210050 Bijlage 5. Energiepark - Afweging Stadsbouwhuis

Notitie Stadsbouwhuis, deelgebied J Versie: 16 februari 2020, Niraj Sewraj, Bas Waterdrinker

Gevraagd besluit: Kiezen voor Scenario 0, bestaande uit: 1. Nieuwbouw blok A & B met 6 bouwlagen (145 woningen), waarbij Blok A&B niet zijn omgedraaid. Inclusief 62 autoparkeerplekken die uit het zicht worden gerealiseerd (zie onderstaande tekening) 2. Het met ‘blok X’ aangeduide deel bebouwen met 4 grondgebonden woningen (ipv eerder voorgestelde appartementen blok) 3. Laten vervallen van fietsparkeren voor Servicepunt71

Overwegingen: Ad1: De Partijen zijn niet unaniem over het voorgestelde scenario. Het nu voorliggende scenario is het voorkeursscenario vanuit het Consortium en bewoners. Binnen de Gemeente bestaan er verschillende meningen over dit scenario. Ad2: In eerdere plannen werd op deze plek een appartementenblok voorgesteld. Hoewel passend binnen de GV heeft dit geleid tot weerstand vanuit NLB en de buurt. Deze huidige oplossing van 4 ggw wordt breed gedragen. Ad3: Servicepunt71 heeft aangegeven onzeker te zijn over de termijn van aanwezigheid in het Energiepark. De ontwikkelingen worden gevolgd. Voorgesteld wordt de fietsparkeerplaatsen voor servicepunt71 niet op te nemen in het plan. Inleiding Voor het zomerreces van 2020 is door het college besloten om sloop-nieuwbouw voor deelgebied J verder uit te werken. In deze notitie wordt een aantal scenario’s toegelicht en gewogen op punten als fasering, ruimtelijke uitgangspunten, cultuurhistorische waarde, programmatische uitgangspunten, financieel, duurzaamheid, draagvlak. Samenvattend geeft dit inzicht in waarom de keuze voor het bovenvermelde scenario tot stand is gekomen. Tot slot is er een beknopte toelichting hoe de compensatie voor de sociale woningen vanuit Humanities Campus zijn ingepast in het plan en de afspraken op hoofdlijnen. Voorkeursscenario Het in het Ontwikkelplan opgenomen scenario 0 (zie afb. 1) gaat uit van 1.

Nieuwbouw blok A & B met 6 bouwlagen (145 woningen), waarbij Blok A&B niet zijn omgedraaid. Inclusief 62 autoparkeerplekken die uit het zicht worden gerealiseerd 2. Blok X: 4 ggw (ipv appartementenblok) 3. Laten vervallen van fietsparkeren voor Servicepunt71

BLOK A

BLOK B

BLOK X

Afbeelding 1: Bovenaanzicht ontwikkelplan deelgebied J ‘Stadsbouwhuis’

Afbeelding 2: Impressies ontwikkelplan deelgebied J ‘Stadsbouwhuis’

Samenvattende score scenario’s Fasering

Ruimtelijke uitgangspunten (stedenbouw)

Cultuurhistorische kenmerken

Programmatische uitgangspunten

Financieel

Duurzaamheid

Parkeeropgave

Draagvlak NLB en De Sleutels

TOTAAL

Scenario’s deelgebied J

Scenario 0: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X wordt 4 eengezinswoningen inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

3

4

3

5

4

3

4

5

31

Scenario 1: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X wordt park inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

3

4

3

3

1

3

4

5

26

Scenario 2: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X blijft parkeerveld 19 openbare parkeerplekken inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

3

2

2

3

1

3

5

5

24

Scenario 3: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X wordt appartementencomplex inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

3

5

3

5

5

3

4

2

30

Scenario 4: Nieuwbouw A, B (5 bouwlagen) en X wordt 4 eengezinswoningen inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

3

4

5

3

3

3

4

2

27

Scenario 5: Blok A en B worden omgedraaid en X worden 4 eengezinswoningen. Blok A maximaal 5 bouwlagen.

3

5

5

ntb

ntb

3

ntb

ntb

ntb

In bovenstaande matrix zijn de scenario’s gewogen op verschillende onderdelen om inzicht te krijgen in de voors en tegens van elk scenario en zo een keuze te kunnen maken voor één scenario. Elk scenario is door het Consortium gescoord op een schaal van 1 tot 5. Hierbij staat een score van 3 voor gelijk aan de norm c.q. niet onderscheidend – een 1 en 2 geeft een score onder de norm weer en een 4 en 5 een score boven de norm. Bij scenario 5 staat een aantal keren ‘nader te bepalen’ (ntb). Dit komt omdat het scenario op deze punten nog niet is uitgewerkt. Het Consortium geeft Scenario 0 de voorkeur vanwege het financieel resultaat, het feit dat hiermee de gewenste planning en afspraken met Humanities campus kan worden gehaald en het draagvlak bij NLB en De Sleutels. Onderstaande onderdelen binnen de scenario’s behoeven nadere toelichting en zijn hieronder uitgewerkt: Financiële afweging, wel/ niet 6e bouwlaag, wel/ niet omdraaien blok A en B, wel/ niet bebouwen blok X, wel/ niet gebouwde fietsparkeeroplossing Servicepunt71, compensatie sociale huurwoningen Humanities Campus. Financiële afweging In onderstaande tabel zijn de financiële verschillen (verbetering of verslechtering) weergegeven tussen de diverse scenario’s.

VEX (nominaal)

GREX (nominaal)

NCW residuele grondwaarde

Scenario 0: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X wordt 4 eengezinswoningen inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

€ 3.898.284

€ -2.681.554

€ 1.083.840

Scenario 1: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X wordt park inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

€ 3.262.098

€ -2.681.554

€ 481.059

€ -602.781

Scenario 2: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X blijft parkeerveld 19 openbare parkeerplekken inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

€ 3.262.098

€ -2.681.554

€ 481.059

€ -602.781

Scenario 3: Nieuwbouw A, B (6 bouwlagen) en X wordt appartementencomplex inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

€ 4.107.305

€ -2.681.554

€ 1.281.886

€ 198.046

Scenario 4: Nieuwbouw A, B (5 bouwlagen) en X wordt 4 eengezinswoningen inclusief autoparkeren Blok A en Blok B

€ 3.904.878

€ -2.681.554

€ 1.090.054

€ 6.214

n.t.b

n.t.b

n.t.b

n.t.b

Scenario’s deelgebied J

Scenario 5: Blok A en B worden omgedraaid en X worden 4 eengezinswoningen. Blok A maximaal 5 bouwlagen.

Verschil t.o.v. ontwikkelplan

Hieruit blijkt dat scenario 3 weliswaar een verbetering in financieel opzicht betekent maar in termen van draagvlak een enorme verslechtering. Conclusie: op basis van financiën in combinatie met draagvlak voor de ontwikkeling van X, stelt het Consortium voor te kiezen voor scenario 0 Wel/niet 6e bouwlaag • Het realiseren van een 6e bouwlaag ter plekke van bouwblok A ligt gevoelig bij de gemeente omdat een 6e bouwlaag de grenzen opzoekt binnen de gebiedsvisie vanuit het historisch stadsbeeld. Deze ingreep maakt het echter wel mogelijk om meer sociaal programma toe te voegen en ruimtelijk gezien te variëren in de beleving van bouwhoogte en het articuleren van architectonische eenheden.

Afbeelding 3: Beleving van bouwhoogte

•

•

Afbeelding 4: Articuleren van architectonische eenheden

De 6e bouwlaag maakt het ook mogelijk om conform de grondprijzenbrief in lijn met de stapelingsfactor een scherpere grondprijs voor een sociale huurwoning aan te bieden. Dit betekent dat de totale businesscase voor de Sleutels verbetert met €20.000. Vanuit de gemeente is negatief gereageerd op de 6de bouwlaag in blok A, in basis gaat de voorkeur uit naar 5 bouwlagen wat beter past in de gedachtengoed van de gebiedsvisie (laagbouw buurt). Indien vanuit ander overwegingen gekozen wordt voor een 6de bouwlaag wordt voorgesteld deze zoveel mogelijk teugliggend uit het zicht te plaatsen.

Wel/Niet omdraaien blok A en B Wel omdraaien blok A en B

•

•

•

1. 2. 3.

•

Vanuit de gemeente is de voorkeur uitgesproken om blok A en B om te draaien, waarbij blok B naast het Tweelingshuis komt te liggen. Dit is een model dat in potentie recht doet aan de ruimtelijke uitgangspunten van de gebiedsvisie. In dit scenario ontstaat een sterkere rafelrand aan de parkzijde, wordt de ruimte vanuit de Tweelingstraat wat prettiger door het kortere straatje en krijgt de achterzijde meer openheid en een betere connectie met het fietspad/brug vanuit de Koningstraat. Vanaf de Koningsbrug en langs de parkstrip is deze omgedraaide variant ‘ruimtelijker’. Daar staat tegenover dat de massa van Blok A meer het park inschuift en daarmee meer prominent in beeld komt vanuit het oosten gezien. Tevens onstaat een vernauwing van het park ter plaatse van blok A. Het Consortium geeft aan dat bij het blok naast het Tweelingshuis, het meest noordelijk deel van de Stadsbouwhuislocatie, de appartementen in dit blok in een donkere hoek komen te liggen met minder sociale controle. Hierboven is het omwisselen van de blokken in een schets weergegeven. Het Consortium geeft aan dat het omdraaien blok A en B leidt tot een programmatische wijziging waarbij het sociale programma in blok B wordt gesitueerd en het midden en dure programma in blok A en X (zowel koop als huur).

Deze omdraaiing van het programma is nodig om geen clustering van sociale woningbouw te krijgen omdat blok A dan direct naast de sociale huurwoningen van Portaal aan de Langegracht komt te liggen. Een concentratie van teveel sociaal woningbouw is niet wenselijk vanuit de woonvisie van de gemeente. De omdraaiing heeft programmatisch tot gevolg dat er, opnieuw het gesprek met de Sleutels moeten komen voor de compensatie opgave Humanitas Campus, het koop en huurprogramma in blok A gemengd wordt en de parkeergarage met 21 parkeerplekken onder blok B niet wordt afgenomen door De Sleutels, doch niet kan vervallen om voldoende parkeerplaatsen te kunnen bieden voor het midden en dure segment (wens Consortium ivm vraag vanuit de markt en hogere opbrengsten voor de woningen c.q. hogere grondopbrengsten voor de gemeente, zie daarvoor de financiele weergave van elk scenario). In dit scenario dient de vertaling van de programmatische wijziging opnieuw bekeken te worden en vanaf begin af aan in het ruimtelijk ontwerp ingevuld te worden. Dit dient vervolgens nog voorgelegd te worden aan het NLB en via hen, de buurtbewoners.

Niet omdraaien blok A en B

•

•

Het model waarbij blok A en B niet worden omgedraaid heeft de voorkeur vanuit de ontwikkelcombinatie en heeft draagvlak bij NLB. Vanuit de parkzijde ontstaat een aftrapping van het ruimtelijk volume vanaf het Tweelinghuis tot aan blok X. Het voordeel van de aftrappende rand ten opzichte de rafelrand (genoemd in de gebiedvisie) is een meer continue, vloeiende parkwand. Dit biedt vanuit de oostzijde van het park en de overzijde een ruimtelijkere beleving. De appartementen krijgen ook goed zicht met breed panorama (perspectief) op het park en het ensemble van blokken vormt een meer gelijkwaardige begeleiding van het park naar het Tweelinghuis en Centrale zonder donkere hoeken en een betere sociale veiligheid. Vanaf de Koningsbrug en langs de parkstrip is de 'spiegelvariant' weer ruimtelijker en wordt daarom ook geadviseerd door stedenbouw/erfgoed/singelpark. Om aan de bezwaren van de Gemeente met betrekking tot de 6e bouwlaag tegemoet te komen, zou deze bouwlaag in scenario 5 kunnen komen te vervallen. In dit model sluiten de programmatische uitgangspunten voor het sociaal, midden en dure segment (zowel koop als huur) aan op de uitgangspunten zoals in de gebiedsvisie opgenomen, met een goede spreiding van het sociaal programma ten opzichte van het bezit van Portaal. De compensatiewoningen van de Sleutels zijn programmatisch goed inpasbaar en afgestemd met de Sleutels.

Conclusie: voorgesteld wordt te kiezen voor scenario 0, de blokken A&B niet te wisselen en de 6e bouwlaag wel te realiseren omdat de financiele gevolgen positief zijn en door het toepassen van een setback de bezwaren vanuit stedenbouwkundig oogpunt verminderd worden. Wel/niet bebouwen bouwvlak X • Het realiseren van woningbouw op bouwvlak X draagt aanzienlijk bij aan de opbrengsten: • In geval van scenario 0, tenminste ca. €600.000 meer dan het niet bebouwen van bouwvlak X • In geval van scenario 3, tenminste ca. €800.000 meer dan het niet bebouwen van bouwvlak X. • Het wel of niet bebouwen van bouwvlak X kent een additioneel risico omdat er 19 bestaande openbare parkeerplekken worden onttrokken waarvan nog onduidelijk is of deze tijdelijk gecompenseerd moeten worden in het gebied. Risico tijdelijke compensatie openbare parkeerplekken. Dit risico wordt in kaart gebracht door de gemeente. • Vanuit de gemeente is positief gereageerd op het voorstel om voor blok X 4 eengezinswoningen te realiseren. Het kleinere volume, lagere hoogte en alzijdigheid van de woningen, kan leiden tot een bijzonder object aan de rand van het park.

Conclusie: voorgesteld wordt te kiezen voor 4 eengezinswoningen ter plaatse van blok X. Wel/niet gebouwde fietsparkeeroplossing Servicepunt71 • Fietsparkeren van Servicepunt71 met 80 fietsparkeerplekken verzwaart de businesscase met €110.000. Dit is een aanvullende wens geweest vanuit de gemeente geweest na gesprekken met Servicepunt71. Conclusie: Wij stellen voor de fietsparkeerplekken niet mee te nemen in de ontwikkeling. Een risico is hoe om te gaan (financieel, beheer, leefbaarheid) met deze gebouwde fietsparkeerplekken op het moment dat Servicepunt71 vertrekt uit het gebied. De laatste ontwikkelingen rond de toekomst van Servicepunt71 worden gevolgd. Compensatie sociale huurwoningen Humanities Campus • Er is door OCE in samenwerking met de gemeente en De Sleutels, in opdracht van de Stuurgroep, gewerkt aan optimalisatie voor de sociale huurwoningen met als doel het verbeteren van de businesscase voor De Sleutels. Er zijn optimalisaties gevonden in het aanscherpen van het ontwerp en aandacht voor (plan)kwaliteit in relatie tot de bouwkosten. • Afspraken over het resterende onrendabele deel op de 6 maisonnettes worden gemaakt tussen De Sleutels, gemeente Leiden en Universiteit Leiden. • Daarnaast is flexibiliteit voor De Sleutels wenselijk ten aanzien van de afname van de 6 maisonnettes.

Hiervoor biedt OCE de Sleutels twee opties passend binnen de gebiedsvisie, het plan en de financiële en programmatische kaders: 1. De Sleutels kan ervoor kiezen om de 6 maisonnettes niet af te nemen indien huurders niet kiezen voor de maisonnettes. 2. De Sleutels kan ervoor kiezen om de 6 maisonnettes om te zetten naar 12 appartementen. • Vanuit de externe deskundige inzake Humanities Campus is nog een aanvullende wens c.q. eis meegegeven om meer sociale woningen aan de parkzijde te orienteren. Dit heeft gevolgen voor het woonconcept en wij schatten in dat de opbrengstpotentie hierdoor lager wordt. De verwachte VON prijzen liggen lager omdat het uitzicht van de koopwoningen verslechtert en de ligging verplaatst van autoluwe straten naar de drukkere Tweelingstraat en Langegracht. Een doorrekening van de globale effecten volgt. • OCE en De Sleutels zijn voornemens de afspraken voor 1 maart 2021 in een Intentieovereenkomst te formaliseren.

Afbeelding 5: Impressie woonblok A