RV 21.0015 Aanbestedingsresultaat nieuwbouw binnenzwembad-ijshal De Vliet
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL
Rv. nr.: 21.0015
B en W-besluit d.d.: 2-3-2021 B en W-besluit nr.: 21.0090
Naam programma: Kennis, Onderwijs, Sport & Financiën Onderwerp: Aanbestedingsresultaat nieuwbouw binnenzwembad-ijshal De Vliet Aanleiding: Uw raad heeft op 13 februari 2020 in RB 20.0001 Vervolg aanbesteding CombibadIJshal besloten het project verder in ontwerp/bouwteam verband verder te ontwikkelen. U heeft hierbij het college opdracht gegeven het ontwerp van zwembad-ijshal verder uit te werken met het gecontracteerde ontwerpteam. Tevens heeft u het college verzocht een voorgenomen besluit tot gunning op basis van de definitieve aanneemsom afzonderlijk ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad. In het kader van mogelijke scenario’s voor besluitvorming heeft u het college tevens opgedragen de mogelijkheid van een latere (gefaseerde) aanbouw van de ijshal mee te nemen in het ontwerp en de aanbesteding. Inmiddels is het Definitief Ontwerp (DO) vastgesteld en werkt het ontwerpteam momenteel het Technisch Ontwerp (TO) uit. De Europese aanbesteding voor het bouwteam is eind augustus 2020 gestart en medio februari 2021 afgerond.
Doel: Met dit raadsbesluit wordt beoogd uw raad inzake de nieuwbouw binnenbad-ijshal De Vliet: - Te informeren over de ontwerpuitwerkingen en het resultaat van de aanbesteding; - Een raadsbesluit op basis van het aanbestedingsresultaat te laten vaststellen met bijbehorende dekking voor het bouwkrediet; Kader: - RB 18.0109 Aanvullend besluit Combibad De Vliet d.d. 24 januari 2019; - RB 18.0110 Uitvoeringsbesluit IJshal De Vliet d.d. 24 januari 2019; - RB 20.0001 Vervolg aanbesteding Combibad-IJshal De Vliet d.d. 13 februari 2020; - RB 19.0058 Gewijzigde vaststelling bestemmingplan Binnenzwembad-IJshal De Vliet d.d. 20 juni 2020; Zorgvuldigheidshalve wordt opgemerkt dat het project Combibad-IJshal De Vliet in drie deelprojecten is opgedeeld die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn: - Deelproject 1: Renovatie buitenbad De Vliet (inmiddels in uitvoering). - Deelproject 2: Nieuwbouw binnenbad-ijshal De Vliet (onderhavig voorstel) - Deelproject 3: Herontwikkeling openbare ruimte Sportpark De Vliet (raadsvoorstel volgt nog)
1/21
Ter informatie: De renovatie van het buitenbad De Vliet vordert gestaag. Tijdens de recente vorstperiode heeft het werk 2 weken langer dan tijdens een normale winter stil gelegen. Getracht wordt deze vertraging in de aankomende periode weer in te lopen. Oplevering is hierdoor verplaatst van 1 april naar 16 april 2021. Samen met de bouwteampartners wordt alles in het werk gesteld om de ingebruikname zo dicht mogelijk op de oorspronkelijke datum van 24 april 2021 (vlak voor de meivakantie) te laten plaatsvinden. Over enkele weken kan hier meer duidelijkheid over worden gegeven. Met de geselecteerde aannemer en installateurs is in bouwteamverband binnen het gestelde budget van € 1,9 mln een aanneemovereenkomst afgesloten. Tijdens de uitvoering zijn enkele onderdelen tijdens sloopwerkzaamheden naar voren gekomen die vooraf tijdens de bouwteamfase niet konden worden voorzien. Het totaalbedrag dat hiermee gemoeid is bedraagt iets meer dan 6% van de aanneemsom. Dit ligt onder het gemiddelde aan meerwerken dat voor een renovatiewerk gebruikelijk is. Dit bedrag wordt voor een groot gedeelte voldaan uit het jaarlijks beschikbare budget onderhoud van de afdeling Beheer. Dit omdat het regulier onderhoud dat normaal gesproken in het voorjaar aan het buitenbad wordt verricht dit jaar als gevolg van de renovatie niet hoeft te worden uitgevoerd.
Het resterende deel wordt vanuit de projectpost ‘onvoorzien’ betaald. Overwegingen: Onderscheid wordt gemaakt in: 1. Uitwerkingen ontwerp 2. Doorgevoerde besparingen 3. Aanbestedingsresultaat 4. Keuze-opties voor verdere besparingen 5. Keuze-opties voor verhuur van ruimten ter verhoging van het projectbudget 6. Overige aanvullende middelen ter verhoging van het projectbudget 7. Consequenties van een keuze voor plan B. Hieronder volgt per onderdeel een korte toelichting. 1. Uitwerkingen ontwerp Na het raadsbesluit Vervolg aanbesteding Combibad-IJshal De Vliet van 13 februari 2020 is het ontwerp door het geselecteerde ontwerpteam verder uitgewerkt. Het Voorontwerp is 10 juni 2020 vastgesteld en het Definitief Ontwerp is 23 oktober 2020 vastgesteld. Inmiddels is het Technisch Ontwerp in uitwerking. Vaststelling hiervan staat gepland eind mei 2021. Uitwerkingen hebben plaatsgevonden in samenspraak met een vertegenwoordiging van eigenaar, exploitanten en een vertegenwoordiging van de klankbordgroep van gebruikers en omwonenden. Het ontwerp is conform het vastgestelde programma van eisen uitgewerkt. Hoofdfuncties: • Een binnenbad geschikt voor: o Topsport waterpolo en kortebaan zwemwedstrijden. o Instructiezwemmen, doelgroepen, banenzwemmen, onderwaterhockey. o Recreatief zwemmen voor zover als watertemperatuur (26°C) en programmering van andere activiteiten dit toelaten.
• Een ijshal geschikt voor: o langebaanschaatsen (trainingen en jeugdwedstrijden) o ijshockey, shorttrack, curling en kunstschaatsen (trainingen en wedstrijden) • Centrale horeca met een gedeelte dat de ‘look and feel’ van de verenigingen krijgt en multifunctionele (vergader)ruimten. 2/21
• • • •
Shop voor verhuur en verkoop van schaatsen en zwem/schaatskleding. Verhuurbare ruimte waarvan de functie nog moet worden bepaald. Faciliterende ruimten voor personeel en beheer. Ruimte voor de Hengelaarsbond.
Op verzoek van uw raad zijn twee plannen uitgewerkt. - Plan A: Combinatiegebouw binnenbad en ijshal - Plan B: Stand alone binnenbad, met mogelijkheid tot latere aanbouw van de ijshal. Onderstaande tabel geeft op hoofdlijnen de hoofdfuncties weer
Binnenzwembad - Wedstrijdbad 35x25x2,5 - Tribune 345 vaste zitplaatsen en ca 350 staplaatsen IJshal - 250 meter rondbaan (op verdieping) -
30x60 ijsvloer
-
45x20 krabbelbaan
- Tribune 150 zitpl (rondbaan) en 300 zitpl (30x60) Overige functies - Ruimte voor Hengelaarsbond -
Shop voor verhuur/verkoop schaatsen / sportart.
- Verhuurbare ruimte van ca 850 m2 Faciliterende ruimten - Personeel -
Horeca algemeen en voor verenigingen
-
Multifunctionele bestuur- en vergaderruimten
Plan A Combinatiegebouw Binnenbad-IJshal
Plan B Stand alone Binnenbad
Ѵ Ѵ
Ѵ Ѵ
Ѵ Ѵ Ѵ Ѵ
n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Ѵ Ѵ Ѵ
Ѵ n.v.t. n.v.t.
Ѵ Ѵ Ѵ
Ѵ Ѵ Ѵ
Gedurende de ontwerpuitwerkingen is het gebouw steeds compacter vormgegeven. Hierdoor is ten opzichte van het schetsontwerp ca 1.400 m2 bespaard. Ten opzicht van het Programma van Eisen (PvE) is echter nog een overschrijding van ca 1.050 m2. Tezamen met de 600 m2 extra als verhuurbare ruimte, bedraagt het verschil ten opzichte van het PvE ca 1.650 m2. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat in het PvE de technische ruimten voor de ijshal slechts in beperkte mate zijn meegenomen en de omslagfactor van netto naar bruto voor de ijshal te laag is ingeschat omdat er meer ‘verloren’ ruimten in het ontwerp zitten dan vooraf was voorzien. Het projectteam heeft zich bij het opstellen van het PvE gebaseerd op de laatste ijsbaan die in Nederland is gebouwd, De Elfstedenhal in Leeuwarden in 2014. De keuze voor het op verdieping leggen van de 250 meter rondbaan en het zo compact mogelijk situeren van functies heeft tot gevolg gehad dat onder de rondbaan ruimten wel gebouwd moeten worden, terwijl ze feitelijk geen functie hebben. Mede als gevolg van deze redenen is het aantal m2 hoger uitgevallen dan in het PvE was voorzien. De extra m2 werken door in de berekening van de bouwkosten, terwijl het budget gelijk blijft. De keuze voor het op verdieping leggen van de rondbaan is in de fase van het PvE (2018) voorafgaand aan het RB 18.0110 Uitvoeringsbesluit IJshal d.d.
24 jan 2019 gemaakt op basis van advies van het Stichtingsbestuur. Een hal waarbij alle ijsvloeren op de begane grond gesitueerd zijn 3/21
is minder compact (een grotere footprint), beschikt niet over een krabbelbaan (900 m2 ijs minder) en is minder goed te exploiteren. Voorbeeld: als de 30x60 ijsvloer gedweild moet worden, dan moet vanuit veiligheidsoverwegingen ook het gebruik van de 250 meter rondbaan stilgelegd worden. Dit betekent minder capaciteit en flexibiliteit in de programmering, met beduidend minder bezoekers en inkomsten tot gevolg. De (beperkte) besparing op bouwkosten wordt jaarlijks in de exploitatie als gevolg van een (hoog) exploitatietekort overschaduwd. rdeel
Onde
-
Progr amma van Eisen (PvE)
-
Kelde r Bega ne grond Eerst e Verdieping Twee de Verdieping Subt otaal BVO (m2) Extra: verhuurbare ruimten Tota al BVO (m2)
-
Incl
-
-
Incl
-
-
Incl
-
-
Incl
-
14.848
-
17. 046
850
-
850
15.698
-
17. 896
-
-
-
Sch ets ont werp (SO ) 962 9.8 75 5.5 13 696
-
-
-
Vo or ont werp (VO ) 710
-
9.5 41 5.6 46 463
-
16. 360
-
16.4 98
Incl.
-
Incl.
16. 360
-
16.4 98
-
-
Defi nitief Ont werp (DO ) 658
-
Versc hil DO t.o.v. VO
-
-
9.58 0 5.74 3 517
-/-52 -
+39
-
+97 -
+ 54 +138
-
-
In het Ontwerpteam is gekeken of verdere ruimtebesparingen mogelijk zijn. Alle ruimten zijn zodanig optimaal ten opzichte van elkaar en als ruimte gedimensioneerd, dat het ontwerpteam geen mogelijkheden ziet voor verdere ruimtelijke besparingen. In bijlage 1 is een presentatie opgenomen van zowel Plan A als Plan B. 2. Doorgevoerde besparingen Vanuit het raadsbesluit RV 20.0001 van 13 februari 2020 is taakstellend € 1.275.000 ex btw aan bezuinigingen ingeboekt. Zowel in de VO als DO fase is continue gestuurd op kosten efficiënte uitwerking met oog voor kwaliteit, energiezuinigheid en onderhoudsvriendelijkheid. In samenspraak met de klankbordgroep zijn door het ontwerpteam de volgende besparingen afgewogen: - Minder gezamenlijke ruimten (kaasschaaf methode). Deze besparing is gerealiseerd. - Verticale keerwanden in zwembad vervangen door klapwanden. Dit bleek technisch niet mogelijk zonder afbreuk te doen aan de mogelijkheid om gelijktijdig twee waterpolowedstrijden te organiseren. - LED schermen vervangen door beamers. Dit bleek technisch niet mogelijk, aangezien het verlichtingsniveau in de sportruimten zodanig hoog is, dat de beamers onvoldoende lichtsterkte bevatten om de schermen vanaf een afstand goed te kunnen zien. 4/21
-
Personeelsruimten onderbrengen in ruimten onder ijshal. Dit bleek vanuit exploitatie oogpunt niet wenselijk: de personeelsruimten zouden hiermee decentraal in de accommodatie (minder effectieve inzet van personeel mogelijk = extra personeelskosten) en prominent in het zicht aan de voorzijde komen te liggen. Bovendien zouden ze hiermee het zicht van buiten op de sportruimten belemmeren, iets dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk is. Deze nadelen wogen niet op tegenover de voordelen van verplaatsing.
-
Houtconstructie vervangt staalconstructie. Dit is, mede naar aanleiding van technische vragen vanuit de commissie, op meerdere criteria beoordeeld, waaronder CO2 uitstoot. Het vervangen van staal voor hout is hierdoor beperkt gebleven tot de kolommen in zwembad en ijshal. Aanvullend is de hybride (staal en hout) uitvoering van de draagconstructie geoptimaliseerd, waarbij de sterke punten van beide materialen optimaal benut zijn.
Aanvullend op bovenstaande punten zijn in samenspraak met het ontwerpteam en binnen de kwalitatieve kaders van het Programma van Eisen aanvullende bezuinigingen doorgevoerd: - Nader detailleren en optimaliseren betonconstructie. -
Dak bergingen zwembad van stalen dakplaten voorzien.
-
Verdiepingsvloer zwembad in kanaalplaatvloer uitvoeren.
-
Gesloten gevel eerste verdieping uitvoeren in beplating.
-
Versimpelen gesloten gevel, geen diepe neggen.
-
Houten gevel kantoren omzet naar ander type gevel.
-
Optimaliseren openingen in de gevel eerste verdieping.
-
Verlagen standaard lichtniveau in ijshal (wel voorzieningen meegenomen om extra verlichting op te hangen ten behoeve van TV-registratie).
-
Peilniveau begane grond 15 cm verhoogd in verband met grondbalans.
Bovenstaande besparingen zijn doorgevoerd in het Definitief Ontwerp en verwerkt in de aanbestedingsstukken. Al met al is ingeboekte besparing door bovengenoemde redenen niet geheel gehaald. Het bedrag aan besparingen is door de samenhang met andere onderdelen niet precies te berekenen, maar ligt tussen de € 300k en € 400k. 3. Aanbestedingsresultaat In het RB 20.0001 is aangegeven dat op basis van het Voorontwerp de aanbesteding van het bouwteam gestart zou worden. Medio mei 2020 is in de sturingsdriehoek besproken en besloten de Europese aanbesteding voor het Bouwteam met één ontwerpfase te verplaatsen in verband met Corona en het (onzekere) effect hiervan op de bouwmarkt. Hiermee is invulling gegeven aan één van de aanbevelingen uit de Gateway Review van oktober 2019 inzake het flexibel inspelen op veranderende omstandigheden. Het doorschuiven van de aanbestedingsprocedure als gevolg van de Coronacrisis is beoordeeld als zo’n veranderende omstandigheid. Het doorschuiven had geen effect op de planning en/of kosten van het project. Nog verder doorschuiven van de aanbestedingsprocedure was niet aan de orde: in dat geval zou er als gevolg van de hiermee gemoeide uitgestelde besluitvormingsperiode een vertraging van 2 tot 3 maanden optreden. Dit zou ongewenst zijn, aangezien in dat geval het schaatsseizoen 2022/2023 als verloren beschouwd had moeten worden.
In afstemming met Servicepunt71/Inkoop is de aanbesteding van het bouwteam onderverdeeld in 6 delen. Ondanks een intensieve campagne op social media viel het aantal belangstellenden en downloads van de aanbestedingsstukken voor de Europese procedures niet mee. Navraag vanuit
5/21
inkoop bij enkele bekende marktpartijen heeft uitgewezen dat het unieke karakter van het gebouw met twee niche producten (zwembad en ijshal) hieraan ten grondslag ligt. Aanmelding, uitnodiging en inschrijving van nieuwbouw binnenbad-ijshal zijn als volgt verlopen: Onderdeel Aanmeldingen Uitgenodigd Inschrijvingen 1 Bouwkundig aannemer * 3 3 1 2 Werktuigbouwkundige installaties * 6 5 2 3 Elektrotechnische installaties * 5 5 2 4 Waterzuiveringsinstalllaties ** 4 3 5 IJsinstallaties ** 5 3 6 Warmte-koude installaties *** 5 3 * Europese procedure ** Meervoudig onderhandse procedure *** Onderhandelingsprocedure Uit bovenstaande tabel is af te lezen dat gedurende de aanbestedingsprocedure enkele partijen zijn afgehaakt. Genoemde redenen zijn: - Ongeldige inschrijving boven plafondbedrag (1 partij) -
Te volle orderportefeuille / geen capaciteit (9 partijen)
-
Te laag plafondbedrag bij Bouwkunde (1 partij) en E- en W- installaties (1 partij die voor zowel E- als Winstallaties was geselecteerd)
Tijdens de aanbesteding zijn vanuit de Europese procedures meerdere verzoeken tot aanvullende rekentijd ingediend. Met inachtneming van de aanbevelingen uit de Gateway Review is deze extra rekentijd verleend, in totaal 6 weken. Feitelijk is hiermee het besluit voor dit raadsvoorstel en uiteindelijk de oplevering van het nieuwe gebouw ook met 6 weken opgeschoven. De economisch meest voordelige inschrijvingen zijn per onderdeel door de volgende partijen uitgebracht. Hieronder volgt een overzicht van de winnende inschrijvers aan wie voorlopig is gegund, onder voorbehoud van afloop bezwaarperiode en besluit door de gemeenteraad: 1. Bouwkundig aannemer: De Vries & Verburg uit Stolwijk 2. Werktuigbouwkundig installateur: BRI Elektrotechniek, vestiging Noordwijkerhout 3. Elektrotechnisch Installateur: BRI Werktuigbouwkunde, vestiging Noordwijkerhout 4. Waterzuiveringsinstallaties: Lotec uit Eindhoven 5. IJsinstallaties: Nijssen uit Leiden 6. Warmte-Koude installaties: onderhandelingsprocedure loopt, resultaat wordt medio maart verwacht.
Het financiële resultaat van de aanbesteding nieuw binnenzwembad en ijshal is als volgt:
6/21
Plan A Binnenbad+ijshal
Budget 2020*
RB 20.0001 Resultaat o.b.v. Aanbesteding Bouwteam Bouwkosten € 26.600.000 € 28.610.000 € 28.110.000 Vaste inrichtingen In bouwkosten In bouwkosten € 2.450.000 Losse inrichtingen € 930.000 € 930.000 € 930.000 Bijkomende kosten € 580.000 € 660.000 € 700.000 Begeleiding**/*** € 1.150.000 € 2.280.000 € 2.380.000 Startkosten € 110.000 € 100.000 € 100.000 Onvoorzien**** € 830.000 € 1.590.000 € 1.590.000 Totaal € 30.200.000 € 34.170.000 € 36.260.000 Kaderbrief 2020-2024 € 2.817.000 Incl. Incl. Totaal € 33.017.000 € 34.170.000 € 36.260.000 Verschil t.o.v. budget € +1.153.000 € +3.243.000 (+3,5%) (+9,8%) * In lijn met RB 20.0001 van 13 februari 2020 is in de Kaderbrief 2020-2024 aan het projectbudget toegevoegd: - € 2.311.000 Kaderbrief 2020-2024. Is reeds verwerkt in de gemeentelijke begroting. - € 506.000 eenmalige indexatie 2020. Idem. ** Als gevolg van de wijziging in aanbestedingsvorm van DBME naar ontwerp/bouwteam zijn de kosten voor de inzet van het ontwerpteam (o.a. architect, constructeur, installatie-adviseur en bouwfysisch adviseur) direct voor rekening van de gemeente en niet meer versleuteld in de aanneemsom. De gemeente heeft hierdoor regie over de uitwerkingen. Daarnaast zijn en worden er als gevolg van de gewijzigde aanbestedingsvorm meer dan 20 aanbestedingsprocedures doorlopen, terwijl dit bij DBME slechts één procedure is.
Daarnaast vergt de begeleiding van een ontwerp/bouwteam meer inzet van het projectbureau dan dat dit bij een DBME contract het geval is. In RB 20.0001 is hiervoor een extra bedrag aan begeleidingskosten opgenomen. Dit bedrag is als gevolg van extra benodigde inzet die vooraf niet was voorzien iets overschreden. Verwacht wordt dat deze overschrijding in de loop van het project weer grotendeels kan worden ingelopen. *** De € 100.000 extra ontwerpkosten voor Plan B zijn hierbij opgeteld. ****Als gevolg van de wijziging in aanbestedingsvorm van DBME naar ontwerp/bouwteam trekt de gemeente meer regie en meer verantwoordelijkheid naar zich toe. Dit resulteert in hogere risico’s voor de gemeente en minder voor de marktpartijen. Om dit op te kunnen vangen, is de post onvoorzien reeds in het RB 20.0001 verhoogd. De aanbesteding van Plan A is 9,8% boven het budget geëindigd. Dit valt hoger uit dan waar tijdens het raadsbesluit RB 20.0001 rekening mee is gehouden. Voor deze overschrijding ten opzichte van het budget, zijnde € 3.243.000 ex btw, is binnen het project aanvullende dekking gevonden. Meer hierover in de financiële paragraaf. Voor Plan B (stand alone zwembad) zijn de inschrijvingen binnen het budgetbedrag voor bouwkosten van € 12,8 mln gebleven. Een aanbestedingsvoordeel van 1% is behaald.
Het budgetbedrag voor een stand alone zwembad is hoger als gevolg van extra kosten die voor Plan B gemaakt zijn en moeten worden door de fasering. Dit kan – in geval van een keuze voor Plan B – worden gedekt uit het achterblijvende krediet van de ijshal. Hierover later meer. Het financiële resultaat van de aanbesteding stand alone nieuw binnenzwembad is als volgt: 7/21
Plan B Stand alone zwembad Bouwkosten Vaste inrichtingen Losse inrichtingen Bijkomende kosten Begeleiding Startkosten Onvoorzien Totaal Verschil t.o.v. raming
Raming Ontwerpteam € 12.800.000 € 1.600.000 € 580.000 € 340.000 € 2.300.000 € 80.000 € 1.000.000 € 18.700.000
Resultaat Aanbesteding € 12.600.000 € 1.600.000 € 580.000 € 340.000 € 2.300.000 € 80.000 € 1.000.000 € 18.500.000 € - 200.000 (-1,1%)
7. Keuze-opties voor verdere besparingen Het aanbestedingsresultaat en de aanvullende dekking geven geen aanleiding tot het doorvoeren van extra optimaliseringen. Desondanks heeft het ontwerpteam een lijst met besparingen opgesteld die aanvullend tot een lager budget zouden leiden. Onderscheid wordt gemaakt in besparingen die de functionaliteit niet raken doch wel de ambities en niet-realistische aanvullende besparingen. Aanvullende besparingen die de projectambities raken Aanvullend te realiseren besparingen met invloed op functies en/of architectuur/stedenbouw: - € 25.000: vervallen van mossedum daken. Vanuit klimaatadaptatie en opvang van hemelwater stuit deze besparing op (forse) bezwaren. De besparing staat echter de functionaliteit van het gebouw niet in de weg. -
€ 50.000: translucente gevelvlakken (niet transparant, wel doorschijnend) in ijshal in plaats van transparant triple glas. Vanuit stedenbouw is er een groot bezwaar tegen deze besparing, aangezien bij translucente gevelvlakken slechts schimmen van bewegende schaatsers te zien zullen zijn, terwijl bij transparant glas de schaatsers goed zichtbaar zullen
zijn. De besparing staat echter de functionaliteit van het gebouw niet in de weg. Vanuit het realiseren van de projectambities zijn deze besparingen niet wenselijk. Voor de financiering van het project zijn deze besparingen ook niet noodzakelijk. Derhalve wordt voorgesteld deze niet door te voeren. Niet realistische aanvullende besparingen De volgende besparingsopties zijn door het ontwerpteam geanalyseerd en om uiteenlopende redenen als niet realistisch beoordeeld. Voor de financiering van het project zijn deze besparingen ook niet noodzakelijk om door te voeren. - € 400.000: 50% minder PV panelen. -
€ 100.000: verkleinen krabbelbaan naar 30x20 meter in plaats van 45x20 meter.
-
€ 25.000: laten vervallen van plafondafwerkingen in horeca.
-
€ 500.000 ijshal niet klimatiseren.
8. Keuze-opties voor verhuur van ruimten ter verhoging van het projectbudget De ruimten onder de ijshal (totaal ca 570 m2) zijn onvermijdelijk om te bouwen, doch hebben nog geen functie. Deze ruimten zijn niet meegenomen in het budget, maar wel in de kostenramingen en het aanbestedingsresultaat. Tegen deze extra te realiseren ruimten staan nog geen extra inkomsten.
8/21
Voor deze ruimten hebben de afgelopen maanden meerdere gegadigden zich gemeld. - Roadrunners: de huidige huisvesting op Sportpark De Vliet is gesitueerd in het gebied Vlietzone Midden. Momenteel loopt een onderzoek naar de herontwikkeling van dit gebied. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan is verhuizing van de Roadrunners wel of niet noodzakelijk. Inhuizing van de Roadrunners naar de verhuurbare ruimte onder de rondbaan van de ijshal zou mogelijk zijn, echter wel tegen het maatschappelijke tarief van € 10,- / m2. Meer kan deze vereniging niet betalen. Dit is voor de ijshal financieel onrendabel. -
Denksport. Deze vereniging is vanwege de verkoop van de huidige huisvesting aan de Robijnstraat in Leiden op zoek naar alternatieve huisvesting. De vereniging heeft een sterke voorkeur voor nieuwbouw op de huidige locatie van de postduivenvereniging Blauwkras op sportpark De Vliet. De vereniging heeft hiervoor inmiddels een vergunningaanvraag ingediend, deze wordt momenteel beoordeeld. Als mogelijk alternatief zou de ruimte onder de rondbaan van de ijshal kunnen dienen. Dit heeft echter niet de voorkeur van de Denksport.
-
Commerciële verhuur: afgelopen periode hebben zich meerdere private partijen gemeld voor huur van deze ruimten. Eén partij is hierbij zeer concreet en heeft aangegeven deze ruimte voor minimaal de commerciële huurprijs te willen huren. Deze private partij is reeds in de wijk Zuidwest gevestigd, waardoor er geen verstoring van de marktsituatie zal plaatsvinden. De kans op bezwaar voor de noodzakelijk te doorlopen bestemmingsplan wijziging (postzegelprocedure) is hierdoor zeer beperkt. Met deze partij is overeenstemming over de voorwaarden voor een intentie/huurovereenkomst. Ondertekening hiervan kan plaatsvinden nadat de lockdown periode vanwege Corona voorbij is en de ondernemer meer zekerheid heeft over de toekomst van zijn onderneming. Dit wordt als tijdelijk risico beoordeeld.
Uitgangspunt voor het project nieuwbouw binnenbad-ijshal is altijd geweest dat de verhuurbare ruimte ten minste kostendekkend verhuurd kan worden. Dit kan zonder aanvullende gemeentelijke bijdrage niet bij verhuur aan de Roadrunners. Verhuur aan Denksport is afhankelijk van de financiële positie van deze vereniging. Voor het project is uitgegaan van minimaal kostprijs dekkende verhuur en bij voorkeur commerciële verhuur van deze ruimten. Wanneer de gehele ruimte verhuurd wordt genereert dit jaarlijks afgerond € 71.000 huurinkomsten, welke als aanvullende dekking van de kapitaallasten kan dienen. Dit is gedeeltelijk noodzakelijk, zie de financiële paragraaf. 9. Overige aanvullende middelen ter verhoging van het projectbudget Naast de verhuur van ruimten zijn er twee andere mogelijkheden ter aanvulling van het projectbudget. Extra bijdrage Stichting IJshal in de stichtingskosten Als onderdeel van het RB 19.0110 Uitvoeringsbesluit IJshal d.d. 24 januari 2020 is gerekend op een bijdrage van Stichting IJshal van € 200.000. Dit bedrag heeft de Stichting IJshal door de jaren heen kunnen opbouwen door zuinig te zijn op het gebouw aan de Vondellaan. Tevens heeft het stichtingsbestuur veel kosten uitgespaard door de inzet van veel vrijwilligers.
De financiële reserve die hiermee is opgebouwd is oorspronkelijk bedoeld voor het opvangen van tegenvallers in het onderhoud van het gebouw aan de Vondellaan. Het risico op deze tegenvallers wordt steeds kleiner gezien de korte termijn dat men nog in deze accommodatie hoeft te schaatsen. De reserve is afgelopen jaren gestaag doorgegroeid en zal als gevolg van Corona iets worden aangetast. Niettemin verwacht het stichtingsbestuur dat een bedrag van in totaal € 300.000 voor de nieuwe ijshal mogelijk moet zijn. Deze extra € 100.000 ten opzichte van waar eerder rekening mee is gehouden, is meegenomen in de dekking van het project. Zie de financiële paragraaf. Het 9/21
stichtingsbestuur heeft aangegeven dat na aftrek van deze bijdrage nog voldoende reserve resteert om tegenvallers in de exploitatie op te vangen. Kapitalisatie lagere energiekosten De berekende energiekosten vallen circa € 26.000 lager uit dan waar in de exploitatieraming rekening mee is gehouden. Dit kan als extra buffer voor de exploitatie van het gebouw worden aangehouden of als aanvullende dekking op de kapitaallasten worden ingezet. Voor de financiering van het project is dit laatste niet noodzakelijk, zie financiële paragraaf. 10. Consequenties van een keuze voor Plan B In RB 20.0001 van 13 februari 2020 heeft uw raad voor zichzelf de flexibiliteit ingebracht om terug te vallen naar Plan B (stand alone zwembad) mocht het aanbestedingsresultaat van Plan A tegenvallen. Nu dit aanbestedingsresultaat bekend is en er binnen het project dekking is voor Plan A, lijkt de noodzaak om terug te vallen op Plan B niet meer nodig. Vanuit volledigheid in informatieverstrekking hebben wij hieronder wel de resultaten van Plan B vermeld, aangevuld met consequenties mocht hiervoor toch worden gekozen. Het ontwerpteam heeft Plan B als stand alone zwembad inclusief ondersteunende ruimten uitgewerkt. Tevens is hierbij de mogelijkheid meegenomen om op een later moment er een ijshal tegenaan te bouwen.
Conform de aankondiging in RB 20.0001 is tot op heden door het ontwerpteam afgerond € 100.000 aan extra advieskosten gemaakt. Deze kosten zijn onomkeerbaar. Het gebouw Plan B kent een totaal oppervlak van 4.982 m2 bvo, afgerond ca 800 m2 bvo groter dan het zwembadgedeelte in Plan A. Dit komt doordat de ruimtelijke synergievoordelen van samenvoegen van de zwem- en schaatsfunctie in plan A optimaal zijn benut en in plan B niet kunnen worden benut. Het plan B is gedeeld met de klankbordgroep zwembad, als afvaardiging van de stakeholders zwembad. De klankbordgroep ijshal wilde hier niet aan deelnemen. Plan B is door de ontwerpteamleden financieel doorgerekend. Dit komt uit op afgerond € 18,50 mln. Indien de gemeenteraad kiest voor Plan B, zijn de kosten voor het zwembad afgerond € 2,68 mln hoger ten opzichte voor het aandeel zwembad in Plan A, bestaande uit: - € 1,34 mln afboeking (50%) gemaakte voorbereidingskosten (honoraria ontwerpteam en plankosten, etc.) voor de ijshal. Deze kosten moeten worden afgeboekt. -
€ 1,34 mln hogere stichtingskosten voor het zwembad als gevolg van mislopen synergie voordelen
(800 m2 bvo). Dit bedrag is reeds verwerkt in het aanbestedingsresultaat van Plan B. Dekking van dit bedrag kan worden gehaald uit het beschikbare budget voor de ijshal. Daarnaast heeft de keuze voor Plan B de nodige implicaties voor de schaatssport in Leiden en omgeving. Hieronder volgt hiervan een uiteenzetting. a. Beëindiging schaatssport in Leiden en omgeving. De ijshal aan de Vondellaan zal in dit geval na afloop van de huidige milieuvergunning op 31 maart 2022 zijn deuren sluiten. Behoudens de hierboven benoemde € 1,34 mln aan af te boeken voorbereidingskosten voor de nieuwe ijshal en € 1,34 mln hogere kosten voor het zwembad zijn hier geen verdere kosten aan verbonden. De ontwikkeling aan de Vondellaan kan in dat geval gewoon doorgaan. b. Voortzetting van de schaatssport voor Leiden en omgeving in een jaarlijks op te bouwen tijdelijke blaashal op een nog nader te bepalen locatie. Deze optie is eerder onderzocht. Aanschafkosten hiervan worden geraamd op € 4,0 tot € 6,0 mln aangevuld met jaarlijkse kosten voor opbouw, afbouw en opslag van circa € 0,3 mln. Dit is nog exclusief eenmalige en jaarlijkse kosten voor de 10/21
nog nader te bepalen locatie (denk aan pacht, bouwrijp maken, infrastructuur, etc). Behoudens dat de fysieke ruimte ontbreekt en sporten als ijshockey, shorttrack, kunstschaatsen en curling hier niet in kunnen plaatsvinden, is deze variant ook voor langebaanschaatsen als functioneel minder passend bestempeld. Een jaarlijkse (forse) exploitatiebijdrage lijkt onontkoombaar. Deze optie is over een langere periode bezien (zeer) kostbaar. c.
Voortzetting van de schaatssport in Leiden en omgeving door de huidige ijshal aan de Vondellaan te renoveren. Een berekening van het bureau Alphaplan uit 2017 heeft uitgewezen dat renovatie van de huidige ijshal met een tijdshorizon van 10 jaar uitkomt op een minimaal benodigde investering van afgerond € 2,3 mln naar staat van het gebouw en prijspeil in 2017. Inmiddels zal dit bedrag fors hoger uitvallen als gevolg van toenemend achterstallig onderhoud aan het gebouw alsmede prijsindexatie en marktwerking in deze (niche) aanbestedingsmarkt. De functionele beperkingen van de hal blijven van kracht, waardoor er geen optimale programmering en exploitatie gedraaid kan worden. Daarnaast zal de huidige exploitatiebijdrage aan stichting ijshal (€ 100.000 per jaar) moeten worden voortgezet en naar verwachting worden verhoogd aangezien de motivatie en inzet van vrijwilligers bij een keuze voor renovatie tot een minimum zal dalen. Hiermee is ook deze optie op langere termijn zeer kostbaar. Aanvullend hierop betekent renovatie van de huidige ijshal aan de Vondellaan dat de beoogde herontwikkeling van deze locatie niet door kan gaan. De huidige eigenaar heeft bevestigd dat zonder de grond van de ijshal de herontwikkeling van dit gebied niet interessant (meer) is.
De hiervoor reeds opgesteld en in procedure gebrachte gebiedsvisie moet in dat geval worden aangepast en de gemeente zal uiteindelijk de beoogde hogere inkomsten uit afkoopsom van de canon en de koopsom bij eigendomsoverdracht als ook de jaarlijkse hogere OZB inkomsten als gevolg van de herontwikkeling van deze locatie mislopen. Onduidelijk is hoe hoog deze bedragen zijn, maar zowel bij aanvang als over een periode van 30 tot 40 jaar loopt dit in de miljoenen.
Duurzaamheid- en circulariteitsparagraaf De oorspronkelijke ambities voor een all-electric combinatiegebouw binnenzwembad-ijshal, aangevuld met de tussentijds ingevoegde ambitie voor circulair bouwen, zijn gedurende de gehele ontwerpuitwerkingen overeind gebleven en haalbaar binnen de gestelde kaders. Mede omdat op basis van de huidige regelgeving de investeringen hiervoor binnen de technische levensduur zijn terug te verdienen. Na ingebruikname zal het buitenbad ook worden aangesloten op de installaties van de nieuwbouw, zodat ook het buitenbad van het gas wordt afgekoppeld. Feitelijk leveren in dat geval de warmte-koude installaties van de ijshal de benodigde warmte voor het buitenbad. Het economisch rendement van deze installaties wordt hiermee fors verbeterd. Gedurende het ontwerptraject is tevens bij meerdere keuzeonderdelen de uitstoot van CO2 van producten meegenomen in de overwegingen. Zo is er bij de keuze voor de draagconstructie gekozen voor een hybride systeem van hout en staal, waarbij de kenmerken en constructieve kwaliteiten van beide materialen optimaal worden benut. Daarnaast zijn er meerdere overige maatregelen op het gebied van duurzaamheid en circulariteit in het ontwerp toegepast. Een greep hieruit: - Compact gebouwontwerp met hoge isolatiewaarden voor vloeren, gevels en daken; -
Transparantie en daglicht/zoninstraling waar dit kan, mogelijkheid tot afsluiting hiervan waar dit noodzakelijk is (denk aan sportruimten waar verblinding op water- en ijsoppervlak voorkomen moet worden) 11/21
-
Luwe zijde richting De Vliet en ligweide van het buitenbad, met respect voor groen, ecologie en klimaat;
-
Extra beperking van geluidsuitstraling van technische installaties naar omgeving;
-
Afkoppeling hemelwater en integratie van een buffervat voor vertraagde lozing op het oppervlaktewater;
-
Gebruik van natuurlijk verouderende materialen die beperkt onderhoud vergen
-
Beton dat ruimschoots voldoet aan een betonakkoord.
-
Mossedum dakbedekking waar dit mogelijk is
-
3.400 stuks PV-panelen, totaal geïnstalleerd vermogen ca 1.150.000 Wp.
Resultaat: - All-electric -
EPC van -/- 0,9
-
Energielabel A++++
-
Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG).
De ambities wat betreft biodiversiteit en klimaatadaptatie zijn inmiddels verwerkt in het gebouwontwerp en worden meegenomen in de uitwerkingen van het ontwerp van de openbare ruimte. Hier zijn geen concrete resultaten voor te formuleren, wel enkele voorbeelden ter illustratie: - Het gebouw is zorgvuldig ingepast op de locatie, waarbij de achterzijde en zijkant als ‘luwe gevels’ zijn uitgewerkt, zodat de ecologische zone aan de zijde van De Vliet zo veel als mogelijk in tact blijft. Door het opnemen van vogelnestpunten op de gevel wordt dit zelfs gestimuleerd. -
Klimaatadaptatie in het gebouw is toegepast met groene daken (waar dit mogelijk is) en loskoppeling van het hemelwater dat via opvangbuffers vertraagd naar het oppervlaktewater wordt geleid. In het ontwerp van de openbare ruimte worden parkeerstroken met halfverharding toegepast, worden bestaande bomen zoveel als mogelijk gehandhaafd en met de aanplant van nieuwe bomen verdeeld over het terrein groenzones ingericht, om klimaatadaptiviteit en schaduwwerking te bevorderen en hittestress zoveel mogelijk te beperken.
-
De bouwer heeft ervaring met het gebruik van materiaalpaspoorten en zal dit voor enkele materialen toepassen.
Zoals eerder aangegeven resulteert de hoge duurzaamheidsambitie in lagere energiekosten dan waar vooraf rekening mee is gehouden. Dit voordeel is als marge in de exploitatieraming opgenomen en vooralsnog niet meegenomen in de financiële dekking van dit project. Procedures Het bestemmingsplan is 20 juni 2020 door de gemeenteraad vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor het plaatsen van een duurzaam binnenzwembad en ijshal op de Voorschoterweg 6 op sportpark De Vliet is op 30 oktober ingediend. De legeskosten ad € 450.000 maken onderdeel uit van het projectbudget. Indien de ijshal niet doorgaat, bedragen de legeskosten ca € 250.000 minder. Dit is vanzelfsprekend meegenomen in de kosten voor Plan B. De vergunningverlening wordt spoedig verwacht, zodat de ter inzage termijn kan starten. Indien er geen bezwaren worden ingediend is deze hierna onherroepelijk en kan de bouw van start. 12/21
Planning De uitwerking van het ontwerp is ondanks Corona volgens planning verlopen, zowel voor Plan A als Plan B. Zoals eerder aangegeven is op verzoek van de marktpartijen tijdens de aanbestedingsprocedure 6 weken extra rekentijd verstrekt. Feitelijk is hiermee het besluit voor dit raadsvoorstel en uiteindelijk de oplevering ook met 6 weken opgeschoven. De aannemer heeft aangegeven dat, op basis van de ingediende planning en uitgaande van een regulier aantal werkbare dagen, het gebouw op 2 december 2022 opgeleverd kan worden. Na een korte inhuisperiode zal het gebouw spoedig hierna in gebruik genomen worden. Dit staat ook als zodanig opgenomen in zijn contract. Eveneens is contractueel bepaald dat elke kalenderdag vertraging een boetebedrag wordt verrekend met de aannemer ter dekking van de kosten van de vertraging c.q. uitloop. Fiscale paragraaf In aanvulling op de eerdere berichtgeving over wijziging in fiscale wetgeving per 1 januari 2019 merken wij het volgende op. De gemeente heeft de belastingdienst verzocht om voor dit project als ook voor het IndoorSportCentrum (ISC) in aanmerking te komen voor de overgangsregeling. (dit zodat de btw op de investering volledig kan worden teruggevorderd). De belastingdienst heeft dit verzoek afgewezen. De gemeente heeft hierop beroep aangetekend. Dit beroep is 26 januari 2021 voor de rechtbank in Den Haag ter zitting gekomen.
Rekening houdende met een beslistermijn van zes weken, wordt de uitslag van dit beroep op 9 maart 2021 verwacht. In geval van een negatieve uitslag zullen de kansen voor verdere processtappen in samenspraak met onze fiscaal adviseur worden geanalyseerd en bepaald. Mocht het beroep en eventuele vervolgstappen worden afgewezen, betekent dit een potentieel risico van circa € 1,2 mln voor Combibad-IJshal De Vliet, zijnde 20% van de € 6 mln aan btw. De definitieve omvang van dit bedrag is afhankelijk van de subsidieaanvragen die naast Leiden ook door andere gemeenten in het kader van de SPUK regeling jaarlijks worden ingediend en het percentage waarmee het subsidieplafond van genoemde subsidieregeling jaarlijks wordt overtekend. In 2019 was deze overtekening 20%. Risico’s en kansen Zoals in het RB 20.0001 Vervolg aanbesteding Combibad-IJshal aangegeven zijn de projectrisico’s als gevolg van de wijziging naar het bouwteammodel voor een groot deel verschoven van de markt naar de gemeente. Feitelijk is er nu sprake van een traditionele verdeling van risico’s. Dit is ook in lijn met de aanbevelingen vanuit de Gateway Review. Met uitzondering van het btw risico (zie fiscale paragraaf) is het effect van deze verschuiving op het weerstandsvermogen van de gemeente beperkt, aangezien de post onvoorzien met de wijziging naar bouwteammodel is verhoogd.
Optredende risico’s worden met de geselecteerde bouwpartners in het bouwteam besproken, waarna deze vervolgens worden belegd waar deze het best kunnen worden beheerst. Eventuele onvolkomenheden in de ontwerpuitwerkingen komen hier ook aan de orde, zodat de kans op meerwerk tijdens de uitvoering wordt geminimaliseerd. De post onvoorzien wordt hierbij zoveel als mogelijk gerespecteerd. De aanneemovereenkomst kan pas worden ondertekend zodra de bouwteamfase tot en met TO is doorlopen en met succes is afgerond. Risicopunten die momenteel nog worden onderscheiden: 13/21
-
BTW-risico (zie fiscale paragraaf);
-
Verhuur van ruimten onder de rondbaan van de ijshal;
-
Eventuele extra onvermijdelijke onderhoudsuitgaven aan het Vijf Meibad als gevolg van de langere openstelling;
-
Eventuele extra onvermijdelijke onderhoudsuitgaven aan de huidige IJsbaan aan de Vondellaan.
-
Niet verlengen van dispensatie van de KNZB voor waterpolowedstrijden in huidige accommodaties;
-
Aanvullende vertragingen die nu niet te voorzien zijn of als gevolg van overmacht.
Kansen die momenteel worden onderzocht: - Incidentele zomerevenementen in de ijshal, passend binnen de 12 dagen APV. -
Structureel zomergebruik ijshal, bijvoorbeeld door deze gedurende enkele maanden in te richten als indoor speelparadijs of indoor skatepark.
Leidse Sportfederatie en Leidse Milieuraad Gezien het feit dat de projectuitwerkingen conform de eerder gestelde ambities en kaders hebben plaatsgevonden, was consultatie van de Leidse Sportfederatie en Leidse Milieuraad voor dit raadsvoorstel niet aan de orde. Beide organisaties zijn wel over de inhoud van dit raadsvoorstel geïnformeerd. Financiën: Uitgangspunt is Plan A (combinatiegebouw binnenbad-ijshal). Voor de volledigheid zijn de consequenties voor Plan B eveneens (kort) toegelicht aan het eind van deze paragraaf. Aan het eind van elke doorlopen ontwerpfase is het resultaat door zowel het ontwerpteam als een externe kostendeskundige doorgerekend op investeringskosten. In de ontwerpfase lagen de ramingen 6,0% respectievelijk 13,3% hoger dan het budget. De belangrijkste reden voor de overschrijding is gelegen in de extra m2 die in de ontwerpuitwerkingen naar voren zijn gekomen ten opzichte van het Programma van Eisen, waar het budget op is gebaseerd. Hoewel hoger dan budget, vielen de ramingen wel binnen de bandbreedte van 5% tot 15% die voor in aard en omvang vergelijkbare projecten in dit stadium voorafgaand aan de aanbesteding wordt gehanteerd. Conform de resultaten uit de Gateway Review en hierop volgend het besluit van de raad RB 20.0001 (Financiële bijlage) van 13 februari 2020 zijn de uitwerkingen van het ontwerp voortgezet en is de aanbesteding doorlopen.
De resultaten hiervan zijn in dit voorstel verwerkt, waarbij de raad de optie heeft terug te vallen naar plan B. In onderstaande tabel zijn de huidige kapitaallasten opgenomen die in de meerjarenbegroting geraamd zijn voor het Zwembad en de IJshal. De incidentele dekkingsmiddelen die conform voorgaande besluitvorming in de reserve Afschrijving Investeringen (AI) zijn gestort geven dekking aan investeringen met een afschrijvingstermijn van 15 en 20 jaar. Door deze middelen in te zetten voor de nieuwe situatie waar ook rekening is gehouden met de losse inrichting waarbij de afschrijvingstermijn 10 jaar is, is er per saldo een klein structureel voordeel behaald van € 29.487 (€ 151.634 minus € 122.147). Zoals eerder al vermeld is in het aanvullend besluit Combibad de Vliet (RB18.0109) hier een risico dat bij het inzetten van incidenteel geld ter verlaging van de kapitaallasten bij de investering installaties en losse inrichtingen dat er na 10 jaar bij het aangaan van een vervangingsinvestering installaties/losse inrichtingen opnieuw voor dit deel dekking gezocht moet worden in de meerjarenbegroting. Bij het totaal activeren van de 14/21
installaties zonder gebruik van incidentele middelen zouden namelijk de kapitaallasten doorlopen in de begroting waardoor bij het aangaan van de vervangingsinvestering dekking aanwezig is.
Beschikbaar voor uitvoering bouw Combibad-IJshal excl. buitenruimte en buitenzwembad IJshal Uitvoeringsbesluit RB18.0110 IJshal duurzaamheid IJshal installaties (in de kapitaallasten is de bijdrage á €200.000 van de Stg. Ijshal verwerkt. Niet in het krediettotaal Totaal IJshal Combibad de Vliet RB18.0109 Duurzaamheid combibad De Vliet Installaties combibad De Vliet Totaal Zwembad Totaal beschikbaar budget excl. buitenruimte en buitenbad Beschikbaar in MIP 2021 indexering IJshal Beschikbaar in MIP 2021 indexering Combibad In december wijziging gecorrigeerd index buitenbad Opgenomen in Mip prijsstijgingen Sportaccommodaties Totaal gereserveerd Totaal beschikbaar voor Combibad /IJshal Dekking vanuit reserve AI Bijdrage IJshal € 200.000 (is rekening mee gehouden in kaplst) Kapitaallasten tlv de meerjarenbegroting
Totaal budget
kapitaal lasten
9.086.168 2.038.642
276.725 112.972
40jr 20jr
3.862.690
264.167
15jr
14.987.500 9.948.267 1.811.929 3.505.385 15.265.581 30.253.081 227.000 279.000 -131.000 2.311.000 2.686.000 32.939.081 1.778.000 200.000
653.864 348.189 108.715 268.746 725.650 1.379.514 6.918 6.483 -4.585 89.547 98.363 1.477.877 -118.598
40jr 20jr 15jr
40jr 40jr 40jr 30jr
1.359.279
Op basis van ervaringscijfers is rekening gehouden met de werkelijke gemiddelde technische levensduren van de installaties en losse inrichtingen. Voor installaties zijn deze op 20 jaar gezet en voor losse inrichtingen op 10 jaar. Dit is in afwijking van genoemd uitvoeringsbesluit waar beide nog op 15 jaar stonden. De installaties voor duurzaamheid stonden al op 20 jaar. Aangezien deze installaties geïntegreerd zijn en nauwelijks van elkaar te scheiden zijn, wordt er nu voor gekozen de termijn van 20 jaar voor alle installaties te hanteren. Mede dus op basis van ervaringscijfers van gemiddelde technische levensduren van installaties en uitgaande van goed en degelijk klein en groot onderhoud aan deze installaties. Derhalve zijn hier wel de kosten voor de losse inrichting uitgehaald en deze zijn op 10 jaar gezet. Met ook de toename van de bijdrage van de Stichting IJshal met €100.000 zien de kapitaallasten die drukken op de meerjarenbegroting er als volgt uit: Aanbesteding Zwembad en IJshal A IJshal de Vliet Annuïtaire afschrijving Gebouw Installaties Losse inrichting
Totaal budget
Combibad de Vliet Lineaire afschr Gebouw Installaties Losse inrichting Totaal benodig voor Combibad Ijshal Dekking vanuit reserve AI Bijdrage Ijshal € 300.000 Kapitaallasten tlv de meerjarenbegroting.
kapitaal lasten
12.359.959 6.395.041 350.000 19.105.000
376.430 354.383 36.954 767.767
10.630.513 5.944.487 580.000 17.155.000 36.260.000 1.778.000 300.000
372.068 356.669 63.800 792.537 1.560.304 -151.634 -16.625 1.392.046
Het nadelig verschil tussen de beschikbare middelen (€ 1.359.279) en de middelen benodigd na deze aanbesteding (€ 1.392.046) is € 32.767. Voorgesteld wordt om dit nadeel te dekken uit van de aanvullende opbrengsten van de te verwachten commerciële verhuur à € 71.000 per jaar. Het 15/21
resterende deel van de opbrengsten à € 38.233 (€ 71.000 - € 32.767) van de te verwachten commerciële verhuur kan aangewend worden ter dekking van de beheer / exploitatielasten van de openbare ruimte van sportpark De Vliet. Het Kaderbesluit voor de openbare ruimte wordt naar verwachting in het 2de kwartaal 2021 voorgelegd aan uw raad, waarin ook de beheer/exploitatielasten meegenomen worden. Wellicht ten overvloede dient te worden vermeld dat met een keuze voor Plan A (combinatiegebouw binnenbad-ijshal) op sportpark De Vliet de achterblijvende locatie van de ijshal aan de Vondellaan kan worden her ontwikkeld. De gebiedsvisie hiervoor is inmiddels vastgesteld. De herontwikkeling van deze locatie resulteert voor de gemeente in een afkoopsom van de canon en een koopsom bij eigendomsoverdracht, alsmede in jaarlijks hogere inkomsten voor OZB en de Algemene Uitkering. Nog niet bekend is hoe hoog deze bedragen zijn, maar zowel bij aanvang als over een periode van 30 tot 40 jaar loopt dit in de miljoenen. Conform gemeentelijk beleid kunnen deze inkomsten voor de gemeente niet direct gelinkt worden aan de nieuwbouw van de binnenbadijshal De Vliet, al zijn deze hier natuurlijk wel mede een gevolg van.
Overige aspecten: - Groot onderhoud: het budget ad € 291.000 per jaar voor groot onderhoud is door Bouwteam P&O in samenwerking met de afdeling Beheer (toekomstig eigenaar) getoetst op realiteit. Het oordeel van Bouwteam P&O is dat het budget voor onderhoud op basis van het aanbestedingsresultaat past binnen de bandbreedte wat gebruikelijk is voor dergelijke specifieke gebouwen. Op basis van het Technisch Ontwerp zal Bouwteam P&O een gedetailleerd meerjaren onderhoudsraming opstellen. Naar verwachting zal deze op budget sluiten, waardoor hier geen verdere optimalisatie uit gehaald kan worden. -
Exploitatie: zowel de exploitatieprognoses van ijshal en zwembad zijn voor dit raadsvoorstel geactualiseerd. Resultaat: o
Zwembad: deze prognose is geactualiseerd door TienOrganisatieAdvies. Op basis van deze actualisatie kan worden geconcludeerd dat er geen optimalisatie uit de exploitatie van het zwembad te realiseren valt.
o
IJshal: deze prognose is geactualiseerd door Stichting Waarborgfonds Sport (SWS). Deze organisatie heeft in een eerder stadium eveneens de destijds opgestelde businesscase van de ijshal getoetst op haalbaarheid. Zij staan nog steeds achter de conclusie van destijds dat vanuit de voorzichtige prognoses voor bezoek en bezetting meer inkomsten te genereren zijn. Ten opzichte van destijds is curling toegevoegd aan het programma. Daarnaast verwacht SWS dat uit de organisatie van evenementen in de zomerperiode ook extra inkomsten kunnen worden gegenereerd. Deze extra inkomsten uit bezoek en evenementen zijn uit voorzichtigheid nog niet meegenomen in de exploitatieprognose van Stichting IJshal.
Plan B Voor de volledigheid staan hieronder ook de financiële consequenties voor Plan B vermeld. Vanuit de aanbesteding zijn de kapitaallasten in onderstaande tabel opgenomen.
16/21
Aanbesteding Zwembad B Gebouw Installaties Losse inrichting Totaal
Totaal budget 11.975.513 5.944.487 580.000 18.500.000
kapitaal lasten 419.143 356.669 63.800 839.612
40jr 20jr 10jr
In de kapitaalasten voor het zwembad is geen rekening meer gehouden met dekking vanuit de reserve Afschrijving Investeringen á € 1.778.000. Mocht voor Plan B gekozen worden dan zijn deze middelen nodig om de voorbereidingskosten voor de ijshal tot aan aanbesteding en tot aan dit raadsvoorstel à € 1.340.000 af te boeken in de exploitatie. Deze kosten mogen niet meer geactiveerd worden op het moment dat er geen gebouw neergezet wordt. Het restant van de middelen in de reserve Afschrijving investeringen à € 438.000 valt dan vrij in de exploitatie. Renovatie buitenbad De Vliet Voor de volledigheid wordt het volgende gemeld over de financiële afwikkeling van de renovatie van het buitenbad De Vliet. Vanuit de voorziening Groot onderhoud sportaccommodaties wordt circa € 60.000 bijgedragen voor het meerwerk van de renovatie. Deze middelen worden toegevoegd aan het krediet Renovatie Buitenbad de Vliet. Dit zal administratief worden verwerkt in de 1ste Voortgangsrapportage. Communicatie/informatie Ter voorbereiding op de Europese aanbesteding is in de maand augustus 2020 een mediacampagne doorlopen. Dit is in samenspraak gegaan met het project Indoor Topsport Centrum Leiden. Voor deze mediacampagne zijn nieuwe artist impressions gemaakt. De mediacampagne is goed ontvangen en veelvuldig op verschillende media bekeken en gedeeld. Zie verder: www.buitengewoonbinnensporten.nl .
Inspraak/participatie: Blijft ongewijzigd van toepassing ten opzichte van eerdere raadsbesluiten over Combibad en IJshal. De hoge mate van participatie in dit project is gecontinueerd, ondanks Corona. Enerzijds door een afvaardiging van zwemmers en schaatsers vanuit de klankbordgroep deel te laten nemen aan het ontwerpteam. Anderzijds door de klankbordgroep als geheel te informeren over de stand van het ontwerp. Bijeenkomsten vonden veelal digitaal plaats, een enkele bijeenkomst fysiek met inachtneming van de afstandsregels van het RIVM Evaluatie: In 2019 is als gevolg van het mislukken van de geïntegreerde aanbesteding door het Bureau Gateway van het ministerie van Binnenlandse Zaken een Review uitgevoerd. De resultaten en aanbevelingen uit deze review zijn alle overgenomen en verwerkt in de bijgestelde projectaanpak. Tevens zijn op onderdelen binnen de gemeentelijke (project)organisatie de benodigde aanpassingen en vervolgacties ingesteld. Voorgesteld wordt op basis van de resultaten van de recente aanbesteding tijdens of na afloop van het project wederom een Review te laten plaatsvinden door het Bureau Gateway. Dit om te bezien in hoeverre aanvullende lessen getrokken kunnen worden uit de aangepaste aanpak en resultaten. Bijgevoegde informatie: 17/21
1.
Uitwerkingen ontwerp a. Plan A: nieuwbouw binnenbad-ijshal De Vliet b. Plan B: nieuwbouw binnenbad De Vliet
18/21
RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0015 van 2021), mede gezien het advies van de commissie, BESLUIT 1.
Kennis te nemen van het aanbestedingsresultaat voor nieuwbouw binnenbad-ijshal De Vliet.
2.
Op basis van het aanbestedingsresultaat definitief te besluiten tot nieuwbouw van combinatiegebouw binnenzwembad-ijshal op sportpark De Vliet.
3
a. De kredieten voor de IJshal met een annuïtaire afschrijving als volgt te verwerken in programma 8C1.1 Exploiteren sportaccommodaties: Kredieten opnemen voor ijshal Het beschikbare krediet gebouw ijshal op te hogen met afschrijvingstermijn van 40jr Een krediet beschikbaar te stellen voor installaties ijshal van € 6.395.041 met als bijdrage van stg. IJshal €300.000 en het restant met een afschrijvingstermijn van 20 jr Een krediet beschikbaar te stellen ijshal Losse inrichtingen met een afschrijvingstermijn van 10jr
krediet
afschr
rente
3.273.791
66.967
32.738
6.095.041
276.808
60.950
350.000
33.454
3.500
9.718.832
377.229
97.188
b. De kredieten voor het Zwembad met een lineaire afschrijving als volgt te verwerken in Programma 8C1.1 Exploiteren sportaccommodaties: Kredieten opnemen voor het Combibad Het beschikbare krediet voor het gebouw Combibad de Vliet op te hogen met een afschrijvingstermijn van 40jr Een krediet beschikbaar te stellen voor installaties Combibad de Vliet met afschrijvingstermijn van 20 jr Een krediet beschikbaar te stellen voor het Combibad de Vliet voor losse inrichtingen met een afschrijvingstermijn van 10jr
krediet
afschr
rente
813.246
20.331
8.132
5.944.487
297.224
59.445
580.000
58.000
5.800
7.337.733
375.556
73.377
c. Ter dekking van een deel van de afschrijvingslasten de onttrekkingen aan de reserve Afschrijving investeringen conform onderstaande tabel te verwerken waarbij de rente in mindering gebracht wordt op de prestatie geldleningen. Ontrekken aan reserve AI Ter dekking van de afschrijvingslasten krediet ijshal losse inrichtingen Ter dekking van de afschrijvingslasten krediet Losse inrichting Combibad Ter dekking van de afschrijvingslasten krediet installaties Combibad
19/21
afschr 33.454 58.000 42.400 133.854
rente 3.500 5.800 8.480 17.780
d. De kredieten in onderstaande tabel af te ramen waarbij de kapitaallasten vrijvallen in de Programma 8C1.1 Exploiteren sportaccommodaties Kredieten die afgeraamd worden Het beschikbaar gestelde krediet voor de ijshal duurzaamheid met een afschrijvingstermijn van 20 jr Het beschikbaar gestelde krediet voor de ijshal installaties met een afschrijvingstermijn van 15jr Het beschikbaar gestelde krediet voor duurzaamheid combibad De Vliet met een afschrijvingstermijn van 20jr Het beschikbaar gestelde krediet voor installaties combibad De Vliet met een afschrijvingstermijn van 15 jaar De investering in het MIP voor indexering Ijshal met een afschrijvingstermijn van 40jr De investering in het MIP voor indexering Combibad de Vliet met een afschrijvingstermijn van 40jr (hier heeft de correctie index buitenbad plaatsgevonden) De investering in het MIP voor prijsstijgingen Sportaccommodaties met een afschrijvingstermijn van 30 jr
krediet
afschr
rente
2.038.642
92.586
20.386
3.862.690
227.540
36.627
1.811.929
90.596
18.119
3.505.385
233.692
35.054
227.000
4.648
2.270
148.000
3.693
2.790
2.311.000
66.437
23.110
e. De volgende onttrekkingen terug te storten in de reserve Afschrijving investeringen conform onderstaande tabel waarbij de rente toegevoegd wordt aan de prestatie geldleningen. Terugstorten in reserve Afschrijving investeringen Was ter dekking van de afschrijving van het krediet voor de duurzaamheid ijshal Was ter dekking van de afschrijving van het krediet voor de installaties ijshal Was ter dekking van de afschrijving van het krediet duurzaamheid combibad de Vliet Was ter dekking van de afschrijving van het krediet installaties combibad de Vliet
4
afschr
rente
20.437
4.500
20.314
3.270
20.000
4.000
40.067
6.010
100.818
17.780
a. Het tekort à € 32.767 op de kapitaallasten van het totale gebouw te dekken vanuit de verwachte huuropbrengsten à € 71.000 in Programma 8C1.1 exploiteren gemeentelijke sportaccommodaties. b. De resterende verwachte opbrengsten uit commerciële verhuur à € 38.233 als dekking in te zette voor de exploitatielasten van de openbare ruimte van sportpark De Vliet.
5. De begrotingswijziging vast te stellen voor de jaren 2021-2024 zoals hieronder weergegeven Programma Bedragen in € (+ = nadeel, -/- = voordeel) Bestuur en dienstverlening Veiligheid Economie Bereikbaarheid Omgevingskwaliteit Stedelijke ontwikkeling Jeugd en onderwijs Cultuur, sport en recreatie Maatschappelijke ondersteuning Werk en inkomen Algemene middelen, Overhead,Vennootschapsbelasting en Saldo van baten en lasten Mutatie reserves Resultaat
2021 Lasten
2022 Baten
Lasten
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 neutraal
0 -
0
Lasten
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 -
2023 Baten
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 neutraal
20/21
2024 Baten
Lasten
Baten
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 65.801 0 0
0 0 0 0 0 0 0 -32.767 0 0
0 0 0 0 0 0 0 65.355 0 0
0 0 0 0 0 0 0 -32.392 0 0
0
2 65.803 100.818 0 neutraal
0 -32.767 -133.854
0 65.355 101.225 0 neutraal
0 -32.392 -134.188
0
Gedaan in de openbare raadsvergadering van,
de Griffier,
de Voorzitter,
dhr. G.F.C. Van Leiden
drs. H.J.J. Lenferink
21/21