RV 21.0092 Tijdelijke beleidsregel Standstill

RAADSVOORSTEL Rv. nr.: 21.0092

B en W-besluit d.d.: 21-09-2021 B en W-besluit nr.: 21.0445

*Z22D3ACA0BC* Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Huisvestingsverordening als onderdeel van de Verordening fysieke leefomgeving en standstill verkamering Aanleiding: In de Huisvestingswet is de mogelijkheid opgenomen voor een gemeente om in een huisvestingsverordening een vergunningsplicht op te nemen. Nederlandse gemeenten zijn de afgelopen periode geconfronteerd met problemen rondom de vergunningsplicht die in de huisvestingsverordening is opgenomen. Met name studentensteden lopen tegen deze problemen aan bij het werken met regels rond verkamering. Verschillende gemeenten zien zich geconfronteerd met een rechterlijke uitspraak waarbij de huisvestingsverordening (gedeeltelijk) onverbindend is verklaard. Daarmee is in deze gemeenten de vergunningsplicht voor verkamering komen te vervallen. Voor Leiden dreigt die situatie ook. Juridisch is het belangrijkste probleem dat een vergunningsplicht mogelijk is op basis van schaarste van woningen en dat leefbaarheid niet gebruikt mag worden als grondslag voor de vergunningplicht. Dit blijkt onder andere uit een zeer recente rechterlijke uitspraak (23 juni 2021) waarbij de huisvestingsverordening van de gemeente Nijmegen (deels) onverbindend is verklaard. Naar aanleiding van deze problematiek waar studentensteden mee geconfronteerd werden, werkt het ministerie van BZK aan aanpassing van de wetgeving.

Hierover hebben we samen met de betrokken gemeenten direct en nauw contact met het ministerie en zijn wij een belangrijke gesprekspartner. Naar verwachting wordt later dit jaar een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd. Hierbij wordt ook leefbaarheid, naast schaarste, opgenomen als grondslag voor een vergunningsplicht. Om te voorkomen dat de Leidse huisvestingsverordening onverbindend wordt verklaard en de vergunningsplicht voor verkamering en woningvorming komt te vervallen, heeft het college een voorgenomen besluit genomen tot een tijdelijke standstill. Dit betekent dat een tijdelijke vergunningstop is afgekondigd. Zo wordt voorkomen dat, nieuwe panden verkamerd worden zonder afwijking van het bestemmingsplan gedurende de tijd die nodig is om tot een nieuwe set regels te komen, en in een procedure de huisvestingsverordening onverbindend wordt verklaard. In het kort betekent dit dat vanaf moment van inwerkingtreding nieuwe aanvragen worden geweigerd. Doel: Pagina 1 van 17

Recent heeft het college een voorgenomen besluit genomen tot vaststelling van een nieuwe ‘Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021’. Deze beleidsregel heeft tot gevolg dat tijdelijk geen vergunningen meer verleend worden voor verkamering en woningvorming. Deze tijdelijke vergunningenstop kan niet worden geeffectueerd zonder de vaststelling van een nieuwe, eveneens tijdelijke, huisvestingsverordening. In respectievelijke volgorde moet een raad onderschrijven dat er schaarste is aan woningen. Hiervoor wordt uw raad gevraagd een rapport ter onderbouwing van die schaarste vast te stellen. Op basis van schaarste aan woningen mag uw raad door middel van een huisvestingsverordening een vergunningstelsel invoeren om dit te reguleren. De huidige huisvestingsverordening is opgenomen in de Verordening fysieke leefomgeving. Deze verordening moet daarom aangepast worden. Vervolgens wordt van uw raad gevraagd een nieuwe (tijdelijke) huisvestingsverordening vast te stellen. Tenslotte kunnen door middel van een beleidsregel voorwaarden aan de vergunning worden gesteld. Het vaststellen van een beleidsregel is een bevoegdheid van het college. Echter wil het college de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming niet vaststellen nadat uw raad zich hier positief over heeft uitgesproken.

Uw raad wordt dan ook gevraagd in te stemmen met het tijdelijk niet verlenen van vergunningen voor verkamering en woningvorming door middel van de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming, Leiden 2021. In het raadsvoorstel wordt toegelicht waarom het college tot dit voorgenomen besluit is gekomen en een doorkijk gegeven hoe tot een nieuw stelsel van regelgeving wordt gekomen. Kader: Huisvestingswet 2014 Woningwet Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel Huisvesting Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019 Overwegingen: Door uitspaken van rechtbanken en de Raad van State is in meerdere gemeenten geoordeeld dat de vergunningsplicht op grond van de huisvestingsverordening onverbindend is. Met als gevolg dat in die gemeenten de vergunningsplicht geheel is vervallen. Met een eerdere technische aanpassing van de huisvestingsverordening hebben wij al getracht zo goed als mogelijk rekening te houden met de juridische knelpunten die gemeenten ervaren bij invoering van een vergunningplicht voor omzetting. Recente ontwikkelingen in de jurisprudentie bij diverse gemeenten leiden echter tot de onvermijdelijke conclusie dat – ook in Leiden - het huidige beleid niet in stand te houden is.

Het college onderzoekt verschillende scenario’s om tot een juridisch houdbaar stelsel te komen dat recht doet aan de maatschappelijke doelen zoals uw raad deze destijds aan het college heeft meegegeven zoals is vastgelegd in de oorspronkelijke beleidsregels. Belangrijkste doel hierbij is het behoud en waar mogelijk de verbetering van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In voorliggend raadsvoorstel geeft het college u een toelichting op het risico dat de huidige huisvestingsverordening onverbindend wordt verklaard. Om dit risico te verkleinen en tevens de ruimte te hebben om tot een juridisch houdbaar stelsel te komen heeft het college een voorgenomen besluit genomen tot een standstill. Wat deze standstill inhoudt en wat de relatie is met het vaststellen door uw raad van een aangepaste huisvestingsverordening, wordt daarna aan u toegelicht.

Pagina 2 van 17

Deze standstill moet u zien als een pauzeknop welke ons de gelegenheid geeft om opties voor een juridisch houdbaar stelsel verder uit te zoeken. Wij leggen u tenslotte verschillende opties voor, met daarbij een uitspraak over de voorkeur die door het college is uitgesproken. In Leiden is de huisvestingsverordening sinds 1 juli 2020 opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving. In dit raadsvoorstel wordt verder gesproken over de huisvestingsverordening omdat dit ook landelijk nog altijd de gebruikelijke term is. Jurisprudentie Zeer recent (23 juni 2021) is in een uitspraak de huisvestingsverordening van de gemeente Nijmegen deels onverbindend verklaard1. De Afdeling oordeelde hier dat Nijmegen, naast schaarste van woningen onterecht leefbaarheid als grondslag voor de vergunningplicht hanteert. Aangezien het hanteren van leefbaarheid als grondslag in strijd is met de Huisvestingswet 2014 kon de Afdeling niet anders dan de vergunningplicht onverbindend verklaren. Ook in Leiden hebben we leefbaarheid als grondslag voor de vergunningsplicht. Wij geven weliswaar in een rapport aan dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad 2 maar het stelsel aan maatregelen ziet vervolgens niet hoofdzakelijk op bestrijding van die schaarste maar met name op verbetering van de leefbaarheid.

De vergunningplichten in de verordeningen van Eindhoven, Waalwijk en Rotterdam zijn (deels) onverbindend verklaard, vanwege onvoldoende onderbouwing van schaarste van woningen3. In Groningen en Tilburg zijn de vergunningplichten (deels) onverbindend verklaard vanwege het feit dat zij enkel een vergunningplicht hadden opgenomen voor het ‘omzetten’ en niet ook voor het ‘omgezet houden’.4 In de uitspraak van Nijmegen is ook de toepasbaarheid van de Dienstenwet benoemd. Uit onder andere de voornoemde jurisprudentie blijkt dat er in meerdere gemeenten risico’s naar voren zijn gekomen met betrekking tot de juridische houdbaarheid van vergunningplicht tot omzetting. Samen met de andere betrokken gemeenten is Leiden ambtelijk in overleg met het rijk om deze problematiek het hoofd te bieden. Die gesprekken verlopen constructief, de verschillende gemeenten delen dezelfde oplossing en ook het rijk zit op hetzelfde spoor. Met de andere gemeenten samen proberen wij het rijk te bewegen dit zo snel mogelijk op te pakken. In de brief ‘evaluatie verkameringsbeleid’ die wij uw raad op 18 maart 2021 hebben doen toekomen, benoemden wij reeds diverse knelpunten te zien in het beleid. In deze evaluatie is toegezegd de benodigde aanpassingen zo spoedig mogelijk aan uw raad voor te leggen. Sinds deze brief is er veel gebeurd.

Het meest van belang zijn de recente gerechtelijke uitspraken, zoals die over de huisvestingsverordening van de gemeente Nijmegen. Die uitspraak en het daarop door ons uitgevraagde juridisch advies (zie onder Risico’s en conclusie uit ingewonnen juridisch advies) zorgt ervoor dat we nu moeten concluderen dat het stelsel van regelgeving van de gemeente Leiden op dit gebied niet meer houdbaar is. Zouden wij dit voortzetten dan zal zeer waarschijnlijk bij de eerste gelegenheid door middel van een gerechtelijke uitspraak een streep worden gezet door ons beleid. Dit is een ontwikkeling met een tempo en een doorwerking die wij en ook de andere gemeenten die met deze problematiek bezig zijn niet hadden voorzien.

1 ABRvS 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1336

2

Bijlage bij de Toelichting op de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2020, Toelichting schaarste woningen in Leiden; vastgesteld op 18 juni 2020 3 Rechtbank Oost-Brabant 2 januari 2019, ECLI:NL:RBOBR:2019:10, Rechtbank Zeeland-West-Brabant 1 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2758 en ABRvS 29 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1161 4 Rechtbank Noord-Nederland 24 september 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4053 en Rechtbank ZeelandWest-Brabant 25 juni 2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:4549. Pagina 3 van 17

Risico’s en conclusie uit ingewonnen juridisch advies Om de exacte gevolgen van deze ontwikkelingen voor Leiden en de daarbij behorende risico’s te duiden hebben wij ons genoodzaakt gezien om extern juridisch advies in te winnen. Dit advies hebben we ingewonnen bij prof.mr. Barkhuysen van Stibbe. Het voorliggend advies geeft het college inzicht in de toepasbaarheid van de verordening in relatie tot de bescherming van de leefbaarheid, de houdbaarheid van de verordening an sich, mogelijke scenario’s (inclusief risico’s) met betrekking tot het blijven inzetten van het vergunningstelsel en de geadviseerde vervolgrouting. Het adviesrapport wordt onder oplegging van geheimhouding ten aanzien van de inhoud verstrekt. (Volledige) openbaarmaking zou de (proces)positie voor reeds lopende bezwaar- en beroepszaken ernstig zou kunnen aantasten. Hieronder geven wij u de belangrijkste conclusies uit het rapport. In zijn advisering heeft prof.mr. Barkhuysen onder meer aandacht gegeven aan (1) het tot stand komen van de huisvestingsverordening (2) het vraagstuk leefbaarheid in relatie tot de huisvestingsverordening en (3) de toepasselijkheid van de Dienstenwet. Samengevat, zijn de door prof.mr. Barkhuysen gesignaleerde risico’s de volgende: Risico 1. Het reguleren van schaarste in de woningvoorraad dient het doel te zijn van een op de Huisvestingswet gebaseerde huisvestingsverordening.

De Huisvestingswet kent aan uw raad de bevoegdheid toe om een verordening vast te stellen waarbij de doelstelling is het bestrijden van de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van de schaarste op de woningmarkt. De doelstelling van uw raad met het vaststellen van de verordening was: “Met de Beleidsregels onttrekking en woningvorming is verkamering en woningvorming in Leiden beter te reguleren. Aan de hand van de beleidsregels kan worden beoordeeld of verkamering of woningvorming niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hiermee wordt de ontstane overlast minimaal een halt toe geroepen en waar nodig en mogelijk ook teruggebracht.” Uw raad wenste de leefbaarheid te regelen middels de verordening. Het instrument van de huisvestingsverordening biedt uw raad die bevoegdheid niet. Met deze constatering komt de vraag op in hoeverre de verordening tot een verbindend stelsel leidt. Met een expliciete verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling over de huisvestingsverordening in Nijmegen, waar leefbaarheid ook het oogpunt van de verordening was, betoogt prof.mr. Barkhuysen dat in diezelfde lijn ook bij de Leidse huisvestingsverordening leefbaarheid niet aan een vergunningplicht ten grondslag kan worden gelegd.

De bestrijding van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste moeten het uitgangspunt zijn, wil een raad bevoegd zijn om een huisvestingsverordening vast te stellen. Uit deze en eerder genoemde uitspraken blijkt dat meer gemeenten leefbaarheid als grondslag voor de vergunningplicht hebben gebruikt, maar ook dat dit kan leiden tot een onverbindend stelsel. Risico 2. De Dienstenwet is zeer waarschijnlijk van toepassing op de omzettingsvergunning. Vanuit het Europees recht wordt een eerlijke verdeling van schaarse rechten nagestreefd. Dit is ingesteld om een eerlijke concurrerende markt mogelijk te maken. Eén van de gevolgen daarvan is dat wanneer een overheid de bevoegdheid heeft om middels het toekennen van rechten iets mogelijk te maken, maar er potentieel meer gegadigden dan rechten zijn, er sprake is van een schaars recht dat moet worden verdeeld. Pagina 4 van 17

Het aantal beschikbare vergunningen is beperkt door de in onze regelgeving gecreëerde beleidsmatige schaarste (het quotum en het afstandscriterium). Dit zorgt ervoor dat vergunningen verleend binnen dit stelsel zogenaamde schaarse vergunningen zijn. Deze mogen enkel verleend worden voor bepaalde tijd. De exacte periode zal moeten worden berekend en uitgewerkt. Hiervoor is onderzoek en onderbouwing nodig. De verordening zoals uw raad die heeft vastgesteld wordt naar alle waarschijnlijkheid bedreigd door dit noodzakelijke verdelingsvraagstuk. De Dienstenwet regelt in Nederland dat dergelijke vergunningen verdeeld moeten worden volgens een systeem dat voor iedereen gelijke kansen biedt en transparantie geeft voor de wijze waarop het systeem van verdeling is ingericht. Hoewel daarover nog geen jurisprudentie is, wordt het toch zeer aannemelijk geacht dat er sprake is van een schaarse vergunning en als gevolg hiervan de Dienstenwet van toepassing is. In de uitspraak bij de gemeente Nijmegen is dit wel benoemd. Deze conclusie wordt getrokken op basis van een breed vergelijkend onderzoek door prof. Mr. Barkhuysen met betrekking tot de nationale en Europese rechtspraak. Risico 3. Vergunningplicht voor ‘omgezet houden’ gelet op de zogenaamde Veegwet Wonen 2017.

In de Veegwet Wonen 2017 is opgenomen dat niet alleen voor het omzetten een vergunningplicht kan worden gehanteerd, maar dat deze ook in een huisvestingsverordening opgenomen kan worden voor het omgezet houden (bijvoorbeeld bij aankoop in verkamerde toestand). De term omgezet houden is momenteel niet als zodanig in de huisvestingsverordening opgenomen. Wij hebben hier echter wel altijd naar gehandeld. Bovendien is een vergunningplicht voor omzetting al in vele voorgaande huisvestingsverordeningen in Leiden opgenomen. In het advies van prof.mr. Barkhuysen wordt namelijk gesteld dat de vergunningplicht voor het ‘omgezet houden’ (welke is geïntroduceerd in de Veegwet Wonen 2017) ook vóór 2017 kan gelden, indien er reeds een vergunningplicht voor omzetting was. Gelet daarop is het wenselijk de huisvestingsverordening op dit punt aan te passen. Zoals gezegd is deze term momenteel niet als zodanig opgenomen maar is hier wel naar gehandeld. Of dit gevolgen heeft met betrekking tot aansprakelijkheid en wat de gevolgen hiervan zijn, is ook ter advisering voorgelegd. Hiervoor is hoogleraar Sluysmans benaderd. Dit advies wordt op dit moment nog vormgegeven. Over de conclusies en gevolgen voor de gemeente Leiden wordt u geïnformeerd bij de uitwerking van een houdbaar stelsel, of zoveel eerder als dat noodzakelijk is.

Concluderend volgt uit het juridisch advies het volgende: voorgaande punten kunnen allen leiden tot het onverbindend verklaren van de huisvestingsverordening in een (hoger) beroepsprocedure. Dit risico wordt gelet op de lopende procedures reëel geacht. Standstill Genoemde ontwikkelingen in de jurisprudentie, en hetgeen in het juridisch advies is opgenomen vormen een reëel risico op onverbindendheid van de huisvestingsverordening. Dit heeft het college tot het voorgenomen besluit doen komen van een ‘standstill’ in de vorm van een nieuwe Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021. Deze hebben wij neergelegd in ons voorgenomen besluit 21.00445.

Pagina 5 van 17

Gedurende de periode van de ‘standstill’ wil het college onderzoeken hoe het huidige stelsel kan worden aangepast dan wel of een ander instrument geschikter is om het beoogde maatschappelijke doel, het reguleren van de leefbaarheid, op een juridisch houdbare en praktisch uitvoerbare wijze te bereiken. Om deze standstill te onderbouwen vragen wij uw raad om de regels zoals die nu zijn opgenomen in de Verordening fysieke leefomgeving te laten vervallen. Er wordt u een tijdelijke huisvestingverordening, onderdeel woonruimtevoorraad 2021 ter besluitvorming voorgelegd. In de tijdelijke huisvestingsverordening blijft een vergunningsplicht bestaan. Deze is nu enkel gebaseerd op schaarste. Voorwaarden en weigeringsgronden die betrekking hebben op de leefbaarheid zijn hier niet meer in opgenomen. Om deze schaarste nog beter te onderbouwen vragen wij uw raad om bijgaande Notitie Schaarste in de gemeente Leiden d.d. 18 februari 2021 vast te stellen. Dit rapport geeft een onafhankelijk en betere getalsmatige onderbouwing. Hierover heeft het college u geïnformeerd in de brief over de evaluatie d.d. 18 maart 2021. In de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021 is een tijdelijke vergunningstop afgekondigd.

Zo wordt voorkomen dat, gedurende de tijd die nodig is om tot een nieuwe set regels te komen, nieuwe panden verkamerd worden of in een procedure de huisvestingsverordening onverbindend wordt verklaard. In het kort betekent dit dat vanaf moment van inwerkingtreding nieuwe aanvragen worden geweigerd en nog lopende aanvragen zullen worden afgehandeld conform de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming 2021. De standstill zal ook invloed hebben op lopende bezwaar- en beroepsprocedures. Het college zal betrokkenen en de bezwaar- en beroepsinstanties informeren over de standstill en wat dat ons inziens betekent voor de lopende procedures. Het college schat in, ook gezien de wijze waarop de recente uitspraken zijn geformuleerd dat hoe de standstill nu wordt voorgesteld het risico voor het onverbindend verklaren van (een deel van) onze regels zo goed als teniet gedaan is. Een punt met betrekking tot de standstill dat nog apart aandacht verdient is dat deze standstill enkel ziet op die gevallen die nu ook door de bestaande regels uit de Verordening fysieke leefomgeving worden geregeld. Het verkameren van panden die op dit moment geen woning zijn kan, net als nu, nog steeds plaatsvinden. Het geschikt maken van een kantoorpand voor kamergewijze bewoning is daarmee nog steeds mogelijk.

Lopende bezwaar- en beroepsprocedures Bestaande bezwaar- en beroepsprocedures lopen in beginsel door. In de periode van de standstill kan er op deze procedures een uitspraak volgen. Dit zijn dan uitspraken in het licht van de regels geldend tijdens de besluitvorming en niet de regels onder de standstill. Dit omdat de rechter toetst aan hoe de regels waren op het moment van aanvragen, verlenen of weigeren van een vergunning. In bezwaar wordt in het kader van een volledige heroverweging wel getoetst aan de regels van de standstill. Dit betekent dat als een uitspraak van de rechtbank of een advies van de bezwarencommissie er toe leidt dat het college opnieuw naar de aanvraag moet kijken of een nieuwe beslissing op bezwaar moet maken, zij dat zal doen op basis van de regels die dan gelden en dat zijn dan de regels van de standstill. Deze standstill is de pauzeknop die we nodig hebben om de tijd en ruimte te creëren voor het vinden van een definitieve oplossing. De op deze wijze gevonden tijd en ruimte geeft ons maar ook uw raad de mogelijkheid om nog eens goed na te denken over het maatschappelijke doel waar we met de regels rond verkamering en woningvorming aan willen bijdragen en hoe we dat vormgeven in een stelsel van regelgeving.

Pagina 6 van 17

Handhaving tijdens de standstill Hoewel tijdens de standstill geen omzettingsvergunningen worden verleend, blijft de vergunningplicht in stand. Handhavend optreden tijdens de standstill is echter risicovol, gezien het risico dat de alsnog onverbindend wordt verklaard. Dit najaar zal dan ook in het nieuwe Uitvoeringsprogramma Handhaving 2022 een lage prioritering voor handhaving op verkamering en woningvorming worden opgenomen. Vanaf de vaststelling van de standstill handelen wij al naar die verwachte opname van de lage prioritering. Deze lage prioritering wordt tijdelijk toegekend vanuit de wens om eerst te wachten totdat het risico op onverbindend verklaring is ondervangen door een aangepast stelsel. Er kan wel worden opgetreden tegen stelselmatige en/of excessieve overlast van verkamerde woningen door gebruik te maken van andere bevoegdheden. Deze bevoegdheden zien enerzijds op mogelijkheden om te sturen op gedrag van de bewoners; sinds 1 januari 2021 is in de Wet aanpak woonoverlast de bevoegdheid opgenomen om een gedragsaanwijzing op te leggen aan de verhuurder van een woning in het geval van ernstige en herhaaldelijke overlast veroorzaakt door de bewoners. Zowel bewoners, als de verhuurder kunnen worden aangesproken op overlastgevend gedrag.

Anderzijds kan er worden opgetreden tegen leefbaarheidsaspecten, zoals de stalling van fietsen en afval, door toe te zien op naleving van het afval- en fietsenbeleid. Overlast kan worden gemeld bij de politie, waarbij de gemeente en de politie op basis van meldingen en constateringen beoordelen of en welk handhavingsinstrument ingezet kan worden om de overlast te beëindigen. Toevoeging van (studenten)woningen tijdens standstill Het omzetten van zelfstandige woningen ten behoeve van verkamering is niet de enige wijze waarop onzelfstandige woonheden gemaakt kunnen worden of studentenhuisvesting gerealiseerd kan worden. Het college zet hard in op nieuwbouw van woningen voor studenten. Van 2019 tot 2021 heeft dit geleid tot de oplevering van 800 studentenwoningen. In 2022 staan er opleveringen gepland voor 950 studentenwoningen. In 2023 voor 700 studentenwoningen en in de daarop volgende jaren 580 studentenwoningen. Ook geeft het college uitvoering aan een pilot voor hospita-wonen conform de motie Student in huis – huren bij de hospita5. Tijdens de standstill blijft er een mogelijkheid bestaan om woningen te verkameren indien dit bedoeld is voor kwetsbare doelgroepen die met name uitstromen uit intramurale instellingen of opvangcentra en begeleiding vanuit een instantie krijgen. Tenslotte kan verkameren van panden die op dit moment geen woning zijn nog steeds plaatsvinden.

Hier bestond immers geen vergunningplicht op basis van de huisvestingsverordening voor. Het geschikt maken van een kantoorpand voor kamergewijze bewoning is daarmee nog steeds mogelijk. Vervolg Zoals hierboven aangegeven, hebben wij een aantal opties voor een juridisch houdbaar stelsel onderzocht. Daarbij zien wij in de basis een viertal opties die wij hieronder kort zullen schetsen met voor- en nadelen. Daarbij geven wij aan wat in onze optiek de meest kansrijke optie is en welke wij nader zullen uitwerken en al dan niet in combinatie met andere maatregelen als voorstel aan u zullen aanbieden. In de basis zijn de opties de volgende: a. Aanpassen huidig stelsel na wetswijziging door het rijk;

5

m 21.0067/14 aangenomen in de raadsvergadering van 13 en 15 juli 2021 Pagina 7 van 17

b. c. d.

Aanpassen van het huidig stelsel naar een stelsel gebaseerd op schaarste op de woningmarkt; Regulering via het Omgevingsplan; Apv inzetten voor excessen en overlast.

Opgemerkt wordt dat in alle genoemde opties met een vergunningplicht het onderwerp ‘schaarse vergunningen’ een plek moet krijgen. Zoals eerder aangegeven is het zeer aannemelijk dat er sprake is van een schaarse vergunning en als gevolg hiervan de Dienstenwet van toepassing is. Optie a. Aanpassen van het stelsel na wetswijziging door het rijk Omdat de optie voor het aanpassen van het huidige stelsel de meest kansrijke is, ligt het voor de hand die als eerste te verkennen. Voorwaarde hiervoor is de op dit moment door het rijk in voorbereiding zijnde aanpassing van de Huisvestingwet. Uit de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 die is uitgevoerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (verder: BZK) is gebleken dat een vergunningsplicht voor omzetting in gemeenten veelal wenselijk is vanuit het oogpunt van de leefbaarheid. De Huisvestingswet 2014 bepaalt echter dat gemeenten alleen een vergunningplicht mogen invoeren om te kunnen sturen op de woningvoorraad (‘schaarste’). Vanuit de gemeente Leiden hebben wij contact gezocht met andere gemeenten over de juridische uitdagingen bij een vergunningplicht voor omzetting. Ons optreden als trekker in het geheel heeft ervoor gezorgd dat wij de andere gemeenten meekregen en zo bij BZK aan tafel kwamen.

Als gevolg van die inzet heeft het ministerie deze groep gemeenten onlangs meermaals geraadpleegd voor het leveren van input voor de aankomende wijziging van de Huisvestingwet 2014 naar aanleiding van genoemde evaluatie. Naar verwachting zal het aspect leefbaarheid daardoor, naast schaarste, worden toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014, zodat leefbaarheid ook een juridische grondslag voor gemeenten kan zijn om een vergunningplicht voor omzetting in te mogen voeren. De laatst bekende stand van zaken is dat het ministerie ver gevorderd is in het doorvoeren van aanpassingen naar aanleiding van de evaluatie van de wet. Dit zou er voor kunnen zorgen dat mogelijk al dit najaar duidelijk wordt dat er een voorstel tot wijziging van de wet naar de Tweede Kamer gaat worden gestuurd. Dan wordt ook duidelijk wanneer een wetswijziging inwerking zal treden. Dit aanstaande voorstel moet niet verward worden met het thans in de kamer in behandeling zijnde voorstel tot wijzigen van de Huisvestingswet 2014. Dat voorstel is al wat ouder en houdt geen rekening met de recente ontwikkelingen. Als deze voorgestelde wijziging brengt wat we verwachten, en wat nodig is, dan kunnen wij het eigen stelsel daarop aanpassen. Dit vraagt de minste aanpassingen en hiermee blijft het stelsel ook bijdragen aan de maatschappelijke doelen die uw raad hiermee beoogde.

Vooralsnog wordt voorgesteld de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021 voor de duur van 18 maanden vast te stellen. Indien mogelijk wordt deze periode verkort, maar we zijn afhankelijke van de besluitvorming bij het rijk voor nieuwe wetgeving. Zoals aangegeven verwachten we echter dat een voorstel tot wijziging van de wet dit najaar naar de Tweede Kamer wordt gestuurd.

Pagina 8 van 17

Optie b. Aanpassen van het huidig stelsel naar een stelsel gebaseerd op schaarste op de woningmarkt Indien het stelsel wordt gebaseerd op de schaarste op de woningmarkt moet de vergunningplicht toezien op het reguleren van die schaarste. Dit vraagt om andere toetsingscriteria voor verkamering en woningvorming. Aan de vergunning kunnen wel leefbaarheidsvoorwaarden worden verbonden. Op deze wijze maakt leefbaarheid onderdeel uit van een vergunning, maar is het niet de grondslag/beoogde doel van de vergunning. Een voorbeeld waarbij leefbaarheid en schaarste hand in hand gaan, wordt in het advies van Stibbe aangehaald aan de hand van het ‘tweede woningbeleid’ in de gemeente Veere. Daar is het beleid gestoeld op leefbaarheid en schaarste, maar de vergunningplicht enkel op schaarste. Dat stelsel doorstond de toets van de Afdeling bestuursrechtspraak wel. De leefbaarheid wordt in dat geval gebruikt als beoordelingscriterium voor het al dan niet verlenen van een vergunning. In Veere werd deze vergunningplicht gebruikt voor de onttrekking van de woning aan de woningvoorraad om deze in te zetten voor toeristisch gebruik. Onderzocht moet worden of dit stelsel ook gebruikt kan worden bij de omzetting naar kamerverhuur of woningvorming. Optie c. Regulering via het omgevingsplan De Omgevingswet heeft betrekking op de fysieke leefomgeving. Het woon- en leefklimaat c.q.

de leefbaarheid maken daar onderdeel van uit. Het omgevingsplan vervangt de huidige bestemmingsplannen en (op termijn) veel van onze verordeningen. In het omgevingsplan neemt de gemeente Leiden die regels op die gaan over de fysieke leefomgeving. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet, vormt straks het (Leids) omgevingsplan dus ook een instrument om woningvorming, -splitsing en omzetting te reguleren. Het college ziet verschillende nadelen aan dit stelsel: 1. Om dit in het omgevingsplan te kunnen reguleren, zal een vergunningplicht gecreëerd moeten worden. Een dergelijke vergunningplicht kan echter enkel worden gerealiseerd wanneer er wordt afgestapt van de ‘brede’ woonbestemming zoals we die in Leiden kennen. Door van de brede woonbestemming af te stappen kan een vergunningplicht gecreëerd worden die het realiseren van onzelfstandige woonruimte vergunning plichtig maakt. Daar komt bij dat wanneer de brede woonbestemming wordt wegbestemd er een risico ontstaat op planschade (onder de Omgevingswet nadeelcompensatie), omdat gebruiksmogelijkheden die nu in bestemmingsplannen zijn toegestaan worden verkleind. 2. Daarnaast zorgt regulering via het omgevingsplan ervoor dat alle reeds bestaande panden met onzelfstandige kamers (vergund en niet vergund) zijn toegestaan omdat zij dan onder het ‘standaard’ overgangsrecht zullen vallen.

Regulering via het omgevingsplan zal dan ook alleen zien op toekomstige situaties en vormt daarmee geen effectief middel om bestaande, soms overlastgevende, situaties aan te pakken. 3. Het derde nadeel van regulering via het omgevingsplan zijn de aspecten die in de huidige beleidsregels vallen onder de leefbaarheid. In de huidige regelgeving wordt de leefbaarheid beschermd door eisen op het gebied van minimale vloeroppervlakte (bij de woningvorming), geluidsisolatie en het quotum en het zogeheten afstandscriterium. T.a.v. vloeroppervlakten en geluidsisolatie (tussen woningen) kunnen in het omgevingsplan geen (aanvullende) eisen worden gesteld, omdat hiervoor wettelijke bepalingen van kracht zijn (nu het Bouwbesluit, straks het Pagina 9 van 17

Besluit bouwwerken leefomgeving). Voor fietsparkeren dient te worden aangesloten bij bestaande algemene kaders van de gemeente. Ook het overnemen van het quotum en het afstandscriterium is lastig, omdat het huidige criterium uitgaat van feitelijk gebruik en het omgevingsplan enkel uitgaat van planologisch ‘toegestaan’ gebruik. Dit betekent dat er anders moet worden gekeken naar welke panden wel en niet onder het quotum vallen. Dit kan gevolgen hebben voor de hoogte van het quotum en voor het aantal situaties die wel of niet vergund kunnen worden. Bij het reguleren van de leefbaarheid in het omgevingsplan, moeten u zich dus goed realiseren dat juist die doelstellingen die we met de beleidsregels voor ogen hadden, daarin niet kunnen regelen. 4. Ook in het omgevingsplan dient rekening gehouden te worden met de Dienstenwet/-richtlijn en ‘schaarse’ omgevingsvergunningen. 5. Tot slot stelt de omgevingswet dat als een onderwerp al in een andere wet uitputtend is geregeld en op basis daarvan de gemeente een verordening kan maken, dat onderwerp niet in het omgevingsplan mag worden opgenomen. Als dus door het rijk het onderwerp leefbaarheid wordt geregeld in de Huisvestingswet (zoals toegelicht in optie a) dan kan het door de gemeente in een huisvestingsverordening worden vertaald. Naar alle waarschijnlijkheid mag dat dan niet meer in het omgevingsplan.

Kort gezegd: hoewel de regulering (theoretisch) kan plaatsvinden in het (Leids) omgevingsplan wordt deze mogelijkheid, gelet op de bovenstaande implicaties, niet aanbevolen. Wanneer u toch kiest voor deze mogelijkheid wordt wel aanbevolen om vooraf nader onderzoek te doen, o.a. naar de exacte financiële consequenties t.a.v. nadeelcompensatie, alvorens u een definitief besluit neemt. De regulering zou ook nu al kunnen middels een zogeheten ‘paraplu’ bestemmingsplan, maar gelet op de doorlooptijd van een dergelijke procedure is dit, met het oog op de inwerkingtreding datum van de Omgevingswet, in de ogen van het college, geen reële optie meer. Daarbij komt dat aan de opties voor regulering via het bestemmings- en (straks) omgevingsplan bovenstaande nadelen kleven. Daarom wordt dit door het college niet aanbevolen. Optie d. Apv inzetten voor excessen en overlast Indien uw raad in blijft zetten op regulering van de leefbaarheid m.b.t. geluidshinder en overlast van fietsen als belangrijkste maatschappelijke doel van de verkameringsregels en dit niet of niet voldoende opgenomen kan worden in één van de stelsels, kan ervoor gekozen de Apv vaker in te zetten. Dit vraagt een zeer goed meldpunt, nauwe samenwerking met de politie en goede opvolging van meldingen en klachten. Dit kan alleen met (voldoende) uitbreiding van capaciteit voor de benodigde handhaving.

Let wel, op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Enkel onderdelen van de leefbaarheid die buiten de reikwijdte van de omgevingswet vallen kunnen in de Apv worden opgenomen. Dit betreft echter een beperkt aantal zaken omdat de leefomgeving het onderwerp van de Omgevingswet is. De aspecten die we nu in de huidige regels scharen onder leefbaarheid vallen straks onder het omgevingsplan. De Apv kan uiteraard wel gebruikt blijven worden voor het handhaven van excessen.

Pagina 10 van 17

Conclusie en keuze Op basis van bovenstaande ziet het college zich genoodzaakt een standstill af te kondigen. Hiermee worden tijdelijk geen vergunningen voor verkamering of woningvorming meer afgegeven. Deze pauzeknop is nodig om te komen tot een juridisch houdbaar stelsel van regels. De komende tijd gebruiken wij om verder te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn en komen wij met een voorstel bij uw raad terug. Hierbij vragen we u om ons opdracht te geven optie a nadrukkelijk met voorkeur verder te onderzoeken al dan niet in combinatie met ander maatregelen omdat deze veruit als meest kansrijk wordt gezien. Teneinde de maatschappelijke doelen te bereiken die uw raad had meegegeven.

Financiën: Voor de uitvoering van het verkameringsbeleid is vanaf 2020 extra capaciteit ingezet voor de vergunningverlening, toezicht en handhaving. Hiervoor bij de kaderbrief van 2019 een budget beschikbaar gesteld voor de jaren 2020 en 2021. Bij de kaderbrief 2021 is een aanvraag gedaan voor het verlengen van deze extra capaciteit voor de jaren 2022 en 2023. Uiteindelijk is voor deze jaren de helft van het bedrag toegekend. Door de standstill zullen de activiteiten voor toezicht en handhaving zich voorlopig beperken tot het actief in beeld krijgen en houden van de verkamerde panden. Wij hebben nu pas een derde van alle adressen die verkamerd zijn actief in beeld (vergund overgangsregeling, vergund regulier, in (informele) handhaving). Hiervoor is het toegekende budget voor 2022 toereikend. De extra kosten voor externe juridische advisering voor deze standstill en het onderzoek naar voorgesteld oplossing kunnen uit bestaande budgetten voor 2021 en 2022 worden gefinancierd. Het vormgeven van een nieuw stelsel van verkamering vraagt ambtelijke (beleids)capaciteit. Nadat bekend is welke variant uitgewerkt dient te worden en de regelgeving van het rijk bekend is, kan inzichtelijk gemaakt worden wat dat vraagt aan extra ambtelijke inzet en of dat bekostigd kan worden uit het budget verkamering 2022. Inspraak/participatie: N.v.t. Evaluatie: N.v.t.

Bijgevoegde informatie 1. Toelichting op de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021; 2. Bijlage bij de toelichting Notitie Schaarste in de gemeente Leiden d.d. 18 februari 2021; 3. Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021; 4. Toelichting op Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021; 5. Bijlage 1 bij Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021; 6. Analyse inzake Huisvestingsverordening gemeente Leiden van Stibbe ONDER GEHEIMHOUDING

Pagina 11 van 17

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0092 van 21 september 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling, BESLUIT 1. Vast te stellen de Verordening tot wijziging van de Verordening fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel Huisvesting, luidende aldus: Verordening tot wijziging van de Verordening fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel Huisvesting. Artikel I Wijzigen verordening De Verordening fysieke leefomgeving Leiden 2020 wordt als volgt gewijzigd. A. Van Hoofdstuk 3, Afdeling 3.2 komt paragraaf 3.2.2. Huisvesting integraal te vervallen.

B. Van Hoofdstuk 7, Afdeling 7.1, paragraaf 7.1.2 komen, onder hernummering van het volgende artikel, de volgende artikelen te vervallen. Artikel 7.1.2.5 Bestuurlijke boete (Huisvestingsverordening) Artikel 7.1.2.6 Hardheidsclausule (Huisvestingsverordening) C. In Bijlage 1 van Verordening fysieke leefomgeving Leiden 2020 komen, onder vernummering van de overige begrippen, de volgende begrippen te vervallen. 3. Aanvaardbaar woon- en leefklimaat: Een leefbare woonomgeving die aansluit bij voorwaarden en behoeften die in zijn algemeenheid daaraan worden gesteld; 34. Duurzame gemeenschappelijke huishouding: Een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen; 36. Eigen toegang: Elke deur die direct toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde, dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte en die is voorzien van een van gemeentewege verleend huisnummer; 54. Huishouden: Een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren.

Alleenstaanden die bij elkaar wonen, vormen in de regel geen huishouden; 55. Huurprijs: Prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand; 56. Huurprijsgrens: De subsidiabele huurprijs per maand zoals genoemd in de Wet op de huurtoeslag; 60. Inwoning: Bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen; 61. Kamer: Een verblijfsruimte zoals bedoeld in artikel 1.1 van het Bouwbesluit 2012 (Stb. 2011, 416); Pagina 12 van 17

63. Koopprijs: De prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald; 64. Koopprijsgrens: De prijs van een woning onder de maximale koopsom zoals deze wordt genoemd in de Wet bevordering eigenwoningbezit; 65. Kwetsbare doelgroepen: Mensen die begeleid worden door maatschappelijke instanties en enige vorm van zorg ontvangen van maatschappelijke instanties; 79. Onttrekken: Het slopen of het gebruiken van een (deel van de) woning voor een ander doel dan permanente bewoning door één huishouden; 80. Onttrekkingsvergunning: De vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; 81. Onzelfstandige woonruimte: Een deel van een woning dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend is niet het hebben van een eigen toegang, het gezamenlijke gebruik (met bewoners van andere onzelfstandige woonruimte in de woning) van sanitaire voorzieningen en/of een keuken met kooktoestel. Een onzelfstandige woonruimte kan uit meerdere kamers bestaan; 109. Woningcorporatie: Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de gemeente; 110. Woningvorming: Het splitsen van een zelfstandige woonruimte in twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014; 111.

Woningvormingsvergunning: De vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014; 112. Zelfstandige woonruimte: Een woning die dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid van een eigen toegang tot de woning, eigen sanitaire voorzieningen en keuken met kooktoestel.

Artikel II Inwerkingtreding Deze wijzigingsverordening treedt in werking op de eerste dag na bekendmaking. Artikel III Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Wijzigingsverordening Verordening fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel Huisvesting.

2. Vast te stellen de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021, luidende aldus: Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021. Intitulé Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent huisvesting (Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021) De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel ***), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling, Besluit de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021, vast te stellen, luidende aldus: Artikel 1 Begrippen In deze verordening wordt verstaan onder:

Pagina 13 van 17

a. Duurzame gemeenschappelijke huishouding: Een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen; b. Eigen toegang: Elke deur die direct toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde, dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte en die is voorzien van een van gemeentewege verleend huisnummer; c. Gebruiksoppervlakte: Gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580; d. Herstructurering: Planmatig en veelal grootschalig ingrijpen in de gebouwde omgeving om verouderde en verloederde gebieden zodanig te vernieuwen dat zij voldoen aan de huidige eisen op het gebied van wonen, werken, recreëren en mobiliteit; e. Huishouden: Een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren. Alleenstaanden die bij elkaar wonen, vormen in de regel geen huishouden; f. Huurprijs: Prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand; g. Huurprijsgrens: De subsidiabele huurprijs per maand zoals genoemd in de Wet op de huurtoeslag; h.

Inwoning: Bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen; i. Kamer: Een verblijfsruimte zoals bedoeld in artikel 1.1 van het Bouwbesluit 2012 (Stb. 2011, 416); j. Koopprijs: De prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald; k. Koopprijsgrens: De prijs van een woning onder de maximale koopsom zoals deze wordt genoemd in de Wet bevordering eigenwoningbezit; l. Kwetsbare doelgroepen: Mensen die begeleid worden door maatschappelijke instanties en enige vorm van zorg of begeleiding ontvangen van maatschappelijke instanties; m. Omzetten: Het slopen of het gebruiken van een (deel van de) woning voor een ander doel dan permanente bewoning door één huishouden; n. Omzettingsvergunning: De vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; o. Onzelfstandige woonruimte: Een deel van een woning dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend is niet het hebben van een eigen toegang, het gezamenlijke gebruik (met bewoners van andere onzelfstandige woonruimte in de woning) van sanitaire voorzieningen en/of een keuken met kooktoestel. Een onzelfstandige woonruimte kan uit meerdere kamers bestaan; p. Wet: Huisvestingswet 2014 q.

Woningcorporatie: Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de gemeente; r. woonruimte: woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder j van de Huisvestingswet 2014; s. Woningvorming: Het splitsen van een zelfstandige woonruimte in twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014; Pagina 14 van 17

t.

Woningvormingsvergunning: De vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d, van de Huisvestingswet 2014; u. Zelfstandige woonruimte: Een woning die dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid van een eigen toegang tot de woning, eigen sanitaire voorzieningen en keuken met kooktoestel. Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1. Het is niet toegestaan zonder vergunning van het college: a. woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens, dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens, geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar; b. woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens, dan wel een huurprijs beneden de huurprijsgrens, geheel of gedeeltelijk samen te voegen, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar; c. zelfstandige woonruimten in onzelfstandige woonruimten om te zetten en / of omgezet te houden; d. woonruimten te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woonruimten, als ten minste één van de te vormen woonruimten een gebruiksoppervlakte heeft van 40m2 of minder. 2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing: a. ten aanzien van woonwagens; b.

ten aanzien van woningen van een woningcorporatie die ten behoeve van herstructurering worden gesloopt; c. in gevallen waar sprake is van inwoning. Artikel 3 Aanvraag vergunning 1. De aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt ingediend bij het college door middel van een daartoe vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag worden, naast het bepaalde in artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht, ten minste de volgende gegevens verstrekt: a. Het adres van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft; b. De naam en het adres van de aanvrager, zijnde de eigenaar van de woonruimte of het gebouw; c. Straat, huisnummer(s), kadastrale aanduiding(en) en huur- of koopprijs van de betrokken woonruimte(n); d. Een omschrijving van de activiteit waarvoor een vergunning wordt aangevraagd, waarbij ten minste wordt aangegeven: i. Ten behoeve van welke (andere) bestemming een woonruimte aan de bestemming tot bewoning wordt onttrokken, en welk deel van de woonruimte dit betreft, of; ii. Welke woonruimten worden samengevoegd, of; iii. Het aantal (on)zelfstandige woonruimten waarin een zelfstandige woonruimte wordt omgezet; e. De gewenste vergunningstermijn; f. De gegevens over de bestaande situatie, waaronder, voor zover van toepassing, de huur- of koopprijs, het aantal kamers, de gebruiksoppervlakte, de woonlaag en de staat van onderhoud; Pagina 15 van 17

g. De gegevens over de beoogde situatie, waaronder, voor zover van toepassing, de huurprijs, het aantal kamers, het aantal bewoners en de bouwtekening of omgevingsvergunning; h. Bij een aanvraag om een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte: gegeven waaruit blijkt dat voldaan wordt aan de regels zoals gesteld in de vastgestelde Tijdelijke Beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021. Artikel 4 Voorschriften Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kunnen voorschriften worden verbonden over onder andere: a. een beperkte geldingsduur van de vergunning als deze voorziet in een tijdelijke behoefte; b. de periode waarbinnen van de vergunning gebruik moet worden gemaakt. Artikel 5 Weigeringsgronden 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt in ieder geval geweigerd als: a. Naar het oordeel van het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang dat met het omzetten, samenvoegen of woningvorming wordt gediend; b. De onder a genoemde belangen niet voldoende kunnen worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; c. Het verlenen van de vergunning zou leiden tot strijdigheid met de voorschriften uit het bouwbesluit of het ter plaatse geldende bestemmingsplan. 2.

Een vergunning als bedoeld in artikel 21 onder d, van de Huisvestingswet, wordt geweigerd als ten minste één van de te realiseren woonruimtes een gebruiksoppervlakte heeft van minder dan 24m2. 3. Het college kan afwijken van het bepaalde in dit artikel als de aanvraag voor een omzettingsvergunning is bedoeld voor het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. Artikel 6 Intrekking Het college kan in aanvulling op het bepaalde in artikel 26 van de wet , een vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze verordening intrekken als: a. de woning niet in goede staat van onderhoud wordt gehouden; b. de feitelijke situatie of het feitelijk gebruik niet meer in overeenstemming is met de vergunde situatie. Artikel 7 Bestuurlijke boete 1. Het overtreden van de verboden als bedoeld in artikel 21 van de wet , of het handelen in strijden met de voorwaarden of voorschriften als bedoeld in artikel 24 van de wet , kan worden beboet met een bestuurlijke boete. 2. De boete voor het overtreden van de verboden als bedoeld in artikel 21 van de wet bedraagt: a. voor de eerste overtreding, en herhaalde overtreding na 24 maanden: €2.500,voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en €5.000,- voor bedrijfsmatige exploitatie; b. voor herhaalde overtreding binnen 24 maanden: €5.000,- voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en €10.000,- voor bedrijfsmatige exploitatie. 3.

De boete voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften als bedoeld in artikel 24 van de wet bedraagt:

Pagina 16 van 17

a. voor de eerste overtreding, en herhaalde overtreding na 24 maanden: €1.000,voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en €2.500,- voor bedrijfsmatige exploitatie; b. voor herhaalde overtreding binnen 24 maanden: €2.500- voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en €5.000,- voor bedrijfsmatige exploitatie. Artikel 8 Hardheidsclausule Het college kan van het bepaalde in deze verordening afwijken door te besluiten een aanvraag om een omzettingsvergunning niet te weigeren, als door bijzondere omstandigheden het strikt toepassen van deze bepalingen volgens het college zou leiden tot een onrechtvaardige uitkomst. Artikel 9 Overgangsbepaling Besluiten, genomen krachtens de Verordening fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel Huisvesting, daaronder begrepen de overgangsbepaling van die verordening, die golden op het moment van de inwerkingtreding van deze verordening en waarvoor deze verordening overeenkomstige besluiten kent, gelden als besluiten genomen krachtens deze verordening. Artikel 10 Inwerkingtreding en citeertitel 1. Deze verordening treedt in werking op de eerste dag na bekendmaking en vervalt op 1 oktober 2025. 2. Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021. 3.

Vast te stellen de toelichting op de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2021 met de bijlage Notitie Schaarste in de gemeente Leiden d.d. 18 februari 2021; 4. In te stemmen met vaststelling door het college van de Tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming, Leiden 2021 inclusief bijlagen en toelichting; 5. Het college opdracht te geven, ten einde de maatschappelijke doelen te bereiken, optie a Aanpassen van het stelsel na wetswijziging door het rijk, al dan niet in combinatie met andere maatregelen, verder uit te werken en de raad daarover een voorstel aan te bieden.

Ondertekening Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

Pagina 17 van 17