210092 Bijlage 4 Toelichting op de Tijdelijke Beleidsregel woningomzetting en woningvorming

Toelichting op de Tijdelijke Beleidsregel woningomzetting en woningvorming Leiden 2021 Algemeen Leiden kent een duidelijke behoefte aan woonruimte voor studenten en jongeren. Leiden wil ook als Kennisstad deze groep de kans bieden op een wooncarrière in de stad. Onzelfstandige woonruimte of een kleine zelfstandige woonruimte kan daarbij een goede opstap zijn voor een wooncarrière in de stad. Daarnaast is er in Leiden veel minder aanbod van woningen dan er vraag naar woningen is. Hoewel Leiden veel woningen heeft, zijn er nog heel veel mensen die in Leiden willen blijven of komen wonen. De omzetting van woningen naar onzelfstandige woonruimten of meerdere kleinere zelfstandige woonruimte levert een nieuw type woning op, maar gaat tevens ten koste van reguliere woningen. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarom op 29 juni 2018 een moratorium uitgesproken. Woningvorming Naast het onttrekken van zelfstandige woonruimte ten behoeve van onzelfstandige woonruimten ziet de raad ook een groei van het aantal woningen dat wordt omgebouwd naar meerdere kleine zelfstandige woonruimten. Hiervoor worden woningen voor een bepaalde doelgroep omgezet naar woningen voor een andere doelgroep. Er is sprake van schaarste van alle type woningen en doelgroepen. Tevens geeft deze omzetting ook een vorm van verdichting die de leefbaarheid van een buurt onder druk kan zetten.

Daarom heeft de raad besloten ook hiervoor een vergunningsplicht in te stellen (de woningvormingsvergunning) en beleidsregels op te stellen. Het ombouwen van een enkele woning naar meerdere kleine woonruimten wil de raad niet te veel beperken of onnodig ingewikkeld maken. Met deze regelgeving wordt een onderscheid gemaakt in zelfstandige woonruimten met een oppervlakte die voor een andere doelgroep bedoeld zijn dan kamerbewoners en hele kleine zelfstandige woonruimten die voor de doelgroep van kamerbewoners bedoeld zijn. Om deze reden is ervoor gekozen alleen een woningvormingsvergunning in te voeren voor zelfstandige woonruimten die kleiner zijn dan 40 m² gebruiksoppervlakte. Daarom moet een vergunning aangevraagd worden als minimaal één van de nieuw te vormen zelfstandige woonruimten kleiner is dan 40 m² gebruiksoppervlakte. Op het besluit een vergunning al dan niet te verlenen zijn de regels van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit wil onder meer zeggen dat het college het besluit moet motiveren en dat tegen het besluit van het college bezwaar kan worden gemaakt. Dit houdt tevens in dat het college een vergunning mag weigeren of achteraf intrekken indien de aangeleverde informatie onjuist blijkt te zijn. Artikelsgewijs In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

Artikel 3 Gedurende de periode van de ‘standstill’ wil het college onderzoeken hoe het huidige stelsel kan worden aangepast dan wel of een ander instrument geschikter is om het beoogde doel, het reguleren van de leefbaarheid, op een juridisch houdbare en praktisch uitvoerbare wijze te bereiken. De gemeenteraad heeft een Tijdelijke huisvestingverordening, onderdeel woonruimtevoorraad Leiden 2021 vastgesteld. In de tijdelijke huisvestingsverordening blijft een vergunningsplicht bestaan. Deze is nu enkel gebaseerd op schaarste. Voorwaarden en weigeringsgronden die betrekking hebben op de leefbaarheid zijn hier niet meer in opgenomen. Om deze schaarste nog beter te onderbouwen

heeft de raad ook de Notitie Schaarste in de gemeente Leiden d.d. 18 februari 2021 van In.Fact vastgesteld. Dit rapport geeft een onafhankelijk en getalsmatige onderbouwing van de schaarste op de Leidse woningmarkt. In de tijdelijke beleidsregel woningomzetting en woningvorming is in artikel 3 een vergunningstop afgekondigd. De beleidsregel heeft een werkingsduur van 18 maanden, of zoveel korter als mogelijk. In het kort betekent dit dat vanaf moment van inwerkingtreding nieuwe aanvragen worden geweigerd en nog lopende aanvragen zullen worden afgehandeld conform de Tijdelijke beleidsregels woningomzetting en woningvorming 2021. De standstill zal ook invloed hebben op lopende bezwaaren beroepsprocedures. Het college zal betrokkenen en de bezwaar- en beroepsinstanties informeren over de standstill. Artikel 4 Indien een woning beschikbaar wordt gesteld voor mensen die vanuit de maatschappelijke opvang door willen stromen naar een vorm van begeleid wonen, kan besloten worden dit toe te staan in weerwil van het gestelde in artikel 3. Dit is omdat het in het algemeen belang is om deze doelgroep een geborgen plek te bieden die daarvoor geschikt is. Doel van de begeleiding is om bewoners te leren zelfstandig te wonen en een regulier dagritme aan te houden. Een dergelijke omgeving kan daar bij helpen.

Artikel 5 Indien een woning beschikbaar wordt gesteld voor mensen die vanuit de maatschappelijke opvang door willen stromen naar een vorm van begeleid wonen, worden er geen nadere eisen gesteld voor aan het aanbrengen van geluidwerende maatregelen. Deze vorm van huisvesting levert nagenoeg nooit klachten van overlast op voor de woonomgeving omdat er begeleiding (al dan niet permanent) aanwezig is. Deze woningen zijn veelal, maar niet uitsluitend, van woningcorporaties. Wel kan het noodzakelijk zijn om doelgroepspecifieke voorzieningen te treffen Artikel 5, lid 2 onder b Dit lid biedt de mogelijkheid om de onttrekkingsvergunning te weigeren indien geen of onvoldoende woon- en leefregels aan de toekomstige bewoners wordt opgelegd. De aanvrager dient hiertoe bij de aanvraag aan te geven welke regels aan huurders worden opgelegd. In bijlage I is een kader gegeven op basis waarvan het college de aanvraag op dit punt beoordeeld. De verhuurder blijft ervoor verantwoordelijk dat zijn huurders geen overlast veroorzaken en zich aan de woon- en leefregels houden.