RV 21.0044 Mogelijkheden starterslening

RAADSVOORSTEL

Rv. nr.: 21.0044

B en W-besluit d.d.: 26-04-2021 B en W-besluit nr.: 21.0224

*Z1ED465D160*

Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Mogelijkheden starterslening Aanleiding: De gemeenteraad heeft het college van burgemeester en wethouders in een motie (20.0096/06) gevraagd in overleg met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) mogelijkheden voor een Leidse starterslening te onderzoeken en een voorstel te doen aan de gemeenteraad voor de eerstvolgende kaderbrief. Daarbij tevens een voorstel voor financiële dekking te doen. Doel: Met de toepassing van een starterslening willen we mensen helpen met het verkrijgen van een eerste (goedkope) koopwoning waarvoor zij zonder starterslening de financiering niet rond kunnen krijgen. Kader: - Motie 20.0096/06; van Dorien Verbree en Maarten de Crom (VVD) en Maarten Kersten (PS) inzake Start me up: aan de slag met een starterslening. -

Kaders gesteld aan een starterslening bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).

-

Woonvisie Leiden 2020-2030, Goed Wonen in Leiden

-

Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023

Overwegingen: Er is veel aandacht voor de positie van starters. Door krapte op de woningmarkt zijn er lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Huurprijzen in de particuliere sector zijn vaak hoog, zelfs hoger dan de maandelijkse lasten van een hypotheek. Echter zijn voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek voor starters dusdanig streng dat dit velen niet lukt. Ook vanuit de landelijke overheid worden maatregelen genomen om het starters makkelijker te maken. Zo is er voor bestaande bouw een lagere overdrachtsbelasting voor starters. In de Woonvisie wordt niet specifiek over starters gesproken maar naar aanleiding van een motie is destijds wel afgesproken dat we huurwoningen tussen de sociale huurprijsgrens en € 1000,- per maand en koopwoningen tot € 300.000 zien als woningen geschikt voor starters. Deze laatste grens kwam ongeveer overeen met de NHG-grens van die tijd (€ 290.000 prijspeil 2019). In woningbouwprojecten sturen we op voldoende woningen die voor starters bereikbaar zijn, zowel in de huur als in de koop. Om dit nog beter te borgen hebben we hiertoe ook een doelgroepenverordening opgesteld. Als we spreken over starters in relatie tot een starterslening, dan hebben we het over mensen die voor het eerst een woning kopen. Ongeacht of ze hiermee een huurwoning achter laten.

Pagina 1 van 7

Starterslening De starterslening is een lening die kan worden afgesloten naast de reguliere hypotheek. Met deze lening kan het verschil worden overbrugd tussen de maximale hypotheek die een bank verstrekt en het bedrag dat nodig is om een woning te kopen. Een starterslening zorgt er dus voor dat koopstarters een grotere financiële ruimte krijgen om een woning te kunnen kopen en daarmee versterkt het de positie van starters op de woningmarkt. Op dit moment worden startersleningen in zo’n 250 gemeenten verstrekt; dat is ruim 70% van alle gemeenten. Waaronder 10 van de 13 gemeenten in de regio Holland Rijnland (uitzonderingen op dit moment zijn Alphen aan den Rijn, Leiderdorp en Leiden). Negatieve effecten Een argument tegen het verstrekken van startersleningen is de aanname dat de hogere bestedingscapaciteit die koopstarters hierdoor krijgen, ingezet wordt om meer te betalen dan een ander voor dezelfde woning. Hierdoor zou een prijsopdrijvend effect worden gecreëerd. In een gemeente als Leiden waar het prijsniveau al erg hoog ligt, en waarin de woningmarkt dus moeilijk toegankelijk is voor koopstarters, zou dit een negatieve ontwikkeling zijn. Onderzoek van het Kadaster wijst echter uit dat het kopen van een woning met een starterslening geen prijsopdrijvend effect geeft.

Voor een woning van dezelfde kenmerken en dezelfde woonomgeving betaalt de koopstarter met een starterslening dus niet meer dan koopstarter zonder starterslening.1 Op dit moment komen koopstarters er bij het bieden niet eens tussen omdat zij de benodigde hypotheek niet rond kunnen krijgen. Met een starterslening krijgen zij een voet tussen de deur om ook in bestaande bouw een bod uit te kunnen brengen. In het verleden betaalde ook het Rijk mee. Dit is op dit moment niet het geval. Daarmee wordt het risico voor de gemeente iets groter. Voor de gemeente is er een (zeer) klein financieel risico bij het aangaan van startersleningen. Rekenkamercommissies van diverse gemeenten hebben aangegeven dat er bij een gedwongen verkoop en schuldsanering niet vanuit gegaan mag worden dat de vergoeding die ze van het Waarborgfonds Eigen Woningen (de organisatie die verantwoordelijk is voor het beleid en de uitvoering van de Nationale Hypotheek Garantie) krijgt, even hoog zal zijn als de restschuld. De ervaring leert echter dat er zelden leningen niet worden terugbetaald. Daarmee wordt een starterslening gezien als een risicoarme onderneming voor de gemeente. SVn Een starterslening kan worden ondergebracht bij de SVn. Leiden heeft dat eerder (in 2013) gedaan. Destijds zijn 3 specifieke nieuwbouwprojecten aangewezen voor een starterslening en is voor € 1,5 miljoen aan leningen uitgezet.

Op dit moment is reeds € 1 miljoen daarvan terugbetaald. De SVn starterslening heeft enkele vaststaande kaders. De maximale koopsom voor woningen waarvoor een starterslening kan worden verkregen is de NHG-kostengrens (€325.000, € 344.500 indien ook energiebesparende maatregelen worden genomen, prijspeil 2021), maximaal 20% van 1

https://www.kadaster.nl/-/dezelfde-starterswoning-voor-dezelfde-prijs

Pagina 2 van 7

de koopsom mag geleend worden met een starterslening, men betaalt de eerste 3 jaar geen rente en de looptijd is 30 jaar. Ook heeft de SVn een modelverordening die gemeenten kunnen overnemen. Bij een aanvraag voor een starterslening wordt door de gemeente een eerste controle uitgevoerd of een aanvrager in aanmerking komt voor een starterslening. Als dat het geval is geeft de gemeente een toewijzingsbrief af waarmee de aanvrager een aanvraag kan indienen bij SVn. SVn handelt de aanvraag verder af. Budget Op dit moment is er bij de SVn een bedrag van ca. €2,6 miljoen beschikbaar, hiervan is €1,3 miljoen specifiek voor starterleningen gelabeld, de overige €1,3 miljoen is niet gelabeld. Dit budget is dus beschikbaar voor een starterslening zonder dat hiervoor een aanvullende kapitaalstorting noodzakelijk is. Beleidsruimte Eén van de voornaamste voordelen van een SVn starterslening is dat de kaders van dit product vaststaan, maar binnen de kaders ruimte is voor flexibiliteit en maatwerk. De gemeente is in staat om de volgende voorwaarden te bepalen: Definitie van de doelgroep(en), sociaal-/economische bindingseisen; In de verordening kunnen voorwaarden worden gesteld aan de doelgroep die in aanmerking komt voor de starterslening. Denk hierbij aan sociale/economische bindingseisen zoals woonachtig of werkzaam zijn in Leiden.

Of een voorwaarde dat men een sociale huurwoning moet achterlaten. Dit laatste achten we niet wenselijk om als voorwaarde op te nemen omdat we hiermee juist de groep jongeren uitsluiten. Jongeren kunnen mede vanwege de lange wachttijden niet aan een sociale huurwoning komen. Wij stellen uw raad voor om de starterslening aan te bieden aan kopers waarvan minimaal 1 persoon in de afgelopen 10 jaar minimaal 3 jaar ingeschreven is geweest in de BRP van de gemeente Leiden of waarvan minimaal 1 persoon werkzaam is in Leiden. Woningcategorie (bestaand, nieuwbouw of projectmatig); Bij het aanbieden van startersleningen kan worden gekozen om de leningen alleen te verstrekken voor de aankoop van bestaande woningen, alleen voor nieuwbouwwoningen, een combinatie hiervan of enkel voor de aankoop van woningen in een bepaald woningproject. In de vorige verordening werden de startersleningen gekoppeld aan specifieke nieuwbouwprojecten. Deze specificatie leidt echter tot een vernauwing van het woningaanbod voor koopstarters met een starterslening. Daarnaast zijn hierdoor continue aanpassingen aan de verordening noodzakelijk om steeds nieuwe projecten toe te voegen die in aanmerking komen voor een starterslening. Daarom raden we dit af. Het specifiek koppelen aan alleen nieuwbouw(projecten) maakt ook dat er op deze plekken in de stad een grotere concentratie (jonge) starters komt te wonen.

Dit draagt niet bij aan onze doelstelling van een goede menging in de stad. Ook wordt regelmatig het signaal gegeven dat starters geen bestaande bouw kunnen kopen omdat deze deels worden opgekocht door particuliere verhuurders. Door aankoop van bestaande bouw op te nemen, kan een mogelijk neveneffect zijn dat minder woningen door particuliere verhuurders worden opgekocht. Wij stellen uw raad voor de starterslening beschikbaar te stellen voor bestaande bouw en nieuwbouwwoningen waarbij geen specifieke projecten worden benoemd.

Pagina 3 van 7

Toestaan van verbouwingskosten bij de bepaling van de hoogte van de starterslening; In de verordening kunnen verbouwingskosten worden meegenomen bij het vaststellen van de hoogte van de starterslening. Indien een aanvrager een woning wenst te kopen van €200.000 en dit €10.000 aan verbouwingskosten met zich meebrengt welke in de hypotheek worden meegenomen, dan wordt in dat geval uitgegaan van een financieringsbehoefte van €210.000. Kopers die een starterslening aanvragen, hebben niet voldoende middelen om een woning zonder deze lening aan te vragen. Voor hen is het van belang dat onderhoudswerkzaamheden meegefinancierd kunnen worden. Het kan zelfs zijn dat uit een bouwkundig rapport blijkt dat er bepaald onderhoud uitgevoerd moeten worden. We stellen uw raad voor om verbouwingskosten mee te rekenen bij de bepaling van de hoogte van de starterslening. De maximale koopsom; De maximale koopsom voor woningen waarvoor een starterslening kan worden verkregen is in 2021 standaard €325.000 (NHG-kostengrens, € 344.500 indien ook energiebesparende maatregelen worden genomen). De SVn biedt de mogelijkheid om de maximale koopsom naar beneden bij te stellen. Dit is, rekening houdend met de woningmarkt in Leiden, echter niet wenselijk. Bij het naar beneden bijstellen van de maximale koopsom daalt het woningaanbod waarvoor de lening kan worden ingezet scherp.

(Een snelle rekensom via Funda leert dat het aanbod Leidse koopwoningen t/m €325.000 10 keer zo hoog is als woningen t/m €200.000.) Daarnaast komt dit bedrag overeen met onze definitie van (koop)woningen voor starters. We stellen uw raad voor om de maximale koopsom vast te stellen op de NHG-kostengrens. Het maximaal te lenen bedrag; Het bedrag dat met een starterslening worden geleend is maximaal 20% van de koopsom. Bij een woning van €325.000 is het maximaal te lenen bedrag met de starterslening dus €65.000. Dit bedrag kan echter ook worden afgetopt. Het bedrag dat op dit moment direct inzetbaar is voor het verstrekken van startersleningen is ca. €2.600.000. Onderstaand overzicht biedt een inzicht in hoeveel startersleningen er bij benadering kunnen worden verstrekt bij verschillende aftoppingsgrenzen uitgaande van een beschikbaar budget van €2.600.000.

In de meeste gevallen stellen gemeenten het maximum vast op een bedrag van ca. €30.000 (zo ook in naastgelegen gemeenten als Oegstgeest en Zoeterwoude of een vergelijkbare gemeente als Delft). Bij de Leidse startersleningen in 2013 gold een maximaal leenbedrag van €40.000. De verwachting is dat een bedrag van €30.000 voor de meeste Leidse starters volstaat om het gat

Pagina 4 van 7

tussen de aankoopwaarde van een woning en de hypotheek te overbruggen. Het financiële risico per lening wordt daarnaast teruggebracht bij het verlagen van het maximaal te lenen bedrag. We stellen uw raad voor om het maximaal te lenen bedrag vast te stellen op €30.000. Daarmee kunnen met het huidige beschikbare budget ongeveer 87 startersleningen worden afgegeven. Leeftijdsgrens; De groep die in aanmerking komt voor de starterslening kan eventueel verder worden ingekaderd door leeftijdsgrenzen aan te houden. Bij de eerder verstrekte startersleningen door de gemeente Leiden gold een leeftijdsgrens van 40 jaar. Veel gemeenten hanteren een leeftijdsgrens van 35 jaar (o.a. Hillegom en Delft). Deze leeftijd sluit ook aan bij de landelijke maatregel voor starters die korting op de overdrachtsbelasting krijgen. Met de toepassing van een leeftijdsgrens van 35 jaar beperken we de starterslening tot een groep jonge koopstarters. Hierbij kunnen we jongeren die in Leiden hebben gestudeerd of hier altijd hebben gewoond behouden voor de stad. We stellen uw raad voor de leeftijdsgrens voor minimaal 1 van de kopers op 35 jaar te stellen. Fasering van het budget; Het bedrag dat op dit is moment ondergebracht bij de SVn én vrij beschikbaar is voor het verstrekken van startersleningen is ca. €2,6 miljoen.

Indien gewenst kan ervoor worden gekozen om een plafond in te stellen voor het budget dat gedurende een periode besteedbaar is aan startersleningen. Voordeel hiervan is dat er meer spreiding in de tijd is dat starters een extra duwtje in de rug kunnen krijgen. Een nadeel is dat er op het moment dat iemand een woning wil kopen geen starterslening meer beschikbaar is, terwijl deze enkele maanden later bijvoorbeeld weer open wordt gesteld. Om ook een betere spreiding over de tijd en over de verschillende projecten mogelijk te maken stellen we voor het budget gefaseerd open te stellen. We stellen daarom uw raad voor de starterslening open te stellen in 3 tranches van een half jaar voor respectievelijk €1 miljoen, €1 miljoen en €600.000. N.B. Deze worden bij voorkeur per april en november opengesteld om te voorkomen dat deze midden in de (zomer)vakantie open wordt gesteld. Mee-financiering door Rijk of Provincie Een punt van aandacht is dat – in tegenstelling tot de startersleningen die in het verleden werden verstrekt door gemeente Leiden – er geen subsidiëring of cofinanciering plaatsvindt door het rijk. Ook de provincie financiert niet mee in het verstrekken van de leningen. Financiering van de startersleningen moet dus volledig door de gemeente worden opgebracht.

Vervolgstappen Indien uw raad instemt met het opzetten van een starterslening conform de hierboven beschreven beleidskeuzes en het beschikbare budget, wordt een verordening opgesteld. Met het oog op de bestuurlijke besluitvorming zal een verordening begin november aan uw raad worden voorgelegd.

Pagina 5 van 7

Financiën: Op dit moment is er bij de SVn een bedrag van ca. €2,6 miljoen beschikbaar, hiervan is €1,3 miljoen specifiek voor startersleningen gelabeld, de overige €1,3 miljoen is niet gelabeld. Dit budget is dus beschikbaar voor een starterslening zonder dat hiervoor een aanvullende kapitaalstorting noodzakelijk is. Het geld dat nu niet gelabeld is, is daarmee niet meer inzetbaar voor bijvoorbeeld uitbreiding van stimuleringsleningen in het kader van duurzaamheid. Inspraak/participatie: N.v.t. Evaluatie: N.v.t. Bijgevoegde informatie: N.v.t.

Pagina 6 van 7

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0044 van 26 april 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling, BESLUIT 1. het college te verzoeken onze raad een raadsvoorstel voor te leggen, houdende een verordening ten behoeve van startersleningen; 2. in de voor te leggen verordening op te nemen: a. sociaal economische bindingseisen waarbij minimaal 1 koper in de afgelopen 10 jaar minimaal 3 jaar ingeschreven is geweest in de BRP van de gemeente Leiden of waarvan minimaal 1 persoon werkzaam is in Leiden; b. dat de starterslening beschikbaar wordt gesteld voor bestaande bouw en nieuwbouwwoningen waarbij geen specifieke projecten worden benoemd; c. dat verbouwingskosten mee worden gerekend bij de bepaling van de hoogte van de starterslening; d. dat de maximale koopsom vast wordt gesteld op de NHG-kostengrens; e. dat het maximaal te lenen bedrag wordt vastgesteld op €30.000; f. dat de leeftijdsgrens voor minimaal 1 van de kopers op 35 jaar wordt gesteld; g. dat de starterslening wordt open gesteld in 3 tranches van een half jaar voor respectievelijk €1 miljoen, €1 miljoen en €600.000; 3. dat de motie 20.0096/06 van de raadsleden Verbree (VVD) en De Crom (VVD) en Kersten (PS) inzake ‘Start me up: aan de slag met een starterslening’ is afgedaan.

Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

Pagina 7 van 7