210031 Bijlage 1. Nota Kostenverhaal

Nota Kostenverhaal

Datum: 8 april 2021

Inhoud INHOUD......................................................................................................................................................................................................................... 2 1

INLEIDING .............................................................................................................................................................................................................. 4

1.1 1.2

Kostenverhaal bij bouwplannen, waarom?....................................................................................................................................................................................... 4 Waarom nu een nota kostenverhaal? ............................................................................................................................................................................................... 4

2

WETTELIJK KADER – WET RUIMTELIJKE ORDENING................................................................................................................................................ 5

2.1 2.2 2.3 2.4

Bouwplan ......................................................................................................................................................................................................................................... 5 Gemeentelijke kosten ....................................................................................................................................................................................................................... 5 Instrumenten voor kostenverhaal .................................................................................................................................................................................................... 6 Omgevingswet .................................................................................................................................................................................................................................. 6

3

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN.............................................................................................................................................................................. 7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Werking van deze nota ..................................................................................................................................................................................................................... 7 Voorkeur voor anterieure overeenkomsten ..................................................................................................................................................................................... 7 Moment van ondertekening anterieure overeenkomst .................................................................................................................................................................... 7 Betalings- en afrekenmomenten ...................................................................................................................................................................................................... 7 Macro-aftopping en economische uitvoerbaarheid .......................................................................................................................................................................... 8

4

PLANKOSTEN.......................................................................................................................................................................................................... 9

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Privaat initiatief – privaat grondeigendom (initiatieven derden) ...................................................................................................................................................... 9 Gemeentelijk initiatief - privaat grondeigendom .............................................................................................................................................................................12 Privaat initiatief - gemeentelijk grondeigendom..............................................................................................................................................................................12 Gemeentelijk initiatief – gemeentelijk grondeigendom ...................................................................................................................................................................12 Verhalen van plankosten bij hybride projecten ...............................................................................................................................................................................12 Werkzaamheden die door de initiatiefnemer worden uitgevoerd ...................................................................................................................................................13 Betalingsmomenten

........................................................................................................................................................................................................................13

5

BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN .......................................................................................................................................................................... 14

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 2 van 23

6

FINANCIËLE BIJDRAGEN AAN RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN: INVESTERINGEN (1) ........................................................................................... 15

6.1 Wettelijke basis ......................................................................................................................................................................................................................................15 6.2 Omslagbasis: ..........................................................................................................................................................................................................................................16 6.3 Omslagmethode .....................................................................................................................................................................................................................................17 6.4 Spelregels ...............................................................................................................................................................................................................................................18 6.5 Werkwijze en betalingsmoment .............................................................................................................................................................................................................21 6.6 Verantwoording en monitoring

..............................................................................................................................................................................................................21

7

FINANCIËLE BIJDRAGEN AAN RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN: THEMA’S EN PROGRAMMA’S (2) ....................................................................... 22

7.1 Wettelijke basis ......................................................................................................................................................................................................................................22 7.2 Reservering regeling RO thema of programma .......................................................................................................................................................................................22

8

OMGEVINGSWET ................................................................................................................................................................................................. 23

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 3 van 23

1 Inleiding 1.1 Kostenverhaal bij bouwplannen, waarom? Het realiseren van bouwplannen gaat meestal gepaard met kosten en opbrengsten. De gemeente maakt kosten voor de ambtelijke inzet (bijvoorbeeld voor het voeren van de ruimtelijke procedure), maar ook kosten voor fysieke ingrepen in het openbaar gebied. Tegenover de kosten staan opbrengsten, waarbij het in relatie tot het kostenverhaal vooral gaat om grondwaardestijging vanwege een planologisch besluit. Om te voorkomen dat een initiatiefnemer (niet zijnde de gemeente) de opbrengsten geniet, maar niet bijdraagt aan de kosten van het plan wordt het principe van kostenverhaal toegepast. Als een bouwplan mogelijk wordt gemaakt is de gemeente verplicht de kosten die zij maakt te verhalen. De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat het kostenverhaal middels het door de gemeenteraad vast te stellen exploitatieplan dient te gebeuren, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Bij een door de gemeente gevoerde grondexploitatie is het kostenverhaal anderszins verzekerd door middel van de opbrengst bij gronduitgifte. Ook in het geval van uitgifte in erfpacht is het kostenverhaal anderszins verzekerd: ter dekking van de gemeentelijke kosten verzilvert de gemeente de waardestijging van de grond via de erfpachtcanon of -suppletie .

Bij initiatieven van derden heeft de gemeente een aantal mogelijkheden om kosten te verhalen, waarvan de anterieure overeenkomst de meest gebruikelijke is. Deze mogelijkheden staan in het hoofdstuk Wettelijk kader nader toegelicht.

1.2 Waarom nu een nota kostenverhaal? De stad Leiden is volop in ontwikkeling. De gebiedsontwikkelingen in de stad dragen bij aan de ambities uit de Omgevingsvisie Leiden 2040. In Leiden is sprake van een afname van het aantal gemeentelijke grondexploitaties. Daartegenover staat een veelvoud aan private initiatieven voor gebiedsontwikkeling. De gemeente Leiden streeft er naar het kostenverhaal voor deze private initiatieven

anterieur te verzekeren. In de anterieure fase is er een relatief grote vrijheid voor de gemeente om een overeenkomst te sluiten met een private initiatiefnemer. Hiermee neemt het belang van een eenduidige en effectieve werkwijze in de totstandkoming van de anterieure overeenkomst toe. Met deze Nota Kostenverhaal legt de gemeente een eenduidige en transparante werkwijze in de totstandkoming van de anterieure overeenkomst vast. Onderdeel van deze werkwijze is een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling welke In aanvulling op het wettelijke verplichte kostenverhaal wordt verlangd van private initiatiefnemers van bouwplannen. De bijdrage is bedoeld om te komen tot een evenredige verdeling van kosten behorende bij de ambities uit de Omgevingsvisie te komen tussen “nieuwe stad” en “bestaande stad”.

2 Wettelijk kader – wet ruimtelijke ordening De basis voor het wettelijk kostenverhaal ten tijde van vaststellen van deze nota Kostenverhaal is de Wet ruimtelijke ordening. Onder Afdeling 6.4 (Grondexploitatie) van de wet zijn de regels beschreven waarmee de gemeente kosten kan en/of moet verhalen op private initiatieven.

2.1

Bouwplan

In afdeling 6.4 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad het kostenverhaal dient te verzekeren voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Met een bouwplan wordt het volgende bedoeld (artikel 6.2.1. Bro):

noodzakelijk door de gemeente gemaakt worden heeft de kostenverhaalsplicht alleen betrekking op de gemeentelijke kosten. Bij het verhalen van kosten zijn diverse type kosten te onderscheiden die een relatie kunnen hebben met een ruimtelijke ontwikkeling.

Planeigen kosten – Kosten die een rechtstreeks verband hebben met de ruimtelijke ontwikkeling. Hieronder vallen bijvoorbeeld kosten zoals plankosten, bouw- en woonrijp maken en milieukosten. Het verhalen van planeigen kosten is bij wet gelimiteerd tot kosten die op de kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening staan. Daarnaast zijn er ook de gebiedsoverstijgende kosten die betekenis hebben voor meerdere exploitatiegebieden. Hieronder vallen drie kostenbegrippen:

Bovenwijkse voorzieningen - Dit zijn kosten voor investeringen die van nut a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte of met een of meer woningen; d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte

2.2

Gemeentelijke kosten

De Wro verplicht een gemeente tot het verhalen van de aan de (grond)exploitatie verbonden kosten. Aangezien niet alle aan de grondexploitatie verbonden kosten

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

zijn voor één of meerdere exploitatiegebieden en die via de p-t-p (profijt – toerekenbaarheid – proportionaliteit) criteria te relateren zijn aan de ruimtelijke ontwikkelingen. De besteding dient geheel te passen binnen de kostensoortenlijst (Bro art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5). In hoofdstuk 5 wordt dit begrip verder toegelicht.

Bovenplanse kosten - het gaat hier om de mogelijkheid uit Wro art. 6.13.7 om langs publiekrechtelijke weg (exploitatieplan Wro art. 6.12.1) tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden. Bij kostenverhaal langs privaatrechtelijk spoor (overeenkomst Wro art. 6.24, lid 1) valt dit onder de noemer financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, (zie hierna ).

Financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen – Het kan hier gaan om investeringen die qua typologie geheel onder de kostensoortenlijst (Bro art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5) vallen zoals infrastructuur maar ook om investeringen die verder gaan dan de kostensoortenlijst, bijvoorbeeld bestedingen aan maatschappelijk belangrijke functies, zoals natuur, recreatie en waterberging. Deze investeringen hebben een indirecte relatie met de ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij de p-t-p criteria zijn niet allemaal van toepassing zijn. Hoofdstuk 6 en 7 gaan verder in op de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen.

Pagina 5 van 23

In 2022 treedt de Omgevingswet in werking. De overgang naar de Omgevingswet wordt beschreven in hoofdstuk 8

2.3

Instrumenten voor kostenverhaal

Anterieure overeenkomst – Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever de voorkeur heeft voor kostenverhaal door middel van een privaatrechtelijke anterieure overeenkomst. Bij een anterieure overeenkomst (een overeenkomst voorafgaand aan een planologisch besluit) wordt voorafgaand aan het moment van vaststelling van het bestemmingsplan afspraken gemaakt met de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling over de invulling van het plan en het kostenverhaal voor die ontwikkeling. In de meeste gevallen betreft dit de eigenaar van gronden in het gebied waar de ontwikkeling plaatsvindt. Deze privaatrechtelijke overeenkomst kent enige mate van vrijheid om te komen tot afspraken met de initiatiefnemer. Zo kunnen planeigen en bovenwijkse kosten verhaald worden. Als vereiste voor bovenplanse kosten via fondsvorming geldt dat deze te relateren moeten zijn aan beleidsvoornemens in de omgevingsvisie en dat hierin duiding wordt gegeven aan de besteding van de in het fonds opgebouwde middelen. Voor verhaal via de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling geldt dat deze te relateren moet zijn aan beleidsvoornemens in de omgevingsvisie.

Exploitatieplan – Het exploitatieplan is de wettelijke ‘stok achter de deur’. Deze kan ingezet worden in situaties dat geen overeenstemming wordt bereikt met de initiatiefnemer in de anterieure fase. Een exploitatieplan is een middel dat kostenverhaal afdwingt bij de verlening van een omgevingsvergunning. Voor het exploitatieplan geldt een aantal strenge eisen en voorschriften die dwingend zijn voor het vormgeven van het kostenverhaal. Onderdeel hiervan is het strikt toepassen van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Bovenplanse kosten kunnen dus alleen worden toegerekend aan een ontwikkeling als deze hiervan profijt heeft, als er sprake is van een causaal verband (toerekenbaarheid) en voor de omvang van het aandeel dat deze ontwikkeling profijt heeft van de gedane investering (proportionaliteit). Hierdoor

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

is er geen ruimte voor onderhandeling. Het voldoen van de exploitatiebijdrage is een voorwaarde opgenomen in de omgevingsvergunning.

Posterieure overeenkomst – In het geval het kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor wordt vormgegeven (via het exploitatieplan) kunnen ook nadat het bestemmingsplan is vastgesteld afspraken worden gemaakt met een initiatiefnemer. Met deze posterieure overeenkomst (een overeenkomst van na het planologisch besluit) moet worden aangesloten bij de regels uit het exploitatieplan. De posterieure overeenkomst wordt enkel ingezet om bepalingen uit het exploitatieplan verder uit te werken.

Via grondopbrengsten – In het geval van gemeentelijk grondeigendom profiteert de gemeente van de grondwaardestijging vanwege de bestemmingsplanwijziging. Deze grondwaardestijging kan de gemeente verzilveren via een gronduitgifte in vol eigendom maar ook via een uitgifte in erfpacht. De grondopbrengsten kan de gemeente inzetten ter dekking van de gemeentelijke kosten die gemoeid zijn met het realiseren van bouwplannen waarmee het kostenverhaal als anderszins verzekerd beschouwd wordt.

2.4 Omgevingswet Naar verwachting treedt de omgevingswet op 1 januari 2022 in werking en vormt vanaf dat moment de wettelijke basis voor het kostenverhaal. In hoofdstuk 8 wordt vooruitgeblikt welke gevolgen de omgevingswet heeft voor de werkwijzen en regelingen in de voorliggende nota kostenverhaal.

Pagina 6 van 23

3 Algemene uitgangspunten 3.1 Werking van deze nota Deze nota kostenverhaal is van toepassing op alle ruimtelijke projecten met bouwplannen binnen de gemeente Leiden. De hoofdtekst van de nota is geldig tot de volgende herziening. In 2022 zal de nota deels herzien worden om aan te sluiten bij de implementatie van de Omgevingswet, hierover staat in hoofdstuk 8 meer.

3.2 Voorkeur voor anterieure overeenkomsten In het meewerken aan ruimtelijke projecten met bouwplannen door derden heeft de gemeente de voorkeur om afspraken over kostenverhaal vast te leggen in een anterieure overeenkomst. In een anterieure overeenkomst bestaat de vrijheid om afspraken op maat voor de ontwikkeling te maken. Het exploitatieplan beperkt op veel fronten de ruimte voor gemeente en initiatiefnemer. Daarnaast is het opstellen van een exploitatieplan een kostbare en tijdrovende aangelegenheid, door strenge wettelijke vereisten. In uitzonderlijke gevallen, waar bijvoorbeeld doordat een plangebied meerdere eigenaren kent en er geen sluitende afspraken zijn te maken over het kostenverhaal, kan de gemeenteraad alsnog een exploitatieplan vaststellen. Het exploitatieplan geldt vooral als juridische “stok achter de deur” om te komen tot anterieure afspraken over het kostenverhaal.

3.3 Anterieure fase Het doel van een anterieure overeenkomst is in eerste instantie om goede afspraken te maken over een bouwplanontwikkeling, maar ook kunnen de afspraken over kostenverhaal er toe leiden dat de gemeenteraad geen exploitatieplan hoeft vast te stellen. Aan de ondertekening van de anterieure overeenkomst gaat daarom altijd een anterieure fase vooraf waarin zowel door de gemeente als voor de particuliere eigenaren wordt bezien of het sluiten van een anterieure overeenkomst wenselijk is. Deze stap kan pas afgesloten worden bij ondertekening van de anterieure overeenkomst. In de praktijk duurt deze

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

anterieure fase ongeveer even lang als het RO-traject omdat het kostenverhaal formeel pas bij het ruimtelijk besluit verzekerd hoeft te zijn. Om deze reden hebben de beschreven werkwijzen met name betrekking op de anterieure fase: de totstandkoming van de anterieure overeenkomst.

3.4 Moment van ondertekening anterieure overeenkomst Op grond van de Wro dient het kostenverhaal vóór vaststelling van het ruimtelijk besluit verzekerd te zijn. Om het proces rondom het ruimtelijk besluit voorspoedig te laten verlopen is het wenselijk om vroegtijdig zeker te weten of het kostenverhaal met een anterieure overeenkomst verzekerd kan worden. De ondertekening van de anterieure overeenkomst vindt bij voorkeur plaats voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat.

3.5 Betalings- en afrekenmomenten Afspraken over kostenverhaal tussen de gemeente en een private initiatiefnemer van een bouwplan gaan veelal gepaard met een of meerdere (inspannings)verplichtingen die partijen vastleggen in een intentie- of anterieure overeenkomst. De gemeentelijke kosten die met het invullen van deze verplichtingen gemoeid zijn worden vanuit risicobeheersing bij voorkeur in rekening gebracht ruim voordat de dienst/het product opgeleverd is, waarbij eventuele nabetalingen worden afgerekend bij oplevering van het product. In hoofdstuk 4 is bijvoorbeeld te lezen dat de gemeente om die reden werkt met een voorschotbedrag voor de in de intentieovereenkomst beschreven gemeentelijke inzet die moeten leiden tot het ruimtelijk kader. Voorts worden de werkelijke kosten afgerekend bij vaststelling van het ruimtelijk kader. Met ondertekening van de anterieure overeenkomst gaat de gemeente de inspanningsverplichting aan om het ruimtelijk besluit in procedure te brengen. Minimaal deze gemeentelijk plankosten vanaf het moment van terinzagelegging van het ontwerp ruimtelijk besluit tot aan de vaststelling van het bestemmingsplan brengt de gemeente als forfaitair bedrag in rekening, waarbij afspraken kunnen worden gemaakt over nabetaling bij onvoorziene omstandigheden. Een aantal inspanningsverplichtingen die in de anterieure overeenkomsten

Pagina 7 van 23

beschreven worden gaan pas later in dan het moment van ondertekening van de anterieure overeenkomst. Als voorbeeld kosten van een gemeentelijke toezichthouder bij aanleg van openbare ruimte. Deze werkzaamheden starten vaak pas na oplevering van het bouwprogramma. Voor dit soort werkzaamheden is maatwerk mogelijk ten aanzien van het betalingsmoment van deze kosten. Een dergelijke maatwerkoplossing kan, naast een afspraak over narekening, gepaard gaan met een afspraak over indexering.

3.6 Macro-aftopping en economische uitvoerbaarheid De wet kent een beperking op het gebied van publiekrechtelijk kostenverhaal in de vorm van het zogenaamde macro-aftoppingsprincipe. Dit principe houdt concreet in dat er in een ontwikkeling niet meer kosten verhaald kunnen worden dan dat er aan opbrengsten gegenereerd worden. Deze macro-aftopping (de toets aan de totale opbrengstcapaciteit) is bij kostenverhaal in de anterieure fase niet van toepassing. In de situatie dat meer kosten dan opbrengsten met een ontwikkeling gemoeid zijn ontstaat een verlieslatende grondexploitatie (publiek dan wel privaat) en is een financiële bijdrage nodig om de economische uitvoerbaarheid te waarborgen. De gemeente kan een dergelijke financiële bijdrage overwegen in het licht van andere maatschappelijke doelstellingen maar is dit niet verplicht. De gemeente kan de ruimtelijke ontwikkeling weigeren totdat een marktpartij of een derde middels een financiële bijdrage de economische uitvoerbaarheid waarborgt. De gemeente Leiden streeft er naar om met behulp van voorliggende nota in een vroegtijdig stadium van een ontwikkeling een indicatie van de hoogte van de kostenverhaalsbijdrage te geven zodat snel een beeld ontstaat over de economische uitvoerbaarheid.

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 8 van 23

4 Plankosten Kostenverhaal voor planbegeleiding in de anterieure fase In de Wro zijn de regels omtrent het kostenverhaal opgenomen in afdeling 6.4 Grondexploitatie. De kostenverhaalsplicht heeft dan ook betrekking op werkzaamheden die tot de grondexploitatie behoren, welke zijn vastgelegd in de kostensoortenlijst Bro. Binnen deze kostensoortenlijst zijn ook de kosten voor planbegeleiding opgenomen. Deze plankosten kunnen gemoeid zijn met werkzaamheden die overheid en markt kunnen uitvoeren, zoals de directievoering bij aanleg van openbare ruimte. Ook kunnen deze plankosten gemoeid zijn met publiekrechtelijke werkzaamheden zoals de ruimtelijke ordeningsprocedure. Deze publiekrechtelijke werkzaamheden kunnen alleen door de overheid uitgevoerd worden en daarom zal de gemeente bij elke ruimtelijke ontwikkeling het kostenverhaal moeten verzekeren. Het streven is om het (plan)kostenverhaal anderszins te verzekeren en afhankelijk van het grondeigendom zijn hierin voorafgaand aan de bestemmingswijziging 2 mogelijkheden: via een anterieure overeenkomst (bij privaat grondeigendom) of via de grondopbrengsten (in het geval van gemeentelijk grondeigendom). Voor de werkwijze in het (plan)kostenverhaal is ook van belang waar het idee/initiatief van het bouwplan is ontstaan. De volgende varianten worden onderscheiden:    

Privaat initiatief – privaat grondeigendom (initiatieven derden) Gemeentelijk idee/initiatief – privaat grondeigendom Privaat initiatief – gemeentelijk grondeigendom Gemeentelijk initiatief – gemeentelijk grondeigendom Gedeelde (gemeentelijke-private) initiatieven

Voorts worden bij ruimtelijke ontwikkeling verschillende planfasen onderscheiden:  

De ideefase De initiatieffase

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

   

De definitiefase De ontwerpfase De voorbereidingsfase De uitvoeringsfase

In het streven naar volledig (plan)kostenverhaal heeft de gemeente Leiden standaardwerkwijzen beschreven. Zij kiest er voor deze uniforme werkwijzen bij elk initiatief toe te passen maar het college behoudt de mogelijkheid om af te wijken als dat vanuit oogpunt van redelijkheid en billijkheid wordt vereist. Onderstaand wordt per variant de werkwijze in het (plan)kostenverhaal per fase beschreven.

4.1 Privaat initiatief – privaat grondeigendom (initiatieven derden) Ideefase – Een bouwplaninitiatief van een private initiatiefnemer op privaat grondeigendom kan op 2 manieren bij de gemeente binnenkomen: -Via het omgevingsloket of de gemeentelijke website - Via gebieds- en projectmanagers (en andere gemeentelijke medewerkers) In het geval het initiatief een bouwplan betreft als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro dient het kostenverhaal verzekerd te worden, tenzij het een zogenoemd ‘kruimelgeval’ als bedoeld in artikel 6.2.1.a. betreft. Aangezien in de Wro het heffen van leges niet benoemd wordt als manier om kostenverhaal anderszins te verzekeren wordt ook bij de route via het omgevingsloket aangestuurd op een anterieure overeenkomst. De gemeente kiest er voor ook bij kruimelgevallen (Bro artikel 6.2.1.a) het kostenverhaal te verzekeren via een anterieure overeenkomst. Bouwplaninitiatieven waarbij het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst verzekerd wordt, worden naar de afdeling Stedelijke Ontwikkeling (SO) geleid. SO maakt bij de intake de volgende inschattingen: -of het een wenselijk initiatief is -of het initiatief kans van slagen heeft. -of het initiatief als project behandeld dient te worden (planmatig werken)

Pagina 9 van 23

Als SO alle vragen met ‘ja’ beantwoordt wordt vervolgd met de werkwijze zoals beschreven in de rest van deze paragraaf. Voor de gevallen waarbij het intaketeam oordeelt dat geen project nodig is beperkt het kostenverhaal zich in de anterieure overeenkomst veelal tot de plankosten; planschade en de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen. In deze gevallen wordt maatwerk geleverd in het proces tot aan anterieure overeenkomst zoals t.a.v. voorschotbedragen en betalingsmomenten.

Werkwijze kostenverhaal: De kosten van de intake brengt de gemeente niet in rekening bij de initiatiefnemer.

Initiatief- en definitiefase – Als SO het idee als wenselijk en kansrijk heeft beoordeeld én de inschatting heeft gemaakt dat het als project behandeld dient te worden volgt een startopdracht van het MT SO en begint de initiatieffase. In de initiatieffase wordt onder begeleiding van het intaketeam beschouwd in hoeverre het initiatief past binnen de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Als dit, al dan niet na aanpassing, het geval is kan de definitiefase beginnen. In de definitiefase wordt het ruimtelijk kader (nota van uitgangspunten) opgesteld. Voorafgaand aan de definitiefase wordt een intentieovereenkomst gesloten.

Werkwijze kostenverhaal: De gemeente brengt bij ondertekening van de intentieovereenkomst een voorschotbedrag van €50.000,- in rekening. Dit voorschot wordt op basis van het bepaalde in de intentieovereenkomst bij vaststelling van het ruimtelijk kader afgerekend op basis van werkelijk gemaakte kosten.

Ontwerpfase - Nadat het ruimtelijk kader is vastgesteld kan de ontwerpfase beginnen. In de ontwerpfase wordt het ruimtelijk besluit voorbereid en de anterieure overeenkomst opgesteld. In deze fase wordt eveneens een plankostenraming gemaakt van de benodigde gemeentelijke inzet vanaf vaststelling van het ruimtelijk kader tot aan afsluiting van het project (totaal van ontwerp-; voorbereiding; en uitvoeringsfase). De benodigde inzet voor de initiatief- en definitiefase valt buiten deze raming, deze fasen zijn reeds

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

afgerekend. Voor deze raming kan de plankostenscan gehanteerd worden die door het Ministerie van I&M is vastgesteld. Deze scan bepaalt aan de hand van een aantal kengetallen en project specifieke informatie wat redelijke plankosten zijn om in rekening te brengen. Ook kan een interne capaciteitsraming gehanteerd worden waarin elementen zoals looptijd, programma, complexiteit en omgevingsgevoeligheid worden meegewogen in de berekening van de hoogte van de plankosten. Om te zorgen dat de raming op basis van volledige informatie tot stand komt wordt deze anterieure overeenkomst bij voorkeur kort voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat afgerond en ondertekend. Deze fase wordt afgesloten met ondertekening van de anterieure overeenkomst.

Werkwijze kostenverhaal: Bij vaststelling van het ruimtelijk kader wordt op basis van de eerder ondertekende intentieovereenkomst een tweede voorschotbedrag à €75.000,- in rekening gebracht. Deze dient als voorfinanciering van de gemeentelijke plankosten in de ontwerpfase van een ruimtelijke ontwikkeling. Dit voorschotbedrag wordt later, bij ondertekening van de anterieure overeenkomst, verrekend met de plankostenraming die betrekking heeft op de fase vanaf vaststelling ruimtelijk kader tot aan afsluiting van het project (totaal van ontwerp-; voorbereiding; en uitvoeringsfase). Indien de ontwerpfase niet leidt tot een haalbaar plan vindt alleen een restitutie plaats van het voorschotbedrag tot aan werkelijk gemaakte gemeentelijke kosten in de ontwerpfase.

Voorbereiding- en uitvoeringsfase Nadat de anterieure overeenkomst is ondertekend en het ruimtelijk besluit is vastgesteld start de voorbereidingsfase die opgevolgd wordt door de uitvoeringsfase.

Werkwijze kostenverhaal: De gemeentelijke plankosten voor laatste fasen van het ruimtelijk project zijn bij ondertekening van de anterieure overeenkomst in rekening gebracht op basis van de raming. Er vindt geen narekening plaats op basis van werkelijk bestede kosten tenzij sprake is van onvoorziene omstandigheden.

Pagina 10 van 23

Figuur 4.1 schematische weergave werkwijze verhaal plankosten initiatieven derden

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 11 van 23

4.2 Gemeentelijk initiatief - privaat grondeigendom Afhankelijk van de keuze voor het grondbeleid kan een gemeente ook een proactieve rol spelen in de totstandkoming van het ruimtelijk kader, zonder dat de gemeente grondeigenaar is. Vaak gaat het om gebieden waar de gemeente beleidsmatige doelen nastreeft en in dit streven binnen de gemeente ideeën over (her)ontwikkeling ontstaan. Ook deze ideeën kunnen via de initiatieffase en definitiefase leiden tot een ruimtelijk kader, in deze gevallen meestal een gebiedsvisie (bij initiatieven derden geldt een Nota van Uitgangspunten als ruimtelijk kader). De gebiedsvisie Schipholweg e.o. is een voorbeeld van een ruimtelijk kader welke ontstaan is vanuit een gemeentelijk initiatief. In het geval van een gebiedsvisie kunnen private initiatiefnemers later in het planvormingsproces instappen en op basis van het ruimtelijk kader meteen starten met de ontwerpfase. De te sluiten intentieovereenkomst tussen de gemeente en private initiatiefnemers heeft daarmee alleen betrekking op de ontwerpfase. Daarmee komt het eerste voorschotbedrag van 50.000 te vervallen en wordt meteen het tweede voorschotbedrag à €75.000,- in rekening gebracht.

De kosten van de gebiedsvisie worden naar rato van de bouwmogelijkheden (opbrengend vermogen) verdeeld over de verwachte bouwplaninitiatieven en op basis van een bepaling in de anterieure overeenkomst na ondertekening in rekening gebracht.

ruimtelijk besluit dezelfde werkwijze gehanteerd als bij initiatieven derden (4.1). Bij het ruimtelijk besluit worden de betaalde voorschotbedragen gerestitueerd dan wel in mindering gebracht op de gemeentelijke grondopbrengsten vanwege gronduitgifte. Deze grondopbrengsten kunnen bestaan in de vorm van een koopsom (bloot eigendom) maar ook in de vorm van een (hogere) erfpachtcanon dan wel erfpachtsuppletie. Als de grondopbrengsten niet voldoende zijn om de gemeentelijke kosten te dekken wordt ter borging van de economische uitvoerbaarheid een aanvullende bijdrage in rekening gebracht.

Werkwijze kostenverhaal: Gelijk aan initiatieven derden (4.1) waarbij voorschotbedragen na het ruimtelijk besluit gerestitueerd dan wel in mindering worden gebracht op de gemeentelijke grondopbrengsten

4.4 Gemeentelijk initiatief – gemeentelijk grondeigendom In dit geval worden de gemeentelijke plankosten door de gemeente voorgeschoten en via de grondopbrengsten terugverdiend

4.5 Verhalen van plankosten bij hybride projecten

Werkwijze kostenverhaal: In het geval van een gebiedsvisie wordt bij ondertekening van een intentieovereenkomst €75.000,- als voorschot in rekening gebracht bij de private initiatiefnemer. Bij ondertekening van de anterieure overeenkomst worden de totale geraamde gemeentelijke plankosten tot afsluiting van het project in rekening gebracht, verminderd met het betaalde voorschotbedrag en vermeerderd met een deel van de kosten van de gebiedsvisie

Als tussenvorm komt voor dat een idee/initiatief deels bij de gemeente en deels bij een private partij ontstaat. In deze gevallen kan het voorschotbedrag voor de initiatief- en definitiefase verlaagd worden met toepassing van een verdeelsleutel. Bij vaststelling van het ruimtelijk kader worden de werkelijke kosten voor de initiatief- en definitie met behulp van de zelfde verdeelsleutel afgerekend. Afhankelijk van het grondeigendom wordt voor het kostenverhaal van de volgende fasen vervolgd met de beschreven werkwijzen in vorige paragrafen.

4.3 Privaat initiatief - gemeentelijk grondeigendom

Werkwijze kostenverhaal: In het geval van gedeelde initiatieven wordt voor het verhaal van gemeentelijke (plan) kosten in de initiatief- en definitiefase gewerkt met een verdeelsleutel.

Het komt geregeld voor dat een private partij een initiatief neemt voor een bouwplan dat geheel of gedeeltelijk op gemeentelijk grondeigendom is gesitueerd. Aangezien de gemeente pas bij het ruimtelijk besluit verzekerd is van het kostenverhaal via de grondopbrengsten wordt in deze gevallen tot aan het

4.6 Werkzaamheden die door de initiatiefnemer worden uitgevoerd In het proces om te komen tot een ruimtelijke ontwikkeling worden vaak kosten gemaakt door externe partijen. Bijvoorbeeld bij het laten uitvoeren van een milieukundig onderzoek. Bij initiatieven derden is de initiatiefnemer hiervoor meestal zelf de opdrachtgever maar ook kan de gemeente als opdrachtgever optreden. In dat geval kan de gemeente kiezen de kosten vanuit het voorschotbedrag te betalen en bij afsluiting van de fase af- of verrekenen of direct in rekening brengen bij de initiatiefnemer

4.7 Betalingsmomenten Door de gemeente gemaakte plankosten worden vanuit risicobeheersing bij voorkeur in rekening gebracht voordat de dienst/het product opgeleverd is. Om die reden wordt gewerkt met een voorschot voor plankosten in de initiatief- en definitiefase. Vergelijkbaar worden gemeentelijke plankosten voor het totaal van ontwerp-; voorbereiding; en uitvoeringsfase worden in rekening gebracht bij ondertekening van de anterieure overeenkomst. De ondertekening van de anterieure overeenkomst (en daarmee de betaling van de gemeentelijke plankosten) vindt bij voorkeur plaats voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat. Dit is het eerste moment na het ruimtelijk kader dat de gemeente een dienst/product oplevert. Aangezien op dat moment nog geen gemeentelijke planbegeleidingskosten zijn gemaakt voor werkzaamheden die in de voorbereiding- en uitvoeringsfase zijn verricht is maatwerk mogelijk in het betalingsmoment van deze kosten. Een dergelijke maatwerkoplossing kan gepaard gaan met een afspraak over indexering en narekening.

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 13 van 23

5 Bovenwijkse voorzieningen De gemeente heeft in de Wro de mogelijkheid kosten voor bovenwijkse voorzieningen te verhalen op initiatiefnemers van bouwplannen. Dit zijn kosten voor investeringen die van nut zijn voor één of meerdere exploitatiegebieden en welke via de p-t-p (profijt – toerekenbaarheid – proportionaliteit) criteria te relateren zijn aan de ruimtelijke ontwikkeling. De besteding dient geheel te passen binnen de kostensoortenlijst (Bro art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5). De (herinrichting van de) Lammenschansweg is een voorbeeld van een voorziening welke de gemeente Leiden als bovenwijks beschouwt. De herinrichting zou niet in deze omvang plaatsvinden als er geen sprake was van de twee gebiedsontwikkelingen (de Ananas en de gebiedsontwikkeling Lammenschans), en vanwege dit causaal verband zijn de kosten hieraan toerekenbaar. De twee exploitatiegebieden hebben profijt van deze investering omdat dit de verkeerskundige ontsluiting van de toekomstige gebruikers verbetert. Daarnaast profiteert de stad als geheel ook. De kosten worden via anterieure overeenkomsten op basis van proportionaliteit verdeeld over de initiatiefnemers van de 2 gebiedsontwikkelingen en de gemeente als vertegenwoordiger van de stad.

Naar verwachting zullen in de nabije toekomst meerdere infrastructurele werkzaamheden als bovenwijkse voorziening aangemerkt worden omdat ze van nut zijn voor meerdere exploitatiegebieden.

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 14 van 23

6 Financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen: investeringen (1) De Wro onderscheidt binnen de gebiedsoverstijgende kosten naast bovenwijkse voorzieningen ook de categorie ‘ruimtelijke ontwikkelingen’. Het kan hier gaan om investeringen die qua typologie geheel onder de kostensoortenlijst (Bro art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5) vallen zoals infrastructuur maar ook om investeringen die verder gaan dan de kostensoortenlijst, bijvoorbeeld bestedingen aan maatschappelijk belangrijke functies, zoals natuur, recreatie en waterberging. De gemeente Leiden gaat de komende jaren flink investeren in dergelijke ruimtelijke ontwikkelingen om de ambities uit de omgevingsvisie waar te maken. Voor een aantal investeringen is gewerkt met een voorlopige dekking. Aangezien er meer belanghebbenden zijn vindt de gemeente het niet reëel dat de dekking voor deze investeringen volledig vanuit de gemeente Leiden wordt verzorgd. Voor bepaalde investeringen ziet de gemeente Leiden een duidelijke samenhang met bouwplannen en wil voor het invullen van deze voorlopige dekking een bijdrage ‘ruimtelijke ontwikkelingen’ vragen van private initiatiefnemers. Aan de standaardbepalingen in anterieure overeenkomsten van de gemeente Leiden wordt een afspraak over de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen toegevoegd.

Voorliggend hoofdstuk heeft daarmee met name een informatieve functie voor deze anterieure fase: initiatiefnemers wordt in een vroeg stadium inzicht gegeven in de wettelijke basis; de berekeningsmethode en de bestedingsdoelen van de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen

6.1 Wettelijke basis In de Wro heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om een bijdrage te verlangen van initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed voor investeringen die, met zuivere toepassing van de ppt-criteria, geen direct causaal verband hebben met het bouwplan. Zo kunnen de gemeente en de private initiatiefnemer op

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

grond van art 6.24.1.a Wro in de anterieure overeenkomst vastleggen dat de eigenaar een financiële bijdrage levert aan ‘ruimtelijke ontwikkelingen’. In de omgevingswet komt deze mogelijkheid om een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen te verlangen terug in artikel 13.22 en 13.23 en wordt het voor gemeenten mogelijk deze af te dwingen. Voorwaarde voor het afspreken van zo’n bijdrage is dat de ruimtelijke ontwikkeling in een structuurvisie is vastgelegd waarbij de samenhang op een hoger schaalniveau is onderbouwd. Omdat de omgevingsvisie de oude gemeentelijke structuurvisie vervangt, heeft die juridische verankering nu een plek gekregen in de omgevingsvisie (1.1). In deze Omgevingsvisie hebben wij beschreven wat wij als gemeente Leiden belangrijk vinden bij de groei en ontwikkeling van Leiden. Deze ambities zijn het best samen te vatten als “het op een duurzame wijze verstedelijken van Leiden” en we spreken in dit kader over de opgave ‘Duurzame stad’. Bij vaststelling van een omgevingsvisie bestaat nog geen compleet beeld van de benodigdheden in de realisatie van de hierin beschreven ambities en doelstellingen. Deze uitwerking op een hoger detailniveau vindt na vaststelling van de omgevingsvisie plaats in onderliggende documenten. De opgave ‘Duurzame stad’ bestaat uit de volgende vijf hoofdopgaven en daaraan zijn uitvoeringsprogramma’s en – agenda’s gekoppeld. 1.

Verstedelijking – Uitvoeringsagenda wonen 2. Mobiliteit – Leiden Duurzaam Bereikbaar en Leiden Verbindt 3. Energietransitie - Uitvoeringsagenda energietransitie gebouwde omgeving 2020-2023. 4. Klimaatadaptatie en biodiverse vergroening - Uitvoeringsprogramma ‘Leiden Biodivers en klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener!’ 5. Circulaire economie en afval - Uitvoeringsprogramma circulaire economie Door in de omgevingsvisie een koppeling te maken met uitvoeringsprogramma’s en -agenda’s wordt de samenhang tussen de ruimtelijke ontwikkelingen en de bouwplannen ook op een hoger detailniveau onderbouwd.

Pagina 15 van 23

Een ander vereiste voor het afspreken van een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is dat duiding wordt gegeven aan de besteding van opgebouwde middelen. In 2019 hebben wij voor het eerst aan de gemeenteraad een beeld van verwachte investeringen en financieringsmogelijkheden in het realiseren van de ambities in de omgevingsvisie aangeboden. Dit heeft plaatsgevonden middels het ‘Financieel Perspectief Duurzame Stad (FPDS)’ welke als bijlage aan de kaderbrief 2019 was gehecht. In het FPDS wordt met een periode van 10 jaar vooruit gekeken omdat de tijdshorizon en ambities op het gebied van duurzame verstedelijking een lange adem vergen. Onderdeel daarvan is de inzet van de reserve Duurzame stad voor de periode tot en met 2030. Met behulp van de reserve duurzame stad wordt actueel inzicht gegeven in het totaal van de dotaties vanuit de private initiatiefnemers en onttrekkingen ten behoeve van de beoogde investeringen (volgende paragraaf).

6.2 Omslagbasis: Investeringen waarvoor de gemeente Leiden een bijdrage ‘ruimtelijke ontwikkeling’ verlangt.

Stationsgebied zal er nadruk gelegd worden op meer stallingsplekken, maar ook op de scheiding van fietsers en bussen. De drie tunnels onder het spoor worden aangewezen als grote knelpunten in het gebied. Dit vraagt om verbetering van het fietsnetwerk.

Om deze ambities mogelijk te maken is in het programma Leiden Duurzaam Bereikbaar rekening gehouden met de volgende investeringsbegroting:

Binnen de uitvoeringsprogramma’s en agenda’s zijn diverse investeringen benoemd, allen met een eigen scope en karakter. Voor het afspreken van een bijdrage van private initiatiefnemers aan deze ruimtelijke ontwikkelingen is toegestaan dat de investeringen een beleidsmatige, abstracte relatie met de bouwplannen hebben. De gemeente Leiden kiest binnen de omvangrijke lijst 2 investeringen die ook een materiële relatie met bouwplannen hebben: Vanuit het programma Leiden Duurzaam Bereikbaar het programma ‘Fietsstad/fietsen op 1’ en de ‘Leidse Ring Noord’

Mobiliteit: Fietsstad/Fietsen op 1 Leiden zet de Fiets op 1 omdat de fiets het ideale vervoermiddel is in een compacte stad. Fietsen is goedkoop, duurzaam, snel en gezond. Om ervoor te zorgen dat Leiden voorbereid is op 40% meer fietsers, investeert Leiden de komende jaren in het fietsen en in de fietser. Zo zullen bijvoorbeeld op meerdere locaties fietsverbeteringen worden toegepast, zoals in de Binnenstad. In het

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Mobiliteit – Leidse Ring Noord De Leidse Ring Noord vormt samen met de A4, A44, N446 en de RijnlandRoute, die inmiddels wordt aangelegd, de Leidse Ring. De belangrijkste opgave voor de maatregelen op Leidse Ring Noord is het verbeteren van de doorstroming op de

Pagina 16 van 23

noordzijde van de Leidse Ring om daarmee de ringstructuur te versterken. Verkeer dat rijdt op een ringweg rond Leiden en Leiderdorp zorgt voor minder verkeer in woonwijken en draagt bij aan een leefbare en toegankelijke binnenstad van Leiden en dorpskern van Leiderdorp. Zo ontstaat meer ruimte voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer, maar ook voor meer groen.

Om deze ambities mogelijk te maken is in het programma Leiden Duurzaam Bereikbaar rekening gehouden met de volgende investeringsbegroting:

Leidse Ring Noord

€

140.910.000

In de verdeling van de kosten is hiermee rekening gehouden met door de nieuwe stad naar verhouding bij te laten dragen: De nieuwe stad draagt voor 20% (€26.287.177) bij aan de investeringen en de bestaande stad voor 80% (€105.148.709,-). De gemeente(raad) vertegenwoordigt zowel de bestaande stad als een deel van de nieuwe stad (gemeentelijke grondexploitaties) en zal vanuit eigen middelen bijdragen aan de bekostiging van de ambities. Private initiatiefnemers van bouwplannen vertegenwoordigen het andere deel van de nieuwe stad en dragen vanuit de private grondexploitatie bij aan de bekostiging van de ambities. Voor initiatiefnemers van maatschappelijk vastgoed en sociale huurwoningen geldt een ontheffing omdat dit als onrendabel vastgoed beschouwd wordt. Aangezien de bijdrage ziet op het resultaat van de private grondexploitatie wordt in de bijdrage verder niet gedifferentieerd tussen woningbouwsegmenten in de vrije sector. Vanuit de uitvoeringsagenda wonen wordt gestuurd op gemêleerde bouwplannen qua prijsklasse (goedkoop/middelduur/duur) en eigendom (koop/huur). Daarmee wordt verondersteld dat het verschil in draagkracht tussen private grondexploitaties in beperkte mate wordt bepaald door de opbrengstenkant van de private grondexploitatie.

Wel is het noodzakelijk om commerciële bouwplannen met verschillende functies met elkaar te vergelijken en daarom is gerekend met woningequivalenten: 1 woning staat hierbij gelijk aan 100 m2 bvo kantoorfunctie; 500 m2 bedrijventerrein of 100 m2 bvo overige commerciële voorzieningen:

Dit brengt het totaal van de omslagbasis op €187.765.552,-. De gemeente verwacht ongeveer 30% van dit bedrag te kunnen dekken met subsidies en overige bijdragen van derden en dit kan in mindering gebracht worden op de totale, bruto omslagbasis. Deze berekening resulteert in de definitieve netto omslagbasis van €131.435.886,-.

6.3 Omslagmethode Met de Leidse Ring Noord en Fietsstad wordt enerzijds getracht de bestaande stad aantrekkelijker te maken maar wordt ook geanticipeerd op een toenemende verstedelijking/verdichting vanwege nieuwe (bouw)projecten.

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

In het collegeakkoord wordt gestuurd op het realiseren van 8.500 nieuwbouwwoningen over de periode 2017 – 2030 om in de behoefte te voorzien. Per 2020 zijn er ca. 2.000 woningen gerealiseerd waarmee de resterende opgave 6.500 woningen is waarvan ca. 4.700 vrije sector woningen.

Pagina 17 van 23

Voor kantoren wordt in de regionale kantorenstrategie Holland Rijnland gestuurd op een toevoeging van 60.000 m2 bvo in de periode 2020 – 2030, en dit vertegenwoordigt 600 woningequivalenten. Voor bedrijven wordt in de bedrijventerreinenstrategie Leidse regio gestuurd op een toevoeging van 7,5 ha voor Leiden en dit vertegenwoordigt 150 woningbouwequivalenten. Bij overige commerciële voorzieningen is de behoefte minder concreet en/of is sprake van een vervangingsvraag. Daarom zijn voor overige commerciële voorzieningen geen equivalenten gerekend.

1

De bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen dient in verhouding te staan met de financiële draagkracht van de private bouwplanontwikkeling. Deze draagkracht wordt op het niveau van de grondexploitatie bepaald. Zo nodig wordt de afdracht verlaagd zodat het resultaat van de private grondexploitatie minimaal neutraal is. Voor de objectieve bepaling van de draagkracht wordt aangesloten bij de methode voor het bepalen van de financiële uitvoerbaarheid bij een bestemmingswijziging. 1

2

Sociale huurwoningen worden ontheven van bijdrage

3

Studentenwoning onder liberalisatiegrens worden ontheven van bijdrage

4

Maatschappelijke functies worden ontheven van bijdrage

5

Een korting van 25% op de bijdrage te verlenen voor de volgende

Het toedelen van verwachte bijdrage van de nieuwe stad over de woningequivalenten (€26.287.177,-/5.450) resulteert in een bijdrage van afgerond €4.800,- per woningequivalent.

categorieën betaalbare vrije sector woningen: - middeldure huurwoningen (2021: huurprijs van max.l € 1.000 per maand ) - koopwoningen met VON-prijs onder NHG-kostengrens (2021: €325.000,-)

Dit bedrag wordt gekoppeld aan de standaardbepaling over de bijdrage ruimtelijke ordening in de anterieure overeenkomst waarmee de bijdrage vanuit private initiatiefnemers wordt geborgd. Voor de bouwplannen waarbij de gemeente de initiatiefnemer is geldt dat een fondsafdracht vanuit de grondexploitatie op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) niet is toegestaan. De gemeentelijke bijdrage vindt -om die reden- via de algemene middelen plaats.

Er zijn situaties denkbaar het onredelijk en onbillijk is om een bijdrage te vragen, zelfs na toepassing van de spelregels. Aanvullend op de spelregels behoudt het college de mogelijkheid af te wijken van de beschreven werkwijze in dit hoofdstuk, als dit vanuit redelijkheid en billijkheid wordt vereist.

1

6.4 Spelregels Om de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen geen spelbreker te laten zijn in de programmatische beleidsdoelstellingen van de verstedelijkingsopgave worden de volgende spelregels gehanteerd:

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

In deze nota wordt met de term sociale huurwoning of sociale woningbouw bedoeld zelfstandige sociale huurwoningen, niet zijnde studentenwoningen. In de Woonvisie Leiden wordt het belang van de realisatie van voldoende sociale woningbouw uiteengezet. Onder een sociale huurwoning wordt verstaan een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In 2021 bedraagt deze €752,33 per maand. Woningen in de sociale huursector zijn primair bedoeld voor huishoudens met een inkomen onder de € 40.024,- per jaar.

Pagina 18 van 23

Voorbeeld spelregel 1: betaalbaarheid bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen In onderstaand voorbeeld verwerft een private initiatiefnemer bestaand vastgoed ten behoeve van een woningbouwontwikkeling. -De eerste afbeelding Situatie schetst 1: een situatie waarin de private businesscase voldoende opbrengstpotentie heeft om de grondexploitatiekosten inclusief verwervingskosten Situatie 2: Situatie 3: te kunnen dragen. -De tweede afbeelding schetst een situatie waarin de private businesscase voldoende opbrengstpotentie heeft om de grondexploitatiekosten inclusief verwervingskosten én de bijdrage De complexwaarde bij toekomstige bestemming woningbouw De complexwaarde bij toekomstige bestemming woningbouw De complexwaarde bij toekomstige bestemming woningbouw ruimtelijke ontwikkeling te kunnen dragen. (grondopbrengsten minus grondexploitatiekosten zoals bouw- (grondopbrengsten minus grondexploitatiekosten zoals bouw- en (grondopbrengsten minus grondexploitatiekosten zoals bouw- en derde afbeelding schetst een waarin dat de private onvoldoende opbrengstpotentie heeft om de grondexploitatiekosten inclusief verwervingskosten én ontwikkelingen) de bijdrage woonrijpmaken én de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen) woonrijpmaken én de bijdrage ruimtelijke en -De woonrijpmaken) bedraagt 120.

Ditsituatie is het bedrag een businesscase ruimtelijke ontwikkeling te kunnen dragen: Door de bijdrage zou er te weinig financiële ruimte overblijven om de benodigde verwervingen te doen. Spelregel 1 treedt in werking bij situatie 3 maximaal ontwikkelaar maximaal aan een vastgoedeigenaar kan betalen bedraagt 115. Dit is het bedrag dat een ontwikkelaar maximaal aan bedraagt 95. Dit is het bedrag dat een ontwikkelaar (zie volgende pagina voor het vervolg) een vastgoedeigenaar kan betalen om het benodigde eigendom te aan een vastgoedeigenaar kan betalen om het benodigde om het benodigde eigendom te verwerven. Aangezien de verwerven. Aangezien de waarde bij huidig gebruik 100 is, gaat de waarde bij huidig gebruik1:100 is, gaat de vastgoedeigenaar Voorbeeld spelregel betaalbaarheid bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (vervolg) vastgoedeigenaar akkoord. akkoord.

eigendom te verwerven. Aangezien de waarde bij huidig gebruik 100 is, gaat de vastgoedeigenaar niet akkoord.

In vergelijkbare situaties als situatie 3 waarin de private businesscase onvoldoende opbrengstpotentie heeft om de grondexploitatiekosten inclusief verwervingskosten én de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling te kunnen dragen treedt spelregel 1 in werking. In dat geval verlaagt de gemeente de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen zodanig dat weer sprake is van een minimaal neutrale businesscase.

Eindsituatie: De complexwaarde bij toekomstige bestemming woningbouw (grondopbrengsten minus grondexploitatiekosten zoals bouw- en woonrijpmaken én de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen) bedraagt 95 , maar na toepassing van de spelregel weer 100. Dit is het bedrag dat een ontwikkelaar maximaal aan een vastgoedeigenaar kan betalen om het benodigde eigendom te verwerven. Aangezien de waarde bij huidig gebruik 100 is, gaat de vastgoedeigenaar akkoord.

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 20 van 23

6.5 Werkwijze en betalingsmoment Bij indiening van een bouwplan wordt een eerste ruwe berekening van de gevraagde bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen behorende bij het bouwplan gemaakt. Voordat de anterieure overeenkomst wordt ondertekend vindt een definitieve doorrekening plaats. In de anterieure overeenkomst wordt een betalingsmoment van de bijdrage opgenomen, uiterlijk bij onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning.

6.6 Verantwoording en monitoring Middels het Financieel Perspectief Duurzame Stad wordt jaarlijks inzicht gegeven in het totaal van de dotaties vanuit de private initiatiefnemers en onttrekkingen ten behoeve van de beoogde investeringen. Het FPDS wordt als bijdrage bij de kaderbrief jaarlijks vastgesteld door de raad.

7 Financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen: thema’s en programma’s (2) De financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen bedoeld zijn voor concrete kwalitatieve verbeteringen van de fysieke leefomgeving zoals als de voornoemde aanpassingen van infrastructuur. Het kan ook gaan om thema’s die functioneel samenhangen met de bouwplannen zoals het zorgen voor een goede stikstofbalans. Dit hoofdstuk beschrijft de manier waarop de gemeente Leiden omgaat met financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen die te maken hebben met een thema of programma.

7.1 Wettelijke basis Het gaat hier om de mogelijkheid uit Wro art. 6.13.7 om langs publiekrechtelijke weg (exploitatieplan Wro art. 6.12.1) tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden. Bij kostenverhaal langs privaatrechtelijk spoor (overeenkomst Wro art. 6.24, lid 1) valt dit onder de volgende categorie: Financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. In de omgevingswet komt deze mogelijkheid om een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen te verlangen terug in artikel 13.22 en 13.23.

7.2 Reservering regeling RO thema of programma Met deze paragraaf wordt ruimte gereserveerd voor toekomstige regelingen voor financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen die te maken hebben met een thema of programma

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 22 van 23

8 Omgevingswet De inwerkingtreding van de omgevingswet per 1-1-2022 brengt enkele wijzigingen met zich mee welke gevolgen hebben voor de werkwijzen en regelingen in voorliggende nota kostenverhaal. Zo zal de introductie van het organische kostenverhaalsmodel zonder eindbeeld en tijdvak gevolgen hebben voor de beschreven werkwijze plankostenverhaal in hoofdstuk 4. Waar het kostenverhaal onder de Wro voor het ruimtelijk besluit dient te worden verzekerd zal het kostenverhaal in het organische model veelal bij de omgevingsvergunning geregeld worden. Ook biedt de verwerking van het amendement van Ronnes in de artikelen 13.22 en 13.23 gemeenten meer mogelijkheden in het verlangen van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. De gevolgen van de inwerkingtreding van de omgevingswet worden in de volgende actualisatie van de Nota Kostenverhaal meegenomen. Deze wijzigingen hebben geen gevolgen voor privaatrechtelijke overeenkomsten die voor bedoelde actualisatie zijn ondertekend.

Nota kostenverhaal gemeente Leiden

Pagina 23 van 23