RV 21.0058 Kaderbesluit herontwikkeling Werninkterein

Omwonenden en omliggende bedrijven werden met brieven op de hoogte gebracht van het project. Hierin werd het project geïntroduceerd en werden mensen uitgenodigd om te mee te denken en te doen. Het project werd ook onder de aandacht gebracht via social media, Stadsnieuws (de digitale nieuwsbrief van de gemeente), de Stadskrant, bestaande bewonersbrieven en websites van partijen rond het gebied.

In de eerste ronde kon iedereen via het DoeMee-platform een enquête invullen en ideeën op de kaart zetten. 186 mensen namen hier aan deel. Voor wie geen affiniteit had met online was er de mogelijkheid om contact op te nemen via het telefonisch spreekuur. Hier is ook gebruik van gemaakt. Er zijn verschillende interviews gehouden met ondernemers, wijkverenigingen en organisaties uit de omgeving en hebben verdiepende gesprekken plaatsgevonden. Verder is de raadscommissie in een werksessie ambtelijk geïnformeerd over de haalbaarheid van de ontwikkeling, bevraagd naar hun voorkeuren via Mentimeter en op de hoogte gesteld over de participatie die tot dan toe had plaatsgevonden.

Pagina 24 van 29

Met de inbreng van de eerste participatieronde heeft de gemeente een aantal kernwaarden en een aantal ruimtelijke en programmatische uitgangspunten geformuleerd en drie stedenbouwkundige modellen gemaakt voor het Werninkterrein. Veel ideeën konden hierin een plekje krijgen. In de tweede ronde konden mensen tijdens het evenement 'Het Werninkterrein, niet in beton gegoten' in partytenten op het Werninkterrein hun mening geven over deze drie modellen, reageren op de kernwaarden wat dit voor hen concreet betekent, wat mensen belangrijk vinden en wat ze liever niet zouden willen. 60 mensen trotseerden de regen om hieraan deel te nemen. Hetzelfde vond tegelijkertijd ook online plaats via een vragenlijst via het participatieplatform. Circa 100 mensen maakten daar gebruik van. Daarnaast vonden er enkele verdiepende gesprekken plaats met belangenorganisaties en was er weer een telefonisch spreekuur.

In de derde participatieronde zijn mensen meegenomen in het onderzoek naar de verkeersontsluiting van het Werninkterrein en is de concept gebiedsvisie gepresenteerd. Omdat de mogelijke verkeersontsluiting van het Werninkterrein ingrepen vereisen en een effect hebben op een gebied een stuk groter dan het plangebied zelf, is ook hiervoor breed uitgenodigd in een groot verspreidingsgebied. Bij een eerste online bijeenkomst zijn het verkeeronderzoek en de ontsluitingsvarianten toegelicht en kon men via chat vragen stellen en reageren. Hierbij waren 55 deelnemers. Deze informatie is ook op het platform gedeeld en daar kon iedereen ook reageren op de ontsluitingsvarianten of via het telefonisch spreekuur.

Nadat het verkeersonderzoek was afgerond, zijn bij een tweede online bijeenkomst de uitkomst van het onderzoek en de gemeentelijke voorkeur toegelicht en is ook de gebiedsvisie in concept gepresenteerd. Hiervoor waren 113 deelnemers. Zij konden met Zoom reageren en vragen met stellen en van deze mogelijkheid werd ook gebruik gemaakt. Ook was er pers aanwezig. Het verkeersrapport en de conceptgebiedsvisie zijn ook op het platform gedeeld waar iedereen online kon reageren of tijdens het telefonisch spreekuur. Naar aanleiding van ingekomen reacties is onder andere het totale woningaantal gemaximeerd op 700 woningen en zijn de voorwaarden aan de bebouwing langs het spoor aangescherpt en is een bezonningsstudie uitgevoerd en toegevoegd in de gebiedsvisie.

Tegelijkertijd is er ook overleg gevoerd met een aantal specifieke belangengroepen. Zo is er een overleg geweest met de omwonenden aan de Amethistkade waar de beoogde tunnel uitkomt. Hierbij is de afspraak gemaakt dat zij betrokken zullen worden bij de verdere uitwerking van het ontwerp voor de herinrichting van de Amethistkade. Ook is er een overleg geweest met een aantal bewoners van de Hoge Morsweg met zorgen over de verkeersafwikkeling. Met hen zijn afspraken gemaakt voor het voorkomen van sluipverkeer en mitigerende maatregelen. Deze zijn opgenomen in dit kaderbesluit.

Tenslotte is er sinds het begin van de planvorming regelmatig overleg gevoerd met het bestuur van ondernemersvereniging van het bedrijventerrein Amphoraweg. Behalve dat zij de naaste buren zijn van het Werninkterrein, was een gedeeltelijke ontsluiting van het verkeer van Wernink via de Amphoraweg een van de te onderzoeken varianten en de variant waar uiteindelijk ook ambtelijk voor gekozen is. Om die reden is met de ondernemers frequent overleg gevoerd en is

Pagina 25 van 29

er naar aanleiding van hun zorgen en aandachtspunten een verkeersontsluiting ontworpen die hier in grote mate aan tegemoet komt. Het herinrichtingsplan voor de Amphoraweg is in cocreatie met het bestuur ontstaan en de afspraak is dat de verdere uitwerking van het ontwerp in overleg met de ondernemers wordt gedaan.

Bijgevoegde informatie: Bijlage 1: Gebiedsvisie Werninkterrein Bijlage 2: Advies STIPO innovatief woon-werkgebied Werninkterrein Leiden Bijlage 3: Rapport Megaborn onderzoek naar ontsluiting ontwikkeling Werninkterrein Bijlage 4. Ambtelijk memo belangenafweging ontsluiting Werninkterrein Bijlage 5: Participatieverslag Werninkterrein Bijlage 6: Planning op hoofdlijn gebiedsontwikkeling Werninkterrein Bijlage 7: Vertrouwelijke financiële bijlage haalbaarheidsberekening gebiedsontwikkeling Werninkterrein

Pagina 26 van 29

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0058 van 25 mei 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling, BESLUIT 1.

De gebiedsvisie Werninkterrein vast te stellen als ambitiedocument en toetsingskader voor alle plannen in het kader van de herontwikkeling van het Werninkterrein. 2. In te stemmen met de ruimtelijke visie van de gebiedsvisie en opdracht te verlenen aan het college om deze ruimtelijke kaders juridisch-planologisch te vertalen naar een ontwerpbestemmingsplan. 3. In te stemmen met de programmatische kaders van de gebiedsvisie, te weten: a) Wonen i. Woningtypen: 30% sociaal, van dit aantal sociale huurwoningen zijn 10% bestemd voor bijzondere doelgroepen (3%) ii. 20% markthuurwoningen of betaalbare koop met een minimale oppervlakte van 45 m² GBO per woning. iii. Het overige deel van de woningen (maximaal 50%) behoort tot de vrije sector. Dit kan ook zowel koop als huur zijn. iv. In totaal worden er voor 50% koopwoningen gerealiseerd. Het is aan de ontwikkelaar om de optimale mix in koop en huur in verschillende segmenten te zoeken. v. Circa 10% van de woningen bestaat uit eengezinswoningen. Een deel hiervan is echt grondgebonden, een deel staat op een plint aan een verhoogd maaiveld.

Van dit beoogde percentage mag alleen onderbouwd worden afgeweken indien bij uitwerking van de plannen blijkt en wordt aangetoond dat dit niet kan worden past zonder dat dit ten koste gaat van de woonkwaliteit, het (hoog)stedelijk karakter dat op deze plek wordt beoogd en de haalbaarheid van de ontwikkeling. vi. 1/3 deel van de eengezinswoningen woningen wordt door middel van (collectief) particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd om ook de markt voor zelfbouwers te bedienen in Leiden. b) Niet Woningbouw-programma i. Voorzieningen Op het Werninkterrein worden voorzieningen en werkfuncties zoveel mogelijk geclusterd aangeboden aan het centrale plein en op een aantal plekken langs de Rijnkade. ii.

iii.

Op het Werninkterrein kunnen nieuwe buurtgebonden voorzieningen worden toegevoegd. Voorwaarde is dat deze voorzieningen geen of nagenoeg geen concurrentie leveren met aanwezige voorzieningen, zoals het Wijkwinkelcentrum Diamantplein. De overige commerciële ruimten op het Werninkterrein bieden plaats aan commerciële, maatschappelijke en persoonlijke dienstverlening. Gezien de oppervlakte van het Werninkterrein en het voedingsgebied van de verschillende maatschappelijke voorzieningen is in het gebied ruimte voor kinderopvang (KDV/BSO), een huisarts en welzijn gewenst.

Pagina 27 van 29

iv.

v.

vi.

De gemeente heeft met de provincie Zuid-Holland een woon-werkakkoord voor het Werninkterrein gesloten. De eis is om de helft van het werken in de vorm van ‘schone’ en betaalbare werkruimtes te realiseren. Solitaire kantoorontwikkeling is op het Werninkterrein niet gewenst. Wel is er behoefte aan plekken voor flexibele werkconcepten. De andere helft van de werkruimtes is bedoeld voor de creatieve en/of ambachtelijke werkers. De gemeente hoopt dat dit vorm krijgt in een ambachtelijk makerscentrum. Op het Werninkterrein komt ruimte voor watergebonden sport, ontspanning en recreatie. De wens is om een van de Leidse roeiverenigingen en de waterscouting een plek te bieden in het gebied. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige buurtgerichte horeca en een Werninkzaal voor kunst, cultuur en maatschappelijke doeleinden. Onderzocht wordt of de oorspronkelijke fabrieksloods of in ieder geval de plek van de fabriek en de silo’s een tijdelijke, danwel permanente bestemming als horecavoorziening kunnen krijgen. Het toevoegen van een boutiquehotel met een bijzondere formule op een aantrekkelijke locatie als het Werninkterrein, en zeker wanneer gekoppeld aan wateractiviteiten, past binnen de Horecavisie.

4.

In te stemmen met een partiële wijziging van de welstandsnota voor het projectgebied Werninkterrein op basis van de beeldkwaliteitseisen uit de gebiedsvisie Werninkterrein. Beoordeling van de initiatieven zal plaatsvinden conform beeldkwaliteitseisen uit de gebiedsvisie Werninkterrein.

5.

In te stemmen met de in het kaderbesluit beschreven ambities voor het Werrninkterrein op het gebied van groen en duurzaamheid. De (semi)openbare ruimte is zo ingericht dat deze uitnodigt tot ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten met voldoende groen (circa 10%). De warmte, koude en energievoorziening op het Werninkterrein vindt op duurzame wijze plaats. Het streven is een energieneutrale buurt. Er wordt zoveel als mogelijk circulair gebouwd met oog voor klimaatadaptatie en biodiversiteit.

6.

Het College te mandateren om per bouwfase en na ambtelijke toetsing aan de kaders van de gebiedsvisie Werninkterrein, het bestaande erfpachtrecht per deelgebied om te zetten (functiewijziging en naar eigendom) en hiermee privaatrechtelijk medewerking te verlenen aan de gebiedsontwikkeling. 7. Het College te mandateren om per bouwfase en na ambtelijke toetsing aan de kaders van de gebiedsvisie Werninkterrein, het bestaande erfpachtrecht te converteren naar bloot eigendom en er hiermee privaatrechtelijk medewerking te verlenen aan de gebiedsontwikkeling. En dat bij hoge uitzondering voor deze gebiedsontwikkeling en in afwijking van wat het college op 11 februari 2020 nogmaals heeft bevestigd, deze functiewijziging alleen voor woningbouw toe te staan, dit voor alle functies toe te staan. 8. In te stemmen met de ontwikkeling van het Werninkterrein als een autoluw gebied, waar de auto aan de rand parkeert en het binnengebied in ingericht ten behoeve van fietsers, voetgangers en voor spelen en bewegen, ontsloten met de voorgestelde verkeersontsluiting door middel van een tunnel naar de Hoge Mors ter plaatse van de Amethistkade in combinatie met herinrichting van de Amphoraweg en alle infrastructurele aanpassingen zoals voorzien in het kaderbesluit. 9.

In te stemmen met het verder uitwerken van de benodigde aanpassingen in de infrastructuur buiten het plangebied en hiervoor een uitvoeringsbesluit voor laten bereiden. 10. Het College opdracht te geven om gezamenlijk met eigenaar en ontwikkelaar ABB opdracht te verstrekken aan Pro Rail als gedelegeerd opdrachtgever voor de technische uitwerking en

Pagina 28 van 29

11.

12.

13.

14.

kostenraming van de spoorondertunneling ter plaatse van de Amethistkade en op te nemen in bovengenoemd uitvoeringsbesluit. De businesscase behorende bij deze gebiedsontwikkeling, welke na inzet van de geschatte opbrengst erfpachtsuppletie sluit op een tekort van € 6 miljoen, in te stellen als financieel kader voor deze gebiedsontwikkeling, en daarbij het college te verzoeken zich in te spannen om het tekort in de vervolgfase alsnog te verlagen; Conform de Financiële verordening 2020 (RB20.0024) € 456.000 - aan de reserve bedrijfsvoering plankosten te doteren, zodat deze reserve weer wordt aangevuld volgens het revolving fund mechanisme en deze dotatie te dekken door een onttrekking uit de reserve Grondexploitaties; In afwijking met het vastgestelde beleid om de betaalde suppletie- en conversievergoeding ten gunste te laten komen van het Erfpachtbedrijf wordt voorgesteld om de suppletie- en conversievergoeding, verminderd met de balanswaarde die het Erfpachtbedrijf in haar boeken heeft staan, beschikbaar te stellen voor de kosten die met de gebiedsontwikkeling gemoeid zijn. De begrotingswijziging zoals hieronder weergegeven vast te stellen.

Programma Bedragen in € (+ = nadeel, -/- = voordeel) Bestuur en dienstverlening Veiligheid Economie Bereikbaarheid Omgevingskwaliteit Stedelijke ontwikkeling Jeugd en onderwijs Cultuur, sport en recreatie Maatschappelijke ondersteuning Werk en inkomen Algemene middelen, Overhead,Vennootschapsbelasting en Saldo van baten en lasten Mutatie reserves Resultaat

2021 Lasten

2022 Baten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 456.000 0 neutraal

Lasten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 -456.000

2023 Baten

Lasten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 neutraal

Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

Pagina 29 van 29

0 0 neutraal

Baten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 -

0

Lasten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 -

2024 Baten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 -

0 -

0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 neutraal

0 0