201124Inspraak concept Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021 voor de gemeenteraad tm261120=ondertekend
Tekst van het document
(Zowel per gewone post als digitaal op de inspraaksite van Gemeente Leiden verzonden)
Aan: Het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 9100 2300 PC LEIDEN Onderwerp:
Inspraak op de concept Verordening
zaaknummer:
1579387
doelgroepen
woningbouw
Leiden 2021
Leiden, 24 november 2020
Geacht College,
Als bewoners van Leiden zijn wij geïnteresseerd
in de visie van het gemeentebestuur
wonen. Als bestuur van de BewonersBelangenVereniging
op
Bockhorst (hierna ook: BBB) zijn wij
echter vooral benieuwd naar en bezorgd over de consequenties van die visie op onze wijk De Bockhorst en op de directe omgeving. Onze wijk bestaat voor een deel uit huurwoningen, ontwikkelingen
dus zijn wij altijd benieuwd naar nieuwe
op dat gebied. Een tweede reden voor onze belangstelling
is dat veel bewoners
van de wijk hier inmiddels 40 jaar wonen en goede redenen hebben om te overwegen hun grondgebonden
maar van inwendige trappen voorziene woningen te verlaten en een meer op
hun wensen en de beperkingen van hun leeftijd toegesneden gelijkvloerse woning te zoeken in koop- of huursector. Tot slot speelt in onze wijk de ontwlkkeling "Plesmanlaan 100" mee: in dit kantoorgebouw
van het aanpalende project
wil men een groot aantal appartementen
realiseren die in de sectoren sociale en middenhuurwoningen
vallen. Keuzes die hierin worden
gemaakt, raken aan de belangen van de bewoners van de wijk De Bockhorst. Het voor inspraak vaststellen van de Verordening
doelgroepen
woningbouw
op 6 oktober 2020
heeft helaas geen aandacht gekregen van de lokale pers. Het zou ook aan onze aandacht zijn ontsnapt, als wij niet tevens gefocust waren op de afspraken met betrekking tot "Plesmanlaan 100". Onze kritiek richt zich op (delen van) de artikelen 2 en 4. Artikel 2: Huurprijsgrenzen
[... l 2.
De aanvangshuurprijs
voor middeldure
huurwoningen
bedraagt tenminste
het bedrag
bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste
€ 1000,-. 3.
De [...lin het tweede lid bedoelde minimale aanvangshuurprijs januari geïndexeerd overeenkomstig
worden jaarlijks per 1
het bepaalde in artikel 27, eerste lid van de Wet op
de huurtoeslag. 4.
De in het tweede lid bedoelde maximale aanvangshuurprijs geïndexeerd.
wordt jaarlijks per 1 januari
De indexering start niet eerder dan op 1 januari van het jaar na het jaar
waarin de eerste verhuur na oplevering plaatsvond. De indexering is overeenkomstig
1 van 4
de
consumentenprijsindex
van het Centraal Bureau voor de Statistiek, verhoogd met ten
hoogste 1,5%.
6.
De huurprijs van middeldure
huurwoningen
mag jaarlijks worden geïndexeerd.
indexering is overeenkomstig
de consumentenprijsindex
De
van het Centraal Bureau voor de
Statistiek, verhoogd met ten hoogste 1,5%.
7.
De hoogte van de huurprijs van middeldure
huurwoningen
dient gerekend vanaf de
datum van eerste verhuur na oplevering gedurende de instandhoudingstermijn
zoals
genoemd in artikel 4, met toepassing van het derde en vierde lid, te blijven binnen de bandbreedte
als bedoeld in het tweede lid van dit artikel.
Bij de "Artikelsgewijze
toelichting"
"De indexeringsgrondslag gemeentelijke
vinden we nog onder artikel 2: huurwoningen
is een
beleidskeuze. Gekozen is voor een koppeling aan de jaarmutatie
van de
consumentenprijsindex
van de bovengrens van de middeldure
(CPI) alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek
jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande overeenkomstig
kalenderjaar.
De indexering is
de CPI verhoogd met ten hoogste 1,5%. We laten de verhurende
marktpartij
Claarbij vrij om gebruik te maken van deze extra 1,5%." Wij zijn verbaasd over deze clausule die het de verhuurder
mogelijk maakt om elk jaar niet
alleen de inflatie te volgen, wat billijk zou zijn, maar er ook nog eens 1,5% bovenop te doen. Dit is ongekend. De gemeente Amsterdam
vastgesteld'
middeldure
huurwoningen
jaarmutatie
van de consumentenprijsindex
heeft recent ook de huurprijsgrenzen
voor
en daarbij een indexatie vastgelegd van "de alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de
Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande
kalenderjaar".
Waarom kan dat
dan niet in Leiden, vragen wij ons af? Immers, de huurprijs loopt op de door u voorgestane manier al snel uit de pas met de inflatie. Over een periode van 15 jaar is de huur dankzij die 1,5% ca. 24% hoger, na 20 jaar zelfs 34%! 1.500
invloed 1,5% extra 1.400
1.300 •••••• epi
1.200 •••••• cpi+1,5%
1.100
1.000
900
800
700
600 20202021
1 Verordening
Gemeenteblad
2022 2023 2024 2025 2026202.7 20282029203020312032
doelgroepen
woningbouw
Amsterdam
2033 2034 2035 20362037
20382039
2019, datum van publicatie:
2019, 129543
2 van4
2040
24 mei 2019,
Wat dus oorspronkelijk tophuren.
een middenhuurwoning
denk aan gepensioneerden), nieuwbouw
was, is dan inmiddels aangesloten bij de
Voor mensen wier inkomen niet meer dan met de inflatie stijgt (of zelfs minder, is dat een onhoudbare
situatie. Als dit de norm wordt voor de
in heel Leiden, zal de animo van bewoners van eengezinswoningen
verhuizen uit hun al hypotheekvrije
om te
woning niet erg toenemen.
Onze indruk is dat hier de beleggers en projectontwikkelaars de gemeente: IIWe laten de verhurende
marktpartij
de penvoerders zijn geweest van
daarbij vrij om gebruik te maken van deze
extra 1,5%". Dat ZIJ gefixeerd zijn op maximaal rendement
is begrijpelijk,
maar geen reden voor
een gemeente om daarin mee te gaan. Een gemeente hoort naar onze mening sturend op te treden in het belang van haar inwoners en heeft geen boodschap aan het rendement van marktpartijen.
Zeker als het hier om erfpachtgrond
gaat heeft de gemeente de middelen om
de rug recht houden. In dat verband nog een opmerking.
Er is steeds sprake van maandhuren van woningen zonder
dat is vastgelegd wat je voor dat geld mag verwachten
aan woonoppervlakte,
kwaliteit en
aantal kamers. In de Woonvisie Leiden 2020-2030 wordt een minimumoppervlakte
van 45 m2
genoemd, het kan toch niet zo zijn dat dat ook meteen het maximum is?
Artikel 4: Instandhoudingstermijn 1.
Sociale huurwoningen ingebruikname
dienen gedurende een termijn van tenminste
voor de maximale huurprijsgrens,
20 jaar na de eerste
zoals bedoeld in artikel 2, eerste lid
beschikbaar te blijven. 2.
Middeldure
huurwoningen
eerste ingebruikname
dienen gedurende een termijn van tenminste
voor de maximale huurprijsgrens,
15 jaar na de
zoals bedoeld in artikel 2, tweede
lid beschikbaar te blijven. 3.
De instandhoudingstermijn
voor sociale huurwoningen
geldt niet voor toegelaten
instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de
zoals genoemd in het eerste lid
Woningwet. Bij de "Artikelsgewilze IIDe huurprijzen
toelichting"
vinden we nog onder artikel 4:
van sociale en middeldure
huurwoningen
zullen in die periode niet hoger
mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze verordening. Indien woningen binnen de termijn van 20 dan wel1S jaar worden onttrokken
aan de
opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de Doelgroepenverordening." Als een commerciële onderhoud
partij sociale huurwoningen
na 20 jaar mag afstoten, net als groot
en vervanging van de installaties aan de orde zijn, betekent dat verkoop aan de
bewoners of een belegger. Daarvan zijn stuitende voorbeelden
te zien geweest in de laatste
decennia. Wij dringen erop aan dat de gemeente langs privaatrechtelijke die 20 jaar deze woningen als sociale huurwoningen eerste recht op koop te eisen of overdracht Een soortgelijke
weg regelt dat ook na
beschikbaar blijven, door bij verkoop een
aan een woningcorporatie.
regeling zou ook voor de middenhuurwoningen
moeten gelden. Huurders
hebben er belang bij dat ze over een langere periode zekerheid hebben over de jaarlijkse huuraanpassingen.
Het zal goed zijn voor de doorstroming
groot geworden eengezinswoningen een woonperiode
van al die babyboomers
uit hun te
als ze weten waar ze op kunnen rekenen. Voor wie op
van minstens 40 jaar kan terugkijken,
termijn.
3van4
is 15 jaar een onvoldoende
lange
Resumerend vragen wij u om • •
de opslag van 1,5% op de inflatie-index de instandhoudingstermijn
te schrappen,
van 15 jaar voor middenhuurwoningen
te verlengen naar
20jaar •
een recht van eerste koop voor gemeente of woningcorporatie
vast te leggen bij
afloop van de instandhoudingstermijn. Wij realiseren ons dat hiervoor bij Bouwend Nederland weinig enthousiasme dat dit de verhoudingen
met de huidige en toekomstige
zal bestaan en
bouwers en ontwikkelaars
onder
spanning zet en mogelijk zelfs vertraging in de plannen zal brengen. Wij zijn net zo bezorgd als u over het al jaren bestaande tekort aan betaalbare woningen, maar wij zien niet graag alle beschikbare plekken in de stad volbouwen
met te kleine, te dure en tot op het bot bezuinigde
woningen voor expats, wanhopige starters en studenten zonder enige toekomstwaarde. moeten de Leidenaars van nu en van de toekomst
nog minstens zo'n 50 jaar tegenaan kijken.
Wilt u zo'n erfenis nalaten? Wij wensen u veel wijsheid bij uw beslissingen toe. Met bezorgde groet,
namens het Bestuur van de BewonersBelangenverenigingBockhorst, Amir Saab, secretaris BewonersBelangenverenigingBockhorst, secretaris@bbbockhorst.nl Van Ravelingenstraat
22
2332 PW LEIDEN
4van4
Daar
KvKnr. 40446732