210007 Bijlage 1 Nota van beantwoording Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021’

Nota van beantwoording concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 Inleiding Op 6 oktober 2020 heeft het College van B&W de concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 vastgesteld voor de inspraak (BW 20.0470). De inspraakperiode liep van 16 oktober t/m 26 november 2020. Deze verordening is een verdere uitwerking van een onderdeel van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 (RV 19.0104): de spelregels rondom sociale en middeldure huur. Het doel van deze spelregels is dat er voldoende sociale en middeldure huurwoningen worden gebouwd en voor langere tijd worden behouden. Met het vaststellen van de verordening wil de gemeente Leiden deze spelregels borgen. De inhoud van de spelregels verandert daarmee niet, deze blijft zoals reeds in de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 door de gemeenteraad is vastgesteld. Voor het opstellen van de woonvisie en bijbehorende uitvoeringsagenda is de gemeente destijds in gesprek gegaan met betrokkenen uit de stad door de ‘Middag van het Wonen’ (15 april 2019) te organiseren. Tijdens deze middag zijn de hoofdlijnen van de concept-woonvisie en de conceptuitvoeringsagenda toegelicht aan totaal 90 vertegenwoordigers van woningcorporaties, huurdersorganisaties, zorg- en welzijnsinstellingen, ontwikkelaars, beleggers, wijkverenigingen, buurgemeenten en andere stakeholders.

Vervolgens is tijdens deze middag in rondetafelgesprekken gediscussieerd over de belangrijkste dilemma’s en discussiepunten rondom het thema wonen, waaronder ook de spelregels voor sociale en middeldure huur. Omdat de Doelgroepenverordening een uitwerking is van deze spelregels vormt de input die destijds is opgehaald ook de basis voor de Doelgroepenverordening. Er is daarom voor gekozen om niet een apart participatietraject te organiseren voor het opstellen van de Doelgroepenverordening. Alle genodigden voor de ‘Middag van het Wonen’ en andere, bij ons bekende, geïnteresseerde partijen zijn actief geïnformeerd over de inspraakprocedure. Reacties Schriftelijk zijn in totaal 5 inspraakreacties ingediend. Wij hebben een reactie ontvangen van: 1. inwoner; 2. marktpartij 3. bewonersvereniging; 4. drie huurdersverenigingen (één gezamenlijke reactie); 5. drie woningcorporaties (één gezamenlijke reactie) Het college heeft veel waardering voor alle mensen die de moeite hebben genomen hun zienswijze op papier te zetten en ons toe te sturen. Het college hecht eraan dit vooraf te benadrukken, omdat soms de omvang van haar reactie op de inspraakreacties korter is dan de inspraakreactie zelf. Bijvoorbeeld doordat een reactie vooral een ondersteuning van het beleid is of omdat een reactie zeer gedetailleerd is.

Het college merkt daarnaast op dat deze inspraakronde door een aantal partijen is aangegrepen om de inhoud van de spelregels voor sociale en middeldure huur ter discussie te stellen. Echter, deze spelregels zijn kort geleden, met de vaststelling van de woonvisie en uitvoeringsagenda nog vastgesteld door de gemeenteraad. Het college ziet dan ook geen aanleiding om de inhoud van deze regels opnieuw ter discussie te stellen. In de beantwoording wordt daarom ook meermaals verwezen naar de reeds vastgestelde Woonvisie en Uitvoeringsagenda.

Procedure Het college stelt zijn antwoord op de inspraakreacties met een B&W-besluit vast en legt de gewijzigde Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 vervolgens ter vaststelling aan de gemeenteraad voor.

Ingekomen reactie (betreft in sommige gevallen een samenvatting)

Reactie van het College

Gevolgen voor de concept verordening

1

Ik mis bejaarden als doelgroep. Ik ben 86 en moeilijk ter been. Ik zou graag willen dat er inde profburgwijk geschikte woningen gebouwd worden.

N.v.t.

2a

Naast de regels in de huurwet merken wij dat er van overheidswege steeds ingrijpender wordt gereguleerd , te denken valt aan de verhuurdersheffing, het woningwaarderingsstelsel en recentelijk verhoging overdrachtsbelasting. Zoals reeds ook door onze brancheverenigingen (Vastgoedbelang/IVBN) aangegeven komt door deze regelgeving het investeringsklimaat onder druk te staan. (….)

In een Doelgroepenverordening kunnen regels worden opgesteld over woning categorieën die in een bestemmingsplan kunnen worden opgenomen. Volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan dit voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De categorie ouderen woning is dus niet een categorie die we in het bestemmingsplan kunnen vastleggen en daardoor ook niet in de Doelgroepenverordening. Daarbij is het wel goed om te benoemen dat wij in ons woonbeleid zeker aandacht hebben voor ouderen. Zo worden ouderen als specifieke aandachtgroep benoemd in de Woonvisie Leiden 2020-2030 en bijbehorende Uitvoeringsagenda (hoofdstuk 3). Van de woningen die nieuw gebouwd worden, wordt 85% een levensloopbestendig appartement. Daarnaast wordt per wijk een onderzoek uitgevoerd wat er nodig is om de wijk geschikt(er) te maken voor ouderen. Het vaststellen van een Doelgroepenverordening is een uitwerking van de spelregels die de gemeenteraad in november 2019 met de Uitvoeringsagenda 2020-2023 reeds heeft vastgelegd. Voor het opstellen van de woonvisie en bijbehorende uitvoeringsagenda is het college in gesprek gegaan met betrokkenen uit de stad tijdens de ‘Middag van het Wonen’ (15 april 2019). De gemeente is mede op basis van deze gesprekken tot deze set van regels gekomen.

De exploitatiekosten stijgen ook en indien die huur niet mee mag stijgen of slechts met een gemaximeerd percentage kan dit desastreuze effecten hebben op het rendement op de lange termijn en zal een solide investeerder dit risico niet willen lopen voor zijn portefeuille. Wij verwachten dan ook dat de woningcorporaties onder dit beleid zullen floreren en de ontwikkelaars/particuliere investeerders enkel nog willen ontwikkelen voor de verkoop omdat dit rendement direct zichtbaar is (en momenteel zeer hoog is en veel lucratiever dan verhuur) en de parameters op dat moment vaststaan. Hierdoor zal het deel van de volkshuisvesting wat in handen is van particuliere investeerders dalen ten opzichte van het bezit bij woningcorporaties.

Het voornaamste doel van deze regels is voldoende sociale en middeldure huurwoningen te bouwen en deze voor langere tijd te behouden. Het college is van mening dat we met deze regels een evenwichtig pakket van voorwaarden hebben gevonden dat er zowel voor zorgt dat de doelgroep van sociale en middeldure huurwoningen worden bediend als ook dat deze woningen ook daadwerkelijk gebouwd gaan worden. Mocht dit pakket met voorwaarden en oplossingen in de toekomst toch niet voldoende blijken, dan biedt de uitvoeringsagenda de mogelijkheid om dit naar inzicht aan te passen.

N.v.t.

2b

2c

(..) Wij zijn van mening dat de huidige voorgestelde regelgeving het eigendomsrecht te veel inperkt en in hoge mate de vrije marktwerking verstoort. Wij zijn ook van mening dat teveel macht/ bezit bij de woningcorporaties zijn negatieve effecten zal hebben, zoals in het verleden al eens is gebleken. Ontwikkelaars zullen zich terugtrekken uit de huurmarkt omdat verhuur welke aan dusdanige stringente regelgeving gebonden is, niet meer rendabel is Wij zijn lange termijn investeerders en ontwikkelen ons vastgoed voor verhuur in eigen beheer. Aangezien wij zeer laag zijn gefinancierd zullen wij in de huidige regelgeving nog net wel (minimaal) kunnen opereren. Tot aan het laatste project hebben wij complexen gebouwd met ruime afmetingen en hebben wij ons verbaasd over de hoge huren die in Leiden werd gevraagd voor appartementen met kleine metrages. Alhoewel wij dit een verarming van de markt vinden, zullen wij bij nieuwbouw complexen op het gereguleerde deel sturen op kleine appartementen tegen een naar ons gevoel en in vergelijking tot onze huidige portefeuille, veel te hoge huur. Dit is echter de enige manier, samen met een lage LTV (loan-to-value), om de ontwikkeling voor de verhuur ook op de lange termijn rendabel te houden. Wij weten echter ook dat het politieke klimaat pas zal veranderen als in de maatschappij de noodzaak daartoe zeer zichtbaar is.

Dat dit uiteindelijk een terugtrekken uit de markt zal betekenen indien het echt niet meer rendabel te maken is, ervaren wij als ons bedrijfsrisico en zijn wij ons van bewust. Wij hebben wel een sterke kanttekening tegen artikel 5. Toewijzing sociale huurwoningen. Op dit moment bestaat onze portefeuille uit 20% sociale huurwoningen. Wij maken gebruik van alle sociale kanalen om onze leegkomende units te huur aan te bieden. Bij 100% van onze portefeuille volgt op het einde huurcontract direct ingang nieuw huurcontract. Bij hebben geen leegstand percentage. De sociale kanalen die wij gebruiken zoals onze eigen website, facebook en huurwonigen.nl kosten ons als verhuurder geen geld en levert ons wel direct huurders op. Wij hebben in het contact opgenomen met de organisatie/content beheerder van www.hureninhollandrijnland.nl. Zij wisten destijds niet hoe er met ons als particuliere verhuurder moest worden omgegaan.

Het college erkent dat het niet wenselijk is als er een te eenzijdig aanbod van te veel kleine woningen wordt gebouwd. De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 daarom ook een minimale oppervlakte van 45m2 GBO voor sociale en middeldure huur woningen vastgesteld. Ook wordt er binnen projecten en gebiedsontwikkeling altijd gestuurd op woninggroottes die aansluiten op de stadsbrede behoefte, passend bij de prijscategorieën. De zorgen voor te hoge huren herkent het college ook, juist daarom is het college voornemens om voor sociale en middeldure huurwoningen huurprijsgrenzen vast te leggen in de Doelgroepenverordening. Met deze set aan regels meent de gemeente een goede balans te hebben gevonden tussen het borgen van bepaalde kwaliteiten i.c.m. passende huren, die volgens onze ervaring nodig zijn omdat de gewenste kwaliteiten vaak niet worden nagestreefd zonder ze verplicht te stellen, terwijl vastgoedontwikkeling haalbaar blijft.

N.v.t.

Het college vindt het belangrijk dat ook de sociale huurwoningen van private verhuurders terecht komen bij de juiste doelgroep op zowel de korte als langere termijn. Door de voorwaarde te stellen dat private verhuurders voor hun sociale huurwoningen aansluiten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem zorgen we ervoor dat sociale huurwoningen op één plek te vinden zijn en hebben alle woningzoekenden een eerlijke kans op een sociale huurwoning. De gemeente en Huren in Holland Rijnland Wonen (HHRW) willen er zorg voor dragen dat aansluiting van private verhuurders Huren in Holland Rijnland Wonen zo soepel mogelijk verloopt. Zij maken hierover afspraken met elkaar en zorgen gezamenlijk dat de informatie hierover voor de verhuurder voor handen is.

N.v.t.

Wij zouden moeten betalen om onze woningen op bovengenoemde site te “ mogen” aanbieden. U begrijpt natuurlijk dat wij hier toen van af hebben gezien. Waarom kosten maken die wij moeten doorrekenen aan onze huurders als dit volstrekt onnodig is ?

2d

Corporaties hebben veel woningen in beheer en verschillende afdelingen waaronder de afdeling woningbeheer/wijkbeheer en leefbaarheid tegenwoordig zeer belangrijk is. Zoals u wellicht bekend brengt de verhuur van sociale woningen zijn eigen uitdagingen met zich mee. Relatieproblemen, psychische problemen, bekenden van de politie, ook hier zijn wij de laatste jaren helaas mee geconfronteerd. Dit levert enorm veel onrust en helaas ook agressie richting ons op onder de bewoners. Wij hebben niet de schaalgrootte, de slagkracht noch het netwerk in de vorm van ondersteuning door Waarborgfondsen, subsidie vanuit het Rijk en een overkoepelende organisatie zoals Aedes om met deze problematiek om te gaan. Woningcorporaties zijn bekend bij lokale gemeenten en zitten meestal in overlegorganen met politie en gemeenten om deze moeilijke problematiek het hoofd te bieden. Bij recente verhuur 12 sociale huurwoningen Roosevelt Toren hebben wij als particuliere investeerder zelf een selectie kunnen maken tussen de tientallen gegadigden die voldeden aan de DAEB norm, zodat wij vooraf het risico konden inschatten qua overlast binnen een complex van 60

U geeft aan geen leegstand percentage te hebben. Bij het aanbieden via HHRW heeft de verhuurder zelf in de hand hoe lang de gemiddelde doorlooptijd van het verhuurproces is. Zodra de huidige huurder zijn/haar contract opzegt kan de verhuurder de woning aanmelden bij HHRW, de betreffende woning kan de volgende werkdag worden aangeboden op hureninhollandrijnland.nl. Vervolgens wordt de woning 8 werkdagen op de website aangeboden. Binnen twee weken na opzegging van de huidige huurder ontvangt de verhuurder van HHRW een lijst met aangeboden kandidaten. De huurder kan vervolgens de woning aanbieden aan de kandidaten volgens de aangegeven volgorde conform de regionale Huisvestingsverordening 2019. De verhuurder heeft daarbij zelf dus in de hand hoe snel de woning aan deze kandidaten te huur wordt aangeboden. Het klopt dat er kosten zijn verbonden aan het aanbieden via hureninhollandrijnland.nl Deze kosten bestaan uit (prijzen 2020): - een eenmalige entreefee voor deelname aan het woonruimteverdeelsysteem: € 2,00 (excl. BTW) per vhe sociale huur - afhandelingskosten: € 125 (excl. BTW) per advertentie. Inspreker geeft aan zelf een selectie te willen maken onder de gegadigden die aan de inkomenseis voldoen.

Om alle woningzoekenden een eerlijke kans op een sociale huurwoning te geven stelt het college te voorwaarde dat ook private verhuurders voor hun sociale huurwoningen aansluiten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem. Zie ook het antwoord bij 2e. Het aanpakken van overlast is een zaak tussen huurder en verhuurder (civielrechtelijk). De gemeente gaat daar niet over. Met betrekking tot het handhaven op onrechtmatige bewoning werkt de gemeente graag samen met private verhuurders. De gemeente maakt hierover graag goede afspraken met de verhuurder bij de oplevering van een woningcomplex. Hierbij kan een zelfde soort gezamenlijke aanpak worden gehanteerd zoals ook met de woningbouwcorporaties gebeurt.

N.v.t.

2e

3a

middeldure huurwoningen. Teneinde te kunnen toetsen dient een kopie paspoort te worden overhandigd (BSN nummer weggestreept) en recente salarisstroken/IB aangiften te worden overhandig. Daarbij hebben wij de geselecteerde huurders ook nog zelf aan de telefoon om aanvullende vragen te kunnen stellen. Ook uit het email verkeer kan veel worden opgemaakt. Verder zijn wij van mening dat wij niet gelijkgesteld kunnen worden aan de woningcorporaties en daarom niet kunnen vallen onder de huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019. De werking en toepassing van deze verordening is opgesteld ten behoeve van woningcorporaties. (…) Wij raden het de gemeente Leiden sterk af om de huisvestingverordening ook van toepassing te verklaren op particuliere investeerders. In de omgevingsvergunning bij nieuwbouw kan de DAEBnormering verplicht worden gesteld aan particuliere investeerders. Via de Rapportage verplichting (artikel 7) is het zeer eenvoudig te toetsen of de verhuurder inderdaad voldoet aan de hem opgelegde verplichting. Ingevolge de woningwet dienen woningcorporaties zich expliciet te concentreren op diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Dat de lagere overheden deze verplichting nu ook willen opleggen aan particuliere investeerders vinden wij al niet verenigbaar met de doelstelling van de wetgever en de vrije marktwerking.

Om nu ook nog van particuliere investeerders te eisen dat zij zich enkel via www.hureninhollandrijnland.nl van huurders die door www.hurenin holland.nl als passend worden bezien mogen bedienen vinden wij een brug te ver. Onze kritiek richt zich op (delen van) de artikelen 2 en 4. Verzoek om de opslag van 1,5% op de inflatie-index te schrappen: Wij zijn verbaasd over deze clausule die het de verhuurder mogelijk maakt om elk jaar niet alleen de inflatie te volgen, wat billijk zou zijn, maar er ook nog eens 1,5% bovenop te doen. Dit is ongekend. De gemeente Amsterdam heeft recent ook de huurprijsgrenzen voor middeldure huurwoningen vastgesteld en daarbij een indexatie vastgelegd van “de jaarmutatie van de consumentenprijsindex alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in

Het college vindt het belangrijk dat ook de sociale huurwoningen van private verhuurders terecht komen bij de juiste doelgroep op zowel de korte als langere termijn. Door de voorwaarde stellen dat ook private verhuurders voor hun sociale huurwoningen aansluiten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem zorgen we ervoor dat sociale huurwoningen op één plek te vinden zijn en hebben alle woningzoekenden een eerlijke kans op een sociale huurwoning. Op die manier draagt de toevoeging van sociale huurwoningen bij aan het verkorten van de wachttijd voor een sociale woning. Artikel 2 van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 maakt aansluiting van private verhuurders aan het woonruimteverdeelsysteem mogelijk.

N.v.t.

Het college heeft in de uitvoeringsagenda een set van voorwaarden opgesteld voor de bouw en verhuur van middeldure huurwoningen door marktpartijen, waaronder de maximale jaarlijkse huurstijging van inflatie + 1,5%. Het college is van mening dat we met deze regels een evenwichtig pakket van voorwaarden hebben gevonden die er zowel voor zorgt dat de doelgroep van sociale en middeldure huurwoningen worden bediend als ook dat deze woningen ook daadwerkelijk gebouwd gaan worden. Voor het opstellen van de woonvisie en bijbehorende uitvoeringsagenda

Zie 4b

januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar”. Waarom kan dat dan niet in Leiden, vragen wij ons af? Immers, de huurprijs loopt op de door u voorgestane manier al snel uit de pas met de inflatie. Over een periode van 15 jaar is de huur dankzij die 1,5% ca. 24% hoger, na 20 jaar zelfs 34%! Wat dus oorspronkelijk een middenhuurwoning was, is dan inmiddels aangesloten bij de tophuren. Voor mensen wier inkomen niet meer dan met de inflatie stijgt (of zelfs minder, denk aan gepensioneerden), is dat een onhoudbare situatie. Als dit de norm wordt voor de nieuwbouw in heel Leiden, zal de animo van bewoners van eengezinswoningen om te verhuizen uit hun al hypotheekvrije woning niet erg toenemen.

3b

3c

Onze indruk is dat hier de beleggers en projectontwikkelaars de penvoerders zijn geweest van de gemeente: “We laten de verhurende marktpartij daarbij vrij om gebruik te maken van deze extra 1,5%”. Dat zíj gefixeerd zijn op maximaal rendement is begrijpelijk, maar geen reden voor een gemeente om daarin mee te gaan. Een gemeente hoort naar onze mening sturend op te treden in het belang van haar inwoners en heeft geen boodschap aan het rendement van marktpartijen. Zeker als het hier om erfpachtgrond gaat heeft de gemeente de middelen om de rug recht houden. Er is steeds sprake van maandhuren van woningen zonder dat is vastgelegd wat je voor dat geld mag verwachten aan woonoppervlakte, kwaliteit en aantal kamers. In de Woonvisie Leiden 2020-2030 wordt een minimumoppervlakte van 45 m² genoemd, het kan toch niet zo zijn dat dat ook meteen het maximum is?

Daarnaast het verzoek om: - de instandhoudingstermijn van 15 jaar voor middenhuurwoningen te verlengen naar 20 jaar - een recht van eerste koop voor gemeente of woningcorporatie vast te leggen bij afloop van de instandhoudingstermijn.

is het college in gesprek gegaan met betrokkenen uit de stad tijdens de ‘Middag van het Wonen’ (15 april 2019). De gemeente is mede op basis van deze gesprekken tot deze set van regels gekomen waaronder de maximale jaarlijkse huurstijging van inflatie + 1,5%. Als college zijn we van mening dat stringentere voorwaarden ertoe leiden dat marktpartijen niet meer kunnen en zullen gaan bouwen in onze stad. Overigens heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken onlangs aangekondigd de huurprijs stijgingen in zowel de sociale als private huursector te maximeren tot inflatie + 1%. Omdat deze aangekondigde wettelijke regeling strenger is, zal deze de in de verordening genoemde toegestane prijsstijging voor middeldure huur overrulen. Het is echter nog niet bekend wanneer deze wettelijke regeling precies in gaat en hoe lang deze zal gelden. Het is daarom van belang dat Artikel 2, lid 6 wel blijf staan in de verordening. Ter verduidelijking voegen we wel in de toelichting een korte uitleg bij, zie ook het antwoord bij 4b.

Het college erkent dat het niet wenselijk is als er een te eenzijdig aanbod van te veel kleine woningen wordt gebouwd. De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 juist daarom een minimale oppervlakte van 45m2 GBO voor sociale en middeldure huur woningen vastgesteld. Dit is echter niet de enige sturing op woonoppervlakten: ook wordt er binnen projecten en gebiedsontwikkeling altijd gestuurd op woninggroottes die aansluiten op de stadsbrede behoefte, passend bij de prijscategorieën. Daarnaast moeten woningen voldoen aan het bouwbesluit en moet de huurprijs voldoen aan het woningwaarderingsstelsel. De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is in de Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 vastgelegd. Het college was en is van mening dat met deze instandhoudingstermijn een balans is gevonden tussen enerzijds voldoende betaalbare woningen voor langere tijd borgen en anderzijds deze woningen ook daadwerkelijk

N.v.t.

N.v.t.

3d

4a

4b

Als een commerciële partij sociale huurwoningen na 20 jaar mag afstoten, net als groot onderhoud en vervanging van de installaties aan de orde zijn, betekent dat verkoop aan de bewoners of een belegger. Daarvan zijn stuitende voorbeelden te zien geweest in de laatste decennia. Wij dringen erop aan dat de gemeente langs privaatrechtelijke weg regelt dat ook na die 20 jaar deze woningen als sociale huurwoningen beschikbaar blijven, door bij verkoop een eerste recht op koop te eisen of overdracht aan een woningcorporatie. Een soortgelijke regeling zou ook voor de middenhuurwoningen moeten gelden. Wij realiseren ons dat hiervoor bij Bouwend Nederland weinig enthousiasme zal bestaan en dat dit de verhoudingen met de huidige en toekomstige bouwers en ontwikkelaars onder spanning zet en mogelijk zelfs vertraging in de plannen zal brengen. Wij zijn net zo bezorgd als u over het al jaren bestaande tekort aan betaalbare woningen, maar wij zien niet graag alle beschikbare plekken in de stad volbouwen met te kleine, te dure en tot op het bot bezuinigde woningen voor expats, wanhopige starters en studenten zonder enige toekomstwaarde. Daar moeten de Leidenaars van nu en van de toekomst nog minstens zo’n 50 jaar tegenaan kijken.

Wilt u zo’n erfenis nalaten? Wij vinden het een goede zaak dat de gemeente dit middel inzet om meer grip te krijgen op de ontwikkeling en verhuur van huurwoningen door marktpartjen in onze stad. Onlangs heeft minister Ollongren in haar brief aan de Tweede Kamer (6 november 2020, kenmerk 2020-0000648361) maatregelen aangekondigd voor de woningmarkt inzake de ‘betaalbaarheid huurders en investeren in leefbaarheid’. Hierin zijn maatregelen vastgesteld die volgend jaar ingaan en ook betrekking hebben op het huurbeleid voor zowel de gereguleerde als de vrije sector. Graag vragen wij uw aandacht hiervoor en verzoeken wij uw ‘concept verordening woningbouw’ in lijn te brengen met de aangekondigde maatregelen. Lid 6: Wij stellen voor de voorgestelde maximum hoogte van de

gebouwd krijgen. Naar aanleiding van de gesprekken die we bij het opstellen van de uitvoeringsagenda hebben gevoerd werd duidelijk dat als we langere termijn van instandhouding vragen en/of een eerste recht van koop aan een vooraf bepaalde partij zouden opleggen die de realisatie van sociale woningen zou belemmeren. De raad heeft hier bij het vaststellen van de Woonvisie en de Uitvoeringsagenda mee ingestemd. Daarnaast koopt de gemeente zelf geen woningen aan.

Het college erkent het belang van het toevoegen van een gevarieerd en kwalitatief woningaanbod. Zie ook ons antwoord bij 3b over sturing op o.a. woninggroottes. Het college is van mening dat ze hiermee en met alle andere maatregelen een evenwichtig pakket heeft gevonden om de woningnood in Leiden aan te pakken.

N.v.t.

Het college bedankt de insprekers voor hun waardering.

N.v.t.

Gedurende de inspraakprocedure werd inderdaad bekend gemaakt dat de minister voornemens is de huurprijsstijgingen in zowel de sociale als particuliere huursector te maximeren. Als deze aangekondigde wettelijke regeling strengere regels oplegt met betrekking tot toegestane prijsstijging, zal deze in de plaats treden van de in de verordening genoemde toegestane prijsstijging voor middeldure huur. Op dit moment is nog niet bekend wanneer deze wettelijke regeling in gaat en hoe lang deze zal gelden. Daarom is het van belang vast te houden aan de huidige formulering van Artikel 2, lid 6 . Wel zullen wij de toelichting van dit artikel op dit punt aanpassen.

In de toelichting bij Artikel 2 wordt toegevoegd: Op het moment van vaststellen van deze verordening is bekend dat er bij de Rijksoverheid een wettelijke regeling in de maak is omtrent de jaarlijkse verhoging van huurprijzen van sociale en vrije markt huurwoningen. Mocht deze wetswijziging

huurverhoging van 1,5% plus inflatie, in lijn te brengen met bovengenoemde maatregelen van de Rijksoverheid.

4c

Ook stellen we voor om deze indexering vast te leggen voor maximaal 5 jaar. Op deze wijze houdt de gemeente ‘een vinger aan de pols’ en ontstaat er geen onnodig groot gat in prijs tussen sociale - en middenhuur, zodat de uitstroom uit de sociale huursector naar middeldure huurwoningen zoveel mogelijk wordt gestimuleerd. Op basis van een evaluatie en monitoring zou dit artikel na vijf jaar kunnen worden aangepast.

4d

Artikel 2: Huurprijsgrenzen Lid 4: Gesproken wordt van ‘indexering overeenkomstig de consumentenprijsindex’ (CPI). Volgens ons hanteert het CBS diverse CPI’s. Bij woonbeleid is de term inflatie of inflatiecijfer algemeen gebruikelijk. Het is volgens ons beter om te spreken van het ‘inflatiecijfer’ of de ‘inflatie’. Verwarring en zelfs verschil van interpretatie moet tenslotte worden voorkomen. Artikel 4. Instandhoudingstermijn Toevoegen: Lid 4: ‘Uiterlijk een jaar voor het aflopen van de instandhoudingstermijn informeert de verhuurder de gemeente over de toekomstplannen van het complex.’ Op deze manier kan de gemeente zich voorbereiden op ontwikkelingen in de samenstelling van de huurvoorraad.

4e

4f

Artikel 5: Toewijzing sociale huurwoningen Toevoegen (conform uw toelichting): ‘Iedere sociale huurwoning dient gedurende de termijn als bedoeld in artikel 4, eerste lid te worden aangeboden en te worden toegewezen via het regionale woonruimteverdeelsysteem conform het daarover

De spelregels in de Doelgroepenverordening komen voort uit de Uitvoeringsagenda. De Uitvoeringsagenda is vastgesteld voor de periode 2020 tot 2023. In deze agenda staat ook expliciet vermeld dat we de agenda aanpassen als daar aanleiding voor bestaat. Dit geeft ons al gemeente de mogelijkheid om- waar nodig- in te spelen op actuele politieke ontwikkelingen of die in de woningmarkt (zowel lokaal, regionaal, als landelijk). Indien het college hier aanleiding toe ziet, past zij eventueel indexering en termijn aan. Als de Uitvoeringsagenda wordt aangepast op een van deze punten dan zal de verordening hier ook op worden aangepast. De consumentenprijsindex die in dit artikel bedoeld wordt is de consumentenprijsindex alle huishoudens. Dit zal worden verduidelijkt in de verordening.

in gaan en meer beperkend zijn dan de regels in deze verordening, dan geldt uiteraard de landelijke wetgeving. N.v.t.

In artikel 2, lid 4 en lid 6 wordt de term ‘consumentenprijsindex’ vervangen door ‘consumentenprijsindex alle huishoudens’

Het collega acht het niet nodig om dit in de Doelgroepenverordening op te nemen. Uit de interne administratie zal blijken wanneer de instandhoudingstermijn afloopt, de gemeente kan, als gewenst, tijdig informatie opvragen bij de betreffende verhuurder.

n.v.t.

Het college vindt de zinsnede ‘en te worden toegewezen’ een goede verduidelijkende toevoeging. Deze zal in de verordening worden toegevoegd. De zinsnede ‘en de spelregels van Holland Rijnland Wonen’ wordt niet overgenomen. De regionale Huisvestingsverordening vormt namelijk de juridische basis waarin de regels voor toewijzen zijn

Bij Artikel 5: Toewijzing sociale huurwoningen wordt onderstreepte tekst toegevoegd:

gestelde in de vigerende regionale Huisvestingsverordening en de spelregels van Holland Rijnland Wonen.’ Wij juichen de aansluiting bij de regionale huisvestingsverordening toe. Daarom dient deze correct in de tekst te worden verankerd.

vastgelegd. Deze toevoeging is daarmee o.i. overbodig.

4g

Artikel 6: Hardheidsclausule Toevoegen: ‘De gemeente legt jaarlijks verantwoording af over het aantal situaties waarin deze hardheidsclausule is toegepast.’ Dit om redenen van bestuurlijke transparantie.

Besluiten van het college zijn openbaar en voor een ieder te raadplegen, ook besluiten op basis van deze hardheidsclausule. Een aparte verantwoording acht het college niet opportuun. Wel zal in de evaluatie worden meegenomen of en hoe vaak een (succesvol) beroep op de hardheidsclausule is gedaan.

4h

Artikel 7: Rapportageverplichting Toevoegen(conform uw toelichting): Lid 5: ‘De gemeente treedt handhavend op in geval van overtreding van bepalingen uit deze verordening.’ Dit omwille van een krachtige juridische verankering van uw voornemens. Ontbrekende onderwerpen: Kosten huisvestingvergunning: In Leiden nemen de corporaties de kosten voor een huisvestingsvergunning voor hun rekening. Voor de particuliere sociale huurwoningen geldt dat deze door de huurder bij de gemeente moet worden aangevraagd (tarief 46,55 euro in 2020). Hoe is dat geregeld voor huurders van middeldure huurwoningen in de vrije sector? Participatie huurders sociale huurwoningen van marktpartijen: Wij zouden in de doelgroepenverordening inzake door marktpartijen te verhuren woningen graag een verwijzing zien naar het recht op huurdervertegenwoordiging en in het bijzonder op de facilitering en structurering van deze vertegenwoordiging op gemeentelijk niveau. Het

Handhavend optreden is inherent aan het stellen van regels. Expliciet benoemen in een verordening is derhalve overbodig.

N.v.t.

De gemeente zal geen kosten in rekening brengen aan de huurder voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning van een private verhuurder. Hierdoor is er geen verschil voor de aanvrager bij een woning van de corporaties of een private verhuurder. De legesverordening zal hier nog op worden aangepast. Voor het bewonen van een middeldure huurwoning is geen huisvestingsvergunning nodig. In de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) staat o.a. dat er minimaal 1 keer per jaar overleg plaats moet vinden tussen verhuurder (geldt voor particuliere verhuurders met 25 of meer woningen) en bewonersorganisaties. Dit overlegrecht is een van de wettelijke rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies (zie ook:

N.v.t.

4i

4j

‘Iedere sociale huurwoning dient gedurende de termijn als bedoeld in artikel 4, eerste lid te worden aangeboden en te worden toegewezen via het regionale woonruimteverdeelsystee m conform het daarover gestelde in de vigerende regionale Huisvestingsverordening. N.v.t.

N.v.t.

is belangrijk om zeker te stellen dat deze huurders volwaardig kunnen participeren. De verwachtingen die de gemeente van marktpartijen heeft kunnen wat ons betreft niet duidelijk genoeg gemaakt worden.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-enantwoord/overleg-huurders-verhuurders). Huurders kunnen bij onenigheid over bijvoorbeeld de huurprijs ook naar de huurcommissie stappen. O.b.v. deze landelijke wetgeving en regels acht het college geen aanvullende, gemeentelijke regels nodig.

4k

Uitstroom uit gereguleerde huursector (doorstroming): insprekers onderstrepen dat indien corporaties de uitstroom vanuit de sociale voorraad naar middenhuur bevorderen, het goed zou zijn als projectontwikkelaars dat ook doen. In deze verordening kan ook dit geregeld worden.

N.v.t.

5a

Insprekers juichen het toe dat de gemeente Leiden gebruik maakt van de mogelijkheid een doelgroepenverordening vast te stellen. Het is een bruikbaar instrument om te zorgen voor de totstandkoming van een evenwichtige woningvoorraad. We hopen dat de verordening snel in werking treedt. We kunnen ons goed vinden in de verordening zoals deze nu in de inspraak ligt. Om te voorkomen dat landelijke regelgeving en lokaal beleid onderling strijdig zijn, verzoeken we u zowel mogelijk aan te sluiten bij landelijke regelgeving. Concreet geldt dit voor de indexering die is opgenomen in art. 2, lid 3 en lid 4. De minister kan besluiten om een andere indexering toe te passen voor de huurtoeslaggrenzen of om grenzen te bevriezen. Waar het om gaat, is dat de grenzen die lokaal worden gehanteerd, overeenkomen met de landelijk geldende grenzen.

Deze regeling is o.i. praktisch niet uitvoerbaar. Voor het toewijzen van woningen voor middeldure huurwoningen zijn private verhuurders niet verbonden aan het woonruimteverdeelsysteem of een bepaalde wachtlijst. Het is daarom voor particuliere verhuurders niet te controleren of gegadigden voor de middeldure huurwoning uitstromers zijn uit een sociale huurwoning of bovenaan een wachtlijst staan. Het college bedankt de insprekers voor hun waardering.

Inspreker heeft, bij ambtelijke navraag, aangegeven bang te zijn dat de verwijzing naar artikel 27, lid 1 van de Wet op de huurtoeslag een te enge definitie weergeeft en er op papier mogelijk toe kan leiden dat voor Leiden een afwijkend beleid kan gelden dan landelijk wordt gevolgd. In hetzelfde artikel worden bij de overige artikelen volgens inspreker namelijk nog nadere zaken geregeld ten aanzien van aanpassing van grenzen en norminkomen.

N.v.t.

5b

5c

Art. 2, lid 5, bepaalt dat een DAEB-woning nooit een hogere huur kan krijgen dan de liberalisatiegrens. Soms wordt een woning gehuurd door een huishouden waarvan het inkomen inmiddels boven de grens van de DAEB-sector is gestegen, een zogenaamde scheefwoner. Met deze

Echter, artikel 27, lid 1 is het enige lid in het betreffende artikel dat over de huurprijs gaat zoals bedoeld in de verordening. Hiermee sluit de gemeente altijd aan bij de landelijke geldende huurtoeslaggrens. Door een bredere definitie te hanteren zoals voorgesteld door inspreker, bijvoorbeeld door in het algemeen naar artikel 27 te verwijzen, kunnen er juist onbedoelde regels in de verordening sluipen. Dit artikel moet inderdaad gaan over de aanvangshuurprijs. Verhuurders van sociale huurwoningen zijn voor verhoging van de huurprijs gebonden aan het wettelijke systeem. Als gevolg van de wettelijk toegestane maximale huurverhoging kan de huur gedurende de looptijd

N.v.t.

In artikel 2, lid 5 wordt onderstreepte tekst toegevoegd: ‘De hoogte van de aanvangshuurprijs

bepaling kunnen toegelaten instellingen geen extra inkomensafhankelijke huurverhoging meer hanteren bij scheefwoners. Wij vragen ons af of dat ook inderdaad uw bedoeling is.

5d

Art. 3 is in deze formulering op lokaal niveau strenger dan op landelijk niveau. Toegelaten instellingen mogen beperkt sociale woningen

van de huurovereenkomst boven de maximale aanvangshuurprijs (de liberalisatiegrens) uitkomen. De gemeente kan hierin niet strengere eisen stellen dan wettelijk bepaald. Het moet hier gaan om de aanvangshuurprijs en niet om de huurprijs. Dit zal worden aangepast in het betreffende artikel. Ook zal in de toelichting hierover een toelichtende tekst worden opgenomen.

Het is inderdaad niet de bedoeling dat de corporaties deze ruimte kwijt raken. Vanuit landelijke wetgeving is bepaald dat corporaties deze

van sociale huurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur na oplevering gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, met toepassing van het derde lid, op of onder het maximale bedrag bedoeld in het eerste lid van dit artikel te blijven.’ In de Toelichting bij artikel 2 wordt opgenomen: ‘Voor sociale huurwoningen gelden landelijke regels voor huurverhogingen en dient de aanvangshuurprijs gedurende de minimale instandhoudingstermijn steeds binnen de in de verordening bepaalde bandbreedte te blijven. Als gevolg van de wettelijk toegestane maximale huurverhoging kan de huur boven de maximale aanvangshuurprijs uitkomen, maar dient bij een nieuwe verhuring weer binnen de bandbreedte gestart te worden.’ N.v.t.

toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen dan de DAEBnorm. Corporaties maken daar bijvoorbeeld gebruik van bij de herhuisvesting van huurders met een stadvernieuwingsurgentie. Die ruimte raken de corporaties niet graag kwijt.

5e

Corporaties zijn gewend hun woningen tot in het oneindige beschikbaar te houden voor de mensen die het op de woningmarkt het moeilijkste hebben. In art. 4 heeft u de instandhoudingstermijn op resp. 20 jaar voor sociale huurwoningen en 15 jaar voor middeldure huurwoningen bepaald. In vergelijking met de tijdshorizon van de corporaties vinden we dat wel echt het minimum.

5f

Voor een adequate uitvoering is het van belang dat huurwoningen worden aangeboden via het regionale woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland, zoals in art. 5 is opgenomen. Dat zorgt ervoor dat sociale huurwoningen op één plek te vinden zijn. Bovendien voorkomt het dat particuliere verhuurders hogere inkomenseisen stellen aan woningzoekenden dan corporaties. Toewijzing via hureninhollandrijnland.nl leidt ertoe dat huishoudens met een urgentieverklaring ook in aanmerking komen voor sociale huurwoningen van particuliere verhuurders. Daarmee worden hun keuzemogelijkheden vergroot en dat is juist voor bewoners met een urgentieverklaring wenselijk. We zouden het mooi vinden wanneer met particuliere verhuurders afspraken gemaakt worden over de huisvesting van statushouders. In onze ervaring worden de particuliere verhuurders daarmee niet overvraagd want het is een bijzondere doelgroep die nauwelijks bijzondere aandacht vraagt van een verhuurder.

ruimte hebben en deze regeling blijft dan ook gewoon gelden, de Doelgroepenverordening doet daar niets aan af. In de toelichting is daarom reeds onderstaande tekst opgenomen. ‘Deze afbakening doet niets af aan de bepalingen zoals opgenomen in de Woningwet artikel 48, eerste lid, waarin voor corporaties (Toegelaten instellingen) een (beperkte) afwijkingsmogelijkheid is opgenomen. Deze regeling blijft gelden en kan door corporaties worden toegepast.’ De instandhoudingstermijnen voor sociale en middeldure huurwoningen zijn in de Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 vastgelegd. Het college was en is van mening dat met deze instandhoudingstermijnen een balans is gevonden tussen enerzijds voldoende betaalbare woningen voor langere tijd borgen en anderzijds genoeg ruimte over laten voor de vrije markt. De raad heeft hier bij het vaststellen van de Woonvisie mee ingestemd. Overigens wil het college hierbij ook benadrukken het belang te zien en blij te zijn dat corporaties hun woningen altijd beschikbaar houden voor de sociale doelgroep. Zie verder ook ons antwoord bij 3c. Het college onderschrijft het belang dat ook de sociale huurwoningen van private verhuurders terecht komen bij de sociale doelgroep, en daarmee de woningzoekenden die ingeschreven zijn bij het regionale woonruimteverdeelsysteem.

Urgenten, stadsvernieuwingsurgenten of ingeschrevenen met huurtoeslag worden meegenomen in de selectie van kandidaten (op basis van de regels van de huisvestingsverordening) die Holland Rijnland Wonen aanlevert aan de private verhuurder. De huisvesting van statushouders is voor private verhuurders in de huisvestingsverordening als ‘kan-bepaling’ opgenomen. Deze ‘kanbepaling’ sluit goed aan met wat de gemeenteraad in de Uitvoeringsagenda heeft vastgesteld: we willen niet op voorhand private verhuurders verplichten ook vergunninghouders en/of bijzondere doelgroepen te huisvesten, maar dit kan wel. In de Prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties is daarnaast afgesproken dat ‘bij aanzienlijke stijgende aantallen statushouders de gemeente ook zoekt naar andere mogelijkheden voor

N.v.t.

N.v.t.

huisvesting buiten de woningvoorraad van de corporaties, om de druk daarop aanvaardbaar te houden.’ 5g

De middeldure huur is gedefinieerd en afgebakend in deze doelgroepenverordening. Het heeft onze voorkeur ook de doelgroep te specificeren voor wie deze woningen zijn bestemd. Corporaties geven voorrang aan bewoners die een sociale woning achterlaten wanneer een middeldure huurwoning wordt aangeboden. Dat kan ook voor particuliere verhuurders worden toegevoegd aan de verordening. Eén van onze buurgemeenten heeft in de doelgroepenverordening opgenomen dat middeldure huurwoningen bestemd zijn voor huishoudens met een inkomen van maximaal 1,5 keer de norm voor een sociale huurwoning. Dat vinden wij in Leiden eveneens het overwegen waard. Juist voor de doelgroep met een inkomen net boven de DAEB-norm is het in onze gemeente moeilijk een huurwoning te vinden. Een bezoek aan de te huur staande woningen op funda.nl of pararius.nl maakt dat al snel duidelijk. Voorrang voor mensen met de laagste inkomens binnen deze groep geeft hen een betere kans op een woning en een toekomst in Leiden.

Dank voor uw suggestie om een doelgroep voor middeldure huurwoningen te benoemen in de Doelgroepenverordening. Het college is het eens met uw beredenering en vindt het belangrijk dat middeldure huurwoningen terecht komen bij de doelgroep. Op deze manier wil het college deze doelgroep, waaronder ook veel starters, meer perspectief bieden op een woning passend bij hun inkomen. Aan de verordening wordt daarom de volgende bepaling toegevoegd: Als doelgroep voor middeldure huurwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een jaarlijks bruto-inkomen van hoogstens 1,5 maal de DAEB-norm. Hiermee hanteren we een zelfde inkomensgrens als de meeste andere gemeenten in de regio en andere middelgrote steden. Door hierbij naar een wettelijke norm te verwijzen en er een vaste berekening aan te koppelen, hoeven prijsstijgingen/prijswijzigingen niet te resulteren in het aanpassen van de verordening. M.b.t. uw opmerking over het door private verhuurders voorrang geven aan bewoners die een sociale huurwoning achterlaten, zie ons antwoord bij 4k.

Aan artikel 3 wordt lid 2 toegevoegd: Als doelgroep voor middeldure huurwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een jaarlijks bruto-inkomen van hoogstens 1,5 maal de DAEB-norm. In de toelichting wordt onderstreepte tekst toegevoegd: Artikel 3 Doelgroepen Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale en middeldure huurwoningen. (…) Tot de doelgroep voor middeldure huurwoningen behoren huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 maal de DAEB-norm (prijspeil 2020: €58.582,50). Door hierbij naar een wettelijke norm te verwijzen en er een vaste berekening aan te koppelen, hoeven prijsstijgingen/prijswijzigi ngen niet te resulteren in het aanpassen van de

verordening.

1

Ambtelijke aanpassingen

Gevolgen voor de concept verordening

T.a.v. de versie vóór inspraak zijn een aantal technische aanpassingen in de verordening doorgevoerd t.b.v. verduidelijking en aanscherping.

Artikel 2, lid 2: De aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen bedraagt dient tenminste boven het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag te blijven en ten hoogste met een maximum van € 1000,- (prijspeil 2021-2023).

Artikel 2 lid 2: in de definiëring vond een overlap plaats als het bedrag precies het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag bedraagt. Tevens is de looptijd van de Uitvoeringsagenda ter verduidelijking toegevoegd (prijspeil 2021-2023). Na afloop van de Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 kan deze bovengrens mogelijk worden aangepast. 2

Artikel 2, lid 4: ter verduidelijking van wanneer de indexering start, zijn twee zinnen toegevoegd. Daarnaast zijn de woorden ‘ten hoogste’ geschrapt. Dit omdat de regel anders verkeerd zou geïnterpreteerd kunnen worden en zou kunnen impliceren dat de gemeente dit percentage elk jaar opnieuw moet bepalen. De toelichting is hier ook op aangepast. Daarbij is ook de zin ‘We laten de verhurende marktpartij daarbij vrij om gebruik te maken van deze extra 1,5%.’ geschrapt omdat dit kan suggereren dat de verhurende partij de maximale toegestane indexering bepaalt, en dat wordt hier niet bedoeld. De gemeente bepaalt immers door middel van deze verordening de toegestane indexering voor de maximale aanvangshuurprijs.

3

Artikel 2, lid 6: ter verduidelijk is de zinsnede ‘door de verhuurder’ toegevoegd.

Artikel 2, lid 4: De in het tweede lid bedoelde maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd, voor het eerst uiterlijk per 1 januari 2024. De indexering start niet eerder dan op 1 januari van het jaar na het jaar waarin de eerste verhuur na oplevering plaatsvond, indien de eerste verhuur na oplevering vóór 1 januari 2024 plaatsvindt. De indexering is overeenkomstig de consumentenprijsindex alle huishoudens van het Centraal Bureau voor de Statistiek, verhoogd met ten hoogste 1,5%. Toelichting artikel 2 Huurprijsgrenzen: De indexering is overeenkomstig de CPI verhoogd met ten hoogste 1,5%. We laten de verhurende marktpartij daarbij vrij om gebruik te maken van deze extra 1,5%. Gedurende de looptijd van de Uitvoeringsagenda (2020 tot en met 2023) start de indexering van de bovengrens van de middeldure huurwoningen start niet eerder dan op 1 januari van het jaar na het jaar waarin de eerste verhuur na oplevering plaatsvond. Vanaf 1 januari 2024 start de indexering sowieso. Artikel 2, lid 6: De huurprijs van middeldure huurwoningen mag door de verhuurder jaarlijks worden geïndexeerd. De indexering is overeenkomstig de consumentenprijsindex alle huishoudens van het Centraal Bureau voor de Statistiek, verhoogd met ten hoogste 1,5%.

4

In de toelichting bij artikel 2 is tweemaal verduidelijkt dat de betreffende zinnen over middeldure huurwoningen gaan.

5

Toelichting artikel 3: bij het omschrijven van de doelgroep voor sociale huurwoningen staat in de toelichting per abuis: (…) ‘personen’ met een inkomen tot maximaal de DAEB-norm. Dit moet zijn ‘huishoudens’.

6

Artikel 8 Citeertitel en artikel 9 Inwerkingtreding stonden per abuis in de verkeerde volgorde, de citeertitel moet het laatste artikel zijn.

Toelichting artikel 2 Huurprijsgrenzen: De huurverhogingen voor middeldure huurwoningen die de verhuurder doorvoert, mogen er niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale aanvangshuurprijs die in enig jaar geldt. (…) Deze verordening regelt daarnaast ook de maximale hoogte van de jaarlijkse huurverhoging die de verhuurder aan zittende huurders van middeldure huurwoningen oplegt. Toelichting artikel 3 Doelgroep sociale huurwoningen: Tot de belangrijkste doelgroep voor sociale huurwoningen behoren huishoudens personen met een inkomen tot maximaal de DAEB-norm (tot € 39.055,- prijspeil 1-1-2020). Artikel 8 en artikel 9 zijn omgedraaid.