heeft hierbij de voorkeur. De gemeente kan per ontwikkelkavel gemotiveerd afwijken.

Bij de uitwerking van de planvorming dient te worden aangetoond wat een ontwikkeling bijdraagt aan een gemengde buurt, het versterken van de leefbaarheid in de buurt en het verminderen van de sociale problematiek. Het gebied rondom de Titus Brandsmalaan ligt in een “rood gebied” vanuit de Woonvisie. Het toevoegen van sociale huurwoningen is hier dus maatwerk. Uit de Leefbarometer blijkt dat de buurt zwak scoort en met name laag scoort op ‘woningen’, veiligheid’ en fysieke omgeving’. Met sloopnieuwbouw wordt zowel de woningen aangepakt als de openbare ruimte, waarmee de leefbaarheidsscore op deze aspecten kan stijgen. Door (sociale) huurwoningen in meerdere prijsklassen, waaronder ook hogere prijsklassen, toe te voegen wordt binnen het sociale segment meer menging aangeboden en meer gemêleerde huishoudens aangetrokken. Dit versterkt de draagkracht van de buurt. Portaal, initiatiefnemer Plot 1A, is op Plot 1A voornemens ongeveer 200 nieuwe woningen te realiseren en hiervoor de 70 huidige verouderde woningen te slopen en te vervangen. Hierdoor bouwt Portaal in totaal 160 nieuwe sociale huurwoningen en 40 middeldure huurwoningen. De middeldure huurwoningen dragen bij aan de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling en ter versterking van de leefbaarheid.

Programmatisch worden bovenstaande percentages voor Plot 1A & 1B gezamenlijk beschouwd en wordt naar verwachting voldaan aan de woningtypeverdeling van de Gebiedsvisie.

Pagina 5 van 15

Ruimtelijke kaders De vastgestelde opgaven in de Gebiedsvisie zijn uitgewerkt in ruimtelijke kaders in de vorm van bouwstenen. Het plangebied is c.a. 72.000m2 groot. Hiervan is circa 35.000m2 bebouwd en 37.000m2 niet uitgeefbaar en hiermee openbare ruimte. De Rooseveltstraat krijgt in de eindsituatie een breedte van 22,5 meter gerekend vanaf de eigendomsgrens aan de oostzijde van de straat. In de uitvoering hiervan zijn er twee uitwerkingsopties. Hiervoor verschuift de rooilijn 4.6 meter. Bij het realiseren van het woonprogramma bovenop de bedrijvigheid ligt deze rooilijn +/- 7,5 meter terug vanwege de milieuzonering Op deze manier ondervinden deze bedrijven geen beperkingen ondervinden in de uitvoering van hun werkzaamheden en de planologische ruimte voor bedrijvigheid categorie 3.2 conform de bedrijventerreinenstrategie behouden blijft. De Rooseveltstraat is en blijft een straat waar de bedrijvigheid centraal staat. Met ruimte voor ondernemers die een bijdrage leveren aan de Leidse economie en een levendige stadsstraat. Het buurtpark is het centraal verbindende element in de buurt. De huidige groene Titus Brandsmalaan is de basis voor het buurtpark. Met de geleidelijke transformatie van het gebied, ontstaat een groen en autoluw park.

Doordat er verdichting is voorzien, geldt voor het geheel dat het openbaar gebied en daarmee ook de groene gebieden intensiever zullen worden gebruikt. Nieuwe routes in het gebied maken het mogelijk om binnen het plangebied van oost-west te gaan. Dit zijn langzaamverkeersroutes voor de fiets en de voetganger, ook richting de Luifelbaan. De noordelijke oever van de Fortuinsloot wordt openbaar toegankelijk. Een 16 meter brede strook tussen het water en de bebouwing maakt hier ruimte voor. Dit sluit aan bij het Ontwikkelperspectief. Door de maximale toevoeging van 1150 woningen komt er meer verkeer in het gebied. Dit verkeer, zowel auto’s, fietsers, voetgangers als ook vrachtverkeer naar de bedrijven toe, moet samen met het huidige verkeer goed afgewikkeld worden op de omliggende wegen en kruispunten. Het werkverkeer wordt afgewikkeld via de Rooseveltstraat en de interne lus van de doorgetrokken Gerrit van der Veenstraat met restricties voor laden- en lossen in de nacht. Laden en lossen voor bedrijven en pakketdiensten gebeurt op deze lus of op eigen terrein en in de tijdelijke situatie ook aan de Rooseveltstraat. Deze interne lus is na realisatie alle fases 16.2 meter breed. Langzaamverkeer en autoverkeer van de bewoners zal via verschillende windrichtingen het gebied verlaten.

Het verkeersonderzoek Leiden Zuidwest geeft in het tweede kwartaal 2021 uitsluitsel over de (on)mogelijkheden voor ontsluitingen. zo mogelijk moeten één of meerdere plannen in Zuidwest aangepast worden. Uitgangspunt is dat de Rooseveltstraat voldoende verkeersveilig heringericht dient te worden voor fietsers en voetgangers voordat de gefaseerde toevoeging van woningen mogelijk is. Concreet betekent dit dat moet zijn gerealiseerd bij oplevering woningen die via de Rooseveltstraat ontsluiten. Voor Plot 1 betekent dit dat woningen op Plot1A (van Portaal) wel kunnen worden gerealiseerd zonder herinrichting. De ontwikkeling van Plot1B, met woningen die aan de Rooseveltstraat worden ontsloten, vraagt om een verkeersveilige herinrichting van de Rooseveltstraat parallel aan de oplevering van de eerste woning. De dekking voor deze herinrichting is nu niet beschikbaar. Dit betekent dat Plot 1B kan ontwikkelen zodra dekking voor de herinrichting is gevonden. Pagina 6 van 15

De initiatiefnemer is van plan te onderzoeken of via een alternatieve ontsluitingswijze een haalbaar plan kan worden gerealiseerd en de gemeente denkt hier uiteraard graag in mee. Voor de Rooseveltstraat zijn twee mogelijke profielen nader uitgewerkt die een verkeersveilige oplossing bieden, maar nog een aantal ontwerpkeuzes bevatten. In overleg met belanghebbenden in het gebied zal een keuze worden gemaakt voor een uitvoerbaar profiel, welke te zijner tijd – als ook de financiële dekking daar voor in zicht is - aan uw raad wordt voorgelegd. Auto- en fietsparkeren wordt op eigen terrein opgelost. De uitritten van deze parkeervoorzieningen moeten zo ontworpen worden dat goed zicht is op voetgangers, fietsers en ander verkeer en dat veilig in- en uitrijden geborgd is. Figuur 2: Eigendomsverdeling Plot 1A (Portaal) & Plot 1B (Blauwhoed)

De basishoogte van de toekomstige gebouwen in Roosevelt West is 4 tot maximaal 6 bouwlagen hoog (13-20 meter) indien een plan optimaal bijdraagt aan de doelstellingen van de Gebiedsvisie (en past binnen alle randvoorwaarden). Dit sluit aan bij de huidige gangbare hoogte in Leiden Zuidwest. Aan drie randen mag de bebouwing hoger. Deze randen van het gebied zijn onderdeel van de doorgaande structuren in de stad en hebben meer open ruimte om zich heen. Aan de Rooseveltstraat is bebouwing mogelijk van 6 tot maximaal 10 bouwlagen (19-32 meter) als verschillende hoogtes worden afgewisseld met altijd een setback van 7 meter. Deze hoogte is hoger dan de genoemde hoogte in het Ontwikkelperspectief (maximaal 30 meter). Deze bouwhoogte maakt het mogelijk het gewenste aantal woningen toe te voegen en kwalitatieve bedrijfsruimte op maaiveld te ontwikkelen met hoogtes tot 5 meter. In het plangebied zijn vier hoogteaccenten van 30 tot 40 meter aan grote open ruimtes in de buurt aangebracht en twee hoogteaccenten van 40 tot 50 meter op de hoekpunten als beeldbepalend voor het gebied. Eén van deze twee hoogteaccenten (max 37-47 meter) ligt aan de Rooseveltstraat en wijkt af van de hier eerder genoemde hoogte in het ontwikkelperspectief (max. 30 meter). De andere hoogteaccenten sluiten aan bij het Ontwikkelperspectief Zuidwest.

Voor hoogbouw gelden eisen conform het vigerende beleid omtrent hoogbouw en bezonning. Met het hoofdstuk beeldkwaliteit wordt het formele toetsingskader voor de Welstands- en monumentencommissie Leiden voor nieuwe ontwikkelingen in dit gebied vastgesteld. De kern van deze kwaliteit is stoer, stedelijk en groen. Heldere rechthoekige vormen en grote bedrijfsruimtes dragen daar aan bij. Gezien de druk op maaiveldniveau en de hoge dichtheid is het essentieel dat de openbare ruimte voldoende krachtig is en niet rommelig is. Door een alzijdige uitstraling wordt de verbinding met binnen en buiten gelegd. Bedrijven in de plint staan centraal op en aan de Rooseveltstraat. Pagina 7 van 15

Duurzaamheidskaders In een verdichtende stad zijn groen en water van levensbelang. Dit maakt dat de buurt beter kan omgaan met hittestress, hevige regenval en droge periodes. Het huidige versteende Roosevelt West wordt vergroend. De volgende ingrepen zijn in de Gebiedsvisie opgenomen:  toevoeging van groen-blauwe daken en binnenruimtes boven bedrijfsruimtes; 

maatregelen gericht op BENG maken van woning;



terugdringen hittestress door slimme ontwerpen;



60 mm hemelwater vasthouden op eigen terrein.

Vanwege het substantiële programma, BENG-eisen, de verschillende eigenaren in het gebied en fasering van de verschillende initiatieven, is het van belang om te sturen op integrale oplossingen voor energie zoals WKO’s of een warmtenet. De duurzame energievoorziening van een ontwikkelplot mag andere ontwikkelplots niet in de weg staan. Indien een warmtenet in Zuidwest in de toekomst gerealiseerd wordt het de voorkeur dat ontwikkelingen hierop aansluiten. In het kader van de opgave riolering Gasthuiswijk wordt de riolering in een deel van het plangebied vervangen. Hierbij wordt rekening gehouden met de kaders van de Gebiedsvisie. Voorwaarden voor ontwikkeling, doorzicht op het vervolgproces: De ontwikkeling van Roosevelt-West is een wenkend perspectief van een gefaseerde ontwikkeling, zonder uitgewerkte ontwikkelstrategie en zal naar verwachting een lange doorlooptijd kennen. De Gebiedsvisie schetst een mogelijk eindbeeld. Hierbij zijn een aantal voorwaarden voor ontwikkeling onderkend. Deze geven ook een doorzicht op het vervolgproces. Onderstaand wordt dit nader toegelicht. Het nieuwe raamwerk van de openbare ruimte bepaalt de maximale maat van de kavels waarop gebouwd kan worden. De bouwvelden mogen geheel bebouwd worden. De grenzen van de kavel zijn de uiterste bebouwingsgrenzen. In het gehele gebied is een efficiënt ontwikkelstramien met een basis van 16,2 meter gekozen.

Het voordeel van deze maat is dat het voor meerdere functies efficiënte oplossingen levert: parkeren, bedrijven, wonen, straten. Via schakelen en loskoppelen kunnen eigenaren samenwerken of zelfstandig kavels ontwikkelen. Schakelen biedt ook de mogelijkheid om grotere ontwikkelvelden te creëren en efficiënter de bouwen. Koppeling mag niet leiden tot een verslechtering van de ruimtelijke beleving vanaf en de lichtinval op de openbare ruimte. Door loskoppelen van ontwikkelvelden kunnen individuele eigenaren binnen een ontwikkelveld onafhankelijk ontwikkelen. Voor de uitvoerbaarheid is gekozen om eigendomsgrenzen en bebouwing maximaal te respecteren. Op een aantal plekken is dit niet volledig gelukt. Uitgangspunt bij de dan noodzakelijke stedelijke kavelruil is dat grondeigenaren de grond aan de gemeente om niet leveren ten behoeve van te realiseren openbare ruimte en straten. In overleg met gemeente en ontwikkelaars wordt de wijze van overdracht vastgesteld Voor concrete initiatieven die passen binnen de Gebiedsvisie worden postzegelbestemmingsplannen gemaakt. Er is dus geen sprake meer van een overkoepelend bestemmingsplan verbrede reikwijdte voor het hele plangebied onder de Crisis- en herstelwet.

Pagina 8 van 15

Waar de Gebiedsvisie de ontwikkeling op hoofdlijnen schetst, zal het concrete postzegelbestemmingsplan de realisatie ook daadwerkelijk planologisch mogelijk maken. Bij een gefaseerde ontwikkeling met een lange doorlooptijd moet het gebied en de huidige bedrijvigheid ook in zijn tijdelijkheid functioneren. Bij toetsing van het bestemmingsplan moet dit functioneren in tijdelijkheid worden aangetoond. De ontwikkeling van een deel van de ontwikkelplots hangt af van de aanwezigheid van de yoghurtfabriek en groente- en fruithandel in het plangebied. Deze ondernemingen mogen in het gebied aanwezig blijven. De milieucontouren van de yoghurtfabriek maken het toevoegen van de functie wonen binnen de hindercontouren op dit moment en in de toekomst niet mogelijk. Dit in lijn met de door u raad vastgestelde uitgangspunt dat “de aanwezige milieucategorie 3 bedrijven in en om het gebied niet zullen worden beperkt in hun bedrijfsvoering”. Om enerzijds woningbouw op korte afstand van de richtafstand (te weten 30 meter) vanaf Roosevelt Oost mogelijk te maken en anderzijds de planologische mogelijkheden voor de huidige bedrijvigheid aan de oostzijde van de Rooseveltstraat niet te beperken, wordt gekozen voor het creëren van extra milieuruimte voor bedrijven in combinatie met extra geluidweringseisen voor geprojecteerde woningen in deze zone.

Dat doet de gemeente door voor geluid en geur door middel van maatwerkvoorschriften die extra milieuruimte te bieden binnen de grenzen van milieuregelgeving. Dit betekent overigens in feite dat de extra milieuruimte wordt toegekend als er een bedrijf komt die die ruimte nodig heeft. De woningen in dat gebied zullen, als gevolg van die extra ruimte dan iets zwaarder worden belast dan normaal. Toekomstige bewoners van het gebied moeten hierover door ontwikkelaars actief worden geïnformeerd. Daarbij is het de wens dat woningen die het meest milieubelast zijn, bij voorkeur geen sociale woningen zijn. Met voornoemde strategie en bijbehorende maatregelen is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Na vaststelling van de Gebiedsvisie dient specifiek geluid- en geurbeleid opgesteld te worden om bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.2 planologisch te kunnen (blijven) faciliteren. Zonder dit beleid kunnen er geen woningen binnen de richtafstanden worden toegevoegd. Compensatie Het behoud van bedrijvigheid voor de stad Leiden is van belang. Op dit moment wordt ca. 70% van het oppervlak van de bedrijfszijde van Roosevelt West gebruikt voor bedrijvigheid (ca. 65% bedrijfsbebouwing en ca. 5% buitenruimte ten dienste aan bedrijvigheid ). Dit is 25.000m2 van de 35.000m2.

Samengevat wordt voorgesteld de beschikbare ruimte op maaiveld in te zetten om de totale kwaliteit van Roosevelt West te verbeteren. Van de beschikbare ruimte in het plangebied blijft minimaal 50% van de huidige netto planologische ruimte behouden ten gunste van bedrijvigheid. Dit is ongeveer 12.500m2 bedrijvigheid beschikbaar voor stadsverzorgende bedrijvigheid. Voor compensatie van bedrijfsruimte die verloren gaat gelden de spelregels uit de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen 2020-2030, hoofdstuk 5. In de Leidse regio gaat geen bedrijfsruimte verloren omdat dit binnen of buiten Leiden wordt gecompenseerd. Gezien de gefaseerde ontwikkeling speelt dit compensatievraagstuk gefaseerd per ontwikkeling en staan ontwikkelaars aan de lat om samen met gemeente deze compensatie te vinden. Financiën: Vanwege de keuze voor de organische gebiedstransformatie is de gemeente ook voor de opbrengsten (anterieure dekking van kosten) afhankelijk van de (her)ontwikkelbereidheid van huidige eigenaren en toekomstige initiatiefnemers/ontwikkelaars. Op dit moment is er geen eigen Pagina 9 van 15

gemeentelijk investeringskrediet beschikbaar. Van deze afhankelijkheid was al sprake bij de keuze van het college voor organische ontwikkelingen, waarmee onzekerheid over hoeveel eigenaren tot ontwikkeling zullen overgaan (en op welke termijn) geaccepteerd werd. Voor het verhalen van de kosten is een systematiek ontwikkeld die de anterieure bijdrage naar ontwikkelpotentieel per ontwikkelplot berekend in verhouding tot te realiseren m2 BVO, gelijksoortig aan de methodiek voor de Lammenschansdriehoek, waar we volgens de navolgende methode een eerlijke verdeling hebben gecreëerd: Ontwikkelaars krijgen anterieur drie kostenposten: 

Plankosten: Voor de eigen ontwikkeling van het plangebied en de ontwikkeling van de openbare ruimte naar rato van de ontwikkelpotentie in m² BVO per plot.



Kosten aanleg openbare ruimte, naar rato van de ontwikkelpotentie verdeeld over de Roosevelt West naar rato van het aantal te realiseren m² BVO’s.



Toerekenbare kosten herprofilering Rooseveltstraat en noodzakelijke verkeersmaatregelen in Zuidwest verdeeld over de volledige plangebied Roosevelt West naar rato van het aantal te realiseren m² BVO’s.

Daarnaast kan een mogelijke bijdrage voor exploitatiebijdrage voor stedelijke voorzieningen, waarvan de projecten direct profijt hebben gevraagd en mogelijke bijdrage voor financiering van te realiseren compensatie van bedrijfsvierkantemeters van ontwikkelaars. De ruimte, die als openbaar is aangeduid in deze Gebiedsvisie, wordt om niet, ingericht aan de gemeente geleverd. In ruil daarvoor verzorgt de gemeente het beheer en onderhoud, waarvan de beheerslasten per ontwikkeling worden bepaald. Op basis van eerste aannames m.b.t. kosten en opbrengsten wordt de financiële uitvoerbaarheid van de Gebiedsvisie voor mogelijk gehouden. Duidelijkheid over de daadwerkelijk te verhalen kosten zal moeten worden verkregen bij de nadere uitwerking van een concreet initiatief (zoals Plot 1A). Pas dan kan worden bezien in welke mate de geprojecteerde anterieure bijdragen toerekenbaar en proportioneel zijn. Bij de uitnodigingsplanologie en het faciliterende beleid van de gemeente past een financiële strategie waarbij getracht wordt het risicoprofiel laag te houden. Dit betekent dat de gemeente het moment van investeringen in de openbare ruimte grotendeels laat afhangen van (zekerheid over) inkomsten in de vorm van het kostenverhaal.

Als gevolg van de keuze voor organische ontwikkeling dienen de gelden die anterieur worden verhaald voor herinrichting openbare ruimte tijdelijk geparkeerd te worden in de reserve grondexploitaties voor deze ontwikkeling. Herinrichting Rooseveltstraat en kostenverhaal De kosten voor de herinrichting van de Rooseveltstraat zullen voor de baten uit moeten gaan. Deze herinrichting is nodig voor de realisatie van een veilige ontsluiting van woningen aan de zijde van de Rooseveltstraat. Deze situatie is reeds nu actueel gezien het initiatief van Blauwhoed voor Plot 1B.

Pagina 10 van 15

De indicatieve kosten voor een volledige herinrichting van de Rooseveltstraat van 5-Meilaan tot Voorschoterweg zijn geraamd op circa 3.5 miljoen euro. Hiervoor zijn bij vaststelling van deze Gebiedsvisie nu onvoldoende dekkingsbronnen beschikbaar binnen de gemeente. Het college wil zich gaan inspannen om, in samenwerking met de markt (incl. de marktpartijen die direct betrokken zijn bij bedrijventerrein Rooseveltstraat-Trekvliet) en andere overheden te zoeken naar financierings-oplossingen. De op termijn mogelijke dekkingsbronnen hierbij zijn: -

anterieure bijdragen vanuit huidige en beoogde ontwikkelaars Roosevelt West (indien toerekenbaar en proportioneel);

-

bijdrage uit beheergelden gemeente Leiden (‘werk met werk maken’, in 2028 is er een beheeropgave Rooseveltstraat);

-

mogelijke bijdragen uit reserve bereikbaarheids- en verstedelijkingmiddelen Leiden

-

externe dekkingsbronnen zoals (provinciale en rijks) subsidies zoals de Woningbouwimpuls.

Door nu de Gebiedsvisie als wenkend perspectief vast te stellen, kan al wel een start worden gemaakt met die ontwikkelplots die niet ontsloten worden via de Rooseveltstraat en die daarmee niet direct om een herinrichting van de Rooseveltstraat vragen. Een vorm van voorfinanciering door de gemeente in een later stadium om ontwikkeling te versnellen is niet uit te sluiten. Tegelijkertijd blijft de gemeente initiatiefnemers stimuleren en wordt de financiële strategie periodiek geëvalueerd. Andere inzichten, bestuurlijke besluiten of investeringsambities kunnen aanleiding geven om deze te herzien en in het gebied juist een andere financiële koers te gaan varen. Inspraak/participatie: Participatie heeft plaatsgevonden op het niveau informeren en raadplegen. In verband met corona heeft de participatie met name via online kanalen plaatsgevonden. Publieksparticipatie In juni 2020 is – ten tijde van corona – bewoners en ondernemers geïnformeerd en geraadpleegd over de uitgangspunten van de Gebiedsvisie. Bewoners hebben ideeën mee kunnen geven over wat zij graag terug zien in de plannen, en hoe zij denken over onder andere de het woonwerkmilieu, ontsluiting en de openbare ruimte. Via de doemee.leiden.nl zijn in de zomer zeven ideeën ingebracht voor vulling van de Gebiedsvisie. In november 2020 heeft een tweetal digitale informatiebijeenkomsten plaatsgevonden.

Direct daarna is op de doemee.leiden.nl pagina het werkdocument Gebiedsvisie Roosevelt West gepubliceerd en was er voor belanghebbenden twee weken de tijd om schriftelijk te reageren en aandachtpunten mee te geven. Hierbij zijn de volgende aandachtspunten opgehaald: 1. schaduwwerking bij hoogbouw nabij de bestaande eengezinswoningen aan de Titus Brandsmalaan; 2. aandacht voor voldoende betaalbare woningen in het gebied; 3. functioneren van bestaande bedrijvigheid Rooseveltstraat en voorkomen van verplicht vertrek van bedrijvigheid.

Pagina 11 van 15

Op de volgende wijze is omgegaan met de aandachtspunten vanuit de participatie: 1. Er is een aparte bezonningstudie gemaakt voor de eengezinswoningen aan de Titus Brandsmalaan en de Montgomerystraat en een aparte bijeenkomst op 5 januari 2021 georganiseerd. De voorlopige conclusie is dat dit voldoet aan de Haase norm voor bezonning. Deze locatie van hoogbouw aan de Fortuinsloot en aan het sportpark Montgomerylaan is in lijn met het vastgestelde Ontwikkelperspectief Zuidwest. In het nadere ontwerptraject zal door ontwikkelaars rekening dienen te worden gehouden met deze bezonning en zichtlijnen en hun ontwerp hier op te optimaliseren indien noodzakelijk. 2. De minimale gemeentelijke eis van 30% sociale huurwoningen is toegelicht en nadrukkelijker weergegeven in de Gebiedsvisie en onderdeel van het raadsvoorstel. In het totale plangebied komen circa 60% betaalbare woningen terug. 3. Het college vindt het belangrijk dat bedrijvigheid behouden blijft. Dat geldt specifiek voor de Rooseveltstraat en het gebied ten oosten van de Rooseveltstraat. Met de Gebiedsvisie willen wij juist inzetten op het vergroten van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor ondernemers en een toekomstbestendig bedrijventerrein. Dit doen wij door initiatiefnemers uit te nodigen om te investeren in het gebied. Het mengen van bedrijvigheid en wonen is een uitdaging.

Het zoneringsvraagstuk is inzichtelijk gemaakt door een gespecialiseerd ingenieursbureau. Om (toekomstige) bedrijven de planologische ruimte te blijven geven wordt extra milieuruimte gecreëerd en moeten toe te voegen woningen aan de Rooseveltstraatzijde op minimaal 30m van de bedrijfsbestemming aan de oostzijde van de Rooseveltstraat gelegen zijn en dient extra gevelwering toegepast te worden. De Rooseveltstraat moet op worden heringericht en wordt indien noodzakelijk (gefaseerd) aangepast om ook in de tijdelijke situatie de verschillende modaliteiten (vrachtverkeer tot fiets en voetganger) veilig de ruimte te bieden. De gemeente staat organische ontwikkeling toe. Er is geen sprake van verplichte uitplaatsing van bedrijven. Vanuit het milieuspoor moeten initiatiefnemers aantonen dat er afspraken met zittende bedrijven worden gemaakt bij transformatie.

In maart 2021 is het besluit voor de noodzakelijke veilige herinrichting Rooseveltstraat toegelicht aan de bedrijvenvereniging Roosevelt-Trekvliet. Alle participatieverslagen en de bezonningstudie zijn gepubliceerd op de doemee.leiden.nl pagina van het project en hier te raadplegen. Participatie initiatiefnemers Initiatiefnemers zijn gedurende het traject op de hoogte gehouden van keuzes in de Gebiedsvisie. Ook is getoetst of de gestelde kaders leiden tot maakbare en uitvoerbare bouwplannen. De initiatiefnemers van Plot 1A zijn voornemens na vaststelling van de Gebiedsvisie zo snel mogelijk een participatiebijeenkomst voor de belanghebbenden te organiseren voor de verdere planuitwerking van Plot 1A. In een eerdere fase was het de verwachting de participatie van Plot 1A al in 2020 vooruitlopend op de vaststelling Gebiedsvisie uit te voeren. Er is gekozen om door u raad eerst de kaders van het totale gebied vast te stellen alvorens te participeren over bouwplot 1A. Vervolgens zal er toegewerkt worden naar het in procedure brengen van het postzegelbestemmingsplan voor Plot 1A, welke naar verwachting in 2022 aan de raad ter vaststelling zal worden aangeboden. Pagina 12 van 15

De initiatiefnemer van Plot 1B, ontwikkelaar Blauwhoed, is het oneens met een pas op de plaats en is ervan overtuigd dat de veronderstelde verkeerskundige ingrepen financierbaar, eventueel faseerbaar en met procesafspraken oplosbaar zijn. Evaluatie: Doordat de Gebiedsvisie uit diverse deelontwikkelingen bestaat, geeft dit de kans om verschillende onderwerpen uit de Gebiedsvisie gedurende het gebruik te evalueren en (waar nodig) bij te stellen. Bijgevoegde informatie:  Gebiedsvisie Roosevelt West maart 2021 

Participatiebundel Roosevelt West

Pagina 13 van 15

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.003 van 13 april 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling, BESLUIT: 1. De Gebiedsvisie Roosevelt West als uitwerking op het Ontwikkelperspectief Zuidwest vast te stellen als wenkend perspectief voor de herontwikkeling tot werk-woongebied en: a. af te wijken van het Ontwikkelperspectief Zuidwest met het verhogen van de maximale bouwhoogte aan de Rooseveltstraat van 30 meter naar 32 meter en hier één hoogteaccent van maximaal 47 meter hoog toe te staan; b. af te wijken van RB 17.0103 door minimaal 50% van de huidige hoeveelheid vierkante meters bedrijvigheid in het plangebied terug te laten keren. 2. In te stemmen met de volgende spelregels voor verdere ontwikkeling: a. Programmatisch i. Wonen: In te zetten op 60% betaalbare woningen waarvan de helft (30%) sociaal en de helft (30%) middeldure koop en huur; ii. Plot 1A & Plot 1B voor bovenstaande percentages in combinatie met elkaar worden bezien; iii. Bedrijvigheid: Instemmen met de systematiek voor bedrijfszonering met als doel de bedrijvigheid faciliteren en een woon- en leefklimaat te realiseren. b. Ruimtelijk i. Hoogte: Aansluiten op de bebouwing Zuidwest met bouwhoogte van vier bouwlagen (13-14 meter) tot maximaal 20 meter.

Verhoging van maximale bouwhoogte aan de randen, verschillend per rand tot maximaal 20, 26 en 32 meter. Toevoegen van vijf hoogteaccenten in het plangebied, waarvan drie in de range van 30-40 meter (met uiterst maximum van 41 meter) een in de range 37-47 meter en een in de range van 40-50 meter; ii. Klimaatadaptieve herinrichting van de openbare ruimte met onder andere een buurtpark, fiets- en loopverbindingen door het gebied en opwaardering van de omgeving bij de Fortuinsloot. 3. In te stemmen met de randvoorwaarden voor een veilige Rooseveltstraat waarbij: i. de Rooseveltstraat voldoende veilig heringericht moet zijn voor fietsers en voetgangers voordat woningen met ontsluiting op de Rooseveltstraat kunnen worden gerealiseerd zodat de verkeersveiligheid per ontwikkelplot in voldoende mate gewaarborgd wordt; ii. De gemeentelijke middelen in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) met €2,6 miljoen wordt verlaagd; iii. De vrijvallende kapitaallasten vanuit besluitpunt 3.ii van € 26.000 ingezet worden voor een investeringskrediet van ongeveer €745.000 voor de herinrichting van de Rooseveltstraat en dit besluitpunt in de decemberwijziging 2021 financieel wordt verwerkt; iv. de onder iii genoemde financiering onvoldoende is om deze herinrichting mogelijk te maken en voor het overige dientengevolge dient te worden Pagina 14 van 15

voldaan uit een nader vast te stellen combinatie van een bijdrage uit de beheergelden gemeente Leiden, bijdragen uit de reserve bereikbaarheids- en verstedelijkingsmiddelen Leiden en/of bijdragen van (toekomstige) initiatiefnemers en/of derden. 4. In te stemmen met de kaders voor Plot 1A van Portaal: a. Welke aansluiten bij de kaders van de Gebiedsvisie te weten: i. Wonen: in te zetten op een netto toevoeging van 130 betaalbare woningen waarvan 70% sociaal en 30% middeldure huur ten behoeve van financiële haalbaarheid en verbetering van de leefbaarheid. ii. Hoogte: maximale hoogte van 50 meter b. die aangeven niet op de Rooseveltstraat te ontsluiten; c.

op basis waarvan de gemeente en Portaal een anterieure overeenkomst aangaan met als uitgangspunt dat de gemeentelijke plankosten en kosten voor herinrichting van het openbaar gebied, voor zover toerekenbaar en proportioneel worden gedekt door de ontwikkelaar;

d. waarbij in uitwerking daarvan de ruimtelijke procedure wordt voortgezet waarin de resultaten van de omgevingsparticipatie expliciet worden meegenomen en deze ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. 5. In te stemmen met een partiële wijziging van de welstandsnota voor het plangebied Roosevelt West op basis van de beeldkwaliteitseisen uit de Gebiedsvisie Roosevelt West. Daaronder begrepen afwijken van het terughoudend beheer dat nu in het geldt op basis van 10.C en T.1. Beoordeling van de initiatieven zal plaatsvinden conform beeldkwaliteitseisen uit de Gebiedsvisie. Gedaan in de openbare raadsvergadering van 16 september 2021,

de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

Pagina 15 van 15