210058 Bijlage 2 Kaderbesluit herontwikkeling Werninkterein

Datum: 20 januari 2021 Onderwerp Eindadvies niet-wonen programma Werninkterrein

Innovatief woon-werkgebied Werninkterrein Leiden Inleiding De gemeente Leiden heeft Stipo in april 2020 opdracht gegeven om een visie te formuleren op het niet-wonen programma voor het toekomstige woon-werkgebied op het voormalige terrein van de betoncentrale Wernink. Stipo levert bij deze die visie met toelichting en een schema waarin indicatief de metrages staan vermeld. De gemeente kan dit document gebruiken om het kader vast te stellen waarbinnen ABB de transformatie van het terrein tot overwegend woongebied, verder kan uitwerken. Het niet-wonen programma sluit aan bij het gekozen woonkarakter van het toekomstige Wernink waarvoor inmiddels een bandbreedte van 600-750 woningen het uitgangspunt is. Het Werninkterrein kan een nieuw stukje Leiden worden met een eigen signatuur en een oriëntatie op het water van de Oude Rijn. Het Werninkterrein draagt daarmee bij aan de stedelijke ambitie van Leiden als waterstad, zoals vastgesteld in de Omgevingsvisie 2040 1.0. Stipo stelt voor een niet-wonen programma van ongeveer 5.800 - 7.000 m2 BVO. Visie Het Werninkterrein is nu een in onbruik geraakt en watergebonden bedrijventerrein. Er zijn Leidenaren die ooit werkzaam waren in de oude betonfabriek en anderen die de locatie kennen door het vrachtvervoer over de weg of het water, of vanuit de trein het terrein bekeken.

De huidige leegstand en het desolate karakter van het huidige Werninkterrein, geeft bij een eerste verkenning direct inspiratie en het toont de onvermoede kwaliteiten van deze plek. Ten eerste de waterkant. In de oude tijd slechts een laad- en loswal voor de fabriek, straks de plek waar stedelijk leven en water samenkomen. Voor de toekomstige bewoners van Wernink is het in het zomerseizoen een ‘thuisplek’ vlakbij huis. Daar ontmoet je mensen, daar geniet je van het water en wat daarop gebeurt zoals roeien, dobberen en hopelijk ook zwemmen. Alle Leidenaren zijn uiteraard welkom maar het niet-wonen programma wordt er niet op ingericht. De verschillende niet-wonen functies zijn in metrage en volume primair gericht op versterking van een verbonden buurt. Waar mensen elkaar groeten en de buren ontmoeten bij eenvoudige boodschappen, sport en recreatie. Daar gaat Wernink zich als Leids woongebied in onderscheiden.

Stipo VOF - Rotterdam Amsterdam Athene – Gouvernestraat 129-133 3014 PM, Rotterdam IBAN NL 59 INGB 0006853075 / BTW NL857161313B01 / KvK 67752209 / BIC INGBNL2A

Restanten van de fabriek De bestaande bouw is relevant voor de historische identiteit van het toekomstige programma. Het entreegebouw in oranje baksteen herbergde ooit de kantoorfunctie van de fabriek. Het kan als hernieuwd bedrijfspand straks de verbinding vormen met de geschiedenis en de blijvende bedrijvigheid aan de Amphoraweg. De oude fabriekshallen zijn van onvoldoende kwaliteit om te behouden. De twee voorraadsilo’s kunnen bij voorkeur ergens in de nieuwe situatie terugkomen. De oude congiergewoning is een historisch element dat getransformeerd, een horeca zou kunnen krijgen. Stipo geeft bij al deze fabriekselementen de voorkeur aan behoud van het entreegebouw. Het wonen programma als basis voor het voorzieningenprogramma Het voorzieningenniveau dient de toekomstige bewoners van Wernink. De ambitie van de gemeente in samenspraak met ontwikkelaar ABB, is om Wernink hoge diversiteit in bewoners te geven: starters, gezinnen, alleenstaanden ouderen en bijzondere doelgroepen. Voorlopig geldt het volgende woonprogramma: 750 woningen onderverdeeld in 375 betaalbare koop/huurwoningen waarvan 225 in het sociale segment en 150 in het middensegment. Een deel van de sociale woningen komt toe aan speciale doelgroepen zoals mensen met een beperking of met een vluchtelingenstatus. De andere helft betreft 375 woningen in de vrije sector in huur/koop en deels grondgebonden.

Bergingen kunnen onderdeel zijn van het woonprogramma en zijn direct gekoppeld aan de woningen. Een autonoom self storage bedrijf voor heel Leiden is op Wernink ongewenst. De diversiteit in het woonprogramma levert een bonte mix op van bewoners qua inkomen, levensstijl, samenstelling huishouden, wel/niet werkend, etcetera. Die variëteit vraagt om een bijpassend nietwonen programma. Retail basisvoorzieningen Daarbij gaat het ten eerste om de basis: levensmiddelen en eerstelijns voorzieningen in gezondheidszorg. Concreto betekent dit een huisartsenpraktijk, fysiotherapie en een sportschool. Daarnaast stelt Stipo voor een maaltijd take away, stomerij/kledingherstel, schoenmakerij / sleutelservice, distributiepunt van pakjes en auto/fietsdelen. Stipo stelt voor om tenminste een kleine buurtsuper van maximaal 150 m2 VVO toe te staan en 150 m2 VVO voor andere kleine retail. Het zijn functies die sterke positieve invloed hebben op de opbouw van een Wernink gemeenschap. Daar ga je langs als je rond zessen, je boodschappen wilt doen voor die avond en het ontbijt. De Werninkers komen elkaar op wekelijkse basis daar tegen. Het geeft net die informele contacten die van bewoners een gemeenschap maken. Juist omdat de Werninker er even heen loopt. Het beleid in Leiden schrijft voor dat er buiten de winkelcentra geen retail is toegestaan.

Stipo stelt evenwel dat beleid niet mag leiden tot automatisme. Beleid is gericht op de toekomst en die toekomst brengt telkens weer nieuwe en unieke opgaven met zich mee. Wernink is zo’n opgave en Stipo ziet zoals hierboven geschetst veel sociale meerwaarde in een buurtsupertje. Stipo geeft daarom aan de gemeente Leiden de volgende overweging mee: hoe zullen de toekomstige Werninkers denken over de komst van zo’n buurtsupertje en een bakkertje?

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

2

Maatschappelijke functies Op basis van woningbouwprogramma en de bijbehorende demografische kwantitatieve cijfers, ligt de komst van een basisschool voor de hand. De gemeente heeft echter aangegeven dat de komst van een basisschool zal worden afgewogen op een hogere (o.a. geografische) schaal. Om in Wernink ruimte bieden aan gemeenschapsvorming en interactie via kunst en cultuur, denkt Stipo aan een zg. ‘Werninkzaal’. Hier kan met maximale flexibiliteit een programmering draaien voor en door bewoners. De zangvereniging, een bridgedrive, de buurtvergaderingen, kinderspelen op Koningsdag bij slecht weer, exposities en work outs, kunnen hier terecht. Het is een vlakke vloer zaal van ongeveer 10 bij 20 meter en 7 meter hoogte. Functiegebonden horeca completeert de Werninkzaal die tot plm. 23 uur geopend is. Deze functie kan opgenomen worden in een nieuwbouw woonvolume middenin het gebied. Het vergt een professionele en kleine organisatie (stichting) die deze programmering zo intensief en divers mogelijk gestalte geeft en deels draait op subsidies (gemeente, fondsen) en de ruimte ook commercieel kan verhuren voor allerlei evenementen. Deze opbrengsten komen ten goede aan de exploitatie van de Werninkzaal, waardoor er ook verhuring onder kostprijsdekkend niveau kan plaatsvinden ten gunste van de hierboven genoemde buurt gerelateerde activiteiten.

Werken Voor ‘kantoorwerkers’ komt er 800 m2 ‘schone’ werkruimte waar een laptop opengeklapt kan en in kantoorachtige omgeving gewerkt en gecommuniceerd wordt met te huren kleine en grote ruimtes voor vergader-, presentatie en videoconferencing. Aanvullende voorzieningen zijn een info balie voor onder andere de zp’ers, koffie-apparaat en kantoorapparatuur. Stipo stelt voor om een deel van het werkmilieu op Wernink een ambachtelijk karakter te geven met een ‘makerscentrum’ van 800 m2. Een dergelijk ambachtelijke makerscentrum bestaat nog niet in Leiden en er bestaat behoefte aan. Het richt zich op de creatieve en/of ambachtelijke werker die vanuit kunstenaarschap of creatief ondernemerschap, concrete producten maakt. Hier zijn (tijdelijke) werkruimtes te huur in diverse formaten en de creatieven kunnen gebruik maken van hoogwaardige apparatuur (3D printing, lasercutters, zaagtafels, freesmachines etc) in een gedeelde ruimte via huur in dagdelen. Op voldoende afstand en goed geïsoleerd kunnen aan de achterzijde een aantal units ingebouwd worden tot geluidsstudio’s mede vanwege de kans dat de muziek broedplaats aan de Sumatrastraat opgeheven wordt. Voor de exploitatie van een makerscentrum is de samenwerking met de Leidse Stichting Werk en Ondernemen goed denkbaar die vanuit haar expertise in de exploitatie en beheer van Leidse broedplaatsen, haar interesse kenbaar heeft gemaakt.

Van belang is dat de gemeente in de huidige planfase met ontwikkelaar ABB een verhuurprijs afspreekt die passend is bij de businesscase van het makerscentrum. Indicatief gaat het dan om maximaal 50 euro per vierkante meter VVO per jaar. Stipo acht het oude oranje bakstenen entreegebouw van Wernink bij uitstek geschikt om deze functie te herbergen. Na een grondige renovatie en met respect voor de architectuur zal op voor (creatieve) werkers een sterke aantrekkingskracht hebben, in lijn met de stelling “New ideas require old buildings” (Jane Jacobs, 1961) In de bijlage is op pagina 9. een exploitatieopzet en ruimtelijke indeling opgesteld als eerste schets om een dergelijke functie in dit karakteristieke gebouw onder te brengen.

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

3

Ontspanning en horeca Stipo adviseert een programma dat het gebied verbindt met het water en inspeelt op de agenda van Leiden. Wij stellen voor om 1-2 (studenten)roeiverenigingen te vestigen aan het water die haar faciliteiten deelt met mogelijke komst van de waterscoutingclub en openbare functies als verhuur kano’s, SUP’s en (fluister)bootjes. Voor de horeca geldt het bestaande horecabeleid als richtlijn. Stipo stelt voor dat ieder horecabedrijf een maximale omvang van 200 m2 VVO heeft. De horeca dient te passen in de visies van Wernink en de recreatie aan het water te versterken en toegankelijk te zijn voor de Werninkers en geïnteresseerde Leidenaren. Een van de horecabedrijven is onderdeel van de Werninkzaal en bij voorkeur geïntegreerd in de exploitatie aldaar. Hotel Het gebied overstijgende programma bestaat uit een specifiek hotel, een jong boutique hotel met maximaal 30 - 40 kamers met een maximaal metrage van 1.500 m2 BVO. Een grootschalige keten is niet passend voor de schaal en de plek. Het Werninkterrein vraagt om een concept dat aansluit bij het karakter van het gebied, een gemengd woon-werk-verblijfsgebied. Hotelgasten worden aangetrokken door een ‘live like a local’ formule, de kans om in de stad te verblijven, dichtbij het creatieve werkmilieu en uitnodigende horeca.

Zo’n concept kan ruimte bieden voor short en long stay gebruik dat valt onder de bestemming wonen. De oriëntatie van het hotel is bij voorkeur op het waterprogramma. Hotspot Als ongewoon en verrassend element kan een vrij programmeerbare plek op het uiterste puntje bij de spoorbrug landen. Dit driehoekige eilandje kan een eigenzinnige plek zijn waar iedere progressieve Leidenaar een keer geweest moet zijn. Spannend is om hier in de programmering met termijnen van 3-5 jaar te werken en in deze frequentie telkens een pitch uit te schrijven in Leiden om innovatieve en eigenzinnige ideeën aldaar te vestigen voor zo’n periode. De Werninkers worden uiteraard in de jurering betrokken. Dat kunnen creatieve concepten zijn met lichte functiegebonden horeca of een serie culturele events of open podium concepten.

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

4

Prioriteiten 1 en 2 Voor het niet-wonen programma zullen in een later stadium definitieve keuzes gemaakt worden. Die worden mede ingegeven door beleid, participatie, de marktomstandigheden en de businesscase van de ontwikkelaar. Voor Stipo hebben vanuit onze visie een paar onderdelen prioriteit, die het onderscheidend karakter van het Werninkterrein in de toekomst zullen bepalen. Als eerste prioriteit geldt de bescheiden retail ten behoeve van het comfort van de bewoners en de sociale impact ervan. Tot de eerste prioriteit behoort ook behoud van het entreegebouw en transformatie ervan tot een gebouw dat betekenis heeft voor bewoners van Wernink en Leiden. Ook de komst van de Werninkzaal is ook eerste prioriteit omdat het hoge sociale impact heeft voor de toekomstige bewoners. Tot de categorie tweede prioriteit behoort de specifiek op water georiënteerde horeca omdat daarmee de unieke kwaliteiten van het gebied aan het water benut worden. Ook de hotspot zit voor ons in categorie 2 omdat het breder gericht is dan alleen op de bewoners van Wernink. Het kan ook voor de Leidenaren een kleine maar bijzondere functie worden. Programma in meters Op basis van het hierboven beschreven programma is de volgende ruimteverdeling opgesteld Omschrijving

aantal

maximaal m2 BVO

retail basisvoorzieningen

1

300

KDV/BSO

1

600

Werninkzaal

1

300

Flexibel schoon ‘kantoor’ werkmilieu

1

800

Flexibel makerscentrum met ateliers

1

800

Roeiverenigingen / fitness / scouting

1

1.500 – 2.000

Horeca aan het water (cafe restaurant)

1-2

200 - 400

Hotel en/of short en long stay concept

1

1.000 - 1.500

Hotspot op het eilandje met innovatieve concepten 3 - 5 jaar

1

300

Totaal niet-wonen

5.8.00 - 7.000

Op de volgende pagina’s: bijlagen en inspiratiebeelden voor het niet-wonen programma Werninkterrein

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

5

Retail: de buurtsuper en kleine retail

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

6

Werken en vergaderen

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

7

Flexibel makerscentrum en atelier

\

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

8

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

9

Ontspannen, ontmoeten

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

10

Relatie met het water

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

11

Bijzonder hotelconcept: hotel in combinatie met short en long stay, met buurtfunctie

Stipo – Amsterdam. Rotterdam. Athens

12