Vastgesteld besluit bij RV 21.0003 Nota van Uitgangspunten Plesmanlaan 100 (incl. am.) getekend door de bgm

RAADSVOORSTEL Rv. nr.: RV 21.0003

B en W-besluit d.d.: 05-01-2021 B en W-besluit nr.: 21.0007

Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Nota van Uitgangspunten Plesmanlaan 100 Aanleiding: Initiatief Urban Interest voor de transformatie van het kantoorpand aan de Plesmanlaan 100. Doel: Vaststelling van de hoofdkaders voor de transformatie van het bestaande kantoorpand aan de Plesmanlaan 100 naar woningen. Kader:  Verstedelijkingsnotitie;  Ontwikkelingsperspectief De Mors;  Bestemmingsplan ‘Morskwartier’. Overwegingen: Het initiatief voor de ‘Plesmanlaan 100’ is gericht op de transformatie van het verouderde kantoorpand aan de Plesmanlaan naar een modern (woon)gebouw. Hierbij worden woningen toegevoegd in met name de segmenten middeldure en sociale huur waar veel behoefte aan is. Begin 2019 had de initiatiefnemer al een plan opgesteld met toevoeging van een woontoren van zo’n 70 meter hoog als aanvulling op het bestaande pand. Mede als gevolg van de reacties tijdens de buurtbijeenkomst (februari 2019), alsmede technische en financiële redenen, heeft de initiatiefnemer afgezien van de realisatie van deze nieuwbouw met een woontoren. In plaats daarvan wil de initiatiefnemer de contouren van het bestaande gebouw zo veel mogelijk behouden en optoppen met 2-4 bouwlagen. Hiermee bereikt het bestaande gebouw hoogtes die variëren van maximaal 18 meter aan de van Ravelingenstraat.

De bouwhoogte loopt richting de Plesmanlaan en Haagse Schouwweg trapsgewijs op tot maximaal 43 meter, exclusief installaties. Dit is passend binnen bestaande kaders als de Hoogbouwvisie, de Verstedelijkingsnotitie en het Ontwikkelingsperspectief De Mors, waarin maximale hoogtes van respectievelijk 50 en 70 meter zijn opgenomen. De trapsgewijze opbouw van het volume richting hoek Plesmanlaan/Haagse Schouwweg zorgt ervoor dat de optopping het minst zichtbaar is vanuit de wijk Bockhorst. Wegens de oriëntatie van het gebouw is de extra schaduwwerking op de bestaande wijk nihil. De functiewijziging naar wonen en het toevoegen van bouwlagen kunnen op basis van het huidige bestemmingsplan niet worden gerealiseerd. Indien de raad instemt met de Nota van Uitgangspunten (NvU), dient het bestemmingsplan te worden gewijzigd.

1/7

Context In het (project)gebied van de Plesmanlaan-Verbeekstraat bevinden zich nog enkele gedateerde kantoorpanden, waarvan een deel leeg staat. Enkele panden aan de Verbeekstraat zijn de afgelopen jaren getransformeerd tot woningen voor short-stay, studenten en young professionals. De plannen voor de transformatie van de Plesmanlaan 100 passen binnen de stedelijke ambitie om dit gebied verder te transformeren tot woongebied. Het gebied Verbeekstraat maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling van de Stadsentree Leiden West. Deze stadsentree zal er in de komende jaren heel anders uit gaan zien. De ambitie is om rondom de Plesmanlaan een levendig en gemengd stedelijk woon- en werkmilieu te realiseren. De ontwikkelingen rondom de Verbeekstraat, Westerpoort (voorheen Paardenwei), Entreegebied en de Kop van Leeuwenhoek zullen hieraan bijdragen. Omgevingsvisie, Verstedelijkingsnotitie en Ontwikkelperspectief De Mors In de zomerperiode van 2019 heeft de gemeente Leiden de ‘Omgevingsvisie Leiden’ vastgesteld, met de verhaallijnen c.q. waarden waaraan de verdere stadsontwikkeling dient te voldoen.

Het initiatief voor de transformatie van de Plesmanlaan 100 heeft raakvlakken met de volgende verhaallijnen:  stad voor iedereen / stad van ons allen; door plek te bieden aan nieuwe bewoners met verschillende woningtypen;  verbonden stad; door de diversiteit aan woningen (middelduur en sociaal). De Verbeekstraat en daarmee de transformatie van de Plesmanlaan 100, zijn onderdeel van één van de zes in de Verstedelijkingsnotitie benoemde potentiegebieden voor het realiseren van de verstedelijkingsopgave. In uitwerking op deze Verstedelijkingsnotitie is de Plesmanlaan 100 ook opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelperspectief De Mors. Tenslotte levert dit transformatieproject een bijdrage aan Leidse ambities voor een circulaire economie, volgens het in maart 2020 vastgestelde beleidskader: Strategie Circulaire Economie 2020-2023, op weg naar een circulair Leiden. Het transformeren van een bestaand gebouw naar een nieuwe (woon)functie zorgt voor minder (rest)afval en het behoud van een bestaand gebouw en veel materialen. Hierbij wordt de kans benut om dit gebouw te verduurzamen naar huidige maatstaven uit het bouwbesluit en de directe omgeving (binnenterrein) meer klimaatadaptief te maken.

Programma – woningen en voorzieningen Het transformatieproject zet primair in op een programma van middeldure huurwoningen met een huur net boven de liberalisatiegrens tot maximaal € 1.000, -. De toevoeging van woningen in dit segment vormt één van de beleidsdoelen uit de eind 2019 vastgestelde Woonvisie en bijbehorende Uitvoeringsagenda. Het aandeel middenhuurwoningen bedraagt tenminste 40% van het totale woonprogramma. Daarnaast worden sociale huurwoningen (20%) toegevoegd, zodat dit transformatieproject een aandeel van minimaal 60% betaalbare woningen heeft. Met dit grote aandeel middenhuurappartementen draagt het project bij aan meer diversiteit en menging in de omgeving. In de naastgelegen buurt Bockhorst is immers sprake van uitsluitend koopwoningen en sociale huurwoningen. Overigens leidt dit woonprogramma niet tot afwijkingen ten opzichte van de prognose in de Woningbouwmarktmonitor. Aangezien dit project een transformatieproject is en geen volledige nieuwbouw, wordt de indeling van bestaande woonlagen voor een groot deel bepaald door de contouren van het bestaande gebouw in combinatie met de constructieve elementen van het gebouw. Op basis van de huidige planvorming kunnen maximaal 425 woningen worden gerealiseerd. In de NvU wordt een bandbreedte van 410-420 woningen gehanteerd.

In de huidige planvorming is door de initiatiefnemer getracht zoveel als mogelijk, binnen het gegeven kader van het bestaande gebouw, invulling te geven aan de wensen van de gemeente voor wat betreft oppervlakte en verdeling van de appartementen. Met de huidige planvorming wordt in brede zin invulling gegeven aan de behoefte naar wonen in het stedelijk woonmilieu met hoge woonkwaliteit waarbij een brede doelgroep kan worden bediend. Wegens de business case voor dit initiatief wordt in de NvU het accent op de middeldure huurwoningen gelegd en dient het aandeel hiervan tenminste 40% te omvatten. Het aandeel 2/7

sociale huurwoningen voor dit transformatieproject bedraagt 20%. Dit is een maatwerkoplossing voor dit initiatief, omdat het een kantoortransformatie betreft. Reden hiervoor is dat de business case van dit transformatieproject niet sluitend is bij een andere verdeling van de woningcategorieën, met meer dan 20% sociale huurwoningen. De Woonvisie gaat uit van een vastgelegde stadsbrede opgave van 30% sociale huur. De norm van 30% dient te worden gehaald over het totaal te ontwikkelen aantal woningen in Leiden en dient dus niet persé per project te worden gerealiseerd. Voor de Plesmanlaan 100 is in opdracht van de gemeente Leiden onderzoek verricht en de business case van het project doorgerekend om het effect in beeld te brengen wat er gebeurt met de business case als de varianten van 20% sociale huur en 30% sociale huur worden toegepast. Aan onderzoeksbureau Fakton is gevraagd de residuele waarde te bepalen van het transformatieproject bij 20% sociale huur en ook bij 30% sociale huur. Hierbij is gekeken naar de huidige waarde van het kantoorpand en alle te maken kosten die benodigd zijn om van het kantoorgebouw woningen te maken en de grond in eigendom te leveren. Hetgeen er aan waarde overblijft (residu) kan worden geïnvesteerd in de herinrichting van de openbare ruimte in de Verbeekstraat en de gemeentelijke plankosten kunnen worden betaald.

In november 2020 heeft onderzoeksbureau Fakton het rapport opgeleverd en hierin aangegeven dat er zowel bij 30% sociale huur als 20% sociale huur sprake is van een positieve residuele waarde van dit transformatieproject. Echter, is de residuele waarde bij 30% sociale huur ruim 1 miljoen EUR lager. Alleen met de doorgerekende variant van 20% sociale huur kan de initiatiefnemer aan de financiële verplichtingen van de gemeente voldoen. Er resteert bij het hanteren van dit uitgangspunt de financiële ruimte voor de initiatiefnemer om te investeren in het gebouw én de openbare ruimte. Op de door de initiatiefnemer te betalen erfpachtsuppletie en koopsom om bloot eigendom te verwerven worden de kosten voor het herinrichten van het openbare gebied en de door de gemeente gemaakte plankosten voor dit transformatieproject, in mindering gebracht. De verschuldigde suppletievergoeding en koopsom bloot eigendom worden ingezet om de door de initiatiefnemer aan de gemeente verschuldigde kosten te dekken. Samengevat: bij het hanteren van 30% sociale huur ontstaat er een ‘onrendabele top’ waardoor de gemeente voor de aan dit project gekoppelde beoogde de herinrichting van het openbaar gebied voor eigen rekening zou moeten uitvoeren, hetgeen niet wenselijk en niet voorzien is. De initiatiefnemer onderzoekt nog welke functie(s) in de plint kunnen worden gerealiseerd.

Detailhandel is uitgesloten, maar onder de in de NvU genoemde voorwaarden zou een commerciële functie van bijvoorbeeld (kleinschalige horeca) hierin kunnen worden ondergebracht. Ook aan andere voorzieningen zijn mogelijk. Dit kan ook nog aan bod komen in de tweede participatieronde. Hiervoor is de Horecavisie maatgevend als kader. De Horecavisie wordt naar verwachting begin 2021 door de raad vastgesteld. Bouwvorm Het grotendeels circulaire initiatief voor de Plesmanlaan 100 gaat zoveel mogelijk uit van het bestaande pand en de huidige constructie. Het initiatief omvat de transformatie van het bestaande kantoorgebouw naar een woongebouw. Het bestaande kantoorgebouw wordt niet gesloopt, maar opgewaardeerd en getransformeerd naar de functie wonen met aanvullende voorzieningen. Ook worden enkele bouwlagen toegevoegd. De bouwhoogte van het gebouw wordt daarmee 18 meter aan de van Ravelingenstraat en de bouwhoogte loopt richting de Plesmanlaan en Haagse Schouwweg langzaam en trapsgewijs op tot 42 meter (gemeten op basis van NAP en exclusief installaties). Dit is passend binnen bestaande kaders van Ontwikkelperspectief De Mors alsook van de Verstedelijkingsnotitie en de Hoogbouwvisie.

De transformatie van de projectlocatie naar een gevarieerd stedelijk woon-werkgebied sluit in termen van schaal en stedenbouwkundige verschijningsvorm, aan bij de Hoogbouwvisie en het in december 2020 door de raad vastgestelde Ontwikkelingsperspectief voor de Mors. Openbare ruimte Met de transformatie van het kantoorpand aan de Plesmanlaan 100 en overige deels ook al uitgevoerde transformaties van andere kantoorpanden naar woningen, kan de openbare ruimte 3/7

niet achterblijven. De transformatieprojecten beperken zich tot het vastgoed, maar dragen financieel hun steentje bij aan de herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente is trekker van het project openbare ruimte Verbeekstraat. Hiervoor zal een projectplan worden opgesteld door de gemeente en doorloopt dit een eigen participatietraject. Deze NvU gaat alleen in op de transformatie van het bestaande kantoorpand aan de Plesmanlaan 100, waarbij ook het binnengebied groener wordt gemaakt. Voor het binnenterrein en het overige groen op het terrein van het toekomstige woongebouw zal de initiatiefnemer het plan verder uitwerken en een inrichtingsplan opstellen. Hierbij zal zo veel mogelijk groen komen en zal een aansluiting worden gemaakt met het door de gemeente her in te richten openbare gebied om zodoende de ecologische en groenstructuren te verbeteren. In overleg met de initiatiefnemer zullen nadere afspraken worden gemaakt over het binnenterrein en de (ecologische) verbindingen in de nog op te stellen anterieure overeenkomst. De gemeente voert voor de herinrichting van de openbare ruimte van de Verbeekstraat zelf de regie op het ontwerp en de uitvoering van de werkzaamheden aan de openbare ruimte. In de NvU wordt het bestaande parkeerbeleid als randvoorwaarde genoemd en de oplossing ervan in de bestaande parkeergarage.

De verkeersontsluiting voor dit project blijft mogelijk met de bestaande ontsluiting via de Verbeekstraat. Een eerder uitgevoerd onderzoek naar de ontsluiting en verkeerssituatie in relatie tot dit initiatief zal bij de op te stellen bestemmingsplanwijziging nader uitgewerkt en onderbouwd worden. Bestemmingsplan De transformatie van het bestaande kantoorpand naar woningen en het toevoegen van bouwlagen past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan Morskwartier. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, zal op verzoek van de initiatiefnemer een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. De initiatiefnemer heeft aangegeven graag de coördinatieregeling te willen toepassen. Dat betekent dat de omgevingsvergunning en eventuele andere besluiten dezelfde procedure als het bestemmingsplan zullen doorlopen en alle stukken gelijktijdig ter inzage liggen. Energie en Duurzaamheid: Door het bestaande kantoorpand niet te slopen en zoveel mogelijk materialen te hergebruiken heeft deze transformatie een onmiskenbaar circulair uitgangspunt. De energievoorziening wordt aardgasvrij hetgeen in lijn is met de Leidse Warmtevisie. Het huidige initiatief gaat ook uit van het toevoegen van groene daken. Het binnenterrein wordt zo groen mogelijk ingericht en de gemeente heeft een projectplan in voorbereiding voor de herinrichting van de openbare ruimte in de Verbeekstraat.

Hierbij worden de andere pijlers van het Leidse duurzaamheidsbeleid, zoals klimaatadaptatie en biodiversiteit betrokken. Financiën: Met de initiatiefnemer is in juni 2018 een intentieovereenkomst gesloten waarin uitgangspunten zijn vastgelegd over het gezamenlijk onderzoek van de haalbaarheid van het initiatief. Na de vaststelling van de NvU zal een anterieure overeenkomst en erfpacht-conversieovereenkomst worden gesloten. Hierbij geldt dat zowel de gemeentelijke plankosten als de kosten voor herinrichting een deel van het openbaar gebied in de Verbeekstraat, worden gedekt door de ontwikkelaar. Inspraak/participatie: Dit project is gestart voordat de Werkwijzer Participatie Initiatieven Derden door het college in 2018 is vastgesteld. Voor dit project wordt de Werkwijzer in relatie tot het proces zo veel mogelijk gehanteerd als leidraad. Het uitgangspunt om een bestaand gebouw te transformeren en een nieuwe levensfase te bieden, door de functie van kantoor naar wonen te wijzigen, beperkt de mogelijkheden en beïnvloedingsruimte in het participatietraject. Eerste Participatieronde In februari 2019 is door gemeente en initiatiefnemer een bijeenkomst georganiseerd om omwonenden en andere belanghebbenden te informeren. Deze bijeenkomst was met enkele 4/7

honderden aanwezigen drukbezocht en mensen hadden de gelegenheid om via een reactieformulier een reactie achter te laten. Over de transformatie van het kantoorgebouw naar woningen in algemene zin was een ruime meerderheid van de aanwezigen positief. Er waren wel zorgen over het toenmalige plan. Een meerderheid van de mensen gaf aan het plan met woontoren 'te massaal en te hoog te vinden' en zich verder zorgen te maken over parkeerdruk en verkeersafwikkeling. In februari 2019 heeft de Wijkwerkgroep, waaronder BewonersBelangen Bockhorst (BBB) (Hierna: wijkvereniging), per brief aangegeven zich zorgen te maken over dit project. Met de wijkvereniging zijn sindsdien meerdere gesprekken gevoerd en ook is recentelijk in november 2020 een dialoogronde met de initiatiefnemer georganiseerd. Over het algemeen verliepen de gesprekken in goede sfeer. De behoefte van de bewoners bleef om meer invloed op het plan te kunnen uitoefenen. Van 23 november tot en met 6 december 2020 is het aangepaste plan wegens de Coronabeperkingen digitaal gepresenteerd aan omwonenden via de website van de initiatiefnemer. Via de webpagina van Urban Interest (https://www.urbaninterest.nl/participatie/) is de algemene reactie op de (meest) gemaakte opmerkingen terug te vinden.

Aandachtspunten vervolgtraject eerste participatieronde In het participatietraject en in een eerder door de wijkvereniging opgestelde zogenoemde Visiestatement (november 2019) zijn de volgende aandachtspunten genoemd:  Sociaal-maatschappelijk: in het Visiestatement is de wens geuit dat de nieuwe bewoners aansluiten bij de bestaande buurten en geen achteruitgang (slecht onderhoud of verpaupering) teweegbrengen. Op basis van het opgestelde woonprogramma en het transformeren van leegstaand vastgoed wordt getracht op een goede manier nieuwe en kwalitatief goede (woon)buurten te creëren. Op basis van het huidige woonprogramma en de mix van diverse type woningen worden diverse doelgroepen straks gehuisvest. Het door de wijkvereniging geopperde programma van enkel 75 m2 3-kamerwoningen is om meerdere redenen niet uitvoerbaar voor de initiatiefnemer. Het college herkent zich niet in de vrees van de wijkvereniging over slecht onderhoud en zelfs verpaupering. Daar ziet het college geen aanleiding voor. Daarnaast is het een uitgangspunt van gemeentelijk beleid (Woonvisie) om te streven naar sterke en gemengde wijken en woonbuurten waarbij diverse doelgroepen zich hier thuis kunnen voelen, waarbij aandacht uitgaat naar het versterken van de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgevingen voor een ieder.

 Aantal woningen: het aantal woningen dat gerealiseerd wordt, is door bewoners als te veel omschreven. In principe is hier rekening mee gehouden. Eerdere plannen gingen uit van 550 woningen, waar het plan nu nog zo’n 415 woningen heeft.  Aansluiting van de nieuwe woonbuurt op de bestaande wijk: een vraag die de bewoners nog hebben is hoe het nieuwe woongebied aan de Plesmanlaan aansluit op de bestaande wijk, waarbij een voorkeur is om geen of weinig directe verbindingen te maken met de bestaande woonbuurt. Vanuit de transformatie van het kantoorgebouw naar een woongebouw is er geen directe verbinding met de woonbuurt voorzien. Voor de herinrichting van de openbare ruimte is een apart projectplan met eigen participatietraject in voorbereiding.  Ontsluiting: door bewoners is aangegeven dat zij vrezen voor een tweede verkeersontsluiting op de wijk. Uitgangspunt is voor dit project dat de bestaande ontsluiting voldoende is.  Parkeren: er wordt gevreesd voor parkeeroverlast van nieuwe bewoners in de bestaande woonbuurten. In de NvU wordt verwezen naar het in de zomer van 2020 vastgestelde parkeerbeleid. Het uitgangspunt is dat het parkeren wordt opgelost in de bestaande parkeergarage en er geen parkeervergunningen worden verstrekt aan nieuwe bewoners voor parkeren op straat, waardoor deze ontwikkeling geen extra parkeerdruk oplevert voor de bestaande woonbuurt.

 Bouwhoogte: de extra bouwlagen worden met name aan de bestaande laagbouwkant te massaal gevonden. Voor een deel is tijdens de eerste participatieronde tegemoet gekomen aan de opmerkingen doordat de eerdere woontoren is komen te vervallen. Anderzijds is stedenbouwkundig geoordeeld dat de toegevoegde bouwlagen in het huidige plan goed 5/7



passen binnen de vastgestelde stedenbouwkundige kaders. De bouwhoogtes passen ook binnen de kaders van het Ontwikkelperspectief De Mors. Schaduwwerking: wegens de oriëntatie van het (bestaande) gebouw is er geen sprake van schaduwwerking op de bestaande woonbuurten.

Tweede Participatieronde Op basis van de Werkwijzer Participatie Initiatieven Derden wordt in 2021 de tweede participatieronde vormgegeven. Dit houdt in dat voordat het bestemmingsplan door het college wordt vrijgegeven voor tervisielegging, de initiatiefnemer op basis van een communicatieplan zijn plan verder uitwerkt en afstemt met de omgeving. Evaluatie:N.v.t. Bijgevoegde informatie:1. Nota van Uitgangspunten Plesmanlaan 100. 2. Presentatie Welstand 2019: (stedenbouwkundige) uitgangspunten & beeldkwaliteitseisen Plesmanlaan 100.

6/7

RAADSBESLUIT:

De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel RV 21.0003 van 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling van 9 februari 2021, BESLUIT 1. De Nota van Uitgangspunten Plesmanlaan 100 voor de transformatie van het bestaande kantoorpand naar woningen en enkele voorzieningen in de plint van het gebouw vast te stellen met als belangrijkste onderdelen: a. een programma uitgaande uit van maximaal 425 woningen en ca. 750 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor (maximaal 250m2) commerciële ruimte; b. een bouwhoogte (ten opzichte van NAP en exclusief installaties op het dak) van 18 meter aan de zijde van de Van Ravelingenstraat, oplopend tot 43 meter aan de Plesmanlaan/Haagse Schouwweg; c. een gedifferentieerd aanbod aan appartementen met verschillende vloeroppervlaktes en kameraantallen; d. minimaal 40% van de woningen aan te merken als middeldure huur en minimaal 20% van de woningen als sociaal aan te merken met een huurprijs onder de liberalisatiegrens; e. de parkeerplaatsen die nodig zijn om te voorzien in de parkeereis op eigen terrein, in de bestaande ondergrondse parkeergarage, te realiseren. f. De als sociaal aan te merken woningen worden, ook na mutatie, verhuurd aan reguliere woningzoekenden via het regionale woonruimteverdeelsysteem. 2.

Voor de vergroening en de inrichting van de openbare ruimte in het omliggende gebied via een navolgend raadsvoorstel een besluit te nemen, waarbij de erfpachtsuppletie als dekking dient en de versterking van de biodiversiteit en het klimaatadaptief vermogen als inhoudelijke kaders zijn geprioriteerd Gedaan in de openbare raadsvergadering van 18 februari 2021, de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

7/7