Zienswijze 4

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN SECRETARIAAT W. DE GEESTSTRAAT 14-D 8921 AM LEEUWARDEN TELEFOON 058-2671636 E-MAIL verpel@online.nl Website: https://verenigingpel.nl --------------------------------------------------------------------------------------------------------------COLLEGE VAN BURGEMEESTER & WETHOUDERS POSTBUS 21000 8900 JA LEEUWARDEN Onderwerp: - ontwerp-Huisvestingsverordening Lwd.

Leeuwarden, 1/6/2023

Geacht College, Hierbij dient ondergetekende namens de vereniging PEL te Leeuwarden een inspraak reactie in op uw ontwerp-Huisvestingsverordening. Allereerst brengen wij als reactie in: de tekst van onze brief aan de Raad van 16/1/2023. Wij schreven toen: Hierbij een kort inhoudelijk commentaar: Inleiding Er is pas aandacht gekomen voor het massaal opkopen van koopwoningen door particuliere beleggers en huisjesmelkers toen niet alleen de laagstbetaalden die hier al jaren last van hadden, maar ook de middenklasse hierdoor geen betaalbare (koop)woning meer kon vinden. Wij vinden dat de gemeente Leeuwarden al herfst 2021 had moeten beginnen met de procedure voor deze Huisvestingsverordening zodat deze per 1/1/2022 had kunnen ingaan. Elk jaar dat er nog meer goedkopere koopwoningen en appartementen kunnen worden opgekocht verergert de toestand. Inhoudelijk We lezen dat bestaande particuliere huurwoningen buiten de regeling vallen. Dat betekent dan dat de Verordening weinig meer kan uitrichten, want er zijn al heel veel woningen opgekocht. Het betekent bijvoorbeeld dat je de bestaande situatie met 40% particuliere verhuur in de Vlietzone niet een beetje terug kunt draaien. Twee vragen: A. Een verhuurder verkoopt zijn woning maar de huurder blijft zitten. Koop breekt geen huur. Maar na enige jaren bij de nieuwe verhuurder vertrekt de huurder.

Kan de nieuwe verhuurder opnieuw verhuren? Het antwoord is: vermoedelijk wel. B. Een verhuurder verkoopt zijn woning nadat de huurder is vertrokken, dus verkoop leeg en ontruimd en vrij van huur. Blijft nu het stempel zitten op deze woning "particuliere huurwoning" die niet valt onder de Huisvestingsverordening? Of moet de nieuwe eigenaar er zelf in gaan wonen? Dat laatste zou o.i. wenselijk zijn. Maar het lijkt alsof hij ook weer mag verhuren. Zo ja, dan zou het wenselijk zijn dat bijv. Woningcorporaties een dergelijke woning in lege staat opkopen, bijv. als volgt: de eigenaar wil de woning verkopen maar de gemeente heeft de Wet Voorkeursrecht gemeente van toepassing verklaard, net als nu op de grond in de spoorzone. De eigenaar verkoopt aan de gemeente die via de 24 uurs constructie de woning doorverkoopt aan een woningcorporatie die de woning zelf verhuurt of verkoopt, (eventueel na een opknapbeurt) in het laatste geval met een zelfbewoningsclausule in de koopacte plus kettingbeding plus boetebeding. (voorbeeld: ooit gebruikt bij verkoop eengezinswoningen Koestraten door de woningcorporatie) Natuurlijk kan dit niet massaal worden ingezet als strategie, maar wel kleinschalig en gericht op sommige woningcomplexen in gebieden met veel particuliere verhuur. Dit vereist dan eerst nadere uitwerking qua criteria: wanneer wel, wanneer niet en waar, incl. kostenraming.

Vraag: waarom zouden nieuwbouw koopwoningen nooit een zelfbewoningsclausule mogen hebben? Waarom zouden beleggers uit bijv. de Randstad die woningen mogen uitponden zodat mensen die willen kopen om er zelf in te wonen, geen kans maken? Met de gehanteerde NHG grens (355000) zijn we het overigens eens.

Handhaving We lezen dat de inschatting van de extra kosten hiervoor nog moet worden gemaakt. Hoe serieus neemt men handhaving? Daarmee staat en valt alles. Tot nu toe hadden we in een andere setting (opsplitsen in 3 wooneenheden van een eengezinswoning wat niet mocht) hier niet veel vertrouwen in: zo werd tot 2 maal toe de verbouw van Cornelis Frederikstraat 1 door de ambtenaren stilgelegd maar niet dan na aandringen van de werkgroep Vlietvaardig. En de huurders zouden moeten vertrekken. Maar de voldongen feiten politiek van deze huisjesmelker werkt: er gebeurt niets meer en de 3 wooneenheden zijn nog steeds bewoond… Als dat ook het handhavingsbeleid wordt bij deze Huisvestingsverordening, wordt dit niet meer dan iets voor de bühne.. Zo denken we dat sommige verhuurders plotseling veel eerste en tweedegraads familieleden zullen krijgen. En over de toegestane tijdelijke verhuur van 12 maanden: particuliere verhuurders werken veel met tijdelijke contracten. Na 12 maanden wordt vaak de huurder er uit geschopt (of eerder bij klachten over gebreken of onderhoud) en tegen een hogere huur komt de volgende tijdelijke huurder in de woning, ook weer voor 12 maanden… Ook dit soort dingen vraagt om handhaving. Tenslotte Een verbod op meer tweede (recreatie) woningen in Grou: hier zijn we het mee eens.

Er zijn in Friesland voldoende recreatieparken met zomerhuisjes die je kunt huren, kopen, leasen om te verhuren of in de zomer zelf een aantal weken in te verblijven. Daar hoeft men de dorpen zelf niet voor te gebruiken. Eigen (jonge) inwoners moeten ook een kans krijgen op een woning in eigen dorp. Op 6 maart 2023 stond de concept Huisvestingsverordening opnieuw op de agenda van de Raad en op 8/2/23 vond een presentatie plaats in de Raad waarbij ook een vertegenwoordiger van het RIGO heeft gesproken. Naar aanleiding van het bovenstaande stuurden wij een aanvullende brief naar de Raad waarvan wij de tekst tevens als inspraakreactie indienen: A. Een "technische" opmerking: Bij Artikel 1 Begripsbepalingen lid f van de Huisvestingsverordening missen we de mede-eigenaar van een appartementengebouw met het exclusieve gebruiksrecht van "zijn" appartement. Een Vereniging van Eigenaars en een gerechtigde tot een appartement is iets anders dan de hier wel genoemde coöperatieve vereniging. B. Een inhoudelijke opmerking: 2. 2.

Woonruimten als bedoeld in het vorige lid vallen alleen onder het werkingsgebied voor zover: a) de datum van inschrijving in de openbare registers van akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar na het tijdstip van inwerkingtreding ligt, zijnde 1 februari 2023; en, b) de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van akte van levering aan de nieuwe eigenaar: 1. vrij is van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat is voor een periode van minder dan zes maanden; 3. verhuurd is met een vergunning of ontheffing als bedoeld in artikel 2.1.2, eerste lid. Het gaat ons om artikel 2.2 lid b sub 3. Sub 1, 2 en 3 lijken of/of bepalingen. In artikel 2.1.2 eerste lid staat: Artikel 2.1.2 Verhuurvergunning opkoopbescherming 1. Het is verboden om zonder vergunning of ontheffing een woonruimte aangewezen in artikel 2.1.1 in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van akte van levering van die woonruimte als bedoeld in artikel 2.1.1, tweede lid onderdeel a. Tevens staat o.a. in artikel 2.1.2: 4. De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte. Tijdens de presentaties is gezegd dat de vergunning gebonden is aan de vergunninghouder. Onze vragen/opmerkingen:

Een verhuurder verkoopt zijn huurpand in verhuurde staat. Koop breekt geen huur. Duidelijk is dat de verhuur ook met de nieuwe eigenaar door moet gaan. Bedoelde verhuurder verkoopt zijn pand nadat zijn huurders vertrokken zijn, ofwel: leeg en vrij van huur. Volgens art. 2.2 lid b sub 3 had de vorige eigenaar een vergunning voor dat pand. Aangezien gesteld is dat de vergunning gebonden is aan de vergunninghouder, lijkt ons de vergunning NIET overdraagbaar aan de nieuwe eigenaar en is hij gehouden hier eerst zelf vier jaar in te gaan wonen. Wij zouden het betreuren als de hier genoemde situatie betekent dat opvolgende eigenaren bij een verkoop leeg en ontruimd en vrij van huur, toch de verhuur eindeloos voort zouden kunnen zetten. Wij zijn van mening dat in deze situaties juist diegenen die een huis zoeken voor zelfbewoning, een kans zouden moeten krijgen. De particuliere verhuur heeft de afgelopen jaren in bepaalde wijken zo'n enorme omvang aangenomen dat het tijd wordt dat dit verschijnsel wordt teruggedrongen, niet alleen i.h.k.v. de leefbaarheid maar vooral in verband met de schaarste aan goedkopere koopwoningen voor de huishoudens die met een eerste koophuisje willen starten op de woningmarkt. Anders gezegd: ook het terugploegen van de particuliere verhuurmarkt zou een doel moeten zijn.

In dit verband wijzen we op de opmerkingen gemaakt door de vertegenwoordiger van het RIGO die er op wees dat de Verordening juridisch kwetsbaar is door de nadruk op leefbaarheid te leggen maar niet op de te onderbouwen schaarste aan (de wat goedkopere) koopwoningen. (die immers door particuliere beleggers in grote aantallen zijn opgekocht en verhuurd) Die juridische kwetsbaarheid: dat zou je als Raad niet moeten willen… Op 16 mei jl. zijn de voorzitster van PEL plus ondergetekende langs geweest op de door u belegde inloopavond en hebben daar m.n. gesproken met dhr. . Wij hebben daar opnieuw de vraag voorgelegd zoals gesteld in onze brief aan de Raad van 3/3/23 over de situatie dat een verhuurder die vergunning heeft om te mogen verhuren zijn woning leeg en ontruimd en vrij van huur enz. verkoopt. Vraag was dan of de koper daar dan wel/niet zelf de eerste 4 jaar in moet gaan wonen. Wij kregen de volgende toen toegezegde reactie via de mail: Geachte heer

en mevrouw

,

U heeft een bezoek gebracht aan de inloopavond van de huisvestingsverordening. Hierbij doen wij u conform afspraak nog aanvullende uitleg toekomen over de vergunningplicht Woonruimten vallen onder de werking van de opkoopbescherming, als sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 2.1.1 van de Huisvestingsverordening. Er moet sprake zijn van een woning die op moment van de levering een WOZ-waarde heeft van € 350.000,- of lager en die in een van de gebieden binnen de gemeente ligt die voor de opkoopbescherming zijn opgenomen in de verordening. De opkoopbescherming geldt alleen als de levering van de woning plaatsvindt nadat de Huisvestingsverordening in werking is getreden. Daarnaast moet de woning ten tijde van de levering vrij zijn van huur, of in verhuurde staat zijn voor een periode van minder dan 6 maanden, of verhuurd zijn met een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening. Dit betekent -zoals de tekst nu voorligt- dat een woning die eerder wel verhuurd was, maar waarvan de verhuur is gestaakt en ten tijde van de levering niet verhuurd is, onder de opkoopbescherming valt. Daarmee ontstaat de verplichting dat de nieuwe eigenaar in de woning moet gaan wonen.

Met vriendelijke groet, Gemeente Leeuwarden Wij zijn verheugd over bovenstaande uitleg omdat dit betekent dat een woning soms vanuit een situatie waarbij sprake was van particuliere verhuur terugkeert op de koopmarkt waarbij het in de praktijk o.i. veelal zal gaan om het goedkopere segment op de koopmarkt. Wij hopen dat bij de definitieve raadsbehandeling tevens de nodige aandacht in de toelichting zal zijn voor de schaarste op de (goedkopere) koopmarkt, waarop tijdens de raadspresentatie door de vertegenwoordiger van het RIGO al werd gewezen teneinde een stevige juridische onderbouwing te krijgen. Tenslotte: de hele Verordening staat en valt met de handhaving. Onze oproep aan B&W is om daarom met een stevig en concreet voorstel aan de Raad te komen met voldoende fte's omdat anders de hele Verordening een kwestie wordt van "window dressing". Het staat leuk op papier maar in de praktijk hoef je je er toch niets van aan te trekken… Wij vinden daarom dat dit wel iets mag kosten.

Voor de goede orde nog deze opmerking: PEL is blij dat er nu eindelijk een Verordening komt die de wildgroei in diverse wijken van particuliere verhuur aan banden wil leggen. Niet dat alle verhuurders notoire slechteriken zijn en alle eigenaar-bewoners deugen: dat ligt genuanceerder, maar er is wel sprake van andere belangen en dat is in sommige wijken te zien. Met vriendelijke groet,

Secretaris vereniging PEL