Rapportage Woningbouwmonitor meting 2021-2

Rapportage Woningbouwmonitor gemeente Leiden meting 2021-2

Tabel 1: Totaaloverzicht behoefte en plannen + gerealiseerd: woningen, periode 2017 tot 2030 en studentenhuisvesting, periode 2017 t/m 2024 (toelichting op pagina 4).

Colofon Deze rapportage Monitor woningbouw is een gezamenlijk product van team Beleidsonderzoek, team Economie, Cultuur, Wonen en Duurzaamheid van de gemeente Leiden en team Datadiensten van Servicepunt71. Datum: oktober 2021 Foto op voorblad: Aerophotostock.com

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

2

Samenvatting: totaaloverzicht behoefte en aanbod bij tabel 1 op het voorblad Woningen: Leiden heeft tot 2030 8.180 nieuwe woningen nodig. We liggen op koers om dit voor 2030 te realiseren. Er zijn vanaf 2017 al ca. 2.810 woningen (netto) toegevoegd aan de woningvoorraad. Ten opzichte van het afgelopen half jaar zijn ca. 540 woningen opgeleverd en is het aantal ‘harde’1 plannen met ca. 250 woningen afgenomen. Daarmee komt het aantal ‘harde’ plannen uit op ca. 11.150. We lopen in op de behoefte om na 2022 op een overmaat aan plannen t.o.v. de behoefte uit te komen2. Voor de periode 2017 tot 2030 zijn er met ca. 2.810 opgeleverde en ca. 8.300 geplande woningen voldoende plannen om aan de doelstelling te voldoen. Studentenhuisvesting: Leiden heeft de ambitie om tot 2024 2.700 studenteneenheden toe te voegen. Met de huidige plancapaciteit koersen we in de Leidse Leiden af op ca. 2.780 studenteneenheden in 2024. Zaak is om vertraging zoveel als mogelijk te beperken en de zachte plannen om te zetten in hardere plannen.

Inleiding In het beleidsakkoord staat de ambitie om in de periode 2017 – 2030 8.500 woningen toe te voegen, waarvan 30% (2.450) sociale huur. Tevens is de ambitie opgenomen om 2.700 studenteneenheden te realiseren in de periode 2017 – 2023. Ook geeft deze rapportage inzicht in de woningbehoefte en in het planaanbod van woningen op zowel hoofdlijnen als op specifieke thema’s zoals aanbod en behoefte onderverdeeld per jaar, per wijk, sociale huur, typen woningen en aanbod en behoefte studentenhuisvestingsplannen. Deze gegevens maakt het inzichtelijk of we, zowel kwantitatief als kwalitatief, op koers liggen met de woningbouwproductie. Daarnaast weten we hierdoor waar en wanneer wat gebouwd is en gaat worden. Dit helpt ons beter te sturen op de – met name – kwalitatieve woningbouwopgave. In deze rapportage ziet u per thema een tabel. Daaronder staat wat de doelstelling voor het betreffende thema is. Vervolgens rapporteren we waar we op het moment van de peildatum van de rapportage staan. We eindigen onder duiding met een verklaring van de cijfers. Ook duiden we de grootste verschillen ten opzichte van de voorgaande rapportage. Na de thema’s treft u een kaart van de gerealiseerde projecten vanaf 2017 en van harde woningbouwprojecten tot 2030 aan. Tot slot geeft het hoofdstuk ‘Definities, begrippen en verantwoording’ inzicht hoe deze rapportage tot stand gekomen is.

We rapporteren binnen de periode 1 januari 2017 tot 1 januari 2030, conform de Regionale woonagenda Holland Rijnland. We rapporteren twee keer per jaar.

1 Onder ‘harde’ plannen verstaan we plannen in de fasen van initiatief tot en met realisatie (bouwen). In de regel:

hoe verder in de planvorming fase, hoe harder of zekerder een ontwikkeling is. Zowel qua programma (aantallen en type woningen) als qua opleverdatum. 2 Het fenomeen ‘boeggolf’ is dat planningen stelselmatig te optimistisch zijn en als een boeggolf vooruit worden geschoven, doordat de opleverdatum telkens verschuift. Door te werken met realistische prognoses proberen we dit in de rapportage deels te ondervangen, maar toch lijkt het er op dat dit effect zich hier zichtbaar is.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

3

Disclaimers: • Deze rapportage is niet bedoeld om te rapporteren over afzonderlijke projecten. • In deze rapportage hanteren we zo realistisch mogelijke prognoses. Dat wil zeggen dat we rekening houden met planuitval en vertraging van plannen 3.

Inhoudsopgave 1.

Behoefte en aanbod: woningen per jaar

5

2.

Aanbod woningen per wijk

7

3.

Behoefte en aanbod sociale huur

8

4.

Type en prijsklasse woning

9

5.

Studentenhuisvesting

11

6.

Kaart woningbouwplannen periode 2017 – 2030

12

7.

Definities, begrippen en verantwoording

13

3 Zie voor een toelichting op de gebruikte planuitvalpercentages hoofdstuk ‘Definities, begrippen en

verantwoording’.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

4

1. Behoefte en aanbod: woningen per jaar

Tabel 2: Behoefte en aanbod woningen per jaar (aantal woningen), periode 2017 tot 2030 (cumulatief, incl. sloop).

Doelstelling: 8.180 woningen tussen 2017 - 2030 De behoefte aan woningen (exclusief studenteneenheden) in Leiden is 8.180 woningen (raming WBR2016) voor de periode 2017 – 2030. In de regionale Woonagenda van Holland Rijnland is opgenomen om deze behoefte te accommoderen. In het beleidsakkoord ‘Samen maken we de stad’ is opgenomen om een behoefte van 8.500 woningen te accommoderen. Rapportage: in 2022 slaat het tekort om tot boven de behoefte, na 2022 zijn er meer dan voldoende woningen in ‘harde’ plannen om doelstelling van 8.180 woningen te halen De komende twee jaar zitten we qua opleveringen nog onder de behoefte. We zien dat we daarna voldoende woningen in de pijplijn hebben zitten om ruim boven de doelstelling uit te komen 4. In 2030 komt het aanbod met ca. 11.150 (een afname van ca. 250 t.o.v. vorige rapportage) woningen ruim boven het niveau van de doelstelling van 8.180 woningen te liggen. Duiding: druk op de ketel houden voor de korte termijn, de bestaande plannen en verkenningen goed managen om uitval en vertraging te voorkomen Op de korte termijn zijn er meer dan voldoende plannen om tot 2023 in te lopen op de behoefte. Doorlopend naar 2023 piekt de productie van woningen, om daarna in een lagere lijn te groeien. Ten opzichte van de vorige rapportage zien we dat het planaanbod voor de korte termijn (tot 2023) licht is afgenomen.

Dat duidt op een vertraging in de bouw- en voorbereidingsfase. Verder is er voor de korte termijn weinig uitval en vertraging. We kunnen constateren dat we op ruim koers liggen om de doelstelling van 8.180 woningen in 2030 te halen. Zaak is dat we er voor zorgen dat we de bestaande plannen goed managen om uitval en vertraging te voorkomen. Dit betekent niet dat we kunnen stoppen met het verder uitwerken van de verkenningen5 of zoeken naar nieuwe projecten. Er dienen namelijk altijd plannen achter de hand gehouden te worden om

4 De werkelijke bouwproductie is uiteraard afhankelijk van de marktomstandigheden. 5 Plannen in de verkenningsfase: naast de plannen van initiatieffase tot en met realisatie zijn er ook

verkenningen. Dit zijn zeer zachte plannen, veelal nog in de ideevorming. Een groot aandeel zal niet tot realisatie komen (hoog uitvalpercentage). Daarom is voldoende overmaat aan verkenningen nodig om deze planuitval op te vangen. De uitval van verkenningen kan diverse redenen hebben: onwenselijke of onhaalbare plannen, financiële

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

5

planuitval en -vertraging op te vangen en om plancapaciteit te hebben voor de periode ná 2030: de Behoefteraming 2016, waarop het beleidsakkoord en de Woonvisie gebaseerd is) heeft een horizon met een woningbehoefte tot 2040. We zijn in afwachting om deze cijfers op gemeentelijk niveau beschikbaar te krijgen. Leiden zal op basis van o.a. deze nieuwe woningbehoefteraming moeten besluiten welke woningbouwdoelstelling vastgesteld wordt voor Leiden.

complicaties, ongewenste grondpositie, te veel en/of grote risico’s, te weinig draagvlak, locatie is nog in gebruik, enz. Tot aan 2035 zitten plannen voor ongeveer 2.500 woningen in de verkenningsfase.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

6

2. Aanbod woningen per wijk 2.967

1.898 1.563

1.323 1.041

1.007 472 191 Binnenstad-Z

71 Binnen- Stations- Leidenstad-N district Noord

Rooden- Bos- en burg Gasthuis

Mors

Boerhaave

42

Meren- Stevenswijk hof

Tabel 3: aanbod woningen per wijk, periode 2017 tot 2030

Doelstelling: vooral woningen in de zes potentiegebieden uit de Verstedelijkingsnotitie toevoegen In de Verstedelijkingsnotitie is de verhouding in behoefte aan stedelijk en suburbaan aangegeven als: 60% stedelijk en 30% suburbaan. Tevens is daar aangegeven dat we vooral woningen gaan toevoegen in de zes potentiegebieden6 uit de Verstedelijkingsnotitie, te weten7: 1. Grote stationsgebied; 2. Centrum zuidwest (ZW); 3. Grote Lammenschansdriehoek; 4. Voormalige industriezone (Groenoord, Willem de Zwijgerlaan); 5. Willem de Zwijgerlaan Oost (o.a. Kooiplein) en 6. Entree Plesmanlaan (Entreegebied). Rapportage: de meeste woningen worden gepland in de zes potentiegebieden In de tabel is per wijk aangegeven hoeveel woningen er vanaf 2017 tot 2030 al gerealiseerd zijn en in plannen opgenomen zijn. Ten opzichte van de vorige rapportage is in De Mors een afname van ca. 270 woningen te zien van het planaanbod. Duiding: woningen worden op de juiste plek gepland en gebouwd We zien dat de focus in plannen ligt op de zes potentiegebieden, zowel in projecten, aantallen als stedelijke woonmilieus. De woningen worden dus op de juiste plek gepland.

6 Naast deze zes gebieden zijn in de Ontwerp Omgevingsvisie nog vier gebieden gedefinieerd waar we kansen

zien voor intensiever ruimtegebruik (dit is niet altijd woningbouw). Dit zijn: Werninkterrein en directe omgeving, Humanities campus aan de Witte Singel, Bedrijventerrein De Waard en de zone tussen Voorschoterweg en Vliet. 7 Dit komt overeen met: 1. Stationsdistrict; 2. Bos- en Gasthuisdistrict; 3. Roodenburg; 4. Leiden Noord; 5. LeidenNoord; 6. Boerhaave.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

7

3. Behoefte en aanbod sociale huur

Tabel 4: Behoefte en aanbod sociale huur, periode 2017 tot 2030 (cumulatief, incl. sloop) Doelstelling: 2.450 sociale huurwoningen in 2017 – 2030 (30% sociale huur) In het beleidsakkoord ‘Samen maken we de stad’ is opgenomen dat van de behoefte van 8.180 woningen er per saldo 30% sociale huurwoningen toegevoegd worden. Concreet betekent dit dat in de periode 2017 – 2030 er 2.450 sociale huurwoningen toegevoegd moeten worden. In de Regionale woonagenda Holland Rijnland is de ambitie van 25% sociaal opgenomen, maar het Leidse college heeft een hogere doelstelling vastgesteld. Rapportage: tot 2030 worden er ca. 3.450 sociale huurwoningen bijgebouwd. Doorlopend tot 2030 vindt een stijging plaats van het aantal sociale huurwoningen, waarbij in 2023 de voorraad boven de behoefte uitstijgt, en blijvend fors boven de doelstelling blijft. We zien dat het (cumulatieve) planaanbod sociale huurwoningen in de periode 2017 – 2030 uitkomt op iets meer dan 3.450 sociale huurwoningen. Dit (cumulatieve) planaanbod is opgebouwd uit het aantal woningen dat wordt gesloopt vermeerderd met het aantal woningen dat wordt gebouwd. In de periode tot 2030 zal het aantal sociale huurwoningen voortdurend stijgen. Met name in 2022-2023 is er sprake van een flinke toename van de voorraad. Na 2024 zal het aanbod blijvend hoger zijn dan de doelstelling.

Duiding: Toename van sociale huurwoningen ten opzichte van vorige raming Ten opzichte van de vorige raming is het planaanbod tot 2030 met ca. 250 sociale huurwoningen toegenomen. Tevens zien we een toename ten opzichte van de vorige raming voor de kortere termijn tot 2023. Daarmee komt de netto productie voor de kortere termijn dichter uit bij de behoefte. Blijven inzetten op sociale huurwoningen vanwege te verwachte hogere behoefte In 2030 verwachten we dat het aanbod op ongeveer 3.450 sociale huurwoningen uitkomt. Dit ruim boven de doelstelling van 2.450 sociale huurwoningen (30% van de behoefte van 8.180 woningen). Echter, met de verwachting dat de nieuwe woningbehoeftecijfers hoger uitvallen zal, uitgaande van 30% sociaal, de absolute behoefte aan sociale huurwoningen ook toenemen. Daarom dienen we ons blijvend in te zetten op plannen met sociale huur en de realisatie van sociale huur.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

8

4. Type en prijsklasse woning

Tabel 5: behoefte en aanbod type en prijsklasse woning. Periode 2017 tot 2030.

Doelstelling: de Leidse Woonvisie en Uitvoeringsagenda geven aan wat de ambities en daarmee te behalen doelen van de gemeente zijn In de Regionale Woonagenda Holland Rijnland is aangegeven dat er Holland Rijnland breed minimaal 25% sociale huur en minimaal 20% middeldure huur gerealiseerd moet worden. Daar zitten subregionaal en lokaal verschillen in. In de vastgestelde Uitvoeringsagenda 2020-2023 zijn de ambities van de Woonvisie 2020-2030 verder uitgewerkt. Uit deze ambities komen de volgende doelen naar voren: - De ambitie is dat van het totaal aantal toe te voegen woningen (à 8.180) 40% koopwoningen (ca. 3.300) en 60% huurwoningen (ca. 4.900) zijn. - De verdeling van koopwoningen is: 10% sociaal, 20% middelduur en 10% duur van het totaal aantal woningen8. - De verdeling huurwoningen is: 30% sociaal, 20% middelduur en 10% duur van het totaal aantal woningen9. In de woonvisie Uitvoeringsagenda is een verdeling aangeven van verschillende prijsklassen in huur en koop10. Rapportage: leeuwendeel van de plannen zijn huurwoningen, zwaartepunt ligt op markthuur (vanaf € 737) We zien in de plannen dat er vooral huurwoningen gerealiseerd worden en dat ongeveer een kwart van het hardere planaanbod koopwoningen betreft. In alle segmenten van huurwoningen zitten we boven de doelstelling. In het aandeel sociaal zien we t.o.v. de vorige rapportage een lichte afname van ca. 200 woningen.

8 Respectievelijk: 25% sociaal, 50% middelduur en 25% duur van het totaal aantal koopwoningen. 9 Respectievelijk: 50% sociaal, 33% middelduur en 17% duur van het totaal aantal huurwoningen.

10 Het college heeft tijdens de behandeling van de Woonvisie 2020-2030 met betrekking tot de motie

“Bouwdoelstelling voor starters" (M19.0104/03) aangegeven dat woningen die bereikbaar zijn voor starters worden gedefinieerd als middeldure huurwoningen (tussen €737 tot €1.000), sociale koopwoningen (tot € 200.000) en middeldure koopwoningen (€200.000 tot €300.000). Het aandeel van de behoeftepeiling van het betaalbare segment dat geschikt is voor starters is hierdoor 50% geschikt voor starters van het totale woningaanbod. Dit wordt ook wel het betaalbare segment genoemd.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

9

Voor de segmenten goedkope en betaalbare koop liggen we nog achter de doelstelling. Wel zien we een herprogrammering van dure koop en goedkope koop naar betaalbare koop (stijging van ca. 90 betaalbare koop). Duiding: de markt voor huurwoningen blijft aantrekkelijk. De gemeente stuurt actief op uitbreiding van het betaalbare koopsegment Het aanbod van huurwoningen overstijgt ruim de doelstelling. Dit geldt met name voor huurwoningen uit de vrije sector. Het tekort aan koopwoningen met 140 woningen gedaald, ten goedde van huurwoningen. Het tekort doet zich voor in het goedkope en middeldure koopsegment. Hier blijven wij actief op sturen zodat ook aan deze behoefte invulling wordt gegeven.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

10

5. Studentenhuisvesting

Tabel 6: behoefte en aanbod studentenhuisvesting, 2017 - 2024 (cumulatief) NB incl. gerealiseerde en geplande studenteneenheden in de regiogemeenten

Doelstelling: 2.700 studenteneenheden in periode 2017 – 2024 In de Samenwerkingsovereenkomst 2017 - 2021, afgesloten in het kader van Programma Leiden Kennisstad, tussen gemeente Leiden, Universiteit Leiden, LUMC en Hogeschool Leiden is de opgave voor studentenwooneenheden vastgesteld op 2.700 studenteneenheden in de periode 2017 tot en met 2024. Doelstelling is om een evenwicht te bereiken tussen vraag naar en aanbod van studentenhuisvesting. De ontwikkelingen van vraag en aanbod worden jaarlijks gemonitord via de lokale monitor studentenhuisvesting. Bespreking van de Leidse Monitor Studentenhuisvesting 2019 in de Taskforce studentenhuisvesting leidde tot de conclusie dat vooralsnog geen aanleiding is de opgave bij te stellen. Het aantal van 2.700 studenteneenheden blijft het richtgetal. Rapportage: op basis van de huidige harde plannen in Leiden en de Leidse regio verwachten wij in 2024 net boven de doelstelling uit te komen. Uit de grafiek blijkt dat tot 2024 in Leiden en buurgemeenten11 2.780 studenteneenheden toegevoegd worden. T.o.v. de vorige rapportage zien we een toename van ca. 380 studenteneenheden in de laatste twee jaren. De behoefte aan studenteneenheden is hierbij gebaseerd op de behoefteraming van 2016 en het aanbod is gebaseerd op de gerealiseerde woningen en de harde plannen in Leiden en de Leidse regio.

Duiding: sturen op het ‘hard’ maken van ‘zachte’ plannen in Leiden en de regio Met bovengenoemde plannen in Leiden en de Leidse regio hebben we voldoende aanbod aan studenteneenheden. Zaak is wel om vertraging zoveel als mogelijk te beperken en de zachte plannen om te zetten in hardere plannen.

11 Katwijk, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

11

6. Kaart woningbouwplannen periode 2017 - 2030 Kaart: beleidsmonitor woningen Leiden 2021-2, periode 2017 – 2030 (aanmaakdatum: 6 aug. 2021)

Actuele kaartgegevens zijn te vinden op: www.nieuwekaart.nl

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

12

7. Definities, begrippen en verantwoording Bronnen: • Woningbehoefteraming: o Raming woningen: WBR2016 (woningbehoefteraming 2016) provincie Zuid-Holland. Opgesteld en vastgesteld door de provincie in 2016. Deze behoefteraming is uitgangspunt in de Regionale woonagenda Holland Rijnland 2018 en voor de Woonvisie Leiden 2020-2030. o Raming woningbehoefte: Trendraming2019 (woningbehoefteraming 2019) provincie Zuid-Holland. Opgesteld en vastgesteld door de provincie in 2019. Deze behoefteraming is de meest recente. De Provincie hanteert deze raming als uitgangspunt. o Raming studentenhuisvesting: Apollo 2018 Monitor studentenhuisvesting Leiden. • Planaanbod: Monitor Woningen Projecten (MWP), peildatum augustus 2021. Periode voor woningbouwprognose: 1 januari 2017 tot 1 januari 2030 (conform de Regionale Woonagenda Holland Rijnland). 1 januari 2017 tot 1 januari 2024 voor studentenhuisvesting. We plannen realistisch: de in de rapportage getoonde cijfers en tabellen houden rekening met uitval en vertraging van plannen. In de in deze rapportage gehanteerde ramingen van het aanbod hanteren we een realistische planning. Dat wil zeggen dat we rekening houden met mogelijke planuitval en vertragingen in plannen. De - ook landelijke - ervaring leert nu eenmaal dat dit optreedt. Achtergrond van de opbouw en berekening van planaanbod van 100% naar realistische planning.

De planfases zijn gedefinieerd naar analogie van het Leids planproces voor gemeentelijke projecten. De planfasen: • Verkenning: initiatiefnemer en gemeente onderzoeken de haalbaarheid van een project • Initiatief: het inspraak- en participatietraject voor het project is gestart • Ontwerp: de RO-procedure om het project te kunnen vergunnen is gestart • Voorbereiding: de omgevingsvergunning is verleend, maar de bouw is nog niet gestart • Realisatie: de woningen zijn in aanbouw • Gerealiseerd: de woningen zijn opgeleverd en in gebruik genomen Over het algemeen geldt dat cijfers uit projecten in eerdere planfasen zachter zijn dan die in latere fasen. En projecten die in de verdere toekomst zijn gepland leveren zachtere cijfers dan die in de nabije toekomst. In deze rapportage hanteren we een realistische planning waarbij we rekening houden met het gegeven dat plannen vertragen of uitvallen. De gehanteerde uitval- en vertragingspercentages zijn overgenomen uit de Regionale Woonagenda Holland Rijnland. Dit betekent voor gemeente Leiden het volgende: • De Verkenningsfase wordt niet meegenomen in het planaanbod.

• De initiatieffase wordt meegenomen in het planaanbod: o 90% voor 2017-2023 o 70% voor 2023-2030 • De ontwerp, voorbereiding en realisatiefase worden meegenomen in het planaanbod: o 100% voor 2017-2023 o 75% voor 2023-2030 Netto cijfers: in sommige projecten vindt er eerst sloop van oude woningen plaats voordat er gebouwd kan worden. In de in deze rapportage gebruikte cijfers wordt sloop meegeteld. Dat wil zeggen dat de cijfers aangeven met hoeveel woningen de woningvoorraad daadwerkelijk – netto stijgt. Wijkindeling: Indeling in tien wijken, conform de CBS-wijkindeling.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

13

Woningen naar eigendom en prijs: • Koop-markt: een koopwoning met een koopprijs vanaf € 300.000 • Koop-middel: een koopwoning met een koopprijs vanaf € 200.000 tot € 300.000 • Koop-goedkoop: een koopwoning met een koopprijs tot € 200.000 • Huur-markt: een huurwoning met een huurprijs vanaf € 1000 • Huur-middel: een huurwoning met een huurprijs vanaf € 737 tot € 1000 • Huur-sociaal: een huurwoning met een huurprijs tot en met € 737 (prijspeil 2020) De categorieën t/m koop-middel en huur-middel wordt recent ook wel betaalbare koop genoemd. In de Woonvisie hebben we het onderscheid naar goedkoop, middel en markt gemaakt. Definitie studenteneenheid: een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte waar één student woont. In een pand kunnen één of meerdere studenteneenheden zich bevinden. Disclaimer: Deze rapportage is met zorg tot stand gekomen, toch kan het voorkomen dat gegevens onjuist weergegeven zijn. Gebruik van (gegevens uit) deze rapportage is voor eigen risico. Gemeente Leiden is niet aansprakelijk voor gevolgen van gebruik van gegevens uit deze rapportage.

Rapportage Monitor Woningbouw, meting 2021-2

gemeente Leiden

14