De presentatie Vastgoed Cultuur WM 9 sept 2021 in PdF formaat

Beleidskader Vastgoed & Financiën Grond & Vastgoedbedrijf 9 september 2021

Grond & Vastgoedbedrijf

Inhoud 1 Vastgoedportefeuille 2 Aanleiding Beleidskader Vastgoed 3 Werking Beleidskader Vastgoed 4 Begroting van veel huurders staat onder druk 5 Samenvatting

2

Grond & Vastgoedbedrijf

1 Portefeuille: zeer divers

3

Grond & Vastgoedbedrijf

Portefeuille van circa 170 objecten

4

Grond & Vastgoedbedrijf

5

Vastgoedexploitatie is onderdeel van de gemeentelijke begroting § Vastgoedexploitatie is onderdeel van verschillende programma’s: Exploitatie maatschappelijk vastgoed: Programma 6 Exploitatie gymzalen: Programma 7 Exploitatie monumentale objecten: Programma 8 Exploitatie ambtelijke huisvesting: Programma Overhead

§ Vastgoedexploitatie levert bijdrage aan een sluitende gemeentelijke begroting

Grond & Vastgoedbedrijf

2 Aanleiding Beleidskader Vastgoed

6

Grond & Vastgoedbedrijf

7

Grote financiële tekorten in het verleden § Rekenkamer onderzoek 2013 kwam met aanbevelingen § Verbeterplan heeft geresulteerd in basis op orde (financieel en beleidsmatig)

§ In 2014 is het Beleidskader Vastgoed vastgesteld § De taakstelling voor de vastgoedexploitatie is voor EUR 1,8 mi ingevuld (door bezuiniging op onderhoud, verkoop van vastgoed met negatief exploitatieresultaat en doorbelasting nutskosten)

§ Daarnaast is in 2015 een structureel tekort van EUR 1,6 mi aangemeld bij de Kaderbrief en naar nul gebracht

§ In 2015 is door de Rekenkamer geconcludeerd dat het vastgoedbeheer op orde is

Grond & Vastgoedbedrijf

3 Werking Beleidskader Vastgoed

8

Grond & Vastgoedbedrijf

9

Belangrijkste uitgangspunten Beleidskader Vastgoed (2014) § De relatie tussen huurder en verhuurder (gemeente) transparant maken door onderscheid te maken in de rol van gemeente als subsidieverstrekker en de rol van gemeente als vastgoedeigenaar (verhuurder)

§ Een uniforme huurstelling en daardoor het opheffen van willekeur (gelijke monniken, gelijke kappen)

§ Het voorkomen van leegstand en het zo efficiënt mogelijk willen gebruiken van maatschappelijk vastgoed

§ Het willen beperken van verlies op de portefeuille maatschappelijk vastgoed

§ Het veilig stellen van goed onderhoud

Grond & Vastgoedbedrijf

10

Werking Beleidskader Vastgoed (BKV)

Kader:

Financiele gevolgen:

Oude contracthuur

Marktconforme huurprijs

Oude subsidie

Subsidie wordt aangepast met verschil tussen oude en nieuwe marktconforme huurprijs

Transparantie in de werkelijke subsidie aan instelling Eindresultaat:

Budgetneutraal voor huurder en verhuurder

Grond & Vastgoedbedrijf

Een rekenvoorbeeld Situatie: § Instelling betaalt € 20.000 huur § Marktconforme huur: € 50.000 § Instelling ontvangt € 10.000 subsidie § Aantal leden van de instelling: 40 § Subsidie per lid: € 250 Na toepassing BKV: § Gemeente ontvangt € 30.000 meer huur § € 30.000 wordt overgeheveld naar de beleidsafdeling § Instelling ontvangt € 30.000 extra subsidie § Werkelijke subsidie: € 40.000 § Werkelijke subsidie per lid: € 1.000 Resultaat: § Budgetneutraal voor zowel gemeente als instelling § Transparant hoeveel subsidie de instelling ontvangt

11

Grond & Vastgoedbedrijf

12

Resultaten Beleidskader Vastgoed § Marktconforme huurprijzen (met uitzondering van vier culturele instellingen De Lakenhal, De Nobel, Stadsgehoorzaal, Leidse Schouwburg)

§ Verhuring tegen marktconforme prijzen leidt over het algemeen tot een positief exploitatieresultaat per pand in de begroting

§ Subsidies zijn aangepast zodat huurders de marktconforme huurprijzen kunnen betalen (dus per saldo budgetneutraal voor gemeentelijke begroting en huurders)

§ Geen verkapte subsidies via het vastgoed § Veel vastgoed dat niet beleidsmatig wordt gebruikt en vastgoed met een negatief exploitatieresultaat is verkocht (panden met negatieve exploitaties zijn nauwelijks voorhanden)

Grond & Vastgoedbedrijf

13

Afwijkingen Beleidskader Vastgoed § Aantal panden is niet verkocht vanwege positief exploitatieresultaat § Bijzonder bezit (monumentale objecten zoals Zijlpoort, Morspoort, De Waag) is niet verkocht vanwege het monumentale karakter

Grond & Vastgoedbedrijf

14

Waar wordt nog aan gewerkt § Enkele huurders betalen nog geen marktconforme huurprijs (met name culturele huurders)

§ Stadsgehoorzaal, Leidse Schouwburg en De Nobel betalen op dit moment een lagere huur dan de kostprijs in de gemeentelijke begroting

§ Aanpassingen worden meestal besproken op natuurlijke momenten (bijvoorbeeld bij einddatum privaatrechtelijke overeenkomst of bij herhuisvestingtrajecten)

Grond & Vastgoedbedrijf

15

Beleidskader heroverwegen? § Een kader geeft structuur en duidelijkheid § Elk kader heeft voor- en nadelen; er is geen perfect kader § Aanpassing van een kader leidt niet tot extra financiële middelen (hooguit tot verschuiving van budgetten)

§ Huidig kader is een uniform systeem (marktconform) met slechts 4 uitzonderingen en een overgang naar een ander systeem (bijvoorbeeld kostprijsdekkend) zal nooit uniform worden omdat commercieel vastgoed altijd marktconform verhuurd zal moeten worden

§ Aanpassing van een kader leidt niet tot een oplossing voor de huisvestingsvraagstukken van de culturele huurders

§ Het huidige kader is nog niet volledig toegepast (met name bij de culturele instellingen)

§ Een beleidskader heroverwegen is tijdrovend en kostbaar

Grond & Vastgoedbedrijf

4 Begroting huurders staat onder druk

16

Grond & Vastgoedbedrijf

17

Vaak bezuinigd op huisvesting in plaats van op activiteiten § Aantal huurders hebben het financieel lastig § Budgetten bij beleidsafdelingen zijn vaak onvoldoende § Instellingen hebben vaak bezuinigd op huurders en facilitair onderhoud in plaats van op de activiteiten

§ De gemeente hanteert de overeengekomen demarcatielijst op een zakelijke manier

§ Instellingen maken MJOP’s voor huurders- en facilitair onderhoud zodat de financiële tekorten inzichtelijk worden

Grond & Vastgoedbedrijf

18

Mogelijke oplossingen § Servicekosten (voor beter huurdersonderhoud en ontzorgen van huurders)

§ Minder m2 huren resulteert in minder huur, huurdersonderhoud en facilitaire kosten (let op de structurele gevolgen voor gemeentelijke begroting!)

§ Meer gebouwen dubbel/multifunctioneel gebruiken § Bezuinigen op activiteiten § Samenvoegen van organisaties § Subsidie verhogen

Grond & Vastgoedbedrijf

19

5 Samenvatting § Beleidskader Vastgoed heeft ervoor gezorgd dat de financiën op orde zijn gebracht en dat veel vastgoed is verkocht

§ Beleidskader Vastgoed is een duidelijk kader/systeem dat tot transparantie leidt

§ Aanpassing van een kader leidt niet tot extra financiële middelen § Er kan altijd worden nagedacht over individuele uitzonderingen op het Beleidskader Vastgoed

§ Aanpassing van het kader is geen oplossing voor de huisvestingsvraagstukken bij culturele instellingen

BEDANKT VOOR UW AANDACHT ZIJN ER NOG VRAGEN?