210092 Bijlage 2 bij de toelichting Notitie Schaarste

SCHAARSTE IN DE GEMEENTE LEIDEN Notitie 18-02-2021

Inhoud Inleiding __________________________________________________________________ 1 Actueel tekort ______________________________________________________________ 2 Vraagaanbod-verhoudingen __________________________________________________ 3 Schaarste in de koopsector ___________________________________________________ 6 Schaarste in de particuliere huursector _________________________________________ 8 Schaarste in het corporatiebezit ______________________________________________ 10 Een geschikt instrument ____________________________________________________ 11 Einde van de schaarste nog niet in zicht ________________________________________ 12 Conclusie ________________________________________________________________ 18

Inleiding Een vergunningstelsel voor woonruimte-voorraadbeheer is een geschikt instrument om onevenredige en onevenwichtige effecten van schaarste aan woningen te bestrijden. Via een vergunningstelsel wordt de bestaande woningvoorraad beschermd, zodat de kansen voor woningzoekenden (huurders en kopers) niet te veel worden beperkt. Om een dergelijk vergunningstelsel te legitimeren is een onderbouwing van schaarste aan woningen en de negatieve bijeffecten van groot belang. Deze notitie biedt deze onderbouwing. In de Huisvestingswet wordt met schaarste bedoeld dat de vraag naar woningen groter is dan het (beschikbare) aanbod. In deze notitie sluiten we bij deze definitie aan en ligt er een integrale analyse ten grondslag aan de onderbouwing van schaarste aan woningen in Leiden. De schaarste wordt vanuit verschillende perspectieven en bronnen belicht. In deel 2 t/m deel 6 wordt ingegaan op het actuele woningtekort in Leiden en om welke segmenten het gaat. Er is gebruik gemaakt van de meest actuele beschikbare cijfers ( tot en met 2020). In deel 7 wordt aangegeven waarom een vergunnings stelsel een geschikt instrument is om schaarste tegen te gaan en om de leefbaarheid van de stad te beschermen. Vervolgens wordt in deel 8 ingegaan op de toekomstige behoefteontwikkeling van huishoudens.

In relatie tot de plancapaciteit van de gemeente Leiden wordt aangegeven of de actuele schaarste in de toekomst naar verwachting zal toe- of afnemen. Tot slot wordt in deel 9 geconcludeerd in welke mate er sprake is van schaarste op de Leidense woningmarkt en welke segmenten het met name betreft.

Pagina 1 van 18

Actueel tekort De woningmarkt in Leiden in de regio Holland Rijnland is gespannen en er is sprake van een aanzienlijk woningtekort. De gemeente Leiden doet er veel aan om dit tekort in te lopen. In de periode 2017 t/m 2019 is men daar voor een deel ook in geslaagd. In deze periode werden per saldo gemiddeld 785 woningen per jaar aan de voorraad toegevoegd (bron: CBS). Deze toename lag boven de toename van het aantal huishoudens, dat met gemiddeld 300 per jaar toenam (daarnaast waren er verschuivingen in het aantal (on)zelfstandig wonende huishoudens). Ondanks deze inspanning resteert er een aanzienlijk tekort. Begin 2020 werd dit tekort in Leiden geraamd op 5% tot 6% van de woningvoorraad. 1 Het gaat om circa 3.000 tot 3.500 woningen. Het tekort in Leiden – als centrale stad – hangt uiteraard samen met dat in de regio. Op basis van de Woonbarometer 2019 2 van de provincie Zuid-Holland kan worden geconcludeerd dat in 2017 en 2018 de woningvoorraad in de regio Holland Rijnland onvoldoende toenam om de groei van het aantal huishoudens volgens de BP-prognose 2016 te kunnen huisvesten. De regionale druk op de woningmarkt straalt uiteraard ook af op Leiden. Het tekort is ook zichtbaar in de mate waarin de woningvoorraad bewoond wordt door particuliere huishoudens. Gemiddeld over de afgelopen vier jaar werd de voorraad in Leiden voor bijna 96% bewoond door particuliere huishoudens.

3 Dit is hoger dan landelijk (95,5%). De woningvoorraad in Leiden wordt dus optimaal benut, wat de doorstroming op de woningmarkt kan bemoeilijken. Achter het voor Leiden becijferde tekort van circa 3.000 tot 3.500 woningen gaan (semi)starters 4 en vestigers 5 schuil. Zij willen een woning in Leiden betrekken die er simpelweg niet is. Doordat het tekort samengaat met een gebrek aan doorstroming, worden ook andere groepen woningzoekenden geraakt (waarover later meer). Leiden probeert het tekort aan te pakken, maar dat is – ook gegeven de druk vanuit de regio – een zaak van de lange adem. Tot het moment dat het tekort is opgelost, blijven e r groepen in de knel zitten.

1

Bron: Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt, ABF 2020.

2

Opgesteld door ABF, 2020.

3

De resterende 4% bestaat uit frictieleegstand, administratieve leegstand, of overige leegstand / ander gebruik.

4

Bij semistarters gaat het om bijvoorbeeld scheidingsgevallen met een woningvraag.

5

Doorstromers die zich van buiten Leiden in Leiden willen vestigen.

Pagina 2 van 18

Vraagaanbod-verhoudingen Het zijn niet alleen de vestigers en de (semi)starters wiens kansen door het tekort worden beperkt. Het woningtekort gaat samen met een gebrek aan doorstroommogelijkheden, waardoor ook andere groepen in de knel komen. Om te achterhalen om welke groepen en voorraadsegmenten het hier gaat, is gekeken naar de vraagaanbod-verhoudingen in de gemeente Leiden (in de zelfstandige, reguliere woningvoorraad). Niet ieder huishouden woont op dit moment naar wens. Een deel wil of moet verhuizen naar een andere woning. Deze woningvraag relateren we aan het aanbod dat beschikbaar kan komen als gevolg van de voorgenomen verhuizingen. Daarmee ontstaat inzicht in zogenoemde theoretische vraagaanbod-verhoudingen (tekorten en overschotten), op basis van geuite woonwensen. 6 In deze benadering wordt geen rekening gehouden met het feit dat er vele barrières op de woningmarkt zijn waardoor mensen hun wensen niet kunnen realiseren. Daarnaast geldt voor doorstromers dat de vraag van vestigers niet is meegenomen (die zich deels oriënteren op appartementen), en dat doorstromers in Leiden ook buiten de gemeente een woning kunnen zoeken (zoals grondgebonden koopwoningen in de regio). Het gaat in deze analyse dus niet om de aantallen, maar om het identificeren van die segmenten waar de schaarste zich manifesteert .

De analyses laten zien dat er uitgaande van woonwensen vrijwel over de gehele breedte tekorten zijn (zie ook figuur 1): de vraag van doorstromers en starters is groter dan het potentiele aanbod als gevolg van de voorgenomen verhuizingen (van doorstromers). De belangrijkste tekorten manifesteren zich in de koopsector, met name in het segment grondgebonden koop (figuur 2). Het gaat vooral om ruime woningen van meer dan 125 m2 (tabel 1). Een deel van de woningzoekenden zal hun woonwensen bijstellen of in de regio op zoek gaan naar een (ruime) grondgebonden koopwoning. figuur 1 Potentiele vraagaanbod-verhoudingen in Leiden, 2020 (potentieel aanbod is het aanb o d d a t v r i j k o m t a l s i e d e r e e n m e t e e n v e r h u is w e n s v e r h u i s t ) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

vraag starters

vraag doorstromers potentieel aanbod

grondg.

app.

grondg.

koop

app.

huur

Bron: LC-model In.Fact.Research

6

Bij de analyses hebben we gebruik gemaakt van ons Lokaal Combinatiemodel. In dit model hebben we lokale gegevens over huishoudens en voorraad met elkaar in verband gebracht (gebruik makende van het WoON 2018), waardoor het model de lokale situatie in Leiden anno 2020 weerspiegeld.

Pagina 3 van 18

De tekorten in de koopsector zijn zichtbaar in elk prijssegment, maar vooral in het segment tussen € 199.400 tot € 310.000 (de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie in 2020 7) en in het segment vanaf vier ton. Voor het segment tot € 199.4008 geldt dat de vraag voor een belangrijk deel afkomstig is van (koop)starters. Vaak kunnen starters nog niet (veel) meer betalen en bieden de woningen in dit segment de enige kans op eigen woningbezit. In dit prijssegment (en net daarboven) nieuwbouw realiseren is met de hedendaagse bouw- en grondkosten haast onmogelijk. Het beschermen van de woningen in de bestaande voorraad is om deze reden van extra belang. De vraag naar koopwoningen is deels afkomstig van huurders die willen gaan kopen. Als zij daar allemaal in zouden slagen, dan zou het tekort in de huursector (overall) beperkt zijn. Echter, omdat dat in de praktijk – mede door de schaarste – niet mogelijk is, is er ook in de huursector sprake van schaarste. Meer daarover in deel 5 en 6. figuur 2 Potentiele vraagaanbod-verhoudingen in Leiden naar prijsklasse, in de huursector ( l i n k s ) e n d e k o o p s e c t o r ( r e c ht s ) , 2 0 2 0 4.000 st 3.500 ar 3.000 te 2.500 rs 2.000 1.500 1.000 500 0

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 < € 433

€ 433 tot € 663 tot € 737 tot > € 1.000 € 663 € 737 € 1.000

vraag starters

vraag doorstromers potentieel aanbod

< € 199.400 € 199.400 - € 310.000 - > € 400.000 €310.000 € 400.000

Bron: LC-model In.Fact.Research

Binnen de huursector geldt dat er op basis van woonwensen tekorten zijn in het segment tussen € 663 (de hoogste aftoppingsgrens in 2020) en € 737 ( de huurtoeslaggrens in 2020) en in het middeldure huursegment tussen € 737 en € 1.000 (figuur 2 9). In de praktijk is de druk op dit segment mogelijk nog wat groter als gevolg van recente prijsstijgingen in de particuliere huursector in 2018 en 2019, waardoor het beschikbare aanbod in het middeldure huursegment is afgenomen (zie ook deel 5). Kijkend naar woninggrootte, dan blijken er in de huursector tekorten aan driekamerwoningen (tabel 1). De vraag in de huursector gaat voor bijna de helft (4 5%) naar deze woningen uit, terwijl het aanbod beperkt is (30%). Ook zijn er tekorten aan ruimere (grondgebonden) huurwoningen (meer dan 100m2). Voor de kleinere huurwoningen geldt dat 7

Kostengrens exclusief energiebesparende maatregelen.

8

De prijs van een woning onder de maximale koopsom zoals deze wordt genoemd in de Wet bevordering eigenwoningbezit, prijspeil 2020.

9

In deze studie is aangesloten bij prijspeil 2020. Voor 2021 zijn de beleidsmatige huurprijsgrenzen als volgt: € 442 (kwaliteitskortingsgrens), € 679 (hoogste aftoppingsgrens) en € 752 (huurtoeslaggrens).

Pagina 4 van 18

het theoretische aanbod groter is dan de vraag. Dat is mede het gevolg van de ontwikkelingen in de voorraad: het aantal kleine woningen tot 50 m2 is in de periode 2012 tot 2020 sterk toegenomen (zie ook figuur 3). Naast tekorten in de reguliere voorraad is er een tekort aan studentenhuisvesting. Volgens de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2020 10 is de druk in Leiden hoog en is er sprake van een relatief zeer krappe woningmarkt voor studenten. t a b e l 1 P o t e n t i e e l a a n b o d v a n v e r h u i s g e n e i g d e h u i s h o u d e n s i n L e i d e n ( d o o r s t r o m e r s ) e n vr a a g v a n d o o r s t r o m e r s e n s t a r t e r s n a a r g e w e n s t e ig e n d o m e n w o n i n g g r o o t t e ( g b o ) e n a a n t a l k a mers, 2020

koop oppervlakte

huur

aanbod

vraag

kamers

aanbod

vraag 0%

tot 40 m2

1%

1%

1 kamer

6%

40 -75 m2

34%

12%

2 kamers

11%

6%

75 - 100 m2

31%

14%

3 kamers

32%

27%

100 - 125 m2

15%

29%

4 kamers

23%

36%

meer dan 125 m2

19%

43%

5 of meer kamers

28%

30%

totaal

100%

100%

totaal

100%

100%

aanbod

vraag

kamers

aanbod

vraag

oppervlakte tot 40 m2

16%

6%

1 kamer

18%

1%

40 -75 m2

49%

43%

2 kamers

26%

27%

75 - 100 m2

25%

16%

3 kamers

30%

45%

100 - 125 m2

6%

9%

4 kamers

18%

18%

meer dan 125 m2

4%

25%

5 of meer kamers

7%

10%

100%

100%

totaal

100%

100%

totaal

Bron: LC-model In.Fact.Research

figuur 3 Samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Leiden naar oppervlakte in 2012, 2016 en 2020 35% 2012

30%

2016

25%

2020

20% 15% 10% 5% 0% tot 50 m²

50 tot 75 m²

75 tot 100 m² 100 tot 150 m²

> 150 m2

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

10

Uitgevoerd door ABF Research, in opdracht van Kences, november 2020.

Pagina 5 van 18

Conclusie van de analyse van de woonwensen is dat er met zekerheid tekorten zijn in de segmenten: ruime grondgebonden koopwoningen en koopappartementen; koopwoningen in het segment tussen € 199.400 tot € 310.000 en in het segment vanaf vier ton; huurwoningen met een huurprijs tussen € 663 en € 737 en tussen € 737 en € 1.000; driekamer huurwoningen, met name appartementen, en ruimere grondgebonden huurwoningen. Zelfs bij een optimale doorstroming waarbij iedereen zijn of haar wens kan realiseren, blijft er schaarste bestaan aan deze woningen. Nu wijken woningzoekenden af van hun eerste keuze en gaan in andere segmenten en/of in de regio op zoek (of stellen hun verhuizing uit). In Leiden bestaat er met name een discrepantie tussen de gewenste woninggrootte en de gewenste (koop)prijs. In het vervolg van deze notitie wordt duidelijk gemaakt dat door het gebrek aan doorstromingsmogelijkheden er hierdoor schaarste ontstaat in vrijwel alle segmenten (en woongebieden). Daardoor wordt het voor veel woningzoekenden (huurders of kopers) lastig zo niet onmogelijk om een passende woning in Leiden te bemachtigen.

Schaarste in de koopsector In de koopsector is de spanning op de markt in de afgelopen jaren in de volle breedte toegenomen. Dit blijkt uit cijfers van de NVM, BPD, het CBS en lokale makelaars. Op basis van cijfers van het CBS blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in de gemeente Leiden is toegenomen van € 215.000 in 2013 tot € 350.000 in 2019 11 (figuur 4). In deze periode ging het om een prijsstijging van gemiddeld 10% per jaar. 12 figuur 4 Ontwikkeling gemidde lde verkooppr ijzen van bestaande koopwoningen in de gemeente Leiden

gemiddelde verkoopprijs

400.000 gemeente Leiden

350.000 300.000 250.000

200.000 150.000

100.000 50.000

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

0

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

11

Eind 1e kwartaal 2021 publiceert het CBS per gemeente de gemiddelde verkoopprijs over het jaar 2020.

12

Over het jaar 2020 bedroeg de prijsstijging in de regio Leiden eveneens bijna 10%, bron: NVM.

Pagina 6 van 18

BPD heeft in april 2020 de landelijke Hittekaart 2020 gepubliceerd, die de druk op de woningmarkt aangeeft (zie ook figuur 5). BPD baseert zich hierbij op het aantal woningtransacties, koopsommen van 2019 en de huishoudensontwikkeling tot 2028. Volgens BPD is de druk op de markt ongekend hoog, met name in de Randstad. In de ranking van meest overspannen woningmarkten staat gemeente Leiden op plaats 22 van de 355 gemeenten. figuur 5 Uitsnede uit de Hittekaart 2020 van BPD, rood is hoge druk, groen is lagere druk

Bron: BPD

De NVM publiceert cijfers op het niveau van de regio Leiden 13. Uit deze cijfers blijkt dat het aantal transacties in de regio in het afgelopen jaar is toegenomen (zie ook tabel 2). Dit mede door een toename van het woningaanbod na de uitbraak van C ovid-19 14. Ondanks een toename van het aanbod nam de gemiddelde verkooptijd in de regio Leiden af van 33 tot 31 dagen. In de gemeente Leiden lag de gemiddelde verkooptijd in het derde kwartaal van 2020 met 28 dagen zelfs nog wat lager. 15 De prijs per vierkante meter in de regio Leiden nam in 2019 tot 2020 met € 325 toe tot € 3.425 per m2 in 2020 (tabel 2). De transactieprijs per woning is bijgevolg ook toegenomen. In figuur 6 is te zien dat dit in de regio Leiden bij alle woningtypen het geval was. 16 Kijkend naar het totaal aantal verkochte woningen in de regio lag de gemiddelde transactieprijs halverwege 2020 € 46.000 hoger dan halverwege 2019. Een toename van maar liefst 13%.

13

Bestaande uit de gemeenten Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten, Zoeterwoude en enkele kernen in de gemeenten Kaag en Braassem en Alphen aan den Rijn.

14

Bron: Zicht op de woningmarkt, 2 e kwartaal 2020, De Leeuw makelaardij.

15

Bron: Zicht op de woningmarkt, 3 e kwartaal 2020, De Leeuw makelaardij.

16

Voor 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen heeft de NVM te weinig verkopen geregistreerd.

Pagina 7 van 18

tabel 2 Kenmerken van verkochte woningen in de NVM -regio Leiden, voortschrijdend halfjaar

2e en 3e kwa rta a l 2019 2e en 3e kwa rta a l 2020 a a nta l tra ns a cties

782

861

verkooptijd in da gen

33

31

€ 3.100

€ 3.425

prijs per m2 Bron: NVM, bewerking In.Fact.Research

transactieprijzen

figuur 6 Transactieprijzen van verkochte woningen in de NVM -regio Leiden 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2e en 3e kwartaal 2019

2e en 3e kwartaal 2020

totaal

appartement

hoekwoning

tussenwoning

Bron: NVM, bewerking In.Fact.Research

De schaarste aan woningen in de goedkopere prijssegmenten (zie ook deel 3) neemt door de prijsstijgingen toe. Woningzoekenden worden daardoor gedwongen om in duurdere segmenten te gaan zoeken. Er zijn twee specifieke groepen die door de tekorten in de goedkope prijssegmenten in de problemen komen: (koop)starters en de middeninkomens. Middeninkomens hebben – door de regels van passend toewijzen – geen toegang tot de sociale huursector en dus is koop voor hen (naast particuliere verhuur ) de enige optie. De prijsstijgingen in de koopsector zijn deels een gevolg van een toegenomen koopkracht van de inwoners van Leiden en deels van de lage rentestand. Deze kunnen de prijsstijgingen echter niet voldoende verklaren: ook schaarste speelt een duidelijke rol. Dat de prijsstijgingen over de gehele breedte plaatsvinden, leidt tot de conclusie dat er in de volle breedte op de markt sprake is van schaarste.

Schaarste in de particuliere huursector In de periode 2017 t/m 2019 is de m2 prijs van vrijgekomen vrije sector huurwoningen van particuliere verhuurders flink toegenomen. Dit blijkt mede uit de Huurmonitor van Pararius (zie ook figuur 7). De gemiddelde huurprijs per m2 nam toe van € 15,20 in het derde kwartaal van 2016 tot € 18,- in het derde kwartaal van 2019 (figuur 8). Dit komt neer op een prijsstijging van 19% in drie jaar tijd (gemiddeld ruim 6% per jaar; volgens het CBS bedroeg de inflatie in

Pagina 8 van 18

deze periode gemiddeld ongeveer 1,5% per jaar). De cijfers uit de Huurmonitor hebben betrekking op alle huurwoningen die vrij kwamen voor nieuwe huurders, dus zowel kaal, gestoffeerd als gemeubileerd. Hoewel de samenstelling van de vrijgekomen huurwoningen van jaar op jaar zal verschillen, maken de cijfers duidelijk dat de prijsstijging in de periode tot 2019 flink boven inflatie lag. In het derde kwartaal van 2020 daalde de gemiddelde huurprijs per m2, als gevolg van de economische effecten van de coronacrisis. figuur 7 Ontwi kkeli ng m2 prijs t.o.v. een j aa r eerder van vrijgekomen vrije sector huurwo ningen in gemeente Leiden, per kwartaal per jaar

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%

ontwikkeling m2 prijs t.o.v. jaar eerder 1

2

3

4

1

2017

2

3

4

2018

1

2

3

4

1

2019

2

3

2020

Bron: Pararius Huurmonitor Q3 2020, bewerking In.Fact.Research

figuur 8 Gemiddelde huurprijs per m2 in het derde kwartaal van een bepaald jaar van vrijgekomen vrije sector huurwoningen in gemeente Leiden € 16,7

€ 17,0

€ 18,0

€ 17,0

3e kw 2020

3e kw 2019

3e kw 2018

m2 prijs

3e kw 2017

€ 15,2

3e kw 2016

€ 20,0 € 18,0 € 16,0 € 14,0 € 12,0 € 10,0 € 8,0 € 6,0 € 4,0 € 2,0 € 0,0

Bron: Pararius Huurmonitor Q3 2020, bewerking In.Fact.Research

In tabel 3 is de huurprijs per maand weergegeven voor verschillende woninggrootten. Voor een huurwoning van 85 m2 moest begin 2020 gemiddeld € 1.540 per maand aan huur betaald worden. Door het (als gevolg van Covid-19) wegvallen van een deel van de markt voor expats, zijn de prijzen in 2020 iets gedaald. Eind 2020 ging het met gemiddeld € 1.440 per maand echter nog altijd om een flinke huur. Vooral voor middeninkomens is het lastig om een betaalbare particuliere huurwoning te bemachtigen die aan

Pagina 9 van 18

hun (kwalitatieve) wensen voldoet. Het gros van de middeninkomens 17 kan doorgaans niet meer dan € 900 euro aan huur betalen 18. De flinke prijsstijgingen op de particuliere huurmarkt in de periode tot 2019 getuigen van schaarste in de volle breedte. Hoewel Covid-19 de prijsontwikkeling in 2020 heeft geremd, is het de verwachting dat vanwege het woningtekort de druk op de huur- (en koop)markt zal blijven bestaan. tabel 3 Huurprijs per maand van vrijgekomen vrije sector huurwoningen in gemeente Leide n bij drie verschillen de woni nggroottes in het eerste en derde kwartaal van 2020

65 m2

85 m2

100 m2

2020 1e kwartaal

€ 1.180

€ 1.540

€ 1.810

2020 3e kwartaal

€ 1.100

€ 1.440

€ 1.700

Bron: Pararius Huurmonitor Q3 2020, bewerking In.Fact.Research

Schaarste in het corporatiebezit Het aantal woningen van de woningcorporaties in Leiden is in de periode 2017 tot 2020 toegenomen met 185 woningen (bron: CBS). De prijsontwikkeling in de voorraad wordt beleidsmatige gestuurd en zegt daarom weinig over de druk die bestaat op dit segment. Cijfers over woningzoekenden en toewijzingen van huurwoningen van Huren in Holland Rijnland bieden meer inzicht op dit vlak. 19 Huren in Holland Rijnland concludeert dat in 2019 in Leiden het laagste aantal woningen is verhuurd in de afgelopen vier jaar (723 woningen, tabel 4). Uit de tabel blijkt ook dat dat de zoektijd toenam, net als het gemiddeld aantal reacties per verhuurde woning. De slaagkans van woningzoekenden nam af tot 4,4% in 2019. Dit betekent dat 1 op de 22 actief reagerende woningzoekenden daadwerkelijk een woning kreeg toegewezen (wel kunnen woningzoekenden op meerdere woningen reageren). Als gevolg van de economische effecten van de coronacrisis zal de druk op de sociale huursector op korte termijn vermoedelijk verder toenemen, waardoor met name lagere inkomens in de knel komen. De afname van het aantal verhuringen heeft deels te maken met enkele herstructureringsprojecten in Leiden. 20 Daarnaast is het een indicator dat als gevolg van de prijsstijgingen in de koop- en de particuliere huursector de uitstroom uit de sociale huursector moeilijker is geworden.

Door de afname van deze uitstroom komen er minder woningen

17

Huishoudens met een belastbaar inkomen tussen ongeveer € 39.000 en € 55.000 .

18

Bron: Position Paper – (On)betaalbaar wonen voor middeninkomens, F. Schilder, januari 2020.

19

Bronnen: Huren in Holland Rijnland, jaarcijfers 2019, april 2020 en Huren in Holland Rijnland, jaarrapportage 2018, mei 2019.

20

Bron: Huren in Holland Rijnland, jaarcijfers 2019, april 2020.

Pagina 10 van 18

beschikbaar. Het is een goed voorbeeld van hoe de schaarste in het ene segment, zorgt voor (nog meer) schaarste in het andere segment. t a b e l 4 A a n t a l v e r h u r i n g e n v a n d e c o r p o r a t i e s i n d e g e m e e n t e L e i d e n e n z o e k t i j d , s l a a g k a n s 21 en gemiddeld aantal reacties (per verhuring) van woningzoekenden

slaagkans gem. aant. reacties

verhuringen

zoektijd

2016

1.137

1,0

onbekend

127

2017

918

1,5

8,2%

166

2018

932

1,7

7,1%

203

2019

723

1,9

4,4%

239

Bron: Huren in Holland Rijnland, jaarverslagen 2018 en 2019

Voordeel van de sociale huursector is dat deze via meerdere wegen te beschermen is. De corporaties en gemeente stellen samen prestatieafspraken op, om de (gedeelde) opgaven aan te pakken. In de prestatieafspraken 2020 t/m 2025 hebben de partijen afgesproken om in de periode 2020 tot 2030 1.900 sociale huurwoningen netto toe te voegen (waarvan 1.050 woningen in de periode 2020 tot 2025 22), om de schaarste tegen te gaan en om de toekomstige behoefte op te vangen (zie ook deel 8). Bij andere marktsegmenten ontbreekt dit sturingsinstrument en is een vergunningsplicht een geschikt instrument om te kunnen sturen.

Een geschikt instrument De gemeente doet er veel aan om de schaarste op te lossen, zoals het samen met de corporaties opstellen van prestatieafspraken en het toevoegen van nieuwbouw aan de bestaande woningvoorraad. In aanvulling hierop is een vergunningstelsel voor de gehele woningvoorraad een geschikt instrument. De voorraad goedkope woningen moet worden beschermd (zoals in de wijken Bos- en Gasthuisdistrict, Leiden-Noord en het Morsdistrict), omdat deze voorraad een belangrijke rol speelt bij de huisvesting van de lage- en middeninkomens (in tabel 5 staat de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad in de wijken van Leiden weergegeven). Ook in Binnenstad-Noord (met relatief veel sociale huur ) en in het Stationsdistrict (met een relatief lage gemiddelde woningwaarde) kunnen lage- en middeninkomens terecht. Gegeven de huidige grond- en bouwprijzen is het lastig om ontwikkelaars te bewegen om in het goedkopere segment nieuw te bouwen. Zonder vergunningstelsel bestaat het gevaar dat het segment in de bestaande voorraad afneemt (bijvoorbeeld door omzettingen naar kamerverhuur ) waardoor de huisvesting van de lage - en middeninkomens (verder) in de knel kan komen.

21

De slaagkans is het aantal verhuringen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden.

22

Bron: Concept Prestatieafspraken Leiden 2020 t/m 2025, oktober 2020.

Pagina 11 van 18

Ook voor de duurdere segmenten is een vergunningstelsel van belang. In Stevenshofdistrict en Merenwijkdistrict staan veel middeldure koopwoningen en in het Roodenburgerdistrict en met name in het Boerhaavedistrict staan veel dure koopwoningen. In Binnenstad-Zuid staan veel duurdere particuliere huurwoningen. De schaarste in deze segmenten beperkt de doorstroming, waardoor de schaarste in de goedkopere segm enten wordt versterkt (ook hogere inkomens blijven daar wonen, omdat men niet door kan stromen). Daarnaast zorgt de schaarste – in de volle breedte – voor een prijsopdrijvend effect, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten groter wordt. Alleen doo r een goede bescherming van de gehele voorraad in alle wijken van Leiden kunnen dat soort negatieve effecten worden beheerst. tabel 5 Omvang en samenstelling woningvoorraad in de wijken van Leiden , 2019

wijk

woningvoorraad

gemiddelde woningwaarde corporatie particuliere (x 1.000 euro) koopwoningen huurwoningen huurwoningen

Binnenstad-Zuid

4.100

€ 289

27%

22%

50%

Binnenstad-Noord

7.500

€ 245

26%

36%

37%

Stationsdistrict

1.040

€ 231

50%

15%

34%

Leiden-Noord

7.370

€ 220

30%

53%

17%

Roodenburgerdistrict

10.140

€ 289

58%

23%

20%

Bos- en Gasthuisdistrict

9.890

€ 235

44%

40%

16%

Morsdistrict

5.750

€ 228

37%

38%

25%

Boerhaavedistrict

2.550

€ 377

45%

25%

30%

Merenwijkdistrict

6.100

€ 270

63%

26%

11%

Stevenshofdistrict

4.650

€ 271

56%

35%

8%

totaal

59.090

€ 259

44%

34%

22%

Bron: CBS

Naast het borgen van voldoende woningen speelt ook het leefbaar houden van de stad een belangrijke rol. Te veel verdichting en kamerverhuur in een gewone woonwijk zorgt voor extra druk op het gebruik van de (openbare) ruimte en leidt niet zelden tot fricties tussen bewoners. Het is daardoor van belang om kamerverhuur alleen gedoseerd en gecontroleerd - per wijk - toe te staan. Een vergunningstelsel is ook hiervoor een geschikt instrument. Hiermee wordt kamerverhuur niet verboden, omdat dit voor studenten, (oudere) starters of kwetsbare groepen ook belangrijk is. Wel geldt dat een vergunningstelsel de gemeente de ruimte biedt om te sturen, waarmee ook het leefbaar houden van de wijken van Leiden kan worden beschermd.

Einde van de schaarste nog niet in zicht Het einde van de schaarste is nog niet in zicht. Op basis van de provinciale prognoses 2019 van de provincie Zuid-Holland neemt het aantal huishoudens in de periode 2020 tot 2030 toe met 5.500 (volgens de WBR prognose) tot 7.170 huishoudens (volgens de TR

Pagina 12 van 18

prognose, zie ook figuur 9 en tabel 6) 23. Het gaat met name om een toename van oudere huishoudens, gevolgd door eenpersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar en in mindere mate (eenouder)gezinnen (figuur 9, rechts). Om deze huishoudensgroei te accommoderen én om het huidige woningtekort van ruim 3.000 woningen (volledig) weg te werken, zijn er in de periode 2020 tot 2030 circa 8.500 tot ruim 10.000 woningen benodigd. Dit is een flinke opgave, waarvan geen zekerheid is dat deze gerealiseerd kan worden. Anno 2020 bleef het werkelijke aantal huishoudens achter bij het geprognosticeerde aantal, op basis van beide prognosevarianten. Als gevolg van het woningtekort konden deze huishoudens in Leiden niet worden gevormd. Het einde van de schaarste aan woningen is daarmee nog niet in zicht. figuur 9 Ontwikkeling aantal huishoudens in Leiden (links), werkelijk en volgens twee prognosevarianten, en aantal huishoudens naar leeftijd en type in 2020 en 2030 (rechts) 85.000

30.000

80.000

25.000

75.000

20.000

2020

2030 TR19

15.000

70.000

10.000 65.000

werkelijke ontwikkeling

60.000

prov. prog. TR19

Bron: Provincie Zuid-Holland 2019, bewerking In.Fact.Research tabel 6 Aantal huishoudens in 2020 en ontwikkeling aantal huishoudens in 2020 tot 2035 in Leiden volgens twee prognosevarianten

werkelijk

prognose

ontwikkeling

2020

2025

2030

2035 2020-2025

2025-2030 2030-2035

WBR19

68.700

72.550

74.200

75.580

3.850

1.650

1.380

TR19

68.700

73.450

75.870

77.850

4.750

2.430

1.980

Bron: CBS, Provincie Zuid-Holland 2019

23

De provincie Zuid-Holland gaat bij de gewenste woningvoorraadtoename uit van de hoogste raming van het toekomstig aantal huishoudens. Voor regio Holland Rijnland en de gemeente Leiden is dat de TR -raming.

Pagina 13 van 18

eenoudergezin

gezin

65+ tweepersoons

65+ alleenstaand

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

23 tot 65 jaar tweepersoons

prov. progn. WBR19

50.000

23 tot 65 jaar alleenstaand

0 < 23 jaar

55.000

5.000

Toenemende behoefte in elk segment De toename van de woningbehoefte manifesteert zich in de volle breedte van de woningmarkt: er is op korte termijn geen ontspanning in specifieke segmenten te verwachten in de periode 2020 tot 2035. 24 Uit figuur 10 blijkt dat met name de behoefte aan appartementen toeneemt, waarbij het gaat om zowel koop- als huurappartementen. Dit komt vooral door de vergrijzing en door de toename van het aantal jongere eenpersoonshuishoudens (zie ook figuur 11, waarin is aangegeven van welke huishoudenstypes de ontwikkeling van de behoefte afkomstig is). figuur 10 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in 20 20 tot 2035 in Leiden op bas is van de provinciale prognose TR 19

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500

2030-2035 2025-2030 2020-2025

grondgebonden appartement grondgebonden appartement

koop

huur

Bron: LC-model In.Fact.Research

figuur 11 Ontwi kkeli ng won ingbeh oefte per segment en naar huishoudenstype i n 2020 tot 2035 in Leiden op basis van de provinciale prognose TR19

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500

eenoudergezin

gezin 65+ tweepersoons 65+ alleenstaand 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar alleenstaand < 23 jaar grondgebonden appartement grondgebonden appartement koop

saldo 2020-2035

huur

Bron: LC-model In.Fact.Research

24

Bij de analyses hebben we de provinciale prognose TR19 gecombineerd met ons Lokaal Combinatiemodel.

Pagina 14 van 18

Ook de behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt toe, wat het gevolg is van ouderen die in dit segment blijven wonen in combinatie met de aanwas van nieuwe jonge gezinnen. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt beperkt toe, en op langere termijn geldt dat de markt mogelijk ontspant. 25 De economische ontwikkelingen zijn als gevolg van Covid-19 echter onzeker. In figuur 10 is uitgegaan van een gemiddelde groei van de koopkracht van +0,4% per jaar, wat overeenkomt met de gemiddelde koopkrachtontwikkeling in de periode 2000 t/m 2019 (met pieken en dalen). 26 Als gevolg van de economische effecten van de coronacrisis is de behoefte aan huurwoningen op de korte termijn vermoedelijk wat groter. Ook de behoefte aan onzelfstandige eenheden neemt toe, waaronder huisvesting voor studenten. Ook uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2020 blijkt dat de behoefte aan studentenhuisvesting in Leiden in de toekomst toeneemt. 27 Voor de behoefte aan koopwoningen geldt dat deze zich in elk prijssegment manifesteert (figuur 12, links), met name in het segment tussen € 199.400 en € 310.000 en boven de vier ton. Ook hier geldt dat de economische effecten van de coronacrisis de behoefte beïnvloed en mogelijk meer verschuift naar goedkope en middeldure koop.

Er blijft wel vooral behoefte bestaan aan ruime woningen (5 of meer kamers), en ook voor appartementen geldt dat deze doorgaans minimaal drie kamers moeten tellen (figuur 13 en figuur 14, links). figuur 12 Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen naar koopprijs (links) en huurwoning en naar huurprijs (rechts) in 2020 tot 2035 in Le iden op basis van de provinciale prognose TR19 3.000

1.500

2.500 1.500

203 1.200 0203 900 5

1.000

600

500

300

2.000

0 < € 199.400

€ 199.400 €310.000

€ 310.000 € 400.000

> € 400.000

2030-2035 2025-2030 2020-2025

0 tot € 737

€ 737 tot € 1.000

> € 1.000

huurprijs

kooppriijs

Bron: LC-model In.Fact.Research

25

Ook in het rapport ‘Leiden in stedelijke transitie’ (Fakton/Spingco 2018) wordt geconcludeerd dat vooral de behoefte aan koop- en huurappartementen toeneemt, en in mindere mate ook de behoefte aan grondgebonden koopwoningen. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt beperkt toe.

26

Daarnaast is bij de raming uitgegaan van constante woonpatronen van huishoudens (een huishouden van een bepaalde samenstelling zou in de toekomst op soortgelijke wij ze moeten kunnen wonen als op dit moment). Voor ouderen geldt echter dat generatieverschillen een te grote rol spelen, zo is het (grondgebonden) eigenwoningbezit onder de nieuwe generatie ouderen hoger dan onder de huidige generatie. Bij de raming is hiervoor gecorrigeerd.

27

ABF Research, in opdracht van Kences, november 2020.

Pagina 15 van 18

figuur 13 Ontwikkeling behoefte aan koop- e n huurwoningen naar aantal kamers in 2020 tot 2035 in Leiden op basis van de provinciale prognose TR19

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500

2030-2035

2025-2030 2019-2025

1 of 2 kamers

3 kamers 4 kamers > 5 kamers

1 of 2 kamers

koop

3 kamers > 4 kamers

huur

Bron: LC-model In.Fact.Research figuur 14 Ontwikkeling behoefte aan koop- e n huurwoningen naar woninggrootte (gbo) in 2020 tot 2035 in Leiden op basis van de provinciale prognose TR19

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500

2030-2035 2025-2030

koop

> 125 m2

100 - 125 m2

75 - 100 m2

40 - 75 m2

tot 40 m2

> 125 m2

100 - 125 m2

75 - 100 m2

40 - 75 m2

tot 40 m2

2020-2025

huur

Bron: LC-model In.Fact.Research

Binnen de huursector neemt de behoefte aan sociale huurwoningen tot € 7 37 toe28, net als de behoefte aan middeldure huurwoningen (figuur 12, rechts). Deze woningen hebben bij voorkeur minimaal drie kamers en een oppervlakte van rond de 75 m2 (figuur 14, rechts). Hoewel de behoefte dus verschuift van grondgebonden huurwoningen naar (kleinere) huurappartementen (vanwege de toename van het aantal oudere en kleinere huishoudens) is ‘klein’ nog altijd een woning met bij voorkeur drie kamers ( figuur 13, rechts). Bij deze behoefteraming is het van belang om de uitkomsten niet als absoluut maar als richtinggevend voor beleid te beschouwen. Er zijn meer facto ren waarmee rekening kan/moet worden gehouden, zoals de regionale afspraken over de woonopgaven in de regio Holland-Rijnland. Daarnaast is het van belang om te beseffen dat het bij deze behoefteraming gaat om netto aantallen (de som van sloop, onttrekkingen, nieuwbouw en overige toevoegingen).

28

Huurtoeslaggrens in 2020. In 2021 ligt de grens op € 752.

Pagina 16 van 18

Plancapaciteit De woningbehoefte neemt in de toekomst in de volle breedte toe, bovenop het actuele woningtekort. Als de voorraad zich niet met de trend mee ontwikkelt, leidt dat tot een oplopende schaarste. In tabel 7 is de plancapaciteit van de gemeente Leiden weergegeven (exclusief studentenhuisvesting). Uit de tabel blijkt dat er in aantal woningen veel plancapaciteit is, maar dat een deel van de plannen nog onzeker is (in ontwerp, initiatief of verkenning). Landelijk geldt dat gemiddeld genomen meer dan een derde van de plannen niet doorgaat. 29 Als 30% tot 40% van de plannen in Leiden uitvalt, resteert er een plancapaciteit van 7.600 tot 8.900 woningen in de periode 2020 tot 2030. Deze aantallen lijken op het eerste gezicht voldoende om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien. Het is echter geen zekerheid dat het aantal woningen in het komende decennium mee zal (kunnen) groeien met de behoefte. In de komende periode zijn er veel onzekerheden, zoals de economische effecten van de coronacrisis en het landelijk beleid inzake stikstof en PFAS. Hierdoor bestaat er een kans dat de schaarste in specifieke segmenten zal toe- in plaats van afnemen. Dit geldt vooral voor de koopsector. Het planaanbod bestaat voor een groot deel uit huurwoningen, terwijl met name de behoefte aan koopwoningen toeneemt, bovenop het actuele tekort.

Ook Fakton en Springco concludeerden in 2018 dat er voor de koopsector een tekort aan plancapaciteit in Leiden is. 30 Voor wat betreft de grondgebonden koopsector geldt dat er afspraken zijn gemaakt om de toenemende behoefte vooral in (sub)urbane woonmilieus in de regio Holland Rijnland op te vangen. 31 Naast reguliere woningen zijn er plannen voor de bouw van 1.900 studentenwoningen in de periode 2020 tot 2030, om te voldoen aan de toenemende vraag van studenten. Anno 2021 is een vergunningstelsel een passend instrument om de onevenredige en onevenwichtige effecten van schaarste te bestrijden. Of het aantal woningen over tien jaar voldoende is om aan de vraag van dat moment te voldoen, is nu nog niet bekend. Mogelijk is er in 2030 aanleiding om het vergunningstelsel af te schaffen, maar om daar nu al op voor te sorteren is onverstandig. tabel 7 Netto plancapaciteit (nieuwbouw minus sloop) in de gemeente Leiden in 2020 tot 2035, exclusief studentenhuisvesting

2020-2025 2025-2030 2030-2035

gerealiseerd of in realisatie voorbereiding subtotaal 1.881 512 2.393 0 0 0 0 0 0

ontwerp 2.142 938 0

initiatief verkenning 2.311 994 2.420 1.559 0 2.158

subtotaal 5.447 4.917 2.158

Bron: gemeente Leiden

29

Bron: http://romagazine.nl/harde-plancapaciteit-is-verre-van-hard-laat-staan-zachte/24080

30

Bron: Leiden in stedelijke transitie, Fakton/Spingco, 2018.

31

Bron: Regionale Woon Agenda Holland Rijnland 2017.

Pagina 17 van 18

totaal 7.840 4.917 2.158

Conclusie Ondanks inspanningen om het woningtekort in te lopen, is er in Leiden nog altijd sprake van een algehele schaarste aan woningen. In de komende jaren blijft de woningbehoefte toenemen. Uitbreidingsnieuwbouw is van belang, maar ook de bestaande woningvoorraad zal beschermd moeten worden. De schaarste aan woningen concentreert zich in specifieke segmenten, maar is door het gebrek aan doorstroommogelijkheden in de praktijk over de gehele breedte en in alle wijken van Leiden voel- en zichtbaar. Segmenten waar de schaarste zich anno 2020 met name concentreert zijn: koopwoningen met meer dan drie kamers, in elke prijsklasse en van elk woningtype, middeldure huurwoningen, en – door het gebrek aan doorstroommogelijkheden – goedkope huurwoningen. Het gaat hierbij vooral om huurwoningen die minimaal drie kamers tellen. Voor de toekomst geldt dat het tekort aan koopwoningen mogelijk verder toeneemt. Op dit moment is een vergunningstelsel een passend instrument om de onevenredige en onevenwichtige effecten van schaarste te bestrijden. Als de bestaande woningvoorraad niet wordt beschermd met het vergunningstelsel, kunnen de kansen voor gewone woningzoekenden (kopers en huurders) verder onder druk komen te staan. Een vergunningstelsel betekent nadrukkelijk niet dat gemeente Leiden geen oog heeft voor tekorten aan andere vormen van verblijf, zoals kamerverhuur.

Het tegendeel is het geval, de gemeente wil met nieuwbouw ook deze tekorten aanpakken. De bestaande woningvoorraad kan bij deze specifieke opgaven slechts een beperkte rol vervullen. Dit enerzijds omdat reguliere woningzoekenden anders te veel benadeeld worden. Anderzijds speelt ook het leefbaar houden van de stad een rol. Te veel verdichting en kamerverhuur in een gewone woonwijk zorgt voor extra druk op het gebruik van de (openbare) ruimte en leidt niet zelden tot fricties tussen bewoners. Het is daardoor van belang om kamerverhuur alleen gedoseerd en gecontroleerd - per wijk - toe te staan. Het vergunningstelsel is ook hiervoor een geschikt instrument. In de Huisvestingswet wordt met schaarste bedoeld dat de vraag naar woningen groter is dan het (beschikbare) aanbod. In deze notitie is aangetoond dat er een algeheel tekort is aan woningen in Leiden. Dit werkt door in alle marktsegmenten en wijken, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten wordt versterkt .

Pagina 18 van 18