RV 21.0055 Nota van Uitgangspunten P.J. Blokhof
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL
Rv. nr.: 21.0055
B en W-besluit d.d.: 18-5-2021 B en W-besluit nr.: 21.0262
*Z1F3503A7D1* Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten P.J. Blokhof Aanleiding: Ontwikkelaar FSD is namens de initiatiefnemer GCCF NL IV B.V. voornemens om de locatie aan de Hoge Rijndijk 5 te transformeren naar woongebied en een nieuw kantoor voor het bedrijf Europcar. In de huidige situatie is er op de locatie een oude bedrijfshal aanwezig. Deze locatie is in het verleden in gebruik geweest als garagebedrijf maar heeft al meerdere jaren geen actieve functie meer. FSD wil hier circa 30 á 40 woningen in houtbouw realiseren, waarvan ten minste 30% sociale huurwoningen zijn. Het initiatief gaat uit van woningbouw in een hofstructuur met een gezamenlijke fietsenberging. Uitgangspunt is dat de hofjes overdag openbaar toegankelijk zijn. Naast woningbouw bevat het plan ook een nieuw kantoor voor het bedrijf Europcar. De parkeerbehoefte voor auto’s en de huurauto’s van Europcar wordt opgelost door ten oosten een aangrenzende garage te situeren met een verdieping. Parkeerplekken voor de voertuigen van Europcar worden voorzien in de te bouwen parkeergarage. Het plangebied heeft de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’. Op de locatie is tevens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming kan worden gewijzigd naar o.a. wonen.
Het plan van de ontwikkelaar wijkt op onderdelen af van deze wijzigingsbevoegdheid, waaronder bepaalde hoogtebepalingen. Derhalve is het niet mogelijk om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken zal van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Dit betekent dat er een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld. De afgelopen periode zijn met FSD, de buurt en de gemeente de ruimtelijke, programmatische en financiële kaders voor de ontwikkeling verkend. Deze Nota van Uitgangspunten voor de locatie aan de Hoge Rijndijk 5 geeft de kaders aan waarbinnen de locatie tot definitieve ontwikkeling kan worden gebracht. Aangezien het bestemmingsplan voor deze herontwikkeling gewijzigd dient te worden, legt het college de hoofdkaders van deze ontwikkeling, vooruitlopend op de besluitvorming van het bestemmingsplan in de gemeenteraad, middels een Nota van Uitgangspunten ter vaststelling voor aan de gemeenteraad. Doel: Pagina 1 van 6
Vaststelling van de hoofdkaders van de herontwikkeling van de Hoge Rijndijk 5, vooruitlopend op de besluitvorming van het bestemmingsplan in de gemeenteraad. Kader: - Beleidsakkoord 2018-2022 ‘Samen maken we de stad’ - Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1 - Nota Wonen 2020 - Regionale Woonagenda Holland Rijnland - Mobiliteitsnota Leiden 2020 - 2030 - Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020-2030 - Bestemmingsplan Zuidelijke Schil Overwegingen: De belangrijkste overwegingen voor de opgestelde kaders gaan over het programma, de stedenbouwkundige inpassing en duurzaamheidsambities. Programma Het woningbouwprogramma bestaat uit zo’n 30 á 40 woningen, die worden gerealiseerd voor diverse doelgroepen. Het programma bestaat uit eengezinswoningen die variëren in omvang van circa 50m² tot 150m². Hierdoor worden er met het beoogde plan meerdere doelgroepen gediend en wordt meer menging bereikt. Het uitgangspunt is dat het bouwprogramma voor 30% uit sociale huurwoningen bestaat. Het initiatief gaat uit van woningbouw in een hofstructuur met een gezamenlijke fietsenberging. De normatieve op te lossen parkeereis voor auto’s wordt opgelost door ten oosten een aangrenzende garage te situeren met een verdieping. De inpassing van een nieuw kantoor voor het bedrijf Europcar is ook onderdeel van het plan. Het kantoor komt in afgeslankte vorm terug in het gebied tussen het tankstation en het parkeerdek.
Het nieuwe kantoor krijgt een oppervlakte van circa 225m². Parkeerplekken voor de voertuigen van Europcar worden voorzien in de te bouwen parkeergarage. Naastgelegen tankstation Het naastgelegen tankstation zal geen onderdeel zijn van dit plan. Eind 2018 heeft het college besloten geen medewerking vanuit de gemeente te verlenen aan de verplaatsing van het benzinestation naar een andere locatie. Door deze wijziging van de uitgangspunten is de herontwikkeling van de locatie Hoge Rijndijk 5 naar woningbouw, een puur privaat initiatief geworden. Daarnaast hebben de eigenaren van het tankstation aangegeven de locatie de komende jaren niet te willen herontwikkelen.
Stedenbouwkundige inpassing De locatie bevindt zich in de Rijndijkbuurt in de Zuidelijke Schil. Dit deel van Leiden is aangewezen als beschermd stadsgezicht, waar nieuwe ontwikkelingen moeten inzetten op het behoud en herstel van cultuurhistorische waarden. Het aanhelen van het bouwblok en het herstellen van de stedenbouwkundige structuur is voor deze locatie dan ook een uitgangspunt. De typologie van de nieuwbouw mag afwijken van wat gangbaar is in de Zuidelijke schil. Dit geldt niet voor het architectuurbeeld, deze dient passend te zijn binnen beschermd stadsgezicht van de Zuidelijke Schil. Met betrekking tot de typologie is een hedendaagse interpretatie van twee hoven voorstelbaar, mits deze niet de stedenbouwkundige hoofdstructuur van de Zuidelijke schil verstoort en een eigentijds karakter heeft. Voorwaarde is wel dat er een groene buitenruimte wordt gevormd, die ook betekenis krijgt voor de buurt. Pagina 2 van 6
Voor de woningen, die gelegen zijn achter de woningen aan de P.J. Blokstraat dienen de hoogtes zoveel mogelijk aan te sluiten op de bestaande hoogte van het garagecomplex. Dit betekent dat de maximale hoogte twee bouwlagen mag zijn. Uitzondering hierop zijn de vier woningen haaks op de P.J. Blokstraat aan de zijde van de parkeergarage, hierbij is de maximale hoogte drie bouwlagen als hoekmarkering vanaf de PJ Blokstraat. En voor de nieuwbouwwoningen direct aan de P.J. Blokstraat is het mogelijk een bouwvolume te realiseren van maximaal 4 bouwlagen, waarvan twee lagen met pannengevel met overgang van drie bouwlagen met kap.
Afbeelding 1 – Impressie woningen aan de P.J. Blokstraat
Afbeelding 2 – Impressie hofje (met koopwoningen)
Duurzaamheid De ontwikkelaar zet extra in op een duurzame ontwikkeling. Het plan gaat uit van een circulair ontwerp, een combinatie van een flexibel en demontabel ontwerp zorgt ervoor dat de gebouwen eenvoudig aanpasbaar zijn nu en in de toekomst. Alle woningen worden in houtbouw uitgevoerd, met zoveel mogelijk geprefabriceerde elementen. Tot slot zorgt het project voor minder Pagina 3 van 6
verharding en worden de hofjes zo groen mogelijk ingericht. Minder verharding en meer groen hebben een positief effect op de klimaatadaptatie, hittestress en biodiversiteit. Verkeer: De komende jaren wordt de Hoge Rijndijk heringericht. De ontsluiting van de PJ Blokhof wordt in nauwe samenspraak met die herinrichting afgestemd. Uitgangspunt is dat de extra verkeerstoename van het project aantoonbaar veilig, acceptabel en conform vigerend gemeentelijk beleid moet aansluiten en afgewikkeld moet kunnen worden op en binnen het gemeentelijk verkeersnetwerk. Voor de ontsluiting van het PJ Blokhof zijn vooralsnog twee mogelijke scenario’s denkbaar. Bij de eerste optie blijft de bestaande ontsluitingssituatie zoals het is en wikkelt het verkeer van de PJ Blokstraat af op de Hoge Rijndijk. De tweede optie is dat het kruispunt PJ Blokstraat/Hoge Rijndijk wordt afgesloten voor gemotoriseerd verkeer en de het verkeer afwikkelt via de straten in de buurt. Dit wordt in het kader van het bestemmingsplan verder onderzocht. Financiën: De gemeente sluit met de initiatiefnemer Groep Caenen Capital Fund NL IV B.V. een anterieure overeenkomst voor de ontwikkeling van de locatie. De ontwikkeling wordt uitgevoerd door ontwikkelaar FSD. In de anterieure overeenkomst wordt onder meer opgenomen wat de rechten en plichten zijn voor zowel de gemeente als GCCF NL IV B.V..
De gemeentelijke plankosten en kosten voor de herinrichting van het openbaar gebied die toerekenbaar zijn aan de herontwikkeling, zullen worden uitgevoerd voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Ten tijde van het opstellen van de anterieure overeenkomst zal de Nota kostenverhaal Duurzame verstedelijking zijn vastgesteld. De Nota regelt dat een ontwikkelaar een bijdrage dient te leveren aan bovenwijkse voorzieningen. Deze bijdrage zal worden opgenomen in de anterieure overeenkomst. Inspraak/participatie: Voor het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten is een informatiebijeenkomst georganiseerd, een concept Nota van Uitgangspunten gedeeld met de geïnteresseerden en is deze, mede met de input van de omgeving definitief opgesteld. Informatiebijeenkomst 21 januari: De informatiebijeenkomst van 21 januari 2021 heeft online plaatsgevonden. Er waren zo’n 40 geïnteresseerden aanwezig, voornamelijk buurtbewoners. Het grootste deel van de deelnemers gaf aan geïnteresseerd te zijn in de inpassing van het project in de omgeving. Tijdens de bijeenkomst werd door de gemeente een presentatie gegeven over het ontwikkelproces en presenteerde de ontwikkelaar de voorlopige bouwplannen. Tijdens de bijeenkomst zijn er door de gemeente en de ontwikkelaar vragen gesteld en antwoorden gegeven op vragen van de deelnemers.
Onderwerpen die zijn meegegeven door de deelnemers zijn in hoofdlijnen: • aandacht voor duurzaamheid; • wens voor het ontwikkelen van het Shell station en een aanliggend stuk ontwikkelgrond; • volume van de het bouwproject; • aandacht voor parkeerdrukte in de buurt; • inkijk bij bestaande woningen en tuinen; • mogelijke geluidsoverlast vanuit de binnentuinen; • vraag naar woningen speciaal voor senioren; • verkeersveiligheid en –afwikkeling;
Pagina 4 van 6
Brieven en reacties Na de informatiebijeenkomst heeft de gemeente twee brieven ontvangen van omwonenden en Ouderencontact Profburgwijk met aandachtspunten en suggesties. Een van de brieven ging specifiek over aandacht voor de mogelijkheid om seniorenwoningen te bouwen op deze plek. Echter zijn de plannen op deze locatie niet gericht op ouderenhuisvesting. Er is voor meerdere doelgroepen krapte op de woningmarkt. Die krijgen binnen deze plannen ruimte. Op andere locaties in de stad wordt wel gewerkt aan speciale woonvoorzieningen voor ouderen, zoals bij het Lorenzhof. In de andere brief geven 15 buurtbewoners (onderschreven) aan serieuze zorgen hebben over het bouwvolume, de hoogte van de plannen, de privacy, leefcomfort, geluidsoverlast, verkeersveiligheid en parkeerdruk. De gemeente heeft gereageerd op de brieven met nadere toelichtingen en mogelijke verbeteringen van het plan. De reacties uit de informatiebijeenkomst van 21 januari en de brieven hebben geleid tot de volgende aanpassingen: - de bouwhoogtes van de woningen, gelegen aan de tuinzijde van omliggende woningen, zijn verlaagd. In deze woningen worden bovenlichten gerealiseerd, zodat er geen inkijk mogelijk is in de tuinen van omliggende woningen. Zo blijft de privacy gewaarborgd; - de positie van de fietskas is gewijzigd en de materialisering is aangepast.
Het glas zal worden vervangen door steen en hout om lichtoverlast te voorkomen; - in de verdere uitwerking wordt overleg gevoerd over het mogelijk afsluiten van de binnenplaatsen in de avonduren. Bovenstaande punten worden in de verdere uitwerking van de plannen meegenomen. Concept Nota van Uitgangspunten Op basis van gemeentelijk beleid, de ruimtelijke, technische en veiligheidsrandvoorwaarden en de inbreng van deelnemers en andere betrokkenen is een concept Nota van Uitgangspunten opgesteld, gedeeld met de betrokkenen en hen om reacties gevraagd. Deze reacties zijn waar mogelijk meegenomen in de definitieve Nota van Uitgangspunten. Parallel aan het opstellen van de Nota van Uitgangspunten heeft de ontwikkelaar FSD op 28 april 2021 een digitale participatiebijeenkomst georganiseerd waarbij ze de aangepaste plannen hebben gepresenteerd. Via de chat werden er vragen gesteld en een panel, bestaande uit de ontwikkelaar, architect, landschapsarchitect en gemeentelijke projectleider heeft deze vragen beantwoord. De vragen gingen met name over het woningbouwprogramma en bouwvolume, de ontsluiting en het parkeren. Evaluatie: N.v.t. Bijgevoegde informatie: Nota van Uitgangspunten P.J. Blokhof
Pagina 5 van 6
RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0055 van 18 mei 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling,
1.
BESLUIT de Nota van Uitgangspunten P. J. Blokhof voor de locatie aan de Hoge Rijndijk 5 vast te stellen met als belangrijkste onderdelen: a. Realisatie van circa 30 á 40 grondgebonden woningen voor diverse doelgroepen, wat bestaat uit tenminste 30% sociale huurwoningen. Daarnaast wordt er een nieuw kantoor voor het bedrijf Europcar gerealiseerd; b. In de uitwerking van de inrichting van het perceel en de openbare ruimte zal rekening worden gehouden met de duurzaamheidsambities uit het geldende beleidsakkoord, waarin klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulaire economie zijn benoemd; c. De maximale bouwhoogte van de woningen achter de P.J. Blokstraat dienen aan te sluiten op de bestaande hoogte van het garagecomplex, dit zijn maximaal twee bouwlagen. Uitzondering geldt voor de woningen direct aan de P.J. Blokstraat, hier is maximaal vier bouwlagen, waarvan twee lagen met pannengevel met overgang naar drie bouwlagen met kap acceptabel. Voor de woningen haaks op de P.J. Blokstraat, grenzend aan het perceel van P.J. Blokstraat 7 zijn maximaal drie bouwlagen toegestaan. d. Het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen binnen beschermd stadsgezicht is behoud en herstel van cultuurhistorische waarden. e. Inzet op een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en een architectonische vormgeving van de bebouwing dat een kwalitatieve bijdrage levert aan de leefomgeving. f.
Zowel het autoparkeren als het fietsparkeren wordt conform de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 opgelost en het terrein wordt op een goede en veilige manier ontsloten; g. Uitgangspunt is om de aanwezige bomen zoveel mogelijk te behouden. Indien bomen niet behouden kunnen blijven, worden deze gecompenseerd; h. Gemeente en de initiatiefnemer sluiten een anterieure overeenkomst waarmee alle door de gemeente te maken kosten gedekt worden; i. Er wordt een nieuw (postzegel)bestemmingsplan/ wijziging van het omgevingsplan opgesteld, waarin o.a. de resultaten van de verdere participatie worden meegenomen, die ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.
Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,
de Voorzitter,
dhr. G.F.C. Van Leiden
drs. H.J.J. Lenferink
Pagina 6 van 6