210115 Inspraakbrief BBB op B&W nr. 21.0007 inz. NvU Plesmanlaan 100 RV nr. 21.0003 Ondertekend

(Zowel per gewone post als digitaal verzonden)

Aan de Commissie Stedelijke Ontwikkeling t.a.v. griffier, de heer E. Teunissen, e.teunissen@leiden.nl Postbus 9100 2300 PC LEIDEN

Onderwerp:

Inspraak op de Nota van Uitgangspunten

PIesmanlaan 100 (Raadsvoorstel, RV 21.0003)

in samenhang met Ben W-besluit nr. 21.0007 van 5 januari 2021

Leiden, 15 januari 2021

Geachte raadsleden, Dit onderwerp

wordt op uw Commissievergadering

Ondergetekende

A. Saab en medewijkbewoner

van 19 januari 2021 als agendapunt 6 besproken.

S. de Boer zullen dan inspreken om deze brief waar

nodig mondeling toe te lichten en mogelijke vragen door de Commissieleden Namens het Bestuur van de BewonersBelangenverenigingBockhorst een aantal onderwerpen

in de Nota van Uitgangspunten

project PIesmanlaan 100. Deze opmerkingen door het college aan uw gemeenteraad

te beantwoorden.

wil ik uw aandacht vestigen op

(hierna: NvU) voor de ontwikkeling

van het

zijn van belang voor een goede beoordeling van het

gedane voorstel.

Wij hebben hiervoor gekeken naar zowel het wijkbelang,

het individueel belang als het bovenwijks

belang. Wat dat laatste betreft, willen wij benadrukken dat wij alle begrip hebben voor de problematiek van de gespannen woningmarkt

waarmee de gemeente Leiden te kampen heeft. Ook vinden wij

dat de gepresenteerde

van initiatiefnemer

bouwplannen

Urban Interest esthetisch gezien een verbe-

tering betekenen van het aanzicht van het huidig gebouw aan de PIesmanlaan 100. Dat betekent echter niet dat deze NvU geen verbetering

behoeft.

1. Parkeerplaatsen en parkeeroverlast Het raadsbesluit gaat uit van (onder la) "een programma uitgaande uit van maximaal 425 woningen en ca. 750 m2 bruto vloeroppervlak dachtspunten

vervolgtraject

"Het uitgangspunt

ruimte". Onder Aan-

merkt het college het volgende op:

is dat het parkeren wordt opgelost in de bestaande parkeergarage en er geen

parkeervergunningen deze ontwikkeling

(bvo) voor (maximaal 250m2) commerciële

eerste participatieronde

worden verstrekt aan nieuwe bewoners voor parkeren op straat, waardoor

geen extra parkeerdruk

oplevert voor de bestaande woonbuurt."

De bestaande parkeergarage heeft een capaciteit van maximaal 218 parkeerplaatsen.

Kennelijk is dat

voor het college geen reden geweest om het maximale aantal woningen reeds om deze reden te beperken. Het college heeft ervoor gekozen om een parkeernorm stemming is met de Beleidsregels Parkeernormen telijke activiteit ontstaat bij de transformatie

vast te stellen die niet in overeen-

2020 voor de parkeerbehoefte,

naar woningen. blad 1 van 6

die door de ruim-

Kennelijk is het college voornemens

om af te wijken van het gestelde in de beleidsregel op grond van

artikel 11, 1, sub c. Het voorstel van het college biedt u geen inzicht in de effecten die toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid

betekent voor het parkeren en parkeerregulering

in onze wijk. Onbegrij-

pelijk is dan ook waarop het college zijn standpunt baseert dat "deze ontwikkeling

geen extra par-

keerdruk oplevert voor de bestaande woonbuurt"

.

Onze verwachting

in onze wijk zal toenemen terwijl op dit moment

is namelijk dat de parkeerdruk

nog een kritische goede balans bestaat tussen beschikbare parkeergelegenheid

en behoefte. Iedere

toename zal deze balans verstoren. Parkeeroverlast

raakt direct het woon- en leefklimaat van onze wijk, die ligt naast het toekomstig

wooncomplex.

Over de gevolgen van onvoldoende

zorg uitgesproken

bij de gemeentelijke

parkeercapaciteit

projectgroep

hebben wij meermalen onze

PIesmanlaan 100. Tevergeefs blijkt nu. Daarom

wenden wij ons tot uw raad. Het college vraagt aan u om op voorhand in te stemmen met een parkeernorm

van 0 parkeerplaat-

sen voor de bewoners zulks in afwijking van de Beleidsregels Parkeernormen

2020. Naar ons oordeel

kunt u zonder kennisneming van een onafhankelijk

en objectief rapport, waarin de consequenties

van die norm in beeld zijn gebracht, geen besluit nemen over het voorstel van het college. Een dergelijk rapport ontbreekt

momenteel,

is althans niet overgelegd bij de NvU.

De benodigde parkeercapaciteit

hangt samen met de invulling van het woningprogramma

keerd zou het woningprogramma

mede moeten zijn afgestemd op de beschikbare parkeercapaciteit.

en omge-

Aan dit gegeven wordt in het voorstel van het college geen relevante overweging gewijd. Het voorgenomen

weigeren van bewonersvergunningen

ven door een niet onderbouwde

door het college bij het project lijkt ingege-

aanname dat autobezit en -gebruik voor de toekomstige

bewoners

van PIesmanlaan 100 niet relevant zijn. Ten gevolge van de coronapandemie

is er echter bij reizigers een voorkeur ontstaan voor individueel

vervoer in plaats van gemeenschappelijk

vervoer. Volgens deskundigen zal dit een blijvend karakter

hebben. Bovendien is ook niet aannemelijk dat de situering van het complex een neerdrukkend

ef-

fect zal hebben op de behoefte aan individueel vervoer. Door het bestaande woningtekort

zullen steeds vaker volwassen kinderen bij hun ouders moeten

blijven wonen waardoor de behoefte aan individueel vervoer per huishouden alleen maar toeneemt. Wij vrezen dat nu lichtvaardig onomkeerbare uitwerking

besluiten worden genomen die nog lang een negatieve

zullen hebben op het woon- en leefklimaat

Het bovenstaande

in onze wijk.

klemt des te meer omdat op grond van het gestelde van de Parkeerverordening

het weigeren van een bewonersvergunning

door het college aan bewoners van de PIesmanlaan 100

niet in alle gevallen mogelijk is wegens de hardheidsclausule. Bovendien bestaat op dit moment nog geen zekerheid dat artikel 3a van de verordening redactie wel verbindend

in de huidige

is.

Wij vragen u om geen besluit te nemen over het voorstel van het college zonder rekening met de Beleidsregels Parkeernormen

2020 en zonder dat onafhankelijk

en objectief is onderzocht wat

de consequenties zijn van de voornemens met betrekking tot parkeren uit de NvV.

blad 2 van 6

te houden

2. Woningdifferentiatie In een NvU bij de start van een ontwerptraject

behoort ook een inzicht in de gewenste woningdiffe-

rentiatie: aantallen woningen per financieringsklasse, kamers, doelgroepen

gewenste grootte in oppervlakte

en aantallen

(studenten, ex pats, ouderen, starters etc.). Hierom hebben wij herhaaldelijk

gevraagd, maar daar is nooit een antwoord

op gekomen. Pas in het concept van de NvU dat wij ter tussen de 35-98 m2 in een prijscategorie

inzage kregen, is sprake van "411 huurappartementen

€485 - €1.000." Die 35

m21igt

onder de norm van 45

m2 van

van

de Woonvisie en wordt nu niet meer

genoemd. is dat er 20% sociale huur en 40%

Het enige dat de huidige NvU vermeldt over woningdifferentiatie

middenhuurwoningen moeten komen. Dat betekent maar 60% aan betaalbare woningen. De overige 40% is dus onbetaalbaar en niet bereikbaar voor de grote groep Leidse woningzoekenden. Waarom de gemeente van haar eigen norm van 30% sociale huur afwijkt wordt slechts onderbouwd met de mededeling dat dit 1 miljoen Euro scheelt, die de gemeente wil gebruiken om de Verbeekstraat op te knappen. Dat vinden wij een wel heel zwakke argumentatie tatieafspraken

tegen de achtergrond

van het gestelde in de Pres-

2020-2025.

Bovendien is de argumentatie

wegens gebrek aan openbaarheid

van de gegevens volledig oncontro-

leerbaar en daardoor niet vatbaar voor publiek debat (zie ook onder 3). Waarom niet 30% sociaal en 70% middenhuur? gen wegens een door UI beoogd rendement

Als UI daarmee zijn business case niet rond kan krij-

behoort dat niet de eerste zorg te zijn van de gemeente.

Bovendien heeft de gemeente de sleutel in handen voor het sluitend maken van de business case door het bepalen van de grootte van de erfpacht suppletievergoeding. Is er ook onderzocht of een woningcorporatie achtergrond

dat woningcorporaties

dit wél voor elkaar zou kunnen krijgen? Dit tegen de

met terugwerkende

kracht tot 1 januari 2021 in niet DAEB-

projecten actief mogen zijn. Ten slotte treffen wij in de Randvoorwaarden

termijnen

aan voor de exploitatie van de huurwonin-

gen van resp. 15 en 20 jaar voor resp. de midden- en sociale huurwoningen.

Wat na die tijd gaat ge-

beuren, blijft in het duister. Wij zouden graag zien dat de gemeente contractueel ven en uiteindelijk

vastlegt dat de woningen i~ de huursector blij-

niet worden uitgepond, ook indien de woningen worden doorverkocht

aan een

andere eigenaar/exploitant. Wij vragen u ervoor zorg te dragen dat de gemeente meer prioriteit heid voor de grote groep Leidse woningzoekenden van Urban Interest.

geeft aan haar verantwoordelijk-

dan zij nu in de NvU geeft aan de business case

3. Financiële motivering Over het onderwerp

Financiën vinden we informatie

op verschillende

plaatsen in de NvU. Op pagina

3 van RV 21.0003, in de paragraaf Programma - woningen en voorzieningen, blijkt nu pas dat er een rapport van bureau Fakton bestaat waarin de consequenties zijn berekend van twee varianten: 20% resp. 30% sociale huur voor de residuele grondwaarde. Dat zou het verschil zijn tussen enerzijds het totaal van "de huidige waarde van het kantoorpand",

de kosten voor het omvormen van het gebouw

tot woningen en om "de grond in eigendom te leveren", en anderzijds de waarde van het resultaat: de opbrengst bij verkoop resp. de contante waarde van de te verwachten

blad 3 van 6

huuropbrengst.

---------

Zo'n berekening moet in dit stadium worden gebaseerd op een financiële redenering waarvan de uitgangspunten 1. 2.

nog lang niet zijn vastgesteld:

De kosten van parkeervoorzieningen, De woningdifferentiatie:

dus de parkeereis (zie hiervoor onder 1);

financieringsklasse,

grootte in oppervlak en aantal kamers, doelgroep,

zie hierboven onder 2. 3.

De te verwachten

opbrengst van verkoop C.q. verhuur: die is mede afhankelijk van de nog door

uw raad vast te stellen Doelgroepenverordening. 4.

Volgens het voorstel van het college is bij het doorrekenen een jaarlijkse verhoging van het middenhuursegment, van de CPI + ieder jaar 1,5% extra. De verplichting

van de business-case uitgegaan van

die voorziet in een percentage ter grootte

geldt voor een periode van 15 jaren.

Het lijkt ons niet juist dat hiermee nu reeds wordt gerekend, vooruitlopend door uw raad van de Doelgroepenverordening

op de vaststelling

binnen enkele maanden.

In dit verband verwijzen wij naar de inspraakreactie

die ons bestuur heeft ingediend (bijlage 2).

Dit lijkt ons een flagrante schending van het bepaalde in de Participatie- en Inspraakverordening. 5.

Bovendien is een opslag van l,S % extra in strijd met het kabinetsvoornemen opslag van 1% te hanteren. Ook het initiatiefontwerp

slechts in een opslag van 1%. Daarbij past de kanttekening juridisch bezien geen beperking ondervindt

om slechts een

van Tweede Kamerlid Nijboer voorziet dat de gemeente, als bloot eigenaar,

van een mogelijke relevantie van artikel 1 van Eerste

Protocol van het EVRM. Het staat de gemeente dus juridisch vrij om UI slechts toe te staan om de huren van de woningen in het middenhuursegment

en de overige woningen te verhogen met uitsluitend

de CPI-index.

Het voorstel van het college geeft er geen blijk van dat de gemeente haar speelruimte ken om te sturen op de huurprijsontwikkeling 6.

wil gebrui-

en de duur van de reguleringsperiode.

Waarom wordt in de berekening van Fakton uitgegaan van de huidige waarde van het kantoorpand en niet van de verwervingskosten?

Volgens de openbare registers bedragen de verwer-

vingskosten 3 miljoen Euro. 7.

De ons verder onbekende, door de gemeente in rekening te brengen erfpachtsuppletievergoeding in verband met het verwerven van het bloot eigendom door UI van de gemeente.

Op basis van deze berekening, die noodzakelijkerwijs vanwege de vele onbekenden

in de vergelijking,

niet haalbaar is, terwijl dat toch een uitgangspunt

een heleboel slagen om de arm moet houden

stelt de NvU nu al dat 30% sociale huurwoningen was van de Woon visie van de gemeente.

De bewoners van de Bockhorst voelen zich overvallen door het nu pas inbrengen van deze financiële argumenten

en de weinig transparante

gang van zaken. Daar was geen enkele reden toe. Naar het

oordeel van het bestuur zou het rapport van Fakton grotendeels openbaar moeten worden gemaakt. Dat faciliteert

bovendien uw raad om een goed openbaar debat te voeren over de bestuurlijke

zen die moeten worden gemaakt. Tot nog toe zagen wij bij andere vastgoedontwikkelingen dat dit debat werd gevoerd langs de lijn van coalitiepartijen

en oppositiepartijen.

keu-

in de stad

Wij hopen echter

dat u bij dit project invulling geeft aan uw dualistische rol zoals door de wetgever beoogd in 2002 bij introductie

van het dualisme via wijziging van de Gemeentewet.

Omdat nog allerlei noodzakelijke

besluiten in de toekomst moeten worden genomen, vormen die

een reëel risico voor de voortgang van het project. Zij zullen een potentiële wijzigingen, vertraging en hogere kosten gedurende ontwerp en uitvoering.

blad 4van 6

bron zijn van discussie,

Wij vragen u ervoor zorg te dragen dat de gemeente een betere afweging maakt in de NvU met betrekking tot de jaarlijkse

verhoging van het middenhuursegment

zowel de verwervingskosten

en daarbij rekening te houden met

van het bestaande gebouw als met de erfpachtsuppletievergoeding

voor

het verwerven van het bloot eigendom door Urban Interest.

4.

Bouwvorm

De NvU maakt veel werk van het benadrukken van de circulariteit van het initiatief,

doordat een

bestaand gebouw wordt aangepast. Niet vermeld wordt dat toch nog een aanzienlijk deel van het gebouw, namelijk de gehele zware betonnen gevel, in de tot nu toe getoonde ontwerpen sloopt. Hoe duurzaam de woningen uiteindelijk materialen

en de duurzaamheidsambitie.

wordt ge-

zullen worden, hangt grotendeels af van de te kiezen

Daarover wordt maar heel weinig vermeld in de NvU.

Het toevoegen van extra volume zal constructief

geen groot probleem zijn, maar met welke materia-

len dat gaat gebeuren en of daar speciale eisen aan worden gesteld, is niet uit de NvU op te maken. Wij lezen niets over bijv. de BENG-eisen: gelden die wel voor deze woningen? Waar is Fakton bij zijn berekening van uitgegaan? "De energievoorziening

wordt aardgasvrij hetgeen in lijn is met de Leidse Warmtevisie".

het gebouw dan verwarmd en eventueel gekoeld? Van de "warmterotonde" niets te verwachten,

warmtepompen

Hoe wordt

hebben we voorlopig

maken een hoop herrie en een Warmte-koudeopslag

nogal een ingreep die ook consequenties

(WKO) is

heeft voor de omgeving. Wat wordt het nu?

En dan de hoogte: vanaf het eerste moment waren er bezwaren van omwonenden ging van het deel van het gebouw langs de Van Ravelingenstraat

tegen de verho-

van 12 naar 18 meter. Toen het

gebouw als kantoor voor Aramco werd gebouwd waren er ook al bezwaren; daarover is toen uitgebreid gesproken en ten slotte is er een compromis

bereikt door de tuinen met "uitzicht"

op het ge-

bouw van een fraaie pergola te voorzien. In de huidige situatie wordt niemand iets gevraagd, maar drukt de gebouweigenaar

gewoon zijn zin

door. Bedenk dat de nokhoogte van de aangrenzende woningen onder de 10 meter ligt. Wij vragen u ervoor zorg te dragen dat de gemeente zich in de NvU duidelijker uitspreekt over hoe de gemeente de bouwplannen riteit en duurzaamheid,

van Urban Interest wil laten voldoen aan haar eigen ambities van circula-

meer in het bijzonder aan de BENG-eisen voor de woningen.

5. Participatie De NvU eindigt met een verslag van de wijze waarop aan de eis van participatie

van omwonenden

vormgegeven.

wordt samengevat

Het ongenoegen over het verloop van de Eerste Participatieronde

is

in de zin "De behoefte van de bewoners bleef om meer invloed op het plan te kunnen uitoefenen". Wat dat concreet betekent, kunt u in de bijlage liezen,

de brief die het bestuur van de BBB op 8

december aan het college stuurde n.a.v. een afwijzende brief van wethouder

Spijker. Op de laatste

brief heeft het college niet meer geantwoord. Het bestuur van de wijkvereniging

hecht eraan te benadrukken dat het tot nog toe geen activistische

invalshoek heeft gekozen in het overleg met de gemeente. Het bestuur zocht de dialoogvorm staat daar nog steeds voor open. Daarvoor geldt echter wel wederkerigheid handelen door het gemeentebestuur.

blad 5 van 6

op en

en vertrouwenwekkend

6. Conclusie Het collegevoorstel

is naar onze mening onvolledig en multi-interpretabel.

over onvoldoende

informatie

Wij menen dat uw raad

beschikt om nu al in te stemmen met het voorstel van het college.

Wij verzoeken de raadscommissie dan ook om het voorstel nog niet te agenderen voor besluitvorming door de gemeenteraad

en deze besluitvorming

aan te houden totdat voldoende informatie

beschikbaar is gekomen met betrekking tot bovenstaande onderwerpen bestuur en betrokken omwonenden Met vriendelijke

en deze informatie

is gedeeld.

groet,

Namens het Bestuur van de BewonersBelangenverenigingBockhorst, Amir Saab, secretaris BewonersBelangenverenigingBockhorst,

KvKnr. 40446732

asaab@ziggo.nl Van Ravelingenstraat

22

2332 PW LEIDEN

Bijlagen: 1.

brief van bestuur BBB aan het College van B&W d.d. 8 december 2020 (excl. bijlagen)

2.

inspraakreactie

d.d. 24 november 2020 op Doelgroepenverordening

blad 6 van 6

met ons