RV 21.0068 Vermogensbeheer Grondexploitaties 2021-2025

RAADSVOORSTEL

Rv. nr.: 21.0068

B en W-besluit d.d.: 08-06-2021 B en W-besluit nr.:

*Z200E2EC480* Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Vermogensbeheer Grondexploitaties 2021-2025 Aanleiding: Jaarlijks wordt in de aanloop naar de begroting de kaderbrief en het Vermogensbeheer Grondexploitaties opgesteld. Vermogensbeheer Grondexploitaties geeft inzicht in de –grondexploitatie gerelateerde - ruimtelijke ambities versus de beschikbare financiële middelen. Doel: Met het Vermogensbeheer Grondexploitaties 2021 – 2025 wordt beoogd de voortgang van de projecten te garanderen en tot en met 2025 transparant en gestructureerd een sluitend perspectief in beeld te brengen en daarmee de stuurkracht m.b.t. de ambities in het fysieke domein te vergroten. Kader: .Eerdere 5-jaars perspectieven en nu Vermogensbeheer Grondexploitaties 2021-2025; • Besluit begroting en verantwoording (BBV); • Financiële verordening; • Nota grondbeleid Leiden 2015; • Grondprijzenbrief 2021 Overwegingen: Jaarlijks omstreeks mei wordt verantwoording afgelegd over het verloop van de grondexploitaties in het voorafgaande jaar (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021, MPG 2021). Alle grondexploitaties worden dan herijkt waardoor ook zicht ontstaat op het verloop van de projecten in de (nabije) toekomst. Het college legt voorts de raad een perspectief voor met een ‘sluitende stand’ van de reserve Grondexploitaties voor de ruimtelijke ambities in de periode 2021-2025.

Financiën: Bestuurlijke samenvatting De stand van de reserve Grondexploitaties is per 1-1-2021 bijna € 2,8 miljoen hoger dan wat bij Vermogensbeheer Grondexploitaties 2020-2024 werd verwacht: de verwachte stand van de reserve was nagenoeg nihil terwijl de werkelijke stand per 1-1-2021 bijna € 2,8 miljoen bedraagt. De hogere stand van de reserve per 1 januari 2021 wordt vooral veroorzaakt doordat geraamde onttrekkingen in 2020 niet hebben plaatsgevonden en in mindere mate door dotaties die in 2020 nog niet voorzien werden. De bestedingen van de reserve die in 2020 verwacht werden zullen zoals het er naar uit ziet grotendeels alsnog plaatsvinden in 2021 e.v. Er is dus vooral sprake van een verschuiving van de bestedingen maar er zijn daarnaast ook zeker meevallers die voor een Pagina 1 van 9

betere positie van de reserve hebben gezorgd: een vrijval uit de voorziening Negatieve Grondexploitaties (€ 0,6 miljoen), aframing van het beschikbare budget voor de Oude Rijnlocatie (€ 0,2 miljoen) en vrijval van het resterend krediet Trekvaartplein € 0,2 miljoen. Verder is het goed om te vermelden dat de stroom revolverende middelen (bijdragen van initiatiefnemers) afgelopen jaar goed op gang is gekomen (€ 1,4 miljoen). Deze middelen zijn opnieuw beschikbaar voor het opstarten van nieuwe initiatieven van derden. Daardoor is het per saldo geen voordeel voor de reserve Grondexploitaties. Het lijkt er wel op dat de inschatting in 2017 om tot en met 2021 middelen vanuit de reserve Grondexploitaties beschikbaar te stellen voor initiatieven van derden, een juiste is geweest. Perspectief Reserve Grondexploitaties 2021-2025 Evenals voorgaande jaren is het gelukt om een sluitend perspectief / meerjarenbeeld aan te bieden voor de periode 2021-2025. Er zijn voldoende middelen om projecten in uitvoering financieel te blijven ondersteunen en daarnaast kan een bijdrage worden geleverd aan de verstedelijkingsopgave. De “verstedelijkingstrein kan blijven rijden” omdat er naast dekkingsmiddelen vanuit de reserve Grondexploitaties ook kan worden geïnvesteerd vanuit de reserve Duurzame Stad (Financieel Perspectief Duurzame Stad, FPDS).

Zonder het FPDS zou er een veel grotere druk op de reserve Grondexploitaties komen te staan. Het perspectief reserve grondexploitaties wordt gevormd door bestemmingsvoorstellen die invloed hebben op het saldo van de reserve Grondexploitaties, bestedingen en baten waarover de raad reeds een besluit heeft genomen en verwachte bestedingen en baten waarover nog voorstellen aan de raad worden voorgelegd. Bestemmingsvoorstellen Bij de jaarstukken 2020 worden separaat bestemmingsvoorstellen aan de raad voorgelegd. Een aantal daarvan heeft invloed op de reserve Grondexploitaties, of meer specifiek op de stand van deze reserve per 1 januari 2021 en derhalve worden ze in deze rapportage vermeld. Per saldo verhogen de voorgestelde bestemmingsvoorstellen de stand van de reserve per 1 januari 2021 met ruim € 3,9 miljoen waarmee de reserve per 1-1-2021 € 6,7 miljoen bedraagt. Waar de raad al over heeft besloten De komende jaren worden er een aantal bestedingen vanuit de reserve Grondexploitaties gedaan waarover de raad reeds een besluit heeft genomen. De belangrijkste zijn het faciliteren van initiatieven van derden, waarvoor dit jaar € 1,2 miljoen in kas is wat mogelijk wordt gemaakt doordat deze middelen afgelopen jaar zijn gerevolveerd. Een deel van deze middelen is reeds bestemd als dekking voor nieuw kredieten initiatieven derden waardoor en nog ruim 7 ton vrij beschikbaar is.

Voor het tijdelijk beheer van strategische panden is de komende jaren € 1,8 miljoen gereserveerd en voor het afwaarderen van de boekwaarde van de Connexxionlocatie is naar huidige inzichten tot en met 2025 inmiddels ruim € 2 miljoen beschikbaar. Als gevolg van opheffen reserve Strategische aankopen wordt nu in de reserve Grondexploitaties een buffer opgebouwd voor strategische aankopen. Tot en met 2025 gaat dit in totaal om een bedrag van bijna € 0,9 miljoen waarop deels al een verplichting rust. Ook is er ruim € 0,5 mln. beschikbaar voor het Leiden Bio Sciencepark waarvan het grootste deel bestemd is voor bijdrage in de reconstructie van de centrale infrastructuur. De komende jaren worden er ook nog baten gerealiseerd waarvan de raad heeft besloten dat deze in de reserve Grondexploitaties worden gestort. De belangrijkste zijn de verwachte opbrengsten uit grondverkoop, -totaal binnen grondexploitaties en overige grondverkopen ruim € 8 miljoen, enigszins veilig ingeschat aangezien deze grotendeels nog moeten worden gerealiseerd), het resultaat van het erfpachtbedrijf (€ 3,4 miljoen), de verwachte resterende opbrengsten uit verkoop van gemeentelijke gebouwen (€ 1,8 miljoen) en tot slot de netto Pagina 2 van 9

opbrengsten uit de verhuur van de Connexxionlocatie (€ 1,6 miljoen, de eerste € 0,4 miljoen is reeds in 2019 en 2020 gerealiseerd). Waar nog besluitvorming over kan plaatsvinden In het voorliggende perspectief zijn ook enkele reserveringen opgenomen waarover de raad te zijner tijd, of indien nodig al in de besluitvorming rondom deze rapportage zal besluiten. Zo is in de reserve Grondexploitaties € 10,6 miljoen gereserveerd voor de verdere duurzame verstedelijking (verdichting) van Leiden in het bijzonder voor bijdrage in de tekorten van de projecten die een significante bijdrage leveren aan beleidsambities zoals herontwikkeling Stationsgebied (inclusief de “Berlijnse muur”), Lammenschansstrip en Energiepark. Daarnaast is een bedrag van bijna € 1,9 miljoen gereserveerd voor dekking voorbereidingskosten Energiepark: € 1,5 mln. wordt teruggestort in de reserve Plankosten Definitiefase en € 350.000 als dekking voor een nieuw krediet voor plankosten tot aan het uitvoeringsbesluit. Er is een stelpost van € 0,5 miljoen opgenomen voor planontwikkelings- en voorbereidingskosten die niet altijd goed te voorspellen zijn maar wel tot een tegenvallende cashflow kunnen leiden.

Tot slot is er binnen het perspectief nog eenmaal, in 2021, rekening gehouden met € 1 miljoen om initiatieven van derden te faciliteren vanuit de gemeente en is er voor de jaren 2022 tot en met 2024 dekking opgenomen (drie keer € 50.000) om Leiden te kunnen blijven promoten op de Provada (voor 2021 is er nog budget beschikbaar). Uit de risico-analyses binnen het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 is een benodigde risicobuffer gebleken van € 0,5 miljoen waarvoor een dotatie wordt gedaan vanuit de reserve Grondexploitaties in de reserve Risico’s Projecten in Uitvoering. Voordelig en nadelig voor perspectief reserve Grondexploitaties 2021-2015 In onderstaand overzicht zijn de voor- en nadelige effecten, -ofwel de extra ruimte in- en extra aanspraak op-, de reserve Grondexploitaties voor de periode 2021-2025 ten opzichte van vorig jaar (Vermogensbeheer Grondexploitaties 2020-2024) samengevat, resulterend in een sluitend perspectief in 2025. extra ruimte in perspectief 2021-2025 t.o.v. vorig jaar door:

extra aanspraak op perspectief 2021-2025 t.o.v. vorig jaar door:

revolverende middelen projecten initiatieven derden (PID)

€

1,7 voorbereidingskredieten Energiepark (fin. kader)

€

-1,9

resultaat erfpachtbedrijf

€

1,7 opnieuw inzetten revolverende middelen voor PID

€

-1,7

winstneming Nieuweroord

€

1,1 beheerkosten strategisch vastgoed

€

-1,0

opbrengst kleine grondverkopen

€

0,8 risicoreservering projecten in uitvoering

€

-0,5

vrijval voorziening negatieve grondexploitaties

€

0,6 stelpost voorbereidingskredieten toekomstige grexen

€

-0,5

verlagen stelpost potentiele afwaardering ontwikkellocatie

€

0,2 kosten verdichten/verstedelijken

€

-0,2

overig

€

0,5 provada

€

-0,2

reservering bomenfonds

€

-0,1

overig

€

-0,5

€

-6,6

€

-

totaal

€

6,6 effect per saldo voor perspectief 2021-2025:

bedragen in € * miljoen

Pagina 3 van 9

Hieronder volgt nog een beknopte toelichting op bovenstaand overzicht. Tussen haakjes is telkens de paragraaf of sub paragraaf aangegeven waar het in de rapportage is terug te vinden. Positief voor Perspectief Revolverende middelen projecten initiatieven derden (02.02, 03.03.01 en bijlage 1)) De middelen die vanaf 2017 jaarlijks beschikbaar zijn gesteld om initiatieven derden te faciliteren en van de grond te krijgen dienen in principe terug betaald te worden door de initiatiefnemers. Afgelopen jaar is deze stroom revolverende middelen goed op gang gekomen wat een positief effect voor de reserve grondexploitaties van bijna € 1,7 miljoen. oplevert. Aangezien deze middelen opnieuw zullen worden ingezet voor initiatieven van derden is het per saldo budgettair neutraal voor het 5-jarig perspectief (zie ook hieronder bij negatief voor perspectief). Resultaat erfpachtbedrijf (02.02 en 03.03.03) Het resultaat van het erfpachtbedrijf wordt gestort in de reserve Grondexploitaties zoals besloten door de raad. Doordat ieder jaar een jaarschijf aan het perspectief wordt toegevoegd levert dat extra financiële middelen op, samen met een iets hogere prognose in de begroting levert dit een voordeel op van ruim € 0,8 miljoen. Tevens was het resultaat in 2020 ruim € 0,8 miljoen hoger dan wat was begroot (zie bestemmingsvoorstellen 02.02).

Totaal leidt dit tot een verbetering van het perspectief met bijna € 1,7 miljoen voor de periode 2021-2025. Winstneming Nieuweroord (02.02, 03.03.01) Afgelopen jaar is er wederom tussentijds winst genomen in de grondexploitatie Nieuweroord voor een bedrag van bijna € 1,4 miljoen. Tussentijdse winstneming gebeurt volgens een wettelijk vastgestelde rekenregel en is daarmee ook verplicht. De winstneming in 2020 leidt tot een iets lager verwacht resultaat bij afsluiten van de grondexploitatie ultimo 2021 maar per saldo levert het een voordeel op van € 1,1 miljoen voor dit vijfjarig perspectief. Opbrengst kleine grondverkopen (02.02) Afgelopen jaar is er voor een bedrag van bijna € 0,8 miljoen aan incidentele grondverkopen gerealiseerd. Deze middelen worden door middel van een bestemmingsvoorstel in de reserve Grondexploitaties gestort waarna ze kunnen worden ingezet voor de verstedelijkingsopgave. Vrijval voorziening Negatieve Grondexploitaties (02.02) Doordat de benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties wat lager is dan er middelen binnen de voorziening Negatieve Grondexploitaties beschikbaar kwamen, kan er bijna € 0,6 miljoen vrijvallen in de reserve Grondexploitaties waaruit de voorziening ook wordt gevoed.

Verlagen stelpost potentiële afwaardering ontwikkellocatie (03.03.01) Het restant van de middelen die eerder beschikbaar zijn gesteld voor de herontwikkeling van de Oude Rijn locatie, zijn nog maar beperkt nodig voor de afronding van deze ontwikkeling. Dit levert een voordeel op van ruim € 0,2 miljoen voor het perspectief. Negatief voor perspectief Voorbereidingskredieten Energiepark (03.04.01) Ten behoeve van het kaderbesluit Energiepark is er dekking gevraagd voor de voorbereidingskosten die tot aan kaderbesluit zijn voorgefinancierd vanuit de reserve Plankosten Definitiefase voor een bedrag van € 1.525.000 alsook voor een krediet van € 350.000 ten behoeve van de nog te maken plankosten tot aan het uitvoeringsbesluit. Totaal dus een bedrag van bijna € 1,9 miljoen. Deze middelen maken onderdeel uit van het vastgestelde financiële kader van Energiepark. Opnieuw inzetten revolverende middelen voor projecten initiatieven derden (03.03.01) Zoals hierboven vermeld is afgelopen jaar de stroom revolverende middelen dus betalingen door initiatiefnemers van voorschotbedragen en vergoedingen voor door de gemeente gemaakte Pagina 4 van 9

kosten, goed op gang gekomen, totaal bijna € 1,7 miljoen. Omdat de inschatting is dat deze middelen de komende jaren nodig zijn voor weer nieuwe initiatieven, zijn ze hiervoor opnieuw beschikbaar. Per saldo is dit budgettair neutraal voor het vijf-jarig perspectief (zie ook hierboven bij voordelig voor perspectief). Beheerkosten strategisch vastgoed (02.02, 03.03.02) Structureel was er een bedrag gereserveerd voor beheer en onderhoud van strategisch vastgoed van € 300.000. Afgelopen jaar was dat niet voldoende en was er ruim € 0,3 miljoen meer nodig. Dit is de reden dat is gepoogd een zo goed mogelijke inschatting te maken van de beheerkosten van strategisch vastgoed voor de komende jaren, waarbij de jaarschijf 2025 is toegevoegd. De extra kosten in 2020 en actuele inschatting voor de komende jaren betekent een extra beslag op de reserve Grondexploitaties van bijna € 1 miljoen. Risicoreservering grondexploitaties (03.05) De gewogen risico’s en kansen in de actieve grondexploitaties resulteren in een benodigde risicobuffer van € 0,5 miljoen. Derhalve wordt de reserve Risico’s Projecten in Uitvoering met dit bedrag gevoed (zie ook de rapportage “Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021”).

Stelpost voorbereidingskredieten toekomstige grondexploitaties (03.04.03) Er is een stelpost van € 0,5 miljoen opgenomen voor planontwikkelings- en voorbereidingskosten die niet altijd goed te voorspellen zijn maar wel tot een tegenvallende cashflow kunnen leiden. Bijdrage in de verstedelijkingsopgave (03.04.01) In de reserve Grondexploitaties is een bedrag van € 10,6 miljoen opgenomen voor de verdere verstedelijking (verdichting) van Leiden. Deze middelen zijn nodig voor de co-financiering van onrendabele toppen van de projecten die een significante bijdrage leveren aan beleidsambities. Herontwikkeling Stationsgebied e.o. en Lammenschansstrip waarvoor 50% bijdrage in de tekorten zijn verkregen van Binnenlandse Zaken (Woningbouwimpulsgelden). Tevens zijn deze middelen nodig voor overige projecten die een significante bijdrage leveren aan beleidsambities zoals Energiepark en Vlietzone Midden. De reserve grondexploitaties kan met de beschikbare middelen een bijdrage in de benodigde dekking van de duurzame verstedelijkingsopgave leveren waarvoor ook middelen beschikbaar zijn binnen het Financieel Perspectief Duurzame Stad alsook in de reserve Herontwikkeling Stationsgebied.

Aangezien er in 2020 ruim € 10,4 miljoen was opgenomen voor de verstedelijkingsopgave, is er dit jaar € 0,2 miljoen extra beschikbaar met name door de hierboven toegelichte voordelen, waarbij dus al rekening is gehouden met de middelen die voor Energiepark zijn gereserveerd (zie boven). Provada (03.04.03) De Provada is de grootste Nederlandse beurs op het gebied van vastgoedontwikkeling en een belangrijk podium om ontwikkelaars, beleggers en bouwers te enthousiasmeren om in Leiden te investeren. Om de komende jaren wederom een succesvolle stand op de Provada te kunnen realiseren is voor de jaren 2022-2024 binnen de reserve Grondexploitaties jaarlijks een bedrag van € 50.000 gereserveerd; totaal dus € 150.000. Reservering bomenfonds (03.04.03) Tot vorig jaar werden er binnen de grondexploitaties middelen gereserveerd om in het bomenfonds te storten ter compensatie van bomen die als gevolg van de ontwikkelingen moesten verdwijnen. Dit is echter wettelijk niet meer toegestaan, vandaar dat deze fondsbijdragen uit de Pagina 5 van 9

grondexploitaties zijn verwijderd hetgeen daar een (klein) financieel voordeel oplevert. Om toch aan de verplichting te kunnen voldoen om de realisatie van nieuwe bomen mogelijk te maken zijn deze fondsbijdragen ad. € 140.000 nu binnen de reserve Grondexploitaties gereserveerd. Per saldo derhalve een budgettair neutrale operatie. Toelichting op de besluiten Resultaat erfpacht (besluitpunt 2) Het resultaat van het erfpachtbedrijf is aangepast ten opzichte van 2020 i.c. geactualiseerd aan de actuele inschatting, als volgt:

Verwachte opbrengst grondverkopen niet-gemeentelijke grondexploitaties (besluitpunt 3) De begroting van verwachte opbrengsten grondverkopen niet-gemeentelijke grondexploitaties is aangepast aan huidige inzichten hetgeen leidt tot aanvullende opbrengsten de komende jaren.

Verwachte opbrengst overige grondverkopen (besluitpunt 4) De begroting van verwachte opbrengsten overige grondverkopen is aangepast aan huidige inzichten hetgeen leidt tot een aangepaste fasering.

Beheerkosten strategisch vastgoed (besluitpunt 5) De begroting van de verwachte beheerkosten strategische panden is aangepast aan huidige inzichten en leidt tot de volgende aanpassingen: begroting 2020 begroting 2021

2021 -€ 300.000 -€ 540.000 -€ 240.000

2022 -€ 300.000 -€ 410.000 -€ 110.000

2023 -€ 300.000 -€ 380.000 -€ 80.000

2024 -€ 300.000 -€ 290.000 € 10.000

2025 -€ 300.000 -€ 210.000 € 90.000

Krediet initiatieven derden (besluitpunt 6) Voorgesteld wordt om het krediet initiatieven derden met € 1 miljoen op te hogen om ook voor 2021 voldoende middelen te hebben om nieuwe initiatieven te kunnen faciliteren. Krediet MEAS locatie (besluitpunt 7) Bij de 1e Bestuursrapportgage 2018 is een krediet beschikbaar gesteld voor ontwikkeling MEAS locatie Rooseveltstraat-Vijfmeillaan. De bijdrage van de ontwikkelaar ter hoogte van € 130.000 is gestort in de reserve Grondexploitaties. Voorstel is nu om deze bijdrage vanuit de reserve Grondexploitaties te doteren aan de reserve Afschrijving investeringen ter dekking van het krediet MEAS locatie Rooseveltstraat-Vijfmeilaan. Provada (besluitpunt 8) De Provada is de grootste Nederlandse beurs op het gebied van vastgoedontwikkeling en een belangrijk podium om ontwikkelaars, beleggers en bouwers te enthousiasmeren om in Leiden te investeren. Om de komende jaren wederom een succesvolle stand op de Provada te kunnen

Pagina 6 van 9

realiseren is voor de jaren 2022-2024 binnen de reserve Grondexploitaties jaarlijks een bedrag van € 50.000 gereserveerd; totaal dus € 150.000. Inspraak/participatie: nvt Evaluatie: Bij Vermogensbeheer Grondexploitaties 2022-2026 Bijgevoegde informatie:Rapportage Vermogensbeheer Grondexploitaties 2022-2025

Pagina 7 van 9

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0068 van 8 juni 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling, BESLUIT 1. de rapportage Vermogensbeheer Grondexploitaties 2021-2025, waarin een vijfjarig perspectief voor de ontwikkeling van de reserve Grondexploitaties en daarmee het overzicht van ruimtelijke ambities van Leiden versus de beschikbare en nog verwachte dekking, vast te stellen; 2. als gevolg van het herijken van de erfpachtopbrengsten, de dotatie aan de reserve Grondexploitaties in de jaren 2021 tot en met 2025 met € 16.848 naar boven bij te stellen; 3. als gevolg van een gewijzigde planning van de verwachte opbrengsten uit niet-gemeentelijke grondexploitaties, de dotatie aan de reserve Grondexploitaties in 2021 met € 4.327.000 te verlagen en in 2022 met € 4.327.000 te verhogen; 4. als gevolg van een gewijzigde planning van de verwachte opbrengsten uit overige grondverkopen, de dotatie aan de reserve Grondexploitaties in 2021 met € 1.000.000 te verhogen; 5.

als gevolg van een geactualiseerde prognose van beheerkosten strategisch vastgoed de begroting als volgt aan te passen: de onttrekking aan de reserve Grondexploitaties in 2021 met € 240.000 op te hogen, in 2022 met € 110.000 op te hogen, in 2023 met € 80.000 op te hogen, in 2024 met € 10.000 te verlagen en in 2025 met € 90.000 te verlagen; 6. het krediet initiatieven derden met € 1 miljoen op te hogen en dit te dekken uit de reserve Grondexploitaties; 7. vanuit de reserve Grondexploitaties € 130.000 te onttrekken en deze te storten in de reserve Afschrijvingen Investeringen voor dekking krediet MEAS locatie Rooseveltstraat-Vijfmeilaan en de bijdrage derden op het krediet te laten vervallen; 8. vanuit de reserve Grondexploitaties voor de periode 2022-2024 € 50.000 per jaar beschikbaar te stellen voor deelname Provada;

Pagina 8 van 9

9.

onderstaande begrotingswijziging vast te stellen:

Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

Pagina 9 van 9