RV 21.0013 Kaderbesluit Diamantplein eo

RAADSVOORSTEL

Rv. nr.: 21.0013

B en W-besluit d.d.: 16-02-2021 B en W-besluit nr.: 21.0073

*Z18E00E63D4* Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Kaderbesluit Diamantplein en omgeving Aanleiding: Dit college heeft in het beleidsakkoord 2018 – 2020 ‘Samen maken we de stad’ opgenomen dat wijkwinkelcentra het hart van elke wijk vormen. In het beleidsakkoord is wijkwinkelcentrum Diamantplein specifiek genoemd. Dit is ook opgenomen in het Ontwikkelperspectief De Mors. Op 17 oktober 2019 is de Gebiedsvisie Diamantplein en omgeving door de gemeenteraad vastgesteld (RV 190082). De Gebiedsvisie bevat de ambitie en de opgaven voor mogelijke ontwikkelingen voor het Diamantplein en omgeving en stelt de kaders om drie initiatieven in het plangebied, die er op dat moment waren, mogelijk te maken. Dit waren: - De upgrade van het winkelcentrum; -

Robijnstraat 4 (woningbouwontwikkeling met maatschappelijke functies);

-

Opaalstraat 1-5 (woningbouwontwikkeling).

Dit was ook aanleiding om de openbare ruimte opnieuw in te richten om van het gebied een Hart van de Wijk te maken.

Plangebied project Diamantplein e.o.

Pagina 1 van 16

Op 15 december 2020 is het Ontwikkelperspectief De Mors door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn ontwikkelrichtingen opgenomen die gelden als toetsingskader (zie verder onder het kopje: Overwegingen). Gezien de eigendomsverhoudingen is en was de gemeente afhankelijk van iedere eigenaar in het gebied om de ambities conform de Gebiedsvisie te kunnen realiseren. De uitvoerbaarheid in technisch en financieel opzicht kon op dat moment nog niet worden bepaald. Bij de Gebiedsvisie is aangegeven dat er een Kaderbesluit zou worden opgesteld met daarin ook een toets van de (financiële) uitvoerbaarheid. Nadat de Gebiedsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad is de uitvoerbaarheid in technisch en financieel opzicht nader onderzocht door de gemeente en de betreffende eigenaren. In de wethoudersbrief aan de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling d.d. 16 juni 2020 is de raad geïnformeerd over de ontwikkelingen in het gebied. In dit Kaderbesluit zijn de consequenties van deze ontwikkelingen in beeld gebracht en wordt uw raad een voorstel gedaan voor het vervolg, namelijk voor de herinrichting van de openbare ruimte en de ontwikkeling Opaalstraat 1-5. Doel: Het doel van dit Kaderbesluit is drieledig: 1. Het informeren van de gemeenteraad over het proces dat is doorlopen en de ontwikkelingen die er zijn geweest tussen het vaststellen van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o.

en het opstellen van dit Kaderbesluit. Te noemen hierbij is dat: a. er een schetsontwerp voor de herinrichting van de openbare ruimte Diamantplein is opgesteld om hier een Hart van de Wijk te realiseren; b. de ontwerp- en volgende fases van de herinrichting van de openbare ruimte rond het Diamantplein worden geïntegreerd in het integrale wijkvervangingsproject waarbij de riolering wordt vervangen in de Hoge Mors. Voor dit project zal binnenkort een Kaderbesluit aan uw raad worden voorgelegd. Zowel de scope van het wijkvervangingsproject wordt hiermee uitgebreid als ook de middelen om dit te realiseren. In het Meerjaren Investeringsprogramma is rekening gehouden met € 840.000 voor herininrichting van het Diamantplein e.o.; c.

het vervolgproces en de globale planning waarbij project Diamantplein e.o. wordt beëindigd en project Opaalstraat e.o. wordt gestart waaronder de volgende processen worden voortgezet dan wel bewaakt: i. het faciliteren van de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5 (initiatief van derden); ii. het afronden van de (financiële) afspraken die reeds zijn gemaakt met de eigenaar van winkelcentrum Diamantplein, waaronder de aanleg door de gemeente van een laad- en losplaats aan de Opaalstraat; iii. het voorbereiden en aanleggen door de gemeente van ca. 15 openbare parkeerplaatsen naast de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5, wanneer dit plan gerealiseerd wordt.

2. Het aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorleggen van nadere kaders en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de locatie Opaalstraat 1-5, voor zover niet eerder vastgelegd in of deze afwijken van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. en/of Pagina 2 van 16

Ontwikkelperspectief De Mors, voor de verdere uitwerking van dit planinitiatief. Op basis van dit besluit kan de initiatiefnemer van de locatie Opaalstraat 1-5 zijn plan ontwerpen en samen met de gemeente starten met de planologische procedure. 3. Het aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorleggen van een aantal financiële besluiten als gevolg van bovenstaande doelen. Kader: De meest relevante vigerende en in ontwikkeling zijnde gemeentelijke beleidskaders zijn: - Beleidsakkoord 2018-2022 “Samen maken we de stad” -

Omgevingsvisie Leiden 2040 1.0 (RV 19.0068)

-

Structuurvisie Leiden 2025 (RV 09.0130)

-

Hoogbouwvisie (RV 06.0123)

-

Bestemmingsplan Morskwartier (RV. 13.0041)

-

Regionale Woon Agenda (2017) (RV 17.0107)

-

Woonvisie Leiden 2020-2030 (RV 19.0104)

-

Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 (RV 19.0104)

-

Ambitiedocument Leiden Duurzaam 2030 (RV 15.0105)

-

Mobiliteitsnota 2020-2030 (RV 20.0030)

-

Parkeervisie Auto en Fietsparkeren Leiden 2020-2030 (RV 20.0038)

-

Beleidsregels Parkeernormen Leiden (B&W 20.0497) 13 oktober 2020?

-

Gebiedsvisie Diamantplein e.o. (RV19.0082)

-

Ontwikkelperspectief De Mors (RV 20.0110)

Overwegingen: Ontwikkelingen in het gebied na vaststelling van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. Upgrade winkelcentrum Diamantplein De eigenaar van het winkelcentrum, Topmunt B.V. heeft besloten om te renoveren binnen het bestemmingsplan. Topmunt B.V. heeft hiervoor een omgevingsvergunningaanvraag ingediend. Deze vergunning is op 4 juni 2020 verleend. Onderdeel hiervan is een tweede laad- en losplek voor het winkelcentrum aan de Opaalstraat. Er was een bezwaar tegen de vergunning ingediend maar deze is ingetrokken, waarmee de vergunning onherroepelijk is geworden. Daarnaast is er met Topmunt een anterieure overeenkomst afgesloten waarin is afgesproken dat Topmunt een financiële bijdrage doet aan de herinrichting van de openbare ruimte. De gemeentelijke investering in de herinrichting van het openbaar gebied is, zoals beschreven in de Gebiedsvisie, alleen zinvol als in ieder geval ook de upgrade van het winkelcentrum plaatsvindt. Topmunt start binnenkort met de renovatiewerkzaamheden. De renovatie zal ca. 6 maanden in beslag nemen. De laad- en losplaats zal naar verwachting in de eerste helft van 2021 gerealiseerd worden. Robijnstraat 4 Het initiatief dat er was voor Robijnstraat 4 is vooralsnog komen te vervallen.

De ruimtelijke consequenties hiervan voor de ambities en de kaders, zoals geschetst in de Gebiedsvisie, zijn dat het vergroten van het verblijfsplein niet kan worden gerealiseerd zolang deze locatie niet herontwikkeld wordt. Wanneer een initiatiefnemer zich meldt voor deze locatie dan kan dat als een initiatief derden project worden opgepakt en zal de participatie met de omgeving voor deze locatie worden voortgezet.

Pagina 3 van 16

Financiële consequenties Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen rond het winkelcentrum en de Robijnstraat 4 kan een deel van de gemeentelijke plankosten niet meer worden verhaald op de initiatiefnemers zoals eerder was voorzien. Wanneer de locatie Robijnstraat 4 wordt voortgezet, zullen alsnog een deel van de gemaakte plankosten worden verhaald. In een anterieure overeenkomst met de eigenaar van het winkelcentrum is opgenomen dat een deel van de gemaakte plankosten wordt betaald. De gemeentelijke bijdrage aan de herinrichting van de openbare ruimte zou worden gedekt uit opbrengsten uit grondverkoop en uit gemeentelijke budgetten. Middels het besluit RV 20.0097 Bezuinigingsvoorstel begroting 2023 – 2024, raming uitgaven voor nieuw beleid 2022 – 2024 is er voor de herinrichting van de openbare ruimte Diamantplein e.o. € 840.000 opgenomen in Meerjaren Investeringsprogramma (MIP). Dit is voor zowel de herinrichtingskosten op basis van de eerdere ramingen voor het gehele gebied rond het winkelcentrum, als ook de daarvoor benodigde kosten voor engineering en directievoering, onvoorzien, de ontwerpkosten voor het Voorlopig Ontwerp en het Definitief Ontwerp en de kosten voor het participatietraject. Schetsontwerp openbare ruimte Diamantplein Het schetsontwerp van de openbare ruimte moet de ambities van de gemeente en de bewoners van de wijk bij elkaar brengen.

De grote wens van de bewoners is om van het winkelcentrum Diamantplein een Hart van de Wijk te maken. Daarnaast is de wijk erg gesteld op het groen in de wijk. Dit komt terug in het Morslint, wat een groenstructuur is die de gehele wijk verbindt. De ambitie van de gemeente is om een aantrekkelijke, functionele en gebruiksvriendelijke omgeving rondom het winkelcentrum te creëren. Daarnaast heeft de gemeente een grote ambitie op het vlak van duurzaamheid, biodiversiteit, klimaatadaptatie en circulariteit. Dit resulteert in de volgende uitgangspunten voor het gemaakte schetsontwerp voor het Diamantplein die voortvloeien uit de kaders die in de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. zijn opgenomen: - Hart van de Wijk door het creëren van een verblijfsplein met een ontmoetingsfunctie; -

Diamantplein verbinden met de rest van de Mors door een link te leggen naar het Morslint;

-

Vergroenen en biodiverser maken van het Diamantplein door toevoeging van bomen en planten in nieuwe, ruime groenvakken;

-

Verkeersbewegingen van elke verschillende verkeersdeelnemer een logische en herkenbare plek geven; o

Duidelijke verkeersluwe voetgangerszone met zitgelegenheid;

o

Fietsers hebben een herkenbare fietsverbinding en kunnen fietsen op logische plekken veilig en gemakkelijk stallen;

o

Parkeren gecentreerd en gecontroleerd door een helder parkeerregime;

o

Autoverkeer daar waar het verwacht wordt en de weg helder herkenbaar (Diamantlaan en Opaalstraat);

-

o

Goede bereikbaarheid met openbaar vervoer;

o

Laden en lossen op afgesproken plekken en via vaste routes;

Gebruikte materialen geven het Diamantplein een eigen karakter en een echte pleinuitstraling.

Deze uitgangspunten sluiten aan op hetgeen in het Ontwikkelperspectief De Mors is opgenomen ten aanzien van het Diamantplein: - Herinrichten van het Diamantplein als aantrekkelijk en groen ingerichte plein gericht op ontmoeting en verblijf en in goede balans met parkeren. Behouden en uitbreiden van het Morslint als fijnmazig netwerk door de wijk.

Pagina 4 van 16

Bij het opstellen van het schetsontwerp is ook gekeken naar mogelijkheden van vergroening op het verderop gelegen geheel versteende Granaatplein om zo ook een link te leggen naar het Morslint. De bestaande zitelementen op het Granaatplein kunnen mogelijk worden verwijderd en hergebruikt op het Diamantplein, aangevuld met nieuwe zitelementen. Het vergroenen en klimaatadaptief inrichten van het Granaatplein en de Onyxstraat zit niet in de scope van dit project maar wordt als opgave meegenomen in het Wijkvervangingsproject Hoge Mors.

Daarnaast is er rekening gehouden met een gefaseerde uitvoering waarbij een deel van Impressie schetsontwerp openbare ruimte Diamantplein wanneer het verblijfsplein uitgevoerd kan Robijnstraat 4 tot ontwikkeling komt worden, als de ontwikkeling van de Robijnstraat 4 nog niet zover is. Dit schetsontwerp is tot stand gekomen in een tweetal sessies met een ontwerpgroep, waarin een aantal bewoners en een ondernemer hebben deelgenomen. Tijdens een digitale bewonersbijeenkomst op 14 december 2020 is het schetsontwerp aan de buurt gepresenteerd.

Impressie schetsontwerp openbare ruimte Diamantplein wanneer de Robijnstraat 4 niet tot ontwikkeling komt

Pagina 5 van 16

Twee openbare ruimte projecten in hetzelfde gebied In de Hoge Mors zijn momenteel twee openbare ruimte projecten in voorbereiding. Het project Diamantplein e.o. omvat het gebied binnen de rode lijn in onderstaande kaart. De blauwe lijn geeft het gebied aan van het project Wijkvervanging Hoge Mors. Project Wijkvervanging Hoge Mors In het Integraal Water Keten Plan 2019-2023 is voor de hoge Mors rekening gehouden met vervanging van het huidige gemengd riool inclusief de huisaansluitingen naar een gescheiden vuilwater- en hemelwaterriool. Bij deze rioolvervanging zal de gehele straat volledig open gaan. Omdat ook de bovengrondse inrichting toe is aan vervanging is dit een uitstekende gelegenheid om werk met werk te maken. In dat kader zal er ook rekening worden gehouden met de ruimtereservering in de ondergrond voor een toekomstig warmtenet en Klimaatadaptief inrichten. De benodigde investeringen hiervoor zijn opgenomen in het meerjareninvesteringsplan. Daarnaast is er ook rekening gehouden met stijgende beheerlast als gevolg van aanleg van het gescheiden riool stelsel en klimaat adaptieve inrichting. De opgaven die in het project Wijkvervanging Hoge Mors worden meegenomen zijn: -

Vervangen huisaansluitingen en gemengd riool voor een gescheiden rioolstelsel.

-

Vervangen asfalt- en elementverhardingen voor handboekmaterialen.

-

Aanbrengen klimaatadaptieve maatregelen.

-

M.b.t. circulariteit worden bestaande materialen zoveel mogelijk hergebruikt en voor nieuwe materialen wordt rekening gehouden met het vervaardigingsproces.

-

Waar mogelijk vergroenen en toepassen en vergroten van de biodiversiteit.

-

Aanbrengen ruimtereservering in de ondergrond voor de aanleg van een toekomstig warmtenet.

Het schetsontwerp en de Nota van Uitgangspunten voor het project Wijkvervanging Hoge Mors worden momenteel uitgewerkt en deze zullen na de participatie met belanghebbenden middels een Kaderbesluit in juli 2021 aan uw raad worden aangeboden. Na vaststelling van het Kaderbesluit door de raad zal het ontwerp van Voorlopig Ontwerp naar Definitief Ontwerp worden uitgewerkt. Het definitief ontwerp zal naar verwachting met het uitvoeringsbesluit in oktober 2022 aan uw raad worden aangeboden. Overlap tussen de projecten Diamantplein e.o. en Wijkvervanging Hoge Mors Vanuit beide projecten zijn we tot de conclusie gekomen dat het raakvlak tussen beide projecten zo groot is, niet alleen ruimtelijk gezien maar ook qua ambities, opgaven en planning, dat besloten is om na vaststelling van beide Kaderbesluiten de projecten te integreren. Dit biedt meerdere voordelen zoals het feit dat er één integraal ontwerp (boven- en ondergronds) kan worden gemaakt, er één participatieproces wordt doorlopen, de werkzaamheden in één keer kunnen worden uitgevoerd en dit kostenefficiënter kan worden gerealiseerd. Het college van B&W heeft daarom bij vaststelling van dit Kaderbesluit besloten om het verblijfsplein uit het project Diamantplein en omgeving in het project Wijkvervanging Hoge Mors te integreren. We streven ernaar dat er (organisatie)kosten bespaard gaan worden door het samenvoegen van

Pagina 6 van 16

deze projecten. Dit zal in het uitvoeringsbesluit van het project Wijkvervanging Hoge Mors terugkomen. Nu het winkelcentrum gerenoveerd zal gaan worden en de uitvoering van de Gebiedsvisie Diamantplein in fasen is opgedeeld, wil de gemeente ook bijdragen aan de realisatie van een Hart van de Wijk. Dit doen we met een integrale aanpak van de openbare ruimte in een groter gebied in deze wijk en met het uitwerken van het schetsontwerp voor het verblijfsplein, waarbij we het Diamantplein verbinden met de rest van de Mors door een link te leggen naar het Morslint. Het vergroenen en klimaatadaptief inrichten van het Granaatplein en de Onyxstraat zit niet in de scope van deze projecten. Omdat deze opgave zo dicht bij het projectgebied ligt en er budget beschikbaar is vanuit de Groene Kansen Kaart wordt deze opgave meegenomen in het Wijkvervangingsproject Hoge Mors. Bij het kaderbesluit van het wijkvervangingsproject zal dit worden meegenomen. De aanleg van het Diamantplein als verblijfsplein en het vergroenen van het Granaatplein en de Onyxstraat willen we als een aparte fase gaan uitvoeren. Dit betekent dat we voor dit deelgebied in februari 2022 een uitvoeringsbesluit aan uw raad willen voorleggen en een uitvoeringsbesluit voor de rest van de het project Wijkvervanging Hoge Mors in oktober 2022.

Dit wordt in de komende periode verder onderzocht en de uitkomsten hiervan worden eerst meegenomen in het kaderbesluit van het Wijkvervangingsproject Hoge Mors. Beheerconsequenties schetsontwerp openbare ruimte Diamantplein Het schetsontwerp openbare ruimte Diamantplein gaat grotendeels uit van materialisering conform het Handboek Openbare Ruimte 2025. De realisatie-, beheer- en onderhoudskosten van dit schetsontwerp zijn in beeld gebracht. In de financiële paragraaf van onderhavig raadsvoorstel staat een toelichting hoe wordt voorzien in dekking van deze kosten. De beheerconsequenties die volgen uit het verdere ontwerpproces worden vanuit het Wijkvervangingsproject Hoge Mors in beeld gebracht en afgestemd met Stedelijk Beheer. Woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5 In de Gebiedsvisie zijn de volgende uitgangspunten en kaders voor deze locatie opgenomen: - Het plan van de initiatiefnemer van Opaalstraat 1-5 bestaat uit het realiseren van zorg- en starterswoningen tegen een sociale huurprijs. -

De onderbouw zal bestaan uit maximaal vijf bouwlagen en op deze onderbouw is het plan om een hoogteaccent te realiseren, georiënteerd op de Dr. Lelylaan, die inclusief onderbouw maximaal 10-15 bouwlagen hoog is. Als besluitpunt heeft de gemeenteraad vastgesteld dat de nieuwbouw aan Opaalstraat 1-5 een onderbouw krijgt van maximaal vijf bouwlagen, waar bovenop een hoogteaccent mag komen dat inclusief de onderbouw maximaal dertien bouwlagen hoog is.

-

Gebouw heeft uitnodigend karakter en versterkt entree Opaalstraat.

-

De vormgeving van de plint draag bij aan de interactie met de straat en reageert waar mogelijk op de ligging aan het Morslint. Het parkeren voor de bewoners en hun bezoekers zal ondergronds op eigen terrein geregeld

-

worden. -

De noordzijde van het huidige kantoorpand is één van de twee plekken waar een openbaar parkeerterrein voor het winkelcentrum komt en zal dus niet worden bebouwd.

-

Behoud van groenstructuur langs Dr. Lelylaan. Pagina 7 van 16

De Gebiedsvisie is eind 2019 vastgesteld. Op 15 december 2020 is het Ontwikkelperspectief De Mors vastgesteld. De voor de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5 relevante uitgangspunten zoals opgenomen in het Ontwikkelperspectief De Mors zijn: - Hoogteopbouw: Gemengd gebied met variatie in hoogtes. Laagbouw tot ±15 meter, middelhoogbouw 20-30 meter, en incidenteel een accent van 40-50 meter aan de Dr. Lelylaan. -

Ruimte bieden voor woningbouw in de vorm van appartementen rondom het Diamantplein ter plaatse van Robijnstraat 4 en de Opaalstraat.

-

Uit het zicht oplossen van parkeren bij nieuwbouw. Bij voorkeur ondergronds.

Voor zover er verschil is in uitgangspunten tussen de Gebiedsvisie en het Ontwikkelperspectief De Mors, is het Ontwikkelperspectief het meest recent door uw raad vastgesteld en daarmee leidend. In de afgelopen periode is met de initiatiefnemer een intentieovereenkomst gesloten. Via deze wijze vergoedt de initiatiefnemer van de Opaalstraat 1-5 ‘als voorschot’ alvast een deel van de gemeentelijke plankosten die gemoeid gaan met de herontwikkeling van deze locatie (voorschot exploitatiebijdrage). Ook is in opdracht van de ontwikkelaar binnen de kaders van de Gebiedsvisie een schetsontwerp gemaakt. Het schetsontwerp is tijdens een digitale bewonersbijeenkomst op 14 december 2020 aan de buurt gepresenteerd. Een aantal uitgangspunten zijn daarbij nader uitgewerkt.

Impressie schetsontwerp Opaalstraat 1-5 BD architectuur

-

Bouwhoogte: het gebouwontwerp voorziet in een duidelijke onder- en bovenbouw. De overgang tussen beide delen wordt geaccentueerd door middel van een set-back. De onderbouw heeft een hoogte van ca 15 meter. Voor de bovenbouw is in de Gebiedsvisie een bandbreedte in bouwlagen opgenomen. Het schetsontwerp gaat uit van een totale Pagina 8 van 16

bouwhoogte van het gebouw van ca. 45 meter (exclusief liftruimte). Toegestaan wordt een maximale bouwhoogte voor het gebouw van 45 meter, en een bouwhoogte van maximaal 5 meter ten behoeve van technische voorzieningen op het dak en architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste laag om deze technische voorzieningen uit het zicht te houden. De maximale hoogte van het plan Opaalstraat 1-5 geeft hiermee invulling aan het accent van 40-50 meter wat conform het Ontwikkelperspectief De Mors langs de Dr. Lelylaan mogelijk is. -

Beeldkwaliteit: Het bouwplan wordt getoetst aan de Welstandsnota (gebied 8D woongebieden Morskwartier). Belangrijkste kaders voor het plan zijn: o

Bebouwing is alzijdig georiënteerd en hebben representatieve voor- en zijgevels.

o

Appartementsgebouwen mogen afwijken van gebruikelijke massa, opbouw en vorm.

o

Architectonische uitwerking en detaillering zijn eenvoudig, maar degelijk.

o

Onderste bouwlaag zo transparant mogelijk vormgegeven in relatie met de openbare ruimte met een nadruk op entreepartijen (zo min mogelijk gesloten gevels aan het maaiveld).

o

Materialen en kleuren zijn degelijk, ingetogen en in samenhang met de omgeving.

o

Gevels in hoofdzaak uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen.

o

Nutsvoorzieningen, trafo´s, afvalvoorzieningen, installaties en technische voorzieningen zijn een deel van ontwerpopgave en uitgangspunt is dat dit inpandig opgelost moet worden. Indien dat niet mogelijk is, moet de initiatiefnemer dit onderbouwen en in overleg treden met de gemeente om te kijken naar een oplossing.

-

Openbare ruimte rond deze ontwikkeling: In de huidige situatie staat op de Opaalstraat 1-5 een kantoorpand met daar rondom heen parkeerplaatsen (deels openbaar en deels privaat). De locatie wordt anders ingedeeld om voldoende ruimte te kunnen bieden aan de ontwikkeling conform de uitgangspunten uit de Gebiedsvisie. Daarbij schuift de rooilijn van de bebouwing richting de Opaalstraat. In het ontwerp van de openbare ruimte aan de Opaalstraat wordt gekeken hoe kan worden gereageerd op de ligging aan het Morslint.

-

Verkeer en parkeren: Aan de noordzijde van de locatie komt een openbaar parkeerterrein. Het parkeren voor bewoners en bezoekers wordt op eigen terrein opgelost in een grotendeels ondergrondse parkeerkelder die zowel onder het gebouw als onder het parkeerterrein doorloopt. De parkeergarage is toegankelijk via het parkeerterrein. De aansluiting moet zodanig zijn dat deze zorgt voor een veilige aansluiting op het wegennet, in de huidige situatie en rekening houdend met de toekomstige aanpassing van de inrichting van het kruispunt Dr Lelylaan/Barnsteenstraat conform het gemeentelijke programma van eisen voor geregelde kruispunten.

-

Programma: De initiatiefnemer heeft onderzoek gedaan naar wat ruimtelijk, technisch en financieel gezien haalbaar is. Daarbij is een belangrijk uitgangspunt geweest dat het parkeren voor bewoners en bezoekers ondergronds en op eigen terrein moet worden geregeld. De partij die de voorziene zorgwoningen zou afnemen heeft zich teruggetrokken. Gezien deze ontwikkeling, het feit dat in de Hoge Mors het aandeel sociale huurwoningen 44% is en de ontwikkeling aan de Robijnstraat 4 vooralsnog is komen te vervallen, is het voorstel om het programma ten opzichte van de Gebiedsvisie te wijzigen in ca. 50% sociale huurwoningen en ca. 50% middensegment huurwoningen of koopwoningen. Het totaal aantal te realiseren betaalbare woningen bedraagt ca. 107. De voorkeur van de gemeente heeft koopwoningen en is met de initiatiefnemer daar nog over in gesprek.

Pagina 9 van 16

Dit Kaderbesluit vormt de basis voor de te doorlopen ruimtelijke procedure. Na vaststelling van dit Kaderbesluit start de verdere uitwerking van het plan in participatie met de omgeving en de bestemmingsplanprocedure. Tevens wordt er met de initiatiefnemer een vervolgovereenkomst gesloten waarin het totale kostenverhaal wordt geregeld. Omgevingsaspecten De ontwikkeling van de Opaalstraat 1-5 van een kantoorlocatie naar woningbouw brengt met zich mee dat een ruimtelijke procedure moet worden doorlopen. In dat kader zal moeten worden aangetoond dat wordt voldaan aan de wettelijke omgevingsaspecten. Het is primair aan de ontwikkelaar om in het kader van die procedure het benodigde onderzoek hiervoor uit te voeren. Alhoewel formeel gezien de onderzoeken pas gereed hoeven te zijn bij het wijzigen van het bestemmingsplan, zal de ontwikkelaar worden verzocht om na vaststelling van het Kaderbesluit in elk geval alvast de volgende onderzoeken uit te voeren: - Akoestiek (wegverkeerslawaai, spoorweglawaai): met name ten aanzien van wegverkeerslawaai is het advies dit uit te voeren voordat wordt overgegaan naar het verder uitwerken van het bouwplan. Mogelijk dat het wegverkeerslawaai van de Dr. Lelylaan er toe leidt dat hogere waarden moeten worden aangevraagd. Dit laatste kan gepaard gaan met het maken van bepaalde ontwerptechnische maatregelen. -

Windhinder en schaduwonderzoek: het onderzoeken van deze thema’s is te adviseren in het kader van de belangen van en participatie met omwonenden. Daarbij is een goed windklimaat rondom de fietsonderdoorgang van de Damtunnel een aandachtspunt.

-

Verkeersonderzoek: uit verkeersonderzoek dat in het kader van het Ontwikkelperspectief De Mors is uitgevoerd blijkt dat het kruispunt Barnsteenstraat/Dr. Lelylaan een aandachtspunt is vanwege verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid. Het vroegtijdig uitvoeren van een verkeersonderzoek kan de feitelijke effecten van de ontwikkeling Opaalstraat 1-5 op voorgenoemde aspecten in beeld brengen. Op basis van dat onderzoek kunnen eventuele consequenties worden bepaald en wat daar zo nodig over moet worden opgenomen in het bestemmingsplan.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie Met de ontwikkelaar zullen na Kaderbesluit nadere afspraken worden gemaakt over duurzaamheid. Bij wet is bepaald dat het gebouw gasloos moet zijn en bijna energie neutraal (BENG). Verder zal in elk geval rekening moeten worden gehouden met de aandachtspunten die in dit gebied van de Hoge Mors gelden en in het Ontwikkelperspectief De Mors zijn vastgelegd:. - Benutten van duurzame energie en warmte. De toepassing van WKO in deze buurt is de meest waarschijnlijke alternatieve warmtebron. Bij toepassing van WKO wordt samengewerkt om deze bron optimaal te benutten; - Zo groen mogelijk inrichten van zowel de openbare ruimte als buitenruimtes bij de bebouwing, ten behoeve van biodiversiteit en een gezonde leefomgeving; Zoveel mogelijk energieneutraal, natuurinclusief, klimaatadaptief en circulair bouwen, transformeren en inrichten van de openbare ruimte. Daarbij is aandacht voor het tegengaan van zaken als hittestress en wateroverlast. De ontwikkelaar heeft aangegeven invulling te geven aan bovenstaand door: - De mogelijkheid voor toepassing voor WKO en zonnepanelen wordt onderzocht. -

Groene daken worden gerealiseerd indien mogelijk. Hemelwaterafvoer wordt gescheiden afgevoerd en er wordt zorg gedragen voor buffers. Pagina 10 van 16

- Er zal een materialenpaspoort worden opgesteld in het kader van circulaire economie. Ten aanzien van klimaatadaptie zal de ontwikkeling zich in elk geval moeten houden aan de Hemelwaterverordening. Vervolgtraject en planning - Het definitieve ontwerp en het uitvoeringsbesluit voor het Diamantplein, Granaatplein en Onyxstraat willen we als een aparte fase gaan uitvoeren wat betekent dat vanuit het wijkvervangingsproject Hoge Mors er naar verwachting in februari 2022 een uitvoeringsbesluit voor dit deelgebied aan uw raad wordt voorgelegd. Dit wordt in de komende periode verder onderzocht en de uitkomsten hiervan worden meegenomen in het Kaderbesluit van het wijkvervangingsproject Hoge Mors. -

Na Kaderbesluit Diamantplein e.o. zal de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5 als een initiatief derden traject worden voortgezet binnen het project Opaalstraat e.o. en richting een bestemmingsplanprocedure en omgevingsvergunning gaan. In dat traject worden ook afspraken gemaakt over aansluiting van de nieuwbouw op de omgeving, zoals bij de overige ontwikkelingen in de Hoge Mors. Deze woningbouwontwikkeling heeft geen directe impact voor het rioleringsproject.

Duurzaamheid: Met de ontwikkelaar van de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5 zullen na Kaderbesluit nadere afspraken worden gemaakt over de invulling van de duurzaamheidsmaatregelen, zoals eerder in dit voorstel beschreven. Hierbij zal in elk geval rekening moeten worden gehouden met de aandachtspunten die in dit gebied van de Hoge Mors gelden. In het verdere ontwerpproces voor herinrichting van de openbare ruimte in de Hoge Mors worden de volgende opgaven vanuit het wijkvervangingsproject Hoge Mors meegenomen: - Vervangen riolering voor een gescheiden rioolstelsel -

Vervangen rioolaansluitingen woningen en gebouwen

-

Aanbrengen van klimaatadaptieve maatregelen.

-

Vervangen verhardingen voor handboekmaterialen.

-

M.b.t. circulariteit worden bestaande materialen zoveel mogelijk hergebruikt en voor nieuwe materialen wordt rekening gehouden met het vervaardigingsproces.

-

Waar mogelijk vergroenen en toepassen en vergroten van de biodiversiteit.

Deze opgaven sluiten aan op de uitgangspunten die in het Ontwikkelperspectief De Mors zijn opgenomen ten aanzien van duurzaamheid en klimaatadaptatie: - Zo groen mogelijk inrichten van zowel de openbare ruimte als buitenruimtes bij de bebouwing, ten behoeve van biodiversiteit en een gezonde leefomgeving; -

Zoveel mogelijk energieneutraal, natuurinclusief, klimaatadaptief en circulair bouwen, transformeren en inrichten van de openbare ruimte. Daarbij is aandacht voor het tegengaan van zaken als hittestress en wateroverlast.

Financiën: Gerealiseerde plankosten project Diamantplein e.o. Vanwege de impact die de plannen hebben op de omgeving is besloten dat het noodzakelijk is om de losse initiatieven niet als zodanig te behandelen, maar gezamenlijk op te pakken, waarbij ook de inrichting van het openbaar gebied onderdeel dient te zijn van één integraal plan. De reeds gemaakte kosten van dit project kunnen niet volledig neergelegd worden bij de Pagina 11 van 16

initiatiefnemers (denk daarbij bijvoorbeeld aan participatie, het aanleggen van openbare parkeerplaatsen en een hoog ambitieniveau als het gaat om de inrichting van de openbare ruimte om het gewenste Hart van de Wijk te kunnen realiseren. Een en ander zoals opgenomen in de Retailvisie en het Beleidsakkoord van dit college. Om deze redenen is besloten om vanaf vaststelling van de Gebiedsvisie Diamantplein en omgeving niet meer te werken volgens de Werkwijzer Initiatieven Derden, maar volgens het Leids Planproces. Daarbij werden de kosten eerst geboekt op het krediet Initiatieven derden en na vaststelling van de gebiedsvisie op het krediet Plankosten definitiefase. Daarnaast is er ook nog een krediet beschikbaar gesteld voor de externe onderzoekskosten. Tot en met dit kaderbesluit bedragen de gerealiseerde plankosten € 610.000. De plankosten worden normaliter conform de revolving fund systematiek bij kaderbesluit weer teruggestort in respectievelijk het krediet Initiatieven derden en het krediet Plankosten definitiefase waarmee deze bedragen weer ingezet kunnen worden voor het opstarten van nieuwe projecten. Ook de kosten die gemaakt zijn ten laste van het krediet voor de externe onderzoeken moeten weer teruggestort worden in de reserve Grondexploitaties.

Zoals in de gebiedsvisie al was verwoord zullen deze terugstortingen voornamelijk mogelijk gemaakt moeten worden vanuit de verkoopopbrengst en erfpachtsuppletie Opaalstraat 1-5. Naar verwachting spreken we hier van een rendabele businesscase. Bij het vaststellen van dit besluit is er nog geen dekking beschikbaar, of voldoende zekerheid omtrent het realiseren van deze dekking door grondverkoop voor het realiseren van de terugstorting van deze middelen. De gesloten intentieovereenkomst met OPAAL1 B.V. biedt hiertoe nog onvoldoende zekerheid. Verwacht wordt dat hierover wel voldoende zekerheid bestaat bij het aangaan van de vervolgovereenkomst. Voor het terugstorten van de gerealiseerde plankosten zal te zijner tijd een voorstel aan uw raad worden voorgelegd om de opbrengsten vanuit de grondverkoop te storten in de reserve grondexploitaties. Daarna kan uit de reserve Grondexploitaties het bedrag dat besteed is vanuit het krediet Plankosten definitiefase onttrokken worden aan de reserve en gestort worden in de reserve Bedrijfsvoering plankosten waarmee het weer beschikbaar komt voor de voorfinanciering van nieuwe gemeentelijke projecten vanuit het krediet Plankostren definitiefase. Vanuit de reserve Grondexploitaties kan dan ook het krediet Initiatieven derden opgehoogd worden voor de voorfinanciering van initiatieven van derden.

Plankosten na kaderbesluit Voor de begeleiding van de ontwikkelaar van de Opaalstraat 1-5 zal de gemeente ook nog plankosten maken. Het project Opaalstraat 1-5 gaat na dit kaderbesluit verder als een los project volgens de Werkwijzer Initiatieven derden. Het project zal zich voornamelijk gaan richten op het realiseren van de ontwikkelopgave van de Opaalstraat 1-5 door de ontwikkelaar OPAAL1 B.V. Hiervoor zal door het managementteam Stedelijke Ontwikkeling een projectbudget beschikbaar worden gesteld vanuit het krediet Initiatieven derden. Ook is er financiële ruimte nodig voor het afronden van afspraken met het winkelcentrum (o.a. de aanleg van de laad- en losplaats). De kosten met betrekking tot het winkelcentrum worden deels gedekt uit de anterieure overeenkomst die met de eigenaar is gesloten. Voorgesteld wordt de voorgefinancierde middelen na de vervolgovereenkomst met OPAAL1 B.V. terug te storten in de reserve Grondexploitaties vanuit de verkoopopbrengst en erfpachtsuppletie Opaalstraat 1-5. Voor de verdere ontwikkeling van de Robijnstraat 4 worden geen kosten gereserveerd. Mocht de ontwikkeling Robijnstraat toch weer opgestart worden, dan zal middels een Intentieovereenkomst dekking gezocht worden voor de te maken plankosten.

Pagina 12 van 16

Kosten herinrichting Diamantplein Bij de begroting 2021 is voor de herinrichting van de openbare ruimte een investering van € 840.000 opgenomen in het Meerjaren Investeringsprogramma (MIP). Deze investering wordt gedekt door een kapitaallast van € 29.400 vanaf 2023. De gemeente zal vanuit het Wijkvervangingsproject Hoge Mors het Diamantplein gaan herinrichten. Vanuit het project Diamantplein is tot aan dit kaderbesluit het schetsontwerp voor het gehele plein opgesteld en dit maakt onderdeel uit van de totaal gerealiseerde plankosten. Indien ten tijde van de uitvoering van de openbare ruimte van het Wijkvervangingsproject Hoge Mors de locatie Robijnstraat 4 nog niet tot ontwikkeling is gekomen, dan zal slechts een deel van het verblijfsplein kunnen worden gerealiseerd. Tot het moment dat de locatie Robijnstraat 4 tot ontwikkeling komt zal het resterende investeringsvolume voor de laatste fase van het verblijfsplein van het Diamantplein opgenomen blijven in het meerjareninvesteringsplan. Daarmee kan het verblijfsplein worden vergroot conform de kaders van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. De kosten voor de realisatie van een deel van het verblijfsplein, waarbij het huidige pand aan de Robijnstraat 4 blijft staan, zijn geraamd op € 460.000.

Dit is voor de herinrichtingskosten, de bijkomende kosten voor engineering en directievoering, 10% onvoorziene kosten en plankosten voor het uitwerken van het schetsontwerp door het Wijkvervangingsproject Hoge Mors inclusief de participatie. Het Wijkvervangingsproject Hoge Mors zal bij uitvoeringsbesluit uw raad vragen om een krediet beschikbaar te stellen voor de uitvoering. De kostenraming van het hele verblijfsplein en de herinrichting van de 15 openbare parkeerplaatsen Opaalstraat bedraagt in totaal € 840.000. In het meerjareninvesteringsplan resteert hiervoor derhalve € 380.000 voor inrichting van het restantdeel van het verblijfsplein wanneer Robijnstraat 4 tot ontwikkeling komt. Dekkingsmiddelen door grondverkoop en erfpachtopbrengsten De gerealiseerde en nog te maken kosten van het project moeten voornamelijk gedekt worden uit het omzetten van de erfpacht en verkoop van grond van Opaalstraat 1-5. Naar verwachting spreken we hier van een rendabele businesscase. Voor het omzetten van de erfpacht en de verkoop van de grond is inmiddels een eerste aanzet gegeven door middel van het ondertekenen van een intentieovereenkomst. Verder wordt voorgesteld om de inkomsten vanwege de herontwikkelingen binnen de scope van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. toe te voegen aan de reserve grondexploitaties en te oormerken voor de realisatie van de gebiedsvisie Diamantplein e.o.

In dit geval stellen we dat ook voor ten aanzien van de erfpachtopbrengsten. Dit in afwijking van de gangbare methode om die eerst ten gunste te laten komen van de erfpachtexploitatie, en pas via een jaarlijkse vrijval ten gunste van de reserve grondexploitaties te brengen. Vanwege de langjarige duur van de ontwikkeling kan op deze manier gegarandeerd worden dat inkomsten uit het gebied ook daadwerkelijk ten goede komen aan de beoogde investeringen in o.a. de openbare ruimte en duurzaamheid in hetzelfde gebied. Beheerkosten Ten opzichte van de huidige situatie zijn de extra beheer- en onderhoudskosten die voortkomen uit het schetsontwerp voor het plein geraamd op ca. € 7.640 per jaar. Dekking van deze extra beheer- en onderhoudskosten is voorzien uit de additionele structurele inkomsten via Algemene Uitkering en OZB door areaaluitbreiding wegens woningbouw aan de Opaalstraat 1-5. Hier komen ca. 107 appartementen, waar nu nog een kantoorpand staat.de Opaalstraat 1-5.

Pagina 13 van 16

Inspraak/participatie: Inspraak tot nu toe Op meerdere momenten en via meerdere kanalen heeft er tussen de vaststelling van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. en dit Kaderbesluit participatie plaatsgevonden. • Kerngroep van bewoners Er is regelmatig overleg geweest met een kerngroep van bewoners. Deze groep is geïnformeerd over de stand van zaken van de ontwikkelingen in het gebied en het proces richting Kaderbesluit. • Ontwerpgroep openbare ruimte Met een ontwerpgroep, bestaande uit bewoners en een ondernemer (de eigenaar van de viskraam op het Diamantplein), is in twee sessies een schetsontwerp gemaakt voor het Diamantplein. • Participatie schetsontwerp openbare ruimte Diamantplein en het schetsontwerp woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5 Op 14 december 2020 heeft een digitale informatiebijeenkomst plaatsgevonden. In deze sessie waren, exclusief de organisatoren, 46 deelnemers aanwezig. Tijdens deze informatiebijeenkomst zijn er presentaties gegeven over het schetsontwerp voor de openbare ruimte van het Diamantplein en het schetsontwerp voor de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5. Ook is er een toelichting gegeven op het proces richting dit Kaderbesluit. Na afloop zijn de presentaties en het verslag rondgestuurd aan de deelnemers en belanghebbenden die zich hiervoor hadden aangemeld. Via de chatfunctie konden de deelnemers vragen stellen.

De meeste vragen en opmerkingen betroffen groen, verkeer/parkeren en zorgen over windhinder als gevolg van de nieuwbouw Opaalstraat 1-5. In het kader van het bestemmingsplan zal er onafhankelijk onderzoek worden gedaan naar windhinder. Dit onderzoek maakt deel uit van de stukken die ter inzage worden gelegd in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Gezien het aantal deelnemers, omdat een digitale informatiebijeenkomst zich minder goed leent voor raadplegen en om bewoners in de gelegenheid te stellen om in gesprek te gaan met de gemeente, zijn er twee telefonische spreekuren gehouden en konden belanghebbenden tevens vragen of opmerkingen per e-mail sturen. Er is geen gebruik gemaakt van het telefonische spreekuur. Per e-mail zijn er 2 vragen binnengekomen welke windhinder en fietsparkeervoorzieningen betroffen. Toekomstige participatie en inspraak De verdere uitwerking van het schetsontwerp voor de openbare ruimte wordt meegenomen in het participatietraject van het wijkvervangingsproject Hoge Mors. De verdere uitwerking van de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5 binnen de kaders van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. en dit Kaderbesluit stemt de initiatiefnemer in goed overleg met de gemeente af met omwonenden en andere belanghebbenden in een tweede participatieronde.

De gemeente informeert ook omwonenden via een brief over het proces en neemt hier deel aan, maar de regie ligt bij de iniatiefnemer. Bij de formele aanvraag om juridisch planologische medewerking aan dit initiatief, geeft de initiatiefnemer aan hoe hij omgegaan is met het participatieproces. Dat is dus bijvoorbeeld bij het verzoek om een nieuw (postzegel) bestemmingsplan.

Pagina 14 van 16

Evaluatie: Na iedere fase wordt een evaluatie gedaan van de gebruikte technieken en oplossingen. In de volgende fases wordt er lering getrokken uit voorgaande fases. Bijgevoegde informatie: N.v.t.

Pagina 15 van 16

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0013 van 2021), mede gezien het advies van de commissie Stedelijke Ontwikkeling, BESLUIT Het Kaderbesluit Diamantplein e.o. te nemen door: 1. inkomsten vanwege herontwikkelingen binnen de scope van de gebiedsvisie Diamantplein toe te voegen aan de reserve Grondexploitaties en te oormerken voor de realisatie van de gebiedsvisie Diamantplein, zo dus ook de inkomsten uit erfpachtsuppletie en koopsom bloot eigendom bij de Opaalstraat. Vanwege de langjarige duur van de ontwikkeling kan op deze manier gegarandeerd worden dat inkomsten uit het gebied ook daadwerkelijk ten goede komen aan de beoogde investeringen in o.a. de openbare ruimte en duurzaamheid in hetzelfde gebied; 2.

vaststelling van de volgende kaders en randvoorwaarden voor de woningbouwontwikkeling Opaalstraat 1-5, welke niet eerder zijn vastgesteld in of afwijken van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. en het Ontwikkelperspectief De Mors; a. in afwijking van de Gebiedsvisie Diamantplein e.o. het woningbouwprogramma als volgt vast te stellen: ca. 50% sociale huurwoningen en ca. 50% middeldure huur- of koopwoningen. Het totaal aantal te realiseren woningen bedraagt ca. 107; b. duurzaamheid en klimaatadaptatie: er wordt een gasloos gebouw gerealiseerd, dat voldoet aan de BENG normen (normering voor energieneutraal bouwen); i. de mogelijkheid voor toepassing voor WKO en zonnepanelen wordt onderzocht; ii. groene daken worden gerealiseerd indien mogelijk. iii. hemelwaterafvoer wordt gescheiden afgevoerd en er wordt zorg gedragen voor buffers; iv. er zal een materialenpaspoort worden opgesteld in het kader van circulaire economie.

Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

Pagina 16 van 16