210019 Bijlage 1 Afgifte verklaring van geen bedenkingen voor de uitgebreide omgevingsvergunningen Ypenburgbocht - Maredijk-locatie

Ypenburgbocht / Maredijk

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Bijlagen

2

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Bijlage 1

Zienswijzennota

3

ZIENSWIJZENNOTA OMGEVINGSVERGUNNING ‘Ypenburgbocht/Maredijk’

Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Kenmerken van het plan 3. Voorgeschiedenis 4. Behandeling zienswijzen 5. Vervolg omgevingsvergunningprocedure 6. Samenvatting en beantwoording zienswijzen 7. Ambtelijke wijzigingen

2

1. Inleiding De uitgebreide procedure om omgevingsvergunning voor de Ypenburgbocht voorziet in de ontwikkeling van 394 appartementen ten behoeve van studentenhuisvesting. De gemeente Leiden is voornemens medewerking te verlenen aan dit plan middels een uitgebreide Wabo-procedure (artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3). De planontwikkeling bevindt zich op een plek waar momenteel nog een bedrijfsbestemming op rust. Aanvrager wenst de braakliggende locatie te transformeren naar woningbouw. 2. Kenmerken van het plan Het plan bestaat uit het bouwen 394 appartementen. Het complex bestaat uit twee gebouwen die middels een loopbrug verbonden zijn met elkaar. Het gebouw heeft een gelaagde bouw- en nokhoogte van 12,58 meter aan de kant van de Haarlemmertrekvaart en 18,58 meter aan de kant van de Ypenburgbocht. Het meer noordelijke deel van het gebouw heeft een gelaagde bouw- en nokhoogte van 12,58 meter en 15,58 meter. 3. Voorgeschiedenis De ontwerp-omgevingsvergunning en de ontwerp-vvgb voor de Rijndijk 238A zijn op vrijdag 6 november 2020 vrijgegeven door de gemeenteraad en het college van B&W voor het indienen van zienswijzen. De inzagetermijn liep van 6 november tot 19 december 2020. Het plan was digitaal te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl 4. Behandeling zienswijzen De ingediende zienswijzen zijn in een kolom in paragraaf 6 weergegeven.

In de eerste kolom zijn ze samengevat. In de tweede kolom is de reactie van de gemeente opgenomen. De derde kolom geeft aan of de zienswijzen leiden tot aanpassingen aan de omgevingsvergunning. In totaal zijn in totaal 7 zienswijzen ontvangen. Alle zienswijzen zijn binnen de daarvoor gestelde termijn ingediend en zijn derhalve als ontvankelijk aangemerkt. De namen en adressen van de indieners van zienswijzen worden vanwege privacy redenen niet vermeld in de stukken die op internet worden gepubliceerd. 5. Vervolg omgevingsvergunningsprocedure De definitieve omgevingsvergunning, waarin de eventuele aanpassingen zijn verwerkt, wordt samen met deze zienswijzennota aan het college aangeboden. Wanneer het college instemt met de zienswijzennota en de omgevingsvergunning, worden beide documenten doorgestuurd naar de griffier van de commissie Stedelijke Ontwikkeling (SO). De raadscommissie behandelt de omgevingsvergunning tweemaal. Indieners van een zienswijze, die hun zienswijze mondeling bij de raadscommissie willen toelichten, krijgen daartoe de gelegenheid tijdens de eerste raadscommissievergadering. Bij een tweede vergadering wordt de omgevingsvergunning inhoudelijk behandeld en wordt een advies uitgebracht aan de gemeenteraad, om het plan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Tijdens de gemeenteraadsvergadering kunnen vervolgens nog moties en amendementen tegen het voorstel worden ingebracht door de raadsleden. Nadat de omgevingsvergunning door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt de omgevingsvergunning wederom voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd, de zogenaamde beroepstermijn. De omgevingsvergunning treedt in werking op de dag na afloop van de beroepstermijn, tenzij naast een beroepschrift ook een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In dat geval treedt de omgevingsvergunning pas in werking wanneer op het verzoek om voorlopige voorziening is beslist.

3

6. Samenvatting en beantwoording zienswijzen Samenvatting zienswijze 1

Reactie gemeente

Gevolgen voor besluit

Op 22 oktober 2020 is er een rapport trillingenonderzoek overlegd. Het is juist dat deze conclusies niet in de ruimtelijke onderbouwing zijn opgenomen. Gelet op de goede ruimtelijke ordening wordt de ruimtelijke onderbouwing aangepast, en worden de bevindingen uiteengezet in de ruimtelijke onderbouwing.

Er is een bijlage met het trillingenonderzoek bijgevoegd in de ruimtelijke onderbouwing.

Indiener 1 Met het beoogde plan worden er woningen dicht bij het spoor gebouwd. Indiener geeft hierbij aan dat trillinghinder voor toekomstige bewoners/gebruikers kan ontstaan als gevolg van treinverkeer. Vanuit de goede ruimtelijke ordening en de zorgvuldige voorbereiding van besluiten dient het aspect trillingen te worden afgewogen. Hierbij adviseert indiener de conclusies uit het trillingenonderzoek uitgebreid op te nemen in de Omgevingsvergunning.

In paragraaf 4.5.4 van de Toelichting van het ontwerp Omgevingsvergunning wordt aangegeven dat ‘door de hoge geluidsbelasting op de gevel dienen 40 studio’s als short-stay aangemerkt te worden. Dat betekent dat deze 40 studio’s niet langer dan 6 aaneengesloten maanden verhuurd mogen worden aan één persoon. Deze short stay appartementen zijn aangewezen in Aanwijzing short stay’. Voor indiener is het niet duidelijk op welke wijze geborgd wordt dat voldaan kan worden aan deze eis. Indiener verzoekt om meer informatie

2

Indiener 2

A

Indiener vraagt zich af of het nodig is om in deze tijd (corona) een complex te bouwen voor studenten nu iedereen online les volgt en thuis blijft wonen. Er dient volgens indiener gebouwd te worden voor de eigen Leidse bevolking.

Uit het rapport volgt dat er: a. Geen verhoogde kans (<1%) op toekomstige schade is aan de nieuw te bouwen gebouwen; Conform de geldende SBR-richtlijn deel B (hinder voor personen) zijn er gedurende de meetperiode geen overschrijdingen gemeten van de streefwaarden op basis van de trillingen afkomstig van het treinverkeer. Conform de richtlijn, en gezien de gemeten waarden, is de kans op hinder als gevolg van de trillingen van het treinverkeer aannemelijk klein. Short-stay wordt in Leiden uitgelegd als ‘de verhuur van zelfstandige, gestoffeerde en gemeubileerde woningen, die minimaal zijn voorzien van een eigen voordeur, keuken en badkamer, met dien verstande dat; 1. Short-stay woningen in lijn met de beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019 een minimaal gebruiksoppervlakte van 24m² hebben, en; 2. Short-stay woningen enkel door middel van (tijdelijke) huurovereenkomsten aangeboden mogen worden voor een periode van minimaal één maand tot en met maximaal 6 maanden

Geen.

In de vergunning wordt de voorwaardelijke verplichting dat de studio’s, zoals aangewezen in de bijlage ‘aanwijzing short-stay’ enkel verhuurd mogen worden met een campuscontract met een maximum van zes maanden. Hiermee wordt aannemelijk gemaakt dat voldaan gaat worden aan deze eis.

De gemeente Leiden bouwt niet alleen voor de Leidse bevolking, maar voor iedereen. Dus ook voor studenten. Leiden gaat uit van de woningbouwprognoses die door de Provincie Zuid-Holland gemaakt wordt. Daarin wordt geconcludeerd dat er nu, ook ondanks corona, een tekort is aan studentenhuisvesting. De verwachting is dat corona geen blijvende effecten heeft op studenten die op kamers

4

Geen.

wonen De gemeente Leiden staat voor een grote opgave om in een korte tijd voldoende woningen te bouwen. Het realiseren van 394 studentenappartementen draagt bij aan de regionale en lokale doelstelling om tot het jaar 2030 in totaal 2.700 extra studentenhuisvesting te realiseren. Daarnaast ligt het project binnen een locatie waar verdichting wenselijk is, en tevens wenselijk wordt bevonden door de Provincie. Namelijk rondom (H)OV-locaties, waar Leiden Centraal één van de belangrijkste is. B

Indiener geeft aan dat het woongenot, uitzicht, daglicht en zon wordt ontnomen. Daarbij daalt volgens indiener de woning in waarde.

De gemeente Leiden heeft een bezonningsstudie laten uitvoeren, dat tevens onderdeel is van het besluit. Uit deze bezonningsstudie volgt dat voor indiener er ten opzichte van de maximale bouwregels (12 meter) van het huidige bestemmingsplan, geen verslechtering plaats vindt.

Geen.

Daarnaast betreft de nieuwe bouwhoogte 12 meter aan de waterzijde en 19 meter aan de straatzijde. Hoewel dit hoger is, geeft dit gelet op de ligging van de woning van indiener weinig tot geen nadelige uitzicht nu al reeds 12 meter hoogte is toegestaan op basis van huidig bestemmingsplan. Daarnaast is de huidige planologische situatie een bedrijfsbestemming. Met de transformatie naar wonen is de gemeente van mening dat de waarde van de omliggende woningen niet daalt. Tot slot heeft indiener de mogelijkheid om een tegemoetkoming planschade aan te vragen zodra de omgevingsvergunning is verleend. Hier wordt een eventuele waardedaling van de woning ook getoetst. C

Indiener geeft aan het niet eens te zijn met het uiterlijk van het gebouw. Indiener ziet meer voor een karakteristieke bouw.

De gemeente vindt het jammer dat de indiener van de zienswijze het niet eens met het uiterlijk van het gebouw. Het plan is stedenbouwkundig en welstandelijk beoordeeld en akkoord bevonden.

Geen.

D

Indiener vraagt zich af of de fietsparkeerplaatsen en de afvalbakken intern worden gerealiseerd.

De volledige fietsparkeervraag (400 fietsparkeerplaatsen waarvan er 200 gereserveerd voor deelfietsen) wordt inpandig opgelost. De afvalbakken worden op eigen terrein in de buitenruimte (ondergronds) gerealiseerd.

Geen.

E

Indiener geeft aan dat zij bezwaren heeft tegen eventuele balkons en eventuele vlaggen, telefoonmasten brandtrappen, machinekamers op het dak.

Uit de bouwtekeningen, ook als bijlage beschikbaar bij de vergunning, volgt dat er geen balkons gerealiseerd worden. Daarnaast is het dak niet toegankelijk voor de bewoners van het complex. Er worden ook geen vlaggen of telefoonmasten op het dak geplaatst.

Geen.

5

Er worden geen machinekamers, maar wel LBK- installaties en zonnepanelen op het dak geplaatst. Dit is ook wettelijke geborgd in het Bouwbesluit omdat gebouwen voorzien dienen te worden van stroom en overige (vitale) functies, F

Tot slot geeft indiener aan dat zij graag met de gemeente een gesprek wil.

De gemeente Leiden heeft naar aanleiding van deze zienswijze een overleg met de indiener gehad.

Geen.

Samenvatting zienswijze

Reactie gemeente

Gevolgen voor besluit

De gemeente Leiden heeft een bezonningsstudie laten uitvoeren, dat tevens onderdeel is van het besluit. Uit deze bezonningsstudie volgt dat voor indiener er ten opzichte van de maximale bouwregels (12 meter) van het huidige bestemmingsplan, geen verslechtering plaats vindt m.b.t. schaduwvorming.

Er wordt gevelgroen aangebracht bij de uitvoering en bouw van het project, dit is verwerkt in de ruimtelijke onderbouwing.

3

Indiener 3

A

Indiener geeft aan dat door de komst van het gebouw er zicht verlies ontstaat en dat er schaduwvorming ontstaat en tevens het groene uitzicht verdwijnt.

Indiener geeft aan dat er zichtverlies ontstaat. De nieuwe bouwhoogte van 12 meter aan de waterzijde en 19 meter aan de straatzijde. Hoewel dit hoger is, geeft dit gelet op de ligging van de woning van indiener weinig tot geen nadelige uitzicht nu al reeds 12 meter hoogte is toegestaan op basis van huidig bestemmingsplan. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is besloten om verticaal groen te realiseren op de gevel aan de Haarlemmertrekvaart. Hierdoor wordt het voorheen bestaande groene uitzicht zoveel mogelijk teruggebracht. Tot slot heeft indiener de mogelijkheid om een tegemoetkoming planschade aan te vragen zodra de omgevingsvergunning is verleend. Hier wordt een eventuele waardedaling van de woning ook getoetst. B

Indiener vraagt zich af waarom het studentenwoningen moeten worden en geen ‘gewone’ appartementen.

De gemeente Leiden bouwt niet alleen voor de Leidse bevolking, maar voor iedereen. Dus ook voor studenten. Leiden gaat uit van de woningbouwprognoses die door de Provincie Zuid-Holland gemaakt wordt. Daarin wordt geconcludeerd dat er nu, ook ondanks corona, een tekort is aan studentenhuisvesting. De verwachting is dat corona geen blijvende effecten heeft op studenten die op kamers wonen De gemeente Leiden staat voor een grote opgave om in vraag en aanbod van woningen meer in evenwicht te krijgen. Op dit moment overstijgt de vraag het aanbod op alle soorten

6

Geen.

woonvormen. Het realiseren van 394 studentenappartementen draagt bij aan de regionale en lokale doelstelling om tot het jaar 2030 in totaal 2.700 extra studentenhuisvesting te realiseren. Daarnaast ligt het project binnen een locatie waar verdichting wenselijk is, en tevens wenselijk wordt bevonden door de Provincie, namelijk rondom (H)OV-locaties, waar Leiden Centraal één van de belangrijkste is. C

Indiener geeft aan dat er na de inspraak niks is veranderd aan het originele plan en dat het even hoog en versteend is gebleven.

Het klopt dat het plan na de bewonersavond qua hoogte en uitstraling niet is veranderd. Er is een grote vraag naar alle vormen van huisvesting, zo ook studentenwoningen. Sommige locaties in Leiden lenen zich voor meer hoogte en massa, zo ook de Stationsomgeving en de Schipholweg. Dit komt onder andere door de nabijheid van een (H)OV-locatie (Leiden CS).

Geen.

De hoogte en massa zijn passend binnen de stedenbouwkundige en welstandelijke kaders van dit gebied en passen binnen de ambities van de Schipholweg. Dit is ook zo vastgelegd in de gebiedsvisie Schipholweg.

D

Indiener vindt dat het complex niet past naar de monumentale villa en het daarnaast gelegen beeldbepalend pand.

Het project is bezien in zijn totaliteit, dus ook in relatie met de naastgelegen panden. De monumentale villa en het daarnaast gelegen beeldbepalende pand worden niet aangetast door de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente is van mening dat deze ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van het gebied.

Geen.

E

De indiener geeft aan dat de gevel van het complex aan de Haarlemmertrekvaart verticaal groen zou kunnen krijgen om het verlies aan zicht op bestaand groen te compenseren.

Voor uitzicht op groen wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze bij punt 3A.

Het realiseren van verticaal groen aan de zijde van de Haarlemmertrekvaart is opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing.

F

Indiener verwacht scheurvorming in de woning.

Er wordt een bouwkundige vooropname/ 0meting gedaan in een straal van 15 meter vanaf trilling veroorzakende werkzaamheden. Daarbuiten wordt ervan uitgegaan dat er geen schade door trillingen veroorzaakt wordt omdat er binnen de SBR-richtlijn rondom trillingen wordt gebleven. De gemeente Leiden gaat er in beginsel wel van uit dat er geen schade zal optreden.

Geen.

G

Volgens indiener is de ontheffing

De molenbiotoopontheffing is verleend voor het

Geen.

Naar aanleiding van deze zienswijze is besloten om verticaal groen te realiseren aan de gevel van de haarlemmertrekvaart op basis van het ‘triple B’ concept. Dit gevelgroen, tezamen met de groene inrichting op de kaderand, heeft als doel om een zo groen mogelijk aanzicht te creëren.

7

molenbiotoop van de Provincie Zuid-Holland niet correct om ervan uit te gaan dat sedum op het dak van de gebouwen het verlies van een diversiteit aan bomen, struweel en ander groen compenseert.

bouwen binnen de molenbiotoop, en ziet niet op het compenseren van groen in het projectgebied. Dat de Provincie Zuid-Holland kort door de bocht gaat met betrekking tot het aanbrengen van vervangend groen maakt niet dat de gehele ontheffing onjuist is. De ontheffing wordt niet bestreden op de uitgangspunten waarop de ontheffing is verleend.

H

Indiener geeft aan dat de ruimte tussen de monumentale villa en het studentencomplex als geluid versterkende doorgang werkt en eist een geluidswal.

Geluid beweegt zich niet net zoals wind in de richting met de minste weerstand. Indiener van de zienswijze woont aan de overzijde van de Haarlemmertrekvaart. Voor deze bewoners fungeert het gebouw juist als een geluidwerende muur, aangezien het overgrote deel van het huidige geluid vanuit de verkeersaders (Willem de Zwijgerlaan/ Oegstgeesterweg) nu weerkaatst wordt. De verwachting is dat de geluidsbelasting juist sterk afneemt voor de woningen aan de overzijde van de Haarlemmertrekvaart.

Geen.

I

De plek van de vuilcontainers dient voor aan de weg gesitueerd te worden volgens indiener, om overlast van vuilniswagens aan de achterkant te voorkomen.

De afvaloplossing dient op eigen terrein opgelost te worden. Daarbij dient deze toegankelijk te zijn voor afvalwagens. Doordat de voorzijde van het projectgebied grenst aan een openbare weg en een fiets- en wandelpad zou er een verkeersonveilige situatie ontstaan bij het legen van deze afvalcontainers op deze locatie. Daarom is er gekozen voor de huidige locatie.

Geen.

De vuilcontainers worden één keer per week geleegd. De overlast door vuilniswagens aan de achterkant is daardoor minimaal. Samenvatting zienswijzen

Reactie gemeente

Gevolgen voor besluit

Indiener geeft aan dat door de ontwikkeling de ecologische groenblauwe verbinding langs de Haarlemmertrekvaart van OudPoelgeest/Heempark naar het Singelpark aantast.

Voor bescherming van de groene structuren in de stad heeft de gemeente Leiden de Groene Hoofdstructuur vastgesteld. Het groen in deze gebieden van de Groene Hoofdstructuur geniet van een extra beschermde status. Daar valt de locatie Ypenburgbocht niet onder. De Ypenburgbocht is privaat gebied. Dat wil overigens niet zeggen dat het aanwezige groen niet waardevol is. Er wordt daarom gekeken om zoveel mogelijk groen, met een hoge ecologische waarde, terug te brengen in het projectgebied. Daarnaast zal de ontwikkeling zich moeten houden aan de Wet Natuurbescherming.

Geen.

Indiener geeft ook aan dat de aanwezige moerasbiotoop verdwijnt, ondanks dat is toegezegd door de gemeente deze te handhaven met natuurvriendelijke oevers.

De “moerasbiotoop” is ontstaan na de sloop van 2 woningen in 2015. Dit is geen natuurgebied maar het gevolg van vroegtijdig uitgevoerde werkzaamheden.

Geen.

4

Indiener 4, 5, 6 en 7

A

B

Al het groen op projectterrein is

8

restgroep/snipper groen door wildgroei. Dit is geen beschermd stuk groen geweest/geworden. De gemeente kan hieraan geen eisen ontlenen. Er dient op de locatie een grote sanering te worden uitgevoerd. Daardoor is het, naast de bebouwing, niet mogelijk dit groen te handhaven. Wel zal bij de inrichting van het terrein weer groen terugkomen. De 6 bomen die worden gerooid zullen worden gecompenseerd door circa 20 bomen. De groenstrook ten noorden van de locatie blijft gemeentegrond en behoud haar groene inrichting. In de huidige bestemming is er ca 1640m² groenbestemming, in voornamelijk ontoegankelijke bermstroken. In de nieuwe situatie komt er ca 1840m² groen terug welke meer geclusterd zal zijn voor een hoogwaardigere beleving Het uitgevoerde Flora en Fauna onderzoek (uit augustus/september 2017) is te beperkt en alleen gericht op de locatie Maredijk 175 terwijl het plangebied een veel groter oppervlakte bestrijkt.

Het bestaande flora en fauna-onderzoek, uit augustus 2017) zag alleen op de gronden van de ontwikkelaar. Daarom is er een aanvullende quickscan flora en fauna gedaan waarin ook de flora en fauna tussen het fietspad en de projectlocatie is meegenomen. De conclusie van dit aanvullend onderzoek is dat er geen belemmerende factoren in de groenstrook aanwezig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken

Het aanvullende flora en fauna-onderzoek is toegevoegd als bijlage (bijlage 18) in de ruimtelijke onderbouwing. Daarnaast is het omgevingsaspect ‘ecologie’ uit de ruimtelijke onderbouwing aangevuld met de nieuwe uitkomsten.

C

De Wet Natuurbescherming verbiedt het vernietigen van habitat en het opzettelijk verstoren van rustplaatsen van deze dieren. Er dient eerst een uitgebreid flora en fauna inventarisatie van het hele plangebied plaats te vinden voordat de habitat en daarmee rustplaatsen worden vernietigd.

Er is een ecologische QuickScan uitgevoerd door IDDS waarbij er is gekeken naar het plangebied en de eventuele impact op natura 2000 gebieden in de omgeving. Uit deze ecologische QuickScan kwam naar voren dat het niet waarschijnlijk is dat met de plannen vaste rust- en verblijfplaatsen of belangrijk leefgebied van beschermde soorten wordt aangetast. Een slaapplaats van kauwen is vanuit de Wet Natuurbescherming niet jaarrond beschermd. Er is dan ook geen vervolgonderzoek nodig naar de aanwezigheid van beschermde soorten. De Wet Natuurbescherming wordt ook niet overtreden, omdat er geen habitat en rustplaatsen van beschermde diersoorten wordt aangetast.

Geen.

D

Indiener geeft aan dat in de kastanjes langs de Haarlemmertrekvaart kauwen rusten op doortocht. Er dient daarom een uitgebreid flora- en fauna onderzoek in het hele plangebied plaats te vinden waarbij tevens een samenhang moet zijn met de naastgelegen groene gebieden.

Vooropgesteld moet worden dat de twee kastanjes bij het monument Ypenburgbocht 3 en de kastanje bij het perceel van de Ypenburgbocht 1, blijven staan. Daarbij gaat het flora- en faunaonderzoek altijd over de projectlocatie waar de veranderingen worden aangebracht.

Geen.

Uit de ecologische QuickScan volgt tevens dat de Wet natuurbescherming bescherming biedt aan alle in gebruik zijnde nesten en rustplaatsen van vogels. De nestbescherming geldt voor alle soorten gedurende het broedseizoen en voor

9

een beperkt aantal soorten jaarrond. Jaarrond beschermde soorten zijn niet aangetroffen. Iedere vogel is tijdens het broeden beschermd. Voor het broedseizoen geldt geen vaste periode, globaal wordt uitgegaan van half maart tot half augustus. Geadviseerd wordt het gebied voor het broedseizoen ongeschikt voor broedvogels te maken door, indien noodzakelijk, het groen te verwijderen. Indien de werkzaamheden starten binnen het broedseizoen, mogen deze pas uitgevoerd worden indien vooraf door een deskundig ecoloog is vastgesteld dat geen verstoring van broedvogels zal plaatsvinden. D

E

Het Oud-Hollandse karakter van de architectuur in de rijk monumentale stadsvilla en het daarnaast gelegen beeldbepalend pand moet volgens indiener worden voortgezet in de realisatie van de gebouwen voor studentenappartementen.

Het plan is stedenbouwkundig akkoord bevonden. Hierbij wordt tevens beoordeeld of het plan stedenbouwkundig past in de omgeving. Het plan is ook door de welstandscommissie getoetst en akkoord bevonden.

Geen.

De molenbiotoopregels moeten in acht worden genomen met de bouwhoogte van de gebouwen. Het sedum dak op de twee gebouwen is geen vervangend groen voor de bomen. Daar gaat de Provincie Zuid-Holland de fout in bij haar molenbiotoopontheffing.

De indiener heeft gelijk dat de regels voor de molenbiotoop van de molen de Herder en de Maredijkmolen overtreden worden. Daarom is door de provincie Zuid-Holland een molenbiotoopontheffing verleend voor de bouwhoogtes van het project.

Bomen hebben een meervoudige positieve invloed op de leefbaarheid. Zo hebben ze een verkoelende functie, vangen ze wind op, nemen fijnstof en CO2 op en verhogen de waarde van het onroerend goed. Dit soort effecten treden niet op doordat de bestaande bomen worden verwijderd.

De gemeente erkent dat bomen een meervoudige positieve invloed hebben op de leefbaarheid. Daarom worden er ook meerdere bomen terug geplant. De bestaande bomen en struiken zijn door jarenlange inactiviteit in dit gebied ontstaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet het gehele plangebied gesaneerd worden. Daarom kunnen de huidige bomen en struiken niet blijven staan. Er worden naar verwachting zes bomen gerooid, deze worden gecompenseerd door circa 14 nieuwe bomen en zes dakbomen. In totaal komt er circa 1840 vierkante meter aan groen terug ten opzichte van 1640 vierkante meter in de huidige situatie,

Geen.

Indiener stelt dat dit een zwaar vervuilde plek door uitstoot van fijnstof en stikstofdioxide is,

Het klopt dat de Willem de Zwijgerlaan en de Schipholweg een belangrijke verkeersader door Leiden is met veel gemotoriseerd verkeer. Het is

Geen.

Het gebied leent zich voor meer massa en hoogte vanwege de locatie rondom de (H)OVlocatie. Het aansluiten bij de aanwezige bebouwing is niet in lijn met de van de gemeente (en Provincie Zuid-Holland) voor dit gebied. Geen.

De molenbiotoopontheffing is verleend voor het bouwen binnen de molenbiotoop, niet voor het compenseren van groen in het projectgebied. De molenbiotoopontheffing wordt niet bestreden op de uitgangspunten waarop de ontheffing verleend is.

10

veroorzaakt door voorbijrazend gemotoriseerd verkeer op de drukste weg van Leiden dat op die plek niet voldoet aan de normen voor luchtkwaliteit. De geluidsoverlast is tevens ontoelaatbaar.

echter onjuist om te veronderstellen dat op de locatie Ypenburgbocht niet aan de luchtkwaliteitseisen wordt voldaan. De luchtkwaliteit in Leiden is in de afgelopen jaren verbeterd door het schoner worden van het verkeer en van stookinstallaties. Overal in Leiden wordt nu voldaan aan de wettelijke eisen voor de luchtkwaliteit (Europese normen). De luchtkwaliteit vormt daardoor geen belemmering voor de bouw van een appartementencomplex op deze locatie. De geluidbelasting is hoog maar niet ontoelaatbaar. Er wordt aan de wet voldaan. De berekende geluidbelasting van het wegverkeerslawaai bedraagt ten hoogste 62 dB vanwege de Oegstgeesterweg/Schipholweg en ten hoogste 57 dB vanwege de Schipholweg. De berekende geluidbelasting als gevolg van het railverkeerslawaai van de spoorbaan LeidenHaarlem v.v. is ten hoogste 67 dB. De ten hoogste toelaatbare waarde van de Wet geluidhinder (Wgh) van 63 dB voor het wegverkeerslawaai en van 68 dB van het Besluit geluidhinder (Bgs) voor railverkeerslawaai worden niet overschreden. Het plan zal dus aan alle wettelijke vereisten voldoen.

7. Ambtelijke wijzigingen •

•

•

Gedurende de zienwijzentermijn is gebleken dat er twee extra studio’s kunnen worden gerealiseerd zonder de bestaande hoogtes, massa en verschijningsvorm aan te passen. Dit is gebleken na een verdere bouwtechnische uitwerking. Er worden dus 394 studio’s (in plaats van 392) studio’s gerealiseerd. Tijdens deze zelfde bouwtechnische uitwerking is de inpandige parkeergarage aan de kant van de Haarlemmertrekvaart dichtgemaakt. Hierdoor is het niet meer mogelijk om de parkeergarage aan de kant van de Haarlemmertrekvaart te verlaten. Hierdoor is de inpandige parkeeroplossing aangepast en is er een volmeldsysteem ingebouwd. De bijlage ‘aanwijzing short-stay’ is vervangen voor een bijlage waarin de juiste studio’s zijn aangewezen op de afbeelding die verhuurd gaan worden als short-stay.

11

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Bijlage 2

Projectblad

15

LeidenMaredijk studentenhuisvesting 11 oktober 2019

locatie

stedenbouwkundige randvoorwaarden Stedenbouwkundige uitgangspunten consistent sinds 2002 • • • • •

7 meter afstand tot het water Waterzijde openbaar toegankelijk 4 lagen langs het water Oplopende massa i.v.m. molenbiotoop Parkeren CROW: studenten: 1 plaats per 10 eenheden

Eerder bouwplan woningbouw 2008 -2010 • •

Breed gedragen binnen gemeente Consensus met Commissie Ruimtelijke Kwaliteit

STEDENBOUWKUNDIG INRICHTINGSPLAN

MAAIVELD FIETSPARKEREN 28

SITUATIE (30/04/2019)

26 parkeerplekken

372 fietsen

dubbellaags fietsparkeren, 2 fietsen per 0,375 m

begane grond 52055

12440

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

51180

700

6000

26 pp 6.

700

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

2,5m x 5,13m

14.

2,5m x 5,13m

7.

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

11.

15.

5. 3.

16

16

16

16

16

16

16

16

8

8. 16

8

16

8

16

8

16

8

4

16

16

16

8

16

8

16

8

entrance

16

46800

372 fietsen 1.

8

8

11.

4.

52 app 12.

2.

9.

51180

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 11. 12. 14. 15.

GROUND FLOOR 1 : 400

Lobby hall / community living room Library / lounge Info desk / office Mail room Washing lounge Server / computer room Service room Bicycles Study Storage lockers Cleaning room Transformer room Technical room

Weena 723

Postbus 29137

TEL 010-4117180

www.kokon.nl

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

FAX 010-4117187

info@kokon.nl

W4813

Leiden - Maredijk

scale 1 : 400

Milestone / Niersman

1 verdieping e

A

B

51220

52045

E

E 5.

1.

D 46840

D 1.

2. / 3. 1.

5.

4. C 86 app 6. 1. 51220

B

1. 2. 3. 4. 5. 6.

A

Study Gym Terrace Void Storage lockers Cleaning room

1ST FLOOR 1 : 400

Weena 723

Postbus 29137

TEL 010-4117180

www.kokon.nl

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

FAX 010-4117187

info@kokon.nl

W4813

Leiden - Maredijk

scale 1 : 400

Milestone / Niersman

2 verdieping e

A

B 52045

12400

51220

E

E 4.

3.

D 46840

D 1.

2. 1.

4.

6. C 87 app 5. 1. 51220

B

1. 2. 3. 4. 5. 6.

A

Study Multi porpose hall Store room Storage lockers Cleaning room Void

2ND FLOOR 1 : 400

Weena 723

Postbus 29137

TEL 010-4117180

www.kokon.nl

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

FAX 010-4117187

info@kokon.nl

W4813

Leiden - Maredijk

scale 1 : 400

Milestone / Niersman

3 verdieping e

B 52045

A

12400

51220

E1 E

E

E1

2.

1.

D 46840

D

2. C 93 app 3. 1. 51220

B

1. 2. 3.

A

Study Storage lockers Cleaning room

3RD FLOOR 1 : 400

Weena 723

Postbus 29137

TEL 010-4117180

www.kokon.nl

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

FAX 010-4117187

info@kokon.nl

W4813

Leiden - Maredijk

scale 1 : 400

Milestone / Niersman

4 verdieping e

A

B 52095

12400

51220

E1

E1

6. 1.

D 46840

D

3.

48 app 4. 1. 51220

B

1. 2. 3. 4. 5. 6.

A

Study Storage lockers Cleaning room Roof terrace Ventilation units

4TH FLOOR 1 : 400

Weena 723

Postbus 29137

TEL 010-4117180

www.kokon.nl

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

FAX 010-4117187

info@kokon.nl

W4813

Leiden - Maredijk

scale 1 : 400

Milestone / Niersman

5 verdieping e

B

A

37200

2.

3. C 30 app 4. 1. 51220

B

1. 2. 3. 4.

A

Study Ventilation units Storage lockers Cleaning room

5TH FLOOR 1 : 400

Weena 723

Postbus 29137

TEL 010-4117180

www.kokon.nl

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

FAX 010-4117187

info@kokon.nl

W4813

Leiden - Maredijk

scale 1 : 400

Milestone / Niersman

dakaanzicht

12,58m + NAP

12,58m + NAP

15,58m + NAP

15,58m + NAP

18,58m + NAP

9,58m + NAP

18,58m + NAP

Weena 723

Postbus 29137

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

www.kokon.nl TEL 010-4117180

info@kokon.nl

4813 | 06-06-2018

Leiden - Maredijk

BOUWHOOGTES Niersman

scale 1 : 400

GROEN DAK

doorsneden 3000

3000 400

18000 +P (+18580 NAP) (+18180 NAP)

15000 +P (+15180 NAP) 12000 +P

3000 3000

6000 +P

3000

3000 +P

3000

(+12180 NAP)

9000 +P

0 +P

(+9180 NAP)

(+6180 NAP)

(+3180 NAP)

(+180 NAP) (-320 NAP)

SECTION A

3000 400

3000 400

1 : 400

18400 18000 +P +P

(+18580 NAP) (+18180 NAP)

15000 +P

3000

3000

12000 +P

3000

3000

9000 +P

3000

3000

(+15180 NAP)

6000 +P

(+12180 NAP)

SECTION C

1 : 400

1 : 400

3000

(+12180 NAP)

3000

(+9180 NAP)

6000 +P

(+6180 NAP)

(+6180 NAP)

3000

3000 +P

3000 +P

(+3180 NAP)

(+3180 NAP)

3500

40 +p 0.00+P (+180 NAP)

(+3180 NAP)

40 +p 400.00+P +p (+180 NAP) 500-P (-320 NAP)

9000 +P

(+9180 NAP)

6000 +P

3000 +P

12000 +P

(+12180 NAP)

9000 +P

Lobby

SECTION B

12000 +P

Vide

3000

terras

(+6180 NAP)

3500

Vide

3500

3000

(+9180 NAP)

40 +p 0.00+P (+180 NAP) (-320 NAP)

(-320 NAP)

SECTION E 1 : 400

scale 1 : 400

gevels buitenzijde

WEST FACADE 1:400

EAST FACADE 1:400

SOUTH FACADE

NORTH FACADE

1:400

1:400

Weena 723

Postbus 29137

Groothandelsgebouw ingang C3

3001GC Rotterdam

www.kokon.nl TEL 010-4117180

info@kokon.nl

4813 | 22-03-2019

Leiden - Maredijk

GEVELS | 1:200 scale 1 : 400 Milestone/Niersman

impressie, zuidwestzijde

impressie, westzijde

impressie, entreezijde

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Bijlage 3

Plancontour

35

LEGENDA !

!

!

!

!

!

PLANGEBIED !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

grens van de omgevingsvergunning

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

VERKLARING

!

!

!

!

2

!

!

!

!

0

°

BGT, oktober 2019 20

40

60

80

100 m

Omgevingsvergunning Ypenburgbocht / Maredijk Status

IDN.IMRO

Datum

Schaal

ontwerp 17-10-2019

NL.IMRO .0546.OV 00120-0201 1:1.000

Formaat A3

Bladnr

1 van 1

Leiden

Gemeente Leiden, Postbus 9100, 2300 PC Leiden

Clus ter St ede lijke O ntw ikke ling Te am Ru imtelij ke On tw ikkelin g

! !

!

! !

!

! ! !

!

!

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Bijlage 4

Besluit

37

Veursche III B.V. R. van der Post Postbus 119 2250 AC Voorschoten

Gemeente Leiden Bezoekadres Stadsbouwhuis Langegracht 72 Postadres Postbus 9100 2300 PC Leiden Telefoon 14 071 Contact www.leiden.nl/contactformulierbars Website www.leiden.nl/gemeente

Datum Ons Kenmerk Onderwerp

04-12-2019

Contactpersoon S.S. Chotkan

WABO 172809/3242941 OLO

Doorkiesnummer (071) 5165766

ontwerp omgevingsvergunning voor de activiteit “strijdig gebruik bestemmingsplan” voor het realiseren van studentenhuisvesting met 392 appartementen op het braakliggend terrein ter hoogte van de Ypenburgbocht Datum binnenkomst 10-10-2017

Geachte heer Van der Post, Op 10-10-2017 hebben wij uw aanvraag omgevingsvergunning ontvangen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor de activiteit “strijdig gebruik bestemmingsplan” voor het realiseren van studentenhuisvesting met 392 appartementen op het braakliggend terrein ter hoogte van de Ypenburgbocht. U ontvangt hierbij het ontwerpbesluit tot het verlenen van de door u gevraagde omgevingsvergunning. In het ontwerpbesluit is een aantal onderdelen cursief aangegeven en nog niet ingevuld, zoals bijvoorbeeld met betrekking tot eventuele zienswijzen. In het definitieve besluit worden deze onderdelen ingevuld en eventueel ingediende zienswijzen meegenomen. indienen van zienswijze Wanneer u zich niet met dit ontwerpbesluit kunt verenigen, kunt u binnen een termijn van zes weken na het ter inzage leggen van het besluit een zienswijze indienen bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden. De zienswijze moet worden ondertekend, en dient ten minste de volgende gegevens te bevatten:    

de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van het ontwerpbesluit waartegen de zienswijze is gericht; de gronden van de zienswijze.

U dient een kopie van het ontwerpbesluit bij te voegen. Wanneer u zich laat vertegenwoordigen, dient u een machtiging bij te voegen. Het correspondentieadres van het college is: postbus 9100, 2300 PC, Leiden.

ontwerp omgevingsvergunning uitgebreid-257b

Wij willen u erop wijzen dat alleen degene die door het verlenen van de uiteindelijke vergunning rechtstreeks in zijn belangen is getroffen, en tijdig een zienswijze tegen het ontwerpbesluit heeft ingediend, daartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen een termijn van zes weken na datum van verzending of uitreiking van het besluit beroep in kan stellen bij de Arrondissementsrechtbank, Sector Bestuursrecht, Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Meer informatie Voor informatie en vragen kunt u terecht bij S.S. Chotkan, (071) 5165766 of via het contactformulier van de gemeente Leiden: www.leiden.nl/contactformulierbars. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Leiden, namens dezen,

W.P.M. Mulder Teammanager Omgevingsvergunning Kopie aan

Kokon Architectuur & Stedenbouw bv, Postbus 29137, 3001 GC Rotterdam

ONTWERP

Omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) Burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden gezien het verzoek ingediend door: adres: postcode en woonplaats: ingekomen op: geregistreerd onder nummer

Veursche III B.V. Postbus 119 2250 AC Voorschoten 10-10-2017 Wabo 172809 / 3242941 OLO.

waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor het realiseren van studentenhuisvesting met 392 appartementen op het braakliggend terrein ter hoogte van de Ypenburgbocht. Deze aanvraag bestaat uit de volgende activiteit:  het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo. Het plan heeft betrekking op de bouw van een studentenhuisvesting met 392 appartementen, waarvan er, ingevolge het Besluit hogere waarde d.d.., 40 verhuurd zullen worden als short-stay appartementen (maximale huurperiode 6 maanden aaneengesloten, met name ten behoeve van buitenlandse studenten). overwegende: De Wabo biedt in artikel 2.7 de mogelijkheid om voorafgaand aan en los van de overige nog aan te vragen (onlosmakelijke) activiteiten een vergunning aan te vragen voor enkel de activiteit “het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan”. Gezien het feit dat de aanvrager heeft aangegeven dat deze aanvraag uitsluitend betrekking op de activiteit “het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan” ten behoeve van de bouw van een studentenhuisvesting ter hoogte van de Ypenburgbocht, wordt de aanvraag gezien als een verzoek zoals bedoeld in artikel 2.7 van de Wabo.

ten aanzien van de procedure De aanvraag tot omgevingsvergunning is op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt, waarbij is medegedeeld dat deze vanaf 19-10-2017 gedurende twee weken kan worden ingezien. Na bekendmaking zijn geen reacties binnengekomen. In artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) staat dat afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht onder andere van toepassing is op de voorbereiding van de beschikking op de aanvraag om een omgevingsvergunning, indien de aanvraag geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op een activiteit voor het wijzigen van een rijksmonument.

ontwerp omgevingsvergunning uitgebreid-257b

De aanvraag en de ontwerpbeschikking met bijbehorende stukken zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht met ingang van … voor de duur van 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn zijn de volgende / geen zienswijzen en / of adviezen op de ontwerpbeschikking ingediend: adviezen  . zienswijzen naam

adres

de zienswijze heeft betrekking op de volgende activiteiten:

Voor de beantwoording van de zienswijzen en / of een reactie of de adviezen verwijzen wij naar de achter dit besluit gevoegde zienswijzennota, die hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. of Voor de beantwoording van de zienswijzen en / of een reactie op de adviezen verwijzen wij naar de activiteit verderop in dit besluit waarop betreffende zienswijze en / of advies betrekking heeft. bestemmingsplan Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of regels die zijn gesteld op grond van artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ter plaatse is het bestemmingsplan “Leiden Schuttersveld” (met bestemmingen “Bedrijf”, “Wonen”, dubbelbestemming “Waarde Archeologie 5” en gebiedsaanduiding “VrijwaringszoneMolenbiotoop”) en het bestemmingsplan “Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening” van kracht. De activiteit bouwen is in strijd is met het bestemmingsplan “Leiden Schuttersveld” om de volgende redenen:  Binnen de bedrijfsbestemming is de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in strijd met de enkelbestemming bedrijf. Er worden namelijk woningen gerealiseerd.

Daarnaast wordt de maximale toegestane bouw- en goothoogte overschreden met een maximum van 6,4 meter.  Het voorliggende plan is tevens in strijd met de Algemene aanduidingsregels (artikel 22). In dit artikel, onder lid 1, sub 1 staat dat binnen een straal van 100 tot 400 meter, de maximale hoogte van de bebouwing en beplanting niet hoger mag zijn dan 1/30ste van de afstand tussen het bouwwerk en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van het onderste punt van de verticaal staande wiek. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is in strijd met zowel de molenbiotoop regels van de Marendijkmolen en de Molen de Herder.

Uw aanvraag wordt mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 1 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking. In het bestemmingsplan zijn geen toereikende afwijkingsmogelijkheden opgenomen om het plan mogelijk te maken.

Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 2 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend voor in het Besluit omgevingsrecht (Bor) aangewezen gevallen. Uw project betreft geen geval als bedoeld in het Bor, bijlage II, hoofdstuk IV, artikel 4. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Wij zijn van oordeel dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Hierbij is het van belang dat de Provincie Zuid- Holland (PZH) op d.d. heeft verklaard in te stemmen voor wat betreft de molenbiotoop. Hiermee is er sprake van een goede ruimtelijke onderbouwing (NL.IMRO.0546.OV00120). De vorengenoemde ruimtelijke onderbouwing is als bijlage bij dit besluit gevoegd en maakt daarvan deel uit. De gemeenteraad heeft bij besluit van xx-xx-xxxx (RV xx.xxxx) de verklaring van geen bedenkingen afgegeven. Wij zijn van oordeel dat de vergunning kan worden verleend voor deze activiteit onder het stellen van voorwaarden. Deze voorwaarden zijn verderop opgenomen bij het definitieve “BESLUIT”.

BESLUIT Burgemeester en wethouders besluiten: de omgevingsvergunning te verlenen voor het project “het realiseren van studentenhuisvesting met 392 appartementen op het braakliggend terrein ter hoogte van de Ypenburgbocht. Dit besluit betreft de volgende activiteit:  Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo. aan deze vergunning de volgende voorwaarden te verbinden:  Van de 392 studentenappartementen dienen 352 appartementen verhuurd te worden via een campuscontract. De overige 40 appartementen dienen (overeenkomstig het Besluit hogere





waarde d.d…) als short-stay (maximale huurperiode 6 maanden aaneengesloten) verhuurd te worden. In de sloop/bouwfase moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld in relatie tot gebruik verlichting. Een deskundige op het gebied van vleermuizen ziet erop dat de verlichting op de bouwplaats geen negatieve externe werking heeft om de omgeving van het plangebied. Het aanlichten en verlichten van de nieuwbouw moet afgestemd worden met een deskundige op gebied van vleermuizen om een negatieve externe werking op de mogelijke vliegroute te voorkomen.

mededelingen  authentiek adres De vergunning wordt verleend voor het authentieke adres Ypenburgbocht. bijgevoegde documenten De volgende toegevoegde gewaarmerkte stukken maken deel uit van de vergunning:  boekje met foto's en tekeningen 3242941_1507560968229_4813-Leiden-MaredijkVO_20171004_emailBB171017.pdf ingediend op 10-10-2017.  materiaal- en kleurenlijst 3242941_1507561049298_4813_kleurmateriaallijst_20171004BB171017.pdf ingediend op 1010-2017.  machtiging 3242941_1507561167432_machtigingBB171030.pdf ingediend op 10-10-2017  rapport milieukundig bodemonderzoek 3242941_1507561360132_1706K538_rap_milieukundig_bodemonderzBB180712.pdf ingediend op 10-10-2017.  archeologisch advies 3242941_1507562092663_Adviesmaredijk_MR_2017_02_27BB171229.pdf ingediend op 1010-2017.  rapport betreffende verkennend asbestonderzoek 3242941_1507562158222_1706K538_rapportage_asbestonderzoek_MAredijk_163_te_Leiden BB191015.pdf ingediend op 10-10-2017.  rapport Peutz molenbiotoop 3242941_1507562267512_080908_RAP_Peutz_molenbiotoopBB171229.pdf ingediend op 1010-2017.  memo Peutz molenbiotoop 3242941_1507562334956_160404_MEM_Peutz_molenbiotoop_WM_15534-1NOBB191015.pdf ingediend op 10-10-2017.  OLO 3242941_1507627918146_papierenformulier.pdf ingediend op 10-10-2017.  mailwisseling01 mailwisseling01BB171020.pdf ingediend op 17-10-2017.

 mailwisseling02 mailwisseling02BB171020.pdf ingediend op 17-10-2017.  bezonningsstudie 3242941_1511516580668_4813-Leiden-Maredijk-VOZONNESTUDIE_20171116_mailBB171124.pdf ingediend op 24-11-2017.  aanvraagformulier aangepast 3242941_1511516769194_4813_strijd_regels_ruimtelijke_ordening_aangepast_20171124BB1 71124.pdf ingediend op 24-11-2017.

 Situatietekening 4813-Leiden-Maredijk-VO-SITUATIE 1op500 _20171129BB191015.pdf ingediend op 29-11-2017.  begeleinden schrijven 3242941_1513864185816_begeleidend_emailBB180117.pdf ingediend op 21-12-2017.  situatie tekening 3242941_1513865228073_20160421_4813_Leiden_Maredijk_STEDENBOUWBB191015.PDF ingediend op 21-12-2017.  bestaande situatie 3242941_1513865466019_20160314_4813-Leiden-MaredijkBestaande_situatieBB191015.pdf ingediend op 21-12-2017.  plattegrond oude-nieuwe situatie 3242941_1513865897793_20171221Oude_Nieuwe_situatieBB180704.pdf ingediend op 21-122017.  situatie tekening oud en nieuw 3242941_1513865953475_20160314Oude_voorstel_Nieuwe_voorstelBB180530.pdf ingediend op 21-12-2017.  tekeningenboekje 3242941_1527867122174_4813-Leiden-MaredijkVO_20180601BB191015.pdf ingediend op 01-06-2018  tekeningboekje 3242941_1528989668716_4813-Leiden-Maredijk-VO_2018-06-12-emailBB180704.pdf ingediend op 14-06-2018.  situatietekening 3242941_1528989798838_2018-0612_495002_Ypenburgbocht_Leiden_schets_met_tekst_XSBB191015.pdf ingediend op 14-062018.  situatietekening 3242941_1529313987898_4813-Leiden-MaredijkSTEDENBOUWKUNDIGE_ONTWERP_20180618BB191015.pdf ingediend op 18-06-2018  tekeningenboekje en foto's 3242941_1532698831700_4813-Leiden-Maredijk-VO_2018-0727_emailBB191015.pdf ingediend op 27-07-2018.

 situatietekening 3242941_1532698898341_4813-Leiden-MaredijkSTEDENBOUWKUNDIGE_ONTWERP_20180727BB191015.pdf ingediend op 27-07-2018.  rapportage milieukunding bodemonderzoek 3242941_1530001352097_1801L153_rapportage_milieukundig_bodemonderzoek_Maredijk_Y penburgbocht_te_LeidenBB191015.pdf ingediend op 21-08-2018.  rapportage ecologie 3242941_1542965393297_1706K538_rapportage_ecologie_Maredijk_te_Leiden_1BB191015.p df ingediend op 23-11-2018.  akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai 3242941_1542979305834_151692_181121_AdB_akoestisch_onderzoek_Maredijk_actualisatie BB191015.pdf ingediend op 23-11-2018.  aangepaste concept Ruimtelijke onderbouwing concept Ruimtelijke ordeningBB191111.pdf. inwerkingtreding Deze vergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de termijn van 6 weken, gerekend vanaf de dag na die waarop dit besluit ter inzage is gelegd. Indien tijdens genoemde termijn van 6 weken bij de rechtbank een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend, dan treedt deze beschikking niet eerder in werking dan nadat op het verzoekschrift is beslist.

beroepsclausule Wie door het verlenen van deze vergunning rechtstreeks in zijn belangen is getroffen, en tijdig zienswijzen tegen het ontwerpbesluit heeft gemaakt, kan daartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen een termijn van 6 weken na de dag waarop dit besluit ter inzage is gelegd beroep instellen bij de rechtbank, Sector Bestuursrecht, postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Indien onverwijlde spoed - gelet op de betrokken belangen - het vereist, kunt u ook de Voorzieningenrechter van de rechtbank in Den Haag verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen. Op dit besluit is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dit betekent dat de belanghebbende in het beroepschrift moet aangeven welke beroepsgronden hij aanvoert tegen het besluit. Na afloop van de termijn van zes weken kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Vermeld in het beroepschrift dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Leiden, Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Leiden, namens dezen,

W.P.M. Mulder Teammanager Omgevingsvergunning

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Bijlage 5

Verklaring van geen bedenkingen

46

Verklaring van geen bedenkingen inzake de verlening van de omgevingsvergunning ‘Ypenburgbocht/Maredijklocatie’

De raad van de gemeente Leiden; Gezien  constaterende dat er een aanvraag om uitgebreide omgevingsvergunning is binnengekomen voor de locatie ‘Ypenburgbocht/Maredijk’ (BV 172809) ten behoeve van het slopen van de bestaande bebouwing en het nieuw bouwen van een studentencomplex met 394 gemeubileerde appartementen voor studenten en/of expats.  het voorstel van burgemeester en wethouders (BW XXXXX) t.a.v. de verlening van de omgevingsvergunning

Overwegende dat  de omgevingsvergunning ‘Ypenburgbocht/Maredijk-locatie’ (BV 172809) met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. BESLUIT 1. Een verklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van de realisatie van het bouwplan ‘Ypenburgbocht/Maredijk-locatie’ (BV 172809)

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van XX-XX-XXXX De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

48

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 10 oktober 2017 is een aanvraag omgevingsvergunning (uitgebreide Wabo-procedure) binnengekomen bij de gemeente Leiden. Het plan ziet op het realiseren van 394 gemeubileerde studentenappartementen, waarvan veertig appartementen als short-stay aangewezen worden. Ondergeschikt aan deze studentenappartementen wordt er een inpandige sportruimte gerealiseerd en een multifunctionele hal waar men elkaar kan ontmoeten maar ook studeren. Dit bouwplan is in strijd met de regels uit het vigerende bestemmingsplan 'Leiden Schuttersveld e.o.'. Hierdoor moet het plan gezien worden als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo). Voorliggend project valt binnen de Crisis- en herstelwet (Chw). Om af te kunnen wijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het bouwplan getuigt van een goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om mee te werken aan deze aanvraag. Voorliggende rapportage vormt de ruimtelijke onderbouwing.

1.2

Begrenzing projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan het uiteinde van de Schipholweg, tussen Ypenburgbocht en de Haarlemmertrekvaart. De plancontouren behorend bij het projectgebied lopen om de kadastrale percelen; L1797, L1823, L1886, L1986, L1931, L1932 en een deel van L2461. Het projectgebied ligt in de buurt 'Stationskwartier'.

49

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan

Vastgesteld

Raad van State

Leiden Schuttersveld e.o.

30 mei 2013

24 december 2013

Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

31 mei 2018

31 mei 2018

Het projectgebied is gelegen op de gronden met de enkelbestemming 'Bedrijf' (artikel 3) en 'Wonen' (artikel 14) met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 5'. De maximum bouwen goothoogte binnen de bedrijfsbestemming betreffen beiden 12 meter. Het gebied heeft tevens de gebiedsaanduiding vrijwaringszone - molenbiotoop (artikel 22)

50

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Daar waar toegangswegen en parkeerplaatsen gesitueerd worden vigeert deels de enkelbestemming 'Wonen' (artikel 14) met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 5' met tevens een gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop'. Binnen de bedrijfsbestemming is de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling in strijd met de enkelbestemming bedrijf. Er worden namelijk woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt de maximale toegestane bouw- en goothoogte overschreden met een maximum van 6,4 meter. Het voorliggende plan is tevens in strijd met de Algemene aanduidingsregels (artikel 22). In dit artikel, onder lid 1, sub 1 staat dat binnen een straal van 100 tot 400 meter, de maximale hoogte van de bebouwing en beplanting niet hoger mag zijn dan 1/30ste van de afstand tussen het bouwwerk en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van het onderste punt van de verticaal staande wiek. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is in strijd met zowel de molenbiotoop regels van de Marendijkmolen en de Molen de Herder. Met het realiseren van het bouwplan worden de criteria zoals genoemd in artikel 17, sub 3, onder a, overschreden (dubbelbestemming 'waarde - archeologie 5')

Figuur 1: uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan

51

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

52

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van de omgevingsvergunning

Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied is gelegen op de hoek van de Schipholweg, tussen de Ypenburgbocht en de Haarlemmertrekvaart. Dit projectgebied ligt formeel gezien in de buurt Stationskwartier, en grenst direct aan de buurt Groenoord. Op het moment van schrijven betreft het projectgebied een bedrijventerrein, met nog één leegstaand bedrijfspand. Grenzend aan het projectgebied is een kantoorpand gesitueerd van ReelMetrics B.V. Ten oosten van ReelMetrics B.V. zit een studentenhuis gevestigd.

figuur 2: uitsnede projectgebied

2.2

Beschrijving van het project

Het project betreft 394 gemeubileerde studentenappartementen. Deze studentenappartementen worden enkel verhuurd tegen het bewijs van een campuscontract. Dit is een voorwaarde die wordt opgelegd bij de contract ondertekening. Het zijn twee gebouwen die middels een loopbrug verbonden zijn met elkaar. Het gebouw heeft een gelaagde bouw- en nokhoogte van 12,58 meter aan de kant van de Haarlemmertrekvaart en 18,58 meter aan de kant van de Ypenburgbocht. Het meer noordelijke deel van het gebouw heeft een gelaagde bouw- en nokhoogte van 12,58 meter en 15,58 meter. Alle hoogtematen zijn aangegeven op figuur 3.

53

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

figuur 3: hoogtematen ontwerp De bouwblokken zijn gekoppeld door middel van een loopbrug. In deze loopbrug zijn enkele gemeenschappelijke voorzieningen opgenomen. Het zuidelijke blok heeft binnenhof en is carrévormig. Het noordelijke blok heeft een L vorm, waar op de begane grond ruimte is voor het overgrote deel van het autoparkeren. Tussen de bouwvolumes zit een onderdoorgang en langs het appartementencomplex loopt een doorgaand fietspad met trottoir. Aan de noordzijde wordt is een in- en uitrit gerealiseerd. Hier wordt ook op aanraden van de gemeente een

figuur 4: situatietekening nieuw

2.2.1

Vergroening

Het plan kent twee niveaus aan groen, de buitenruimte op maaiveldniveau en groene daken in combinatie met zonnepanelen. De buitenruimte op maaiveldniveau kent een binnentuin (een besloten gemeenschappelijke buitenruimte) en een buitenruimte rondom het gebouw. Het dakvlak van de studentenhuisvesting wordt ingericht als groen dak in combinatie met zonnepanelen. Uitgangspunt hierbij is sedum begroeiing met daaronder water vertragende matten. De groene daken zijn niet toegankelijk en dienen voornamelijk als 'zichtgroen' voor de studio's op de bovenste etages. Daarnaast wordt er gevelgroen gerealiseerd op de gevel aan de kant van de Haarlemmertrekvaart.

54

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

2.2.2

Sociale huur

Huisvesting van studenten wordt niet gezien als sociale huur. Studentenhuisvesting worden als een op zichzelf staande categorie gezien in de woningbehoefte. De 394 gemeubileerde studio's gerealiseerd voor studenten en expats dragen bij aan de gezamenlijke doelstelling van de hogeschool Leiden, het LUMC, de universiteit Leiden en de gemeente Leiden om in 2024 circa 2.700 extra woningen voor studenten te hebben gerealiseerd. Deze behoefte is ook bepaalt in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland. Short Stay Veertig van de 394 studio's worden als Short Stay aangemerkt. Daar mogen de studenten of expats niet langer dan zes achtereenvolgende maanden blijven wonen.

2.2.3

Verduurzaming

Met dit project wordt invulling gegeven aan de greendeal 'Duurzaamste kilometer van Nederland' en de Gebiedsvisie Schopholweg, waar deze locatie een onderdeel van is. De belangrijkste maatregel is besparing. In deze ontwikkeling worden water- en energiebesparende concepten gehanteerd, met onder andere LED-verlichting, automatische energiebesparende schakelaars in de appartementen en een efficiënt verwarmingssysteem. Het complex wordt ook 'gasloos' gebouwd. Naast deze maatregelen wordt ingezet op de volgende maatregelen, verdeeld over 6 casussen vanuit de 'Duurzaamste Kilometer van Nederland'; Slimme warmte en koude De nieuw te bouwen studentenhuisvesting wordt voorzien van een eigen warmtepompinstallatie, waarbij zowel de warmte (LTV) als het tapwater centraal wordt bereid. De installatie zal nog verder worden geëngineerd, maar zal in hoofdzaak bestaan uit een aantal modulerende warmtepompen die vanuit een centrale techniekruimte de energie (warmte) naar de decentrale afnemers voert. Schone mobiliteit delen Om alvast in te spelen op de veranderende wereld van de mobiliteit worden er 200 deelfietsen voor de bewoners aangeboden. Deze fietsen kunnen centraal worden gereserveerd en over het gebruik worden huisregels opgesteld. Voor de fietsen is een overdekte fietsenstalling. Daarnaast wordt er ook voorzien in oplaadpunten voor E-bikes.

Daarnaast worden een aantal autoparkeerplekken uitgevoerd met een oplaadstation. Verder worden er voorbereidingen getroffen om op een later stadium meer parkeerplaatsen van oplaadstations te voorzien. Afval bestaat niet Bij de bouw en inrichting van dit studentencomplex zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van een duurzame bouwwijze en duurzame producten. Hiervoor worden de milieuclassificaties van Nibe (www.nibe.info) gehanteerd. Bij de herinrichting van de kadewand, wordt een deel hergebruikt. Na gebruikname wordt het afval gescheiden. Containers voor glas, organisch afval, plastic flessen, papier en gewoon restafval, zullen allen aangeboden worden. Divers groen Zie paragraaf 2.2.1. Zonne-energie voor iedereen Op de daken worden circa 450 tot 480 zonnepanelen gelegd (met een geschatte

55

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

jaaropbrengst van 130 mWh). Door deze zonnepanelen wordt voorzien in (een gedeelte) eigen opwekking van energie. Droge voeten Door de aanleg van groene daken, met sedum begroeiing met daaronder een water vertragende mat, kan het regenwater gebufferd en vertraagd afgevoerd worden naar het naastgelegen oppervlaktewater. De hemelwaterafvoeren krijgen ook een direct lozingspunt op het naastgelegen oppervlaktewater.

56

Ruimtelijke Onderbouwing Ypenburgbocht / Maredijk

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.1.1 Beleidskader Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten Met het opstellen van onderhavige omgevingsvergunning is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de verlening van deze omgevingsvergunning niet in de weg.

3.1.2

Duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Beleidskader In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende. Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.