RV 21.0007 Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021

RAADSVOORSTEL

Rv. nr.: 21.0007

B en W-besluit d.d.: 09-02-2021 B en W-besluit nr.: 21.0056

*Z1C531BDEF2* Naam programma: 06 Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 Aanleiding: In april 2020 heeft wethouder Fleur Spijker middels een wethoudersbrief de Doelgroepenverordening aangekondigd en het belang ervan: de gemeente heeft de ambitie stadsbreed 30% sociale- en 20% middeldure huurwoningen te realiseren en voor langere tijd in deze prijscategorie te behouden. Hiervoor heeft de gemeente naast privaatrechtelijke instrumenten aanvullend ook de inzet van publiekrechtelijk juridische instrumenten nodig. In dit geval betreft dat het bestemmingsplan en de zogeheten Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 (hierna: Doelgroepenverordening). Hiermee worden de, in de Uitvoeringsagenda Wonen vastgestelde, spelregels van sociale en middeldure huurwoningen zowel op privaatrechtelijke als publiekrechtelijke manier geborgd en gelijk getrokken voor alle grote projecten. Het College van B&W heeft daarom een concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 opgesteld en deze op 6 oktober 2020 vastgesteld voor de inspraak (BW 20.0470). De inspraakperiode liep van 16 oktober t/m 26 november 2020.

Doel: Door de Doelgroepenverordening vast te stellen, kan er bij toekomstige projecten vanuit het bestemmingsplan (en later het Omgevingsplan) een percentage sociale en/of middeldure huur worden vastgelegd en van daaruit worden verwezen naar de Doelgroepenverordening met de regels voor sociale en middeldure huur. De Doelgroepenverordening is een uitwerking van de door uw raad in de Woonvisie en Uitvoeringsagenda reeds vastgestelde spelregels. Kader: • Woonvisie Leiden 2020-2030 (RV 19.0104) •

Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 (RV 19.0104)

•

Wet ruimtelijke ordening

•

Wethoudersbrief ‘Wijze van vastleggen voorwaarden sociale en middeldure huur door marktpartijen’ d.d. 09-04-2020

Woonvisie Leiden 2020-2030 en Uitvoeringsagenda Leiden 202-2023: De Doelgroepenverordening is een uitwerking van de spelregels sociale en middeldure 1/12

huurwoningen die zijn vastgesteld in de Uitvoeringsagenda met als voornaamste doel voldoende sociale en middeldure huurwoningen te laten realiseren en deze voor langere tijd te behouden voor de bijbehorende doelgroepen. De Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Vervolgens kunnen in een Doelgroepenverordening de regels worden vastgesteld voor deze woning categorieën. De Doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. Overwegingen: Dit voorstel betreft een uitwerking van een onderdeel van de Uitvoeringsagenda Wonen 20202023: de spelregels rondom sociale en middeldure huur. Het doel van deze spelregels is dat er voldoende sociale en middeldure huurwoningen worden gebouwd en voor langere tijd worden behouden. Met het vaststellen van de Doelgroepenverordening borgen we deze spelregels en kan er bij toekomstige projecten vanuit het bestemmingsplan (en later het Omgevingsplan) worden verwezen naar de Doelgroepenverordening met daarin de regels voor sociale en middeldure huur.

De inhoud van de spelregels verandert daarmee niet, deze blijft hetzelfde zoals reeds in de Uitvoeringsagenda vastgesteld. Belangrijk om hierbij te vermelden: de Doelgroepenverordening bepaalt niet het percentage sociale en/of middeldure huurwoningen in een project, maar geeft de spelregels aan waaraan gehouden moet worden als deze percentages zijn vastgelegd in het bestemmingsplan (en later het Omgevingsplan). Doelgroepenverordening bepaalt niet het woonprogramma, wel de spelregels Voor de volledigheid is het nog goed om hier te benoemen dat de ambitie om 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huur woningen toe te voegen, stadsbreed geldt. Het woonprogramma blijft dus maatwerk per project. De Doelgroepenverordening bepaalt niet het woonprogramma, maar stelt regels over huurprijsgrenzen, maximale jaarlijkse huurprijsstijgingen, de minimale instandhoudingstermijn per segment voordat uitponding mogelijk wordt en de beschrijving van de doelgroep en manier van toewijzen voor sociale huurwoningen. Per project wordt afgesproken welke percentages van de verschillende woningcategorieën er op de betreffende locatie worden gebouwd.

De op projectniveau afgesproken percentages sociale en/of middenhuur worden bij gemeentelijke grondposities in een tender of verkoopovereenkomst meegenomen, en bij niet-gemeentelijke locaties aan de voorkant vastgesteld in een anterieure overeenkomst of intentieovereenkomst. Vervolgens wordt het afgesproken percentage sociale huur en/of middeldure huur in het betreffende bestemmingsplan (en straks Omgevingsplan) geregeld in de vorm van een voorwaardelijke verplichting. Om de Doelgroepenverordening juridische doorwerking te laten hebben, is een koppeling met het bestemmingsplan noodzakelijk. In nieuwe bestemmingsplannen waar sociale en/of middeldure huur speelt, zal via de begripsomschrijving van de planregels een koppeling worden gelegd. NB: Op het moment dat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet de bestemmingsplannen over gaan naar het Omgevingsplan dient daar waar in dit stuk “bestemmingsplan” staat, dat gelezen te worden als “Omgevingsplan”.

2/12

Interpretatie spelregels huurprijsgrenzen middeldure huur Bij het opstellen van dit raadsvoorstel werd duidelijk dat de spelregels uit de verordening soms lastig te interpreteren zijn, met name de regels over de huurprijsgrenzen voor middeldure huurwoningen (artikel 2, lid 2, 4 en 6). Om onduidelijkheid te voorkomen volgt hieronder een korte toelichting. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen: 1. De aanvangshuurprijs – artikel 2, lid 2 Dit is de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst; dit betreft dus de huurprijs op het moment dat er een nieuwe huurder in de woning komt. De aanvangshuurprijs van middeldure huurwoningen moet gedurende de instandhoudingstermijn (15 jaar) binnen de minimale en maximale prijsgrens vallen zoals die in de Uitvoeringsagenda is gedefinieerd. De ondergrens is de geldende liberalisatiegrens, deze wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. De bovengrens is €1000,-. Dit betekent dat de huurprijs bij de eerste verhuring na oplevering tussen de liberalisatiegrens en €1000,- moet liggen. 2. Het moment waarop de indexering van de bovengrens van de aanvangshuurprijs mag starten – artikel 2, lid 4 Gedurende de looptijd van de Uitvoeringsagenda (2020 tot en met 2023) geldt verder dat de indexering van de bovengrens van €1000,- start op 1 januari van het jaar na het jaar waarin de eerste verhuur na oplevering plaatsvond.

Het maakt daarbij niet uit of een deel van de woningen uit het project pas later voor het eerst wordt verhuurd (als een gebouw bijvoorbeeld in fases wordt opgeleverd). Vanaf 1 januari 2024 wordt de bovengrens sowieso jaarlijks geïndexeerd. De hoogte van de indexering is in beide gevallen Consumentenprijsindex + 1,5%. 3. De jaarlijkse stijging van de huurprijs voor zittende huurders - artikel 2, lid 6 De huurprijs voor zittende huurders mag jaarlijks stijgen. Volgens de Doelgroepenverordening mag dit met Consumentenprijsindex + 1,5%. Vanuit de Rijksoverheid is echter aangekondigd dat dit wordt gemaximaliseerd naar CPI + 1% (geldt zodra de Wet maximering huurprijsverhogingen is vastgesteld). Zodra deze wet in gaat overruled dit de bepaling uit de Doelgroepenverordening. 4. De huurprijs voor zittende huurders blijft binnen de bandbreedte - artikel 2, lid 7 In de verordening is daarnaast geregeld dat de jaarlijkse verhoging van de huurprijs, gedurende de instandhoudingstermijn (15 jaar) niet mag leiden tot overschrijding van de bandbreedte die voor de aanvangshuurprijs is aangegeven. Oftewel: de huurverhogingen die de verhuurder doorvoert, mogen er niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale aanvangshuurprijs die in enig jaar geldt.

Mogelijk houden van maatwerk: De Doelgroepenverordening gaat gelden voor alle grotere nieuwbouwprojecten waarbij het percentage sociale en middeldure huurwoningen opgenomen is in het bestemmingsplan. Dit geldt dan zowel voor particuliere verhuurders als voor bijvoorbeeld woningbouwcorporaties. Hiermee worden de regels voor al deze projecten gelijk getrokken. We willen echter wel maatwerk kunnen blijven leveren bij projecten waar dat echt nodig is. Dit kan door bij uitzondering de verwijzing naar de Doelgroepenverordening niet op te nemen in het betreffende bestemmingsplan. De Doelgroepenverordening is dan automatisch ook niet van toepassing. In dat geval kunnen de gewenste regels in een anterieure overeenkomst worden opgenomen, de gemeente is dan wel afhankelijk van het bereiken van overeenstemming hierover. Uitzonderingen zijn denkbaar om bijvoorbeeld huisvesting specifiek voor jongeren of studenten mogelijk te maken. Maar ook bij 3/12

projecten waarvan het woonprogramma al vastgesteld was (in overeenkomst met ontwikkelaar of college/raadsbesluit) vóór vaststelling van de Woonvisie 2020-2030 en waar anders een strijdigheid zou ontstaan, zie ook het kopje hieronder. Met deze mogelijkheid kan dit worden voorkomen. Hoe om te gaan met al lopende projecten? Zoals eerder ook in de wethouderbrief van 9 april 2020 aangekondigd, gelden de voorwaarden die we aan het bouwen van middeldure en sociale huurwoningen stellen in ieder geval voor alle projecten die na het vaststellen van de Woonvisie en Uitvoeringsagenda Wonen (14 november 2019) zijn of worden aangevraagd. Voor al lopende projecten/ontwikkelingen geldt: bij zoveel mogelijk projecten worden de voorwaarden redelijkerwijs ook vastgesteld. We beoordelen alle projecten die vóór 14 november 2019 al in ontwikkeling waren naar billijkheid en redelijkheid. Voor projecten waar al een ontwerp bestemmingsplan, kaderbesluit, nota van uitgangspunten of een anterieure overeenkomst met afspraken over het woningbouwprogramma zijn vastgesteld vóór 14 november 2019 worden deze voorwaarden niet nog extra toegevoegd (tenzij zij deze al onderdeel waren van de afspraken), aangezien deze projecten al te ver in het planvormingsproces zijn. Vanwege de woningbouwimpuls subsidie wordt voor het projectgebied Werninkterrein een uitzondering gemaakt m.b.t.

de indexering regel van de maximale aanvangshuurprijs (bovengrens) voor middeldure huurwoningen. In de subsidieregeling van BZK is namelijk een definitie opgenomen over het bepalen van de bovengrens voor middeldure huurwoningen. Dit houdt in dat de indexering niet wordt ‘bevroren’ tot en met 2023, maar dat de bovengrens vanaf 2020 wordt geïndexeerd met het percentage waarmee het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag (liberalisatiegrens) jaarlijks wordt gewijzigd. Juridisch gezien is deze uitzondering mogelijk te maken door de verwijzing naar de Doelgroepenverordening niet op te nemen in het betreffende bestemmingsplan, de Doelgroepenverordening is daarmee niet van toepassing. Het is dan wel van belang dat de overige spelregels over sociale en middeldure huur uit de Uitvoeringsagenda in een overeenkomst worden geborgd. Hiermee wordt dezelfde methodiek gehanteerd als bij de Lammenschansdriehoek waarvoor ook een woningbouwimpuls subsidie is verstrekt. Handhaving In de spelregels zoals vastgelegd in de Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 is opgenomen dat de verhuurder jaarlijks rapporteert, gedurende 20 jaar, door middel van een accountantsverklaring. Om de financiële last voor accountantskosten bij eigenaren te beperken komen we tot het voorstel om driejaarlijks (i.p.v.

jaarlijks) een accountantsverklaring te vragen, te starten na het jaar van oplevering. Door de verhuurder te verplichten een jaarlijkse rapportage en driejaarlijkse accountantsverklaring aan te leveren, is de bewijslast zoveel mogelijk bij de verhuurder neergelegd. Indien wordt geconstateerd dat een verhuurder een bepaling overtreedt of als uit de controle van de verplicht jaarlijks aangeleverde rapportage blijkt dat de verhuurder in overtreding is, zal handhavend worden opgetreden. Dit gebeurt in beginsel door het opleggen van een last onder dwangsom die is gericht op het beëindigen van de geconstateerde overtreding. Om ervoor te zorgen dat een dwangsom voldoende afschrikkende werking heeft, moet deze voldoende hoog zijn. Daarvoor zal het potentieel financieel gewin dat verhuurder kan bereiken door zich niet aan het bepaalde in de verordening te houden, worden berekend. Op basis daarvan wordt de 4/12

dwangsom op een veelvoud daarvan gesteld. Bij een eerste overtreding die relatief licht is kan dat om 2 maal het potentieel gewin gaan maar bij herhaalde overtredingen of bij zwaardere overtredingen kan dat nog een of meerdere factoren hoger zijn. Financiën: Dit voorstel kent geen financiële consequenties. De controle op de jaarlijkse rapportages en (indien nodig) handhaving vraagt om medewerking van meerdere teams binnen de ambtelijke organisatie. Hierover zijn afspraken gemaakt met de betreffende teams. De betreffende teams hebben toegezegd de ingeschatte hoeveelheid werk met de reeds beschikbare capaciteit te kunnen opvangen. Inspraak/participatie: Voor het opstellen van de woonvisie en bijbehorende uitvoeringsagenda is de gemeente destijds in gesprek gegaan met betrokkenen uit de stad door de ‘Middag van het Wonen’ (15 april 2019) te organiseren. Omdat de Doelgroepenverordening een uitwerking is van een onderdeel van de Uitvoeringsagenda is ervoor gekozen om niet een apart participatietraject te organiseren voor het opstellen van de Doelgroepenverordening. De inspraakprocedure liep van 16 oktober t/m 26 november 2020. Alle genodigden voor de ‘Middag van het Wonen’ en andere, bij ons bekende, geïnteresseerde partijen zijn actief hierover geïnformeerd. Schriftelijk zijn in totaal 5 inspraakreacties ingediend waaronder een aantal gezamenlijke reactie.

De reacties komen van verschillende, uiteenlopende partijen: bewoners(verenigingen), een marktpartij, corporaties en huurdersorganisaties. Daarbij is op te merken dat de inspraakronde door een aantal partijen opnieuw is aangegrepen om de inhoud van de spelregels ter discussie te stellen. De strekking van de reacties loopt daarbij uiteen, zo vind de ene partij de verordening te ver gaan en andere insprekers juist niet ver genoeg gaand. Echter, deze spelregels zijn kort geleden bij het vaststellen van Uitvoeringsagenda nog uitvoerig besproken en vastgesteld door de raad. In de beantwoording is daarom meerdere malen aangegeven dat het college geen reden ziet om de inhoud van de spelregels opnieuw ter discussie te stellen. Het feit dat er zowel insprekers zijn die zich uitspreken voor stringentere regelgeving als voor minder strenge regelgeving, onderstreept de mening van het college dat met de deze set spelregels een goede balans is gevonden. De inspraak reacties geven geen aanleiding om ingrijpende wijzigingen te doen in de concept verordening. Wel is er een bepaling toegevoegd n.a.v. inspraakreactie 5g. In deze gezamenlijke reactie van drie woningbouwcorporaties pleiten de corporaties voor het opnemen van een omschrijving van de doelgroep voor middeldure huurwoningen.

Het college is het eens met de beredenering van de woningbouwcorporaties en vindt het belangrijk dat middeldure huurwoningen terecht komen bij de bestemde doelgroep. Op deze manier wil het college deze doelgroep, waaronder ook veel starters, meer perspectief bieden op een woning passend bij hun inkomen. Daarnaast was het n.a.v. de inspraakreacties nodig om op verschillende plekken verduidelijking in de tekst aan te brengen, of tekstuele aanpassingen te doen tbv juridische correctheid. Ook zijn er een aantal ambtelijke, tekstuele wijzigingen voorgesteld vanwege juridische correctheid. De inspraakreacties alsmede de antwoorden hierop, zijn schematisch weergegeven in de bijlage ‘Nota van beantwoording inspraakreacties concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021’. Tevens is de (vertrouwelijke) bijlage ‘Gebundelde inspraakreacties concept Verordening 5/12

doelgroepen woningbouw Leiden 2021’ bijgevoegd met hierin een integraal overzicht van alle inspraakreacties. De voorgestelde wijzigingen zijn weergegeven in de laatste kolom van het schema in de Nota van beantwoording. Evaluatie: Als de Doelgroepenverordening enige tijd in werking is getreden zal worden gekeken of de betreffende regelgeving voldoende ondersteunend is voor het bijdragen aan de doelen uit de Woonvisie Leiden 2020-2030. Mocht het nodig blijken dan kan de verordening op onderdelen worden aangepast. Dit evaluatiemoment zal niet eerder plaatsvinden dan 2 jaar na het in werking treden van de verordening en is afhankelijk van of er voldoende projecten zijn opgeleverd die onder de Doelgroepenverordening vallen. Bijgevoegde informatie: 1. “Nota van beantwoording Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021’ 2. VERTROUWELIJK ‘Gebundelde inspraakreacties concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021’

6/12

RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel 21.0007 van 2017), mede gezien het advies van de commissie, BESLUIT 1. De Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 vast te stellen, luidende aldus:

Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 De raad van de gemeente Leiden; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; Gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet en de artikelen 1.1.1, eerste lid en 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening; B E S L U I T vast te stellen de: Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 Artikel 1: Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanvangshuurprijs: de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst; b. College: het college van burgemeester en wethouders van Leiden; c. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet; d. Sociale huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1., eerste lid, onder d van het Besluit ruimtelijke ordening; e. Huurprijs: de prijs die bij huur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte; f. Inkomen: rekeninkomen als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag; g. Middeldure huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening; Artikel 2: Huurprijsgrenzen 1. De aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. 2.

De aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen dient tenminste boven het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag te blijven met een maximum van € 1000,- (prijspeil 2021-2023). 3. De in het eerste lid bedoelde aanvangshuurprijs en de in het tweede lid bedoelde minimale aanvangshuurprijs worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag. 4. De in het tweede lid bedoelde maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd, voor het eerst uiterlijk per 1 januari 2024. De indexering start niet eerder dan op 1 januari van het jaar na het jaar waarin de eerste verhuur na oplevering plaatsvond indien de eerste verhuur na oplevering vóór 1 januari 2024 plaatsvindt. De indexering is overeenkomstig de consumentenprijsindex alle huishoudens van het Centraal Bureau voor de Statistiek, verhoogd met 1,5%. 5. De hoogte van de aanvangshuurprijs van sociale huurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur na oplevering gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, met toepassing van het derde lid, op of onder het maximale bedrag bedoeld in het eerste lid van dit artikel te blijven. 7/12

6. De huurprijs van middeldure huurwoningen mag door de verhuurder jaarlijks worden geïndexeerd. De indexering is overeenkomstig de consumentenprijsindex alle huishoudens van het Centraal Bureau voor de Statistiek, verhoogd met ten hoogste 1,5%. 7. De hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur na oplevering gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, met toepassing van het derde en vierde lid, te blijven binnen de bandbreedte als bedoeld in het tweede lid van dit artikel. Artikel 3: Doelgroepen 1. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een jaarlijks bruto-inkomen van hoogstens de DAEB-norm. 2. Als doelgroep voor middeldure huurwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een jaarlijks bruto-inkomen van hoogstens 1,5 maal de DAEB-norm.

Artikel 4: Instandhoudingstermijn 1. Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor de maximale huurprijsgrens, zoals bedoeld in artikel 2, eerste lid beschikbaar te blijven. 2. Middeldure huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 15 jaar na de eerste ingebruikname voor de maximale huurprijsgrens, zoals bedoeld in artikel 2, tweede lid beschikbaar te blijven. 3. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen zoals genoemd in het eerste lid geldt niet voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet. Artikel 5 Toewijzing sociale huurwoningen Iedere sociale huurwoning dient gedurende de termijn als bedoeld in artikel 4, eerste lid te worden aangeboden en te worden toegewezen via het regionale woonruimteverdeelsysteem conform het daarover gestelde in de vigerende regionale Huisvestingsverordening. Artikel 6: Hardheidsclausule Het college is bevoegd in uitzonderlijke gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 7: Rapportageverplichting 1.

De verhuurder dient gedurende de instandhoudingstermijn zoals bedoeld in artikel 4, jaarlijks een rapportage te overleggen waaruit blijkt dat ten aan zien van de verhuur is voldaan aan de verplichtingen voortvloeiend uit deze verordening. 2. De in het eerste lid bedoelde rapportage dient op 1 april van het jaar volgende op het jaar van rapportage te zijn overlegd op een door het college voor te schrijven wijze en volgens een door het college vast te stellen format. 3. De rapportage als bedoeld in het eerste lid dient in het eerste jaar na eerste verhuur en vervolgens in het derde, het zesde, het negende, het twaalfde, het vijftiende en indien van toepassing het achttiende en twintigste jaar na eerste verhuur, vergezeld te gaan van een controleverklaring van een gecertificeerde registeraccountant. 4. Het gestelde in dit artikel geldt niet voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet. Artikel 8: Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op de dag na die waarop zij bekend gemaakt is. Artikel 9: Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021.

8/12

Toelichting Aanleiding en doel De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De Doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De Doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op (ver)nieuwbouw. Sinds 1 juli 2017 kan de gemeente ook sturen op toevoeging van de categorie middeldure huurwoningen. Deze mogelijkheid, de woningbouwplannen en de volkshuisvestelijke doelen van de gemeente Leiden zoals ook vastgelegd in de Woonvisie Leiden 2020-2030 en Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 vormen de uitgangspunten voor deze Doelgroepenverordening. Om de Doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de Doelgroepenverordening worden toegepast. Op het moment dat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet de bestemmingsplannen over gaan naar het Omgevingsplan (van rechtswege) dient waar in deze regeling “bestemmingsplan” staat, dat gelezen te worden als “Omgevingsplan”.

In deze verordening zijn de categorieën sociale huurwoning en middeldure huurwoning opgenomen. De maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen wordt hiermee vastgelegd. Deze grens moet de gemeente bepalen. De Doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroep de te bouwen sociale huurwoningen bedoeld zijn. De doelgroep wordt bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. De verordening regelt ook dat de sociale en de middeldure huurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven. Hiervoor zijn de minimale instandhoudingstermijnen opgenomen.

Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Definities De inhoud van a. tot en met d. en f. spreekt voor zich. Bij e. huurprijs, betekent het ‘enkele gebruik van een woonruimte’ de huurprijs zonder servicekosten of voorschot voor nutsvoorzieningen. Bij g. middeldure huurwoning: omwille van de toepasbaarheid van deze verordening wordt het begrip ‘middeldure huurwoning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 2 Huurprijsgrenzen Dit artikel omschrijft de bandbreedte waarbinnen de huurprijsgrenzen van sociale en middeldure huurwoningen moeten blijven. Bij het bepalen van de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning en de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij de bestaande huurtoeslaggrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Daarmee sluit de grens aan bij de bedragen zoals genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid onder d en j van het Besluit ruimtelijke ordening. Die grens bedraagt € 737,14 (prijspeil 2020). De bovengrens voor een middeldure huurwoning is bepaald op € 1.000. Deze bovengrens is overeenkomstig de grens die gehanteerd wordt in de ‘Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 20202023’. Na afloop van de Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 kan deze bovengrens mogelijk worden aangepast.

De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd. De minimale aanvangshuurprijs voor een middeldure huurwoning wordt jaarlijks geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag. Hiermee is aansluiting gezocht bij de huurtoeslaggrens zoals de rijksoverheid hanteert voor zelfstandige woonruimten. Indien deze stijgt dan gebeurt dat op basis van de consumentenprijsindex alle huishoudens.

9/12

De indexeringsgrondslag van de bovengrens van de middeldure huurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een koppeling aan de jaarmutatie van de consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar. De indexering is overeenkomstig de CPI verhoogd met 1,5%. Gedurende de looptijd van de Uitvoeringsagenda (2020 tot en met 2023) start de indexering van de bovengrens van de middeldure huurwoningen niet eerder dan op 1 januari van het jaar na het jaar waarin de eerste verhuur na oplevering plaatsvond. Vanaf 1 januari 2024 start de indexering sowieso. De huurverhogingen voor middeldure huurwoningen die de verhuurder doorvoert, mogen er niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale aanvangshuurprijs die in enig jaar geldt. Er is derhalve een plafond voor de te vragen huurprijs in de instandhoudingstermijn. Deze verordening regelt daarnaast ook de maximale hoogte van de jaarlijkse huurverhoging die de verhuurder aan zittende huurders van middeldure huurwoningen oplegt. De jaarlijkse toegestane huurverhoging is overeenkomstig de consumentenprijsindex verhoogd met ten hoogste 1,5%. Dit staat los van eventuele andere afspraken hierover of wettelijke beperkingen omtrent huurprijzen.

Op het moment van vaststellen van deze verordening is bekend dat er bij de Rijksoverheid een wettelijke regeling in de maak is omtrent de jaarlijkse verhoging van huurprijzen van sociale en vrije markt huurwoningen. Mocht deze wetswijziging in gaan en meer beperkend zijn dan de regels in deze verordening, dan geldt uiteraard de landelijke wetgeving. Voor sociale huurwoningen gelden landelijke regels voor huurverhogingen en dient de aanvangshuurprijs gedurende de minimale instandhoudingstermijn steeds binnen de in de verordening bepaalde bandbreedte te blijven. Als gevolg van de wettelijk toegestane maximale huurverhoging kan de huur boven de maximale aanvangshuurprijs uitkomen, maar dient bij een nieuwe verhuring weer binnen de bandbreedte gestart te worden. Artikel 3 Doelgroepen Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale en middeldure huurwoningen. De afbakening van de doelgroep vindt plaats door middel van een maximale inkomensgrens. Deze afbakening doet niets af aan de bepalingen zoals opgenomen in de Woningwet artikel 48, eerste lid, waarin voor corporaties (Toegelaten instellingen) een (beperkte) afwijkingsmogelijkheid is opgenomen. Deze regeling blijft gelden en kan door corporaties worden toegepast. Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 4) moet de woning voor deze doelgroep in stand gehouden worden.

Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de inkomensgrenzen uit de regionale huisvestingsverordening, die gelden voor toewijzing van sociale huurwoningen. Tot de belangrijkste doelgroep voor sociale huurwoningen behoren huishoudens met een inkomen tot maximaal de DAEB-norm (tot € 39.055,- prijspeil 1-1-2020). Toewijzing vindt plaats conform de landelijke Regels van toewijzing naar inkomen. Bijbehorende inkomensgrenzen worden jaarlijks bij ministeriële regeling vastgesteld. Tot de doelgroep voor middeldure huurwoningen behoren huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 maal de DAEB-norm (prijspeil 2020: €58.582,50). Door hierbij naar een wettelijke norm te verwijzen en er een vaste berekening aan te koppelen, hoeven prijsstijgingen/prijswijzigingen niet te resulteren in het aanpassen van de verordening. Artikel 4 Instandhoudingstermijn De verhuurder moet de woning gedurende een minimale instandhoudingstermijn beschikbaar houden. De minimale instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is bepaald op 20 jaar na de eerste ingebruikname. De minimale instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is bepaald op 15 jaar na de eerste ingebruikname.

Deze grenzen zijn overgenomen uit de ‘Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023’ De huurprijzen van sociale en middeldure huurwoningen zullen in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze verordening. 10/12

Indien woningen binnen de termijn van 20 dan wel 15 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de Doelgroepenverordening. Als bijvoorbeeld een woning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende die instandhoudingsperiode, kan het college handhavend optreden. In het derde lid staat bepaald dat de instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen niet geldt voor woningcorporaties (toegelaten instellingen). De verkoopregels van sociale huurwoningen voor toegelaten instellingen zijn wettelijk al geregeld. Toegelaten instellingen zijn op dit gebied dus al gebonden aan landelijke regelgeving. Artikel 5 Toewijzing sociale huurwoningen Dit artikel regelt de toewijzing van sociale huurwoningen. De toewijzing vindt plaats op basis van de op dat moment geldende regionale Huisvestingsverordening (op het moment van vaststellen: Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019). De Huisvestingsverordening geeft bepalingen over de woonruimteverdeling. De toewijzing van de sociale huurwoningen moet plaats vinden via het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland. De regionale Huisvestingsverordening maakt het mogelijk voor particuliere verhuurders om zich hierbij aan te sluiten.

Na aansluiting bij de regionale Huisvestingsverordening biedt Holland Rijnland Wonen de sociale huurwoningen aan via de website www.hureninhollandrijnland.nl aan ingeschreven woningzoekenden en selecteert de kandidaten op rangorde conform de regels van de regionale Huisvestingsverordening. De verhuurder biedt vervolgens de woningen aan de geselecteerde kandidaten in de aangegeven volgorde conform de regionale Huisvestingsverordening. Doordat wordt aangesloten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem, betekent dat ook een huisvestingsvergunning moet worden afgegeven aan de huurder. De voorwaarden voor het aanvragen en afgeven van een huisvestingsvergunning zijn vastgesteld in de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019. Artikel 6 Hardheidsclausule Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing ervan leidt tot bijzondere hardheid in een bepaald geval. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou leiden voor de betreffende verhuurder waarop de verordening van toepassing is. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.

Wel zou bijvoorbeeld een verhuurder om volkshuisvestelijke redenen kunnen verzoeken om toepassing van de hardheidsclausule. Artikel 7 Rapportageverplichting Om te bewaken dat verhuurders zich houden aan de Doelgroepenverordening en de in het bestemmingsplan (en na inwerkingtreding van de Omgevingswet het Omgevingsplan (van rechtswege)) verankerde verdeling naar sociale- en middenhuurwoningen en de bijbehorende huurprijzen dienen deze jaarlijks aan het college te rapporteren. Over de inhoud van de rapportage en de wijze van rapporteren stelt het college nadere regels op, Deze betreffen in ieder geval de wijze waarop de verhuurder aan de gemeente kan rapporteren en welke gegevens een rapportage minimaal moet bevatten. Van de verhuurders wordt gevraagd dat zij de rapportage op een aantal momenten gedurende de instandhoudingstermijn laten controleren en goedkeuren door een accountant. In het vierde lid is bepaald dat toegelaten instellingen niet jaarlijks aan het college hoeven te rapporteren. Toegelaten instellingen zijn al gebonden aan landelijke regelgeving omtrent het verantwoorden van hun bezit. In geval van het overtreden van bepaling uit deze verordening, waaronder deze rapportage verplichting, kan het college handhavend optreden.

Ook in het geval dat uit controle van de aangeleverde gegevens in de rapportage blijkt dat een bepaling uit deze verordening door verhuurder wordt overtreden kan het college handhavend optreden. Het handhaven zal in beginsel bestaan uit het toepassen van een last onder dwangsom die is gericht op het beëindigen van de geconstateerde overtreding. Om ervoor te zorgen dat een dwangsom voldoende 11/12

afschrikkende werking heeft zal deze worden gesteld op een veelvoud van het potentieel financieel gewin dat verhuurder mogelijk kan bereiken door zich niet aan het bepaalde in de verordening te houden. Artikel 8 Inwerkingtreding Dit artikel spreekt voor zich. Artikel 9 Citeertitel Dit artikel spreekt voor zich. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van … 2021, nummer…

Gedaan in de openbare raadsvergadering van………..,

de Griffier,

de Voorzitter,

dhr. G.F.C. Van Leiden

drs. H.J.J. Lenferink

12/12