210091 Bijlage 1 Nota van Uitgangspunten openbare ruimte Verbeekstraat

Nota van Uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat 1.

Aanleiding

1.1 Doel De Verbeekstraat is onderdeel van één van de zes in de Omgevingsvisie 2040 benoemde potentiegebieden voor het realiseren van de verstedelijkingsopgave. In uitwerking op de Omgevingsvisie is de Verbeekstraat ook opgenomen in het Ontwikkelperspectief De Mors. In het Ontwikkelperspectief zijn kaders voor beeldkwaliteit, hoogteopbouw en programma opgenomen voor de ontwikkeling van het gebied. Aangezien de ontwikkeling Verbeekstraat onder een overgangsregeling valt is met het Ontwikkelperspectief De Mors besloten dat voor de Verbeekstraat nog een Nota van Uitgangspunten (verder: NvU) wordt opgesteld. In deze NvU worden de kaders van het Ontwikkelperspectief verfijnd en uitgewerkt. De gemeenteraad stelt aan het begin van het ontwikkelproces een Nota van Uitgangspunten vast voor de ontwikkeling van de Verbeekstraat. In deze NvU staan de randvoorwaarden waaraan een ontwikkeling in ieder geval moet voldoen, wil de raad in het vervolg van het proces juridischplanologische medewerking verlenen aan het initiatief voor de ontwikkeling van de panden en gronden van de Verbeekstraat 1-9 en 2-12 (verder: ontwikkeling Verbeekstraat). De medewerking voor de voorliggende ontwikkeling bestaat uit het vaststellen van een wijziging Omgevingsplan (verder: omgevingsplan)1.

In de NvU bouwplan Verbeekstraat staat welke beoordelingsruimte de raad heeft bij het uiteindelijke besluit om wel of geen medewerking te verlenen aan het initiatief om nieuwbouw toe te voegen aan de reeds getransformeerde kantoorpanden. In de NvU worden op hoofdlijnen objectief toetsbare normen, globale en flexibele normen, en/of kwalitatieve normen opgenomen. De NvU bevat daarnaast een beschrijving van het participatieproces, procesmatige uitgangspunten en kaders om de uitvoering van dit initiatief mogelijk te maken.

Afbeelding 1: Ligging projectgebied (rood) binnen gebied Verbeekstraat (wit)

1

Vanaf 1 juli 2022 treedt de Omgevingswet in werking. De Leidse bestemmingsplannen zijn vanaf dat moment één Omgevingsplan van rechtswege. Bouwplannen als Verbeekstraat kunnen dan juridisch – planologisch mogelijk worden gemaakt door een wijziging van het Omgevingsplan of enkel een omgevingsvergunning.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

1

1.2 Omschrijving Initiatief Nationale Vastgoed Groep (NVG) is de initiatiefnemer van het project. NVG (Van Duijn Exploitatiemaatschappij II (2) B.V. ) eigenaar van de eerder naar woningen getransformeerde kantoorpanden aan de Verbeekstraat 1-9 en 2-12. Daarnaast zijn zij in het bezit van het parkeerterrein ten zuiden van de Verbeekstraat 1-9.

Verbeekstraat 1-9

Verbeekstraat 2-12

parkeerterrein

Afbeelding 2: Locatie en bestaande panden behorende bij de ontwikkeling Verbeekstraat (foto: Buro JP).

Het initiatief van NVG bestaat uit het toevoegen nieuwbouw op twee locaties tegen de Verbeekstraat 1-9 aan en verhogen met twee bouwlagen van beiden panden. Dit alles passend binnen de uitgangspunten die zijn vastgesteld in het Ontwikkelperspectief De Mors. Op basis van de huidige planvorming kunnen er ca. 250 woningen worden gerealiseerd. Uitgangspunt is een gemengd en divers woonprogramma. Ten minste 70% van de woningen komt beschikbaar voor sociale huur en middeldure koop met woninggroottes tussen de 45 m² en 80 m² GBO. Het overige deel bestaat uit middeldure huur en koop met woninggroottes vanaf 60m² GBO. Naast woningen is er in het plan ook ruimte voor kleinschalige en buurtgerichte voorzieningen. Uitgangspunt is dat deze voorzieningen ondersteunend zijn aan het gebied en dus nadrukkelijk geen verkeersaantrekkende werking hebben of overlast veroorzaken in de omgeving. Met de realisatie van extra woningen ontstaan kansen voor het kwalitatief opwaarderen van de buitenruimten rondom de gebouwen en de openbare ruimte van de gehele Verbeekstraat. Dit is ook nodig een prettig woon- en leefklimaat te kunnen realiseren in combinatie met de verdichting die in het gebied plaatsvindt.

De herinrichting van de openbare ruimte biedt kansen om de inrichting van de openbare ruimte meer te laten aansluiten op de woonfunctie en de doelen die Leiden zich heeft gesteld op het gebied van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarnaast draagt de herinrichting ook bij aan de beleving van het gebied vanuit de omgeving. De NvU beschrijft voor het bouwplan Verbeekstraat de randvoorwaarden voor de bestaande gebouwen, nieuwe gebouwen, bijbehorende buitenruimten en het parkeren ten behoeve van het bouwplan. Ook wordt een indicatief aangegeven wat beoogde verblijfsplekken in de openbare ruimte zijn. De herinrichting van de openbare ruimte van de gehele Verbeekstraat, waar mogelijk aangevuld met de buitenruimte bij de uitgegeven percelen, wordt in een apart project opgepakt. Dit project doorloopt een eigen participatietraject. Er is wel sprake van wisselwerking tussen beide projecten. Zo is een van de uitgangspunten dat het huidige parkeerterrein op maaiveld bij de openbare ruimte zal worden getrokken.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

2

Afbeelding 2: Impressie bouwvolume

1.3 Huidig gebruik en eigendom De voormalige kantoorpanden aan de Verbeekstraat 1-9 en 2-12 zijn in de afgelopen jaren getransformeerd tot 118 appartementen voor expats. De transformatie heeft voornamelijk achter de gevels plaatsgevonden, waardoor de panden nog de uitstraling hebben van een kantoor. Dit geldt overigens ook voor de buitenruimte bij de panden en de openbare ruimte. Verbeekstraat 1-9 (voormalige UWV kantoor) Erfpachtrecht: NVG/ (Van Duijn Exploitatiemaatschappij II BV) Programma: 71 appartementen – 75 m² GBO Parkeren: 59 ondergrondse parkeerplaatsen Verbeekstraat 2-12 Erfpachtrecht: NVG/ (Van Duijn Exploitatiemaatschappij II BV) Programma: 47 appartementen – 70 m² GBO Parkeren: 73 ondergrondse parkeerplaatsen Parkeerterrein Erfpachtrecht: Parkeergarage:

NVG/ (Van Duijn Exploitatiemaatschappij II BV) 42 parkeerplaatsen voor betaald parkeren met slagboom

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

3

Afbeelding 3: Eigendommen

1.4 Vigerend bestemmingsplan Voor de planlocatie geldt het bestemmingsplan ‘Morskwartier’, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 2013. De panden en gronden die in eigendom zijn van de initiatiefnemer hebben de bestemming ‘Kantoor’. De hoogtes van de bestaande panden variëren tussen de 6 meter tot 24 meter. De bestemming ‘Kantoor’ biedt geen mogelijkheden voor de transformatie naar woningbouw. Het realiseren van nieuwbouw is niet mogelijk omdat buiten de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken niet mag worden gebouwd. Het bouwplan voorziet ook in het realiseren van woongebouwen ter plaatse van de bestemming ‘Groen’. Dat voornemen past niet binnen deze bestemming. Om het bouwplan Verbeekstraat mogelijk te maken zal er een nieuw juridisch - planologisch kader worden opgesteld, te weten een omgevingsplan (zie verder hoofdstuk 6).

Afbeelding 4: Vigerend bestemmingsplan

1.5 Intentieovereenkomst Op 26 januari 2021 heeft het college besloten met Nationale Vastgoed Groep een intentieovereenkomst aan te gaan voor de locatie Verbeekstraat. In deze intentieovereenkomst staan de randvoorwaarden, uitgangspunten en de wijze van samenwerken om de haalbaarheid van het Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

4

initiatief bouwplan aan de Verbeekstraat 1-9 en 2-12 nader te onderzoeken. Partijen hanteren de in de intentieovereenkomst opgenomen afspraken als uitgangspunten bij de vervolgstappen in dit project Partijen hebben in de intentieovereenkomst afgesproken om in samenwerking te onderzoeken of en in welke mate de ambities van het college uit het beleidsakkoord met betrekking tot onder andere sociale woningbouw, duurzaamheid, klimaatadaptatie, en parkeren gerealiseerd kunnen worden. Hierbij speelt de beoordeling van de financiële haalbaarheid ook een belangrijke rol.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

5

2 Visie op plangebied en omgeving Het gebied Verbeekstraat maakt onderdeel uit van Stadsentree Leiden West. Deze stadsentree zal er in de komende jaren heel anders uit gaan zien. De ambitie is om rondom de Plesmanlaan een levendig en gemengd stedelijk woon- en werkmilieu te realiseren met de daarbij passende voorzieningen. De ontwikkelingen rondom de Verbeekstraat, Westerpoort (voorheen Paardenwei), Entreegebied en de Kop van Leeuwenhoek zullen hier gezamenlijk aan bijdragen. De projectlocatie ligt in het gebied Verbeekstraat. In dit gebied bevinden zich vier (voormalige) kantoorpanden. Drie daarvan zijn de afgelopen jaren getransformeerd naar woningen voor short-stay, studenten, young professionals en expats. Begin 2021 heeft de gemeenteraad een Nota van Uitgangspunten vastgesteld voor de transformatie van het pand Plesmanlaan 100 van kantoren naar woningbouw. Deze ontwikkeling past binnen de stedelijke ambitie om van gebied Verbeekstraat een aantrekkelijk woongebied te maken.

Afbeelding 5: Het bouwplan Verbeekstraat ligt in Stadsentree Leiden West dat de komende jaren ontwikkeld wordt. Het bouwplan sluit aan op de ambities voor het realiseren van een gemengd stedelijk woonmilieu aan de groene ring van Leiden. En houdt tegelijkertijd rekening met de bestaande omgeving.

De ontwikkeling van bouwplan Verbeekstraat sluit aan op de ambities voor een nieuw stedelijk woonmilieu in Stadsentree Leiden West. De ontwikkeling geeft daarmee invulling aan de grote woonopgave waar Leiden voor staat. De uitdaging is om de unieke kansen die deze prominente zichtlocatie biedt te benutten. En tegelijkertijd een goede balans te vinden tussen verdichting en woonen leefkwaliteit. Dit vraagt om een hoge ambitie voor de toe te voegen nieuwbouw, aanpak van de gevels van de bestaande gebouwen en een zorgvuldige aansluiting op de Bockhorst en (gebouwen rondom) Park Kweeklust. Het doel is om deze verouderde kantoorlocatie te transformeren naar een aantrekkelijk woongebied met aandacht voor de omgeving. Om dit te kunnen bereiken wordt niet alleen ingezet op het toevoegen van woningen, maar is ook aandacht voor plinten, woningprogrammering, voorzieningen en de openbare ruimte. Uitgangspunt is dat de openbare ruimte meer moet gaan aansluiten bij de woonomgeving, met ruimte voor groen, bewegen en verblijven. Het project kent de volgende opgaven: Gemengd woonprogramma Realiseren van nieuwe woningen met aandacht voor betaalbaarheid en variatie. Voorzieningen Bieden van ruimte voor kleinschalige en buurtgerichte voorzieningen afgestemd op programmering Stadsentree Leiden West.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

6

Stadsentree Leiden West Aansluiten op de ontwikkelingen in Stadsentree Leiden West. Alle deelgebieden krijgen een eigen karakter, maar er wordt wel afstemming gezocht in hoogteopbouw en programmering van zowel woonprogramma als eventueel andere functies. Volumes Zorgvuldig toevoegen van extra volume passend bij de opzet van het gebouw en de omgeving en passend bij het stedelijk karakter langs de Plesmanlaan. Relatie tussen gebouw en openbare ruimte In het ontwerp rekening houden met zo transparant/open mogelijke plinten en aantrekkelijk vormgegeven entrees. Dit draagt bij aan de kwaliteit en het verblijfskarakter dat het binnengebied aan de Verbeekstraat moet krijgen. Omvormen parkeerterrein Omvormen van de private parkeerterrein tot openbaar, groen en klimaatadaptief ingerichte verblijfsplek. Parkeren Goede oplossing voor parkeren van auto’s en fietsen conform parkeerbeleid.

3 Bestaande gemeentelijke kaders 3.1

Algemene regionale of gemeentelijke beleidskaders en beleidsdoelstellingen

Beleidsakkoord 2018-2022 ‘Samen maken we de stad’ In het Beleidsakkoord stelt het college dat Leiden de komende jaren voor een aantal grote ruimtelijke uitdagingen staat. Bij nieuwe ontwikkelingen moeten daarom meerdere doelstellingen worden gecombineerd. Behalve wonen bijvoorbeeld ook duurzame mobiliteit, energietransitie, vergroening en waterberging. Dit wordt samengevat als duurzame verstedelijking. Omgevingsvisie Leiden 2040 De strategie om tot duurzame verstedelijking en andere ambities voor de fysieke leefomgeving te verwezenlijken zijn in de (ontwerp) Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1. Hierin is de omgeving Plesmanlaan en Haagse Schouwweg benoemd als een van de potentielocaties voor duurzame verstedelijking waarin hoogbouw tot 70 meter tot de mogelijkheden behoord. Ontwikkelperspectief De Mors Het Ontwikkelperspectief De Mors beschrijft het integrale toekomstbeeld van De Mors richting 2040. Voor het gebied Verbeekstraat zijn kaders opgenomen voor de ontwikkeling van dit gebied. Relevante kaders zijn (de volledige kaders zijn als bijlage bij deze Nota van Uitgangspunten opgenomen) hieronder weergegeven. • • • • • •

Hoogteopbouw: langs de Verbeekstraat loopt de bebouwing geleidelijk op van 15-18 meter aan de woonbuurt tot maximaal 40-50 meter langs de Plesmanlaan en één of twee hoogteaccenten tot 70 meter; Het gebied Verbeekstraat mag maximaal tussen de circa 700 – 1.000 woningen bedragen; Geheel transformeren van de voormalige kantoorlocatie aan de Verbeekstraat tot aantrekkelijk woonmilieu aan het groen. Voor de Verbeekstraat is het gewenst programma bij toevoeging van sociaal, middeldure huur en koop in verschillende prijsklassen om een mix te bereiken; Toevoegen van een kleine voorziening, zoals een koffiebarretje en een gemakswinkel (geen supermarkt). Zolang dit past bij de maat en schaal van de buurt, bijdraagt aan de sociale cohesie en geen onevenredige hinder veroorzaak; Benutten van kansen voor de aanleg van natuurlijke oevers; Benutten van eventuele herinrichting van straten om meer ruimte te creëren voor ontmoeten, verblijven en groen;

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

7

• • •

Vergroenen van het middengebied van de Verbeekstraat; Zo groen mogelijk inrichten van zowel de openbare ruimte als buitenruimtes bij de bebouwing, ten behoeve van biodiversiteit en een gezonde leefomgeving; Zoveel mogelijk energieneutraal, natuurinclusief, klimaatadaptief en circulair bouwen, transformeren en inrichten van de openbare ruimte. Daarbij is aandacht voor het tegengaan van zaken als hittestress en wateroverlast.

Horecavisie 2021 De Horecavisie 2021 biedt mogelijkheden om onder bepaalde voorwaarden horeca te realiseren. De essentie is dat de horeca moet voorzien in een behoefte ter plaatse. Het mag geen trekpleister zijn voor bezoekers buiten het gebied. En moet qua omvang afgestemd zijn op het aantal mensen dat zich in een gebied ophoudt. Strategie Circulaire Economie 2020-2023, op weg naar een circulair Leiden Vanuit de gemeente is een strategie opgesteld om een meer circulaire economie te bewerkstelligen en initiatieven op thema’s als bouw, inkoop en materiaalgebruik te stimuleren en hieraan bij te dragen. Dit is positief voor doelstellingen in Leiden op het gebied van milieu, bedrijvigheid, werkgelegenheid, maar ook people, profit en planet. Het ontwikkelproject van de Verbeekstraat 1-9 en 2-12 geeft een bijdrage aan deze uitgangspunten. Hoogbouwvisie De Plesmanlaan is in de hoogbouwvisie aangewezen als stadsboulevard. Hier is overwegend middelhoogbouw (20 - 30m) mogelijk met verspreide accenten (40 - 50 meter). Rondom de kruising Haagse Schouwweg/Plesmanlaan is in de vastgestelde kaart van de Hoogbouwvisie een hoogbouwcluster geprojecteerd waar meerdere accenten (max 60 - 70m) mogelijk zijn. Dit is van toepassing op de locatie Verbeekstraat 1-9 en 2-12.

Parkeerbeleid Op 16 juli 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Leiden de Parkeervisie Auto - en Fietsparkeren Leiden 2020 - 2030 vastgesteld en op 17 juli 2020 zijn aansluitend op de Parkeervisie Auto - en Fietsparkeren Leiden 2020 - 2030, als uitwerking hiervan, de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 door het college van de gemeente Leiden vastgesteld. Op 18 februari 2021 is het bestemmingsplan ‘Parapluherziening fietsparkeren’ vastgesteld. Uitvoeringsprogramma Leiden biodivers en Klimaatbestendig, samen maken we de stad groener (2020) Het Uitvoeringsprogramma Leiden biodivers en Klimaatbestendig, samen maken we de stad Groener geldt als kader voor de ontwikkeling. In algemene zin is het de verwachting dat de gemeente de herinrichting van de openbare ruimte zelf verzorgt als project, met bijdragen van initiatiefnemers, zoals NVG. Verordening afvoer hemelwater en grondwater Gemeente Leiden 2020 In de verordening staan de regels beschreven omtrent de afvoer van hemelwater en grondwater. Hemelwater mag bij nieuwbouw of vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak niet worden geloosd op de riolering of openbaar terrein. De manier waarop dit gebeurd kan vrij worden ingevuld, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Warmtevisie In deze visie staan de ambities voor energietransitie beschreven.

Opgave is dat de stad uiterlijk in 2050 geen aardgas meer gebruikt. Welstandsnota De projectlocatie valt binnen het Welstandsgebied Morskwartier. Voor de zone langs de Verbeekstraat geldt beheer met aandacht. In het Ontwikkelperspectief De Mors zijn aanvullende beeldkwaliteitseisen opgenomen. Werkwijzer participatie Als uitwerking van de participatieverordening is in 2018 de Werkwijzer Participatie voor private (bouw)initiatieven die afwijken van het bestemmingsplan, door het college vastgesteld. Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

8

Woonvisie 2020-2030 Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2020-2030 met bijbehorende Uitvoeringsagenda vastgesteld. De eis uit het Beleidsakkoord 2018-2022 dat in totaal 30% van de woningbouw een sociale huurprijs dient te hebben is verankerd in de Woonvisie. Het realiseren van voldoende kwalitatieve sociale huurwoningen met een aandeel van 30% bij het totaal van alle nieuwbouwopgaven, is een stadsbrede opgave. Daarnaast zijn in de woonvisie uitgangspunten opgenomen ten aanzien van de grootte van de woningen, huurprijzen van woningen en de exploitatieduur.

4 Participatie 4.1 Kaders Participatie Voor dit project wordt de Werkwijzer Participatie in relatie tot het proces zo veel mogelijk gehanteerd als leidraad en is een communicatie en participatieplan opgesteld. Het uitgangspunt is om woningen toe te voegen aan de eerder getransformeerde kantoorpanden. De contouren van de bestaande gebouwen beperken de mogelijkheden en beïnvloedingsruimte in het participatietraject. Verder zijn zaken als maximale hoogte van gebouwen geborgd en vastgelegd in bestaand beleid. Dit betekent dat de participatie overwegend informerend van aard is. Op details kan nog met de omgeving worden nagedacht, bijvoorbeeld het invullen van een maatschappelijke dan wel commerciële functie in de plint. Hiervoor is het participatieniveau raadplegen aangehouden. 4.2 Eerste Participatieronde Bij de start van het participatieproces heeft de gemeente samen met de initiatiefnemer een bijeenkomst georganiseerd om omwonenden en andere belanghebbenden te informeren over het initiatief en wensen, ideeën en zorgen op te halen. Deze participatieronde is gericht op het opstellen en afstemmen van de Nota van Uitgangspunten. De bouwplannen moeten passen binnen het gemeentelijk beleid en de ruimtelijke, technische en veiligheidsrandvoorwaarden. Deze uitgangspunten worden gedeeld, besproken en mogelijk aangescherpt met omwonenden en andere geïnteresseerden.

Mede met de input van de omgeving is de nota van uitgangspunten vervolgens opgesteld. Bewonersbijeenkomst 17 mei De eerste bijeenkomst vond plaats op 17 mei 2021. In verband met Corona heeft de informatiebijeenkomst online plaatsgevonden. Er zijn 48 aanmeldingen van geïnteresseerden voor deze avond, waarvan er ruim 45 personen digitaal ingelogd waren. De informatiebrief voor deze avond is verspreid in een gebied van ongeveer 975 adressen, rondom het gebied van de Verbeekstraat. Tijdens de bijeenkomst werd door de gemeente een presentatie gegeven over de uitgangspunten voor de ontwikkeling en presenteerde de ontwikkelaar een voorlopig vlekkenplan voor de nieuwbouw. Na ieder onderwerp was voor deelnemers de mogelijkheid om vragen te stellen. Deze zijn zo veel mogelijk direct beantwoord. Van de bijeenkomst is een verslag gemaakt en een document waarin per thema de gestelde vragen zijn beantwoord. Na de bewonersbijeenkomst is een klankborgroep georganiseerd met 9 belangstellenden en het projectteam van de gemeente om nader in te gaan op de wensen, ideeën en zorgen van de omgeving. Aangezien voor het onderwerp parkeren niet alle vragen goed beantwoord zijn in de klankborgroep bijeenkomst is hiervoor nog een aparte thema bijeenkomst georganiseerd op maandag 28 juni.

Naar aanleiding van de bewonersbijeenkomst en de klankbordgroep bijeenkomst zijn voor het onderwerp stedenbouw de uitgangspunten aangepast. Om deze aangepaste uitgangspunten te bespreken met de omgeving is ook voor dit onderwerp nog een themasessie georganiseerd op woensdag 30 juni. Ook deze beide avonden zijn digitaal gehouden, waarbij zes personen van de klankbordgroep aanwezig waren. Tijdens deze thema avonden konden we wat dieper ingaan op de thema’s. Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

9

Presentatie NvU en terugkoppeling In september wordt een bijeenkomst georganiseerd voor bewoners en andere belanghebbenden waarin de nota van uitgangspunten wordt gepresenteerd. In deze bijeenkomst wordt tevens een terugkoppeling gegeven wat gedaan is met de inbreng van belanghebbenden. 4.3 Uitkomsten eerste Participatieronde Het doel, de opzet, de uitkomsten en de resultaten van de bijeenkomsten zijn uitvoerig beschreven in het participatieverslag. Ingegaan wordt op de punten waar overeenstemming over is bereikt, waar een verschil van inzicht is en welke punten in het vervolgproces nog nader uitgewerkt moeten worden. De voornaamste zorgen, belangen, positieve en negatieve feedback uit de eerste ronde van het participatieproces zijn hieronder per thema opgesomd: Openbare ruimte en groen: • Zorgen over het losknippen van het project herinrichting openbare ruimte Verbeekstraat en bouwplan Verbeekstraat; • Zorgen over de mogelijkheden voor de herinrichting van de openbare ruimte doordat met de nieuwe bebouwing weinig buitenruimte overblijft. Aan de andere kant ook positieve geluiden over het verbeteren van het openbaar gebied; • Zorgen dat het toe te voegen groen alleen snippergroen betreft; • Aandacht gevraagd voor het instandhouden van het gevel- en dakgroen; • Aandacht gevraagd voor aansluiting van de Verbeekstraat op de omgeving.

Het gebied hiervoor breder trekken; • Aandacht gevraagd voor veiligheid bij inpassing van het fietspad omdat er een mogelijk conflict ontstaat door inrichting van een groen park en de hoofdfietsroute; • Aandacht voor het instandhouden van de bestaande biodiversiteit in het gebied.

Mobiliteit, verkeer en parkeren • Zorgen over parkeeroverlast van de nieuwe bewoners en hun bezoekers; • Vragen over de beoogde fietsroutes rondom de Verbeekstraat; • Tegenstrijdige reacties over de veiligheid van het fietspad bij de van Ravelingenstraat; • De thema sessie parkeren heeft bewoners inzicht geboden het beleid van parkeren van de gemeente en hoe hier voor het bouwplan rekening mee wordt gehouden. Aan de ene kant heeft dit de bewoners gerustgesteld. Aan de andere kant zijn er alsnog zorgen dat het beleid voor parkeren van de gemeente ervoor kan zorgen dat de bewoners parkeerhinder ondervinden van de nieuwe bewoners van de Verbeekstraat.

Zon, zicht, wind en stedenbouw (bouwhoogten); • Zorgen over de hoogte van het gebouwontwerp en reflectie van geluid via de gevel; • Belanghebbenden hebben een goed inzicht in schaduweffecten gekregen. Op hoofdlijnen is hinder van schaduw beperkt. Vooral voor de serviceflat Schouwenhove geldt dit; • Zorgen over de zichtbaarheid van het plan vanuit met name de serviceflat Schouwenhove; • Bewoners bezorgd om afstand tussen planinitiatief en naastgelegen bebouwing (Schouwenhove); • Bezorgdheid om mogelijke overlast van windhinder; • Gematigd positief reacties op het aanpassen van de stedenbouwkundige uitgangspunten. Met deze aanpassingen worden 2 nieuwe woongebouwen gerealiseerd (i.p.v. 3) waardoor er meer buitenruimte overblijft. Hoewel de deelnemers dit waarderen zijn er alsnog zorgen over het toevoegen van de twee hoogteaccenten van maximaal 50 en 70 meter. Wonen en duurzaamheid: • Begrip voor de grote vraag naar nieuwe woningen in Leiden. Aan de andere kant zorgen over het toevoegen van veel woningen in de Verbeekstraat; • Positieve reacties op diversiteit van woningtypen en aantrekkelijkheid van het plan. Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

10

Voorzieningen Behoefte aan voorzieningen in het gebouw en in de openbare ruimte. Aan de andere kant hebben enkele deelnemers aan de bijeenkomst ook aangegeven geen voorzieningen te willen in het gebied. De buurt vreest leegstand van de ruimtes in de plint. Genoemd is o.a.: • • • • • • • • • • • • • •

Koffietentje; Werkplekken; Bankjes; Buitensport; Pakketservice; Sportschool; Buurt supermarket; Bakker; Bloemenwinkel; Dependance van Naturalis; Werkplaats kunstenaar; Swap fiets / deelfietsen; Deelauto’s en Geen voorzieningen.

Algemeen: • Wisselende reacties op de wijze van participeren en het participatieniveau. Enkele negatieve reacties op het gekozen participatieniveau informeren en op delen raadplegen. Aan de andere kant complimenten en dankbaarheid voor de vele momenten om met het projectteam in gesprek te gaan en het organiseren van deze momenten. • Complimenten voor nakomen afspraken en communicatie. Deelnemers en omgeving blijven in toekomst graag betrokken bij verdere uitwerking van het planinitiatief. 4.4

Aanpassingen na Eerste Participatieronde

Na de eerste participatieronde zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten in overleg met de buurt aangepast. Voor de participatie was het mogelijk rondom de bestaande gebouwen op drie plekken nieuwe gebouwen toe te voegen en de bestaande panden op te toppen. Tijdens de participatie is gebleken dat het meest zuidelijke gebouw van het plan nadelen heeft op het gebied van zicht vanaf serviceflat Schouwenhoven en daarnaast mogelijkheden voor herinrichting van de openbare ruimte beperkt. Het bouwvlak van dit gebouw is gelegen op een relatief rustige locatie waar de condities goed zijn voor nieuwe hoogwaardige buitenruimte. Met de aanpassingen van de stedenbouwkundige uitgangspunten is het mogelijk enkel direct aan de Plesmanlaan twee nieuwe gebouwen te realiseren en is de derde gebouw geschrapt. Daarnaast is het nog steeds mogelijk de bestaande gebouwen met maximaal twee bouwlagen op te toppen waarmee de ontwikkelaar nog voldoende ruimte heeft voor een haalbaar bouwplan.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

11

Afbeelding 6: Zichtlijn vanaf Serviceflat Schouwenhoven voor en na aanpassingen uitgangspunten

4.5 Tweede Participatieronde Op basis van de Werkwijzer Participatie Initiatieven Derden vindt de verdere uitwerking van dit initiatief binnen de kaders van deze NvU plaats. De initiatiefnemer stemt het plan af met omwonenden, andere belanghebbenden uit de omgeving en de gemeente in een tweede participatieronde na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten door de raad. Bij de formele aanvraag om juridisch planologische medewerking aan dit initiatief, geeft de initiatiefnemer aan hoe hij omgegaan is met het participatieproces. Dat is dus in dit geval met het verzoek om een nieuw (postzegel) bestemmingsplan/omgevingsplan op te stellen om de voorgenomen nieuwbouw mogelijk te maken.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

12

5 Randvoorwaarden 5.1 Programma Gebied Verbeekstraat is een voormalig kantorengebied dat in verschillende fases wordt getransformeerd tot woongebied. In het gebied worden bestaande panden zoveel mogelijk hergebruikt en aangevuld met extra bebouwing op of tegen de bestaande panden aan. Dit betekent dat de bestaande bebouwing een beperking zijn voor het maken van een ‘nieuwe buurt’. De locatie maakt deel uit van de Stadsentree Leiden West, waar ook het Entreegebied/LBSP en Westerpoort onderdeel van zijn. De ambitie is om binnen dit gebied een divers aanbod aan woningtypes en woonmilieus aan te bieden. De locaties afzonderlijk krijgen een verschillende woonsignatuur voor (deels) verschillende doelgroepen (waaronder 1, 2 en/ of meerpersoonshuishoudens) inkomensgroepen, inwonersprofielen en studenten. De gemeente wil hiermee voorkomen dat er een monotoon bewoners - en woningprofiel in het totaal van deze locaties ontstaat. Doelgroepen en type huishoudens Vanwege de ligging aan de Plesmanlaan en het type omgeving met bestaande voormalige kantoorpanden ligt qua doelgroep de focus op 1- en 2 persoonshuishoudens. Daarbinnen bevindt zich een bandbreedte aan leeftijden: van circa 20 tot 80 jaar en bestaand uit jongeren, (vitale) ouderen en mensen van middelbare leeftijd. In de huidige situatie is het gebied niet kindvriendelijk ingericht.

In beperkte mate zouden er in de ontwikkeling appartementen gerealiseerd kunnen worden die ruimte bieden voor (startende) gezinnen. Alhoewel de locatie nabij het LBSP ligt, hoeft de ontwikkeling Verbeekstraat zich niet specifiek op internationals te richten. Stadsbreed blijkt uit de rapportage Woningbouwmonitor 2021-1 een tekort aan middeldure koop ten opzichte van de stadsbrede doelstelling zoals opgenomen in de Woonvisie. In Verbeekstraat (en Entreegebied) zijn geen koopwoningen aanwezig. Het toevoegen van middeldure- en dure koopwoningen in de Verbeekstraat zal bijdragen aan differentiatie van het woningaanbod in gehele gebied. Op grond van het bovenstaande is gekozen voor variatie in woonoppervlakten en prijscategorieën, zodat voor veel doelgroepen en ook binnen de doelgroepen er verscheidenheid in aanbod is. Op deze manier ontstaat er gemengd bewonersprofiel op deze locatie. Met de Leidse corporaties zijn Prestatieafspraken gemaakt waarin wordt gestreefd naar 1.500 sociale huurwoningen die door corporaties worden gerealiseerd /beheert. Programma ontwikkeling Verbeekstraat Voor het woonprogramma van het plan Verbeekstraat is het gelden de volgende uitgangspunten: Sociale huur • Percentage: • Woninggrootte: •

Woningtype:

30% 50 - 65 m² GBO, een aantal woningen van minimaal 45 m² GBO en een aantal woningen van 70-75 m² GBO overwegend driekamerwoningen, overige twee- of vierkamerwoningen, geen studio’s

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

13

Middeldure koop • Percentage: • Woninggrootte: • Woningtype: •

Prijsklasse:

Overige • Percentage: • Woninggrootte: • •

Woningtype: Prijsklasse:

40% tussen de 60- 80 m² GBO hoofdzakelijk driekamerwoningen, een deel vierkamerwoningen, een beperkt aantal tweekamerwoningen, geen studio’s tot NHG grens

30% Middeldure huur tussen de 60- 75 m² GBO Vrije sector huur en koop > 75 m² GBO geen studio’s Vrije mix van huursegment, zowel middeldure huur tot €1.000 als huur vanaf €1.000 en/of koop boven NHG grens

In de woonvisie zijn voorwaarden opgenomen waar woningen voor sociale en middeldure huur aan dienen te voldoen. De gemeente heeft de Doelgroepenverordening vastgesteld. Voor de sociale en middeldure huurwoningen in dit project gelden de spelregels zoals vastgelegd in de Verordening Doelgroepen Woningbouw Leiden 2021. Deze verordening betreft spelregels over huurprijsgrenzen en -stijgingen, doelgroepen, instandhoudingstermijnen en rapportageverplichting. De percentages sociale en middeldure huurwoningen die afgesproken zijn voor dit project worden vastgelegd in een overeenkomst en het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt een koppeling naar de Doelgroepenverordening opgenomen. 5.2 Stedenbouwkundige kaders en beeldkwaliteit Stedenbouwkundige structuur De omgeving van de Verbeekstraat is zeer divers gebied dat de komende jaren nog in ontwikkeling is. Woonbuurt Bockhorst kenmerkt zich door de kleinschalige opzet met voornamelijk eengezinswoningen. Flats in het groen markeren de randen van Park Kweeklust. Het entreegebied LBSP wordt ontwikkeld tot woongebied met voorzieningen binnen het concept van de campus met losse blokken in een groene setting. Westerpoort wordt over een paar jaar een gemengd stedelijk woon-werkmilieu. Te midden van deze gebieden bevindt zich het gebied Verbeekstraat.

Ondanks dat er al jaren mensen wonen heeft het gebied de uitstraling van een kantoorgebied. Ieder gebouw is als eenheid ontworpen en heeft een eigen opzet en architectuur. De gebouwen hebben gemeenschappelijk dat ze allemaal zijn opgebouwd uit verschillende volumes die in hoogte verschillen en waarvan delen naar voren of juist naar achteren liggen. De gebouwen hebben geen strakke rooilijn en verspringen ook ten opzichte van elkaar. De openbare ruimte van de Verbeekstraat is heel erg verhard. Langs de Verbeekstraat staan verspreid over het gebied een beperkt aantal bomen. Het gebied is wel omzoomd met groen. Met name het groen rondom de waterpartij ten zuiden van het gebied is ecologisch waardevol en scoort in de huidige situatie al goed als het gaat om biodiversiteitswaarde.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

14

Afbeelding 6: Impressies omgeving: kloeke panden Verbeekstraat, nieuwbouw Entreegebied met plint en opbouw, Westerpoort waar momenteel gebiedsvisie voor wordt gemaakt (foto’s Buro JP)

Het uitgangspunt is om: • • • • •

Een woningbouwontwikkeling mogelijk te maken die in maat en schaal en programmering past bij het gemengde stedelijk woonmilieu dat in Stadsentree Leiden West rondom de Plesmanlaan aan het ontstaan is; Invulling te geven aan de zichtlocatie in de knik van de Plesmanlaan; Uitbreiding mogelijk te maken die qua volumeopbouw reageert op de verschillende gebieden in de omgeving (zowel grote schaal rondom Plesmanlaan als kleinere schaal rondom de Bockhorst) met aandacht voor menselijk maat; Volume toe te voegen dat passend is bij de opzet van het bestaande ensemble van voormalige kantoorpanden in de Verbeekstraat; De ontwikkeling zo in te passen dat er voldoende ruimte over blijft om ook verblijfsplekken met kwaliteit in de openbare ruimte te kunnen realiseren. Dit biedt ook kansen om de Verbeekstraat ruimtelijk te verbinden met het groen in Park Kweeklust.

Afbeelding 7: Versterken relatie Park Kweeklust en benutten zichtlocatie Plesmanlaan

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Er zijn randvoorwaarden opgesteld waarbinnen de ontwikkeling van woningen rondom de panden aan de Verbeekstraat 1-9 en 2-12 mogelijk zijn. De randvoorwaarden zijn in de tekst opgenomen en ter verduidelijking aangevuld met beelden. Bij de wijziging van het Omgevingsplan wordt rekening gehouden met deze randvoorwaarden.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

15

Afbeelding 8: Randvoorwaardenkaart

Bouwmassa • •

Op de bestaande gebouwen (Verbeekstraat 1-9 en 2-12) mogen, daar waar aangegeven in de randvoorwaardenkaart, twee bouwlagen worden toegevoegd. Nieuwe volumes mogen alleen ter plaatse van de aanduiding nieuwbouw worden gebouwd.

Hoogteopbouw • •

De maximale bouwhoogte van de nieuwe volumes is 50 en 70 meter. Deze maximale hoogte is exclusief installaties en extra hoogte die nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag. De hoogteaccenten worden niet als een strengpers opgetrokken, maar zijn opgebouwd uit blokken die ten opzichte van elkaar worden verschoven. Door deze opzet krijgen de blokken op straatniveau meer menselijke maat. Tegelijkertijd kan worden gereageerd op bouwhoogtes in de omgeving. De opzet past ook in de omgeving waarin blokken geleed zijn vormgegeven. De compositie van de hoogteaccenten wordt vanuit verschillende standpunten in de omgeving bepaald en ontworpen.

Afbeelding 9: referentie hoogteaccent samengesteld uit meerdere volumes

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

16

Voor de hoogteaccenten gelden verder nog aanvullende bouwregels: •

•

Voor het 50 meter hoogteaccent geldt dat de eerste zes bouwlagen binnen de maximale footprint moeten worden gebouwd. Daarboven is het toegestaan om de bebouwing uit te laten kragen in alle richtingen. Het maximale vloeroppervlak is vanaf deze hoogte per bouwlaag 480 m² BVO. Voor het 70 meter hoogteaccent geldt dat de eerste zes bouwlagen binnen de maximale footprint moeten worden gebouwd. Daarboven is het toegestaan om de bebouwing uit te laten kragen in alle richtingen. De zevende tot en met de tiende bouwlaag worden gezien als overgangszone waar het bovenste deel van de bebouwing in de sokkel geschoven kan worden. Hier geldt een maximale vloeroppervlak per bouwlaag van 760 m² BVO. Het maximale vloeroppervlak per bouwlaag daarboven is 580 m² BVO.

Afbeelding 10: Doorsnede met principeopzet van de nieuwbouw (Verbeekstraat – Schouwenhove)

Afbeelding 11: Doorsnede met principeopzet van de nieuwbouw (Bockhorst – Plesmanlaan)

Gebouwontwerp •

• • •

Het gebouw heeft een alzijdige uitstraling en oriëntatie. Alle zijden worden op een gelijkwaardige manier behandeld met open en representatieve gevels passend bij de uitstraling van een woongebouw. Dit principe wordt ook op het bestaande gebouw toegepast. Dit betekent dat een nieuwe gevel rondom het bestaande pand Verbeekstraat 1-9 onderdeel uitmaakt van de opgave. De gebouwen met toevoegingen worden ieder als geheel ontworpen. Plinten van het gebouw open, uitnodigende en levendige uitstraling. Vormgeving van en functies in de plint (overwegend woningen) dragen bij aan een sterke relatie met en aansluiting op het openbaar gebied. Fietsenstallingen voor bewoners worden inpandig opgelost. Voor bezoekers wordt het

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

17

• • •

fietsparkeren inpandig opgelost of in overleg op subtiele en aantrekkelijke wijze meegenomen in het ontwerp van de openbare ruimte, zie verdere eisen voor fietsparkeren onder 5.2 Verkeer en parkeren. Installaties, techniek en logistiek worden binnen het bouwvlak opgelost en zijn aan alle zijden aantrekkelijk meegenomen in de architectuur van het gebouw. Als er significante gesloten geveldelen zijn, moet hiervan de noodzaak worden aangetoond. Het daklandschap (inclusief het dak van de parkeergarage) wordt mee ontworpen als 5e gevel. Een deel wordt ingericht als buitenruimte voor de woningen en de terrassen worden groen en aantrekkelijk ingericht en zijn onderdeel van het totaalontwerp. Groen wordt daarnaast in ontwerp van het gebouw opgenomen als bijvoorbeeld groene gevel.

Relatie met omgeving • •

•

• • •

•

•

Hoofdentrees bevinden zich aan de Verbeekstraat. Openbare ruimte nabij de entrees wordt zoveel mogelijk ingericht als verblijfsplek; De inritten van de parkeergarages worden meegenomen in het totaalontwerp, waarbij aandacht wordt besteed aan de aansluiting op de buitenruimte van de Verbeekstraat. Onderzocht wordt of de entree naar de garage aan de zijde Plesmanlaan 100 voor auto’s kan worden gesloten. Het parkeerterrein behorende tot het plangebied wordt omgevormd tot groene verblijfsplek. Deze plek is qua afmeting vergelijkbaar met de speelplek aan het Luchtmansplein. Op basis van het beoogde aantal (nieuwe) woningen rondom de gehele Verbeekstraat is er ten minste één speelplek in de omgeving nodig voor jonge kinderen; Bij de ontwikkeling wordt gekeken hoe het terrein en de buitenruimte behorende bij Verbeekstraat 2-12 aan de zijde van de watergang een meer groen en openbaar karakter kan krijgen; Toevoeging van verhard oppervlak moet worden gecompenseerd; Er is sprake van samenhang en synergie met de beoogde herinrichting van de Verbeekstraat tot een aantrekkelijk, duurzaam, groen en aangenaam verblijfsgebied.

De gewenste samenhang geldt onder andere voor de ontsluiting van het gebouw, zowel voor de inritten en entree(s), het duurzaamheidsconcept en de inrichting van de openbare ruimte in het plan zelf; De effecten de nieuwbouw op windhinder dienen in een vroeg stadium onderzocht te worden. Bij hoofdentrees en verblijfsplekken nabij deze entrees wordt het windklimaat op het criterium slenteren beoordeeld. Voor de nieuwe verblijfsplek aan het water wordt minimaal slenteren aangehouden en wordt gestreefd naar langdurig verblijf. Voor de overige openbare ruimte, met uitzondering van de auto-ontsluiting, wordt het criterium doorlopen gehanteerd. Er is een quick-scan gedaan voor bezonning. De voorgestelde toevoeging van bouwvolume heeft geen onevenredig effect op bezonning in de omgeving.

Beeldkwaliteit -

Het bouwplan wordt getoetst aan de Welstandnota en de aanvullende beeldkwaliteitseisen van het Ontwikkelperspectief De Mors. Het in de bijlage opgenomen document dient als verdere verfijning van de uitgangspunten voor beeldkwaliteit uit het Ontwikkelperspectief De Mors. En is bedoeld ter inspiratie voor de architect en ontwikkelaar bij de uitwerking van het bouwplan.

5.3 Verkeer en parkeren Op 17 juli 2020 zijn aansluitend op de Parkeervisie Auto- en Fietsparkeren Leiden 2020 2030, als uitwerking hiervan, de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 door het college van de gemeente Leiden vastgesteld. Verder is het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Fietsparkeren’ op 18 februari 2021 vastgesteld. Bij de verdere uitwerking van het plan moet rekening worden gehouden met de hierna volgende uitgangspunten. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt aan deze uitgangspunten c.q. aan het vigerende beleid getoetst. Ontsluiting Aangetoond en onderbouwd moet worden dat de toename aan verkeersintensiteiten veilig en acceptabel kan worden ontsloten op en verwerkt binnen het gemeentelijke verkeersnetwerk. Dit geldt Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

18

voor alle modaliteiten. De afwikkeling van het gemotoriseerd verkeer moet plaatsvinden via de ontsluiting Verbeekstraat/Plesmanlaan waarbij dat kruispunt in staat moet zijn conform vigerend gemeentelijk beleid het verkeer af te wikkelen. Een verkeerskundig onderzoek moet dit aantonen, rekening houdend met andere ontwikkelingen die in het gebied spelen of gaan spelen en rekening houdend met het gemeentelijk Programma van Eisen voor geregelde kruispunten.

Parkeren Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost volgens het vigerend beleid: op dit moment de door het College vastgestelde Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 als uitwerking op de door de Raad vastgestelde Parkeervisie Auto- en Fietsparkeren 2020-2030. De volgende uitgangspunten zijn in ieder geval van belang: • •

• • • • •

•

Het autoparkeren moet opgelost worden op eigen terrein conform de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 in een voor dit plan van toepassing zijn de NEN conforme parkeeroplossing. Indien de bestaande garage niet kan voorzien in een NEN conforme parkeeroplossing, ook niet na aanpassingen, dan moet een gemotiveerd verzoek opgesteld worden aan het College om eventueel af te kunnen wijken, met een duidelijke vermelding voor welke NEN richtlijnen dit dan nodig is. Er moet voorzien worden in Minder Validen parkeerplaatsen t.b.v. bewoners en hun bezoekers. Er moet aangetoond worden waar en hoe (op eigen terrein of eventueel in de openbare ruimte) laden en lossen veilig en acceptabel kan plaatsvinden. Er moet rekening gehouden worden met toekomstige voorzieningen voor elektrisch laden van auto’s op eigen terrein. Indien van toepassing en waar mogelijk is het raadzaam om rekening te houden met het eventueel stallen deelauto’s voor bewoners in de eigen parkeervoorziening. Voor de toegang tot parkeervoorzieningen op eigen terrein moeten in- en uitrit aangevraagd worden die onder andere zullen worden beoordeeld conform het Handboek Kwaliteit Openbare Ruimte van de gemeente Leiden, de van toepassing zijnde NEN normering voor de parkeervoorzieningen en veiligheid en goede zichtlijnen.

Gemeentelijke openbare parkeerplaatsen die door dit plan zouden komen te vervallen, moeten in beginsel gemeentelijk openbaar worden gecompenseerd binnen een acceptabel loopafstand en conform de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020.

Fietsparkeren Fietsparkeren moet voldoen aan vigerend beleid: op dit moment het bouwbesluit, Beleidsprogramma Fiets Leiden 2020-2030 en de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. In de genoemde beleidsregels staat onder andere hoeveel fietsparkeren moet worden voorzien op basis van fietsparkeernormen per functie, aanwezigheidspercentages, gebruikersgroep en FietsParKeur. • • •

• • •

Er moeten voldoende fietsparkeerplaatsen gemaakt worden conform de vigerende Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020: zowel voor bewoners, voor hun bezoekers en voor andere functies die er mogelijk gaan komen (in de plint). De fietsparkeeroplossing moet voldoen aan de FietsParKeur en moet inpandig of op eigen terrein gerealiseerd worden op een locatie die goed toegankelijk is. Voor het bezoekersaandeel van de fietsparkeeroplossing moet deze nabij de entree zijn en makkelijk en indien mogelijk vrij toegankelijk zijn. In verkeerskundig zin is het bespreekbaar om (een deel van) het fietsparkeren voor bezoekers in de openbare ruimte te voorzien. Er moet aandacht en voldoende ruimte zijn voor het stallen van fietsen met minder gangbare maten, zoals bakfietsen, scooters of scootmobielen. In een gemeenschappelijk berging is het advies om te voorzien in laadfaciliteiten voor elektrische fietsen. De locaties van fietsparkeeroplossingen moeten logisch en acceptabel ontsloten worden naar bestaande of geplande gemeentelijke (fiets) infrastructuur.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

19

Afvalinzameling In afstemming met de afdeling Beheer van de gemeente zal voor de ontwikkeling om logistieke redenen worden gekozen worden voor ondergrondse containers. De ondergrondse containers dienen in principe op eigen terrein te worden geplaatst. Gezien de beoogde woningaantallen heeft het de voorkeur om perscontainers toe te passen. Bij de verdere uitwerking van de plannen dient dit, in samenhang met ontwikkelingen in de omgeving, te worden uitgewerkt. De kosten van ondergrondse containers zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voetganger Voor voetgangers geldt onder andere het Beleidsprogramma Voetganger 2020-2030 en het Handboek Kwaliteit Openbare Ruimte van de gemeente Leiden. Zorg ervoor dat de toegangspaden voor voetgangers en fietsers in het gebied en naar de entrees en (inpandige en uitpandige) fietsenstallingen logisch aansluiten op de bestaande gemeentelijke infrastructuur. Zorg dat eventuele paden in het gebied voldoende veilig, vrij van obstakels en voldoende breed gedimensioneerd zijn, zodat deze een veilige en acceptabele plek kunnen geven aan zowel voetgangers als fietsers. Zorg ook voor ‘inclusiviteit’ (blinden, slechtzienden, minder validen e.a.) in de ontwerpen conform de richtlijnen van de Verenigde Naties.

Openbare ruimte Met betrekking tot de openbare ruimte geldt het vastgestelde Handboek Kwaliteit Openbare Ruimte van de gemeente Leiden als toetsingskader. Alle door dit plan noodzakelijke aanpassingen in de openbare ruimte moeten integraal ontworpen, integraal onderbouwd en begeleid worden door een gemeentelijke ontwerper aangeboden worden ter toetsing aan de gemeentelijke TACOR.

Hulpdiensten Vraag advies aan over de bereikbaarheid van de bouwontwikkeling bij de hulpdiensten.

5.4 Voorzieningen Met de ontwikkeling van het plan Plesmanlaan 100 en het voorliggende plan Verbeekstraat is de transformatie van dit voormalige kantoorgebied naar een woongebied afgerond. In het Ontwikkelperspectief De Mors is aangegeven dat, naast woningen, in dit gebied ook kleinschalige voorzieningen passen. Daarbij kan worden gedacht aan zaken als daghoreca, fitness, zorg of flexwerkplekken. Voorwaarde bij deze voorzieningen is in elk geval dat ze moeten passen binnen de maat en schaal van de buurt, een bijdrage leveren aan sociale cohesie en geen onevenredige hinder veroorzaken. De combinatie van enkele kleinschalige voorzieningen en woningen kan een bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van dit nieuwe woongebied. Aan NVG wordt dan ook verzocht in haar planvorming te onderzoeken wat mogelijkheden zijn om één of meerdere kleinschalige voorzieningen op te nemen. Het programmeren van eventuele voorzieningen moet worden afgestemd met het eventuele voorzieningenprogramma Plesmanlaan 100. De Horecavisie biedt onder voorwaarden mogelijkheden om ook buiten het horecagebied van de binnenstad beperkt horeca toe te voegen. Voor de Verbeekstraat betekent dit dat een eventuele horecavoorziening niet te groot in omvang mag zijn (niet groter dan maximaal 400 m² BVO).

De horeca dient ondersteunend te zijn aan de functie en in beperkte mate de buurt en mag zeker geen (grote) publiekstrekker zijn. Daarnaast dient initiatiefnemer de behoefte aan te tonen en dient er afstemming plaats te vinden met andere ontwikkelingen aan de Verbeekstraat, het Entreegebied en Westerpoort. Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

20

5.5 Duurzaamheid De ontwikkelaar dient minstens te voldoen aan de wettelijke eisen ten aanzien van duurzaam bouwen. Met de ontwikkelaar worden nadere afspraken gemaakt over optimalisatie van de duurzaamheidsambities. Circulair bouwen Circulaire bouw (en ook sloop en gebiedsontwikkeling) is een van de drie thema’s in de Strategie Circulaire Economie 2020-2023, op weg naar een circulair Leiden en bijbehorend uitvoeringsprogramma. Het project Verbeekstraat levert een belangrijke bijdrage aan de Leidse ambities op het gebied van circulaire economie door de bestaande gebouwen grotendeels te behouden en zo min mogelijk te slopen. Energie en warmte Het bouwplan dient te voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) en is waar mogelijk zelfs energieneutraal of energieleverend. Er wordt aardgasvrij gebouwd. De ontwikkelaar dient in een vroeg stadium na te denken over het gewenste warmte- en energieconcept. Op deze manier kan met de keuze voor een bepaald concept en de plaatsing van eventuele installaties rekening worden gehouden met ontwikkelingen in de omgeving. En wordt tijdig inzichtelijk welke ruimte gereserveerd moet worden in het gebouw zelf. Klimaatadaptatie De gemeente wil dat er ingezet wordt op het voorkomen van hittestress en het tegengaan van wateroverlast in dit gebied.

Hemelwater wordt op eigen terrein opgevangen en niet geloosd op de riolering of openbaar terrein. Aangezien het eigen terrein samenvalt met de gebouwgrenzen wordt met de planuitwerking door de initiatiefnemer onderzocht in hoeverre dit mogelijk is. De manier waarop het hemelwater wordt opgevangen kan vrij worden ingevuld, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Bijvoorbeeld door opvang van water op daken en balkons. In het gebouwontwerp wordt verder rekening gehouden met het voorkomen van hittestress. Hierbij spelen aspecten als lichte materialen, koeling (naast warmte), groene daken, bomen (schaduw) en ventilatie een rol. Biodiversiteit en natuurinclusief bouwen Voor de ontwikkeling zijn aanvullende gronden nodig voor de nieuwbouw. Daarnaast wordt het parkeerterrein geleverd aan de gemeente om als verblijfsplek in te richten. De herinrichting van de(ze nieuwe) openbare ruimte wordt door de gemeente opgepakt. Voor de overige buitenruimte rondom de gebouwen dient de initiatiefnemer zelf een plan uit te werken en waar nodig een inrichtingsplan op te stellen. Hierbij zal zo veel mogelijk groen komen en zal een aansluiting worden gemaakt met het door de gemeente her in te richten openbare gebied om zodoende de ecologische en groenstructuren te verbeteren.

Voor het behoud en ter stimulering van de biodiversiteit heeft de gemeente een puntensysteem natuurinclusief bouwen in ontwikkeling. Dit puntensysteem wordt bij dit initiatief toegepast als pilot waardoor het plan volgens die systematiek getoetst kan worden. Hiermee wordt ingezet op het multifunctioneel gebruik van gevels en daken. Dit betekent dat daken worden benut voor verschillende toepassingen ten behoeve van natuur, opvang van regenwater, energieopwekking, collectieve daktuinen of buitenruimtes bij woningen. Het project moet zich houden aan de wet natuurbescherming. Er is een Ecologische QuickScan nodig om er zeker van te zijn of en welke beschermde soorten aanwezig zijn en wat de effecten op eventueel aanwezige soorten zijn als de bouw/sloop wordt doorgezet. Mochten er beschermde soorten verstoord worden door de werkzaamheden dan is hier een ontheffing voor nodig.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

21

Voor de bomen zal een bomeninventarisatie en inmeting moeten plaatsvinden om vast te stellen of deze beschermd worden, wat de conditie is en of bomen verplantbaar zijn. Voor bomen die gecompenseerd of verplaatst moeten worden dient voorafgaand aan de bouwaanvraag een voorstel te worden voorgelegd. 5.6 Milieukundige randvoorwaarden In het kader van het nieuwe bestemmingsplan/omgevingsplan zullen milieuonderzoeken worden uitgevoerd waarin de haalbaarheid van het plan wordt aangetoond. Zo dienen er nog onderzoeken te worden uitgevoerd naar de bodemkwaliteit, externe veiligheid, lucht en geluid. Verwacht wordt dat er voor een deel van de woningen een hogere waarde dient te worden vastgesteld.

5.7 Afstemming met andere initiatieven of projecten Herinrichting openbare ruimte Verbeekstraat Met de herontwikkeling van de Verbeekstraat van kantoren naar woningen en het toevoegen van nieuwe volumes voor woningen, is sprake van een algehele transformatie van een kantorenlocatie naar een woongebied. De ontwikkeling van het project Verbeekstraat en de transformatie van het pand Plesmanlaan 100 is aanleiding om te onderzoeken hoe ook de openbare ruimte aan de Verbeekstraat, momenteel nog passend bij kantoorfuncties, kan transformeren tot een aantrekkelijk, duurzaam en aangenaam verblijfsgebied, passend bij de woonfunctie. Bij de vaststelling van de NvU Plesmanlaan 100 op 18 februari jl. heeft de gemeenteraad de motie van GroenLinks “Integraal plan voor groene omgeving” aangenomen. Dit houdt in dat de raad heeft vastgesteld dat een ambitiedocument voor de Verbeekstraat (uiterlijk) in het eerste kwartaal van 2022 aan de raad dient te worden voorgelegd. Dit bij sterke voorkeur tegelijkertijd of voor het bestemmingsplantraject Plesmanlaan.100 Gemeente pakt hierin regie op. Het college zal de raad een voorstel aanbieden van een ambitie voor de herinrichting openbare ruimte Verbeekstraat met een kaderbesluit over de financiële dekking.

Afstemming met de omgeving Om het initiatief van NVG in samenhang te bezien met de projecten in de omgeving (als het Entreegebied, Kop van Leeuwenhoek en Westerpoort) vindt afstemming plaats tussen de projectteams. Ieder project doorloopt echter zijn eigen ontwikkeltraject.

6 Proces 6.1 Planologische procedure en rol gemeenteraad De transformatie van het kantoorpand naar woningen en het toevoegen van nieuwe gebouwen past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan Morskwartier. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, zal er een nieuwe juridisch – planologische kader moeten worden opgesteld. Normaliter wordt er een bestemmingplan opgesteld op grond waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het opstellen van een bestemmingsplan is alleen nog mogelijk als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 juli 2022) een ontwerp ter inzage ligt of heeft gelegen. Alleen dan blijft het oude recht van toepassing tot het besluit van kracht is. Ambtelijk is er voor gekozen om ruimtelijke procedures die na het begin van het nieuwe jaar (2022) worden opgestart, voor te bereiden conform de Omgevingswet. Dat betekent concreet het opstellen van een ontwerp wijziging van het omgevingsplan. De gemeenteraad krijgt de wijziging van het omgevingsplan voorgelegd ter besluitvorming, waarbij zij kan toetsen of aan de randvoorwaarden in de NvU is voldaan.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

22

6.2 Overeenkomst Ongeveer de helft van de gronden voor de nieuwbouw zijn reeds in erfpacht uitgegeven aan de ontwikkelaar. De tweede helft van de benodigde gronden voor de nieuwbouw is eigendom van de gemeente. Deze gronden kunnen in erfpacht of volledig eigendom worden uitgegeven. In het vervolgtraject wordt door gemeente in overleg met de ontwikkelaar bepaald of uitgifte in erfpacht of eigendom de voorkeur heeft. Zowel in het geval van erfpacht als in het geval koop wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd. In het geval van erfpacht dient zowel de suppletievergoeding (aanvullende canon vanwege waardestijging van de reeds in erfpacht uitgegeven gronden) als de canon van de nieuw uit te geven gronden door de ontwikkelaar te worden afgekocht. Na de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten wordt met de ontwikkelaar een erfpacht- of koopovereenkomst gesloten waarin onder meer is opgenomen wat de rechten en plichten zijn voor zowel de gemeente als NVG en worden afspraken gemaakt over de gronduitgifte. De grondinkomsten worden gebruikt om de gemeentelijke plankosten en de bijdrage aan de kosten voor herinrichting openbaar gebied Verbeekstraat te dekken.

6.3 Planning en fasering De beoogde vaststelling van de Nota van Uitgangspunten Verbeekstraat is in november 2021. Conform de werkwijzer initiatieven derden zal hierna de Tweede Participatieronde plaatsvinden. Nadat die is afgerond kan het ontwerp - omgevingsplan ter visie worden gelegd. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat dit in de tweede helft van 2022 zal plaats vinden. Daarnaast is er een relatie met mogelijk benodigde vervolgonderzoeken voor het omgevingsplan, de algehele voortgang in het planproces en het gemeentelijk besluitvormingsproces. De uitvoering van het plan kan starten na vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan en de verleende omgevingsvergunning.

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

23

Bijlage 1: Bouwplan Verbeekstraat – Uitgangspunten beeldkwaliteit

Nota van uitgangspunten bouwplan Verbeekstraat

24