Bijlage 6. Raadsvoorstel ontwikkelplan Roosevelt 2017

RAADSVOORSTEL Ontwikkelplan Pilotgebied Rooseveltstraat

Rv. nr.: 17.0103

B en W-besluit d.d.: 7 november 2017 B en W-besluit nr.: 17.0538

Naam programma: Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Uitgangspunten Pilotgebied Rooseveltstraat Aanleiding: Het college wil in samenwerking met partijen uit het plangebied het ontwikkelingsplan Pilotgebied Rooseveltstraat opstellen. Hiervoor is het wenselijk dat de raad ruimtelijke uitgangspunten meegeeft. Doel: De gemeenteraad geeft beleidsuitgangspunten mee bij het opstellen van het ontwikkelingsplan. Kader: Het college hanteert de volgende beleidskaders bij het opstellen van het ontwikkelingsplan: - Nota Van bedrijventerrein naar Werklandschappen - Nota wonen 2020 - Mobiliteitsnota Leiden 2015 - 2022 - Duurzaam Leiden 2030 - Bestemmingsplan Leiden Zuidwest 2017. De opgestelde nota van uitgangspunten vat volgens het college het beleid samen dat relevant is voor het pilotgebied. Overwegingen: Eerder stelde uw raad de Nota Van Bedrijventerreinen naar Werklandschappen vast waarin een deel van het bedrijventerrein Rooseveltstraat en Trekvliet werd aangewezen waar werken zou kunnen worden gemengd met wonen. Uw gemeenteraad stelde onlangs het bestemmingsplan ZUIDWEST vast. Tijdens deze bestemmingsplanprocedure vroegen partijen uit dit gebied de gemeente meer planologische ruimte te bieden zodat zij hun bezit konden herontwikkelen. Het opstellen van een dergelijk ‘ontwikkelingsbestemmingsplan’ vroeg meer tijd dan het college op dat moment beschikbaar had.

Het college deelt de opvatting van deze eigenaren, dat het gebied een verbeterslag nodig heeft. Het huidige vastgoedaanbod sluit niet goed meer aan op de marktvraag, waardoor leegstand en illegale bewoning toeneemt. Zonder ingrijpen loopt het bedrijventerrein het risico te verpauperen. Het college wil tegemoetkomen aan de vraag uit de omgeving, door in samenwerking met hen het ontwikkelingsplan voor het Pilotgebied op te stellen. Het pilotgebied is onderdeel van het bedrijventerrein Rooseveltstraat en Trekvliet. Het is niet mogelijk een groter deel van dit bedrijventerrein te betrekken, omdat de gemeente aan

provinciale regels en regionale afspraken is gebonden, die gaan over het in stand houden van bedrijfsterreinen waarop zgn. milieucategorie 3 bedrijven kunnen worden gevestigd. Als de gemeente nu aan herontwikkeling van deze bedrijventerreinen zou meewerken, komt ze de genoemde afspraken niet na. Het plangebied kan volgens het college intensiever worden bebouwd en een gemengd, verstedelijkt karakter krijgen. Een aantrekkelijk gebied waarin kan worden ondernomen, gewoond en gerecreëerd, zodat het een levendiger onderdeel gaat uitmaken van Zuidwest Leiden. Het pilotgebied blijft in hoofdzaak een werklandschap waar de huidige hoeveelheid vierkante meters bedrijvigheid zal terugkomen en wonen/recreëren additioneel zijn. Het college wil geen detailhandel toestaan in dit gebied; wel worden de verbindingen verbeterd met het bestaande winkelcentrum aan de noordwestzijde. Bij de planvorming wordt rekening gehouden met de aanwezige milieucategorie 3 bedrijven in het gebied en de bestemming in het naast liggende bedrijventerrein (tussen Rooseveltstraat en Trekvliet); Het college ziet mogelijkheden om een aanzienlijk aantal woningen in dit gebied te creëren, waarvan 20% de sociale huurmarkt zal bestrijken. Er is vraag naar woningen voor kleinere huishoudens in zowel de sociale en vrijemarkt huursector en vraag naar starterswoningen in de koopsector.

Het college werkt met Portaal samen om ervoor te zorgen dat de herontwikkeling van het bedrijventerrein aansluit op hun renovatieplannen. Het college wil de gelegenheid benutten om een herinrichtingsplan te maken voor de Rooseveltstraat, zodat deze een dragende levendige functie krijgt. In het op te stellen plan voor de Rooseveltstraat krijgen fietsveiligheid en bereikbaarheid voor vrachtverkeer nadrukkelijk de aandacht. Het aanbrengen van fietsverbindingen versterkt de bereikbaarheid van het gebied; er kan worden geanticipeerd op de nieuwe fietsverbinding Churcilllaan – Tomatenstraat. Het college wil ook de kans benutten duurzame ambities te verwezenlijken door bijvoorbeeld het gebied aardgasloos te voorzien van energie. Om een aantrekkelijk werk- en woonklimaat te creeren verdient de openbare ruimte een verbeterslag door het groener en waterrijker te maken. Het gebied zal in de toekomst ook bestendig moeten zijn tegen ernstige regenbuien. Het college ziet mogelijkheden om het gebied een specifieke identiteit te geven door historische, karakteristieke gebouwen en elementen te behouden. Het behouden van het kunstwerk in de entree van gebouw Rooseveltstraat 49 (voormalige Old Spice gebouw) of in het gebied herplaatsten is zo’n mogelijkheid. Intensieve samenwerking met omgevingspartijen ziet het college als een middel om een realistisch plan te maken voor dit pilotgebied.

Het college verwacht dat het ontwikkelingsplan een aansprekend toekomstbeeld gaat bieden van een intensiever gebruikt staddeel en van hoe verschillende functies (werken, wonen, verkeer verblijven) op een verantwoorde wijze kunnen worden gecombineerd.. De gemeentelijke beleidswensen op de terreinen van stedenbouw, wonen, verkeer, economie en duurzaamheid zijn opgenomen in de Nota van Uitgangspunten Pilotgebied Rooseveltstraat, en de inhoud ervan zal als ‘input’ dienen voor het komende planproces.

Financiën: Plankosten Het opstellen van het ontwikkelingsplan is begroot op € 150.000,-. Binnen de begroting van Stadsontwikkeling is dit budget niet beschikbaar. Deze plankosten worden op termijn in rekening gebracht bij de initiatiefnemers van bouwplannen in het gebied. Kostenverhaal Het college zal op termijn planologische medewerking aan bouwinitiatieven verlenen, als die ook financieel gaan bijdragen aan nieuwe openbare voorzieningen (openbare ruimte en bovenwijkse voorzieningen) voor het te herontwikkelen gebied. De gemeente zal de financiële basis voor deze bijdragen leggen in een op te stellen exploitatieplant. De bijdragen aan de plankosten en het kostenverhaalinvesteringen heeft het college nu al op hoofdlijnen afgesproken met de initiatiefnemers. De kosten voor het opstellen van een ontwikkelingsplan worden ten laste gebracht van een door de raad vast te stellen krediet Rooseveltstraat dat wordt gedekt vanuit de reserve grondexploitaties. De bijdragen van derden (kostenverhaal) zullen te zijner tijd in deze reserve worden teruggestort (revolving fund). Indien het proces onverhoopt niet leidt tot een uitvoerbaar plan en er dientengevolge geen kostenverhaal mogelijk is, blijft dekking van de gemaakte kosten voor rekening gemeente (reserve grondexploitaties).

Participatie en samenwerking Ontwikkelingsplan Het college brengt het ontwikkelingsplan tot stand op een interactieve wijze met de omgevingspartijen; Ondernemersvereniging Rooseveltstraat en Trekvliet, Woningcorporatie Portaal, Vereniging Transformatie Roosevelstraat en Trekvliet en ondernemer Melchior Groen. Deze partijen staan er ook op dat zij actief worden betrokken bij de aansturing van het planproces en bij de planinhoudelijke aspecten. Ondernemersvereniging Rooseveltstraat en Trekvliet participeert in de planvorming om er op toe te zien dat de specifieke belangen van de ondernemingen en eigenaren in het gebied op prudente wijze worden bejegend. Anticiperend op de planvorming organiseerden ca. 20 eigenaren in het plangebied zich in de Vereniging Transformatie Bedrijventerrein Roosevelt en Trekvliet (VTRT). Woningcorporatie Portaal wil de 6 flatgebouwen in het gebied (ca 190 woningen) grondig renoveren. Het college vindt het wenselijk dat de planvorming in het pilotgebied aansluit op de voornemens van Portaal en heeft de corporatie daarom uitgenodigd deel te nemen aan de planvorming. Portaal beoogt de levensduur van deze flatgebouwen te verlengen en zodoende deze typologie woningen te behouden voor de huidige bewoners en doelgroep van beleid. Portaal wil duurzame ambities (aardgasloos, EPA label B, etc) verwezenlijken en de huidige woningomvang (ca. 55 m2) in tact houden.

Uit onderzoek van Portaal blijkt dat de huidige bewoners tevreden zijn met hun woningen en woonomgeving; Portaal voorziet geen draagvlak bij bewoners voor ingrijpende sloop-nieuwbouw acties in dit gebied. Melchior Groen heeft een aanzienlijke grondpositie in het pilotgebied en heeft concrete transformatievoornemens voor dit bezit. Buiten het plangebied wordt dit planproces kritisch gevolgd door onder meer eigenaren van bedrijfspercelen aan de Trekvliet. Zij pleiten ervoor een ontwikkelingsplan op te stellen voor een groter gebied. Hierboven is uiteengezet waarom dit nu niet kan.

Proces In het eerste halfjaar 2018 wordt het ontwikkelingsplan opgesteld en zal komende zomer aan uw raad worden voorgelegd ter vaststelling. Hierna zal het college dit plan als toetsingskader hanteren bij het beoordelen van toekomstige bouwinitiatieven in het pilotgebied. Planologische medewerking aan bouwplannen krijgt onder meer vorm in zgn. postzegelbestemmingsplannen, die het college ook aan uw raad zal voorleggen. Evaluatie: Niet van toepassing. Bijgevoegde informatie: - Nota van uitgangspunten - Intentieovereenkomst Pilotgebied Rooseveltstraat (ter kennisname)

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel 17.0103 van 2017), mede gezien het advies van de commissie, BESLUIT: 1. voor de ontwikkeling van het gebied zoals beschreven in de Nota van uitgangspunten Pilot transformatie Roosevelt als richtinggevende kaders voor het op te stellen ontwikkelplan de volgende uitgangspunten vast te stellen: a. het pilotgebied wordt intensiever bebouwd en een gemengd, verstedelijkt gebied, waarin kan worden ondernomen, gewoond en gerecreëerd. Dit stadsdeel gaat een levendiger onderdeel uitmaken van Zuidwest Leiden doordat verbindingen worden verbeterd en harde scheidingen weggenomen; b. het plangebied is straks in eerste aanleg een werklandschap waarin de huidige hoeveelheid vierkante meters bedrijvigheid terugkomt en de functies wonen en recreëren additioneel zullen zijn. Er wordt geen detailhandel toegestaan in het gebied; wel worden de verbindingen verbeterd met het bestaande winkelcentrum aan de noordwestzijde. Bij de planvorming wordt rekening gehouden met de aanwezige milieucategorie 3 bedrijven in het gebied en de bestemming in het naast liggende bedrijventerrein (tussen Rooseveltstraat en Trekvliet); c.

in het gebied wordt 20% sociale huurwoningen gerealiseerd; het totaal aantal woningen wordt uitgewerkt in het komende planproces. Er is vraag naar woningen voor kleinere huishoudens in zowel de sociale en vrijemarkt huursector; er is vraag naar starterswoningen in de koopsector. De nieuwbouw in het plangebied zal aansluiten op de te renoveren flatwoningen van Portaal;

d. de Rooseveltstraat krijgt een dragende levendige functie. In het op te stellen inrichtingsplan hebben fietsveiligheid en bereikbaarheid voor vrachtverkeer de aandacht; de regionale fietsverbinding maakt geen onderdeel meer uit van het planproces; deze route gaat via de Zoeterwoudseweg worden geleid. Het aanbrengen van fietsverbindingen versterkt de bereikbaarheid van het gebied; er wordt geanticipeerd op de nieuwe fietsverbinding Churcilllaan – Tomatenstraat; e. het gebied wordt aardgasloos voorzien van duurzame energie; de openbare en (waar het kan) de private ruimte, krijgt afdoende waterberging zodat het gebied bij ernstige regenbuien piekbelasting aankan; het gebied wordt groener en waterrijker; f.

er worden zoveel mogelijk historische, karakteristieke gebouwen en elementen behouden zodat het gebied een kenmerkende identiteit krijgt. Het kunstwerk in de entree van gebouw Rooseveltstraat 49 (voormalige Old Spice gebouw) blijft behouden of wordt in het gebied herplaatst;

g. het ontwikkelingsplan Rooseveltstraat wordt opgesteld in nauwe samenspraak met belanghebbende partijen in het gebied 2. een krediet beschikbaar te stellen van € 150.000,- voor het opstellen van het ontwikkelingsplan Rooseveltstraat en: a. dit krediet te dekken door een onttrekking van € 150.000 uit de reserve Grondexploitaties; b. de exploitatiebijdragen van derden (kostenverhaal) te zijner tijd terug te storten in de reserve Grondexploitaties (revolving fund) c. de begrotingswijziging zoals hieronder weergegeven vast te stellen: Programma Bedragen in € (+ = nadeel, -/- = voordeel) Bestuur en dienstverlening Veiligheid Economie Bereikbaarheid Omgevingskwaliteit Stedelijke ontwikkeling Jeugd en onderwijs Cultuur, sport en recreatie Maatschappelijke ondersteuning Werk en inkomen Algemene middelen Programma overhead

2017 Lasten

Saldo van baten en lasten Mutatie reserves Resultaat

Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier, de Voorzitter,

0 0 0 0 0 150.000 0 0 0 0 0 0

2018 Baten

Lasten

Baten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

150.000 0 150.000 0 neutraal

0

0

0 neutraal