210031 Bijlage 2. Reflectie financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (door Fakton)

Fakton B.V. World Trade Center 22ste etage Beursplein 37 3011 AA Rotterdam Postbus 30188 3001 DD Rotterdam +31 10 300 6000 info@fakton.com www.fakton.com

FINANCIËLE BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN: VERWACHTE EFFECTEN OP DE VERSTEDELIJKINGSOPGAVE VAN LEIDEN DEFINITIEVE VERSIE Marnix Uri Aeisso Boelman

Kenmerk

106884/2

Rotterdam,

19‐3‐2021

Real people. Financial strategies. Resilient places.

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding: u vraagt reflectie op de mogelijke effecten van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen op de verstedelijkingsopgave van Leiden ................................................................... 3 2. Samenvattende conclusies ............................................................................................................. 4 3. Wettelijk kader: de huidige en nieuwe wetgeving geeft inperkingen aan de toepassing van vrijwillige en verplichte financiële bijdragen ....................................................................................... 6 3.1. Gemeenten zijn in principe verplicht om regulier kostenverhaal (kostensoortenlijst artikel 8.15 Omgevingsbesluit en PPT‐criteria) toe te passen ............................................................................................... 6 3.2. Gemeenten hebben de bevoegdheid om vrijwillige financiële bijdragen te vragen (in huidig systeem 6.24 Wro, in Omgevingswet artikel 13.22). Deze bevoegdheid wordt uitgebreid met de mogelijkheid om verplichte financiële bijdragen af te dwingen (Omgevingswet artikelen 13.23 en 13.24).................................................. 6 3.3.

De Omgevingswet geeft enkele uitgangspunten voor de toepassing van de vrijwillige en verplichte financiële bijdragen ............................................................................................................................................. 7

4. Analyse: doordat de financiële bijdrage niet hoger kan zijn dan het surplus in de grondexploitatie, heeft deze in theorie een beperkt effect op de haalbaarheid van vastgoedontwikkelingen. Of de financiële bijdrage van toepassing is, hangt af van de mate van verdichting en de complexiteit in de grondexploitatie van een project ......................................................................................................... 8 4.1. De financiële bijdrage ziet toe op de kosten in de grondexploitatie. Door het principe van macro‐ aftopping leidt de financiële bijdrage in theorie nooit tot een tekort op de grondexploitatie ......................... 8 4.2. De financiële ruimte om een financiële bijdrage te vragen is er meestal, zolang de grondexploitatiekosten niet excessief zijn en de mate van verdichting voldoende groot is ............................. 10

5. Enkele aandachtspunten die een mogelijk remmend effect hebben bij de inwerkingtreding van de regeling ................................................................................................................................................. 13 5.1. Ontwikkelaars kunnen na inwerking treden van de verplichte financiële bijdrage op korte termijn geconfronteerd worden met – achteraf bezien – te hoge aankoopkosten ....................................................... 13 5.2. Ontwikkelaars kunnen de financiële bijdrage als ‘hard uitgangspunt’ interpreteren en daarmee voorbij gaan aan de inperkingen van de regeling ........................................................................................................... 13 5.3. De financiële bijdrage is makkelijker te dragen voor vastgoedontwikkelingen indien de functionele samenhang sterker is .......................................................................................................................................... 13 5.4. De financiële bijdrage kan verhoudingsgewijs (te) groot worden als de gemeente de hoogte van de financiële bijdrage niet koppelt aan de verdienpotentie van verschillende woningen ..................................... 14 5.5. De financiële bijdrage beperkt de ruimte die ontwikkelaars hebben om meer voor een locatie te betalen dan de huidige gebruikswaarde van die locatie.

In sommige gevallen is de verkopende partij dan niet meer bereid om zijn positie te verkopen, waardoor een project mogelijk niet tot stand komt ................................. 14

106884/2 Pagina 2 van 14

1. Inleiding: u vraagt reflectie op de mogelijke effecten van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen op de verstedelijkingsopgave van Leiden Wanneer de Omgevingswet per 1 januari 2022 in werking treedt, krijgen gemeenten een nieuw instrument om ruimtelijke investeringen te bekostigen. Met de invoering van een amendement op de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet wordt het voor gemeenten mogelijk om een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen1 af te dwingen op bepaalde bouwactiviteiten. Deze verplichte financiële bijdrage ziet toe op investeringen die de gemeente niet via het reguliere kostenverhaal (bijvoorbeeld met de PPT‐criteria) aan bouwprojecten kan toerekenen. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij investeringen in landschapskwaliteit, stikstofdepositie of infrastructuur. Op basis van het bestaande artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het nu al mogelijk om over deze investeringen vrijwillig (privaatrechtelijk) te contracteren, zolang er een functionele of ruimtelijk samenhang is tussen de investering en de bouwactiviteit. Met de invoering van artikelen 13.23 en 13.24 in de Omgevingswet krijgen gemeenten een extra ‘stok achter de deur’. Het wordt dan mogelijk om de financiële bijdrage publiekrechtelijk af te dwingen. De gemeente Leiden is van plan om dit instrument toe te passen.

Hiervoor heeft zij in haar Nota Kostenverhaal (conceptversie, d.d. 25 februari 2021) onder andere de juridische basis, het investeringsprogramma, de rekensystematiek en de spelregels uitgewerkt. U vroeg ons te reflecteren op de mogelijke effecten van deze financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen. Specifiek vroeg u ons in te gaan op mogelijke remmende effecten die optreden voor de verstedelijkingsopgave van de gemeente. In deze notitie schetsen wij onze belangrijkste bevindingen. Deze notitie betreft een verdere uitwerking van onze eerste reflectie, welke wij omschreven in een notitie uit oktober 2020. De opbouw van deze notitie is als volgt. Wij starten in hoofdstuk 2 met een samenvatting van de belangrijkste conclusies. In hoofdstuk 3 schetsen wij de context van kostenverhaal en financiële bijdragen in de Omgevingswet, omdat dit enkele belangrijke uitgangspunten meegeeft voor de toepassing van de financiële bijdrage. Vervolgens schetsen wij in hoofdstuk 4 de rekensystematiek waarmee de financiële ruimte bij vastgoedontwikkelingen wordt berekend. Hieruit concluderen wij welke theoretische effecten een financiële bijdrage heeft op de haalbaarheid van vastgoedontwikkelingen. Dit concretiseren wij in hetzelfde hoofdstuk met enkele rekenvoorbeelden. Daaruit blijkt in hoeverre er in enkele ideaaltypische situaties in Leiden ruimte is voor een financiële bijdrage.

In hoofdstuk 5 sluiten wij af met enkele algemene reflecties/aandachtspunten bij de inwerkingtreding van de regeling.

1

In deze notitie gebruiken wij ook wel de term “verplichte financiële bijdrage”. 106884/2 Pagina 3 van 14

2. Samenvattende conclusies Over de effecten van de financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen op de woningbouwopgave in Leiden concluderen wij het volgende: 1.

De financiële bijdrage heeft een beperkt remmend effect op de haalbaarheid van vastgoedprojecten en heeft daarmee een beperkt remmend effect op de verstedelijkingsopgave. Dat komt vooral door twee uitgangspunten die de Omgevingswet stelt voor de toepassing van de regeling. Allereerst wordt de financiële bijdrage (waar mogelijk) betaald uit het surplus in de grondexploitatie. In de berekening van dit surplus zijn de ontwikkelwinsten van de projectontwikkelaar al meegenomen. De financiële bijdrage heeft daardoor in theorie geen invloed op de winst van de ontwikkelaar. Ten tweede mag de financiële bijdrage nooit leiden tot een tekort op de grondexploitatie, vanwege het principe van macro‐aftopping. Vanwege dit principe is de financiële bijdrage alleen van toepassing op projecten die de financiële ruimte hebben om deze te betalen.

2.

Omdat de gemeente de financiële bijdrage alleen kan afdwingen bij projecten waar voldoende financiële ruimte is in de grondexploitatie, is de financiële bijdrage vooral van toepassing als: i. De herontwikkelwaarde voldoende groot is ten opzichte van de waarde van het bestaande vastgoed in huidige staat. Hierdoor is de financiële bijdrage minder aan de orde bij projecten waar in onvoldoende mate verdicht kan worden, of waar het bestaande vastgoed een hoge waarde vertegenwoordigt. ii. Er geen excessieve grondexploitatiekosten zijn. Hierdoor is de financiële bijdrage minder aan de orde bij projecten met bijvoorbeeld forse opgaven omtrent infrastructuur of bodemsanering.

3.

Op korte termijn kan de financiële bijdrage een (al dan niet tijdelijk) remmend effect op de woningbouwontwikkeling hebben, zoals: i. Ontwikkelaars kunnen na inwerking treden van de verplichte financiële bijdrage op korte termijn geconfronteerd worden met – achteraf bezien – te hoge aankoopkosten. Dit is aan de orde wanneer ontwikkelaars vastgoed hebben aangekocht tegen de herontwikkelwaarde, zonder hierbij rekening te houden met de financiële bijdrage. De gemeente kan dit effect beperken door bij de invoering van de regeling rekening te houden met deze specifieke situatie. ii. Ontwikkelaars kunnen de financiële bijdrage als ‘hard uitgangspunt’ interpreteren en daarmee voorbijgaan aan de inperkingen van de regeling. Hierdoor heeft de regeling mogelijk een afschrikkende werking. In de praktijk houden ontwikkelaars zich namelijk niet altijd bezig met de exacte juridische toepassingen van kostenverhaal. De gemeente kan dit effect beperken door ontwikkelaars hierover goed te informeren en met hen hierover in gesprek te gaan. iii. Ontwikkelaars kunnen de financiële bijdrage lastiger dragen naarmate de functionele relatie tussen de investering en de ontwikkeling minder duidelijk is. De gemeente kan dit effect beperken door deze relatie goed aan te tonen. Bij een sterke functionele relatie komt de investering ten goede van de opbrengsten van de vastgoedontwikkeling.

Hierdoor neemt de ruimte in de grondexploitatie toe, waardoor het makkelijker wordt om de financiële bijdrage te kunnen betalen. iv. De financiële bijdrage kan verhoudingsgewijs (te) groot worden als de gemeente de hoogte van de financiële bijdrage niet koppelt aan de verdienpotentie van verschillende woningen. De gemeente kan dit effect beperken door hier wel onderscheid in aan te brengen. Hierdoor voorkomt de gemeente dat vastgoedontwikkelingen met veel kleine, betaalbare woningen verhoudingsgewijs meer moeten afdragen dan vastgoedontwikkelingen met grotere, duurdere woningen. v. Door de financiële bijdrage kan het voorkomen dat ontwikkelaars locaties niet kunnen aankopen, omdat de verkopende partij minder snel bereid is om zijn grond te verkopen. Dit is vooral aan de orde wanneer de verkoopprijs residueel wordt bepaald. De financiële bijdrage leidt ertoe dat 106884/2 Pagina 4 van 14

ontwikkelaars minder ruimte hebben om grond aan te kopen voor een hogere waarde dan de huidige gebruikswaarde. Wanneer de verkopende partij een bepaalde minimumprijs hoopt te behalen, bijvoorbeeld omdat hij speculeert op de grond of omdat de grond voor hem een hoge boekwaarde vertegenwoordigt, kan dit ertoe leiden dat er geen transactie tot stand komt. In dat geval heeft de financiële bijdrage wel een remmend effect op de verstedelijkingsopgave. Deze situatie speelt echter vooral op locaties met een lage gebruikswaarde (zoals agrarische grond of braakliggend terrein) en dit is in Leiden relatief weinig aan de orde.

106884/2 Pagina 5 van 14

3. Wettelijk kader: de huidige en nieuwe wetgeving geeft inperkingen aan de toepassing van vrijwillige en verplichte financiële bijdragen De bevoegdheid om een verplichte financiële bijdrage in het omgevingsplan op te nemen, is een nieuw instrument in de context van kostenverhaal. De Omgevingswet zet veel onderdelen omtrent kostenverhaal door uit bestaande wetgeving (Bro en Wro), maar voegt op sommige vlakken ook onderdelen toe. Voor een goed begrip van de toepassing van financiële bijdrage die de gemeente Leiden wil vragen/afdwingen, schetsen wij hieronder de bredere context van kostenverhaal en financiële bijdragen in de nieuwe wetgeving. Hieruit volgen enkele belangrijke inperkingen voor de toepassing van verplichte financiële bijdragen.

3.1. Gemeenten zijn in principe verplicht om regulier kostenverhaal (kostensoortenlijst artikel 8.15 Omgevingsbesluit en PPT‐criteria) toe te passen Gemeenten zijn verplicht om bepaalde kosten te verhalen op de initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Het gaat hierbij om kosten die gemeenten maken om de bouwactiviteit mogelijk te maken, waardoor deze geheel of gedeeltelijk toerekenbaar zijn aan de bouwactiviteit. Het verhaal van kosten kan worden verzekerd door het sluiten van een anterieure overeenkomst met initiatiefnemers. Blijft een anterieure overeenkomst uit, dan wordt het kostenverhaal geregeld bij het besluit dat de nieuwe activiteiten toelaat: het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Dit systeem van ‘regulier kostenverhaal’ staat omschreven in afdeling 13.6 van de Omgevingswet. Of het regulier kostenverhaal van toepassing is, hangt af van twee voorwaarden. Ten eerste moeten de te verhalen kosten vallen onder de kostensoorten die limitatief staan gedefinieerd in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit. Dit zijn kosten die vaak direct verband houden met de betreffende bouwactiviteit. Hieronder vallen bijvoorbeeld bouw‐ en woonrijp maken, gemeentelijke plankosten en eventuele planschade.

Ten tweede mag de gemeente de kosten van zogenoemde bovenwijkse voorzieningen op een initiatiefnemer verhalen, als de kosten voor die voorziening voldoen aan de PPT‐criteria (profijt, proportionaliteit, toerekenbaarheid). Bovenwijkse voorzieningen zijn voorzieningen die een functie hebben voor meerdere gebieden en de bestaande bebouwing. Hierbij kan gedacht worden aan de aanleg van een afslag op een hoofdweg, die mede dient om een nieuwe woonwijk te ontsluiten.

3.2. Gemeenten hebben de bevoegdheid om vrijwillige financiële bijdragen te vragen (in huidig systeem 6.24 Wro, in Omgevingswet artikel 13.22). Deze bevoegdheid wordt uitgebreid met de mogelijkheid om verplichte financiële bijdragen af te dwingen (Omgevingswet artikelen 13.23 en 13.24) Naast het regulier kostenverhaal hebben gemeenten nu al de bevoegdheid om in anterieure overeenkomsten (dus: privaatrechtelijk) afspraken te maken over financiële bijdragen, om daarmee investeringen in ruimtelijke ontwikkelingen te dekken. Deze bevoegdheid staat omschreven in 6.24 van de Wro. Artikel 8.20 van het Omgevingsbesluit bepaalt bij welke bouwactiviteiten gemeenten op vrijwillige basis mogen contracteren over financiële bijdragen. Het gaat dan om een ruimere categorie activiteiten dan alleen de activiteiten waarop het reguliere kostenverhaal van toepassing is. In artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit is aangegeven voor welk type ontwikkelingen gemeenten de financiële bijdrage mogen inzetten. Om de financiële bijdrage in het omgevingsplan op te nemen, moet er altijd sprake zijn van een functionele of ruimtelijke samenhang tussen de investering en de bouwactiviteit. Het kan zijn dat dit een beleidsmatige samenhang is (zoals de doelstelling om een bepaald aandeel sociale woningbouw te realiseren), of een ruimtelijke samenhang (zoals de verbetering van

106884/2 Pagina 6 van 14

de directe omgeving). Van belang is dat de gemeente de investeringen niet via het reguliere kostenverhaal op de initiatiefnemer kan verhalen. Nieuw in de Omgevingswet is dat de vrijwillige financiële bijdrage een publiekrechtelijke verankering krijgt. Door het amendement Ronnes c.s. is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet uitgebreid met twee artikelen: 13.23 en 13.24. Deze artikelen maken het mogelijk om in het omgevingsplan een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen af te dwingen. Deze financiële bijdrage krijgt daardoor een verplicht karakter. In de praktijk zekeren gemeenten het kostenverhaal vrijwel altijd via anterieure overeenkomsten. De nieuwe artikelen 13.23 en 13.24 zijn dus in theorie slechts bij een aantal randgevallen van toepassing. Toch zien wij dat steeds meer gemeenten overwegen om gebruik te maken van hun bevoegdheid om vrijwillig te contracteren over financiële bijdragen. De verwachting is dat dit komt door de reflexwerking van de nieuwe regeling. Juist omdat de financiële bijdrage niet alleen vrijwillig blijft, maar ook afdwingbaar wordt.

3.3. De Omgevingswet geeft enkele uitgangspunten voor de toepassing van de vrijwillige en verplichte financiële bijdragen De Omgevingswet geeft enkele belangrijke uitgangspunten voor de toepassing van de vrijwillige of verplichte financiële bijdrage. Allereerst geldt dat gemeenten op basis van artikel 13.11 van de Omgevingswet verplicht zijn om regulier kostenverhaal toe te passen. Het bevoegd gezag kan daar alleen van afwijken op grond van de vrijheidsbepalingen in artikel 8.14 van het Omgevingsbesluit. Voor de vrijwillige of verplichte financiële bijdrage geldt dit niet, omdat het hier slechts gaat om een bevoegdheid. Gemeenten zijn vrij om te kiezen om de regeling al dan niet toe te passen. Ten tweede volgt uit de wetgeving dat het kostenverhaal en de financiële bijdragen gezamenlijk nooit meer mogen bedragen dan de opbrengsten van de grondexploitatie. Dit principe heet macro‐aftopping. Om te bepalen of er ruimte is voor kostenverhaal en extra financiële bijdragen, neemt de gemeente de meerwaarde van de grondexploitatie als uitgangspunt. Dit uitgangspunt leidt tot twee belangrijke consequenties voor de hoogte en de toepassing van de financiële bijdrage. Allereerst kan de financiële bijdrage in theorie nooit leiden tot een tekort op in de grondexploitatie van een vastgoedontwikkeling, omdat de financiële bijdrage via macro‐ aftopping is beperkt.

Ten tweede, de financiële bijdrage kan nooit van toepassing zijn op projecten waar al een tekort op de grondexploitatie is vóórdat er sprake is van een financiële bijdrage. Ten derde legt de Omgevingswet de berekeningswijze vast waarmee gemeenten de financiële bijdrage ter dekking van investeringen in sociale woningbouw bepalen. De financiële bijdrage kan ook voor andersoortige investeringen worden ingezet, maar daarbij heeft de gemeente meer vrijheid om de hoogte van de financiële bijdrage zelf te bepalen. Bij sociale woningbouw is in de huidige praktijk aan de orde dat gemeenten de financiële bijdrage gebruiken voor woningbouwproject die minder sociale woningen bevatten dan in het gemeentelijk beleid staat voorgeschreven. Als het aantal niet‐gebouwde sociale woningen in een andere ontwikkeling gecompenseerd wordt, kan de gemeente de financiële bijdrage inzetten om het financieel resultaat van de twee projecten te verevenen. De Omgevingswet staat deze verevening nog steeds toe, maar legt deze middels een vaste berekeningssystematiek enigszins aan banden.

106884/2 Pagina 7 van 14

4. Analyse: doordat de financiële bijdrage niet hoger kan zijn dan het surplus in de grondexploitatie, heeft deze in theorie een beperkt effect op de haalbaarheid van vastgoedontwikkelingen. Of de financiële bijdrage van toepassing is, hangt af van de mate van verdichting en de complexiteit in de grondexploitatie van een project In het vorige hoofdstuk stonden wij al kort stil bij een belangrijke inperking van de regeling omtrent financiële bijdragen. Namelijk, dat de financiële bijdrage nooit hoger kan zijn dan het surplus in de grondexploitatie. In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk gaan wij nader in op dit principe. Hiermee tonen wij op welke wijze de financiële bijdrage de vastgoed business case beïnvloedt en in hoeverre dit in theorie een remmend effect op de verstedelijkingsopgave heeft. In de tweede paragraaf maken wij dit concreet met enkele rekenvoorbeelden.

4.1. De financiële bijdrage ziet toe op de kosten in de grondexploitatie. Door het principe van macro‐aftopping leidt de financiële bijdrage in theorie nooit tot een tekort op de grondexploitatie In het vastgoedrekenproces maken wij onderscheid tussen drie fasen die elkaar in de tijd opvolgen: eest vindt de grondexploitatie plaats, daarna de vastgoedontwikkeling en ten slotte de vastgoedexploitatie. Het vastgoedrekenproces loopt echter precies andersom. Om de waarde van de grond in huidige staat te bepalen, worden van de opbrengsten in de vastgoedexploitatie alle kosten uit de vastgoedontwikkeling en de grondexploitatie in mindering genomen. Onderstaande figuur illustreert dit proces.

Figuur: het vastgoedrekenproces. De vastgoedontwikkeling verloopt chronologisch van grondexploitant naar eindgebruiker (van links naar rechts in de figuur); de waardebepaling van de grond loopt precies andersom Binnen dit proces ziet de financiële bijdrage toe op het resultaat in de grondexploitatie (de blauwe cirkel). De financiële bijdrage is als het ware het sluitstuk van het vastgoedrekenproces. Dat proces schetsen wij hier in het kort. Op het snijvlak tussen de projectontwikkelaar en de belegger/eindgebruiker betaalt de belegger/eindgebruiker aan de ontwikkelaar voor de waarde van het vastgoed. Dat is de groene cirkel in de figuur. Bij een reguliere 106884/2 Pagina 8 van 14

woningbouwontwikkeling gaat het om de VON‐prijzen (bij koopwoningen) of de beleggingswaarde (bij huurwoningen). De hoogte van de opbrengsten staat in beginsel los van de kosten die de ontwikkelaar moet maken, maar komt tot stand door de lokale marktomstandigheden en de kenmerken van het vastgoed. De financiële bijdrage kan vanuit die optiek niet leiden tot hogere verkoopprijzen. Op de vastgoedopbrengsten brengt de projectontwikkelaar de stichtingskosten in mindering. Hiermee bepaalt hij de grondwaarde onder het te ontwikkelen vastgoed. De stichtingskosten zijn alle kosten die gemoeid gaan met de realisatie van het vastgoed, zoals de bouwkosten, de bijkomende kosten, een dekking voor de algemene kosten, winst en risico en financieringskosten. Het saldo van de vastgoedopbrengsten en de stichtingskosten is het resultaat op de vastgoedexploitatie. Dit resultaat staat in principe gelijk aan de residueel berekende grondwaarde in bouwrijpe staat (de oranje cirkel in de figuur). Om de grondwaarde in huidige staat te bepalen (de blauwe cirkel in de figuur), moeten van de grondwaarde in bouwrijpe staat de grondexploitatiekosten worden afgetrokken. De grondwaarde in huidige staat is gelijk aan het resultaat op de grondexploitatie.

Onder grondexploitatiekosten vallen onder andere het bouw‐ en woonrijp maken, eventuele bovenwijkse voorzieningen, infrastructurele ingrepen en ook de verwervingskosten. Als het resultaat op de grondexploitatie na aftrek van alle kosten nog positief is, dan kan de gemeente een financiële bijdrage afdwingen. Door de inperkingen van de regeling kan de financiële bijdrage nooit leiden tot een tekort op de grondexploitatie. Omdat de ontwikkelaar in het resultaat op de grondexploitatie al rekening houdt met zijn winstmarge, is hij bereid zijn om het surplus op de grondexploitatie (deels) af te staan voor een financiële bijdrage. De financiële bijdrage heeft in dat geval geen remmend effect op de verstedelijkingsopgave.

Figuur. Schematische weergave van de maximale financiële bijdrage bij een positief resultaat in de GREX

106884/2 Pagina 9 van 14

Figuur. Schematische weergave van de maximale financiële bijdrage bij een negatief resultaat in de GREX

4.2. De financiële ruimte om een financiële bijdrage te vragen is er meestal, zolang de grondexploitatiekosten niet excessief zijn en de mate van verdichting voldoende groot is In de vorige paragraaf omschreven wij dat de gemeente een financiële bijdrage alleen kan afdwingen als daarvoor voldoende ruimte in de grondexploitatie is. Is die ruimte er niet, dan is een financiële bijdrage niet aan de orde. In deze paragraaf maken wij deze dynamiek concreet voor de Leidse situatie aan de hand van enkele rekenvoorbeelden. Wij gaan in op drie ideaaltypische vastgoedontwikkelingen, die in Leiden kunnen voorkomen. De rekenvoorbeelden zijn puur bedoeld ter illustratie van het type ontwikkeling waar een financiële bijdrage wel of niet aan de orde is. Wij bedoelen met het rekenvoorbeeld geen daadwerkelijke financiële inschattingen te geven van het genoemde project. Per rekenvoorbeeld tonen we het resultaat op de vastgoedexploitatie (de grondopbrengsten in bouwrijpe staat) en de grondexploitatiekosten. Hieruit volgt het resultaat op de grondexploitatie. Als dit resultaat positief is, kan er een financiële bijdrage afgedwongen worden. Als het resultaat negatief is, kan dat niet. Per rekenvoorbeeld tonen wij in de tabellen de belangrijkste uitkomsten. Een uitgebreide uitwerking van de rekenvoorbeelden voegen wij in de bijlage toe.

106884/2 Pagina 10 van 14

Rekenvoorbeeld 1: herontwikkeling kantoorgebouw De eerste tabel toont de herontwikkeling van een bestaand kantoorpand. Als voorbeeld nemen wij het kantoorgebouw van KPN aan de Willem de Zwijgerlaan. Dit betreft een verouderd kantoorgebouw, op een locatie die de gemeente heeft aangewezen als een plek waarop Leiden flink kan verdichten. We gaan uit van een herontwikkeling van 400 woningen, waarvan 30% in het sociale segment, 30% in het middeldure segment en 40% in de vrije sector. Ten opzichte van de huidige situatie, een kantoorpand van 5.000 m² bvo, is er sprake van een forse verdichting. De grondopbrengsten van de vastgoedontwikkeling zijn in totaal € 12,2 mln. In dit voorbeeld is dit voldoende om het bestaande pand te verwerven en de overige grondexploitatiekosten te betalen. We gaan bij deze ontwikkeling niet uit van excessieve grondexploitatiekosten. De kosten voor verwerving, sloop, bouw‐ en woonrijp maken, bovenwijkse afdrachten, onvoorzien, planontwikkeling en VTU bedragen in totaal € 9,2 mln. Het resultaat op de grondexploitatie komt daarmee op € 3,0 mln. Hierdoor is er ruimte om een volledige financiële bijdrage te heffen. Het rekenvoorbeeld toont dat het op binnenstedelijke ontwikkellocaties vaak mogelijk is om een financiële bijdrage te vragen, maar dat hiervoor meestal wel een forse mate van verdichting vereist is.

Rekenvoorbeeld 2: herontwikkeling industrieterrein De tweede tabel toont de herontwikkeling van een industrieterrein aan de rand van de stad. Als voorbeeld nemen wij (een deel van) de Lammenschansdriehoek. De Lammenschansdriehoek betreft een gebied met een 106884/2 Pagina 11 van 14

bedrijfsmatige invulling, dat de gemeente wil laten transformeren naar een woongebied. Omdat de ontwikkeling zich aan de rand van de stad bevindt, is de mate van verdichting beperkt. Een hoog stedelijk milieu ligt hier niet voor de hand. In het rekenvoorbeeld gaan wij uit van 300 eengezinswoningen, met daarbij een verdeling van 30% betaalbaar, 30% middelduur en 40% duur. De grondopbrengsten van de vastgoedontwikkeling zijn € 28,0 mln. Daar staat tegenover dat de grondexploitatiekosten € 34,2 mln. bedragen. Om een dergelijke vastgoedontwikkeling mogelijk te maken, zijn forse ingrepen aan de omliggende infrastructuur nodig. Ook zijn de kosten voor het uitplaatsen van de bestaande bedrijven hoog. Het resultaat op de grondexploitatie is hierdoor negatief. Hierdoor is het niet mogelijk om een financiële bijdrage te heffen. Het rekenvoorbeeld toont dat een financiële bijdrage waarschijnlijk niet aan de orde is wanneer een project te maken heeft met excessieve grondexploitatiekosten: bijvoorbeeld vanwege relatief hoge verwervingskosten of een infrastructurele opgave.

Rekenvoorbeeld 3: uitleglocatie De derde tabel toont de herontwikkeling van een uitleglocatie, voor zover die in Leiden aanwezig zijn. Als voorbeeld nemen wij het Churchillpark in Leiden Zuid‐West. Dit betreft een relatief eenvoudige herontwikkeling, namelijk het bouwen van eengezinswoningen op een voorheen onbebouwd gebied. We hanteren in het rekenvoorbeeld 100 eengezinswoningen, verdeeld tussen 30% goedkoop, 30% middelduur en 40% duur. De grondopbrengsten komen op € 8,8 mln. De grondexploitatiekosten zijn beperkt; zowel voor de verwervingskosten en het bouw‐ en woongrijp maken zijn geen excessieve investeringen nodig. Het totaal van de grondexploitatiekosten komt op € 1,6 mln. Daardoor is er genoeg ruimte om een financiële bijdrage te heffen. Het rekenvoorbeeld toont dat in enigszins reguliere vastgoedontwikkelingen, zonder bijzondere opgaven, het vrijwel altijd mogelijk is een financiële bijdrage af te dwingen.

106884/2 Pagina 12 van 14

5. Enkele aandachtspunten die een mogelijk remmend effect hebben bij de inwerkingtreding van de regeling We sluiten onze reflectie af met enkele algemene aandachtspunten die wij zien bij de inwerkingtreding van de financiële bijdrage.

5.1. Ontwikkelaars kunnen na inwerking treden van de verplichte financiële bijdrage op korte termijn geconfronteerd worden met – achteraf bezien – te hoge aankoopkosten De regeling kan een ongewenste invloed hebben op woningbouwontwikkelingen indien de ontwikkelaar aangekocht heeft tegen de maximale ontwikkelwaarde na aftrek van regulier kostenverhaal, maar nog zonder rekening te houden met de financiële bijdrage. Daarmee kan de ontwikkelaar achteraf concluderen dat hij voor een te hoog bedrag heeft aangekocht. Deze situatie kan zich voordoen als de gemeente de regeling generiek introduceert en geen rekening houdt met deze situatie. Deze situatie doet zich naar verwachting vaker voor in uitleggebieden, dan op binnenstedelijke locaties. Op binnenstedelijke locaties bepaalt het huidige gebruik van vastgoed dikwijls de verwervingswaarde, waardoor de ontwikkelaar meestal naar optimalisaties zoekt om de huidige waarde van het bestaande vastgoed te kunnen goedmaken. In uitleggebieden wordt de aankoopprijs van gronden juist vaker bepaald door de waarde van toekomstige ontwikkelingen, omdat de grond onder de huidige bestemming een lage waarde vertegenwoordigt.

5.2. Ontwikkelaars kunnen de financiële bijdrage als ‘hard uitgangspunt’ interpreteren en daarmee voorbijgaan aan de inperkingen van de regeling De financiële bijdrage is pas aan de orde als er een positief saldo in de grondexploitatie is. In de praktijk houden ontwikkelaars zich echter niet altijd bezig met de exacte juridische toepassingen van kostenverhaal. Als de gemeente Leiden een verplichte financiële bijdrage hanteert, interpreteren ontwikkelaars dit mogelijk als ‘hard uitgangspunt’ in de business case die zij opstellen. Zij kunnen dan tot de conclusie komen dat een grondexploitatie door toedoen van de financiële bijdrage negatief wordt, terwijl de regeling niet zo bedoeld is. Deze afschrikwerking heeft als mogelijke consequentie at ontwikkelaars bepaalde projecten niet initiëren.

5.3. De financiële bijdrage is makkelijker te dragen voor vastgoedontwikkelingen indien de functionele samenhang sterker is De regeling stelt dat de ruimtelijke investering en de vastgoedontwikkeling een functionele samenhang met elkaar moeten hebben. Indien deze samenhang er is, dan is de financiële bijdrage afdwingbaar. Wij verwachten dat de mate van functionele samenhang positief correleert met de opbrengstwaarde van het vastgoed. Ofwel, hoe meer functionele samenhang tussen de investering in bijvoorbeeld een park en de vastgoedontwikkeling, hoe hoger het positieve effect op de opbrengstwaarde van dat vastgoed. Daarmee verwachten wij dat een sterke functionele samenhang gepaard gaat met meer ruimte in de vastgoedexploitatie en daarmee uiteindelijk meer ruimte biedt voor een financiële bijdrage.

106884/2 Pagina 13 van 14

5.4. De financiële bijdrage kan verhoudingsgewijs (te) groot worden als de gemeente de hoogte van de financiële bijdrage niet koppelt aan de verdienpotentie van verschillende woningen De grondwaarde van verschillende woningtypen kan sterk variëren. Zo is de grondwaarde onder een kleine middeldure huurwoning lager dan de grondwaarde onder een grote eengezinswoning. Als de gemeente één vast bedrag per woning (of woningbouwequivalent) hanteert, gaat zij voorbij aan dit gegeven. Een ontwikkeling met veel kleine of goedkope woningen moet dan verhoudingsgewijs meer afdragen dan een ontwikkeling met vooral grote en dure woningen. De gemeente Leiden speelt hier deels op in, door sociale huurwoningen en studentenwoningen te ontheffen van een financiële bijdrage. Tussen andere vastgoedtypen is echter nog geen onderscheid.

5.5. De financiële bijdrage beperkt de ruimte die ontwikkelaars hebben om meer voor een locatie te betalen dan de huidige gebruikswaarde van die locatie. In sommige gevallen is de verkopende partij dan niet meer bereid om zijn positie te verkopen, waardoor een project mogelijk niet tot stand komt Om te bepalen of de financiële bijdrage aan de orde is, berekent de gemeente hoe groot het surplus op de grondexploitatie is. Daarin neemt de gemeente ook de kosten mee die een ontwikkelaar maakt om de locatie te verwerven. In de berekensystematiek staan die verwervingskosten gelijk aan de waarde die de huidige functie van de locatie vertegenwoordigt. Het komt echter soms voor dat ontwikkelaars meer voor een locatie moeten betalen dan je op basis van de huidige functie zou verwachten. Bijvoorbeeld omdat een grondeigenaar de locatie speculatief heeft aangekocht (inspelend op een toekomstige ontwikkeling), of omdat de grond een hoge boekwaarde vertegenwoordigt. De aankoopprijs komt dan vaak residueel tot stand: de ontwikkelaar en de verkoper kijken hoeveel de ontwikkelaar maximaal kan betalen voor de grond. Omdat de financiële bijdrage in dit geval een kostenpost is voor de ontwikkelaar, blijft er residueel minder ruimte voor hem over om aan de grondeigenaar te betalen. In sommige gevallen komt de verwervingsprijs hierdoor lager te liggen dan het bedrag waarop de grondeigenaar hoopte.

Dit kan ertoe leiden dat er geen transactie plaatsvindt, waardoor een project niet tot stand komt. In dat geval heeft de financiële bijdrage dus wel een remmend effect op de woningbouwontwikkeling. Deze situatie doet zich echter vooral voor bij locaties waar de huidige functie een lage waarde vertegenwoordigt, zoals bij agrarische of braakliggende grond. In Leiden is deze situatie relatief weinig aan de orde. Doorgaans wordt de aankoopwaarde wel bepaald door de huidige functie, waardoor de aankoopprijs voor de ontwikkelaar een gegeven is.

106884/2 Pagina 14 van 14

Input vastgoedontwikkeling Programma Aantal woningen Waarvan sociaal Waarvan middelduur Waarvan vrije sector Commerciële plint Aantal parkeerplaatsen

400 120 120 160 1.000 125

Oppervlakte woningen Sociaal Middelduur Vrije sector Vormfactor woningen Vormfactor commercieel

65 75 110 70,00% 90,00%

Financieel Sociaal Middelduur Vrije sector Commerciële plint Parkeerplaatsen BTW Bouwkosten woningen Bouwkosten commercieel Bouwkosten parkeren Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Rente tijdens bouw Voorverkoop percentage

700 850 1.350 150 80 21,00% 1.725 1.200 27.500 15,00% 3,00% 5,00% 3,00% ‐

Planning Rekendatum Voorbereidingstijd Bouwtijd

1‐1‐2021 9 15

Input grondexploitatie Verwerving Oppervlakte huidig kantoorpand Vormfactor Oppervlakte huidige kantoorpand Huuropbrengst BAR Achterstallig onderhoud Kosten koper Overige grondexploitatiekosten Sloopkosten Oppervlakte kavel Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijkse kosten Onvoorzien Planontwikkeling VTU Financiële bijdrage Financiële bijdrage

5.000 85,00% 150 7,00% 700 8,00%

30 3.500 50 150 1.000 10,00% 15,00% 15,00%

4.800

30,00% 30,00% 40,00% m² bvo

m² bvo m² bvo m² bvo

4,25% 4,25% 4,25% 6,50% 4,25%

per eenheid per maand per eenheid per maand per eenheid per maand per m² VVO per jaar per eenheid per maand m² bvo m² bvo per eenheid over bouwkosten over bouwkosten + bijkomende kosten over beleggingswaarde excl. BTW

maanden maanden

m² bvo m² vvo per m² vvo per jaar per m² bvo

per m² bvo m² kavel per m² kavel per m² kavel per woning over overige grondexploitatiekosten over overige grondexploitatiekosten + onvoorzien over overige grondexploitatiekosten + onvoorzien

per wbe

Berekening herontwikkeling kantoorgebouw Beleggingswaarde VON BTW kosten Beleggingswaarde excl. BTW Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Rente over bouwkosten Rente over bijkomende kosten Rente over algemene kosten Winst & risico Grondopbrengst per eenheid Aantal eenheden Beleggingswaarde VON BTW kosten Beleggingswaarde excl. BTW Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Rente over bouwkosten Rente over bijkomende kosten Rente over algemene kosten Winst & risico Grondopbrengst totaal

Totaal

118.637.104 24.429.176 94.207.928 63.977.500 9.596.625 2.207.224 1.192.922 287.899 66.217 4.710.396 12.169.145

Verwervingskosten Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijkse kosten Onvoorzien Planontwikkeling VTU Totaal grondexploitatiekosten

5.191.799 150.000 175.000 525.000 400.000 644.180 1.062.897 1.062.897 9.211.772

Resultaat GREX Financiële bijdrage Resultaat GREX na financiële bijdrage

2.957.373 1.824.000 1.133.373

Sociaal 197.647 41.506 156.141 112.125 16.819 3.868 2.091 505 116 7.807 12.811 120 23.717.647 4.980.706 18.736.941 13.455.000 2.018.250 464.198 250.881 60.548 13.926 936.847 1.537.292

Middelduur 240.000 50.400 189.600 129.375 19.406 4.463 2.412 582 134 9.480 23.747 120 28.800.000 6.048.000 22.752.000 15.525.000 2.328.750 535.613 289.478 69.863 16.068 1.137.600 2.849.628

Vrije sector 381.176 80.047 301.129 189.750 28.463 6.546 3.538 854 196 15.056 56.726 160 60.988.235 12.807.529 48.180.706 30.360.000 4.554.000 1.047.420 566.091 136.620 31.423 2.409.035 9.076.117

Commercieel 2.308 ‐ 2.308 1.200 180 41 22 5 1 115 742 1.000 2.307.692 ‐ 2.307.692 1.200.000 180.000 41.400 22.375 5.400 1.242 115.385 741.891

Parkeren 22.588 4.744 17.845 27.500 4.125 949 513 124 28 892 (16.286) 125 2.823.529 592.941 2.230.588 3.437.500 515.625 118.594 64.095 15.469 3.558 111.529 (2.035.782)

Input vastgoedontwikkeling Programma Aantal woningen EGW goedkoop EGW middelduur EGW duur Commercieel Aantal parkeerplaatsen (gebouwd)

300 90 90 120 5.000 ‐

Oppervlakte woningen Sociaal Middelduur Vrije sector Vormfactor woningen Vormfactor commercieel

120 150 200 85,00% 90,00%

Financieel EGW goedkoop EGW middelduur EGW duur Commerciële plint Parkeerplaatsen (gebouwd) BTW Bouwkosten woningen Bouwkosten commercieel Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Rente tijdens bouw Voorverkoop percentage

3.000 3.250 3.500 110 ‐ 21,00% 1.300 1.000 15,00% 3,00% 5,00% 3,00% ‐

Planning Rekendatum Voorbereidingstijd Bouwtijd

1‐1‐2021 9 15

Input grondexploitatie Verwerving Oppervlakte kavel Waarvan uitgeefbaar Uitgeefbare grond FSI m² bvo Vormfactor m² vvo Gemiddelde huur BAR Kosten koper Overige grondexploitatiekosten Sloopkosten Oppervlakte kavel Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijkse voorzieningen Onvoorzien Planontwikkeling VTU Financiële bijdrage Financiële bijdrage

30,00% 30,00% 40,00% m² bvo

m² bvo m² bvo m² bvo

‐ ‐ ‐ 6,75% ‐

per m² GBO per m² GBO per m² GBO per m² VVO per jaar per eenheid per maand m² bvo m² bvo over bouwkosten over bouwkosten + bijkomende kosten over beleggingswaarde excl. BTW

maanden maanden

40.000 50,00% 20.000 0,75 15.000 90,00% 13.500 75 8,00% 8,00%

m² kavel

30 40.000 50 150 10.000 10,00% 15,00% 15,00%

per m² bvo m² kavel per m² kavel per m² kavel per woning over overige grondexploitatiekosten over overige grondexploitatiekosten + onvoorzien over overige grondexploitatiekosten + onvoorzien

4.800

per m² VVO per jaar

per wbe

Berekening herontwikkeling industriegebied Beleggingswaarde VON BTW kosten Beleggingswaarde excl. BTW Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Rente over bouwkosten Rente over bijkomende kosten Rente over algemene kosten Winst & risico Grondopbrengst per eenheid Aantal eenheden Beleggingswaarde VON BTW kosten Beleggingswaarde excl. BTW Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Rente over bouwkosten Rente over bijkomende kosten Rente over algemene kosten Winst & risico Grondopbrengst totaal

Totaal

144.381.898 28.609.088 115.772.811 67.790.000 10.168.500 2.338.755 1.264.009 305.055 70.163 5.788.641 28.047.688

Verwervingskosten Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijkse voorzieningen Onvoorzien Planontwikkeling VTU Totaal grondexploitatiekosten

11.718.750 1.200.000 2.000.000 6.000.000 3.000.000 2.391.875 3.946.594 3.946.594 34.203.813

Resultaat GREX Financiële bijdrage Resultaat GREX na financiële bijdrage

(6.156.124) nvt nvt

Sociaal 306.000 64.260 241.740 156.000 23.400 5.382 2.909 702 161 12.087 41.099 90 27.540.000 5.783.400 21.756.600 14.040.000 2.106.000 484.380 261.789 63.180 14.531 1.087.830 3.698.889

Middelduur 414.375 87.019 327.356 195.000 29.250 6.728 3.636 878 202 16.368 75.296 90 37.293.750 7.831.688 29.462.063 17.550.000 2.632.500 605.475 327.237 78.975 18.164 1.473.103 6.776.609

Vrije sector 595.000 124.950 470.050 260.000 39.000 8.970 4.848 1.170 269 23.503 132.290 120 71.400.000 14.994.000 56.406.000 31.200.000 4.680.000 1.076.400 581.754 140.400 32.292 2.820.300 15.874.854

Commercieel 1.630 ‐ 1.630 1.000 150 35 19 5 1 81 339 5.000 8.148.148 ‐ 8.148.148 5.000.000 750.000 172.500 93.230 22.500 5.175 407.407 1.697.336

Parkeren ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Input vastgoedontwikkeling Programma Aantal woningen EGW goedkoop EGW middelduur EGW duur Commercieel Aantal parkeerplaatsen

100 30 30 40 ‐ ‐

Oppervlakte woningen EGW goedkoop EGW middelduur EGW duur Vormfactor woningen Vormfactor commercieel

120 150 200 85,00% 90,00%

Financieel EGW goedkoop EGW middelduur EGW duur Commerciële plint Parkeerplaatsen BTW Bouwkosten woningen Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Rente tijdens bouw Voorverkoop percentage

3.000 3.250 3.500 ‐ ‐ 21,00% 1.300 15,00% 3,00% 5,00% 3,00% ‐

Planning Rekendatum Voorbereidingstijd Bouwtijd

1‐1‐2021 9 15

Input grondexploitatie Verwerving Oppervlakte huidig kantoorpand Vormfactor Oppervlakte huidige kantoorpand Huuropbrengst BAR Achterstallig onderhoud Kosten koper Overige grondexploitatiekosten Sloopkosten Oppervlakte kavel Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijkse kosten Onvoorzien Planontwikkeling VTU Financiële bijdrage Financiële bijdrage

‐ 85,00% 150 7,00% 700 8,00%

30 5.000 50 150 1.000 10,00% 15,00% 15,00%

4.800

Berekening herontwikkeling industriegebied Beleggingswaarde VON BTW kosten Beleggingswaarde excl. BTW Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Rente over bouwkosten Rente over bijkomende kosten Rente over algemene kosten Winst & risico Grondopbrengst per eenheid Aantal eenheden Beleggingswaarde VON BTW kosten Beleggingswaarde excl. BTW Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Rente over bouwkosten Rente over bijkomende kosten Rente over algemene kosten Winst & risico Grondopbrengst totaal

45.411.250 9.536.363 35.874.888 20.930.000 3.139.500 722.085 390.260 94.185 21.663 1.793.744 8.783.451

maanden maanden

Verwervingskosten Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Bovenwijkse kosten Onvoorzien Planontwikkeling VTU Totaal grondexploitatiekosten

‐ ‐ 250.000 750.000 100.000 110.000 181.500 181.500 1.573.000

m² bvo

Resultaat GREX Financiële bijdrage Resultaat GREX na financiële bijdrage

7.210.451 480.000 6.730.451

30,00% 30,00% 40,00% m² bvo

m² bvo m² bvo m² bvo

‐ ‐ ‐ ‐ ‐

per m² GBO per m² GBO per m² GBO per m² VVO per jaar per eenheid per maand m² bvo over bouwkosten over bouwkosten + bijkomende kosten over beleggingswaarde excl. BTW

m² vvo per m² vvo per jaar per m² bvo

per m² bvo m² kavel per m² kavel per m² kavel per woning over overige grondexploitatiekosten over overige grondexploitatiekosten + onvoorzien over overige grondexploitatiekosten + onvoorzien

per wbe

Totaal

Goedkoop 306.000 64.260 241.740 156.000 23.400 5.382 2.909 702 161 12.087 41.099 30 9.180.000 1.927.800 7.252.200 4.680.000 702.000 161.460 87.263 21.060 4.844 362.610 1.232.963

Middelduur 414.375 87.019 327.356 195.000 29.250 6.728 3.636 878 202 16.368 75.296 30 12.431.250 2.610.563 9.820.688 5.850.000 877.500 201.825 109.079 26.325 6.055 491.034 2.258.870

Duur 595.000 124.950 470.050 260.000 39.000 8.970 4.848 1.170 269 23.503 132.290 40 23.800.000 4.998.000 18.802.000 10.400.000 1.560.000 358.800 193.918 46.800 10.764 940.100 5.291.618

Commercieel ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Parkeren ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐